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農地轉建地可怕暴利成高房價禍首 專家喊話地主：賺差不多就行了！
講到高房價，你第一個會聯想到什麼？是建商哄抬價格？投資客炒房？是新青安房貸降低了年輕人買房門檻？還是回歸到「氣電雙漲」與「建材漲價」的原物料問題？抑或是現在全台大缺工，移工引進不易導致的人工漲價、缺乏的問題？但在這些「後加工」之前，大家是否忘了，房子是蓋在土地上的呢？沒錯！在後段的「炒房」造成高房價之前，影響最大的就是「土地價格」。依據現行的《區域計畫法》，符合條件的農地可申請變更為建地。因此除了網路上充斥著農地變建地的教學外，更有不少開發商會投資較有變更機會的農地，使得這些農地身價水漲船高，也大大提升建商買地、建地的成本。土地價格不斷飆升，以高雄農21為例。（圖／踏取國際開發提供）坊間有著「國土計畫法後農地價格要崩盤了！地主虧大了！」的聲音傳出，然而若符合農地農用的規定，政府已對於農地已有諸多的稅賦優惠。撇開確實有農地轉建地需求的例子外，土地和房屋一樣，是人民生活的根本，實是不該成為「追求暴富」的工具。動手試算一下，以高雄為例，重啟的「農21」農地區段徵收案，面積約16.7公頃的農地，因有諸多建商搶先卡位，價格從20多萬元/坪一路飆30萬元，截至今年8月的成交金額已高達51萬元/坪。若持有1公頃的農地，在這驚人的價差中脫手，已經現賺 9 億元 (1公頃 = 3,025 坪；30 萬 x 3025 ≈ 9億)。而當建商取得每坪土地的價格已高漲至此，未來新建案的高房價應該不難想像。踏取協理藍德義認為，政府雖然已經在金融手段上實施「限貸」相關的限制，然而不從源頭解決問題，我們所做的也都只是補漏洞。前段舉例高雄還僅已核定的徵收/重劃案件時的價值，在過案以前的價格都僅僅只有4、5位數/坪，不用計算機都能算出其中可怕的利益空間，讀者可以查詢現今各區域農業用地價格即明瞭。即將上路的《國土計畫法》或許能夠對於這個現象有所幫助，但也就僅僅是補一片老舊破網，看似補了大洞卻讓更多小洞更加放大且不堪，然而政府更應在上路後積極的做通盤檢討，避免有心人士鑽取漏洞趁機炒地。此外，政府在進行規劃時，應優先考量「公設保留地(下稱：公保地)」。全台數萬公頃的公保地尚未被徵收，也沒有被開發，而地主卻要空繳地價稅還不能有所建設，對於土地開發的效益與人民的權益都是損失。不論是解編非必要的公保地，或是加速都市計畫的規劃與徵收，才能增加土地利用的價值與人民福祉。全台土地徵收案件多點開花，政府的徵收價格如前述，遠高於當初地主們取得的價格。且建商也願意祭出高額費用來與地主商談。當然，錢永遠不嫌多，只不過以踏取的土地開發經驗來看，只能摸著良心說一句：「差不多就可以了！」不少大地主們總認為建商賺得多而哄抬價格，卻沒有想到現在每一塊土地的價格，都深深地影響到未來的房價與下一代的居住正義。高房價的根源是土地價格的不斷飆升，而這背後牽涉的不僅是投機炒作，更是土地規劃與政策執行的挑戰。房地產市場需要的是理性與長期規劃，而非僅以短期利益為目標。政府、建商、地主與社會各界，皆有責任共同守護居住正義，唯有從根本著手，建立完善的土地與房屋政策，才能讓每一個人都能在這片土地上找到一個屬於自己的家。作者介紹 / 踏取國際開發 協理 藍德義致力協助民眾化繁為簡了解不動產從無到有的各項大小事，辦理土地買賣/都更與危老顧問及整合/閒置資產活化諮詢/商住工農不動產買賣/資產管理及家族傳承/地政士相關業務/各項稅務諮詢及節約稅費規劃…等。不動產相關疑問，歡迎線上諮詢，LINE ID為「@447asmbe」。
薯條三兄弟1／他們被立委轟「淪屋奴、建商炒房」幫兇 12／14貸款金流現形記
國人喜愛的北海道「薯條三兄弟」近日成國會及台股熱門話題。起因是立委點名中租-KY（5871）、和潤企業（6592）及裕融（9941）向銀行取得低利貸款，轉手間接放款給建商賺高利，恐成打房破口，被形容成了「薯條三土匪」。此事，已引來金管會、財政部等相關調查，報告將於12月14日出爐。中租-KY（中租控股）旗下的中租迪和，成立於1977年，可說是台灣老牌融資公司，主要業務企業融資貸款、租賃車業務、分期付款買賣、貿易及應收帳款收買業務，以兩岸三地、亞洲市場為主。裕融為裕隆集團旗下的公司，成立於1990年，主要提供中古車貸款、汽車融資、租賃車業務等；和潤企業隸屬於和泰汽車（2207）旗下，1999年成立，主要業務為汽機車貸款等。去年「山道猴子的一生」影片掀起「先買後付」年輕人揹債，立委點名台股上市的三家融資租賃公司中租-KY、和潤企業及裕融，而被外界稱為「薯條三兄弟」。此外，還有另一家上市的租賃公司日盛台駿（6958）。新青安炒熱房市引發連鎖效應，銀行房貸水位吃緊，央行9月推出第七波信用管制重創房市投資客信心，在民眾申請房貸審核放緩，引起民怨之際，多位財委會立委赫然發現，原來還有一些中小型建商面臨銀行無法迅速核貸時，可改向融資公司借款，恐衍生「高利貸、套利10％、買房成屋奴、建商養地炒房」等社會問題，要求金管會納管。新青安房貸政策上路一年來炒熱房市，連帶的銀行房貸金額水位也跟著拉警報。（圖／報系資料）立委王世堅指出，依《銀行法》第72-2條規定，國銀公股行庫放款不動產既然不得超過存款餘額的30％，結果卻在融資租賃公司這一端出現破口，形同規避《銀行法》房市信用管制，若流入不動產業，銀行應立即收回款項。王世堅憂心忡忡地說，「融資租賃公司恐怕成為打炒房破口」，以我國銀行（含民營）貸放三大租賃業者（中租、和潤、裕融）的金額近3900億元來說，最低利率僅0.49％，其中8家公股銀行（不含中國輸出入銀）截至2024年初仍在貸放的授信餘額約1359億元，且公股銀有授信利率僅0.95％。另一位立委郭國文直指，「租賃業資金流向建商」的弔詭核心處，即是明明就企業所需的生產機具、汽車等貸款，需有實際的抵押品，理應擴及到營造業也應是類似，但看了財報才知融資公司透過其所成立的投資公司，左手向公股等銀行借到2％利率成本資金，右手再轉貸給建商利率高達12％～14％，這是不是拿民眾存款的錢去「賺10％套利」，這是合法合規的嗎？銀行應做好貸後管理。郭國文進一步點名融資租賃公司「不是薯條三兄弟，根本是三土匪」，因為將近2000億元借款來自公股行庫跟一般銀行，他們還另成立投資公司，放款給中小型建商，融資套利高達10％以上。究竟融資租賃公司該不該納入金融業，與金控、銀行、產壽險公司等受到金管會監督管理？引發大眾兩極化的討論，反對者稱「我創業銀行不借錢，幸虧有這些融資公司」，支持者則認為「一輛幾年的機車可以當抵押品，借款30萬，利率又比銀行高很多，會不會賺很大」……。目前融資租賃公司的主管機關為經濟部，非屬金融業，但對於「向銀行界借錢再轉借給建商」「一般企業融資流向不動產」的情況，金管會主委彭金隆清楚指出，「此作法明顯不符原始貸款目的」，已要求銀行落實貸後管理，並儘速提出調查報告之外。彭金隆並允諾努力今年年底前，公告指定融資租賃業納入《金融消費者保護法》，僅是對其類似銀行的「行為」做出消費者保護規範、相關罰則等，仍屬過渡性質，仍需設立專法才能管理機構。
