拆遷改建
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雙北老房子多卻不見都更 專家點出4大現實因素
台灣各地發展不均，尤其大台北地區高樓林立周遭卻被老房子圍繞，說好聽是有文化韻味，事實上內部結構安全卻有很大隱憂。最近品嘉建設董事長、老屋改建協會理事長胡偉良針對雙北老屋沒都更，點出4大現實因素，有房價波動大、民眾認知錯誤和過度渲染都更好處等，讓城市都更計畫更困難了。品嘉建設董事長兼老屋改建協會理事長胡偉良日前透過個人專欄，分析在大都更時代，為何台北市和新北市老屋眾多，卻鮮少看到開始都更的狀況。胡偉良用日本和台灣做比較，他說日本民眾知道自己造成都更改建困難會覺得不好意思，避免拖累別人，但台灣人大多認為是自己權利，還會等到「地震幫忙推動都更」才願意接受，伴隨耗費的資源恐怕遠超過大家想像。胡嘉良點出造成都更牛步的4大關鍵，影響最甚的就是房價波動大，房價上漲時實施者享增值厚利，易有圖利建商的聲音；而房價下修時，實施者沒有立意，甚至因房價下跌受損失，連帶都更案可能停擺。其次是容積獎勵制度，居民通常希望「一坪換一坪」，但老舊建物早期的現存容積遠超過新法規的建築容積，因此都更改建給予的容積獎勵上限不足成為民眾接受都更誘因。第三點就是民眾錯誤認知，除了想要「一坪換一坪」，還有以為住宅區能比照商業區，房價50萬元希望以房價100萬元換回條件，不免妨礙老屋改建的推動。最後一點就是審議流程冗長，都更審議的流程全跑完就要耗時2年以上，過程中還可能碰到各種問題，通常就會花了5年時間，加上拆遷改建，開到到完工交屋入住，恐怕基本得花上10年時間，才能完成一件都更案。
大孝大樓案國民黨勝訴 黨產會：會再提出上訴
2019年黨產會認定已被國民黨賣掉的北市「大孝大樓」，屬於不當取得的財產，因大孝大樓已拆除且移轉他人，黨產會追徵7.8億多元，國民黨不服提起行政訴訟。台北高等行政法院一審判國民黨敗訴，國民黨上訴，經最高行政法院發回更審，北高行政法院更一審15日判決撤銷黨產會處分，可上訴。對此，黨產會官員受訪表示，會再提出上訴。黨產會為釐清國民黨位於台北市愛國東路100號、102號的大孝大樓是否屬不當取得財產，2018年6月舉行聽證會後，2019年5月作成行政處分，認定該房地是國民黨不當取得財產，但忠孝大樓已拆遷改建，經計算等價值後，黨產會追徵7億8275萬元。國民黨等不服，提起行政訴訟。一審國民黨行政訴訟遭北高行政法院駁回，國民黨不服再上訴，經最高行政法院判決廢棄原判決，發回北高行政法院另為調查審理。北高行政法院認為，大孝大樓在1985年間雖由民眾服務總社出面標購房地，但國民黨才是真正買受人，而當時國宅處招標公告所載底價為4億3170萬0000元，國民黨以民眾服務總社名義得標價額則為4億3400萬0000元，已經高於底價。並非以不相當之交易對價。北高行政法院指出，國民黨經由國宅處標售程序購得大孝大樓，其總資產並無增加，僅相當於房地價額之現金轉換成為不動產，與黨產條例第4條立法理由所例示之「贈與」或「轉帳撥用」均純屬資產增加已不相同，況且國民黨購買房地之價額已高於國宅處訂定之標售底價，自難認為不相當之對價，並非立法者制定黨產條例時所預想之「不當取得財產」情形。