房產趨勢
」 房市 葉凌棋 永慶房屋 房價
明年10萬預售交屋受房貸緊縮衝擊 「這區」自備款恐需多籌260萬
全台房市受到房貸緊縮與第七波信用管制影響，銀行對於房屋鑑估值持保守態度，也讓貸款成數難以達到實際交易價格的8成。有房仲業者就推估2025年全台約有10萬件預售等著交屋，細觀行政區，發現台中市北屯區、桃園市中壢區預售交屋量皆衝破4000件，影響最大，而平均總價最高的台中市西屯區，若貸款成數少1成，就需多籌措260.3萬元，「屆時若交屋民眾無法在短時間內籌措到額外的資金，可能會面臨交屋的違約風險。」永慶房產趨勢前瞻報告推估，2025年全台預售可能交屋量高達106,924件，相當驚人！若細觀到全台各個行政區，台中市北屯區、桃園市中壢區是2025年預售屋交屋量最大的前2個行政區，推估分別有4,573和4,388件。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，台中市北屯區和桃園市中壢區區域內擁有許多大型重劃區，近年隨著台灣經濟穩健成長、區域建設等利多，促進區域房市熱絡，帶動大量的預售屋交易量。但面臨銀行房貸緊縮以及央行第七波選擇性信用管制影響，近期即將交屋、需要申請房貸的購屋族，恐怕未能申請到當初設想的房貸成數。若以購屋族需額外自籌1成的購屋款進行推測，根據北屯區和中壢區在2021下半年至2022上半年間的預售屋平均總價計算，2025年的北屯區和中壢區的預售屋購屋族可能分別需要額外籌措178.1萬元和139.2萬元。考慮到北屯區和中壢區兩地在2025年有望超過4,000件的預售屋交屋量，房貸緊縮情況對於2區房市的衝擊恐怕相當大。在2025年推估預售屋交屋量前十名行政區中，以台中市西屯區在2021下半年至2022上半年間的預售屋平均總價高達2,603萬元，是前十名中最高的行政區。也代表著，若房貸成數少1成，需要申請房貸的購屋族恐需額外自籌260.3萬元，壓力恐最大。最後，陳金萍建議，隨著銀行貸款緊縮、第七波選擇性信用管制的影響持續發酵，建議潛在交屋者須提前審視自身、家庭財務規劃，備足充分資金，積極與銀行、建商洽商，方能有效避免資金不足而帶來的交屋違約風險。
房屋年成交挑戰11年來新高 葉凌棋：房市大噴發不能全怪新青安
永慶房產集團25日舉行第三季房產趨勢報告，業務總經理葉凌棋形容，房市呈現大噴發狀態，但新青安不是房價上漲唯一因素，經濟好轉、資金充沛與通膨才是主因，預估下半年有機會緩漲，全年移轉棟數可望上看36萬棟，挑戰11年來新高。根據預售屋實價登錄資料統計，葉凌棋表示，今年1-4月預售屋交易件數與總銷金額，與去年同期相比，全台交易件數年增82.1%，總銷金額大增97.8%，預售屋買氣大爆發，件數、總銷雙創歷史新高。觀察七大都會區預售交易市況，新竹縣市、台中、高雄交易件數與總銷金額均成長一倍以上，其中，高雄件數年增143.2%、總銷金額年增178.3%最為驚人。以五大行庫新增房貸來觀察，新青安房貸金額占整體房貸比重從2023年8月的19.1%一路攀升，至今年5月占比已達40.6%，是新青安上路以來新高。此外，根據財政部統計資料顯示，新青安自去年8月上路至今年5月累計撥貸57,980件、撥貸金額達4281.3億元，排除2月農曆春節季節性因素，撥貸件數與金額幾乎呈現逐月走高態勢。2023年8月撥貸件數與建物買賣移轉棟數占比僅9.8%，占比逐月提升，預估2024年5月占比約23.7%，締造新高紀錄。新青安優惠貸款件數、金額與建物買賣移轉棟數占比。（圖／永慶房產集團提供）葉凌棋觀察七都委售與成交年增率發現，2023Q1受到平均地權條例修法衝擊，讓房市交易降溫，尤其預售市場首當其衝，在定調「不溯及既往」後，2023Q2市場買氣回溫，而平均地權條例於7月1日上路，讓2023Q3預售交易短暫回檔，成屋市場表現則相對穩健，加以新青安8月上路實施，自2023Q4起引爆七都成屋與預售買氣，七都房市交易均呈現擴量成長走勢。葉凌棋說明，全球經濟景氣穩定復甦，市場資金氾濫，加上通膨預期強烈，及新青安促動購屋買氣，積極進場，房市交易熱絡，因此2024年整體房市「量增」格局確立。對照政大永慶即時房價指數，2024年第二季與去年同期相比，全台年房價漲幅達到9.5%，其中，新竹縣市漲幅更達15.9%，桃園市也突破1成，其餘五都年漲幅也接近1成。葉凌棋說，這僅是中古屋市場的房價漲幅，預售屋數據漲幅更是明顯。另外他也提到，「新青安不是房價上漲唯一因素，經濟好轉、資金充沛與通膨才是主因，房巿暢旺，不是一個新青安可以帶動。」葉凌棋指出，觀察上半年表現判斷，若下半年經濟局勢穩定且沒有房市政策推出的狀況下，預估2024年房市交易量約34.8至36.0萬棟之間，與去年同期相比成長13%至17%，有望挑戰近11年新高紀錄。
六百億資金挹注 中悦青埔首座75坪英式奢華豪宅「HLV．栢」