接捧青埔！大園客運園區成買房新選擇！桃園航空城計畫帶動熱潮
隨著房貸條件日益嚴苛，房市買氣雖顯降溫，但好地段、好標的的房產依然搶手。特別是在桃園航空城計畫的推動下，周邊重劃區房價持續上漲，最熱門的青埔地區房價更飆升至七字頭。然而，與之相比，距離不遠的大園客運園區房價仍處於三字頭，吸引了大量年輕購房族群和投資客的目光。特別是在新青安政策下，首購族減輕了房貸壓力，使大園客運段成為桃園航空城內下一個補漲的關鍵區域，對於正在尋找買房機會的人而言，這裡無疑是一個不容錯過的選擇。客運園區近機場捷運A15站，交通動能佳（圖／客戶提供）。大園客運園區位於大園與觀音的交界處，土地分區以住宅區為主，規劃完善，公園綠地環繞，環境宜居。園區距離桃園機場與青埔高鐵站皆僅需約10至15分鐘車程，鄰近國道2號和台61線西濱快速道路，並有機場捷運A15站接駁，交通動能十分便捷。隨著桃園航空城計畫擴展至A15站，該區發展迅速，成為青埔房價高漲後，外溢人口移居的首選地，吸引了眾多建商進行開發，前景可期。合登建設看好大園客運段的增值潛力，將於該重劃區推出新建案，選址於1,753坪的大基地，規劃三棟地上14層、地下3層的大樓，提供23至33坪的二至三房格局選擇，全案共規劃246戶，包含234戶住家與12戶店面。相較於該區其他以大坪數三房為主的建案，合登大園新案提供33坪的三房格局，極大地減輕了總價壓力，滿足了首購族及中小家庭的不同需求。合登大園案距大園商圈約7~8分鐘車程，方便日常採買（圖／客戶提供）。合登大園案基地三面臨路，其中一側緊鄰40米寬的園航路林蔭大道，社區內更規劃了百坪綠意中庭，讓住戶享受寧靜自然的生活氛圍。交通便利，開車約8分鐘即可上國道，13分鐘即可抵達桃園機場，適合國際商旅人士，另距離桃園高鐵站僅15分鐘車程，大幅提升了南北往來的便捷度。生活機能方面，社區距大觀路及大園商圈約7至8分鐘車程，購物、餐飲選擇豐富，滿足日常所需。隨著桃園航空城計畫的推動，未來清大醫療園區、大園體育園區、大園智慧科技園區等重大建設的落實，將進一步提升大園客運園區的長期增值潛力。當前該區房價相對親民，買青埔套房的價位，在此可輕鬆擁有三房空間。若您錯過了青埔的買房機會，客運段無疑是桃園航空城內現階段最具吸引力的選擇之一。合登領航城｜千坪壯闊地標‧接待會館：桃園市大園區園五街22號旁‧貴賓專線：03-3860033‧預約賞屋：https://lixinpro.com/T0Lal ‧LINE好友：https://lin.ee/TpvpKEk
2025房市軟著陸機率高 專家：房價頂多跌10%
央行9月19日宣布推出第七波信用管制重創房市投資客信心，讓中古屋、預售屋急凍，全台交易量腰斬，第四季交易量恐創自1999年有紀錄以來新低。不過，央行總裁楊金龍14日備詢時被問題是否會祭出「第八波信用管制」時，他連忙回應「不不不」，這回應讓多數學者專家都認為市場並不會如外界看衰崩盤，不必過度擔憂，預估明年軟著陸機率高。央行總裁楊金龍針對多房族與投資客祭出連續7波的信用管制，甚至被稱為「史上最嚴限貸令」，意圖抑制房價過熱現象並控制槓桿風險，市場氛圍變得謹慎觀望，房市崩盤說法甚囂塵上。然而，學者專家們大多認為，房市短期內雖然有部分投資客會被迫退出，交易量瞬間急凍也有機會進一步導致房價下修，但崩盤的機率卻微乎其微，相較之下，明年房市「量縮價穩」軟著陸的可能性更高，房價跌幅最多不會超過10%。中央大學台灣經濟研究發展中心執行長吳大任指出，自央行祭出第七波信用管制以來，雖然房市數據中有部分指標開始出現疲軟走勢，但包括核發建照面積與住宅貸款餘額等數據依然上升，顯示房市結構依舊穩定。他強調，這些指標表明市場正在進入一個逐漸趨於穩定的階段，預計未來幾個月內，房市軟著陸的可能性較高。逢甲大學土地管理學系教授陳建元則認為，「新青安房貸」專案使得剛需買家持續進場，這部分需求仍會是穩定房市最重要的支撐力量，預期房市將進入一段「僵固期」，但房價不會有劇烈波動。台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴表示，2024年房市上下半年兩樣情，央行9月中祭出的第七波信用管制政策，將在第4季逐漸顯現效果，市場也將因此進入盤整階段，但儘管交易量縮減，房價依然有支撐，特別是比較不受打炒房政策影響的剛需族群，以及手握現金的購屋者，將有更多選擇高性價比物件的機會，在市場中佔據有利位置。周鶴鳴表示，央行政策主要針對多屋族，自住需求者尤其是首購族並不會受太大影響。隨著投資客退出市場，剛需族將有更多機會在房市盤整階段撿到相對「甜甜價」的房產，特別是不少建商為了刺激買氣相繼推出促銷活動，即便房價很難再回到過去水位，剛需買家仍是這波市場調整中的主要受惠者。除此之外，現金充裕的購房者或高資產族群，因對於銀行貸款的仰賴度低，也較不受到央行限貸政策的影響，反而在市場買氣因資金緊縮而下滑的階段，不僅擁有比一般民眾更多的談判空間，還有更多保值性佳的優質物件可以挑選，並且在市場逐漸回穩時進場。針對未來房價走勢，住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，政策收緊雖有可能會影響部分買方，但房價不會出現大幅修正。由於多數屋主在現行政策下可能會選擇不賣房，反而延長了市場的調整期，導致房價維持相對穩定的狀態。整體而言，儘管市場受到政策影響，買方轉趨保守，但房市崩盤的可能性不大，軟著陸是更可能的結果，且回顧過去 20 年台灣房市的週期，除非出現極重大的利空事件，否則房價跌幅通常不會超過 10%，因此專家們普遍預期，2025年房市將穩定軟著陸，對於剛需族和現金購屋者而言，甚至有可能是近2、3年來最佳的進場時機。
央行打造首購友善環境 買方市場睽違8年再降臨
