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928強碰打炒房2／金龍海嘯換屋難逃？葉凌棋：沒預期嚴重「但恐慌目的達成」
央行總裁楊金龍祭出第7波信用管制，「要給投資客、投機客一個lesson（教訓）」，市場卻傳出錯殺、通殺的哀號聲。永慶房產集團業務總經理葉凌棋解析楊金龍這波「神操作」，是在向投資客宣戰，「就是不借給你！」他也說明配偶名下有房，或是繼承者購屋，不一定都會遇到貸款成數上限5成的問題，「其實換屋問題沒有想像中嚴重！」這次打炒房出拳力道出乎預料的重，不僅名下有房者第1戶購屋貸款不得有寬限期，就連七都第2戶購屋貸款也降至5成，並擴及全國通用，法人買房、自然人買豪宅、3戶以上的購屋貸款也再壓縮到剩3成。市場認為，恐讓預售交屋釀糾紛，換屋者、繼承者無辜中槍。網路上也出現不少人求救詢問，莫名被這波政策打到該怎麼辦，然而一旦被認定非首購，還可能影響貸款成數、利率高低和撥款的優先順序。前立委蔡正元就在節目中爆料，央行這波打炒房，「是被賴清德罵出來的」，因為房市過熱讓賴政府推出的新青安首購族排隊也等不到貸款，因此要楊金龍負責，才有現在的第7波信用管制，要將非新青安的貸款額度全部壓縮。不少業者認為這波房市多頭，來自於去年8月為了選票倉促上路的新青安房貸政策，讓投資客再起，買不起房的年輕人也趕著跳上車。（圖／報系資料庫）對於市場以「金龍海嘯」形容的第七波信用管制，葉凌棋有不同看法，「央行總裁從未公開發表這麼多談話內容，一定有他的用意！」他認為是要傳達3件事，「房市已過熱，擔憂有泡沫危機。」「對投資、投機客宣戰，資金優先支持無房者。」白話就是，「我不借你了，你自己想辦法去別地方籌錢」，同時「扭轉大眾對房價上漲預期，確保房市冷卻」，大家認為房價不會再漲，就不會再搶進、繼續追逐房價，市場會回歸健康。但這波打炒房來得急又快，讓不少民眾擔心自己就是無辜中彈的那一個。今年34歲的F小姐，2年前買了預售屋，預計2027年交屋，但父母在20多年前用她的名字於基隆置產小套房，她一度誤認為自己只能貸到5成，經過記者一番解說，她才放下心中大石，因小套房無貸款，不影響她日後的申貸成數，只是沒有寬限期，「雖然當初首購膽子很小，把最壞的情況都考慮進去，但和當初購屋時預期不同，只能重新檢視未來財務狀況。」永慶房產集團業務總經理葉凌棋解析配偶名下有房，或是繼承者購屋，不一定都會遇到貸款成數上限5成的問題，換屋問題沒有想像嚴重。（圖／記者林榮芳攝）另一位年約55歲的北漂S小姐，在台北已有1戶購屋貸款，2年前在嘉義購買總價約600萬元的預售屋，預計年底交屋，「本想著先出租等退休後收回返鄉自住，原本可以貸款8成，現在可能被打到，因為5月底就對保了，不曉得怎麼認定，我到現在還不敢問銀行，貸款成數到底是8成還5成。」以該案第2屋房貸，總價600萬房屋為例，第七波打炒房前，貸款成數還可貸到8成，如今全國第2戶貸款最多都只能貸5成，本來頭期款只要準備120萬元，現在要準備300萬元，否則將走上斷頭台。S小姐一臉困擾的說，手頭資金還不至於會斷頭，但錢全部都得投進去，打亂了原本的財務規劃。第2戶購屋貸款直接降到5成，讓不少換屋族恐慌，想要「先買後賣」，還必須和承貸的金融機構切結書，約定第2戶購屋貸款撥款後1年內將第1戶出售，才能不受貸款成數上限限制；相反的，若未能在1年內達成，將面臨違約金及罰息風險。一位不具名銀行人士就抱怨，這根本就把問題丟給銀行端，1年後可能也沒人力能查核，或許就不了了之。21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱就指出，許多換屋族擔心市況不佳，恐難在1年內完成「先買後賣」，因此被迫轉向「先賣後買」，但售屋後也可能無法及時找到合適物件，甚至須承受長時間租屋的困擾。不過葉凌棋就解析各類族群可能碰到的狀況，他認為，「換屋問題沒有想像中嚴重！」以單身者來說，第2戶貸款才會有貸款成數最高5成的限制；夫妻狀況，若個人無房無貸，即便配偶有房(無論有沒有貸款)，都算是首購可貸8成且可享寬限期，只是沒有新青安。除非夫妻都各有1間房，又要再買第3間，才會有貸款成數5成的問題。大家吵著繼承者也中槍，葉凌棋說明，繼承1戶無貸款共有持分面積未滿40平方公尺(約12坪)之房產，都仍符合新青安、首購貸8成和可享寬限期；若繼承面積超過40平方公尺以上無貸款房屋，即無新青安和寬限期，但仍符合首購可貸8成；但若是繼承1間有貸款房產再購屋申貸，即算是個人第2戶貸款，貸款成數最高便只能5成。這波選擇性信用管制，楊金龍承諾將盡快訂出「排除條款」和配套措施，但仍引發慌亂及民怨，「目前已經可以看到量急縮現象，雖然造成恐慌，但說不定這就是他想達成的效果。」葉凌棋解讀。