政府、民間強強聯手，600億元資金湧入，接下來即將進入建設完工高峰期的青埔特區不僅是桃園最閃亮的明日之星，更是北台灣都會正核心，然而推案版圖跨越雙北、桃園地區的中悦建設機構由桃園豪宅起家，深耕30多年，憑藉著精準選地哲學，洞悉地產發展趨勢，選擇青埔A19站推出蛻變力作「HLV．栢」，並於8日吉時舉行開工動土大典，該案與日前上樑的「HLA．悦」合計5800坪大規模開發，雙基地雙地標輝映，加上全案擘劃英式奢華風格，更是中悦在青埔特區首座75坪豪宅產品，有別於過往大坪數超豪宅，以4000萬元輕總價入主奢華地標，細節處均可見中悦經典豪宅風範。青埔特區歷經20多年開發，近期進入建設收割期。（圖／HLV．栢提供）展望青埔特區，為國際門戶之區位，國道一號、國道二號、桃園機場、高鐵及機捷編織全方位通勤路網，更是北北桃竹科技廊道樞紐，經20年開發，近期建設進入完工收割潮，且市府推動亞洲矽谷計畫、航空城計畫等多項國家級建設，壽險大咖國泰人壽積極佈局，繼華泰名品城、XPARK等，挹注260億開發高鐵站前廣場，成為支撐青埔一大題材，將一舉晉升國際城市規格。中悦建設機構過去豪宅推案多座落於南崁、藝文特區及中路特區，看準機捷、高鐵構築軌道經濟發展，不畏景氣波動，以穩健腳步，攻佔高端住宅市場，而「HLV．栢」選址捷運A19站，以近距桃園美術館特區、青塘園綠地之方正街廓，基地規模近2700坪，其基地所在的永園路盡納綠意、生態、休閒、藝文機能，與A18站繁華商業保持適當距離，更是青埔少數無航高限制的區塊，拉高建築高度，符合富豪逐高而居，重視氣度與隱私性的生活格調。中悦也觀察到，時下房產趨勢，除了台商回流有中大坪數購屋需求，不少企業主二代置產以及退休族以大換小，且「共層不同戶」已蔚為潮流，也因此擘劃旗下少見低於百坪之豪宅產品，此外，中悦向來以新古典風格聞名，近年旗下新案力求蛻變，隨著時代變遷，自「HLA．悦」起禮聘國際團隊合作設計，「HLV．栢」也承襲國際飯店頂奢思維，體現全球最新六星級飯店之英式奢華建築風格，並將藝術品作為標配，向國際現代美學層次邁進！「HLV．栢」位居A19站生活圈，擁有綠意、生態、休閒藝文等機能。（圖／HLV．栢提供）「HLV．栢」規劃地上24層英式建築，共有住家184戶、1戶店面，1樓設計奢華接待大廳，公設有咖啡廳、健身房、多功能教室，住家單層四併，戶戶L角景觀窗、3大房規劃，採用標準配備，囊括原石鋼板大門、日本YKK AP氣密窗、衛浴採來自德國之精品DuschoLux及WolkeSieben、Grohe，並採 TOTO全自動免治馬桶，皆為一時之選，從外觀立面到公設規模、建材品味，讓全案宛如藝術展演般，兼具美學韻味、尊榮氣度，這也是中悦於青埔首座75坪豪宅規劃，更是收藏中悦最近的距離！HLV．栢電話：02-8522-1234
房市回溫？七都Q3房價小增2~5% 預售交易量增3.6%
永慶房屋26日發布第四季房產趨勢報告，第三季房價持續緩增2~5%，永慶房產集團業務總經理葉凌棋預估今年整體「量縮」格局不變，全年預估交易量28.3~29.3萬棟，較2022同期減少8%~11%，量縮幅度不大，價格小幅上升，是市場仍相當穩定。根據永慶房屋網路會員調查，全台72%消費者認為過去一年房價上漲5%以上，其中新竹、台南消費者認為房價上漲10%以上的比例逾5成，顯示對於房價上漲有深刻感受。葉凌棋表示，觀察七大都會區房價走勢，自去年第四季開始房市出現反轉向下訊號，由漲轉跌，到今年第一季漲跌均在1%上下，轉趨持平盤整，第二季後轉小漲，「去年第四季和今年第一季，是近年唯一房價修正的兩個季度，第一季後全國都處在房價緩升階段，房價看回不回的狀況更加明顯。」若細看七都今年第三季的房價，與第二季房價相比，桃園、新竹、台中三大都會區漲幅在4%以上最多，台北與新北季漲2%上下，台南與高雄漲幅在3%左右，顯示本季房價呈現小幅上漲走勢，但較上季漲幅更明顯。對於第二季至今，房價緩漲，葉凌棋分析，去年第四季交易量大幅萎縮，是因為剛好政策即將修法，加上兩岸關係緊張，大家對未來預期悲觀，經過第一季後，大家發現兩岸似乎有平緩，經濟也沒有如預期衰退太多，台股、美股都好，不如去年底判斷的悲觀，通膨現象使消費者感受到很強烈，短期投機買盤漸漸離開市場，但有購屋需求的民眾仍等不到房價下跌，因此考量既然有需要就買了，所以也穩固了價格。至於預售市場，葉凌棋觀察，全台預售屋沒有如預期的嚴重量縮，今年1~7月和去年同期相比，交易件數和交易總金額皆維持正成長，七都預售屋交易表現最好的是台南、高雄，件數增幅來到29.7%及23.7%，交易總銷增幅也有38.1%和24.6%，此外，新北市預售交易件數增幅也有15%的表現讓人驚豔，唯一比較差的、交易量縮的僅台北市。葉凌棋說明，雖平均地權條例修法逾7月1日正式上路，但定調不溯及既往，加上預售屋具備低自備款、付款輕鬆、屋況新、可客變等優勢難取大，仍是購屋民眾購屋選項之一。葉凌棋說，全球經濟緩步復甦，升息趨緩，而通膨壓力尚未解緩，加上國內第四季即將面臨總統大選選戰的不確定性，今年整體「量縮」格局不變，綜合各項房市變數判斷，2023全年預估交易量28.3~29.3萬棟，較2022同期減少8%~11%，「量縮幅度不大，價格小幅上升，是市場仍相當穩定，但明年經濟真的不好預測！」