北高行政法院指出，黨產會處分認定大孝大樓為不當取得之財產，即有未合，其另依黨產條例第6條第3項規定，自國民黨之其他財產追徵價額7億8275萬8715元，亦無可採，國民黨請求撤銷為有理由，應予准許。黨產會官員指出，法官應考量當年是黨國體制中後期，國民黨仍舊是以黨領政，透過民眾服務社屆名買下大孝大樓，完全是以特權購入，因不符承購資格，但卻能購入，事後更轉賣獲利。黨產會官員表示，最高行政法院發回更審是法律適用的問題，不是對事實認定有歧異，也未無否定黨產會提出的事證，但北高行政法院這庭的法官卻認為證據不足，黨產會將在收到判決書後，與律師商量研議，再提出上訴。
管委會雙胞1／前情報局社區爆內鬨 主委遭罷免下台新舊派互槓
新北市新店區「大鵬華城社區」現有上千戶、居民人數超過5000人，日前爆發管委會新舊派系爭鬥，因黃姓男子今年上任管委會主委後，大刀闊斧推動多項工程，而以李男為首的多名委員卻發起罷免將他趕下台，黃男憤而印製「黑箱罷免」傳單四處發送，雙方還為主委一職對簿公堂，也讓整個社區烏煙瘴氣、雞犬不寧．「大鵬華城社區」位於國家人權博物館（景美軍事看守所）附近，前身是情報局及空軍眷村，經多次拆遷改建後成為現在的社區型態，社區內共有20棟16層大樓，總戶數達1280戶，許多軍警情報局高官退休後在此頤養天年，該社區在2019年間就曾因電梯修繕問題鬧上媒體版面，如今則再傳出管委會新舊派系之爭。 據了解，黃姓男子今年當選管委會主委後，以過去擔任財務委員的經驗，上任短短幾個月就砸下250餘萬元，火速安排清理長年混亂的地下室、預防性通管、水溝清淤等工程，希望能提升社區的生活品質，但此舉引來以李姓委員為首的管委會舊派人士反對，認為工程並未公開招標、程序缺乏透明，更認為黃男一上任就胡亂「大撒幣」，恐讓社區財政「入不敷出」，且黃男始終拒絕交代並一意孤行，雙方氣氛開始劍拔駑張。2019年該社區就曾因電梯更新標案鬧上新聞，居民紛紛為「居安問題」走上街拉布條抗議。（圖／讀者提供）後來，黃男開會多次未到，甚至從2月就開始出售房屋，讓管委會成員相當不滿，認為黃男「不負責任」，於是紛紛提議將其罷免。黃男7月遭罷免並由李男接任主委後認為自己權益受損，也質疑管委會「程序不正義」，趁他確診時開會將其罷免，且社區規約並無罷免規定，直呼管委會「欺人太甚」。黃男心有不甘，在住戶群組中上傳「陳情圖」，希望住戶能看清管委會成員所作所為，甚至製作李男偷刻印章、偽造文書等傳單四處發放宣傳。李男則表示，自己過去曾在別處辦公大樓擔任多年主委，管委會應聆聽住戶意見，重視社區發展，不應該肆意亂花錢而應對症下藥，將金錢花在刀口上才能讓社區的經營更加永續，至於黃男任內花費的250餘萬元，管委會尚在進行核實調查，因此還未支付給廠商。對於黃男針對他所設計的「指控」圖文，李男坦承此舉讓他十分困擾，黃男應保持理性，聆聽雙方意見凝聚共識，而非拒絕溝通甚至一言不合就製圖攻擊對方，飽受圖文攻擊的李男已身心俱疲，後續不排除蒐證提告。黃男一選上主委即砸錢大刀闊斧將社區雜亂不堪的地方進行清理，引起舊派管委會人士反彈。（圖／讀者提供）住戶陳先生則認為，大家繳納管理費應用在公共建設上，讓居民的生活品質得以提升，倘若是煩惱財務問題，可研擬提高管理費或尋找替代方案，而不是為了省錢而無作為，讓居民繳交的管理費毫無用處。陳先生也透露，不論管委會新舊派系的支持者平時相處都十分和諧，不希望住戶之間因「認知不同」而搞的四分五裂，甚至某種程度產生鄰里間需要「選邊站」的窘況，住戶們都希望社區運作能穩定又順暢，因為事件本身並不是「非黑即白」，希望雙方能靜下心進行更有效的溝通，而不要在群組隔空喊罵或四處張貼惡意圖文。