央行宣布第七波選擇性信用管制，針對第二戶及以上購屋貸款成數進行調整，市場一遍哀嚎，不少人甚至對於房價崩跌懷抱期待。然而從過去政府幾波打房政策後的房市表現來看，在經歷一段時間的政策適應期後，房價盤整後上漲的機率幾乎百分之百，因此有市場專家認為，此次央行重手打房反而讓暌違8年的買方市場再度降臨，今年底到明年上半年正是危機入市的好時機。回顧2016年政府為遏止房地產市場過熱首次推出房地合一稅，針對短期房產交易課以高額稅率，規定持有不滿1年需繳45%稅率、2年內則為35%，尚未正式上路就引發一波拋售潮，部分賣方因稅負考量選擇降價出售，導致市場上的短線投資客大幅減少，房價也因市場高度觀望而開始出現鬆動，尤其在雙北市等房價高企的地區最為明顯。專家指出，2016年實施的房地合一稅，因是首次針對短期交易祭出如此高的稅率，市場出現長達半年的「冷靜期」，但隨即投資者信心回升，房價迅速反彈並飆升，自住需求者如果在當時低價位時進場，放到今天都有相當可觀的漲幅，今年底到明年上半年能否重演2016年的情形，雖仍須視市場動態與整體經濟情勢而定，但至少對自住需求民眾而言，仍是近年少有撿便宜的機會。至於央行9月推出的第七波打房措施，因政策重點在於嚴格限制多屋族的貸款成數，將第二戶貸款成數從原本的60%降至50%、第三戶及高價住宅進一步下調至30%，但主要目的仍在壓制房市中高張的投機氣焰，以便讓更多有自住需求的民眾能夠進場，本質上仍是為了平衡市場供需，而非無差別摜壓房市，由於市場自有調節機制，因此就中長期持有的角度來看，其實不必太過擔心。事實上，央行政策出台前的8 月，房市交易量就已出現下降趨勢，國內兩大房仲業者永慶房屋與住商不動產的交易量分別下滑17.4%與15.9%，顯示短線投機客已開始居高思危而減少出手，市場早政策一步出現回調跡象，這次央行措施若能成功限制多戶購屋行為，市場供給量將增加。寶麟廣告副總管清智認為，短期內房價可能因此而小幅下降，但卻為首購族提供了進場良機。相較之下，持續緩步上升的利率水準，反而是更值得關注的現象與趨勢。隨著央行限貸政策推出，在資金流動性大幅限縮下，目前市場上的房貸利率已普遍提高至2.2%以上，部分銀行的房貸利率甚至高達2.6~3%，高利率雖然會增加購屋成本，但也抑制了投資需求，所謂現金為王，對於手頭資金充裕、打算購屋自用的民眾而言，反而成了跟屋主或賣方談價的籌碼。樂居科技創辦人李奕農指出，打房政策如同雙刃劍，雖然有利於削弱短期投機炒作需求，但也可能抑制房市流動性，使得賣方售屋時間拉長，增加買方的議價空間。不過，由於房市面對的變數仍多，專家也提醒，接下來房市是否會像 2016 年後的局勢一樣發展，還須視政策效應的延續性，以及市場自住需求的支撐力度而定，但可以肯定的是，現階段是觀察市場變化並檢視自身財務狀況的關鍵期，建議自住需求買方應好好把握這8年來難得出現的入市契機，趁價格出現波動時，以合理價位挑選到理想的優質物件。
央行打炒房我該怎麼辦？ 各類購屋族群應變策略一次看
史上最嚴限貸令出台，房子還能買？專家認為，自用族群做好財務規劃就免驚，政策針對的多屋族則應適時減碼，少打炒房的主意。央行9月祭出第七波信用管制，房市買氣瞬間崩跌，雖然此次政策目的在於抑制投機炒作，將資源優先提供給名下無房的首購族，但對於名下已有房產的民眾而言，不論是換屋或置產，甚至是房市的主要供給者建商，都必須準備更多資金來因應，一系列措施對房市走向與各族群都帶來深遠影響。根據央行祭出的第七波信用管制，主要可歸納為以下重點： 一、取消有房者的寬限期：凡是名下已擁有房屋者，即使是第一戶房貸也不再享有寬限期，以減少有房者利用寬限期操作財務槓桿炒房。二、限縮第二戶以上貸款成數：名下已有房產的自然人，第二戶房貸成數上限從6成降至5成，法人購屋與豪宅貸款成數限縮為3成。三、降低建商餘屋貸款成數：建商餘屋貸款成數降低至3成，使建商在未售出物件上承受更大的持有成本壓力，促使建商更積極去化庫存。四、四、「真首購」優先原則：優先將資源提供給名下無房的「真首購」(名下有房產但無房貸者，也被銀行視為符合首購資格)，除了貸款成數上限維持8成，且享有2至3年的寬限期，減輕首次購屋者的資金壓力。五、五、新增豁免對象：為避免政策「錯殺無辜」，央行10月新增了協處措施，將繼承取得房屋者視為豁免對象，以及因有實質換屋需求申請貸款的換屋族，若1年內出售原持有房產，新購屋貸款仍可享有寬限期。對此，房市專家分析，有別於央行前6次信用管制僅針對特定地區、特定對象，貸款成數採階梯式降低，第七波信用管制則是將適用範圍擴及全國，更重要的是對於自用資格與寬限期都採取了極嚴格的限制，不僅大幅收緊市場資金流動性，也改變了房市走向，各購屋族群必須事先想好對策以應萬全。首先，對於首購族而言，由於政策提供了獨厚「真首購」的友善環境，貸款條件不受影響，在無投資客干擾的乾淨市場環境下，若民眾名下尚無房產，不妨利用當前的買方市場優勢，仔細擬定購屋計劃並積極看屋，在可負擔的範圍內，優先選擇適合長期居住的產品與地段，以確保日後生活品質。此外，專業房地產代書也提醒，由於首購族經常會忽略房屋總價之外的成本，包括交易時的契稅、印花稅、代書費、仲介費、貸款設定費，以及裝潢、搬家、添購家具等費用，加總起來又是一筆金額數十萬到上百萬元不等的支出，這些都必須事先了解清楚，並且擬定在購屋計劃之中。對有實際需求的換屋族來說，央行雖然提供了一些條件豁免，只要換屋族能在新房貸撥款後一年內出售原有房產並完成產權移轉登記，仍可享有寬限期等優惠，但若1年後原有房產並未出售，就必須面臨承貸金融機構取消寬限期、收回原應分期償還之貸款本金或貸款成數差額，甚至追收罰息及加收違約金等。因此，專家建議，央行豁免條款雖然一定程度上減輕了換屋族的資金負擔，但民眾在考慮新的貸款計劃時，應評估市場上房產需求變動，以及手上的資金流動性，以確保換屋過程順利。對於有明確換屋計劃的買家，宜提前準備並合理規劃資金，以減少新政策下的壓力。至於投資族或是多屋族，在新政策下將面臨嚴格限制。由於取消寬限期意味在貸款撥款後便須開始償還本金，無法再享有緩衝時間，且第二戶起的房貸成數僅剩5成，這兩類型買家必須承擔更多的持有成本，尤其是在房市交易量下降、價格無法快速上漲的情況下，房產持有數量愈多，則承擔的風險愈高。若是這兩類族群，專家建議，應立即評估手中資金水位與並重新調整資產配置，最好將資金從房地產撤出轉向其他投資標的，尤其是對於採取高財務槓桿進行多筆房產投資的民眾而言，盡可能減少手中持有房產，將是應對此次央行打炒房的上上之策。專家最後提醒，隨著房市交易量下滑，銀行的資金流動性也受到挑戰，加上今年底開始將有大量預售屋進入交屋期，龐大的申貸需求對銀行放貸額度構成更大壓力，即便是自用剛需族群，也得面臨房貸利率上升、撥款期限變長，甚至沒有銀行願意貸款的難題。因此，建議民眾在購屋前，除了事先做好完整詳盡的財務規劃，並且以最保守的方式衡量自身購屋能力，才能避免日後面臨付不出貸款的窘境。
麥拉倫超跑法拍「喊到360萬上不去」意外流標 競標者揭關鍵原因
