房貸額度
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低氣壓壟罩928推案量不及暑假 預售屋議價率仍撐在1成以內
代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」，17日發布9月調查結果，來客組數、成交組數、預售屋推案量皆降低。住展雜誌發言人陳炳辰表示，有建商發現苗頭不對提早踩煞車，在預售推案量方面比上月統計減少了100多億元，928檔期還不及暑期檔；民眾最關心的議價率也還維持在1成之內。然而北台灣接續還有不少大案排隊等上場，買方信心不振，未來新案是否多有延推將成觀察重點。陳炳辰指出，需求面向從7月開始連續3個月衰退，等同整個第三季都處於買氣不振，明顯受銀行房貸限額影響，而9月下旬則有央行打房政策干擾，雙雙打擊買盤信心，追蹤指標建案平均來客組數每週約21.7組，而平均成交組數每週約2.3組，為今年最差表現，不論是蛋黃區市中心，或是新興重劃區，都壟罩在低氣壓狀態，只有雙北市如文山區、三重區、淡水區、汐止區相當零星的新開指標案還有些許人氣，但比起先前皆力有未逮，與上半年熱況兩樣情相當明顯。儘管如此，議價率還在1成以內，陳炳辰表示，雖然買氣已有所遲疑，但近年各項房市危機鮮見建商在價格上讓步，頂多是開價不再創高，水位卻仍處於高原期，加上9月還在期待央行配套，建商與買方同步觀望，不到調整房價的時候。預售推案量方面，9月雖仍達逾千億元，但已較上月下修100多億元，進入928檔期倒不及7月與8月的暑期檔，建商輕踩煞車透露苗頭不對徵兆。破百億元指標大案為台北市南港區「東方大境」、文山區「信義富境」，而來到50億元以上量體的則有台北市文山區的「將捷旅境.-真境」，以及新北市泰山區的「義泰華」、新竹市香山區的「宏道新竹帝寶9區2號」，可看出現況推案需挾知名度，或建商資產相較雄厚，始得以不懼上場。新成屋案9月共計200多戶，比前月新增100多戶，但也稱不上走高，畢竟面對房貸滿水位、央行限貸規範、囤房稅2.0三道緊箍咒，欲振乏力，能有增幅不過是規劃時辰到，先建後售沒有太多拖延本錢，也逢今年最後一檔期，後續房市變數夜長夢更多，索性當推則推，指標案為新北市新店區的「江陵天喆」，推出88戶，總銷推估50億元。9月待售建案數與上月持平，為902案，先前房市熱潮的餘溫，尚有一定去化力道，但新竹地區、台北市、桃園市已出現待售案量增加，這些區域各有房價偏高、投資氛圍消散等因素，結案情況已不比前幾個月。928檔期推案量預估創新高，包括台北市大安區、中正區，新北市中和區、淡水區還有大案在接下來排隊上場，又傳出位於台北市大直地帶、新北市三重區、基隆市安樂區，與桃園市中壢區、桃園區等地均有指標案有意趕在今年底亮相，但陳炳辰分析，建商的一廂情願正遭買氣潑冷水，央行釋出配套亦不足以讓買方重振信心，房貸額度問題又未解，入秋之際的回馬槍，秋後算帳難樂觀，新案是否多有延推成觀察重點。
還有房貸額度？35家銀行say「yes」 這一家稱最快七天撥款專案10億額度
央行祭出史上最猛打房的第7波選擇性信用管制措施，讓市場上熱議是不是銀行可供貸款餘額的水位逼近警戒線，許多民眾紛上網分享經驗，有的擔心會等申請房貸核准很久，有的則說已取得銀行撥款房貸過關。根據銀行公會於9月9日建置上線的「銀行購置住宅貸款資訊揭露專區」，包括臺灣銀行、土銀、華南、一銀、合庫、彰銀等35家銀行都表示「可承做購置住宅貸款」仍有額度，有銀行坦承說要「排隊等撥款」，還有遠銀稱房貸排隊到明年1月被網友截圖，不過記者點入該平台發現已刪除該行字。銀行、郵局與農業金庫等共35家金融機構也紛自清說還如常受理房貸等申請件；甚至還表態支持無自用住宅族群購屋，推出「全線上房貸」無須排隊。財政部也強調，新青安不受影響，已核貸近6000億元。