房貸利率
」 房貸 央行 升息 房市 貸款
月薪6萬「不婚不生」！她好奇：有必要買房嗎？ 過來人曝經驗
近年來不婚族群越來越多，一名女網友日前發文透露，自己未來沒打算結婚生小孩，目前月薪約6萬元，獨自租套房過得相當自在，但身邊的人卻一直要她買房，讓她開始猶豫是否真的應該買房？貼文曝光後引發討論，也釣出許多同為不婚族的網友分享經歷。「沒有小孩不結婚該買房嗎？」該名女網友日前在Dcard發文，表示自己有一輩子不結婚的打算，另一半也很尊重這個想法，原PO分享，自己月薪約6萬元左右，每月生活開銷約為1萬5千元，剩餘的錢則選擇投資或投入股市，目標是存到1千萬元的退休金。原PO表示，自己住的套房每月租金為5千多元，她住得相當開心，但身邊的人卻一直要她買房，讓她有點不理解，認為「我買房子要留給誰？買房應該是為了養老？但如果有養老院、長照院等，就不用有房子了不是嗎？」貼文曝光後，許多網友紛紛直言「租屋市場對50歲以上很不友善，除非付更貴的房租」、「當你老到別人不想租房給你，但又沒老到需要進醫院，例如6、70歲的時候，有自己的房子還是比較好」、「一千萬可能很難退休，除非有穩定的被動收入，每個月至少五萬以上，你要考慮到通膨」，不過也有人認為「不生小孩的話，真的沒必要買」。此外，還有同為不婚族的網友分享經歷，表示「跟你一樣不婚不生，已買房，以自住來說方便、自由，且錢都是花在自己的所有物上；以投資來說，房貸利率真的很低，對於一般人，投資房子會比投資股市來得穩，除非你股票獲利不差」、「我跟你狀況差不多，我買了。但我是為了爸媽以後年老也許會需要醫療資源才買下去的，買在醫院旁邊」。
央行打造首購友善環境 買方市場睽違8年再降臨
央行宣布第七波選擇性信用管制，針對第二戶及以上購屋貸款成數進行調整，市場一遍哀嚎，不少人甚至對於房價崩跌懷抱期待。然而從過去政府幾波打房政策後的房市表現來看，在經歷一段時間的政策適應期後，房價盤整後上漲的機率幾乎百分之百，因此有市場專家認為，此次央行重手打房反而讓暌違8年的買方市場再度降臨，今年底到明年上半年正是危機入市的好時機。回顧2016年政府為遏止房地產市場過熱首次推出房地合一稅，針對短期房產交易課以高額稅率，規定持有不滿1年需繳45%稅率、2年內則為35%，尚未正式上路就引發一波拋售潮，部分賣方因稅負考量選擇降價出售，導致市場上的短線投資客大幅減少，房價也因市場高度觀望而開始出現鬆動，尤其在雙北市等房價高企的地區最為明顯。專家指出，2016年實施的房地合一稅，因是首次針對短期交易祭出如此高的稅率，市場出現長達半年的「冷靜期」，但隨即投資者信心回升，房價迅速反彈並飆升，自住需求者如果在當時低價位時進場，放到今天都有相當可觀的漲幅，今年底到明年上半年能否重演2016年的情形，雖仍須視市場動態與整體經濟情勢而定，但至少對自住需求民眾而言，仍是近年少有撿便宜的機會。至於央行9月推出的第七波打房措施，因政策重點在於嚴格限制多屋族的貸款成數，將第二戶貸款成數從原本的60%降至50%、第三戶及高價住宅進一步下調至30%，但主要目的仍在壓制房市中高張的投機氣焰，以便讓更多有自住需求的民眾能夠進場，本質上仍是為了平衡市場供需，而非無差別摜壓房市，由於市場自有調節機制，因此就中長期持有的角度來看，其實不必太過擔心。事實上，央行政策出台前的8 月，房市交易量就已出現下降趨勢，國內兩大房仲業者永慶房屋與住商不動產的交易量分別下滑17.4%與15.9%，顯示短線投機客已開始居高思危而減少出手，市場早政策一步出現回調跡象，這次央行措施若能成功限制多戶購屋行為，市場供給量將增加。寶麟廣告副總管清智認為，短期內房價可能因此而小幅下降，但卻為首購族提供了進場良機。相較之下，持續緩步上升的利率水準，反而是更值得關注的現象與趨勢。隨著央行限貸政策推出，在資金流動性大幅限縮下，目前市場上的房貸利率已普遍提高至2.2%以上，部分銀行的房貸利率甚至高達2.6~3%，高利率雖然會增加購屋成本，但也抑制了投資需求，所謂現金為王，對於手頭資金充裕、打算購屋自用的民眾而言，反而成了跟屋主或賣方談價的籌碼。樂居科技創辦人李奕農指出，打房政策如同雙刃劍，雖然有利於削弱短期投機炒作需求，但也可能抑制房市流動性，使得賣方售屋時間拉長，增加買方的議價空間。不過，由於房市面對的變數仍多，專家也提醒，接下來房市是否會像 2016 年後的局勢一樣發展，還須視政策效應的延續性，以及市場自住需求的支撐力度而定，但可以肯定的是，現階段是觀察市場變化並檢視自身財務狀況的關鍵期，建議自住需求買方應好好把握這8年來難得出現的入市契機，趁價格出現波動時，以合理價位挑選到理想的優質物件。
央行打炒房我該怎麼辦？ 各類購屋族群應變策略一次看
史上最嚴限貸令出台，房子還能買？專家認為，自用族群做好財務規劃就免驚，政策針對的多屋族則應適時減碼，少打炒房的主意。央行9月祭出第七波信用管制，房市買氣瞬間崩跌，雖然此次政策目的在於抑制投機炒作，將資源優先提供給名下無房的首購族，但對於名下已有房產的民眾而言，不論是換屋或置產，甚至是房市的主要供給者建商，都必須準備更多資金來因應，一系列措施對房市走向與各族群都帶來深遠影響。根據央行祭出的第七波信用管制，主要可歸納為以下重點： 一、取消有房者的寬限期：凡是名下已擁有房屋者，即使是第一戶房貸也不再享有寬限期，以減少有房者利用寬限期操作財務槓桿炒房。二、限縮第二戶以上貸款成數：名下已有房產的自然人，第二戶房貸成數上限從6成降至5成，法人購屋與豪宅貸款成數限縮為3成。三、降低建商餘屋貸款成數：建商餘屋貸款成數降低至3成，使建商在未售出物件上承受更大的持有成本壓力，促使建商更積極去化庫存。四、四、「真首購」優先原則：優先將資源提供給名下無房的「真首購」(名下有房產但無房貸者，也被銀行視為符合首購資格)，除了貸款成數上限維持8成，且享有2至3年的寬限期，減輕首次購屋者的資金壓力。五、五、新增豁免對象：為避免政策「錯殺無辜」，央行10月新增了協處措施，將繼承取得房屋者視為豁免對象，以及因有實質換屋需求申請貸款的換屋族，若1年內出售原持有房產，新購屋貸款仍可享有寬限期。對此，房市專家分析，有別於央行前6次信用管制僅針對特定地區、特定對象，貸款成數採階梯式降低，第七波信用管制則是將適用範圍擴及全國，更重要的是對於自用資格與寬限期都採取了極嚴格的限制，不僅大幅收緊市場資金流動性，也改變了房市走向，各購屋族群必須事先想好對策以應萬全。