房市大逃殺1／打炒房慢半拍成放水？禁轉售醞釀1年投資客「我準備好了！」
2022年末，立法院飛快通過《平均地權條例》修正案初審，預計最快明年5月上路，已讓投資客急跳車，售屋網湧現下車潮。房仲業統計，桃園1年來預售屋刊登量增加近8成，新竹縣市則是轉售量居冠，每4戶就有1戶掛售。有投資客急跳車，也有人有恃無恐，「政府給了很長時間，其實大部分投資客都有所準備了！」一位手握10戶的投資客說。政府為要打房，早在2021年就提出《平均地權條例》修法，外界原預期2022年上半年立法院將排審，但始終無聲無息，直到11月九合一大選後才快馬加鞭通過初審，此案中的打炒房5大重拳，包括限制預售屋及新建成屋換約轉售；炒作房價最重可罰5,000萬元；私法人購置住宅採許可制，5年內不得移轉；建立吹哨者制度，及預售屋解約需申報等。房市新措施最快明年5月最慢7月上路。對此，房產趨勢專家李同榮痛批，政府打房慢半拍，敗選後才找戰犯，房市降溫才來收割政績，以打擊高房價當祭品，「政府不研究高房價真正核心在於政府帶頭炒地、社宅推動不力、有法可管執行不力等問題，卻把帳算到已經收斂的市場炒作，全為政治圖謀，實不可取。」打炒房禁轉售令於2021年底便提出修法，不過外傳擔憂影響九合一選情，在縣市長選舉前遲遲未有排審動靜。（圖／周志龍攝）據永慶房屋統計，2022年6月全台房屋買賣平台所刊登的預售屋轉售量高達19,945件，12月掛售數量則增加到22,658件，較去年同期暴增41 %，約6,500件左右。細看七大都會區變化，與去年同期相比，桃園暴增77.4%，台南成長逾5成，台北、台中、高雄也都有4成以上增幅；雖然新竹縣市增幅不大，但轉售戶數占完工總量卻高達26.1%，等同4戶預售屋就有1戶等著轉手。CTWANT記者採訪調查，不少動作快的投資客已搶先倒貨減壓，市場呈現「做好準備等著交屋，同時，順便掛售等待有緣人」，尚未出現「下車」變「跳車」的降價拋售氛圍。被點名掛售暴增逾7成，桃園不動產仲介公會理事長蕭順智觀察，「投資客我認識很多，今年早就放掉（轉售）了。」他分析，「桃園推案量大，但在雙北比價效益下，外來人口豐沛，加上公共建設議題多，推案去化速度快，以數據來看4萬筆預售屋有1,877戶待售，占比僅不到5%，想下車是少數，以投資客最多的青埔來看，多是平盤轉售，沒有大規模降價拋售的情況。」在七都中預售屋掛售比第一的新竹，以「掛著賣賣看，不急著賣掉」為主。住宅週報社長陸敬民以高鐵新竹站前東出口為例，寶佳建案預售屋2年前每坪才30多萬元，最新預售屋行情已來到65~70萬元，換句話說，帳面每坪賺30萬元，30多坪獲利可達近千萬元。「投資客一定會持有到交屋，因為換約買方要拿出近千萬元現金，幾乎是不可能的事；投資客若等到交屋，貸款還是原來的3字頭房價，對於高所得的竹科人來說，負擔輕鬆，所以不大可能出現賠售狀況。」過去受惠台積電擴廠，湧入大量投資客炒作的南二都，服務台南市場的不動產仲介公會全聯會發言人薛大川也說，投資客手中大概有一半的量都已經在過去1年中脫手了，剩下還拋不掉是因為下半年開始，買方期待降價，投資客也還想小賺，沒有交集，也沒人想開賠售的第一槍，目前安平區、高鐵特區爆量現象較嚴重。一位手握10戶的台南投資客S先生告訴CTWANT記者，「今年上半年，每個月都能賣出2間，下半年是只賣出2間，預售根本賣不動。」S先生專門統籌親友投資團買賣屋事宜，目前手上還有6戶預售、4戶成屋，面對條例即將上路，他不慌不忙說，「其實政府給了很多時間，讓大家做準備，所以就算政策通過，影響也不會太大。」過去3年新竹、台南多處都有預售案傳出排隊買房的奇蹟，不少投資客藉由換約轉售大賺一筆；如今《平均地權條例》將上路，預售屋非得等到成屋才能買賣，也正式宣告預售案將無利可圖。（圖／翻攝自住宅週報臉書）如何做好撞擊準備？「我個人名義持有3戶，1戶全額現金付款，2戶貸款，其他物件則是多人合資，以不同人頭掛名，避開3戶以上只能貸4成的限制；交屋後打算先收租，等持有5年房地合一稅金變少後再轉賣，或是用小換大申請重購退稅。」這位資深投資客都已安排好。「還沒準備好，就太不長眼了！」不只台南，高雄代銷公會理事長謝哲耀也觀察資深投資客都早已下車，「我問了幾個案子跟仲介，前一波該換約的投資客都換的差不多了，剩下的都是打算長期置產持有，所以沒有大量跳車的狀況，市場都早有準備。」他認為，打房新措施上路反而是利空出盡，有助房市朝更穩定健康的方向走。
年輕人躺平不想買房 老屋繼承、改建成房產趨勢
