承耀公司
」 陶朱隱園
擅闖頂級豪宅「陶朱隱園」 21歲男下場慘了
北市頂級豪宅「陶朱隱園」，最近因為被人發現某個角度像哥吉拉再次爆紅。而一位21歲的無業男子，去年擅闖陶朱隱園庭園及大廳，被法院判拘役20天，可易科罰金。判決書指出，吳姓男子去年9月未經上開所有權人中華工程公司之同意，無故侵入「陶朱隱園」社區，從東側後門進入，侵入社區內的庭園及大廳，由中華工程公司訴請警方偵辦。吳男在庭上認罪，但沒有得到諒解，法官認為，吳男素行普通、智識程度為高職畢業、家庭經濟狀況中產、現無業等一切情狀，依無故侵入他人住宅及土地，判他拘役20天，可易科罰金。可上訴。據了解，位在信義區的陶朱隱園，土地面積有2468評，特殊的建築外觀由比利時建築師操刀，陶朱隱園每層樓旋轉4.5度，頂樓還有直升機停機坪，內部有7部電梯，其中1部可以放超跑或救護車。陶朱隱園一戶要價18億，近年完工後一直沒開放賞屋，2019年出現買家，由相關企業公司承耀公司買下7樓戶。有市場傳言，是陶朱隱園太貴乾脆封起來不賣。最近因為有網友發現，陶朱隱園某個角度看起來像哥吉拉，意外又掀起網友討論。
豪宅冷氣團報到2／300萬防線差肩而過 富人低調技術性「不創高價」
北市豪宅市場近3年受台商資金回流滋潤下，為市場注入豐沛動能，每坪單價進入200萬元俱樂部的交易可以說是價量齊揚，但前央行總裁彭淮南的「300萬元防線」始終難攻破。CTWANT記者採訪房仲業者，歸納出3點原因，除了政府對豪宅貸款限制、課稅加重外，有錢人低調不想曝光，也可能「技術性」讓價格控制在300萬元以下。根據最台北市地政局統計，去年豪宅交易暴增，全年共計52筆擠進「200萬俱樂部」，也是2013年實價登錄以來，最多的一次。其中以大安區的「信義聯勤」包辦去年北市成交單價的前5名，以32樓總價4.7億元，換算每坪單價299萬元最高，另外3筆成交單價也都落在295~299萬元間，緊貼卻又不超過300萬防線。原本市場預期今年有機會挑戰300萬元大關，沒想到今年黑天鵝滿天飛，市況萎靡下，實價登錄揭露之最高單價已降回每坪260.6萬元。「大家都很有默契，不會去挑戰，目前每坪300萬已成為台灣頂級豪宅難以逾越的天線！」元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，近年房價飆漲，但是豪宅產品依然未出現創新高，有錢人低調不想曝光或許是價格不容易突破的主因，凡只要創新高價，必定成為媒體大肆報導的焦點，更不用說挑戰彭淮南的「300萬元防線」，在政府抑制房市下，不僅須承受媒體、網路輿論壓力，還有可能成為政府棒打出頭鳥的對象。「信義計畫區一堆天價車位，都是把價格灌在車位，拆算房屋單價時就不會讓每坪價格太高。」一名資深仲介卻透露豪宅交易中「不能說的秘密」。實際打開時內政部實價登錄網站，一個信義計畫區知名中古豪宅，歷年成交資料車位價格從500~800萬元都有，「周邊大家車位價格都500萬上下，就它特別貴，價格特別亂。」該業者懷疑這就是將房價灌到車位的「技術性操作」，房屋加上4個車位一次出售，帳面就暗藏了1200萬元。富人買豪宅怕高調引來媒體、政府關注，偶有出現將房價灌在車位價格中，讓每坪單價貼近社區平均價的作法，因此有不少豪宅會出現車位價格高的離譜的情況。（圖／報系資料庫）再對照已觸頂的「信義聯勤」實價登錄，每個車位價格皆穩定落在500~600萬元。CTWANT記者問，是否因為第一手，建商有表定車位價格所以波動較小？