首先，對於首購族而言，由於政策提供了獨厚「真首購」的友善環境，貸款條件不受影響，在無投資客干擾的乾淨市場環境下，若民眾名下尚無房產，不妨利用當前的買方市場優勢，仔細擬定購屋計劃並積極看屋，在可負擔的範圍內，優先選擇適合長期居住的產品與地段，以確保日後生活品質。此外，專業房地產代書也提醒，由於首購族經常會忽略房屋總價之外的成本，包括交易時的契稅、印花稅、代書費、仲介費、貸款設定費，以及裝潢、搬家、添購家具等費用，加總起來又是一筆金額數十萬到上百萬元不等的支出，這些都必須事先了解清楚，並且擬定在購屋計劃之中。對有實際需求的換屋族來說，央行雖然提供了一些條件豁免，只要換屋族能在新房貸撥款後一年內出售原有房產並完成產權移轉登記，仍可享有寬限期等優惠，但若1年後原有房產並未出售，就必須面臨承貸金融機構取消寬限期、收回原應分期償還之貸款本金或貸款成數差額，甚至追收罰息及加收違約金等。因此，專家建議，央行豁免條款雖然一定程度上減輕了換屋族的資金負擔，但民眾在考慮新的貸款計劃時，應評估市場上房產需求變動，以及手上的資金流動性，以確保換屋過程順利。對於有明確換屋計劃的買家，宜提前準備並合理規劃資金，以減少新政策下的壓力。至於投資族或是多屋族，在新政策下將面臨嚴格限制。由於取消寬限期意味在貸款撥款後便須開始償還本金，無法再享有緩衝時間，且第二戶起的房貸成數僅剩5成，這兩類型買家必須承擔更多的持有成本，尤其是在房市交易量下降、價格無法快速上漲的情況下，房產持有數量愈多，則承擔的風險愈高。若是這兩類族群，專家建議，應立即評估手中資金水位與並重新調整資產配置，最好將資金從房地產撤出轉向其他投資標的，尤其是對於採取高財務槓桿進行多筆房產投資的民眾而言，盡可能減少手中持有房產，將是應對此次央行打炒房的上上之策。專家最後提醒，隨著房市交易量下滑，銀行的資金流動性也受到挑戰，加上今年底開始將有大量預售屋進入交屋期，龐大的申貸需求對銀行放貸額度構成更大壓力，即便是自用剛需族群，也得面臨房貸利率上升、撥款期限變長，甚至沒有銀行願意貸款的難題。因此，建議民眾在購屋前，除了事先做好完整詳盡的財務規劃，並且以最保守的方式衡量自身購屋能力，才能避免日後面臨付不出貸款的窘境。
陸港股大暴走1／這六檔槓桿型ETF成交爆量 股價近一周最多漲33％
時序入秋，美股「九月魔咒」（大跌）被FED降息給破除，令全球投資人更驚奇的是中國重磅端出「924新政」，一登場陸港股就點火飆升，不單大陸香港資金急速南下北上，美國大型投行接爆投資人電話，台股投資人更是應聲買爆陸港股ETF，不到一周各檔股價已狂漲一到兩成，最高達33％。 「要努力提振資本市場！」9月26日中國國家主席習近平一句話，深化24日甫宣布救樓市股市政策決心，加深投資人信心，上證指數漲幅3.61％收復三千點，30日來到3,289.34點，恆生指數近一周上升4000點，且成交額不斷放大創新高，連帶台股與中國房市相關類股、ETF跟著看漲與出量。 根據Yahoo！股市統計，從9月24日至截稿前，台股中國主題ETF成交量暴增，其中以槓桿型ETF為主，包括元大滬深300正2（00637L）、富邦恒生國企正2 （00665L）、中信中國50正2（00753L）、復華香港正2（00650L）、富邦上証正2（00633L）、國泰中國A50正2（00655L）股價上漲，在短短一周裡飆漲幅度從18％到33％，相當驚人。 這波驚動全球股市的陸港股大爆走，起於9月24日，中國人民銀行、證監會及金融監管局三巨頭罕見地召開記者會，會及證監會大動作宣布降準、降息、降低存量房貸利率與房貸頭期款比例等多項貨幣寬鬆措施；同時降低人行政策利率，引導貸款和存款利率同步下調，合計預期向金融市場釋出資金超過人民幣1兆元，這是自2015年8月以來，人行再度祭出「雙率雙降」政策。 接著在9月26日，中共中央政治局會議提出，要加大財政貨幣政策逆週期調節力度，保證必要的財政支出，特別是要促進房地產市場止跌回穩，這是中國政府近期再次發出希望房地產價格止跌回升的言論。 這次中國政府出重拳，源於大陸經濟近三年來疲弱，儘管官方已提出多項經濟刺激方案，人行在保持匯率穩定任務下，貨幣政策施展空間有限，市場多認為救市動作「雷聲大雨點小」。 永豐投信投資長林永祥跟CTWANT記者說，當前中國經濟正面臨長期通貨緊縮風險，多項指標顯示中國社會融資規模、生產者物價指數（PPI）進入負增長，解鎖社會流動性成為中國走出通貨緊縮的關鍵。永豐投信林永祥認為，中國股市第四季有望迎來反彈行情。（圖／報系資料） 林永祥進一步分析，此次中國人行提出的政策組合拳較市場預期更加積極，主要包括下調存款準備金率0.5％，2024年內還將視情況下調存款準備金率0.25-0.5％；降低7天期逆回購利率0.2％，由1.7％降至1.5％；降低存量房貸利率平均約0.5％，統一房貸頭期款比例至15％；創設股票抵押融資機制，首期挹注股市流動性約可達人民幣5000億元。 林永祥認為，當前在美國聯準會明確進入降息循環後，現正給予中國人行更多貨幣寬鬆政策空間；同時隨著2024年即將進入尾聲，中國今年經濟增長率目標5％能否如期達到，需要更積極的財政措施支持，「在中國政策組合拳頻出招，Q4中國股市有望迎來反彈行情。」 台新投顧產經策略研究部總經研究組主管喬慕恩表示，「924金融新政主要是針對資本市場，短期打開陸港股反彈空間，對經濟基本面助益有限，陸港股中長期仍需視基本面改善觀察。」 「目前市場多憧憬10月人大常委會加碼國債增發！」喬慕恩說，「924金融新政是否能扭轉信貸成長，刺激房市銷量仍有待觀察，或僅起到短期緩解經濟壓力，中長期基本面不確定性仍大，關鍵仍在財政刺激與否及力度」，可以從習近平主席近期的談話來加以觀察。
陸港股大暴走2／看好中國大型科技股Q4行情 這三檔ETF後來居漲