管委會雙胞3／新舊主委罷免案大亂鬥 律師：規約未定可由區權人大會決議
新北市新店區「大鵬華城社區」過去曾是情報局及空軍眷村的前身，近來因「主委鬧雙胞」一事吵得沸沸揚揚，當年的「電梯標案疑雲」好不容易平息，如今又再爆出管委會疑似「黑箱罷免」主委，還為此鬧上法院，律師則認為若透過區分所有權人大會做出決議，即可解決紛爭。大鵬華城位於國家人權博物館（景美軍事看守所）附近，過去的「政黨色彩」及「軍事機密」讓整個聚落套上了一層神秘朦朧的色彩。該眷村社區經多次拆遷改建現已成為「大樓社區」，社區內共有20棟16層的大樓，總戶數達1280戶，居民則超過5000人，許多退休高官及將領居住在此「頤養天年」，4年前社區計劃更換電梯時就一度曾鬧上新聞。大鵬華城居民曾因電梯標案挺身抗議，替住家爭取居安選擇權。（圖／讀者提供）本刊調查，2019年大鵬華城社區驚傳「電梯標案疑雲」，40部、共5000萬元的電梯更新標案嚴重卡關，「工程延宕」恐影響居民安危，且標案過程不符合當時區權會的決議，許多居民紛紛走上街拉布條抗爭，批評管委會決策不當，最終在2020年5月由永大機電公司以4580萬元得標動工，才讓爭議多年的電梯更換案落幕，如今卻又鬧出「雙胞主委案」。至於管委會舊主委主張罷免不合程序一事，律師張睿紘則建議各住宅社區都應該要訂定「社區規約」，並且依照規約進行運作，如果規約沒有約定到某些具體細項（如主委罷免程序），則可交由「區分所有權人會議」進行決議，並「與時俱進」修正、補充規約，尤其是某些關係比較「盤根錯節」的社區，更應該注意規範，才能避免法律爭議，也符合「民主程序」的概念。律師張睿紘認為，盤根錯節的社區更應該與時俱進將規約修正、補漏，才不致爭議不斷。（圖／張睿紘律師提供）同時，張睿紘也強調，如果有住戶利用「網路空戰」改圖、散播圖文等行為，若屬「不實資訊」，恐怕會有加重誹謗的法律問題，提醒民眾切勿以身試法，理性因應各種狀況。
鬼月鬼話1／西寧大樓猛鬼兇？「同時間2墜樓」 居民怒懟採訪：「麥擱來」
位在台北市西門町的西寧大樓過去20年內死了30人，農曆七月，當地居民面對採訪時均很有默契地表示，因海砂屋等因素即將拆遷改建，其餘則不願多談，而曾在武昌街派出所服務的資深員警則透露，自己曾在一年內經手6件跳樓案，其中還有同天、同時間發生2起，因此該處被網友喻為「台北第一猛鬼大樓」。位在西寧南路和洛陽街的西寧大樓，1982年落成，屋齡41年，但外牆已經剝落，分為A、B兩棟、共16層樓，由於為住商混合，5到16樓是住宅，地下室為傳統市場，1樓部分為西寧市場和電子3C賣場，包括曾經的武昌街派出所和福德祠都坐落在此，2到4樓曾為市府衛生局、環保局辦公室，目前也已遷走，內部格局如同港片屋村氣氛陰暗，加上發生離奇跳樓命案多，是巧合還是神秘磁場牽引，外界熱議不斷。