「如果客戶有需要，建商自然配合，因為收到的錢也不會比較少，只是挪一挪罷了。」業者回應，這是合法操作。陳傑鳴也提出，沒有300萬元挑戰者出現，也可能是被政府「蓋牌」。實價登錄主管機關會篩選「去除」顯著「異於市場正常交易價格及特殊交易之資訊」，其中，不揭露的內容就包括「總價或單價過高或過低案件」，以避免影響大眾對房地產交易的正常判斷。今年9月，CTWANT就接獲民眾爆料，購買北市預售屋簽約後遲遲未被放上實價登錄網，以為是建商未正常申報，後來經查居然是「價格漲幅達2成」，被地政局認為偏離行情，因此未公布交易。遭蓋牌預售交易，在北市約有200件，最有名的便是信義區旋轉豪宅「陶朱隱園」。2019年威京集團旗下的承耀公司以每坪單價610萬元、總價18億元買下7樓戶，實價登錄至今皆未揭露。北市府地政局科長鄭益昌解釋，只要超過估價師認定合理價格的上下2成，皆會被列為偏離市場行情，暫且不公開，等到銷售過半、代表市場認同時，會一次放上實價登錄。不過他也回應，「(目前未揭露單價)超過300萬的只有一件，是陶朱隱園的關係人交易。」台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐認為，政府打炒房之下，民間業者及買家為避免房價「太高調」，不太會去挑戰官方的底限，使豪宅單價難有300萬以上的紀錄。（圖／翻攝自吉美大安花園臉書、張旭嵐臉書）台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示，2021年底央行第四波信用管制，北市7000萬元以上豪宅限貸4成，再加上北市近年進行「房屋標準單價調整」，且豪宅的持有成本也高，降低民眾追價意願。況且自2012年針對豪宅進行信用管制後，政府始終沒有全面解除豪宅的調控措施，前央行總裁彭淮南更設下所謂的「300萬防線」，顯示官方對豪宅的價位天花板頗具堅守立場，民間業者及買家也就不太會去挑戰官方的底限。陳傑鳴也分享，過去不少有錢人為了節稅，幫二代置產買豪宅，現在持有稅重到連富人都縮手，特別是新屋豪宅，因為小孩根本負擔不起這麼高的房屋稅，加上還有房地合一稅，節稅效果大減。現在豪宅市場只剩法人名義買房節稅的需求，在缺乏交易量能下，價格自然不易創高。「目前都沒量了，後續要破300萬更不容易了！」陳傑鳴直言。
怪傑威京小沈1／京華、陶朱聯貸案雙襲陷困境？ 業界曝下場
3日上午，位於北市東興路的威京總部大樓擠滿200人賓客，就連台北市長柯文哲也親自到場，久未露面的集團主席沈慶京帶著兒子沈輝庭親自召開ESG成果發佈會，揭示全新CIS（企業形象識別系統），以藍天、海洋藍及綠地，取代昔日的大地黃及環保綠。74歲的沈慶京身形消瘦一大圈，自曝以168 斷食法減了13公斤的他，慎重宣布「以保護地球為決心！」與會者也嗅出，不但為明年開賣的旋轉豪宅「陶朱隱園」及將動土的頂級商辦「京華廣場」造勢，對於「陶朱隱園」85億聯貸案即將到期，「京華廣場」350億聯貸案遭腰斬等龐大財務壓力，威京小沈看似老神在在。「他（沈慶京）根本就不會輸。」一名資深商仲業者說。京華廣場及陶朱隱園是威京集團旗下兩大開發案，開發價值上看千億。其中京華廣場前身為3年前熄燈的「京華城」，位在北市八德路四段有「全球最大球體」之稱的百貨商場，2018年起土地拍賣歷經三次流標，2019年9月由威京旗下中石化子公司「鼎越開發」以372億元得標，預計建成4棟頂級商辦「京華廣場」。