這兩年房子賣不動了，很多人以為是因為疫情的原因，其實並不全然。根本的原因是年輕人的想法變了。當今的房價太高了，若沒有家中長輩的支持，年輕人根本買不起，不要說是頭期款，連30年的分期銀行房貸都漸漸的付不起了。現在的年輕人都不想談戀愛了，更談不上結婚，也就談不上生兒育女。前不久，副總統賴清德到成大與學生座談，談未來世界將面臨的挑戰，並當場線上調查學生未來想做什麼，結果有百分之四十二學生想要做「躺平族」，讓他傻眼。也就是說，韭菜都不想長了，舉鐮刀的人只能望著賣不出去的房子黯然淚下！年輕人不買房了，然後呢？筆者從事房地產開發也有同樣的發現，現在的年輕人多半想透過繼承來擁有房產，但問題是他們父母的年齡都還不太大，繼承之路尚稱遙遠，倒是他們父母的長輩（祖父母）的房子才會是真正可能繼承的標的物，這些可以繼承的房子多半是老舊的公寓，其安全性、居住性都不理想，年輕人也未必有興趣居住，除非地點很好，否則在市場上的價格也未必看好，另外招租或重新裝潢後自住都成了可能，如果能夠成功推動改建會是最好的結局。誠如以上所述，年輕人不買房並不代表沒有房子的需求，畢竟，資料也顯示縱然人口減少，但家戶數卻在變多、家戶人數變少，亦即對新房子的需求是持續增加的。所以這些老舊公寓，透過更積極的老屋改建，將會是未來房市發展的新趨勢。而且除非放寬現有的容積率限制，否則未來的改建，原地主的分回會來愈少。
通膨、升息、漲工資利空衝擊 小建商陷入生存保衛戰
通膨、打房、升息、原物料飆升、工資調升等多項利空衝擊營建業生存空間，巿場已傳出數家小建商向同業調頭寸，或是將手中的建案連建照轉賣給中大型建商，也有撐不下去關門倒閉。不過消基會房委會委員張欣民表示，目前並沒有出現大量民眾投訴的情況，主要是房價上揚，小建商實在撐不住，低價轉手，也會有業者願意接。同業調頭寸 房產大亨感嘆「最近一位房地產大亨嘆氣，許多地產老友向他調頭寸！」巿場人士透露，這家推案量在全台可說名列前茅的建商老闆，近年來除在全台大舉推案，也跨足金融等不同產業，事業版圖快速擴充，但近來許多老友來向他借錢，讓他有些感概。房產趨勢專家李同榮表示，由於營建成本高漲、升息循環來臨？以及央行選擇性信用管制限縮土建融政策等壓力下，建案延遲交屋、不開工、或延遲開工開始漫延全台各地，北台灣已有建商開始倒閉，這雖然是少數個案，但市場已聞到不大尋常的警訊。房市仍然處於上升軌道上，為何仍有少數小建商倒閉危機出現？李同榮分析有四大關鍵，第一、小建商現買現賣無能力囤地；第二、成本較高，相對競爭力較弱；第三、限縮土融建融，造成資金缺口，最後，營建成本大幅增加，入不敷出。央行緊縮銀根 成本又飆漲住展研發長何世昌表示，現在的確有許多小建案或是小危老案想盤給同業，蓋不下去是小建商籌資能力不夠，當央行緊縮銀根下，無法生存，也有新創的小建商推危老案，面對原物料成本飆漲，撐不下去，如RC建築一坪成本，若由大型建商興建，每坪約18萬元，小型建商案量小，每坪支付23萬還不一定有營造廠想要做，為此業者只能將案子盤出。何世昌表示，最近巿場上出現許多建案不開工，就是擔心基地開挖下去，設計不能改，沒人要接，惟因房價看漲，這些小建商開價頗高，是中大型建商目前多不太願意接手的原因。張欣民也指出，房價後市看漲，是現在還沒有爛尾樓潮出現的主因，也是較多消費者願意容忍建商工期延宕的主因。來客量下滑 成交卻沒較差華固總經理洪嘉昇表示，央行升息、土建融縮減等問題要從兩層面來看，第一，以開發商角度分析，央行調空，大小公司都受到影響，但大小公司財務狀況不同，像有些過去財務槓桿大的公司，現在買地可能較買不下去，因為自有資金不足，但有些大型公司淨值高，自有資金部位高，對他們而言，反而是一個機會，畢竟土地價格至今並未鬆動，只是沒有像前兩年大幅上漲，高價搶地的同行也減少，較能理性選擇適合開發土地。從消費者角度看，洪嘉昇指出，近2個月受到疫情比較嚴重影響，來客量有下滑，但是成交狀況並沒有比較差。且因央行升息是為了抗通膨，通膨上個月逾3％以上．利率若低於通膨便是負利率，比較理性明智的消費者，看到原物料大漲，土地沒有跌價，通膨率又高於借款利率，有能力又有需求，就會進場購屋。洪嘉昇指出，上巿公司有比較好的優勢，即在籌資上，通常會有保留盈餘，但沒有上巿櫃的建商，案子結案都會將錢領走，留在公司錢的不多，在央行管制土建融前，購買土地只須自備2成、2成5資金，但現在提高為4成，叫股東拿錢增資，股東不一定願意，反觀上巿公司有較高的保留盈餘，自可從容因對。李同榮即表示，如今的建築環境，將會造成建商大者恆大，市場扭曲。
央行拋核彈「30年房貸限縮」 李同榮：打擊首購房市將崩潰