大陸力推刺激經濟「政策大禮包」 台塑四寶及這類股迎轉機
中國人民銀行周二（24日）宣布一系列刺激經濟措施，國家主席習近平更表態「要努力提振資本市場」。包括下調存款準備金率0.5個百分點、降低房貸利率，試圖提振房地產、內需市場，被看好可以帶動石化、能源業。而旺季即將到來，台灣塑化類股也被看好，將迎來轉機。中國央行27日宣布，包括下調7天期逆回購利率至1.50%，並調整房貸政策，還降準0.5個百分點，釋放約1兆元人民幣流動性，都被看好有望刺激消費投資，提振塑化品需求，房貸政策調整可能帶動房市回暖，間接刺激建材及石化產業成長，整體經濟活動增加，製造業對原物料需求也可能上升。台灣塑化類股有望受此刺激提升，台塑四寶（台塑、南亞、台塑化、台化）長期以來都與中國市場有緊密的貿易往來，雖然近年來台塑化已將其基礎油產品外銷至中國的比重從約50%降至32%，但在不少廠區建置於當地，中國仍是其重要市場。此外，台達化（1309）生產ABS產品在中國的銷售占比約16%，隨著中國經濟復甦，可能會看到需求的回升，進而提升營收；華夏（1305）和台聚（1304）雖然已經降低對中國市場的依賴，但仍可能從中國景氣復甦中受益。此外，印度雨季即將結束，營建工程逐步恢復，PVC建材及AE塗料的需求也增溫。印度作為目前亞洲石化原料需求增長最快的市場，包括台塑、華夏、及台達化都積極耕耘，助益營運能量。
限貸令爆雷1／真實還原交屋申貸碰壁過程 市場失控遭刁難能「安心成家」？
銀行房貸「限貸令」引起糾紛及民怨日益擴大，儘管央行及政院急喊沒有發出「限貸令」，但這場史無前例的房貸「拉緊報」早已引爆。CTWANT記者採訪2位準備交屋的購屋族，還原5月至今跑銀行申貸碰壁、被踢皮球的過程，怒轟政府「一下打房，一下新青安利多」，任由市場失控，無辜的申貸戶莫名其妙遭刁難，「這就是政府希望的居住正義、安心成家嗎？」D小姐3年半前買下位於新北市新店央北重劃區預售屋，總價約1500萬元，原本預計今年底可以交屋，她開心不已，沒想到碰上史上最嚴限貸令。D小姐告訴記者，她今年5月建商提供包括兆豐在內3家銀行，讓承購戶挑選對保，因3家銀行中，僅有兆豐能做新青安房貸，所以她選了兆豐。D小姐預計新青安貸款40年，被要求沒有保證人只能貸75成。她說，與銀行溝通及對保過程中，行員還推了房貸壽險、信貸等業務，並且以「送你一張信用卡」要她辦信用卡，讓她很無言。現在準備交屋欲申請房貸的民眾，儘管已貨比三家，最終恐怕都還是被迫接受高利率、低成數、遙遙無期撥款時間，甚至還要搭配其他產品才有可能貸得到。（圖／黃耀徵攝）因為對保的3間銀行只有兆豐有新青安，D小姐的同一社區半數以上承購戶都選兆豐，「像我這種什麼都不想辦的，兆豐也不差我一個！」她自嘲不是好客戶，決定多問問其他銀行。約莫5月底，她先後走訪了第一銀、合庫、華南銀行，當時還沒出現「限貸令」一詞，但從部分行員口中聽到「送件很多」，甚至有些一定要搭配其他產品，例如房貸壽險。後來她找上華南銀行，申貸條件與兆豐差不多，一樣是最低利率2.185%，不用保證人和房貸壽險就能貸8成，開辦費5000元，不過社區門牌還沒出來，只能先估好條件。「原以為這事就告一段落，沒想到7月2日，華南銀行窗口連打3、4通電話，告知7月後優惠房貸方案沒了，開辦費調漲成1.8萬元，非新青安額度的房貸利率，要調升到2.44%以上。」D小姐無奈說，當時還不知道銀行有「滿水位」問題，她做房仲、銀行的朋友也納悶為何貸款環境突然變差。最後，7月5日她找到了還沒受到「爆量」或「內部控管」影響的合庫另一間分行，開辦費2000元，非新青安額度的房貸利率2.228%，不用保證人和房貸壽險，可貸8成，在完成驗屋後，於8月底對保。