中央銀行9月19日召開第三季理監事會，祭出史上最猛打房，即日起實施第7波選擇性信用管制措施，自然人名下有房屋者第一戶房貸不得有寬限期，自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成，並擴大實施地區至全國；並降豪宅貸款成數3成、餘屋貸款為3成（避免建商囤房），且將自然人名下有屋再購者重新定義，等於是擴及到換屋、多房、建商等族群。純網銀「將來銀行NEXT BANK」表示，無論是首購族，或是資金用途非用於投資其他房產的房貸轉增貸族群，申請、撥款均無需排隊，現已領先業界推出的「全線上房貸」，盼以快速的線上房貸服務，讓國人體驗最便利的純網銀服務。將來銀行表示，隨著近期存款資金到位，至年底前提供房貸利率2.4％起、申貸成數最高8成的優惠，將沒有實體分行而節省下來的營運成本回饋給客戶，整體專案額度10億元。將來銀行去年4月開辦房貸業務，主打銀行業界首家全程「零接觸」房貸，因無需另外約定時間、地點進行實體簽約對保，相較傳統銀行的紙本申請模式大受歡迎，開辦至今以「申請後最快七天內撥款」的高度彈性服務了逾千名民眾，房貸餘額更快速衝破百億元。目前將來銀行承作雙北、桃園、新竹地區及臺中市房貸業務，接下來也會因應民眾需求，陸續開辦台南、高雄地區，建議國人可善用申辦僅需10-20分鐘的全線上房貸，大幅節省跑分行的時間及舟車勞頓，申請核貸後即可配合客戶指定時間撥款，歡迎急需交屋、尚在等待排隊撥款的客戶申請比較。
新青安牛肉政策「這縣市」推不動 新成屋推案年減51%
財政部於去年8月推出新青年房貸迄今滿一周年，根據住展雜誌統計，可即買即申請新青安的新成屋案，這一年來北北桃開案戶數達2798戶，比起前一年2022年8月到2023年7月的2323戶增長2成。不過細觀地區，高總價的北市並沒有受到新青安帶動，反而推案年減幅逾5成；而桃園不只房市走熱，新青安也給予建商一定程度的推案信心，推案年增幅近6成5。住展雜誌發言人陳炳辰表示，新青安主要牛肉包括貸款年限長達40年，寬限期可享5年，房貸額度最高來到1000萬元，核貸成數最高8成，以及房貸利率不到1.8%，而最受惠的莫過於總價1500萬元以內的產品。先前財政部指出，近乎8成的新青安案件都落在1500萬總價水位內。惟以台北市來說，新成屋要壓低到這價碼有一定難度，搭不上順風車就沒有強行推案的必要，這一年來北市推出新成屋的可售戶數都在50戶以內，顯見建商態度傾向保守。相對之下，新北市與桃園市的房價在新青安方面就有表現機會，桃園市在這段時間的新成屋推案為1070戶，而新青安實施前一年則是652戶，成長了64.1%。先前只有小檜溪重劃區推出超過百戶的指標案，迎來新青安的這一年度，包括中壢區、楊梅區、龜山區、觀音區都見戶數不少的指標案，不乏來到一、兩百戶，推升量體，又規劃出主流的低總、兩房產品，像楊梅區的「文生璞芯」、觀音區富源地區的「青景喆」，符合新青安屬性，在強力後盾下，建商自然勇者無懼。新北市近一年來則有1589戶的新推成屋量，較之前增幅14.9%，板橋區、三峽區、淡水區、三重區、五股區、鶯歌區皆有多戶數新成屋案推出，甚至超過兩百戶的指標案，如淡水區淡海新市鎮的「和合海景」，五股區、鶯歌區舊市區地帶的「紘盛小逸居」與「台北捷寶」，均是低總價的新青安適用款，還傳出順銷結案消息，建商如意算盤可見一斑。陳炳辰指出，建商推出新成屋案雖較能掌控營造成本，但不比預售有款項收入，資產上得具實力，而當前新案熱況又以預售為主，新成屋房價也比中古成屋高，可創造的銷售買氣有其侷限性，若能運用新青安作為購屋誘因，勢必為一大助力。不過隨著新青安的審核趨於嚴謹，加上房價走高，未來北北桃新成屋買盤與新青安的距離將越來越遠，或為新青安效益遞減的觀察指標之一。
房市衛生紙之亂4／專家預測「房價止漲點」 首購千萬別做無謂等待