在中國大陸924金融新政刺激下，台股水泥、鋼鐵、塑化類股近期股價上揚，投資人笑呵呵。不過，CTWANT採訪多名法人證券分析師，有的認為需進一步了解這些企業真正會受惠中國房市帶來營收成長占比多寡；有的則建議挑選被動性ETF檔數有限之下，也可關注主動型基金。 永豐投信投資長林永祥表示，中國股市已經歷長達3年以上空頭走勢，滬深300指數最大跌幅超過45％，部分中小型股指數更甚，市場投資者情緒十分低迷。在這種情況下，超出市場預期的經濟及救市政策，都有機會使股市產生一定幅度的反彈，且反彈的力道可能相對強勁。 從中長期來看，中國經濟仍舊面臨通貨緊縮壓力，參考日本經驗，強力且持續的貨幣寬鬆政策是走出通貨緊縮的必要條件，但並非充分條件；換句話說，美國現正進入降息循環為中國人行採取更加寬鬆的貨幣政策提供了相應環境，但是能否有效扭轉民眾及企業對於未來經濟長期衰退的預期，進而增加居民消費與企業投資仍有待觀察。 中共中央政治局會議提到調整房屋限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動建構房地產發展新模式，受此影響，近期房地產、金融保險類股帶領加權指數大幅反彈，「這些產業類股漲幅已高，後續持續大幅上漲空間有限。」林永祥表示。 林永祥進一步分析說，反觀在未來長期貨幣寬鬆政策環境，及中國政府特意引導科技領域自主發展的產業背景下，中國大型科技股有望接棒迎來2024年第四季的反彈行情。 CTWANT根據CMoney統計成交量排行榜與公布資料來看，從9月24日到截稿前，台股中國主題非槓桿型的ETF的成交量榜首由中信中國高股息 （00882）奪冠，依序則為中信中國50（00752）、國泰中國A50（00636）、群益深証中小（00643）、復華中國5G （00877）、富邦深100 （00639）等。台股多檔中國大陸主題ETF從924金融新政宣布以來近一周，股價高漲。圖為復華中國5G通信ETF掛牌典禮。（圖／復華投信提供） 進一步觀察2024年以來股價漲幅排名，富邦深100（00639）漲幅達24％拔頭籌，其次為群益深証中小（00643）的漲幅20％，復華中國5G（00877）的漲幅則為19％，國泰中國A50 （00636）、中信中國50（00752）的漲幅各為17％、13％，中信中國高股息 （00882）漲幅則為10％。 以這六檔ETF成分股來看，包含寧德時代、美的集團、五糧液、比亞迪、東方財富、格力電器、立訊精密工業、牧原食品、北方華創科技、順豐控股、中際旭創、富士康工業互聯網、中興通訊、成都新易盛通信技術、兆易創新科技、州茅台、招商銀行、長江電力、中國平安、騰訊控股、CASH、阿里巴巴、拼多多公司等為主，包括電動車、電池的巨頭、電商平台等大型科技股。 至於主動型基金部分，以中租基金平台的統計來看，25038富蘭克林華美中國A股證券基金今年以來漲幅超過15％，31007永豐滬深300紅利指數基金則是上漲了12.60％，36003華南永昌中國A股基金漲逾5％，55010兆豐中國A股基金漲逾4％，以及20028復華中國新經濟A股基金、26014摩根中國亮點基金、30014滙豐中國A股匯聚基金等也都起漲。
打炒房「成交量變糾紛量」 房仲全聯會9訴求盼房市軟著陸
第七波房市信用管制措施，被市場稱為「史上最強打房」，不動產仲介經紀商業同業公會全聯會（房仲全聯會）提出穩定房市9大訴求，包括信用管制不溯既往、換屋出售期限從1年延長至2年、繼承將依法排除、新青安寬限期從5年降為3年、避免不合理提高利率水位……，盼房市穩健軟著陸。第七波信用管制無聲無息橫空出世，令全國房仲業乃至不動產業者措手不及，毫無因應下，被迫站上房市海嘯第一排。房仲全聯會1日指出，央行推出該措施過於倉促，缺乏完整配套措施與充分思考，房仲業恐將面臨 「沒有成交量，只有糾紛量」的困境。然而，信用管制無預警上路，不僅「錯殺」無辜換屋族，更可能出現許多問題，例如金融業者「挾資金為王」，利用資金優勢夾帶金融商品銷售、調高利率等手段，迫使消費者買單，造成市場亂象橫生。對此，房仲全聯會呼籲，政府在管制政策下應統一放貸標準，避免橫生事端，導致「有關係就沒關係」，而「沒關係」的消費者成為受災戶。房仲全聯會理事長王瑞祺就指出，為避免房市過熱，業界向來對政府的金融管制措施抱持支持態度，但任何政策的實施，都應建立在充分溝通及完整配套之上，倉促上路只會帶來更多問題，不僅讓房仲業者疲於奔命，消費者更可能成為「最大受害者」。王瑞祺近日也召集房仲全聯會不動產智庫總會長林金雄、會長張欣民暨全體委員提出9大訴求，期望政府能聽見產業心聲，讓房市更穩健、軟著陸，也使房價更趨於穩定。1.「9/20前交易不溯既往」，2024/09/20前已成立之不動產買賣契約(私契)應不朔及既往，減少糾紛。2.「換屋出售期限延長至2年」，自住換屋族先買後賣時，2年內售出舊屋不受影響(原為1年)。3.「排除依法承受或按政策推動」，排除依法承受及政策推動之不動產，如繼承、都更、土地持分等。4.「10年以上長期持有除外」，結合房地合一自用持有認定標準，持有10年以上之屋主應為長期置用（如婚前購屋、留予子女等用途），應排除本波金融管制之適用。5.「縮短新青安寬限期5年為3年」，金融管制因新青安政策而來，其本金寬限期由也應由5年縮短為3年，減少讓投資客利用新青安成為政策破口。6.「金融機構不得要求承貸戶搭買與房地產無關之金融商品」，金融機構不應要求購買金融商品為放款條件，增加購屋人負擔。7.「金融機構估價應依實價登錄總價為估值」，「為避免銀行估價與市價落差」金融機構不動產核貸以實際成交價或實價登錄之資訊為估價基礎，標準一致。8.「房市政策應由各部會協調後再行頒布」，房地產政策跨部會協調應予一致。9.「保障自用型購屋人房貸利率」，自用型房貸產品利率提升幅度應在銀行兼顧風險控管考量下，以房貸利率地板價（目前為2.185%）加2碼為上限，以避免不合理提高利率水位，大幅增加購屋者負擔。
928強碰打炒房3／社區1/7零貸款大投資客玩法曝光 「現金為王」賺更多