央行總裁楊金龍日前表示，選擇性信用管制「還有空間」，後續可能瞄準20年或30年以上房貸成數等方向進行，打炒房界線向自住購屋民眾靠攏，房產趨勢專家李同榮以房市核彈來形容，他直批，衝著首購打房50年首見，這簡直就是要房價立即反轉向下的「硬著陸」，而不是政府再三強調的「打炒房」，後果堪慮，政府不得不三思而後行。李同榮表示，過去50年來，無論房價飆漲多高，政府都不曾對首購剛性需求開刀，這次央行凖備對20年或30年以上房貸限縮，證明過去限貸措施用盡，央行已經黔驢技窮，無技可施，才會連首購的年輕人也打，真的如此，就是政府打房已經殺紅了眼，首購需求一旦倒地，嚴重受扭曲的市場，必會遍地哀嚎，而營建成本暫時又居高不下，這勢必引發市場信心崩潰，導致產業崩潰危機，爛尾樓與糾紛將四起，敬請央行三思而行，否則將等著收拾可怕的殘局。根據央行總裁楊金龍在立院備詢時，發表預期的第五波限貸主軸內容在於：1、限縮20或30年貸款年限，2、第二房再限縮貸款成數，3、針對熱區限貸。李同榮認為若實施後遺症不小，限縮貸款年限是衝擊首購市場，令年輕人負擔更重，更買不起，針對第二房的貸款限縮是衝擊換屋市場，鎖定熱區限貸防堵不但無效且將引發資金亂竄。若以1000萬元貸款，利率1.75%為例，30年貸款每月本息分擔35,724元，若限縮為20年，每月本息分擔49,413元，月增13,689元，近1.4萬元，年增164,268元，將近16.5萬元。李同榮痛批，這樣的政策，會令年輕首購族不但加重房貸負擔，更是望屋興嘆，而在租金連漲十多年的居住環境中，不但買也買不起，連租也租不起，「尤其已經簽約的預售案，當交屋時原先預估的30年房貸一旦限縮，若不承受加重的負擔，不然就陷入解約的糾紛中。」李同榮強調，首購是市場的根基，連根拔起，會付出嚴重的後果，包括消費糾紛丶建商倒閉丶爛尾樓叢生丶上中下游產業鏈崩潰丶市場機制嚴重扭曲破壞丶政府唯一的收穫就是房價跌了，無殼蝸牛選票被騙了，喊爽之餘，年輕人還是買不起。此外，十年前央行就曾針對熱區選擇性信用管制，結果防堵了台北市，資金轉入新北市，防堵新北市，資金轉入桃園，防堵桃園，資金轉向中南部，使得房價續熱3丶4年之久。「2010年央行連續採取四次區域選擇性信用管制所造成資金亂竄的後遺症，央行至今仍然沒有記取過去歷史教訓。目前所謂現在房市熱區就是中南部，難道央行要防堵中南部熱區，要讓資金再往北部亂竄？還是往蛋殼區亂竄？」李同榮問。李同榮最後建議央行理事，多到市場走動考察民情，否則會迷失在學術與實務的鴻溝中，脫離不了防堵與限貸的政策框架，針對成屋剛性需求打房，完全是偏離房市核心炒作亂象問題，打炒房演變成打房價，房市越打，效率越遞減，若採激烈手段硬著陸，後果更堪慮，5.0限貸政策，央行不得不三思而後行！
打破房市6年空頭呈現轉多格局 市調這4都房價創歷史新高
永慶房產集團針對2020年第四季房產趨勢調查，發現近5成消費者看好未來房價，創29季新高，雖疫情後看跌高於看漲，但第三、四季後疫情控制得宜，再加上低利支撐及資金潮，房市呈現轉多格局，其中桃園、新竹、台中、台南，均破房價歷史新高。永慶房產集團業管部協理謝志傑表示，調查打破房市6年空頭，長期打底後首次反轉，其中台南有台積電入駐、google設廠，民眾看漲比例佔72%，為六都中最樂觀，另外包括桃園、新竹、台中，看漲比例也超過5成，這些區域都是有就業機會或工業區、科學園區支撐，帶動整體消費者樂觀程度。消費者對資金避險標的上，48%認為房地產為較安全的避險標的，創近9季新高，另外也發現定存意願度持續降低；對投資房地產收租的看法，69%願意投資有收租效益房產，創18季新高。「疫情加中美爭端，2020經濟難料！」永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示， 2020年全球經濟在新冠肺炎黑天鵝的影響下，今年全球經濟呈現負成長，各國紛紛降息、無限量量化寬鬆政策來救市，低利環境相信可以維持一段時間。葉凌棋指出，七都第二季在交易量上恢復動能，成長最多在桃園，高達15%，以目前交易量推估，今年全年房市交易量約31萬棟，交易量將創6年來新高；若與2019年同期相較，則成長3%至5%左右。房價變動上，6年來第一次出現全台皆上揚的情況，其中桃園、新竹、台中、台南人口紅利及產業紅利的特色，均破房價歷史新高，高雄與歷史新高持平。葉凌棋表示，除非兩岸間有特殊變動，只要台灣不開放入境，平均就一天2個境外移入案例，目前內需、外貿都不錯，若是這樣台灣偏安的局勢可以延續。受到房地合一稅短期交易被抑制，目前房產中古屋交易是成長但並沒有過熱，投資型的客人都往預售屋去，交屋前不受房地合一稅控制，預售屋銷售狀況不錯，火爆程度比中古屋還要熱。台南人的他也指出，現在的台南被定位是移居養老旅遊的城市，台南6、7年來因通膨緩步調漲，其中善化受南科影響，漲幅達150%。對於台南高鐵站周邊新案開價2字頭，他認為不可思議，「以前台南都是1字頭，現在市區說要3字頭，嚇死了！」葉凌棋說，台南高鐵站周邊最好的就是交通優勢，生活機能未完善，不過時間能讓地區漸漸發展。有南部代銷業者認為，台南房市供需失調，缺口極大，明年台南房價有機會高過於高雄，葉凌棋則認為未來或許有可能，但在1年內要飆漲機會不大。此外，過去一直有餘屋過量的問題，他認為今年市況有助於餘屋的消化，除了之前地段不好，產品定位不好，沒有貼近消費者需求的，否則自住首換都能去化掉，全台都是2-3房為主力產品。
房市復甦 21世紀不動產董座喊目標拓至200家店
