房產趨勢報告
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房屋年成交挑戰11年來新高 葉凌棋：房市大噴發不能全怪新青安
永慶房產集團25日舉行第三季房產趨勢報告，業務總經理葉凌棋形容，房市呈現大噴發狀態，但新青安不是房價上漲唯一因素，經濟好轉、資金充沛與通膨才是主因，預估下半年有機會緩漲，全年移轉棟數可望上看36萬棟，挑戰11年來新高。根據預售屋實價登錄資料統計，葉凌棋表示，今年1-4月預售屋交易件數與總銷金額，與去年同期相比，全台交易件數年增82.1%，總銷金額大增97.8%，預售屋買氣大爆發，件數、總銷雙創歷史新高。觀察七大都會區預售交易市況，新竹縣市、台中、高雄交易件數與總銷金額均成長一倍以上，其中，高雄件數年增143.2%、總銷金額年增178.3%最為驚人。以五大行庫新增房貸來觀察，新青安房貸金額占整體房貸比重從2023年8月的19.1%一路攀升，至今年5月占比已達40.6%，是新青安上路以來新高。此外，根據財政部統計資料顯示，新青安自去年8月上路至今年5月累計撥貸57,980件、撥貸金額達4281.3億元，排除2月農曆春節季節性因素，撥貸件數與金額幾乎呈現逐月走高態勢。2023年8月撥貸件數與建物買賣移轉棟數占比僅9.8%，占比逐月提升，預估2024年5月占比約23.7%，締造新高紀錄。新青安優惠貸款件數、金額與建物買賣移轉棟數占比。（圖／永慶房產集團提供）葉凌棋觀察七都委售與成交年增率發現，2023Q1受到平均地權條例修法衝擊，讓房市交易降溫，尤其預售市場首當其衝，在定調「不溯及既往」後，2023Q2市場買氣回溫，而平均地權條例於7月1日上路，讓2023Q3預售交易短暫回檔，成屋市場表現則相對穩健，加以新青安8月上路實施，自2023Q4起引爆七都成屋與預售買氣，七都房市交易均呈現擴量成長走勢。葉凌棋說明，全球經濟景氣穩定復甦，市場資金氾濫，加上通膨預期強烈，及新青安促動購屋買氣，積極進場，房市交易熱絡，因此2024年整體房市「量增」格局確立。對照政大永慶即時房價指數，2024年第二季與去年同期相比，全台年房價漲幅達到9.5%，其中，新竹縣市漲幅更達15.9%，桃園市也突破1成，其餘五都年漲幅也接近1成。葉凌棋說，這僅是中古屋市場的房價漲幅，預售屋數據漲幅更是明顯。另外他也提到，「新青安不是房價上漲唯一因素，經濟好轉、資金充沛與通膨才是主因，房巿暢旺，不是一個新青安可以帶動。」葉凌棋指出，觀察上半年表現判斷，若下半年經濟局勢穩定且沒有房市政策推出的狀況下，預估2024年房市交易量約34.8至36.0萬棟之間，與去年同期相比成長13%至17%，有望挑戰近11年新高紀錄。
房市回溫？七都Q3房價小增2~5% 預售交易量增3.6%
永慶房屋26日發布第四季房產趨勢報告，第三季房價持續緩增2~5%，永慶房產集團業務總經理葉凌棋預估今年整體「量縮」格局不變，全年預估交易量28.3~29.3萬棟，較2022同期減少8%~11%，量縮幅度不大，價格小幅上升，是市場仍相當穩定。根據永慶房屋網路會員調查，全台72%消費者認為過去一年房價上漲5%以上，其中新竹、台南消費者認為房價上漲10%以上的比例逾5成，顯示對於房價上漲有深刻感受。葉凌棋表示，觀察七大都會區房價走勢，自去年第四季開始房市出現反轉向下訊號，由漲轉跌，到今年第一季漲跌均在1%上下，轉趨持平盤整，第二季後轉小漲，「去年第四季和今年第一季，是近年唯一房價修正的兩個季度，第一季後全國都處在房價緩升階段，房價看回不回的狀況更加明顯。」若細看七都今年第三季的房價，與第二季房價相比，桃園、新竹、台中三大都會區漲幅在4%以上最多，台北與新北季漲2%上下，台南與高雄漲幅在3%左右，顯示本季房價呈現小幅上漲走勢，但較上季漲幅更明顯。對於第二季至今，房價緩漲，葉凌棋分析，去年第四季交易量大幅萎縮，是因為剛好政策即將修法，加上兩岸關係緊張，大家對未來預期悲觀，經過第一季後，大家發現兩岸似乎有平緩，經濟也沒有如預期衰退太多，台股、美股都好，不如去年底判斷的悲觀，通膨現象使消費者感受到很強烈，短期投機買盤漸漸離開市場，但有購屋需求的民眾仍等不到房價下跌，因此考量既然有需要就買了，所以也穩固了價格。至於預售市場，葉凌棋觀察，全台預售屋沒有如預期的嚴重量縮，今年1~7月和去年同期相比，交易件數和交易總金額皆維持正成長，七都預售屋交易表現最好的是台南、高雄，件數增幅來到29.7%及23.7%，交易總銷增幅也有38.1%和24.6%，此外，新北市預售交易件數增幅也有15%的表現讓人驚豔，唯一比較差的、交易量縮的僅台北市。葉凌棋說明，雖平均地權條例修法逾7月1日正式上路，但定調不溯及既往，加上預售屋具備低自備款、付款輕鬆、屋況新、可客變等優勢難取大，仍是購屋民眾購屋選項之一。葉凌棋說，全球經濟緩步復甦，升息趨緩，而通膨壓力尚未解緩，加上國內第四季即將面臨總統大選選戰的不確定性，今年整體「量縮」格局不變，綜合各項房市變數判斷，2023全年預估交易量28.3~29.3萬棟，較2022同期減少8%~11%，「量縮幅度不大，價格小幅上升，是市場仍相當穩定，但明年經濟真的不好預測！」