3日威京集團召開ESG成果發佈會，邀請媒體及合作廠商蒞臨位於北市東興路的總部大樓，現場擠了超過200人宛如大型說明會。（圖／馬景平攝）鼎越去年11月向銀行申請350億元聯貸案，卻碰上央行進行選擇性信用管制，再加上公股行庫怕「自家人買自家土地」難鑑價，直到今年10月才拍板，9家參貸機構為民營銀行、票券商與壽險，土建融案減為購地款，4年總貸149億元，利率2.25%，比當初規劃少了200億元。對於聯貸遭腰斬，集團內部人士都不願多談，中石化已於9月辦理現金增資約65億。中石化董事長陳瑞隆告訴記者，「政府政策轉趨嚴格，遵照政府規定，已規劃多種途徑讓項目順利推動，一旦領得建照，預期可以順利推展。」一位商仲業者指出，「一般建商的做法，可增加擔保品、增資或私募、跟銀行借週轉金，或利用預售來彌補資金缺口。以目前市場利率這麼低，根本不會發生馬上倒帳的問題。」他進一步說明，「京華廣場」工程若真有財務困難，還可以找人合建，甚至最不濟，頂多再拿出來標一次，以目前獎勵容積灌到滿（基準容積率560％加上獎勵及移轉後達840%），開發價值比之前還要高，只要願捨讓，不怕沒有市場。京華城從土地取得到標售爭議不斷，圖為2017年京華城股東自救會表演行動劇反諷台北市政府以「整體開發」才有560%的容積率（右），如今京華城已拆除重建（左）。（圖／報系資料庫）沈慶京的挑戰不只如此。「陶朱隱園」起造時的90.1億聯貸案，由台新銀行主辦，3年前完工後轉由向安泰銀行主辦聯貸85億，原定2020年底到期，後展延一年。金融圈知情人士指出，「2年前聯貸合約裡已有約定條款，要求在一年、一年半之後的成屋銷售數量，以符合銀行團要求，特別是央行和金管會現正緊盯餘屋貸款，銀行團不敢亂放水。」迄今，陶朱隱園僅一筆成交，由威京集團旗下承耀公司2019年以18億元購入1戶。陶朱隱園的聯貸利率約4.5%加上其餘費用，一年要燒掉5億元。「不過由目前喊出一坪600~800萬天價，每戶總價約20億，土地與營建成本僅是九牛一毛。」一名建商說。「還款若到期，還可透過再融資計劃重作貸款，資產重估降低債務比例，或拉高重置成本的價格。」「利息付高一點找外商銀行，一定有願意承作的。」「他根本就不會輸，搞不好還能用新條件測試銀行貸款額度底線，從來都不會有法拍問題。」業界人士說。另一位業者則表示，「只要放下執拗，價格不要偏離行情太多，沒有什麼不能解套。」不過他也提醒，尋求特定人投資的方式，這家公司已經用過很多次，會不會引狼入室或飲鴆止渴，還須評估。征戰商場近半世紀的沈慶京，總是關關難過關關過。
怪傑威京小沈2／地標製造機有叫好不叫座勇氣 自家人交易作價屢惹議
以石化及建築為事業主體的威京集團，3日浩浩蕩蕩召開ESG成果發佈會，會後媒體追著問，「陶朱隱園要賣多少？一坪800萬元？賣給誰？」集團主席沈慶京不疾不徐地說，「它是藝術品不是豪宅，兩者壽命、公益精神都大大不同，只有小眾的小眾才心知肚明！」除了沈氏驚語，在地產及商界人士眼裡威京小沈還有兩個厲害，一是在地產上力求差異化，從球體外觀的「京華城」購物中心，到螺旋向上的超級豪宅「陶朱隱園」，以及興建中的展翅型頂級商辦「京華廣場」，二是儘管這些令人驚豔萬分作品叫好不叫座，沈慶京仍惜售抬價，還使出關係人交易作價，此一慣用手法也引來爭議。沈慶京打造的第一個地標建物，就是頂級商辦「京華廣場」基地上剛剛打掉夷為平地的「京華城」。