台灣房地產在歷經5年不景氣，能存活下來的無疑都是房產界的英雄。21世紀不動產日前舉辦「第23屆台灣區業績表揚大會」，以《英雄世代》為主題聚集近500多位來自全台各地的房產菁英。21世紀不動產董事長王福漲表示，2019年市場回溫，21世紀不動產百萬經紀人人數亦比起去年成長近2成，房市已來到價升量增的復甦格局，今年台灣區目標將由目前通路的150家拓展至200家店。王福漲表示，2019年的交易量將近30萬戶，是5年來的新高，房市已來到價升量增的復甦格局，再加上中美貿易戰影響到的台商回流、外資投資等，都讓台灣整體房市未來是看好的，可由今年獲獎的白金百萬經紀人人數，比起去年成長了將近2成，看出每年成長121%的目標已實現，相信未來5年成長翻倍的目標指日可待，總部2020年的目標在台灣拓展至200家，並加強亞太區的加盟及展店經營。21世紀不動產品牌在去年做出改變，美國總部耗資200萬美金打造的全新企業識別系統，讓品牌整體質感作出提升外，未來在資訊系統、教育訓練、品牌行銷都將全面提升。21世紀不動產總經理王暐傑也預告，在2020年與21世紀不動產全球的品牌資源將有更高度的整合與資源共享，持續與加盟夥伴打造更具前瞻性的房仲品牌，目標成為台灣最搶手的房仲品牌。王福漲也宣布，2020年預計由台灣區總部舉辦21世紀不動產亞太區大會，屆時將邀請美國、加拿大、韓國、日本、印尼、泰國等亞太10國的21世紀不動產夥伴一同共襄盛舉，各國高階經營主管將分享世界級的房產趨勢及經營心法等成功經驗，全台加盟店東長及幹部將有機會跟全球房仲菁英進行面對面的交流，深入了解全球的房產及經營管理趨勢。
2019市況好推升成交量 桃園交屋潮同期年增5成
六都會區分別公布108年12月「建物買賣移轉棟數」六都交易量合計為232,031戶，平均月增13.3%，其中以新北市5,754戶交易量最大、桃園同期相比年增50%最多。永慶房屋業管部經理謝志傑表示，12月買賣移轉棟數反應11月市況，而第四季為傳統房市旺季，加上年底交屋潮挹注，使12月交易量增加。12月份六都買賣移轉棟數平均月增13.3%，其中台北市月增5.6%，新北市月增13.9%，桃園市月增13.8%，台中市月增30.8%，台南市月增14.1%，高雄市月減1.8%；另與去年同期相比，六都交易量平均成長24.4%，其中桃園月年增50.0%。謝志傑說明，台北市是六都中成長幅度最小的縣市，買方在台北市的追價意願低，賣方也持續堅守價格，讓交易量欲大不易；新北市則是12月有新建案交屋推升交易量，包含板橋區的「新潤亞昕翠峰」及新店區的「碧波白」交屋達百戶以上。桃園方面，單月交易量僅次於104年12月搶搭房地合一稅前輕稅班車的6,064棟，創4年來新高。交易量前三名行政區為桃園區、中壢區及蘆竹區，中壢區與上月相比成長件數較多，楊梅區、大園區、八德區、平鎮區及觀音區也都是月增率較高的行政區，估計是新建案交屋所致。進一步觀察今年全年六大都會區買賣移轉棟數共232,031件，推估全台交易量全年有望突破30萬棟，顯示房市交易量自房地合一稅實施以來，已有逐漸回溫的跡象。謝志傑表示，中美貿易戰預計於1月15日簽署第一階段協議，國內景氣也睽違14個月再度亮出綠燈，股市突破12,000點，民眾對經濟前景相對樂觀，消費者對於購買耐久財的信心指數創12年新高，房市交易量也有望突破30萬棟大關。雖然有回溫趨勢，但依據永慶房產趨勢調查結果，約有45%民眾看平2020第一季房價，顯示以自住需求為購屋主力的情況下，買方追價意願較低，使房價飆漲的可能性降低，預估2020年房價仍會呈現平盤整理的格局。此外，距離總統大選倒數8天，尚未購屋的買方恐會等到大選結果出爐，房市政策的方向確定後才會進場購屋。他也提醒，現階段市場供給量大，屬買方市場，屋主若抬高價格，恐會影響買方的購屋意願拉長房屋銷售期，因此建議屋主切勿過度樂觀看待房市。（圖／永慶房屋提供）
2019房市紅盤封關 交易量年增19%
陸美貿易戰降溫，帶動全球股市走高，國內受惠於轉單效應及台商回流，消費者信心回溫，根據永慶房產集團研展中心統計，2019年全年房市交易量挑戰30萬棟，年增19%，已連續4年成長。永慶房產集團表示，陸美貿易戰降溫，且明年1月有望簽署第一階段協議文本，讓全球股市紛紛走高，台股也站上12,000點，國內受惠於轉單效應及台商回流，消費者信心回溫，購買耐久財信心創12年新高，民眾購屋信心轉趨樂觀，購屋意願增加，讓12月房市旺季小幅成長，全台房市紅盤封關。根據永慶房產集團研展中心統計，全台12月份交易量較11月增加4%，至於各都會區房市交易量，北市增加11%，新北成長7%，桃園小增6%，新竹縣市增加1%、台中成長4%，台南與高雄分別增加13%與持平。永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，若與去年同期相比，全台交易量增加19%。