高雄執行分署11月11日上午11時舉辦「五打七安聯合拍賣會」，檢、執攜手合作雙11拍賣超跑麥拉倫、保時捷、BMW等汽機車，其中最受矚目的麥拉倫570S Coupe為2016年9月出廠，排氣量3799CC，市場二手價約500萬元，不料今天喊到360萬後卻無人追價，意外流標。對此，有競標者點出原因。法務部行政執行署高雄分署與檢察機關攜手合作共同打擊犯罪，貫徹行政院「五打七安政策」，特別訂於今天上午11時於高雄分署舉辦聯合拍賣會。本次拍賣物件有超跑名車麥拉倫、保時捷等4部汽車、8輛各式機車、3艘船舶、投資客最愛的高樓層景觀商辦及分別位在高雄地區及澎湖地區共46筆不動產。據了解，本次拍賣車輛最吸睛當屬超跑名車麥拉倫、保時捷、BMW，係高雄地方檢察署與警方於偵辦詐騙集團案所查扣車輛，3部車款型式分別為麥拉倫570S Coupe，車身灰色，2016年9月出廠，排氣量3799CC，屬前置引擎、後輪驅動之跑車；保時捷MACAN，車身白色，2023年3月出廠，排氣量1984CC，屬於7速手自排，四輪驅動之運動休旅車；BMW型式為X6 XDRIVE40I，車身白色，2022年9月出廠，排氣量2998CC，屬於前置引擎，四輪驅動之廂型轎車。檢、執攜手合作雙11拍賣超跑麥拉倫，最終流標。（圖／法務部行政執行署高雄分署提供）不過，最受矚目的麥拉倫570S Coupe為2016年9月出廠，排氣量3799CC，市場二手價約500萬元，不料今天喊到360萬後卻無人追價，意外流標。對此，一名曾喊價280萬的競標者透露，這台麥拉倫是2016年出廠，且因前車主違規，要到明年9月才能領牌上路，屆時車齡已9年，逼近超跑「10年大限」，加上麥拉倫後續出了650S、720S等較新款式，所以570S就不那麼搶手。高雄分署積極配合行政院推動「五打七安」政策，持續強化與檢察機關聯手出擊五打「黑、金、槍、毒、詐「案件，落實犯罪所得之追徵，以有效嚇阻詐騙犯罪，填補犯罪被害人金錢上與心靈上之損害，同時加強力道，強力執行「治安、食安、道安、工安、校安、居安、資安」違規裁罰案件，讓民眾感受到高雄分署堅定執法，守護安定公義社會之決心。
房地合一2.0以來最高！短期交易件數創高 Q4恐加碼打房
炒房氣氛拉滿！財政部統計，第2季個人房屋交易件數達到3萬6852件，是房地合一2.0以來最高，其中持有5年內出售占41.64％，創7季以來新高；持有2年到5年者，占21.92％，同步創房地合一2.0上路以來，近3年新高。學者普遍認為，賴清德總統日前宣示繼續打炒房，第4季應會有進一步緊縮措施。財政部數據顯示，今年第2季交易件數達3萬6852件，季增20.9％、相較於去年同期成長率達22.2％；外界所關注，短期交易分別是持有2年內出售，被課徵所得稅45％者有7267件，季增24.5％，占比為19.72％不論是件數或占比，創2022年第3季以來新高。持有2到5年、課徵所得稅35％件數飆升到8079件，不僅較第一季增加24.5％、年增飆上3成以上，達到31.5％，件數和占比21.9％更是創房地合一2.0上路以來新高。另外，第2季房地合一稅額218.78億元，較第1季增漲33％、年增率更是暴漲8成，為87.3％，其中屬於短期交易、持有5年就出售者所繳的稅額就有112.3億元，貢獻超過一半，為51.33％。政大地政學系教授孫振義表示，目前房市確實觀望氣氛較濃，後市恐不像過去1、2年這麼好，惟賣方不會賤賣或降價求售，因此交易量減少，房價還是維持在高檔。他指出，進入11月中旬，就是賴清德政府就任滿半年，外界會檢視賴清德政府政績和推動的各種政策是否符合期待，賴政府已推動兩波房地產管制措施，首波是6月底對新青安的檢視、第2波即是9月央行的管制措施，若打炒房效果未如預期的話，甚至會跨部會「聯合作戰」加強力度。景文科技大學財務金融系副教授章定煊表示，房地合一稅主要是課的是所得稅而非交易稅，然而投資客在銀行槓桿操作，例如貸款7成，槓桿就是開了3倍，只要有利可圖，這些投資客就還是會找人頭進場，規避政府的管制措施，讓政策效果大打折扣。他認為，應抑制人頭文化、加強查核的力道，才能夠協助政策落實。
可排除有3主因！第7波打房 銀行籲排除危老、都更
央行第7波選擇性信用管制措施已對繼承者或者換屋者鬆綁，但公股銀行表示，都更、危老的貸款也應該排除，可搭配設配套措施，如不可以出租或者炒房等。一般民眾參與都更完成後，因為新舊房子中間會有價差，如舊房子價值1000萬元、新房子可能高達2、3000萬，因此參與都更的分戶，就會要向銀行申請貸款。公股銀行主管表示，原屋主或者原地主參與都更的貸款，確實是應該爭取排除被信用管制；但是如果是購買都更宅新建案，仍要受央行的信用管制限制。公股銀認為可以排除的原因主要有三，首先，都更危老貸款原本就被排除於《銀行法》72之2，房貸不可超過存款和金融債合計的3成之外，也就是不會被計入分子計算，政策應採一致性；其次，都更、改善危老是政府積極推動的政策，就居住的安全和市容而言，應該鼓勵民眾參與都更，若到貸款限制，恐怕會使台灣的都更進度更危緩慢；都更的執行時間甚至長達10年，原屋主當初要參與都更時，可能會沒想到要分戶貸款時受到信用管制限制，若是經濟較為弱勢者，恐怕是一筆不小的壓力。開放同時，公股銀也支持要有配套措施，就是要限制自住、不能出租等，避免投資客藉由都更、危老改建名義炒作。可執行的方式就是在銀行貸款時，以「切結書」的方式規範；此外，公股銀主管表示，如果名下就只有原老舊住宅，且是自住的話，在改建完分戶貸款時，可以視為「首購」有較好貸款條件。
金龍海嘯打炒房！ 台屋周鶴鳴曝房巿浮現5大趨勢
央行祭第7波選擇性信用管制，引發「房巿金龍海嘯」，台灣房屋發布最新「台灣房屋市場景氣燈號」暨房市景氣預測，推估明年上半年，房市景氣將從黃紅燈轉為綠燈，市場從熱絡回歸穩定軟著陸。在混沌不明的氣氛下，國內房市將浮現五大趨勢。台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴指出，在混沌不明的氣氛下，國內房市將浮現五大趨勢。首先「新興區盤整」！供給量大、投資客較多的新興開發區，進入價格盤整，政策利空早期出售的案件，少數讓利出場。其次，「稀有區價穩」：供給需求決定價格，精華地段少量釋出的指標社區，甚至低總價三房產品，市場稀有釋出，支撐力道仍強，價格持續走高。值得注意的是，「新青安淡化」！新青安政策上路一年多來，已消化不少首購需求，加上行庫緊縮銀彈，鑑價上趨於保守，首購族不易貸好貸滿，因此近期新青安的申辦戶數，與5月時的高峰期相比已明顯下滑，後續對市場的邊際效應也將逐步淡化。第四，「工商農穩健」：工業地產、商用不動產並非打炒房範疇，尤其企業基於長期發展，購地、建廠都經過中長期審慎規劃，不會因一時波動改變發展藍圖；部分高資產族群，也會轉向投資店面、商業辦公室，作為長期置產、收租的資產選項。另外，戰後嬰兒潮世代的退休剛性需求，也讓稅務成本低的休閒農地、農舍，近期有升溫趨勢。另「現金族崛起」！資金雄厚不須大量申貸的現金購屋族，因不受限貸政策影響，在市場上的競爭力大幅提升，可好整以暇慢慢挑選保值性佳的物件，成為房市的最大贏家。周鶴鳴指出，對於有剛性需求的客群來說，在盤整向下的初期，通常會有資金需求較高的族群拋售，這時有機會撿到便宜；但到了後期，市場沉澱完畢，剩下的屋主多半為可賣可不賣，價格就不會太便宜；對於非常稀有釋出的產品，「買到」比「買貴」重要，只要是長期持有，在能力範圍內，危機都會伴隨商機，因此想找到性價比高的好產品，必須多看、多比較、多出價，藉由多方嘗試，爭取屋主的正面回應。