D小姐好不容易鬆口氣，但8月後限貸風暴越演越烈，據了解，該合庫分行水位也已滿，新案件仍要排隊撥款，讓她再度提心吊膽，雖然該分行告知她的案件已經登錄在案，撥款前不會有變數，例如利率突然調高或撥不了款，「但國內從未發生過『房貸水位滿』，未來的事，誰都說不準，也不是基層行員能決定的。」D小姐只能期待，儘早撥款，儘早了卻一樁心事。新青安房貸政策遭批淪為炒房工具，其實一開始就是急著推出、配套和通盤考量不足，造成房市熱度飆高。（圖／報系資料庫）經過這3個月的折騰，D小姐痛批，政府沒有完整配套的政策很是擾民，一下打房，一下又為選舉釋放新青安利多，卻未對市場數據做通盤了解，結果上半年成交量爆量，又要各銀行想辦法降溫房貸，「投機客爛，政府也沒好到哪！」另一位也準備近期交屋的M先生告訴CTWANT記者，他6月時詢問過建商配合的2家銀行，都說新青安沒問題，貸款8成有機會，完全沒有「水位要滿或不對勁的氛圍」，但8月中限貸令出來後，這2家銀行隨即停止承接新青安與新房貸的申請，讓他措手不及，趕緊去找第3家銀行。M先生說，第3家銀行很明確地告訴他，「經濟條件沒問題，但沒有新青安可貸，而且只能貸7成，如果貸7成5，要努力看看，但不一定貸得到。總經理管得很緊，因為政府在盯。」就連行員自己也說，「政府這波太突然，有錢炒房的人根本打不到，慘的都是首購或自住。」貸款卡關的民眾，馨傳不動產智庫執行長何世昌建議可往小型銀行詢價，另外像是農漁會、信合社、壽險公司等不受《銀行法》約束，可多詢問。（圖／CTWANT資料室）M先生氣憤表示，政府跟央行不要再睜眼說瞎話，什麼「不會有限貸令」、「不影響自用住宅購屋」，都是屁話！實際上去銀行得到的答案都是「拒接」，「房價飆漲管不住，我們已經很無奈，現在要合情合理合法貸個款，都要被刁難，這就是政府希望的居住正義、安心成家嗎？」馨傳不動產智庫執行長何世昌建議受「限貸令」影響的購屋族，可以嘗試以下5招取得貸款。1.多問幾家銀行，同一家銀行也可詢問不同分行。2. 可以試試找農漁會、信用合作社或壽險公司貸款，「目前人壽較好貸，但每個方案的額度較少，可能要同時辦多個方案」。3.目前已有不少銀行調高利率到3%以上，若真的急需貸款，也只能先求有，過幾年再轉貸。4.向銀行購買房貸壽險或理財商品，幫行員做業績，不過何世昌不太推薦這方式，「因為搭配銷售的理財商品通常很雷，且不是每個人都需要房貸壽險，他也提醒，房貸壽險要身故或完全失能才有理賠」。5.如果是買成屋，可以跟賣方協調改為「期約交易」，約定明年初再辦理貸款、交屋，銀行限貸難題或許能在新的年度有所緩解。
限貸令恐讓「斷頭戶」四竄 謝龍介喊話賴總統審慎別亂搞
立委謝龍介指出，新青安推升房市過熱，央行近日邀請34家國銀業者喝咖啡，要求自主控管不動產貸款總量，讓各銀行祭出嚴格「限貸令」，但此舉是否有效待觀察，她也提醒央行「別打錯人」，畢竟已經有不少人因為「新青安」而進場，且付出訂金，一旦銀行不放貸，為了防止斷頭，只好轉向包括「農會」等利率較高處申貸，「地雷」依然存在，他因此呼籲賴總統一定要審慎處理。謝龍介說，媒體報導央行限貸令引發房市震動，外傳台中、台南、高雄尤其是「重災區」，地方也有消息傳出，部份「新青安」原貸款戶嗅出味道不對，以及預料沒辦法貸到者，甚至已轉而向農會貸款， 房貸利息就又會被墊高，如果房市沒崩，也許問題還不到，但如果房市崩了，後續效應就更難預料。謝龍介日昨在國民大會節目中指出，之前有不少年輕人告訴他，非常擔心如果這波「新青安」她不上車，怕一輩子再也買不起房子，因此急著上車。他因此建議賴總統，「新青安」房貸政策是民進黨政府提出的，不能因為「新青安」有一些個案違規，或者投資人闖漏洞「買兩戶以上」，就急著出手打房，畢竟很多人包括剛出社會的青年，已經跟著這政策，「上車」買了房子，萬一政府突出手限貸，萬一房屋被拍賣還不足以清償（訂金或者剩下的房貸），將會造成非常多的悲劇。謝龍介示警，這些可能就快要發生的「悲劇」，絕對不是大官們坐在冷氣房，央行請銀行高層喝咖啡「風聞辦案」就能理解的，因為買房子對青年而言是大事，是一輩子的事，原本大家都買不起房，政府帶頭推方案讓大家可以買房，一開始是很開心，確實有很多年輕夫婦因為擔心買不起房，都申請新青安，結果上車後，政策又出現重大轉變，政府「真的不能這樣惡搞」。