各區域來看，與去年12月相比，北市交易量增加24%，新北增加18%，桃園成長32%，新竹縣市增加31%，台中成長30%，台南與高雄則分別增加36%與減少2%%，顯示今年房市表現優於去年，房市交易增溫。謝志傑表示，通常第4季為購屋旺季，民眾看屋意願增加，不過，觀察12月看屋量與11月持平，顯示民眾看屋仍積極，且付斡意願也有小幅提升，購屋需求不減。他指出，根據2020第1季永慶房產趨勢調查顯示，民眾看平房價比重拉升至45%，是5年來新高，顯示房價續走平盤整理格局，在自住市場下，房價大漲大跌的機率低，不過，近期台商回流、轉單等利多新聞發酵下，民眾購屋信心確實有回升，若買賣雙方價格認知差距能拉近，市場買氣可望延續至農曆年前。謝志傑提醒，雖然今年房市持續復甦，已連續4年成長，但年增率已出現收斂、鈍化，房市交易量能持續回溫，但還稱不上熱絡，加上自住市場預期仍是房市主力，在薪資未明顯成長的狀況下，購屋民眾購屋負擔仍重，有限的購屋預算難以推升追價力道，加上明年仍有貿易戰、超額供給，以及新政府上任後是否推出房市新政策3大變數下，房市後市不能過度樂觀期待，若屋主貿然拉高售價，買賣雙方價格認知無法取得共識，買方恐怕就會縮手，建議有意售屋的屋主切勿錯判情勢，過度樂觀期待房價上漲，避免落入有行無市的窘境。
台南新屋量創21年新高 每30戶要有1戶換屋才能去化賣壓
永慶房屋今天舉辦2020年房產趨勢前瞻報告記者會，2020房市呈現餘屋、使照、建照3高！永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，餘屋、使照及建照將為2021、2022年帶來超額供給，預期房市將進入新成屋與中古屋價格博弈、競爭階段。而今年台南核發建照量也達1.5萬戶，創21年新高，台南市以30萬戶計算，等於30戶就要有1戶換屋才能去化，賣壓顯見！根據內政部統計，2012-2017年全台新建餘屋量由2.2萬戶逐年攀升2-4成達7.4萬戶，至2018Q4仍有7.52萬戶，是9年來最高待售水位。七都中以新北與桃園餘屋量為1.5萬戶及1.2萬戶最多，高雄餘屋量也突破萬戶大關，但若以待售餘屋與家戶數比值來看，桃園、新竹的餘屋佔比則是最高。而今年1-10月全台使照核發戶數達7.65萬戶，創11年來第4高，雖較2018年微減2%，但目前市場新增供給仍維持高檔。葉凌棋預估今年使照戶數達9萬戶，加上前幾年未賣的餘屋，將超過10萬戶。其中，桃園使照核發戶數大增26%，餘屋和使照相對多，已累積2高點，須特別留意。2018年七都新建待售餘屋量。（圖／永慶房屋提供）29491葉凌棋表示，去年餘屋去化壓力略減，但仍處於高檔，加上今年使照新增供給，堆積大量交屋潮，預期2020年房市將進入新成屋與中古屋價格博弈、競爭階段。另外值得注意的是，今年1-10月全台建照核發戶數較2018年成長21%，來到12萬戶；若以今年前10月建照量推估，全台2019年建照約14.4萬戶，更是創24年新高，其中台中、台南增幅超過4成，預計2021-2022年新增供給恐爆量。葉凌棋分析，今年全台建照量推估14.4萬戶，創24年來新高，以施工期2-3年推算，2021、2022年將出現超額供給，市場賣壓大。若以七大都會區來看，台中、台南2019年建照推估量恐創21年來新高，未來恐出現房市供需失衡的狀況，需警戒。葉凌棋比對1991年起的核發建照量，1992年是第一個高峰，當時建照爆增70萬戶，正是建蔽率轉換為容積率實施前夕，建商趕在1991年搶建，以致請領建照量大增，而中間碰上2001年網路泡沫、SARS、亞洲金融風暴一度落底，今年推估核發建照數達14.4萬戶，是1992年後新高。他表示，台灣目前有太多重劃區土地待開發，雙北重劃區未開闢的土地仍不少，更何況是腹地廣大的中南部，建案都將一個個冒出來。其中，台中建照量2.9萬、台南也有1.5萬，紛紛創下21年來新高。以台南來說，市中心才70萬人，以30萬戶計算，等於30戶就要有1戶換屋才能去化，要如何消化未來的1.5萬戶會是個考驗，還好台南之前遺留的餘屋不多、使照量也不大，未來仍值得觀察。1991年起建照請領數量。（圖／永慶房屋提供）
【房產投資情報】泰國置產夯，泰國上市開發商奧英集團正式登台
年來許多投資客開始前往泰國進行房產投資，其中又以日本比例最高，泰國為什麼會成為海外投資的新寵兒？原因在於泰國曼谷喻為東南亞的心臟，不僅是中國大陸「一帶一路」政策的東協樞紐，更同時為東部經濟走廊與泰國4.0計畫啟動後，大量外企挹資、大型基礎建設及交通路網興建，更進一步帶動周邊商機及人潮，包括外企人才及因工作機會移居的本地人，住宅需求大增，也成為房地產成長動力之一。此外，泰國的房地產持續成長且供需平衡，更重要的是泰國通膨波動低、失業率低，讓房市整體趨勢穩健上升，以上因素讓泰國的房市有獲利空間，且物件可長久保值，年租金報酬率達4~8％，非常適合喜歡穩健投資的台灣投資人。台灣分公司總經理鄭朔杰有鑑於此，泰國上市開發商奧英集團十分看重台灣對於泰國房市投資市場，在2019年12月10日正式成立台灣分公司，奧英集團海外部執行董事Vincent應邀並出席了台灣開幕茶會。