房租指數
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囤房稅2.0三讀通過租金轉嫁租客？ 租服公會教「2招」解套
立法院19日針對房屋稅條例修正(囤房稅2.0)三讀表決通過，將採全國歸戶、全數累進，預計明年7月將上路。全國商總主席賴正鎰以倚天屠龍記中「七傷拳」來形容囤房稅將造成內傷轉嫁消費者，他建議非自用住宅與建商待售房的稅率，應維持現狀即可。不過租服業者也表示，只要釋出出租，正常報稅或加入公益出租人，就不會受到囤房稅影響。根據立法院政黨協商後同意財政部版本，從現行縣市歸戶改採全國歸戶，法定稅率區間自1.5%至3.6%，調升到2%至4.8%，且強制要求地方皆須按全國持有戶數制定差別稅率、全數累進課徵，也就是上限3.6%調高至4.8%，較現有的最高稅率增加1.2個百分點，自用住宅採全國3戶為限，而開發商新成屋待售戶原本在一年半內稅率為2%，修法後將納管並限制要在2年內售出採2%至3.6%，若待售超過5年，將採4.8%的最高稅率。台北市租賃住宅服務商業同業公會理事長陳柏勳表示，租金取決於地點，不會因為囤房稅增加，就讓租金出現明顯增長。（圖／林榮芳攝）賴正鎰以武俠小說倚天屠龍記的崆峒派武功「七傷拳」，若是使用者功力不足，反而會造成自身之內傷，來形容此次的立法。賴正鎰說，此次提高房屋稅率的修法雖是針對持有房屋多戶者，也就是指平時靠收租金的包租公婆，一旦全國總歸戶後，採自用住宅稅率僅以3戶為限，超過者將採重稅，屆時勢必會將多出的租金轉嫁到租屋者身上，他認為既然已經改為全國總歸戶，上限4.8%稅率未免過高了，應適可而止。對於向建商課待售房稅率，賴正鎰指出，「開發商都有金流壓力，誰會故意囤房？」政府以過多政策干預，只會更扭曲市場機制，例如房租提高及新屋售價統統轉嫁給租屋與買房者，明年元月起最低工資提高，軍警公教也都調薪，因應COP28聯合國氣候變遷大會碳權實施，加上電價調整，營建成本也還在上漲，所有物價勢必會再漲一波，如今在選舉前炒作打房議題，是最不明智的做法，他也預告元月大選後的未來2年萬物必漲，造成全民皆輸。根據主計處公布2023年租金變化，全國房租指數年增率2.2%，北部地區1.8%，南部地區2.19%，不過中部地區和東部地區則有3.4%及3.79%。賴正鎰擔憂囤房稅2.0將造成高房租與高房價，明年起萬物將齊漲。（圖／CTWANT資料室）不過對於外界疑慮囤房稅最終將轉嫁租客，台北市租賃住宅服務商業同業公會理事長陳柏勳建議，房東若很在意囤房稅，應該釋出房屋出租，只要當公益出租人，政府就能給予每屋每月最高1.5萬元綜所稅免稅額，不然就是正常出租誠實報稅，就沒有「囤房」問題，自然不會課囤房稅，他也提到，「租金取決於地點，不會因為囤房稅增加，就轉嫁，租金上漲最大原因是通膨。」副理事長張凱也補充表示，「囤房稅稅基是房屋稅，房屋稅依房屋現值評定，因折舊逐年遞減，一般來說是越課越低，像北市很多40年以上的老公寓，房屋價值是趨近零，對於法定稅率調升1、2倍，差異不大。」至於明年租金，陳柏勳認為，明年北市租金持平，北市以外會有成長空間，只要有公共建設的地方，或是有商圈移轉，像套房租金還是有往上增加的機會，但北市租金已在高點，要爆發性上漲不太可能。
租屋族慘！通膨、高房價致「房租指數」再創新高 近2年漲勢加速
通膨、高房價推升租金！根據主計處統計資料顯示，房租指數11月再創歷史新高，年增率連續4個月超過2%，顯示租金漲勢似乎仍未停歇，若以年度的房租指數來看，今年前11個月平均已達2.16%，全年將寫下27年來新高，也是27年來首度年度房租指數超過2%。對此，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，前11個月租金指數年增率平均達2.16%，顯示近2年房租漲勢有加快的現象。據主計總處統計，1999年至2021年期間，房租指數年增率每年波動皆在1%內，但2022年房租指數年增率躍升至1.68%，今年前11個月平均年增率更達2.16%，寫下27年來新高。