這塊位在台北市八德路四段的土地，原是唐榮鐵工廠機械廠，1987年沈慶京以13億元標得，花了4年功夫翻身為全台首個土地從工變商的開發案，2001年京華城頂著台北市最大百貨賣場、全球最大球體建築頭銜，開幕時轟動全亞洲。3日威京集團舉辦全新CIS與ESG理念發表會，目前擔任集團主席特助的長子沈輝庭（右）緊跟在父親沈慶京（左）旁。（圖／報系資料庫）然耗時15年打造的京華城，慘澹經營18年後，3年前收場，熄燈時，沈慶京接受媒體採訪就坦言：「開幕第一天就知道完了，京華城是我理想的幻滅，18年來共賠掉130億元。」在沈慶京心中，京華城這塊地值500億，然市場不買單，土地標售3度流標，今年9月第4度仍以高於市場期待的342億元底價開標，威京集團親自出手，由旗下中石化子公司鼎越開發打敗興富發以372億元買回，外界因而質疑有「左手換右手」之虞。負責標售作業的戴德梁行董事總經理顏炳立提到，「曾告訴業主，辦公市場看好，如果降價不甘心，假使自己有錢，也可以出手買下」，沒想到業主聽進去了。沈慶京始終不太在意外界眼光，他準備打造另個新地標－頂級商辦「京華廣場」，「4棟建築的低樓層將連通做為零售商場，高樓層也會有連通層，還會拉一個步道跨市民大道到對面的鐵道博物館，又是一個地標傑作。」知情人士透露，此案將於明年取得建照，2025年落成。不只外觀造型特殊，鼎越開發副總經理陳紀豪告訴記者，「京華廣場」把台北市現有的OFFICE都超越，能滿足外商企業嚴苛的條件，採用很多人工智慧物聯網（AIoT）的應用，還有大量的綠化植栽，「主席（指沈慶京）對於做好產品，很願意花。是個值得期待的建築。」 以近期信義計畫區內商辦最高成交價一坪約180萬，市場預期未來「京華廣場」價格應落在150~180萬，如果要灌注更多設計規劃的「加工成本」，一定又是創天價。內部人士透露，「價格滿有機會超過每坪200萬！」沈慶京另個地標夢，就是知名的「旋轉豪宅」陶朱隱園。沈慶京在1987年買了兩大地產，除了京華城基地，另一塊就是亞太會館基地，當年他以總價逾10.8億元、每坪44萬元取得，建為商務旅館，以老上海菜餐廳「霞飛路8號」打響名號。後來因營運不佳熄燈，標售時碰上前總統馬英九贏得總統大選，房市前景看好，沈慶京也順勢出了個當時的天價，從69億元一路拉抬至199億元，離譜價格嚇跑投資人，最後2009年以150億底價再度招標，換算每坪單價為607.7萬元，最終神秘買家正是同為威京集團旗下的中華工程，市場一片譁然。此一由中華工程聯手亞太會館齊力打造的全球首座旋轉豪宅，每層樓以4.5度旋轉向上，地上21層、地下4層，不僅外觀絕無僅有，還標榜超跑可乘坐大型電梯直達家門，甚至獲《CNN》評選為全球9大城市地標，只不過產品極為特殊，2018年完工以來，售價始終是個謎。京集團旗下亞太會館（右）拆除改建成全球首座旋轉豪宅陶朱隱園（左），外觀獨特外吸引眾人目光，甚至獲《CNN》評選為全球9大城市地標。（圖／翻攝自CNN style網站、報系資料庫）2019年7月出現首筆交易，威京集團旗下承耀公司以總價18億元取得7樓戶，換算每坪610萬元，被外界解讀為藉自家人購買達到「價格定錨」效果，之後，再未傳出成交消息。就連具公信力的實價登錄，也因關係交易再加上未達一定數量不足以代表市場行情，交易紀錄至今仍「被消失」。一名業者直言，「京華城周邊沒捷運、商圈，若價格比信義計畫區還貴，或是又像『陶朱隱園』開出翻倍價，肯定沒人買單。」雖然眼前商辦空置率低，又是賣方市場，但沈慶京的地標夢，依然逃不過市場考驗。