打炒房後浮現5大趨勢 專家預測「最佳進場時間點」
今年Q3季末央行祭出第七波信用管制，重打投資客，讓不少民眾期待是否能趁這波打炒房？台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴透露，「盤整向下的初期，較有機會撿到便宜」，有剛性需求的民眾可趁此時段多看房。同時他也預測國內房市將浮現新興區盤整、稀有區價穩、新青安淡化、工商農穩健、現金族崛起等5大趨勢。周鶴鳴指出，對於有剛性需求的客群來說，在盤整向下的初期，通常會有資金需求較高的族群拋售，這時有機會撿到便宜；但到了盤整後期，市場沉澱完畢，剩下的屋主多半為財力相對好，可賣可不賣，撿到便宜的機會就會越來越小。由於這波房地產在很多時間漲非常多，他表示，目前待售量增加1-2成，目前已見預售交屋物件讓利幅度達1成。對於非常稀有釋出的產品，周鶴鳴認為，「買到」比「買貴」重要，只要是長期持有，在能力範圍內，危機都會伴隨商機，因此他建議，有剛性需求的民眾，在能力範圍內，想在此時找到性價比高的好產品，必須多看、多比較、多出價，「過程中也會累積對景氣判斷的經驗，藉由多方嘗試，爭取屋主的正面回應，或許就有機會遇到適當的賣方、合理價格，沒有多看，遇到購屋契機的機會就是零。」房市在混沌不明的氣氛下，他也預測國內房市將浮現5大趨勢：第一，「新興區盤整」：供給量大、投資客較多的新興開發區，將進入價格盤整，政策利空早期出售的案件，少數讓利出場。第二，「稀有區價穩」: 供給需求決定價格，精華地段少量釋出的指標社區，甚至低總價3房產品，市場稀有釋出，支撐力道仍強，價格持續走高。第三，「新青安淡化」：政策上路一年多來，已消化不少首購需求，加上行庫緊縮銀彈，鑑價上趨於保守，首購族不易貸好貸滿，因此近期新青安的申辦戶數與5月時的高峰期相比已明顯下滑，後續對市場的邊際效應也將逐步淡化。第四，「工商農穩健」：工業地產、商用不動產並非打炒房範疇，尤其企業基於長期發展，購地、建廠都經過中長期審慎規劃，不會因一時波動改變發展藍圖；部分高資產族群，也會轉向投資店面、商業辦公室，作為長期置產、收租的資產選項。另外，戰後嬰兒潮世代的退休剛性需求，也讓稅務成本低的休閒農地、農舍，近期有升溫趨勢。第五，「現金族崛起」：資金雄厚不須大量申貸的現金購屋族，因不受限貸政策影響，在市場上的競爭力大幅提升，可好整以暇慢慢挑選保值性佳的物件，成為房市的最大贏家。台灣房屋集團8日攜手知名AI軟體企業HOMEE AI，運用領先性AI空間運算技術，推出「AI地產機器人5.0」升級版之「全能魔法家」，有「2D美妝師」、「3D設計師」、「AI智囊團」3大智慧功能，能快速精準提升賞屋、銷售、裝潢過程所需的房屋資訊，並提供消費者以全新AI科技數據即時互動，解決購屋痛點，降低繁瑣房源上架流程，提高賞屋品質，打造嶄新的科技化賞屋體驗。
9月6都租金中位數 新北以1萬2600元居冠
內政部9月公布6都租金中位數，新北市以1萬2600元居冠，其中蘆洲、五股、汐止及林口均為1萬5000元，為租金中位數最高的行政區。對此，專家分析，房型、區位、坪數、屋齡、屋況及整體經濟環境皆影響租金價格，特別是新北市房價相較台北市低，不少投資客偏好新北的新物件，購入裝潢再出租，新成屋肯定拉抬租金行情。針對新北市的租屋契約數，板橋1萬582件最多，而三重、淡水及中和，皆逾8千件，租賃需求高於其他行政區。內政部表示，整戶（層）部分，以林口租金中位數達2萬元以上最高；整戶（層）租約比率為林口56.4％、蘆洲68.0％、五股81.2％、汐止61.6％、新店59.2％及土城68.3％，較整體新北市54.0％為高。崔媽媽基金會執行長呂秉怡指出，過去多數房東未將房價反映在租金上，屋主寄望等到房價上漲，再出手賣掉，所以遲遲未調漲租金。近年來，物價指數或電費、房屋稅、地價稅不斷調漲，使得房東衡酌調漲，加上雙北都會區租屋屋源不足，市場供不應求，房東可說是有恃無恐，否則租金不至於輕易拉抬。住商企研室執行總監徐佳馨則分析，影響租金的原因不外是房型、區位、坪數、屋齡、屋況等內在因素，外部因素則為整體經濟環境。新北租金增加原因是有不少投資客看中新北的房價較北市低，他們購入卻不自住，裝潢後再出租，新屋、新裝潢自然能拉抬租金行情，特別以林口、新莊有重劃區的行政區居多。
打炒房「成交量變糾紛量」 房仲全聯會9訴求盼房市軟著陸
第七波房市信用管制措施，被市場稱為「史上最強打房」，不動產仲介經紀商業同業公會全聯會（房仲全聯會）提出穩定房市9大訴求，包括信用管制不溯既往、換屋出售期限從1年延長至2年、繼承將依法排除、新青安寬限期從5年降為3年、避免不合理提高利率水位……，盼房市穩健軟著陸。第七波信用管制無聲無息橫空出世，令全國房仲業乃至不動產業者措手不及，毫無因應下，被迫站上房市海嘯第一排。房仲全聯會1日指出，央行推出該措施過於倉促，缺乏完整配套措施與充分思考，房仲業恐將面臨 「沒有成交量，只有糾紛量」的困境。然而，信用管制無預警上路，不僅「錯殺」無辜換屋族，更可能出現許多問題，例如金融業者「挾資金為王」，利用資金優勢夾帶金融商品銷售、調高利率等手段，迫使消費者買單，造成市場亂象橫生。對此，房仲全聯會呼籲，政府在管制政策下應統一放貸標準，避免橫生事端，導致「有關係就沒關係」，而「沒關係」的消費者成為受災戶。房仲全聯會理事長王瑞祺就指出，為避免房市過熱，業界向來對政府的金融管制措施抱持支持態度，但任何政策的實施，都應建立在充分溝通及完整配套之上，倉促上路只會帶來更多問題，不僅讓房仲業者疲於奔命，消費者更可能成為「最大受害者」。王瑞祺近日也召集房仲全聯會不動產智庫總會長林金雄、會長張欣民暨全體委員提出9大訴求，期望政府能聽見產業心聲，讓房市更穩健、軟著陸，也使房價更趨於穩定。1.「9/20前交易不溯既往」，2024/09/20前已成立之不動產買賣契約(私契)應不朔及既往，減少糾紛。2.「換屋出售期限延長至2年」，自住換屋族先買後賣時，2年內售出舊屋不受影響(原為1年)。3.「排除依法承受或按政策推動」，排除依法承受及政策推動之不動產，如繼承、都更、土地持分等。4.「10年以上長期持有除外」，結合房地合一自用持有認定標準，持有10年以上之屋主應為長期置用（如婚前購屋、留予子女等用途），應排除本波金融管制之適用。5.「縮短新青安寬限期5年為3年」，金融管制因新青安政策而來，其本金寬限期由也應由5年縮短為3年，減少讓投資客利用新青安成為政策破口。6.「金融機構不得要求承貸戶搭買與房地產無關之金融商品」，金融機構不應要求購買金融商品為放款條件，增加購屋人負擔。7.「金融機構估價應依實價登錄總價為估值」，「為避免銀行估價與市價落差」金融機構不動產核貸以實際成交價或實價登錄之資訊為估價基礎，標準一致。8.「房市政策應由各部會協調後再行頒布」，房地產政策跨部會協調應予一致。9.「保障自用型購屋人房貸利率」，自用型房貸產品利率提升幅度應在銀行兼顧風險控管考量下，以房貸利率地板價（目前為2.185%）加2碼為上限，以避免不合理提高利率水位，大幅增加購屋者負擔。