對此，曾敬德也分析，房租受到房價高漲、新房子租金水準較高、通膨帶動生活支出增加等多重因素，而市場供需也會是影響房租的重要關鍵，高房價也可能讓租屋需求增加，若加上一些稅費的調整，未來都有機會反映在租金上。曾敬德也補充，政府積極推動的租金補貼也讓租客對租金承受度增加，從官方的租金指數統計來看，租金仍呈現緩漲趨勢，不過因為統計方式的關係，民眾實際上的感受會比數字更為強烈。若以區域分布來看，今年前11月房租指數上漲最多的是中部地區，房租指數年增率平均達2.85%，東部地區則是平均年增2.68%，南部地區平均年增2.37%，北部地區因為房租基期較高，平均房租指數年增1.89%。這顯示，這波租金上揚，過去租金較低的區域因為基期低，漲幅最為明顯。因此曾敬德也建議，面對租金高漲，年輕人可以多利用政府的租金補貼美意，或者也可以先窩在家裡多存一些資金，日後若真的要購屋才有第一桶金。
9月居住指數105.51創新高 業者：房租、裝潢、管理費無一不漲
不僅民生、食品價格飆漲，裝潢、管理費也都增加，通膨讓荷包慢慢變薄。根據主計處最新統計，消費者物價基本分類指數中的居住類指數，9月寫下新高105.51，其中，居住分類下的房租、住宅維修費皆創下新高，家庭管理費用則是8個月新高，居住成本居高不下。統計顯示，居住類指數105.51寫下歷史新高，房租指數104.36也是歷史新高，今年6、7月房租指數年增率曾短暫的跌破2%，不過8、9月馬上又回到2%以上，9月房租的年增率達到2.11%，反映租金上漲趨勢似乎並未停歇。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析原因，一來受到物價上漲帶動，房價上揚也陸續反映在租金上，所幸政府積極推動租金補貼等政策，幫租屋族扛了一些租金壓力。除了租金外，與居住相關的住宅維修費用與家庭管理費用都持續上揚，民眾維持居住品質的代價也在攀升。曾敬德表示，住宅維修費雖然寫下新高，不過年增率已經滑落到3%以下，2022年的住宅維修費年增高達5.83%，顯示修繕工資與原物料價格漲勢趨緩；不過家庭管理費卻明顯增溫，若扣除過往農曆年前家裡管理費單月拉高的慣性，實際上家庭管理費也寫下歷史新高，反映包括家事服務費、住宅管理費用等，今年都出現一波明顯漲勢。
大摩示警：美債上升31兆 估美財政部8月將耗盡現金
上周五（13日），美國財政部長耶倫就美國債務上限問題致函國會。她表示，美國政府支出將於1月19日達到法定的債務上限。美國財政部將從1月19日開始採取某些特別措施，以防止美國違約。耶倫督促立法者們提高債務上限，以避免支付違約。具體時間方面，耶倫在信中寫道，由於多種因素，包括難以預測美國政府未來數月的收支情況，非常規措施可能持續的時間受到相當大的不確定性的影響。不過，現金和特別措施不太可能在6月之前用盡。如果美國財政部無法發行新債，然後用完現金，美國政府將陷入違約。經濟學家們預計，如果不提高債務上限，美國財政部將在8月左右耗盡現金。分析指出，耶倫的這封信拉開了一場圍繞美國財政政策展開的曠日持久、激烈的政治鬥爭的序幕。這可能會給金融市場帶來巨大的壓力，令已經面臨衰退風險的美國經濟陷入更大的危險。美國眾議院的共和黨人此前表示，他們將堅持削減開支，以換取同意提高債務上限。但參議院的民主黨人和總統拜登對此拒絕，他們希望直接增加債務上限。當前美國的債務上限爲略低於31.4兆美元，該上限於2021年12月設定，當時美國國會將其提高了2.5兆美元。目前，美國政府距離達到上限還有大約780億美元的距離。一些經濟學家和債券策略師對類似於2011年時出現的市場動盪發出警告。當時美國債務上限僵局導致標準普爾全球評級將美國主權評級從AAA下調。全球股市暴跌，美國消費者信心受到打擊，金融危機後的經濟復甦受到衝擊。本週稍早，摩根大通執行長Jamie Dimon對美國債務上升發出警告，他表示，美國政府的債務爲31兆美元，並不是今天的問題，但到了美國無法償還債務的那一天，會帶來災難性的後果。一旦美國債務違約，很多人就無法再持有它，美國債務不會交叉違約，但它是累積的。同日，耶倫對美國最新的通脹數據表示樂觀。她指出，在過去兩年內，影響物價的一些最重要的價格壓力已開始顯著下降。能源價格在下跌，此外其他商品的價格也在一路下降。曾經推高商品和大宗商品價格的供應鏈問題已經得到了扭轉。耶倫還表示，房租指數一直在上升，不過她預計在未來約六個月內，房租指數將大幅下降。她認爲美聯儲有可能在不引發失業率大幅上升的情況下，將通脹率降至2%的目標水平。不過她沒有給出這一情景的概率有多大。