西寧大樓傳聞詭案多，其中2004年七旬婦人被發現陳屍電梯井且一絲不掛，但現場未找到衣物，案情離奇。（圖／報系資料照）記者實際走訪，包括里長、居民、商家聽到記者兩字，通通臉色一沉，很有默契異口同聲說「我們2025年就要搬遷改建」，其他不願多說。里長解釋，因為海砂屋關係，雖然大樓屋齡不到拆遷改建但建築結構毀損嚴重，經過10幾年爭取終於等到拆遷定調，也陸續將住戶遷移到福星社宅等處。她透露自己擔任里長17年，上任後知道西寧大樓的「問題」，曾幫助舉辦大型法會「把所有牌位全請到」，再請道士一層一層逐樓念經灑淨，祈求家宅安寧同時也穩定人心。西寧大樓「傳說」不斷，一名前來大樓一樓福德祠拜拜的婦人這麼說「我聽過這邊很多『小飛俠』」，她解釋「就是很多跳樓的」，邊說邊拉出掛在脖子上一串4、5個護身符，「我最近運勢比較低，有做好準備才敢來這裡拜拜」。 網友熱議的詭案中，最近一起為2021年4月間網紅MC姐從西寧大樓墜5樓身亡；此外，2004年還有離奇老婦裸身墜樓，當時70歲老婦人被發現陳屍電梯井、全身一絲不掛，警方原本猜測死者可能失足致死，但鑑識人員並未在電梯附近發現任何衣服碎片，留下未解謎團。由於離奇案件不斷，2008年市府將武昌街派出所進駐一樓，此舉被傳為鎮邪，奇怪的是包括武昌所、環保局清潔大隊目前都已搬離，但之前曾在此處工作的人員，幾乎都對西寧大樓相關軼聞「避而不答」。西寧大樓一樓後側設有土地公廟，香火鼎盛，有信眾透露早知道大樓傳聞多多，帶著護身符才來此參拜。（圖／黃鵬杰攝）一名資深員警回憶，自己到武昌街派出所任職1年多，上班後才開始聽到各種傳聞：「備勤室怪怪的」、「有人本來睡這方向、醒來變另個方向」，後來該處被改為泡茶間，備勤室全搬到樓上。而他處理過最詭異的，「同一天發生2起跳樓案，幾乎同時跳下來」，一個在洛陽停車場一個在西寧大樓，由於位置僅隔一條街加上通報時間太緊湊，線上無線電「一直喊」，眾人一開始以為是說錯位置，甚至救護車人員都被搞糊塗，追問「到底在哪裡？」持續跟警方確認，後來才發現原來是2起跳樓案，同時間發生。跳樓案主角為一男一女，警方本以為是相約殉情，經查證後才確認不是。員警分析，西寧大樓跳樓案多，可能因為此處為出租社會宅，住戶多是中低階層，如生活遭遇困難，往往一時想不開尋短，管委會也為此增設女兒牆、中庭防護網等希望防堵不幸事件，但員警坦言由於大樓管理鬆散，加上住商混合、出入複雜，陌生人容易進出，他在派出所1年處理過6件自殺，其中一件就是1名男子久病厭世，跑到此處試圖了結生命。資深員警透露，自己在武昌街派出所時一年處理6件跳樓案，甚至有一天同時兩起，員警、消防一時間全傻眼。（圖／本刊影音組）
找律師見證新濠機構不二價玩真的
在工料雙漲的時代下，為減緩居高不下的通膨壓力，央行不斷調升基準利率，反而促使建商營建成本持續攀升，部分個案甚至採取「限賣令」或「封盤」策略，以延遲興建壓力，此舉讓許多有意購買預售屋的民眾，擔心產生不確定性風險。為讓已購客安心，新濠機構打破過往房價調漲掌握在特定人手上，特別找來律師見證以不二價方式銷售，成交價格一目瞭然。交易資訊透明獲買方高度信任對此新濠機構副總簡宏昌表示，公司之所以會堅持採不二價策略，除了希望能提供買方透明的房價外，更重要的是對自家購入的土地有信心，認為只要是對的地點、合理的成本，不怕向購屋民眾公開價格。