928強碰打炒房2／金龍海嘯換屋難逃？葉凌棋：沒預期嚴重「但恐慌目的達成」
央行總裁楊金龍祭出第7波信用管制，「要給投資客、投機客一個lesson（教訓）」，市場卻傳出錯殺、通殺的哀號聲。永慶房產集團業務總經理葉凌棋解析楊金龍這波「神操作」，是在向投資客宣戰，「就是不借給你！」他也說明配偶名下有房，或是繼承者購屋，不一定都會遇到貸款成數上限5成的問題，「其實換屋問題沒有想像中嚴重！」這次打炒房出拳力道出乎預料的重，不僅名下有房者第1戶購屋貸款不得有寬限期，就連七都第2戶購屋貸款也降至5成，並擴及全國通用，法人買房、自然人買豪宅、3戶以上的購屋貸款也再壓縮到剩3成。市場認為，恐讓預售交屋釀糾紛，換屋者、繼承者無辜中槍。網路上也出現不少人求救詢問，莫名被這波政策打到該怎麼辦，然而一旦被認定非首購，還可能影響貸款成數、利率高低和撥款的優先順序。前立委蔡正元就在節目中爆料，央行這波打炒房，「是被賴清德罵出來的」，因為房市過熱讓賴政府推出的新青安首購族排隊也等不到貸款，因此要楊金龍負責，才有現在的第7波信用管制，要將非新青安的貸款額度全部壓縮。不少業者認為這波房市多頭，來自於去年8月為了選票倉促上路的新青安房貸政策，讓投資客再起，買不起房的年輕人也趕著跳上車。（圖／報系資料庫）對於市場以「金龍海嘯」形容的第七波信用管制，葉凌棋有不同看法，「央行總裁從未公開發表這麼多談話內容，一定有他的用意！」他認為是要傳達3件事，「房市已過熱，擔憂有泡沫危機。」「對投資、投機客宣戰，資金優先支持無房者。」白話就是，「我不借你了，你自己想辦法去別地方籌錢」，同時「扭轉大眾對房價上漲預期，確保房市冷卻」，大家認為房價不會再漲，就不會再搶進、繼續追逐房價，市場會回歸健康。但這波打炒房來得急又快，讓不少民眾擔心自己就是無辜中彈的那一個。今年34歲的F小姐，2年前買了預售屋，預計2027年交屋，但父母在20多年前用她的名字於基隆置產小套房，她一度誤認為自己只能貸到5成，經過記者一番解說，她才放下心中大石，因小套房無貸款，不影響她日後的申貸成數，只是沒有寬限期，「雖然當初首購膽子很小，把最壞的情況都考慮進去，但和當初購屋時預期不同，只能重新檢視未來財務狀況。」永慶房產集團業務總經理葉凌棋解析配偶名下有房，或是繼承者購屋，不一定都會遇到貸款成數上限5成的問題，換屋問題沒有想像嚴重。（圖／記者林榮芳攝）另一位年約55歲的北漂S小姐，在台北已有1戶購屋貸款，2年前在嘉義購買總價約600萬元的預售屋，預計年底交屋，「本想著先出租等退休後收回返鄉自住，原本可以貸款8成，現在可能被打到，因為5月底就對保了，不曉得怎麼認定，我到現在還不敢問銀行，貸款成數到底是8成還5成。」以該案第2屋房貸，總價600萬房屋為例，第七波打炒房前，貸款成數還可貸到8成，如今全國第2戶貸款最多都只能貸5成，本來頭期款只要準備120萬元，現在要準備300萬元，否則將走上斷頭台。S小姐一臉困擾的說，手頭資金還不至於會斷頭，但錢全部都得投進去，打亂了原本的財務規劃。第2戶購屋貸款直接降到5成，讓不少換屋族恐慌，想要「先買後賣」，還必須和承貸的金融機構切結書，約定第2戶購屋貸款撥款後1年內將第1戶出售，才能不受貸款成數上限限制；相反的，若未能在1年內達成，將面臨違約金及罰息風險。一位不具名銀行人士就抱怨，這根本就把問題丟給銀行端，1年後可能也沒人力能查核，或許就不了了之。21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱就指出，許多換屋族擔心市況不佳，恐難在1年內完成「先買後賣」，因此被迫轉向「先賣後買」，但售屋後也可能無法及時找到合適物件，甚至須承受長時間租屋的困擾。不過葉凌棋就解析各類族群可能碰到的狀況，他認為，「換屋問題沒有想像中嚴重！」以單身者來說，第2戶貸款才會有貸款成數最高5成的限制；夫妻狀況，若個人無房無貸，即便配偶有房(無論有沒有貸款)，都算是首購可貸8成且可享寬限期，只是沒有新青安。除非夫妻都各有1間房，又要再買第3間，才會有貸款成數5成的問題。大家吵著繼承者也中槍，葉凌棋說明，繼承1戶無貸款共有持分面積未滿40平方公尺(約12坪)之房產，都仍符合新青安、首購貸8成和可享寬限期；若繼承面積超過40平方公尺以上無貸款房屋，即無新青安和寬限期，但仍符合首購可貸8成；但若是繼承1間有貸款房產再購屋申貸，即算是個人第2戶貸款，貸款成數最高便只能5成。這波選擇性信用管制，楊金龍承諾將盡快訂出「排除條款」和配套措施，但仍引發慌亂及民怨，「目前已經可以看到量急縮現象，雖然造成恐慌，但說不定這就是他想達成的效果。」葉凌棋解讀。
928強碰打炒房3／社區1/7零貸款大投資客玩法曝光 「現金為王」賺更多
7月「限貸令」席捲全台後，即傳出不少「求貸無門」，甚至房子沒買到，先賠上違約金的慘案，秋節過後，央行再祭第7波信用管制，力保「新青安」及首購族不受影響，卻殃及全國其他購屋客。CTWANT記者調查，央行重拳促下房市出現「現金客為王」，某間近期將交屋的700戶大社區，就有近百戶「不須貸款」，「厲害的投資客早已下車，或改全現金買房！」永慶房產集團整理國銀及民營銀行房貸利率，新青安申貸，8家國銀裡，台銀、土銀最快送件後1~2個月完成審查，但撥款時間未定；一銀則是最快收件後3個月撥款；其餘5家國銀須排隊至今年12月或到明年1月撥款。一般首購貸款，幾乎全面性的利率上升，「央行雖然沒有升息，但銀行房貸利率上調幅度已等同於央行升息1.5至4碼之多，首購仍要排隊！」永慶房產集團業務總經理葉凌棋說。位在桃園龜山A7重劃區就出現活生生被銀行、建商剝皮的實際案例，首購A先生3年前以每坪18萬元購屋，現在房價已翻倍，今年8月使用執照下來準備對保，但因為他的小孩剛出生、手頭吃緊，建商配合銀行給的貸款成數和寬限期不如預期，因此選擇自行找其他銀行對保，但卻要等到12月以後才撥款，建商不願等，認定他違約，要求A先生賠償違約金並解約。業者調查國銀及民營銀行新青安和首購申貸情況，仍是要排隊等撥款，且貸款利率普遍來到3%。（圖／記者黃耀徵攝）目前A先生只好讓合約先進入調解，暫時維持合約效力，等待銀行撥款。A先生認為，這幾年房價漲得一蹋糊塗，建商心態就是客戶無法交屋最好，可以收回再以現在更好的價格再出售。 不只建商想撿漏，一名投資客就分享，他一個朋友，最近就在台南善化，承接一個近期交不了屋的透天新案，前屋主以賠售300萬元出場，「這種機會會越來越多，尤其自備款一下從2成變5成的非七都會更明顯。」而他自己有被打到嗎？「因為政府太賊，避免政府反反覆覆的政策給套，前幾波賺到錢就下車了，現在都量力而為，用最安全的一般貸款且只有貸1戶，其他都靠現金買斷。」