通膨榨乾弱勢跟青年荷包 朱立倫批蔡政府反應慢半拍
國際原油價格近期上漲和全球供應鏈瓶頸等因素，帶動全球通膨，台灣不少民生商品售價也連帶喊漲；對此，國民黨主席朱立倫今（4日）表示，疫情帶來的「超寬鬆貨幣政策」，造成股市及房市的飛漲，全球供應鍊的混亂更造成通膨加劇，其中經濟弱勢與青年族群受害最深！「面對通膨，蔡政府反應明顯慢半拍。」朱立倫說，早在今年4、5月份通膨年增率已經達到2%，9月通膨年增率高達2.63％，創下8年半來的新高，民眾對物價上揚的不安，房價與租金齊漲。他指出，單是房價就漲了10％，房租指數8月份來到104.47的歴史新高，這些都是對青年及弱勢族群的重大打擊。朱立倫表示，中小企業同樣難過，疫情加上高油價，雪上加霜，偏偏政府的紓困又不到位，大家叫苦連天。他呼籲，面對通膨危機，政府必須有強勢作為，必須下重手穩住民生物價，解決弱勢群眾住房問題，對中小企業配套要明確可行，如果不及早準備，通膨將反噬經濟景氣跟民眾信心，全體國人都將受害。
台商回流帶動工業地夯 房市最熱議題
中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會今天舉辦年終記者會，發布2019年房市10大新聞，排平第1的是台商資金回流，工業及商辦產品供不應求；建照量衝30年同期新高、房租指數連54個月上揚、南港「世界明珠」都更案等，也都擠進房市10大新聞。中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會票選2019年影響房市首要新聞，便是台商資金回流，工業及商辦產品供不應求，價格節節升高。許多企業積極尋覓工業地或廠房， 物色工業區土地，需求最強、最熱門的地點在新北市，其次為桃園市，統計工業需求主要3大類型，分別為物流倉儲、生產組裝、科技廠辦，預料這股熱潮在陸美貿易大戰停戰之前，需求將有增無減。台商回流帶動的不只是工業用地需求，商辦市場也是受惠者之一，中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會統計，2019年第3季辦公室市場租金漲幅明顯，而且態勢相當明確，光前3季累積漲幅便接近2%，其中頂級辦公室以及信義區的租金年漲幅更超過5%，未來想要進駐信義區頂級商辦或是續租的租客，勢必面臨最嚴厲的漲租挑戰。建商大推案，今年建照量衝30年同期新高，展現供給端市場信心增強，中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長林正雄指出，沈寂已久的新案將在明年陸續進場，這是過去幾年未曾出現的狀況，2房以外的壓抑買氣浮現，供給勢必會順勢增加。預料主流產品規劃，也會從過去的2房及小3房，推向首換族為主流的正3房。租屋市場也是強強滾，行政院主計總處公布的消費者物價指數(CPI)顯示，消費者物價居住類房租指數，從2014年12月以來，直至2019年6月最新數字顯示，房租指數逐月成長已達54個月，成長率為4.13%。包租代管業在政府的大力扶持之下，租賃住宅全聯會今年4月成立，象徵包租代管業正式自產業中獨立出來，無論對於社會住宅政策推動，或是一般租賃住宅管理服務，藉由管理人員證照制度正式上軌道，未來發展空間不容小覷。內政部發布今年第2季房價負擔能力指標統計成果，全國房價所得比為8.79倍、貸款負擔率為36.06%，屬於房價負擔能力略低等級，全國平均或是6都，相較去年同期都呈現下降。其中「房價所得比」降幅為0.14%至3.16%；而「貸款負擔率」則是下降0.03%至0.77%。