眼見房價持續看漲，政府又持續打房，究竟該不該買房？還是應該再等等？此一問題困擾不少首購族，就怕進場買在高點，買完就下跌。對此，專家建議，「首購族千萬別再做無謂等待，自備款儲蓄永遠趕不上房價漲幅。」「自備款籌足就要盡快買房，如果不是短期投資，就沒有套牢問題。」吉家網不動產創辦人李同榮直接掀開底牌，為房價臨界點劃出重點，「以前民眾貸款額度大多介於6至7成，只要房價下跌2成以上，銀行逾放比率就會攀升，更何況現在房貸額度動輒達8成，更難容忍房價劇烈跌幅。」李同榮以過去50年來政府五度打房的歷史分析，「每一次房市循環由高峰反轉到谷底，中古屋市場跌幅都沒有超過3成。」「每每房價下跌接近臨界點時，還會有利多政策出手拯救房市。」「政府不容許銀行有倒閉風險出現，房市崩盤會讓經濟陷入困境。」台灣不動產投資協會副理事長謝昆峯也建議，如果是自住，主要的考慮不是價格，而是生活需求。「自住買房子，要住得滿意，維持生活品質，硬是扛扛不動的貸款是不對的，但若想說會不會跌下來而放棄喜歡的房子，是很可惜的。」少子化會造成空屋增加，房價未來會不會下跌？根據美國中情局發表一份「全球總合生育率預測報告」，台灣2021年預測生育率為1.07，拿到全球排名倒數第一，值得注意的是，據內政部最新統計，2020年下半年全台約88.2萬宅空屋，空屋率9.96%，卻創下10年新低。2020年下半年統計全台空屋率9.96%，創10年新低，雖然少子化越來越嚴重，但同時社會也從三代同堂家庭居住方式，走向小家庭或單身貴族的居住模式。（圖／報系資料庫）為何空屋率創新低？內政部另一項統計給出答案，台灣戶籍總戶數從2010年到2019年成長11%以上，從703萬戶增長到883萬戶，同時間平均每戶人數卻減少，每戶2人以下比率已破5成，且戶內只有1人的「單人家戶」正快速增加，目前約208萬戶。「三代不同堂演變成兩代不同堂，趨勢會延續好幾年，在中南部發酵最快。」李同榮觀察，「過去餘屋指的是新屋，如今年輕人買房偏好新屋，反而是家裡的老房子在長輩離世後無人居住，所以未來的空屋，會以老屋為主。」不過，李同榮提醒，「年輕人容易被市場氛圍綁架而追高，目前買成屋風險相對少，若要考慮預售屋，售價也不要和周邊新成屋差價超過2成。以未來持續看漲的趨勢，現在看起來進場風險小。」而究竟這波房價漲勢到底會走多久？李同榮解釋，以往例管控台北房市，資金就往中南部跑，現在六都及新竹縣市房貸第二戶無寬限期和利率調升，熱錢就會往郊區流竄，哪裡有利可圖投資客就往哪去，「要等蛋白區（房價）漲不動時才會反轉，政府沒有再出重手打房下，預計將可維持2~3年。」清景麟建築總經理施棟瀝也指出，申請海外資金匯回共3,559億元，目前從事實質投資僅1,137億元，約2,500億沒拿出來投資，「目前大家都看多，所以要謹慎，不要盲目追高，上升波段買哪裡都對，但現在看起來已是小高峰，現在搶太兇的幾個地方，接下來恐會有一波小盤整。」清景麟建築總經理施棟瀝提醒，目前大家都看多，所以進場要謹慎，不要盲目追高，尤其是出現搶買房的熱門區域，接下來恐會有一波小盤整。（圖／清景麟建築提供）
【七億天后1】南台灣代銷一姐 顏國芳洩銷售心法
南台灣第一大代銷「上揚國際」銷售天后顏國芳，透過深耕客戶累積客源，去年銷售額達七億元，賣了五十三間房。每每公司指標大案即將進場，董事長林聰麟必欽點這位「一姐」坐鎮，讓建案銷售都能掛保證。本刊記者在接待中心見到了傳說中的代銷一姐，顏國芳一頭波浪長髮，合身短裙踩著高跟鞋，完全看不出來是一個有著二十二歲女兒的媽媽。年收數百萬的顏國芳，高中畢業後的第一份工作是保險業務員，不到一年就在同事邀約下，一起改行賣房子，當時從事建築業的舅舅曾提醒她，「每一位走進來的客人，都是公司花出去的行銷預算轉換而來，就算對方不買也要客氣對待，才能留下好印象。」這句話深深烙印在顏國芳心裡，也為今日的成就奠定了基礎。2012年「成大城」開賣第二個月，顏國芳一個月內賣31戶，獎金破百萬，還為此買烤乳豬拜拜答謝神明。（圖／顏國芳提供）顏國芳印象最深刻的是，民國八十多年，有一位年輕人站在接待中心門口，遲遲不敢進門，她上前招呼，年輕人問：「只有一萬元能不能買房？」她進一步了解才知道，這位年輕人從小全家租屋二十年，好不容易讀到台大畢業，一拿到公司聘用書，想要憑著口袋僅有的現金買一個家，「當時銀行房貸額度較高，公司也願意無息貸款，因此他順利圓夢，交屋那一刻，他一直說謝謝，我很感動。」顏國芳回憶。