據了解，由於「理財型房貸」不在《銀行法》72-2規範內，因此投資客會先以現金購買1戶，或是手上無貸款的房子，以該戶申貸理財型房貸，貸出來的錢拿去買股票、債券、保單等，再將這些資產質押套現，以避開理財型房貸資金用途不得買房的規定。此操作手法不僅可以避開打炒房「購屋貸款」戶數的計算，貸款成數不受影響，現金買房的議價能力又更強。第7波打炒房後，不少非七都的多屋族，從貸款成數8成立刻掉到剩5成，預期刊登「平轉、賠售」的廣告訊息將越來越多。（圖／報系資料庫）記者詢問，萬一房價不漲怎麼辦？他回答，「不會不漲啦！任何東西都會下跌，唯獨房子不會。而且現在打房打下去，以後房子就是有錢人的遊戲，窮人、中產階級買不了、頂多買1戶，未來連換屋都有困難，因為要自備款5成。」「就像現在被打到的，也都是資本不夠雄厚的小投資客，資金軋不過，最後不得已賠錢賣，然後有錢人、大投資客就伺機等著用現金撿這些賠錢貨，再轉賣賺一波！」 記者也詢問到非七都一間總價落在800萬元上下的社區，因鄰近周邊有科技園區話題，2年前預售時很熱門，近期準備交屋，該建商就透露，「總戶數近700戶，就有將近100戶不用貸款，這數字太恐怖了！真正有錢的人，影響不大！」正心不動產估價師聯合事務所市場研究室協理陳孟筠認為，當前政策彰顯了「現金客為王」的絕對優勢，現金買家不論是在交易靈活度、下手速度、風險控制及議價能力均處於領先地位，將進一步強化馬太效應（指強者愈強、弱者愈弱），讓富者更富。業者認為，此時待售物件傾巢而出，在競爭之下議價程度也更寬裕，此時正是多看房、多出價的好時機。（圖／報系資料庫）陳孟筠也提醒，市場在變動時，不能躁進貪快只想著有便宜價可撿，台灣房地產對於政策的敏感度極高，所以還是建議多「停、看、聽」，以便因應後續可能的變化。好比新青安一開始推行時，因為有寬限期及可貸金額拉高，所以吸引不少人勇敢下手買了比自己原本預算高、甚至是超出自己未來可負擔範圍的房子，還款前期可能會是蜜月期，到後面可能就會窒息，現在正是考驗著大家對突發意外的耐受程度，人人都該有控管資金風險的觀念。至於房價會不會跌？現在是否為進場好時機？葉凌棋分析，現在供給量開始出來，尤其是投資客多的重劃區，競爭之下價格就易出現鬆動、價跌，下半年「量縮價盤整」格局已定，真的有需求的民眾，現在可以認真看屋、勇敢出價。預期這一季度交易價格會在目前實價登錄震盪5%內，「但絕對是上不去了。」
上半年房市有多熱？全台房地合一稅桃園年增1.2倍 六都稅收王「是它」
今年上半年房市有多熱？財政部近期公布今年1~8月個人房地合一稅收情況，全台共達437.6億元，其中以台中市達81.9億元位居六都「稅收王」，另觀察漲幅則以桃園市成長逾1.2倍最多。上半年經歷房市多頭，促進全台稅收大補血，如今央行祭出第七波信用管制，專家認為市場環境轉冷，下半年市場預計朝「量修價穩」局勢發展。根據財政部資料，今年1~8月全台個人房地合一稅共約437.6億元，較去年同期增長92.1%；其中，台北市同時段個人房地合一稅稅收約48.6億元，年增率為99.1%；新北市為77.1億元，年增率106.1%；桃園市達56億元，較去年同期成長123.8%，漲幅居六都之首；台中市為81.9億元，是六都冠軍，年漲幅則是76.4%；台南市則達27.8億元，年漲幅達57%；高雄市為64.2億元，年漲幅達101.6%。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶指出，今年1~8月雖有不少風波，但新青安利多仍在，僅出現零星賠售個案，且賣方若在2016~2018年入手，價格位於相對低點，今年售出仍有不小增值空間，致使全台個人房地合一稅稅收皆大漲不少。觀察六都各區域，台中市仍是六都房地合一稅收王，主因仍是區域有重劃區、台中捷運等議題加持，區域買盤有所支撐；桃園市則受惠於大台北房市外溢，且區域房價相對雙北、新竹親民，持續吸引外縣市年輕族群移入，市場蓬勃發展，致使房地合一稅收能夠年漲1.2倍之多。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨提醒，央行已多次升息，同時9月祭出近年來最嚴苛的第七波房市管控措施，市場環境趨冷，惟新青安優惠貸款方案仍在持續，且央行眾多舉措僅劍指投資、囤房族群，同時房地合一稅2.0、預售屋禁止轉約等影響仍在，弱化市場供給，且首購買盤持續支撐之下，下半年市場預計朝「量修價穩」局勢發展。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為，短期內房價未必會大幅下跌，長期來看，若供應量相對穩定，需求持續減少，價格可能會有所調整，而部分屋主若有急用資金需求而出售的情況，也將影響價格走勢。儘管政策短期內可能帶來不穩定因素，對於有剛性需求的買方而言，尤其首購族，隨著投資客競爭者減少，有機會以更理想的價格購入心儀房產。
賣壓來了！1.1萬降價屋傾巢而出 「這2都」量增5成以上
房市接連在限貸、第七波信用管制後，導致買方資金動能緊縮、多屋族資金壓力增加，促使房價有鬆動跡象。根據樂屋網觀察，8、9月的降價屋明顯增加，目前全國待售屋至少有11,186件降價，又以高雄、新北單月逾2,000件最多，量增5成以上。根據樂屋網統計，2024下半年降價待售物件狀況，自6月起全國就有9,052件降價屋，7月也有9,920件，到了8月已突破萬件來到12,005件，至9月24日統計截止前共有11,186件下修開價的物件，增幅達到23.57%。以七大都會區來看，6月原本以台中市有1,744件降價屋最多，高雄市1,659件居次，但7月開始改以高雄市1,931件最多，新北市1,780件居次，不過台中仍有1,689件降價屋，賣壓仍然不小。到了8、9月降價物件快速增加，高雄市8月降價屋高達2,648件、9月仍有2,536件居冠；台中市8月達2,226間居次，但到9月稍有去化降到1,959間；反倒是新北市8月也有2,117間降價屋，但9月又增加至2,214間居次，屋主急等買方的態度愈趨明顯。樂屋網發言人洪安怡指出，從今年7月起，房市風向急遽降溫，就連當月降價的待售物件，也從6月起明顯增加，南台灣是以資金炒作過熱的高雄市首當其衝，北台灣則是新北市量增最明顯，新北市是六都交易中量體最大，跌也跌得最兇猛。洪安怡說，央行這波選擇性信用管制，主要打擊的就是多屋族，對於部分賣壓比較大的新興重劃區，的確有可能出現一些零星的案件有議價空間，但只是少數。洪安怡進一步解釋，從「房地合一2.0」到《平均地權條例》修法，對於長期進出房市經驗有道的投資客們來說，早已懂得放長線釣大魚的道理，也知道要保有資金彈性，多方獲取資金管道，不致於有「斷頭潮」的狀況，反倒是一些趁著去年新青安熱潮，想進入市場投資的買方，算是出師不利，才剛踏入市場就踢到鐵板。
打炒房難斷「新青安非他命」毒癮 李同榮：暫別房市多頭