7月「限貸令」席捲全台後，即傳出不少「求貸無門」，甚至房子沒買到，先賠上違約金的慘案，秋節過後，央行再祭第7波信用管制，力保「新青安」及首購族不受影響，卻殃及全國其他購屋客。CTWANT記者調查，央行重拳促下房市出現「現金客為王」，某間近期將交屋的700戶大社區，就有近百戶「不須貸款」，「厲害的投資客早已下車，或改全現金買房！」永慶房產集團整理國銀及民營銀行房貸利率，新青安申貸，8家國銀裡，台銀、土銀最快送件後1~2個月完成審查，但撥款時間未定；一銀則是最快收件後3個月撥款；其餘5家國銀須排隊至今年12月或到明年1月撥款。一般首購貸款，幾乎全面性的利率上升，「央行雖然沒有升息，但銀行房貸利率上調幅度已等同於央行升息1.5至4碼之多，首購仍要排隊！」永慶房產集團業務總經理葉凌棋說。位在桃園龜山A7重劃區就出現活生生被銀行、建商剝皮的實際案例，首購A先生3年前以每坪18萬元購屋，現在房價已翻倍，今年8月使用執照下來準備對保，但因為他的小孩剛出生、手頭吃緊，建商配合銀行給的貸款成數和寬限期不如預期，因此選擇自行找其他銀行對保，但卻要等到12月以後才撥款，建商不願等，認定他違約，要求A先生賠償違約金並解約。業者調查國銀及民營銀行新青安和首購申貸情況，仍是要排隊等撥款，且貸款利率普遍來到3%。（圖／記者黃耀徵攝）目前A先生只好讓合約先進入調解，暫時維持合約效力，等待銀行撥款。A先生認為，這幾年房價漲得一蹋糊塗，建商心態就是客戶無法交屋最好，可以收回再以現在更好的價格再出售。 不只建商想撿漏，一名投資客就分享，他一個朋友，最近就在台南善化，承接一個近期交不了屋的透天新案，前屋主以賠售300萬元出場，「這種機會會越來越多，尤其自備款一下從2成變5成的非七都會更明顯。」而他自己有被打到嗎？「因為政府太賊，避免政府反反覆覆的政策給套，前幾波賺到錢就下車了，現在都量力而為，用最安全的一般貸款且只有貸1戶，其他都靠現金買斷。」據了解，由於「理財型房貸」不在《銀行法》72-2規範內，因此投資客會先以現金購買1戶，或是手上無貸款的房子，以該戶申貸理財型房貸，貸出來的錢拿去買股票、債券、保單等，再將這些資產質押套現，以避開理財型房貸資金用途不得買房的規定。此操作手法不僅可以避開打炒房「購屋貸款」戶數的計算，貸款成數不受影響，現金買房的議價能力又更強。第7波打炒房後，不少非七都的多屋族，從貸款成數8成立刻掉到剩5成，預期刊登「平轉、賠售」的廣告訊息將越來越多。（圖／報系資料庫）記者詢問，萬一房價不漲怎麼辦？他回答，「不會不漲啦！任何東西都會下跌，唯獨房子不會。而且現在打房打下去，以後房子就是有錢人的遊戲，窮人、中產階級買不了、頂多買1戶，未來連換屋都有困難，因為要自備款5成。」「就像現在被打到的，也都是資本不夠雄厚的小投資客，資金軋不過，最後不得已賠錢賣，然後有錢人、大投資客就伺機等著用現金撿這些賠錢貨，再轉賣賺一波！」 記者也詢問到非七都一間總價落在800萬元上下的社區，因鄰近周邊有科技園區話題，2年前預售時很熱門，近期準備交屋，該建商就透露，「總戶數近700戶，就有將近100戶不用貸款，這數字太恐怖了！真正有錢的人，影響不大！」正心不動產估價師聯合事務所市場研究室協理陳孟筠認為，當前政策彰顯了「現金客為王」的絕對優勢，現金買家不論是在交易靈活度、下手速度、風險控制及議價能力均處於領先地位，將進一步強化馬太效應（指強者愈強、弱者愈弱），讓富者更富。業者認為，此時待售物件傾巢而出，在競爭之下議價程度也更寬裕，此時正是多看房、多出價的好時機。（圖／報系資料庫）陳孟筠也提醒，市場在變動時，不能躁進貪快只想著有便宜價可撿，台灣房地產對於政策的敏感度極高，所以還是建議多「停、看、聽」，以便因應後續可能的變化。好比新青安一開始推行時，因為有寬限期及可貸金額拉高，所以吸引不少人勇敢下手買了比自己原本預算高、甚至是超出自己未來可負擔範圍的房子，還款前期可能會是蜜月期，到後面可能就會窒息，現在正是考驗著大家對突發意外的耐受程度，人人都該有控管資金風險的觀念。至於房價會不會跌？現在是否為進場好時機？葉凌棋分析，現在供給量開始出來，尤其是投資客多的重劃區，競爭之下價格就易出現鬆動、價跌，下半年「量縮價盤整」格局已定，真的有需求的民眾，現在可以認真看屋、勇敢出價。預期這一季度交易價格會在目前實價登錄震盪5%內，「但絕對是上不去了。」
響應新政！大陸四大行宣布調整存量個人住房貸款利率
人行29日晚間宣布下調存量房貸利率，大陸四大國有銀行第一時間火速回應。在時間安排上，四大行將於10月12日發布具體操作細則，在10月31日之前統一對存量商業性個人住房貸款利率實施批量調整。中國工商銀行、中國農業銀行、中國銀行和中國建設銀行29日晚間相繼發布關於調整存量個人住房貸款利率的公告指出，積極回應自律機制倡議，正在有序推進存量房貸利率調整工作。四大行的公告指出，將按照市場化、法治化原則，依法合規開展存量房貸利率調整工作，擬於2024年10月12日通過銀行官網、微信公眾號、網點等管道公布具體操作指引及相關事宜，並於2024年10月31日前完成存量房貸利率批量調整工作。
大陸力推刺激經濟「政策大禮包」 台塑四寶及這類股迎轉機
中國人民銀行周二（24日）宣布一系列刺激經濟措施，國家主席習近平更表態「要努力提振資本市場」。包括下調存款準備金率0.5個百分點、降低房貸利率，試圖提振房地產、內需市場，被看好可以帶動石化、能源業。而旺季即將到來，台灣塑化類股也被看好，將迎來轉機。中國央行27日宣布，包括下調7天期逆回購利率至1.50%，並調整房貸政策，還降準0.5個百分點，釋放約1兆元人民幣流動性，都被看好有望刺激消費投資，提振塑化品需求，房貸政策調整可能帶動房市回暖，間接刺激建材及石化產業成長，整體經濟活動增加，製造業對原物料需求也可能上升。台灣塑化類股有望受此刺激提升，台塑四寶（台塑、南亞、台塑化、台化）長期以來都與中國市場有緊密的貿易往來，雖然近年來台塑化已將其基礎油產品外銷至中國的比重從約50%降至32%，但在不少廠區建置於當地，中國仍是其重要市場。此外，台達化（1309）生產ABS產品在中國的銷售占比約16%，隨著中國經濟復甦，可能會看到需求的回升，進而提升營收；華夏（1305）和台聚（1304）雖然已經降低對中國市場的依賴，但仍可能從中國景氣復甦中受益。此外，印度雨季即將結束，營建工程逐步恢復，PVC建材及AE塗料的需求也增溫。印度作為目前亞洲石化原料需求增長最快的市場，包括台塑、華夏、及台達化都積極耕耘，助益營運能量。
習近平一句「努力提振資本市場」 這六檔港陸股ETF爆量狂飆00637L逾22萬張奪冠