避免新青安被濫用！即起嚴查人頭戶 財政部強調「零容忍」：追查到底
各界關心新青安房貸政策是否遭濫用、作為炒房工具，行政院27日拍板財政部修訂的「公股銀行辦理青年安心成家購屋優惠貸款原則」，即日（27日）起新青安新貸戶將簽嚴禁人頭戶、貸款期間不可轉租的切結書，財政部下午進一步指出，新青安房貸的補貼款項應該「用在刀口上」，對於違規戶，財政部態度「零容忍」，要追查到底。財政部次長阮清華下午於財政部召開記者會說明，青安貸款協助無自有住宅的家庭購屋，是立意良善的政策，他認為，房地產上漲有很多因素，包括股市旺、資金多，預期心理影響等，外界把新青安當成罪魁禍首，但整個青安政策房貸餘額僅佔目前整體國銀房貸餘額的9.15％，應該不至於是問題源頭。不過，阮清華也表示，對於新青安可能遭到濫用，財政部絕對以「零容忍」的態度徹查到底，對於任何違規的行為「不會放手」。財政部指出，在人頭戶方面，已督導公股銀行參照銀行公會「防範投資客炒房及人頭戶申貸機制」規範，全面檢視相關貸款管理機制，並應澈底落實徵授信審核、強化貸後管理及稽查，例如：有無第三人以同一帳戶轉入多戶房貸扣繳帳戶繳納本息、貸後回查實價登入資料是否有與成交價不符、檢視建物謄本是否有所有權不得移轉的預告登記等，都有可能是「潛在人頭戶」。在轉租戶的預防方面，財政部指出，將積極進行新青安貸款案件與政府資料勾稽作業。不過，由於稅籍資料為落後資料，不一定會以國稅局出租收入相關資料交叉比對來抓轉租戶。上述若有不符新青安房貸目的的使用事實，舊案審酌個案情形處理，簽了切結書的新貸戶則將終止利息補貼，且要追回違規期間的補貼利率金額。另外，新青安房貸規則也出現重大修正，自6月27日起，新青安房貸借款人就算把使用新青安購買的房屋貸款繳清、賣出，也終生不得再申請第二次。財政部表示，新青安貸款實施迄今年5月底，累計核貸5萬7,980戶，核貸金額4,281億餘元。借戶年齡未滿40歲貸款戶數占總戶數比率約72.99％，顯示青安貸款雖未限制申貸年齡上限，但貸款戶仍以青壯年族群為主；以房價言，房屋買賣總價新臺幣1,500萬元（含）以下之貸款戶數占整體核貸戶數比率為78.20％，所購房屋以低總價為主，借款人應有衡酌其財務還款能力，購買與其財力合宜之房屋；至核貸年限一節，以31年至40年此區間貸款戶數占比50.01％為最高，顯示新青安貸款延長貸款年限，有效減輕民眾每月償還貸款及初期還本資金壓力，寬裕購屋財務規劃彈性，切合民眾實際需要。
房市從北熱到南 戴嘉聖：房市至少還有5年大多頭
中華民國不動產代銷公會全國聯合會理事長戴嘉聖今（15）日表示，房市在預期通膨心理、資金行情推升、台積電擴廠「聞積起舞」效應等三大推力下，最近北中南中小宅熱度升溫，尤其有新青安房貸政策加持，低首付優惠專案的房子賣到百年一遇的好；但是，這樣下去，隨著單價上揚，在總價考量下，坪數只能愈買愈小，買到「極小宅」，房市並不是很健康。房市至少還有5年大多頭，5年後，就要觀察「下車潮」。520新任總統及內閣成員即將就定位，最近才走馬上任的中華民國不動產代銷公會全國聯合會理事長、龍廷建設開發公司董事長戴嘉聖，不只有感房市從北熱到南的百年一遇現象，更憂心房市不夠健全。他今天也向新內閣提出2大呼籲，希望新執政團隊重視真正想買房的年輕人需求，及缺工問題。戴嘉聖表示，房市在預期通膨心理、資金行情推升、台積電擴廠「聞積起舞」效應等三大推力下，北中南中小宅熱度升溫，尤其有低首付優惠專案的房子；但是，這樣下去，隨著單價上揚，在總價考量下，坪數只能愈買愈小，買到「極小宅」，房市並不是很健康。戴嘉聖直言，新內閣即將在520就位，也呼籲政府應重視有真正買房需求的年輕人，以及影響甚鉅的缺工問題。戴嘉聖表示，目前台灣各行各業都存在的「缺工」問題似乎已成不可逆，造成的原因包括少子化、低薪、工作選擇多樣化、工作價值觀改變、企業不用中高齡勞工、產業未能轉型等，其中少子化問題一直為社會所關注，並認為高房價是造成年輕人不願生育的主因之一，而高房價的元兇更直指建商和代銷業者，真是莫須有之罪。戴嘉聖指出，台灣少子化，生育率低，教養成本過高是主因之一，政府對此雖祭出育兒津貼、增設公托等相關補助政策，若能再加大力道與廣度，必有一定效果，至於房價近年因土地取得及營造成本的增加而墊高，是不爭的事實，政府目標不應是採取各項抑制手段，而應著眼如何讓年輕人能有房子住。