特色建築大賞1／DNA螺旋體、山巒建築拔地而起 世界地標一坪要價600萬
在豐沛資金護航下，2020年台灣房市不但「免疫」，推量大爆發，還重新啟動前幾年低迷的豪宅市場，而建築設計近年也不斷進化，完全顛覆「台灣房子沒特色」的刻板印象，本刊盤點正在銷售中的特色住宅案，一較高下。國內銷售中的特色住宅案裡，位於台北市信義區以順時針4.5度旋轉而上的超級豪宅「陶朱隱園」，絕對是目前台灣建築史上最特殊的建築設計！「陶朱隱園」全案造價60億元，是一般豪宅的2倍以上，甫推出就造成轟動，還被美國ＣＮＮ評為最令人期待的新城市地標之一。「陶朱隱園」每戶光是陽台庭園就占50坪，可種上6、7棵樹。（圖／報系資料庫）2018年竣工後，去年7月出現第一筆交易，由業主「威京集團」關係企業「承耀公司」購入，雖然實價登錄未揭露成交價，但以其擔保債權和貸款成數推估，總價逾18.3億元，每坪單價超過600萬元，幾乎是同區豪宅的3倍。據悉，當初比圖時，投資興建「陶朱隱園」的「中華工程」一度找上擁有「建築女王」美名的英國建築師Zaha Hadid（札哈哈蒂，已故），最後卻選擇名氣不大的法國建築師Vincent Callebaut（文森卡勒波特）的DNA螺旋體設計。「聽說威京集團主席沈慶京的期望，是要讓建築本身成為全球地標，而不是名師圍棋局中的一顆棋子；他也說過『有人知道紐約熨斗大樓是誰設計的？』（意指建築比建築師聞名）」建築行旅達人丁榮生表示。威京集團主席沈慶京曾說，有生之年不可能複製第二個「陶朱隱園」，所以才有存在價值。（圖／報系資料庫）文森卡勒波特贏得沈慶京青睞的2大設計，一是復刻大自然最基本也最堅韌的細胞結構，每層樓以旋轉4.5度，21層旋轉90度的錯位，讓人站在陽台時，向上望沒有遮頂，往下望像身處大峽谷；其次則是動線的構想，不只跑車可開進家，連電梯都能容納救護車，隱私絕對保密到家。另一個在建築造型上大玩顛覆的案子，則是「台開集團」（台開）位於花蓮的「洄瀾山居」，由丹麥建築團隊「BIG」（Bjarke Ingels Group）操刀的山形屋，其靈感來自山水畫及有著綿延山丘的橫式台灣地圖，經電腦運算微氣候與風向後，設計出高低起伏如山脈的建築，與依山傍水的洄瀾景觀融合。「洄瀾山居」的山形建築目前尚未動工，商場新天堂樂園已啟用，引進影城、餐飲、娛樂和知名的打卡地標貨櫃星巴克，接著將建置旅館，之後再興建住宅。圖為「洄瀾山居」3D圖。（圖／翻攝自新天堂樂園官網）「洄瀾山居」銷售會館於2015年啟用，原預計2018年完工，不過因2018年花蓮發生六級地震，去年股東會上，台開董事長邱復生提出將升級制震系統至七級耐震，完工日延至2022年，但至今年10月，工地連圍籬都還沒架起。「『洄瀾山居』萬坪基地已完成整地，由於不少客戶擔心進住後生活便利性不夠，因此台開決定先蓋旅館『天堂樂園行旅』及商場，等餐廳、店鋪全部建構後，再銷售『初雲樓』及『洄瀾山居』住宅部分。」台開營銷部吳經理表示，公司目前主力為「新天堂樂園行旅」，屬純投資商品，售後回租10年，目前結構體已蓋到9樓。
「陶朱隱園」2年僅60組能看屋 「做慈善」成審核資格