向現場來賓深度剖析了台灣分公司的成立對於奧英集團的重要意義，展望了未來東南亞海外置業市場發展的光明前景，並熱切分享了集團堅持貫徹的先進開發理念。奧英集團海外部執行董事Vincent認為奧英有責任讓台灣海外投資市場資訊透明，價格合理，並且實現真正的一站式服務，協助每一個投資人能安全無虞的找到與自身匹配的置產項目。奧英集團將不僅提供台灣民眾透明且對稱的泰國房產訊息，及其他海外房產趨勢外，並同時打造優質和安全的投資生態，讓真正想在泰國或海外置產的台灣民眾，能夠直接面對泰國上市開發商，避免許多不必要的海外投資陷阱。 活動中，台灣分公司總經理鄭碩杰也分享，海外投資遇到騙局和失利的現狀，最主要原因都發生在投資人對泰國房產一知半解，容易聽信高投報高收益的投資包租項目，最後人去樓空，不僅錢被騙了，甚至有時還捲入官司，搞得身心俱疲。所以慎選合作的廠商非常重要，奧英集團於2018年獲得泰國最佳開發商和最佳房產經紀的殊榮，不只深耕泰國也是近年評價與信賴度非常高的集團，讓在台灣想到泰國置產投資的民眾多了一個很好的管道與選擇。奧英集團Thai D Real Estate介紹：創立於2013年創立，並於2019年5月8日完成在泰國證券交易所SET上市，IPO當日發行股票高達1億5000萬股。成為泰國房地產行業有史以來最快完成上市進程的公司。奧英集團在泰國證券交易所SET上市指標性建案介紹：耀升星城 Rise Phahon-Inthamara，曼谷市北核心區高投資性價及標誌性建築。Rise 耀升系列為奧英集團All Inspire Development公寓系列之一，該系列以現代感十足的建築設計以及室內及公共區域的智能家居設置而為泰國本地投資人所熟知。耀升星城 Rise Phahon-Inthamar麗笙普吉邁考酒店式公寓RADISSON PHUKET MAI KHAO BEACH，項目將由中國國企錦江集團旗下五星級麗笙酒店集團管理，且所有業主自動成為麗賞會白金會員，享受全球福利和特權！繼錦江集團收購麗笙後，這也是錦江集團在普吉唯一一家酒店，今後也將大力加持！公寓全部配套設施均按照五星酒店打造.麗笙普吉邁考酒店式公寓RADISSON PHUKET MAI KHAO BEACH泰好房地產Thai D Real Estate介紹：Thai D Real Estate 泰好房地產在泰國生活、擁有泰國房地產投資分析團隊，開發企劃及銷售策劃10年以上的專業團隊組成。 提供廣大海外買家最詳細、最專業以及最全面的泰國房地產投資資訊，區域及項目分析，為您撥開語言侷限造成的迷霧。 買賣不動產、代租代管，所謂的投資一條龍服務。▲泰好房地產Thai D Real Estate官網：http://www.thaidrealestate.com/index.php▲泰好房地產Thai D Real Estate粉專：https://www.facebook.com/thaidrealestate/▲泰好房地產Thai D Real EstateIG：https://www.instagram.com/thaidrealestate/
美中貿易戰干擾 台灣近半民眾看壞Q4景氣
永慶房屋今天（18日）公布2019第4季房產趨勢前瞻報告，受到美中貿易戰、全球經濟放緩及總統大選影響，45%民眾看壞第4季經濟。此外，由於民眾對房價看法多空分歧，第4季房價將呈現橫盤整理格局。根據永慶房屋2019第4季網路會員調查，49%消費者認為陸美貿易戰會影響購屋意願，由前二季的41%升高至49%，顯示近期貿易戰升級，連帶影響消費者購屋意願。面對景氣風險，房地產再度打敗黃金、定存，成為消費者資金避險的首選，占比為35%，較上季調查增加1個百分點，創下近5季以來新高。房地產屬於耐久財的一種，除了保值與避險功能外，還具備投資效益，根據永慶房屋調查，有高達68%消費者有意願投資房地產收租，其中60%偏好投資住宅型產品；至於對投資報酬率的期待值，2%至3.5%區間的占比54%最高。對於第4季房價，38%民眾認為房價將維持不變，看漲與看跌比率同時上升，顯示消費者看法分歧。永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，全球主要經濟機構普遍看壞今年景氣，加上美國與大陸、歐洲貿易爭端升級，日、韓關係也出現惡化，全球經濟面臨需求放緩的挑戰，景氣下行風險增加，全球央行陸續降息因應，FED也預告將多次降息，因此，消費者看壞國內經濟表現，對於房價也難有上漲的預期，整體而言，房價仍呈現橫盤整理格局。至於購屋時機，謝志傑指出，根據本次調查結果顯示，58%消費者認為2020年下半年之後才是購屋好時機，認為今年下半年是購屋好時機的比重僅20%，顯見面臨美中貿易戰、總統大選等變數下，消費者普遍放緩購屋腳步，期待經濟、政治局勢明朗之後再進場購屋。