戴嘉聖也提出新青安房貸應加碼成數至9成、豪宅總價認定門檻應提高，及平均地權條例修正案應正視不當「揪團」、「團購」炒作牟利、挑戰政府公權力執法底線的異象等3大修法建言。首先，新青安房貸政策方面，戴嘉聖指出，額度加碼到9成，尤其青年購屋需求量大區域。代銷公會全聯會指出，從新青安貸款的數據上來看，協助許多年輕人進場購屋，的確是德政；然長遠來看，除薪資結構需要重整外，目前購屋最大障礙點即是「自備款不足」。興建社宅可短期協助年輕人調整存款配置，但以現在通膨、結婚分戶、養兒育女的現實夾擊下，年輕人對買房不得不消極，同時也延伸出前述少子化、不婚等許多社會現象與觀念轉變，彼此互為因果。所以針對有自住需求、又有工作能務實支付每月貸款但自備款不足的年輕人，期盼政府能納入修訂購屋貸款優惠政策考量。第二，2014年修訂的豪宅認定總價門檻，台北市7,000萬元、新北市6,000萬元、其他地區4,000萬元，隨著近5年台北市新成屋房價大漲37％、新北市47％、台中87％、高雄66％之後，已不合時宜，衝擊換屋族的購屋權益、甚至被迫放棄換屋，建議應提高。第三，戴嘉聖指出，平權條例修正案應加強落實執行面。目前平權條例修正條文自去年7月上路迄今10個多月，但憑良心講，審查禁制一直遭到質疑浮濫寬鬆，甚至「揪團」、「團購」等牟利炒房行為，還是存在，不少揪團主透過LINE、FB等社群揪團向建商團購，像新竹有竹科X媽媽等，至於成交佣金，市場上傳出一戶可抽取千分之7、1％、或1.2％不等；也有聽聞有些群組揪團內容號稱，現在每坪30幾萬，未來上看40萬等資訊，吸引消費者參與；此外還有人在群組中號稱，只要報上我名字就可享有折扣。這些亂象，都一再挑戰政府公權力的執法底線，現行法令及審查機制並未適度規範及落實，因此建議應加強落實執行面，才能有效杜絕炒作。代銷公會秘書長歐陽明觀察，現在代銷公司自平權條例修正案實施後，幾乎都嚴守法規，普遍會婉拒配合對方，只是揪團者和買方還是不斷上門，所以建議政府只是要做的是落實執行面；以私法人以購置宿舍名義買房，日前被設下三道鎖來說，其實問題不是修法，把門給鎖起來、或愈關愈小，而是在許可制的審查過程中，更落實把關。戴嘉聖指出，期許新政府在追求居住正義的同時，能夠聆聽房地產業界的聲音，建立良好的溝通管道，打造一套更完整、健全的對策，讓房市回歸市場機制。
海悅4月合併營收5.12億年增4成 轉投資收益茁壯盼維持穩定配息
海悅（2348）6日公告2024年4月合併營收新台幣5.12億元，累計1-4月合併營收27.9億元，年增率分別為40.78％與188.14％。海悅表示，目標參與重點都更活化案，中長期受益轉投資收益，期維持穩定配息策略。雖第二季為新舊案交接期，然海悅全台總計逾千億代銷儲備案量中，百億級的大型代銷建案逐漸於市場公開銷售，繳出4月合併營收5.12億元，年增率40.78％，主要成長動能為全台重點建案包含 : 台北市《國雄中正》；新北市《宏國青田》、《佳元植》、《琢真文化》；桃園市《美術水公園》、《宏普序時代》、《興富發鉑悅》、《竹城中州》、《大華菁耕》、《青之上河》、《百俊無双》；新竹市《竹科臻邦》、《鴻柏鴻磐》；台中市《大華緃橫》、《達麗新高鐵》、《敦泰一境》、《櫻花昕光之櫻》、《忠泰老佛爺》、《國雄無双》、《浩瀚湖濱城》；台南市《聯上Apple》、《春福天駅》、《春福天綻》、《浩瀚無極》、《和紘新東琚》、《昕暉日初》、《宇成植在》、《松丹達麗》、《湖映白》與高雄市《達麗未來市》等持續貢獻所致。海悅代銷業務布局全台房市，今年受益台灣經濟溫和成長，國內金融投資市場資金穩定，新青安房貸政策支持自住購屋需求，以致房市氛圍正向且需求明確，隨著區域房市銷售展望佳，累計1-4月合併營收27.9億元，年增率188.14％。海悅表示，今年第一季台灣經濟成長受益出口明顯優於預期，以及國內消費仍維持正成長下，首季GDP成長創11年新高為6.51％，且營建工程呈現增長趨勢；海悅第一季獲利表現可期，第二季代銷業績穩健發展，並與理念契合的建商參與重點都更活化案，中長期將受益轉投資收益日趨茁壯，以期維持公司成長性發展與穩定配息策略。