當高盛都說中國大陸股市復甦可能終於來到，國家主席習近平26日的「要努力提振資本市場」一席話，恒指開高522點，台股加權指數22,954.58點，上漲了95.77點，漲幅達0.42％，27日成交量前20名中有六檔與港股陸股相關ETF，由00637L元大滬深300正2奪冠，00632R元大台灣50反1緊跟在後。隨著美國降息資金外逃，中國人民銀行等三大巨頭即時祭出17箭要提振中國大陸經濟，向市場投放4.5兆元台幣資金，習近平昨天主持中共中央政治局會議再度表態「要努力提振資本市場」， 今天起降準0.5個百分點，資金寬鬆政策激勵，港股陸股飆漲。台股多檔與港陸股相關成分股的ETF的成交量也跟著出大量，連日來槓桿型ETF霸榜，根據Yahoo！股市統計成交量排行榜，居冠的00637L元大滬深300正2的股價上漲了8％來到15.30元，成交量已超過22.3萬張；第三名的00665L富邦恒生國企正2也上漲了6.5％，股價來到8.60元，成交量已達11.5萬張。00753L中信中國50正2則是拿下今日成交量第五名，股價上漲了9.14％來到9.79元，成交量也超過9萬張；00882中信中國高股息則上漲了2.08％股價來到12.25元，成交量達9.3萬張；還有00650L復華香港正2、00633L富邦上証正2等，股價也都上漲了超過6％、7％。中國人民銀行、金融監理總局、中國證監會24日聯合舉辦發布會，公布一系列措施。中國人民銀行宣布三大方向支持經濟和股市發展，包括降低存款準備金率（RRR）和政策利率、降低存量房貸利率和統一房貸最低首付比例、創設新政策工具支持股市。00665L富邦恒生國企正2經理人黃煜翔表示，若要逢低布局中國相關部位，比較適合以00700富邦恒生國企作為核心持股，並藉由00665L進行短期策略操作，來參與中國政策利多機會。由於槓桿型ETF屬策略交易型工具，風險較原型ETF高，投資人應注意相關風險。
打炒房見效！看屋、交量掉4成 葉凌琪：房市急凍、變相升息
永慶集團今26日舉辦「第4季趨勢前瞻報告」，針對9月19日央行實施第七波選擇性信用管制影響做出分析，業務總經理葉凌琪表示，央行總裁楊金龍為扭轉大眾對房價上漲的預期，在第七波打炒房下，已讓全台房市急凍，第四季恐創有紀錄以來最低交易量；銀行房貸緊縮，即使央行未升息，但銀行房貸利率上調幅度已等同於央行升息1.5至4碼之多。根據集團內部資料統計，9月看屋諮詢、要約付斡與6月高點相比(圖五)，均有4成以上的減幅，市場觀望氛圍濃厚。（圖／永慶提供）根據統計，今年1-7月全台住宅使照核發量約7.6萬戶，顯示約有7.6萬戶預售屋交屋潮，若以今年1-7月住宅使照量推估全年預售屋交屋量約13萬戶，換算所需房貸總金額將高達1.3-1.5兆元，申貸量體相當龐大。葉凌棋指出，在銀行房貸緊縮下，購屋貸款出現利率升高、估值保守、資格條件趨嚴以及寬限期縮短或取消的狀況，「即使央行並未升息，但銀行房貸利率上調幅度已等同於央行升息1.5至4碼之多」；而銀行貸款估值保守則讓貸款成數不足成交價8成，且比6月以前的房貸成數可能減少0.5至1.5成左右，購屋族群必須準備更多自備款才能進場，直接衝擊市場交易量。葉凌棋說明，根據集團內部資料統計，9月看屋諮詢、要約付斡與6月高點相比，均有4成以上的減幅，市場觀望氛圍濃厚，「第四季房市急凍，預估交易量約5.3至6.2萬棟左右，較2023年同期約減少30~40%。」若進一步觀察歷年第四季交易量表現，今年第四季交易量將創自1999年有紀錄以來新低量，年減幅也恐創下26年來最大。葉凌棋說明，2024年上半年房市交易熱絡，較2023年同期成長近3成，不過，下半年受到國內銀行貸款緊縮，加上央行實施第七波選擇性信用管制，扭轉民眾對於房價持續上漲的預期，第四季買氣急凍，價可能盤整或下修。依目前交易量推估，下修2024年交易量至31.8-32.6萬棟之間，與2023年相比，仍成長3.6%至6.2%。
中國放水救市發威陸港股齊飆！ 抄底2倍ETF「這一檔」漲近35％
中國大陸推出相關房貸利率下調等救股市措施，吸引外資資金流入港股，恒生指數（Hsi Index）24日升753點後，恒指半日再升近400點，續逾千億成交；滬深300指數漲逾3％。法人分析，對於想要抄底大中華股市的投資人，推薦港股優於A股；根據CMoney資料，相關港陸股槓桿型ETF表現上，00665L富邦恒生國企正2漲幅近35％；00650L復華香港正2、00753L中信中國50正2的漲幅則超過20％；00637L元大滬深300正2、00633L富邦上証正的漲幅則是近13％～14.45％；00655L國泰中國A50正2的漲幅為9.34％。中國人民銀行、金融監理總局、中國證監會24日聯合舉辦發布會，公布一系列措施。中國人民銀行宣布三大方向支持經濟和股市發展，包括降低存款準備金率（RRR）和政策利率、降低存量房貸利率和統一房貸最低首付比例、創設新政策工具支持股市。恒生指數（Hsi Index）24日升753點。00665L富邦恒生國企正2經理人黃煜翔表示，若要逢低布局中國相關部位，比較適合以00700富邦恒生國企作為核心持股，並藉由00665L進行短期策略操作，來參與中國政策利多機會。由於槓桿型ETF屬策略交易型工具，風險較原型ETF高，投資人應注意相關風險。專家指出，港股優於A股理由，包括AH溢價指數處於近5年相對高點、港股新經濟產業佔比較高，另外今年內地資金投資港股的熱情也是歷年之冠；反映在南向資金指標上，今年以來截至9月24日，南向資金淨流入已超過4,900億港幣，若維持相同速度至年底，將有機會創下單年度歷史新高。而近來阿里巴巴在香港完成雙重主要上市，並被納入滬深港通合格名單，美的集團也在香港掛牌上市，其IPO集資金額為近3年最高，港交所預告接下來將迎來大型新股上市潮，持續增添港股投資話題。
中美降息利多激勵台指期 台積電夜盤一度衝破千元