全世界首座旋轉豪宅「陶朱隱園」自落成以來話題不斷，先在今年4月以每坪357.19萬刷新豪宅單價後，7月又以破天荒的單價610萬創全台紀錄。但根據調查，2次交易都是該豪宅開發商威京集團相關企業購入，至今仍然沒有其他富商實際購屋。「陶朱隱園」位於北市信義區松德路，基地面積2468坪，規劃為地上21層、地下4層的全球首座旋轉豪宅，一層2戶、每戶300坪，共40戶，每層樓旋轉4.5度，1~21樓共旋轉90度，除了旋轉之外，也因標榜超跑可乘坐大型電梯直達家門口，吸引眾人目光。「陶朱隱園」銷售團隊透露，2018年至今，已有約60組人看屋，該60組看屋客兩岸三地都有，而且全是知名頂級富商，其中約30組是台灣傳產大老，因為看中該豪宅獨一無二的區位、旋轉設計，而且又是信義區中最高樓層的超級豪宅，但銷售員也僅是介紹，後續議價、購屋商談皆由集團高層直接面對談，所以並不清楚價格與實際銷售狀況。不過該名銷售員表示，想看屋並不容易，其實想看屋的遠超過這60組人，因為威京集團主席沈慶京相當重視住戶品格，財力只是基本門檻，想要看屋，還得經過審核，假使企業主公司旗下沒有基金會或其他慈善事蹟，就有違「陶朱」精神，不具備看屋資格。豪宅先前2次357萬元、610萬元的天價交易紀錄，據謄本資料顯示357萬元用來抵「中華工程」工程款，而610萬元交易則是由威京集團主席沈慶京家族成員擔任要職的承耀公司所買下，至今仍無其他實際的富商購買成交紀錄。
【928檔期房市暴衝6】「世界明珠」 創南港新天價
另一個豪宅新面孔是南港區的「世界明珠」預售案，建商南港輪胎養地25年，今年9月中宣布，計畫興建2棟商辦、6棟住宅大樓，屬千億元大案。其中商辦大樓已被聯強國際買去12個樓層，總價50.87億元，每坪成交價飆上100萬元，成功發揮「定錨」作用，因此代銷業者樂觀預期，住宅大樓每坪開價恐衝上150萬元，將刷新南港豪宅行情。對此，《住展》雜誌企研室經理何世昌表示，代銷業者對「世界明珠」成交價的樂觀預期，顯示房市買氣持續復甦，能否達標還要再觀察。其實，近期最「高調」的豪宅，是信義計畫區的超級豪宅「陶朱隱園」。這棟以順時針4.5度向上旋轉的世界唯一旋轉豪宅，由威京集團旗下中華工程投資興建，僅有40戶，每戶300坪。去年完工後，今年9月初首戶成交，總價逾18億元，等於每坪單價600萬元以上，一口氣摜破「彭總裁防線（300萬）」，衝出全台豪宅史上新天價。信義區超級豪宅「陶朱隱園」以旋轉外型聞名，被美國有線電視新聞網（CNN）評選為全球9大城市地標之一。（圖／報系資料庫）據悉，「陶朱隱園」的首戶買家「承耀公司」為威京集團自家人，因此被視作「定錨」。此外，由於「陶朱隱園」不公開銷售，日前還傳出鴻海集團創辦人郭台銘有去看「陶朱隱園」，並與威京集團議價，對此，房產人士表示「沒聽說」、「假訊息居多」。
「陶朱隱園」每坪挑戰750萬創天價 首戶買主曝光了
以旋轉外型、每戶300坪超大空間，位於北市信義計畫區，挑戰全國豪宅最高價的「陶朱隱園」，首戶買賣移轉紀錄曝光！據了解，在「陶朱隱園」完工後取得使用執照一年後，由威京集團關係企業承耀公司買下7樓，推估總價約18億至22億元，相當於每坪單價約在600萬至750萬元，讓房產業者驚呼「根本是建坪當地坪在賣」。「陶朱隱園」是威京集團的亞太工商聯與中華工程一起合建，位於信義區松高路上，旁邊就是鴻海創辦人郭台銘的「信義富邦」住所。根據「陶朱隱園」建物謄本資料顯示，該豪宅最新移轉買賣出現在今年7月3日，產權移轉登記時間為7月18日， 15天內就完成移轉。買家是承耀公司，登記地址即是威京集團總部所在地，房產業者認為，這個價格不排除是透過自家人「造市」，想要達到「價格定錨」效果。