新濠機構堅持採不二價策略，更請律師見證，提供買方透明房價。(圖/新濠漾提供）過去費時整合近40年，陸續買下二重疏洪道重劃區西岸土地約6千坪，憑藉大台北都會公園水岸優勢，以及與北市一橋之隔、房價省一半的實質誘因，使得「新濠漾」系列自推出以來，堅持分階段性調漲，少了買賣雙方拉鋸戰，進而使買方產生高度信任感，在實價登錄交易資訊透明化的趨勢下，策略成功奏效。建設籌碼面豐沛西岸發展可期值得一提的，「新濠漾」系列所處的西岸地區，早期因傳統工廠多，地段評價遠不如東岸，但在限建令、拆遷改建和產業轉型的多軌政策出籠，加上新北第二行政中心落址於此，宛如醜小鴨變天鵝，居住環境產生根本性的變化，而嗅到發展遠景的一線建商自然不落人後，前仆後繼進場插旗，不僅為當地市場急遽加溫，也迅速拉近和東岸的價格差距。新北市政府第二行政中心翻轉二重疏洪道重劃區發展，西岸行情看俏。(圖/新濠漾提供）「新濠漾」系列共規劃四期，日前公開的二期「新濠漾II-紐約公園」，基地面積約1023坪，全案採SRC結構，規劃地上25樓、地下4樓的地標型建築，且戶戶挑高3米6，除緊鄰頂崁公園，也能就近往返大台北都會公園，具備雙北市區難得的高綠覆環境，另有先嗇宮捷運站及雙捷交會三重站可選擇，享有相當便利的通勤機能，產品劃設2~3房，坪數20~33坪，符合時下市場剛性需求，適合首購、首換族群入手。
二重疏洪道重劃區水岸綠意成票房保證
通膨氣旋持續壟罩房市，不僅催出可觀的剛性買氣，更讓大台北一環區域紛紛奏起漲聲，包括新店、中和、永和、新莊、三重、蘆洲等，新案價格都已「見5衝6看7」，為了吸引買盤目光，眾家建商無不精銳盡出，欲在這場買氣競逐中搶得頭籌。其中，水岸公園住宅因景觀難得，一直屬於稀缺產品，尤其在大樓林立的都市生活中更顯珍貴，因此握有水岸景觀的二重疏洪道重劃區，搭配鄰近大台北都會公園先天環境，加上北市一橋之隔、房價1/2的實質誘因，使得區內新推案甫推出，便能快速導入剛性買盤風向，堪稱近年新北房市的票房保證。西岸更富建設籌碼後市可期占地424公頃的大台北都會公園，相當於16座北市大安森林公園，不僅是新北最大同時也是雙北地區最指標的水岸綠帶，而園內辰光橋可連通左右兩岸，是專為行人及單車族打造的親水休憩景觀橋，每到夜晚橋體會有燈光亮起，橋面上方的「心型愛心鎖」及「滾輪溜滑梯」，更成為網美打卡的熱門景點。新北市第二行政中心規劃進駐三重，有效帶動區域買氣。（圖/新濠漾提供）劃為東西兩岸的二重疏洪道重劃區，東岸倚三重站及舊市區，西岸則一掃早年工業區形象，除轉型為新北科技園區，日後尚有新北第二行政中心，更握有環快、台64線等幹道，輔以大台北都會公園環境，比起對面的東岸更富發展潛力，因而吸引眾多一線建商品牌插旗，產品也有著更好的規劃表現。新濠機構6千坪造鎮案吸睛談到西岸，新濠機構肯定是最具代表性的建商費時超過40年整合土地，於二重疏洪道重劃區西岸購地超過6千坪，更找來律師見證確保公司採不二價銷售，房價公開透明，挑戰台灣民眾買賣房產來回殺價的習慣。新濠機構副總簡宏昌強調，在傳統工廠陸續拆遷改建，緊接著新北科技園區、新北市府第二行政中心的雙重利多，接下來西岸行情肯定將和東岸比肩而行，所以此次占地近6千坪的水岸景觀宅，無疑是公司投入最多、最用心的代表作之一，自首期「新濠漾」創下銷售佳績，今年再推二期「新濠漾II-紐約公園」，緊鄰頂崁公園第一排，具備寬敞棟距，規劃2~3房及豐富公設，符合目前市場主力客層需求。「新濠漾II-紐約公園」接待中心。（圖/新濠漾提供）