七都房屋移轉量預估跌7% 業者籲關注偏鄉發展因「貧窮會遺傳」
不動產仲介經紀商業同業公會全聯會12日舉辦年終記者會預測七都房市，推估2023年全年棟數約為294,895棟，較2022年減少7.30%，已是連2年衰退；不過相較七都有不少建設、產業為房市撐腰，台灣省不動產仲介公會聯合會理事長邱奕勝呼籲政府應多關注偏鄉發展，若只看投資效益決定挹注的資源多寡，那偏鄉永遠沒有發展機會，人口持續流失，「貧窮會遺傳」「莫忘世上苦人多」。依內政部目前公布的2023年1-10月的登記量推估，包含新竹市在內的七都，除了新竹市維持正成長外，相較於去年同期，餘六都普遍呈現衰退。其中台北市、桃園市及台中市相對減少最多，台北市減少10.54%，桃園市減少9.37%，台中市年減9.14%，高雄市減少7.68%，新北市小減5.53%，台南市小減1.93%，僅新竹市年增10.90%。2023年1-10月的全台買賣移轉登記棟數為245,746棟，較2022年1-10月266,493棟減少20,747棟，減幅約7.79%。仲介全聯會推估2023年全年棟數約為294,895棟，若12月買氣持續加溫亦可能上升超過30萬棟，整體而言，大致回到2019年水準。不動產仲介公會全聯會理事長王瑞祺表示，選後局勢穩定，但建材及人工的成本上升壓力有增無減，2024年將開徵的碳費，可能會增加鋼筋及水泥的成本，反應到預售屋及新成屋的售價，中古屋可能也會跟著間接帶動。新北市不動產仲介公會理事長林平川分析，雙北市的重大公共建設還是以捷運線拓展為焦點，信義線東延段及萬大一期進度皆已達7成以上，萬大一期預計2026年6月完工通車，二期預計2030年完工通車，三鶯線預計2025年完工通車，將為雙北市可及性及聯通性帶來新進階，房市需求也會跟著變動。桃園市不動產仲介公會理事長蕭順智則表示，桃園市持續因為新興重劃區完工交屋，供給量同步增減，房價受到區域公共建設發展支撐，價平量增；台中市不動產仲介公會理事長吳本源分析，台中市初估將減少約10.77%，但是2024年台中港區的新成屋供給量將大幅增加，整體移轉棟數應比預期的多。南台灣部分，高雄市不動產仲介公會理事長簡志坤表示，台南市及高雄市已逐漸走出調整期、回復穩定成長，科技廊帶的影響逐漸白熱化，市場看好度提升，新青安房貸政策帶動下，預料高雄市回溫速度將優於台南。第七都的新竹市，台灣省不動產仲介公會聯合會理事長邱奕勝表示，新竹年登記量約在7千戶至8千戶之間，年增率受到新成屋交屋戶數影響較大，2024年新成屋陸續交屋，預估成長率約10.26%。不過新竹房市向來不錯，讓邱奕勝擔心的是七都以外的偏鄉，邱奕勝大聲疾呼，政府應多在偏鄉投入資源，像是雲林、嘉義、屏東的外圍及花東，人口流失嚴重，「政府常因沒有經濟效益而不投資，但政策一定要跨越這種思維。」他建議政府，投資應先從基礎、道路建設，再針對產業招商引資，貧窮會遺傳，只有政府願意投資，發展平衡，弱勢地區才有發展機會。
仲介全聯會預測2024房市「穩」 今年房市十大新聞「這3條」影響深
不動產仲介經紀商業同業公會全聯會12日舉辦年終記者會，同時發布2024年預測字以「穩」為代表字；同時也票選2023年台灣房市十大新聞，其中「平均地權條例」「新青安房貸」及「囤房稅2.0」相關新聞名列前三。全聯會理事長王瑞祺表示，房市發展受制於金融、政策及市場供需，前幾年大多運用稅制調整短期交易，近2年則是政策頻出嚴控炒作，中南部縣市首當其衝，如履薄冰。2023年受大選、政策等紛擾，房市起伏多變，但疫情趨緩、工商穩定成長皆有助社會經濟復甦，下半年政府推出新青安方案，使買氣穩定上升，可望延續至2024年上半年，呈現「價穩、量穩」格局，因此全聯會選定以「穩」作為2024年代表字。2023年台灣房市十大新聞，包括「平均地權條例修正案7月上路」「8月起推新青安房貸」「囤房稅2.0預期立院通過」，再來是「房地合一稅收創新高」「大選衝擊房市歷年最小」「購屋貸款期數頻創新高」「行政院推TPASS通勤月票」「台北大巨蛋啟用」「全聯會王瑞祺理事長新上任」「房仲公益日捐血12萬袋創新高」等。王瑞祺表示，2023年健全房市政策採雙管齊下，打壓短期投機炒作，也提出史上最優惠的房貸政策，首購買氣再度翻升。