央行19日出重手打房，央行總裁楊金龍信誓旦旦要給投資客一個教訓，但房市趨勢專家李同榮認為，難度很高，因為這波房市甩尾起源於新青安政策引發的投機炒作，「金龍風暴再強，也斷不了5年寬限期的新青年安非他命。」他預測，房市景氣循環確定會在第四季終結多頭，但不會有崩盤情況發生，不過市場或許會沈寂一陣子，但炒作投機可能又再度重生。「新青安5年寬限期，如同給小白餵食新青年安非他命，野火燎原！」李同榮指出，這波房市甩尾起源於去年8月選舉產物「新青安」之亂，造成剛需市場搶購風暴，進而變成搶貸風暴，在過去一年中7萬戶新青安專案中就已經讓約2萬戶投資客或未量力而為貪圖獲利的小白提早上車，5年寬限期如同小白們的安非它命，只要籌足自備款，就能以原付的租金就足夠在5年內繳納寬限期的利息支出，這些假性需求問題不解，炒作的火苗永遠存在，野火燎原，央行祭出打房重拳，雖然能使房市提早降溫，但仍斷不了5年寬限期的「新青年安非他命」毒藥。李同榮認為，政策矛盾，被教訓的不會是投資客，而是無辜的民眾，他進一步指出，央行從2021年到現在一共祭出七波限貸打房政策，每次都宣示打擊炒房，但炒房卻越演越烈，第七波只是故技重施、加重力度而已，但問題是無效的藥方無論再次加重力道，總是在藥效未產生之前，就先引起不良的副作用而傷及無辜，包括：換屋者無辜先中槍，買預售難交屋的糾紛將層出不窮、中小建商將面臨求貸無門困境、祖厝繼承者第一次購貸也無寬限期，反而新青安5年寬限期老神在在，要靠銀行行員當調查員嚴審嚴核，鬆則怕助燃炒作、嚴則怕傷及無辜。李同榮認為，央行在末升甩尾段重打房，當然對市場降溫會起作用，但真正野火燎原的是新青安政策，尤其是5年寬限期的毒瘤不除，對市場毒害仍在，市場或許會沈寂一陣子，但炒作投機可能又再度重生，央行的限縮政策仍然管不了財政部的新青安政策。李同榮質疑，無效的政策為何重複做，防堵政策履錯履做，央行想教訓投資客前，可能又被新青安政策打趴，政策矛盾、政府網內互打，被教訓的將不是楊總裁所說的投資客，而是無辜的民眾。最後他呼籲政府，防堵政策解決不了房市炒作亂象，只有終結新青年安非他命之亂，才能防止炒作，真正斬草除根。而房市在高檔受政策利空影響，交易量勢必會大減，市場將會在第四季產生轉折偏空，「央行重手打房，不在於政策的殺傷力多強，而是房價已漲到天花板，技術循環已經面臨轉折，此時經不起政策的重大利空，因此，預測第六循環確定會在第四季市場信心下滑下終結多頭走勢，但不會有崩盤情況發生，對首購自住的剛需影響不大。」
最嚴限貸令來了！專家：衝擊最大有｢這三類人」
中央銀行19日召開第3季理監事會，針對打炒房也出重手，除調升存款準備率1碼，還祭出4大選擇性信用管制措施。由於之前「房貸之亂」引發很多抱怨，外界擔心會不會讓「限貸令」更嚴重。央行總裁楊金龍在會後記者會表示：「是給投機客一個Lesson（教訓），讓他們有個警覺。」抱怨至少一半都是投資客及炒房客，並覺得銀行針對炒房投資客「以價制量」也是正常，這次給投資炒房客教訓，讓他們知道不是要貸多少就很容易貸到，而且這次措施不會影響首購、都更、危老社宅及企業購建自用廠辦，銀行只要把對炒房投資客的不動產放款資源挪過來，銀行是有足夠資金，不會加重限貸令現象。馨傳不動產智庫執行長何世昌在臉書發文，「央行往死裡打！全世界最嚴限貸令來了！」文章曝光後也引起討論，有網友認為房仲應該不受影響，因為市場推的量還是很大，但何世昌認為若網友指的是新建案推案量，那是代銷負責銷售，房仲主要是賣中古屋，而成屋市場就是這次限貸令海嘯第一排，受到的衝擊更大。何世昌指出，衝擊最大的有三類人，第一是換屋族，想換都很難換；第二則是繼承族，繼承長輩遺產，而且還只有部分持分而已，算屬於名下有1戶，被央行打成非首購，沒有寬限期；第三是類首購，類首購以北漂族居多，這種人最慘，他們在南部老家有房，但在台北租房，他們若要在北部買房自住，不能申請新青安，貸款又沒有寬限期。央行19日宣布，祭出第7波選擇性信用管制措施，包括一、新增規範自然人名下有房屋者之第1戶購屋貸款不得有寬限期；二、自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成，並擴大實施地區至全國；三、公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款及第3戶以上購屋貸款之最高成數由4成降為3成；四、餘屋貸款最高成數由4成降為3成，自昨（20）日起實施。不僅如此，央行認為，搭配調升存款準備率，透過加強貨幣信用的數量管理，以強化央行道德勸說措施及這次選擇性信用管制措施成效，將有助進一步減緩信用資源流向不動產市場，因此，新台幣活期性及定期性存款準備率各調升0.25個百分點，並自今年10月1日起實施。
央行出手打房！他嗨喊「開價改幾折喊」 內行人揭關鍵
央行出手打房，於昨（19日）推出第7波選擇性信用管制措施，震撼房市。此次打房政策被視為史上最嚴，市場預期將對房市造成衝擊。對此，就有網友在PTT房屋板嗨喊，「明天開價改幾折去談吧」，認為將有不少投資客因資金問題陷入困境。為抑制房價過熱，繼上月的限貸令後，央行再度加碼推行選擇性信用管制，祭出四大措施，包括自然人名下已有房屋者的第1戶購屋貸款不得有寬限期；全國範圍內自然人第2戶購屋貸款成數從6成降至5成；公司法人與自然人購置高價住宅及第3戶以上購屋貸款成數降至3成；餘屋貸款成數亦從4成降至3成。央行總裁楊金龍強調，這一波措施旨在打擊投機行為，讓房市回歸穩定。他直言，「不是想貸多少就能貸」，表明央行對抑制房價飆升的決心。有房仲業者對此表示，央行此次措施嚴厲掐緊了銀根，對不同購屋族群產生不同影響。針對投資客，專家認為，短期內不少人會選擇撐住不賣，但長期來看，資金壓力將迫使部分業者降價出脫資產。對於想趁勢購屋的買家，專家建議耐心等待，隨著房市逐漸進入買方市場，將有機會以更優惠的價格入手。消息曝光後，一名網友也在PTT房屋板表示，「今天金龍大大有夠狠，直接打死口袋不夠的投資客，一定會造成不少人資金尬不過來，台灣的房市是不是到了當時台北最高點階段，可以照Sway大大說的，開價可以打折喊了，明天改開幾折去跟房仲議價呢」。貼文曝光後，不少網友紛紛留言表示，「你有現金才能喊吧」、「幸好，親友上個月都出清房地產了，賺飽飽，來不及跑的呵呵」、「我住社區的投資客叫房仲在591上洗幾十篇的刊登，真的有夠急」、「五股某河岸新成屋591掛出租都是利用新青安的投客啊，交屋至今全部出租了真棒」。對此，也有內行人分析，現在有本事馬上接盤的，不是真正的有錢現金仔就是能用首購的人，這2類人只要告知條件，房仲就會主動找物件來介紹了，也代表買方市場將逐漸確立，但除非是現在不買不行的自住客，其他人根本沒必要馬上進場。他認為，投資客或是想賣舊屋換新屋的人，暫時不會馬上有動作，而是會死撐一段時間，但最後還是躲不掉，只能入土為安，建議先耐心等待一段時間再出手，就可以直接「撿骨」了。