中國大陸人行24日宣布降息、降準，包括降低房貸利率、平均降幅達0.5％等，以支撐中國房市，消息發布後刺激A50期瞬間漲超1.5％，法人指出，同步帶動台指期早盤走升，盤中高點雖浮現賣壓，而後A50期重啟漲勢大漲至4.8％以上，帶動台指期拉尾盤再攻高；台指期夜盤延續漲勢，上漲247點、暫報22,740點，不過隨後漲幅收斂至150點，美股四大主要指數開高後翻黑至平盤震盪，台積電ADR一度大漲逾2％，台積電期貨夜盤也最高上漲14元衝至1,005元後，回落到996元。凱基期貨表示，技術面觀察，台指期第二天守住季線支撐，即將越過前波盤整期間的高點22,574，現貨成交量略升至3,500億元，呈現價長量增的格局，若能回到4,000億以上會更有利於多頭消化前波賣壓。整體來看，走勢緩漲急跌維持中長線多頭格局，短線上量能略為不足可能有所波動，但市場情緒樂觀即使有負面消息反應並不劇烈，維持驚驚漲的節奏，操作上建議價格如果來到前日低點附近可以逢低承接。統一期貨指出，檢視選擇權金流，外資布局0.08億元偏多部位，自營商則布局0.09億元偏多部位。選擇權未平倉部分，9月第四周選價平近9檔賣權最大未平倉上升200點至22,200點，買權最大未平倉上升100點至22,500點，最大OI區間上移偏多。觀察期交所夜盤的商品報價，微台指漲244點、報22,737點；電子期漲14.8點、報1,222.2點；小型電子期漲14.5點、報1,221.9點；半導體30期漲80點、報5,949點；台積電期夜盤漲14元，報1,005元；台灣50 ETF期漲2.2點、報187.6點。國外指數期貨、商品期貨部分，美國道瓊期漲47點、報42,525點；標普500期漲8.25點、報5,783.25點；那斯達克100指數期跌14點、報20,131點；費半指數期漲52點、報5,138點；英國富時100指數跌7點、報8,337點；臺幣黃金期跌9點、報10,205點；布蘭特原油期漲22.5點、報2,408.5點。
港股點火！恒指升逾600點創4個月新高 法人：有望衝擊「十連陽」
在聯儲局減息政策加持下，恒生指數至今已經「九連陽」。今（24）日早間，中國人民銀行發布一系列重磅金融政策，在股市、樓市等多方面出手放水救市，加上近日人民幣匯率出現快速升值，恒指、恒生科技指數、國企指數漲超2%，恒生指數有望衝擊「十連陽」。根據中央決策部署，人民銀行加大貨幣政策調控強度，宣布下調存款準備金率0.5個百分點，向金融市場提供長期流動性約1萬億元；降低存量房貸利率並統一房貸最低首付比例；創設新的政策工具，支持股票市場發展；降低7天期逆回購利率，下調0.2個百分點，從目前的0.7%降到0.5%。恒指高開326點或1.8%報18573，升幅擴大至逾400點，之後一度回順，最低達18532。不過11點半後，恒指急升609點或3.3%，報18856，創自5月28日以來近4個月高位。摩根士丹利由2023年底預計恒指2024年底見16000點，改為2025年6月目標價19150點，上調幅度達20%。
還有房貸額度？35家銀行say「yes」 這一家稱最快七天撥款專案10億額度
央行祭出史上最猛打房的第7波選擇性信用管制措施，讓市場上熱議是不是銀行可供貸款餘額的水位逼近警戒線，許多民眾紛上網分享經驗，有的擔心會等申請房貸核准很久，有的則說已取得銀行撥款房貸過關。根據銀行公會於9月9日建置上線的「銀行購置住宅貸款資訊揭露專區」，包括臺灣銀行、土銀、華南、一銀、合庫、彰銀等35家銀行都表示「可承做購置住宅貸款」仍有額度，有銀行坦承說要「排隊等撥款」，還有遠銀稱房貸排隊到明年1月被網友截圖，不過記者點入該平台發現已刪除該行字。銀行、郵局與農業金庫等共35家金融機構也紛自清說還如常受理房貸等申請件；甚至還表態支持無自用住宅族群購屋，推出「全線上房貸」無須排隊。財政部也強調，新青安不受影響，已核貸近6000億元。中央銀行9月19日召開第三季理監事會，祭出史上最猛打房，即日起實施第7波選擇性信用管制措施，自然人名下有房屋者第一戶房貸不得有寬限期，自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成，並擴大實施地區至全國；並降豪宅貸款成數3成、餘屋貸款為3成（避免建商囤房），且將自然人名下有屋再購者重新定義，等於是擴及到換屋、多房、建商等族群。純網銀「將來銀行NEXT BANK」表示，無論是首購族，或是資金用途非用於投資其他房產的房貸轉增貸族群，申請、撥款均無需排隊，現已領先業界推出的「全線上房貸」，盼以快速的線上房貸服務，讓國人體驗最便利的純網銀服務。將來銀行表示，隨著近期存款資金到位，至年底前提供房貸利率2.4％起、申貸成數最高8成的優惠，將沒有實體分行而節省下來的營運成本回饋給客戶，整體專案額度10億元。將來銀行去年4月開辦房貸業務，主打銀行業界首家全程「零接觸」房貸，因無需另外約定時間、地點進行實體簽約對保，相較傳統銀行的紙本申請模式大受歡迎，開辦至今以「申請後最快七天內撥款」的高度彈性服務了逾千名民眾，房貸餘額更快速衝破百億元。目前將來銀行承作雙北、桃園、新竹地區及臺中市房貸業務，接下來也會因應民眾需求，陸續開辦台南、高雄地區，建議國人可善用申辦僅需10-20分鐘的全線上房貸，大幅節省跑分行的時間及舟車勞頓，申請核貸後即可配合客戶指定時間撥款，歡迎急需交屋、尚在等待排隊撥款的客戶申請比較。
限貸令爆雷1／真實還原交屋申貸碰壁過程 市場失控遭刁難能「安心成家」？
銀行房貸「限貸令」引起糾紛及民怨日益擴大，儘管央行及政院急喊沒有發出「限貸令」，但這場史無前例的房貸「拉緊報」早已引爆。CTWANT記者採訪2位準備交屋的購屋族，還原5月至今跑銀行申貸碰壁、被踢皮球的過程，怒轟政府「一下打房，一下新青安利多」，任由市場失控，無辜的申貸戶莫名其妙遭刁難，「這就是政府希望的居住正義、安心成家嗎？」D小姐3年半前買下位於新北市新店央北重劃區預售屋，總價約1500萬元，原本預計今年底可以交屋，她開心不已，沒想到碰上史上最嚴限貸令。D小姐告訴記者，她今年5月建商提供包括兆豐在內3家銀行，讓承購戶挑選對保，因3家銀行中，僅有兆豐能做新青安房貸，所以她選了兆豐。D小姐預計新青安貸款40年，被要求沒有保證人只能貸75成。她說，與銀行溝通及對保過程中，行員還推了房貸壽險、信貸等業務，並且以「送你一張信用卡」要她辦信用卡，讓她很無言。現在準備交屋欲申請房貸的民眾，儘管已貨比三家，最終恐怕都還是被迫接受高利率、低成數、遙遙無期撥款時間，甚至還要搭配其他產品才有可能貸得到。（圖／黃耀徵攝）因為對保的3間銀行只有兆豐有新青安，D小姐的同一社區半數以上承購戶都選兆豐，「像我這種什麼都不想辦的，兆豐也不差我一個！」她自嘲不是好客戶，決定多問問其他銀行。約莫5月底，她先後走訪了第一銀、合庫、華南銀行，當時還沒出現「限貸令」一詞，但從部分行員口中聽到「送件很多」，甚至有些一定要搭配其他產品，例如房貸壽險。後來她找上華南銀行，申貸條件與兆豐差不多，一樣是最低利率2.185%，不用保證人和房貸壽險就能貸8成，開辦費5000元，不過社區門牌還沒出來，只能先估好條件。