從2022年下半年開始宣告的平均地權條例修正案，在2023年7月1日正式上路，5大重點包括限制預售屋換約轉售、嚴懲炒作、法人購屋許可限制、預售屋解約登錄、建立檢舉獎金等，約制了短期購屋買賣，雖然對中古屋市場無直接影響，卻也抑制整體房地產市場買氣。此外，囤房稅2.0版各縣市陸續上路，採全國總歸戶制的法令，預期應該會在立院順利三讀通過，屋主分散在各縣市的房屋將被統整計算囤房稅，上限由3.6%提升至4.8%，不動產聯盟總會名譽理事長張世芳預料在轉嫁效應作用下，租金上漲的壓力將在未來2~3年逐漸出現。另外，張世芳也表示，歷年大選前都是房市低迷期，不但買氣下降，連建案廣告看板都被候選人佔據；2023年在新青安政策帶動下，選前買氣有增無減，對房市的衝擊可說是歷年來影響最小，選後景氣更是看好。全聯會智庫政策暨媒體新聞委員會總會長林金雄針對健全住宅市場政策提出建言，政府應將新青安政策推向常態化，只要是首購或換屋的自住需求都能申請，並進一步推動加碼補助，例如新婚家庭若育有一名子女，即可享利率補貼半碼，第二胎則再補貼半碼等優惠，更能減輕民眾成家負擔，此外也應加強換屋補貼，協助老屋換住新屋，提升生活品質。全聯會智庫會長張欣民也表示，都市更新緩不濟急，建議政府逐步鬆綁都更用地，將非都市計畫範圍土地列入規劃，並推出換屋補貼及優惠政策；另外，面對目前高房價階段，建議政府應該持續加碼推動社宅，擴大目標戶數，包括直接興辦和包租代管，社宅興辦目標總量，至少應達總住宅存量的6%-9%，才能符合國際標準，以目前估算，長期目標應為60萬戶。
侯友宜提青年1500萬元全額房貸政策 卓冠廷揭2大惡果
國民黨總統參選人侯友宜日前提出青年購屋方案，規畫40歲以下青年購屋貸款「免付頭期款」，貸款額度最高新台幣1500萬元，利息補貼5年。對此，民進黨發言人卓冠廷在臉書發文表示，可怕的1500萬全額房貸政見，恐將讓最低房價變成1500萬，他批評侯友宜、趙少康的這個恐怖政策，已經恐怖到讓人無法再笑侯趙草包，兩大惡果將讓年輕人更加痛苦。卓冠廷指出，惡果此政見有第一個惡果，是宣告最低房價為1500萬。他表示，當年馬英九發明22K薪水補助，最後直接讓年輕人起薪變22K。現在又有一個侯友宜，要1500萬全額貸。全部都以「年輕人」為名，為什麼大老闆們開心？為什麼大建商們沒意見？如此無痛，就是因為勞工更低薪了，房子更好賣了，未來別再肖想1000萬的房子，更多人被「不用頭期款」騙進圈套裡，等著更嚴重的陷阱。卓冠廷表示，第二個惡果是惡果2十年不得轉售，鎖死青年。他說，侯友宜跟詐騙集團一樣，揚言「每個月繳19000房貸就可以買到房」，已經可以預測這個不幸的政策上路後，最大危機會是購屋後3～10年間。因為寬限期三年或五年過後，每月繳的房貸約是之前3倍，5萬到6萬甚至更高，利息卻只補貼5年。當青年面臨房貸火箭式起飛，收入又沒有突然爆增的情況下，人生完全綁在房貸上。卓冠廷說，難怪昨天有媒體朋友去下斡旋，還被房仲回來嗆說「房東不賣，要再多150萬」，看來炒房投資客的底氣，就是侯友宜給的！投票日都還沒到，這種不負責任的言論，就已經讓青年蒙受其害。
房市趨冷…買賣房都觀望 今年放貸轉保守
今年1月整體房貸餘額降溫、各項數據也顯示有成長趨緩態勢，國銀看法也趨保守。去年房貸成長衝兩位數的中信銀指出，今年迄今房貸餘額仍穩定成長，但相較2022年高成長率，今年偏向「穩健保守」。國泰世華銀則指出，房貸業務量近期並沒有下滑，但在核貸上會更慎選優質客戶。台新銀則觀察今年買賣雙方都傾向觀望保守，預估房貸會持續減緩。去年多家國銀在房貸年增率上都呈現雙位數成長，包括中信銀、北富銀、國泰世華銀、第一銀及台新銀等。不過，中信銀指出央行於2022年3月起陸續升息，累積升幅2.5碼，且從最新房價表現，代表中古屋的信義房價指數及新屋的國泰指數都顯示房價上漲明顯趨緩。銀行業評估，房市在升息、通膨、營建成本難降、消費緊縮與經濟成長趨緩等因素交互牽制下，整體量能衰退，價格可能有所修正。但中信銀指出，1月主要是面臨史上最長年假，影響1月整體房貸餘額下滑，是否為降溫趨勢仍須持續觀察。對應到今年的房貸政策，中信銀表示，中信銀向來以自住房貸剛性需求為主，資產品質穩健也較不受大環境影響，今年迄今房貸餘額仍穩定成長。但相較2022年高成長率，今年會採取穩健成長。國泰世華銀則表示，近期房價上漲幅度明顯趨緩，國泰世華銀房貸業務仍依既定目標穩健成長，今年持續聚焦耕耘優質客群，核貸上則會仔細審核申貸者財力與還款能力、信用狀況，並房價下跌風險小的區域為優先考量。
補貼房貸 國民黨憂看到吃不到 不知溫暖何在？
行政院推出房貸補貼方案，符合資格的家戶可以獲得一次性補貼3萬元，但民眾對該政策卻似乎「不買單」，立院國民黨團今天也說，蔡政府根本就是大撒幣，企圖挽回去年大選流失的年輕人選票，但是對於落實居住正義、拉近貧富差距根本沒有幫助，只有少數人受惠，浪費納稅人的血汗錢。黨團總召曾銘宗說，國民黨在政府推出房貸政策，幫助青年朋友的大方向上表達支持，但補貼時機點令人起疑，為何民進黨總是在選舉快到，到處大撒幣、政策買票？國民黨團認為這根本就是政策買票。他說，檢視房貸補貼資格條件，在今年2月28日前核貸才適用，那麼去年核貸呢？5年、10年、20年前核貸的呢？其次，2021年家戶所得合計120萬元以下，這會讓很多需要救助的雙薪家庭，均排除適用。而原始核貸條件金額，台北市850萬元以下，其他縣市700萬元以下，曾銘宗認為這樣的條件非常誇張。他並以台北市為例指出，根據去年第四季國泰房地產指數，若依補貼申請標準，核貸金額850萬元，以8成核貸成數設算，則房價約1062．5萬元，僅能購買9．4坪房子；新北市核貸金額700萬元，僅能購買16．2坪。換句話說，內政部的房貸補貼政策雙北居民幾乎用不到。但以同樣條件下，桃園市能買到25坪、新竹縣市19坪、台中市19.4坪、台南市25坪、高雄市27.3坪。曾銘宗認為，林右昌部長是做官做太久，不知民間疾苦，台北市9.4坪、新北市16.2坪要怎麼住？年輕人連小套房都買不起。國民黨團因此提出具體建議，要求檢討補貼資格條件，符合實際需求。此外，炒短線一次性補貼，民眾獲益有限，也無法落實居住正義。請政府提出短、中、長期整體方案，逐步落實居住正義，協助年輕朋友成家立業。書記長謝衣鳯表示，根據聯徵中心與媒體綜合統計顯示，內政部提出家戶年所得120萬元以下，名下僅有一戶自用住宅者，在六都房貸補貼每戶一次補貼3萬元，預計受惠54.6萬人。但在六都中，台北市年所得在120萬元以下者，申請房貸總額約落在1,330萬元左右。新北市平均房貸總額是900萬元，其他四都貸款上限是700萬元；謝衣鳯認為，絕大多數六都中產階級，都將很難拿得到這次3萬元房貸補貼。
行政院會通過房貸補貼 嘉惠55萬中低收入貸款戶
行政院今（16）日召開院會，會後由行政院發言人陳宗彥、內政部長林右昌、文化部長史哲、教育部長潘文忠及衛福部次長王必勝共同舉行記者會，宣布行政院對疫後振興與紓困，將運用疫後特別預算，推出房貸、學貸補助。陳宗彥轉述，行政院長陳建仁裁示，為達成蔡英文總統關心的居住問題，已提出平地權條例8年20戶社會住宅、300億租金補貼法案等三個方案，減輕國人的居住負擔，接下來政府將運用疫後特別預算，對一定的家戶收入以下、僅持有一戶住宅的家庭，提供房貸補貼方案。陳宗彥指出，為了強化對弱勢學生照顧，蔡多次降低學貸利率、推出償還寬限等措施，這次考量民眾受疫情影響，將祭出就學貸款補助專案，凡仍誰就學期間、畢業後須養育12歲以下子女、或月收入低於4萬元的學貸者，補助一年的本息，估計將有55萬名學貸族的負擔。另外，陳宗彥說，藝文產業在三年疫情下受到很大的影響，政府將擴大發放青少年成年禮金1200元、振興傳統書店與微型文創、推動傳統戲曲與表演團體前往偏鄉巡演等措施，以期藝文活動恢復到疫前的興盛的榮景。林右昌說明房貸政策指出，此政策的目標是減輕民眾居住的負擔，包括租屋族及中低薪的房貸者，透過擴大對租金的補貼、直接興建社會住宅或包租代管、並擬定中產以下自用住宅的貸款支持等措施，減輕民眾居住負擔。內政部表示，房貸補貼政策規劃內容是針對2021年每戶家庭可支配所得120萬元以下，僅有一間房子而且是屬於有自用住宅者；台北市房屋原始核貸金額在 850 萬元以內，總價1200萬元以內，其他地區房屋核貸金額在700萬元以內，房屋總價在1000萬元以內，提供3萬元的定額支持。在法案通過後預期全國約可嘉惠55 萬貸款戶，其中台北市約佔 4 萬戶，非台北市其他城市大約51萬戶。