「原以為這事就告一段落，沒想到7月2日，華南銀行窗口連打3、4通電話，告知7月後優惠房貸方案沒了，開辦費調漲成1.8萬元，非新青安額度的房貸利率，要調升到2.44%以上。」D小姐無奈說，當時還不知道銀行有「滿水位」問題，她做房仲、銀行的朋友也納悶為何貸款環境突然變差。最後，7月5日她找到了還沒受到「爆量」或「內部控管」影響的合庫另一間分行，開辦費2000元，非新青安額度的房貸利率2.228%，不用保證人和房貸壽險，可貸8成，在完成驗屋後，於8月底對保。D小姐好不容易鬆口氣，但8月後限貸風暴越演越烈，據了解，該合庫分行水位也已滿，新案件仍要排隊撥款，讓她再度提心吊膽，雖然該分行告知她的案件已經登錄在案，撥款前不會有變數，例如利率突然調高或撥不了款，「但國內從未發生過『房貸水位滿』，未來的事，誰都說不準，也不是基層行員能決定的。」D小姐只能期待，儘早撥款，儘早了卻一樁心事。新青安房貸政策遭批淪為炒房工具，其實一開始就是急著推出、配套和通盤考量不足，造成房市熱度飆高。（圖／報系資料庫）經過這3個月的折騰，D小姐痛批，政府沒有完整配套的政策很是擾民，一下打房，一下又為選舉釋放新青安利多，卻未對市場數據做通盤了解，結果上半年成交量爆量，又要各銀行想辦法降溫房貸，「投機客爛，政府也沒好到哪！」另一位也準備近期交屋的M先生告訴CTWANT記者，他6月時詢問過建商配合的2家銀行，都說新青安沒問題，貸款8成有機會，完全沒有「水位要滿或不對勁的氛圍」，但8月中限貸令出來後，這2家銀行隨即停止承接新青安與新房貸的申請，讓他措手不及，趕緊去找第3家銀行。M先生說，第3家銀行很明確地告訴他，「經濟條件沒問題，但沒有新青安可貸，而且只能貸7成，如果貸7成5，要努力看看，但不一定貸得到。總經理管得很緊，因為政府在盯。」就連行員自己也說，「政府這波太突然，有錢炒房的人根本打不到，慘的都是首購或自住。」貸款卡關的民眾，馨傳不動產智庫執行長何世昌建議可往小型銀行詢價，另外像是農漁會、信合社、壽險公司等不受《銀行法》約束，可多詢問。（圖／CTWANT資料室）M先生氣憤表示，政府跟央行不要再睜眼說瞎話，什麼「不會有限貸令」、「不影響自用住宅購屋」，都是屁話！實際上去銀行得到的答案都是「拒接」，「房價飆漲管不住，我們已經很無奈，現在要合情合理合法貸個款，都要被刁難，這就是政府希望的居住正義、安心成家嗎？」馨傳不動產智庫執行長何世昌建議受「限貸令」影響的購屋族，可以嘗試以下5招取得貸款。1.多問幾家銀行，同一家銀行也可詢問不同分行。2. 可以試試找農漁會、信用合作社或壽險公司貸款，「目前人壽較好貸，但每個方案的額度較少，可能要同時辦多個方案」。3.目前已有不少銀行調高利率到3%以上，若真的急需貸款，也只能先求有，過幾年再轉貸。4.向銀行購買房貸壽險或理財商品，幫行員做業績，不過何世昌不太推薦這方式，「因為搭配銷售的理財商品通常很雷，且不是每個人都需要房貸壽險，他也提醒，房貸壽險要身故或完全失能才有理賠」。5.如果是買成屋，可以跟賣方協調改為「期約交易」，約定明年初再辦理貸款、交屋，銀行限貸難題或許能在新的年度有所緩解。
面對限貸令莫驚慌 應觀察市場並提升自身核貸條件
近期不論公民營銀行，房貸水位拉緊報，不動產放貸比逼近28%，縱使央行表態並未進行強制限制，然銀行「技術性地限貸」狀況確實存在。銀行放貸緊縮，導致民眾貸款困難苦不堪言，搶貸現象越演越烈，民眾搶貸除了比條件外，更需要排隊核貸或撥款，連帶影響房貸利率飆升，普遍已3%，甚至部分已有高於信貸利率的亂象。為什麼銀行要限貸呢？一直放貸給民眾，可以一直收利息不是很好嗎？根據《銀行法第72-2條》：「商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和之百分之三十。」在此不動產放款的限制之下，銀行自然得祭出因應措施。若想降低比例，不是降低住宅/建築貸款總額，就是提升銀行所收存款與債券發售額。但在新聞媒體大肆的推波助瀾下，引起不少民眾恐慌。央行目前採取的措施仍處於「呼籲自主管理」的階段，保持關注但暫不伸手的狀態下，持續觀察、測試著市場的變化與反應。簡而言之：—— 以拖待變試水溫。民眾不如預期的核貸、撥款，再加上房價高漲，勢必降低短期的交易價量。近期的實價登錄恐會出現較特殊的行情價，亦容易產生有價無市的狀況。踏取提醒，如欲購買中古屋或小坪數房型的民眾在審核條件上本就較為劣勢，在此波限制下，短期內核貸狀況更較往年不易，且普遍無法貸到理想的成數，而房貸利率也較難談到理想的數字。難道民眾就只能坐以待斃嗎？其實比起過度的恐慌，更應該做好適度的準備！以踏取的觀點來看，這個現象是屬於「特殊過度時期」，並非是常態。可稍微觀察市場動向，如短期內有購屋需求的朋友們，務必在審核時多跑幾家公股、民營銀行磋商比較，以免水位拉升造成的銀行延後放款問題，進而導致買賣違約。同時也需仔細審視合約上的違約條款，並且與建商、賣方溝通，商討若未來有此一情形，是否能夠延後違約截止日，或做其他的配套措施。當銀行審核條件變嚴格時，拉高自身授信條件就成了關鍵。例如不超額刷卡、不預借現金、準時還款、避免只繳最低應繳金額及刷卡分期、提供穩定的金流收入及額外財力證明，倘若欲持續觀望的讀者，可以先將手中閒錢集中在可作為未來銀行認定財力的金融商品...等都是提升核貸條件的好方法。由於短期內震盪較大，踏取也建議民眾提前做好心理建設，冷靜觀察市場動向，提高自備款以面對放貸的變化，並先預期可能得到較高的房貸利率。無論市場如何變化，理性的決策和穩健的財務管理始終是面對任何挑戰的最佳應對之道。面對限貸令，民眾更應穩住腳步提升核貸條件。（圖／踏取國際開發提供）作者 / 踏取國際開發 協理 藍德義致力協助民眾化繁為簡了解不動產從無到有的各項大小事，辦理土地買賣/都更與危老顧問及整合/閒置資產活化諮詢/商住工農不動產買賣/資產管理及家族傳承/地政士相關業務/各項稅務諮詢及節約稅費規劃…等。不動產相關疑問，歡迎線上諮詢，LINE ID為「@447asmbe」。
水位已滿傳房貸利率衝破4%？ 專家解析「要你知難而退、看你吞不吞」
近期銀行放款總額水位已滿，造成不少房貸族申貸卡關、到處碰壁，甚至出現違約狀況增加的情況，有公股銀行公告最高利率已見3字頭，甚至一度衝破4%的傳聞，住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨就透露，「這是要讓人知難而退」，她感嘆，「有些信貸利率都比房貸低，這世道已經認知失調到看不懂了！」近期不少銀行傳因《銀行法》72-2規定，陸續因住宅建築及企業建築放款總額水位已滿限制放貸，購屋族不但要「排隊」等核貸，利息條件也愈來愈高。根據東森新聞報導指出，除了土銀、合庫銀行官網公告最高房貸利率已到3.13%、3.098%，甚至一度有官股銀行官網揭露最高房貸利率衝破4%的狀況，雖然目前該利率資訊已撤下，但仍可見房貸利息節節攀升的狀況。以前房貸利率多在2.18~2.4%之間，現在普遍聽到都要2.7~2.8%，「實務上就是銀行用利率來排擠貸款戶，不擋著你借錢，但以價制量，因為台灣人對利率很敏感，自然會知難而退」，徐佳馨指出。高源不動產估價師事務所所長陳碧源解釋，目前非新青安房貸利率多要到2.7%，民營銀行甚至2.8%到3%以上，「如果會到4%，應是考量放貸性風險權數下，針對投資客所設的高利息門檻」，與之前低利息環境相比，現在申請房貸就差了至少2碼利差，貸款千萬元每月多背2000~3000元，「調高的利率，就看你吞不吞得下去」。徐佳馨甚至觀察，近期客戶端的違約量變多，因為通常房仲會幫忙找其他行庫來解決，卻仍無法成交，顯示市況的殘酷；另一方面也觀察到代書簽約量明顯萎縮，部分區域過去1個月可簽上百間，現在8月過半了都還簽不到50間；還有聽說有建案將交屋，卻直接請買方自己去找銀行，否則恐面臨違約退戶的情況。對於即將交屋銀行卻貸不到款的預售屋買方來說，陳碧源認為，違約解約戶應該不多，多會用換約來解套，一來是一旦解約不只要負擔最高總價15%的違約金，還會損失至少2成的增值，淨利得損失很大；這波交屋民眾通常還未受到《平均地權條例》的禁止換約限制，雖然換約仍逃不了最高45%的房地合一稅，但至少不會賠錢。徐佳馨認為，這波衝擊對於現金不足的購屋民眾影響最大，「市況恐怕會比想像中嚴峻惡劣」，甚至直言有些銀行信貸利率2.3%都比房貸的2.7%條件還好，「這個世道已經認知失調，我都看不懂了」，提醒對市場不容樂觀。
銀行祭限貸令+調漲房貸利率 專家：「這族群」苦日子來了
近期銀行自發性祭出嚴格的「限貸令」，讓不少房貸新戶感到恐慌。馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，將會造成央行升息衝擊力降低、部份成屋需求恐流入預售、換屋族賣房意願可能下降、房租將更有感上漲等4大影響，並預言，「接下來租屋族痛苦的日子才要開始」。何世昌表示，現在國銀房貸利率已普遍提升到2.35%～3%，大部分介於2.35%～2.5%，還有2.185%地板價的銀行越來越少，就算檯面上還有，也不一定會收件。雖然近期房貸利率攀升，但民眾申貸仍舊踴躍，說明買房者最在乎的是順利取得房貸，利率是其次。房貸利率雖大幅走高，意味著房市已「率先迎來升息壓力測試」，而目前民眾買房意願並沒有重挫，說明下半年即使央行升息，也不太會削弱購屋需求。何世昌接著分析，房貸成數下降、利率變高，預估受到衝擊最大的是口袋比較淺的首購族。若首購族有購屋需求，又比較難在短時間內籌措出自備款差額，可能會捨棄成屋而改買預售屋。另外針對換屋族，何世昌認為，現在換屋族面臨的情況是「舊屋利率低、新購房屋利率高」，可能捨不得賣掉利率較低的原有房屋，讓二手屋市場供給量減少。現在市場情況類似美國固定式利率造成的後果，較早辦房貸利率的人享有3％、4％以下的低利，但如果賣掉低利的房屋換屋，新辦房貸利率高達約7％，所以便不願賣掉手上的房子，導致二手市場供給緊繃。何世昌強調，各國租金上漲與利率都具有高度關聯性，各國皆是如此，台灣也不會是例外，接下來租屋族痛苦的日子才剛開始。不過他也強調，自己說的不見得100%正確，也有可能滑鐵盧。
「股房連動」台股將拉房市跳水？ 專家認為「這原因」難有拋售潮
受各方利空衝擊，台股昨(5)日下跌逾1800點，過去向來有「股房連動」的說法，各界認為台股崩盤將影響房市也跟著泡沫，專家觀察2003年SARS以來共7次股災，認為股災與房市的成交量不一定正相關，尤其市場傳聞投資客「賣房救市」，恐因房地產變現慢，怕遠水救不了近火，難有「拋售潮」出現，房市能否延續買氣，有待市場觀察。住商機構觀察內政部資料，自2003年SARS以來歷次股災，其中2008年金融海嘯、2011年美債危機、2015年中國股災及2022年FED停止QE等4次股災，當年度買賣移轉棟數與去年相比出現跌幅，惟2003年SARS、2018年美中貿易戰及2020年COVID-19數次股災，當年度買賣移轉棟數反而成長，顯示國內雖有「股房連動」，但股災與房市成交量並不一定正相關。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，全球股災造成長時間經濟危害，衝擊國家整體發展，雖說當時平均房貸利率並不高，但投資人受創慘烈，致使房市交易量難有表現；其中，最值得關注是2015年中國股災，當時隔年(2016)買賣移轉棟數僅24.5萬棟，創下歷史低點，主因是「房地合一稅」初上路，重挫房市信心，交易量急縮，不過隔年因諸多區域房價盤整吸引買方回籠，加上當時並無打房新政，不動產市場立即谷底回升。另外，若觀察近年全球天災如SARS、COVID-19，當年度買賣移轉棟數表現卻是更勝去年，甚至有買氣延續至隔年的趨勢。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶表示，2020年COVID-19侵襲台灣，央行立刻降息1碼，且美國無限QE導致市場熱錢豐沛，資金流入房市；此外，2003年SARS當時土增稅減半徵收刺激不動產交易，故SARS次年買賣移轉棟數高達41.8萬棟，可見政策與主要國家經濟策略對房市影響至深。賴志昶認為，不少民眾認為股市重挫間接衝擊房市，期待搶進房市低點，不過房地產因為變現速度慢，雖說確有「股房連動」情形，惟房市表現總是慢半拍，且由於房市物件流動性低，市場傳聞投資客「賣房救市」恐怕遠水救不了近火，難有「拋售潮」出現，加上市場仍面臨「房地合一稅2.0」、預售屋禁轉售等閉鎖期影響，整體供給量低，購屋者若非事後諸葛，難抓到真正低點進場。賴志昶提醒，未來除股市震盪、美國大選等因素，目前銀行限縮房貸的隱憂仍在，購屋者除看大環境外，不彷多注意個案環境與條件，並備妥充足銀彈，才能在危機入市，買到真正具優勢的好屋。