校正回歸二重疏洪道重劃區西岸行情看俏
位處新北三重的二重疏洪道重劃區，享有與北市一橋之隔的地利之便，且坐擁近百公頃綠帶的大台北大都會公園，是雙北地區少見同時具備水岸及大型公園的重劃區，不僅吸引剛性買盤目光，也促使眾家建商先後策馬插旗。除了稀有的水岸綠地休憩環境，更有北捷中和新蘆線、機場捷運線、環河快速道路及64號快速道路「二捷二快」所交織的通勤優勢，而新北市政府更加碼新北科技園區、第二行政中心等建設題材，進一步增添當地房市柴火。第二行政中心翻轉西岸發展分為東西兩岸的二重疏洪道重劃區，以大台北都會公園為界，其中東岸因掌握雙捷運站與三重舊市區機能，整體開發較西岸迅速，而西岸發展則屬於先蹲後跳，受惠於限建令和工廠拆遷改建，加上多間企業總部高樓先後落成，不僅一改以往工業區氛圍，過去房價低於東岸，甚至每坪便宜10萬的情況，也在居住環境大幅翻轉下，產生明顯的市場質變。尤其備受矚目的新北市政府第二行政中心，七大局處部門確定落腳於此，基地位在先嗇宮捷運站旁，目前已開始動工，預計打造地上26層、地下4層的地標型建築，樓地板面積達3萬坪，約有3千名公務員進駐，預計2026年12月完工，屆時可望繼新板特區後，新北市另一個政經中心。新北市政府第二行政中心翻轉二重疏洪道重劃區發展，西岸行情看俏。西岸價格逐步拉齊東岸早早嗅到西岸發展含金量，新濠、冠德、潤泰、鄉林、國泰等一線建商聯手進場拉抬，不過短短數年，區內樣貌便已脫胎換骨，其中又以新濠建設布局最為積極，共計近6千坪建地採分期開發，首期「新濠漾」於2018年推出，且打出「真心不二價」的銷售策略，迅速建構起買方信任度，創造極為亮眼的銷售成績，再於今年(2022)公開系列作二期「新濠漾II-紐約公園」，該案規劃地上25層、地下4層的純住宅大樓，劃設市場接受度高的20~33坪、2~3房產品，獲得相當不錯的市場迴響。「新濠漾II-紐約公園」 建築3D示意圖。業者指出，西岸地段價值長期被低估，不過在新北科技園區、第二行政中心的強力拉抬下，接下來行情應會上演校正回歸戲碼，畢竟兩岸同享大台北都會公園條件，只待園區、行政中心等重大建設到位，與東岸價差將會逐步拉近甚至齊步同行。
政策助攻「轉大人」二重疏洪道西岸房價緊追東岸
雙北一線重劃區憑藉整齊街廓以及近享成熟機能，加上初期房價往往具競爭優勢，一直是新生代購屋的優先選擇，其中坐擁河岸景觀、大台北都會公園和北捷系統的二重疏洪道重劃區，配合北市一橋之隔的地利之便，迅速躍居近年大台北購屋族的熱門首選。政策助攻西岸房價緊咬東岸二重疏洪道重劃區以大台北都會公園為軸，並劃分為東西兩岸，不僅是現有大台北地區少數具備完整水岸條件的新興重劃區，更成為眾家建商火力展示的最佳場域，光是線上預售案就近20個，以2~3房為主力房型，而東岸鄰近三重舊市區，可就近仰賴其生活機能，加上有三重站雙捷運站點優勢，核心區價格也早已站穩6字頭門檻，外圍則約落在每坪50至60萬之間。西岸生活圈則串聯頭前重劃區，尤其在傳統工廠陸續拆遷改建後，居住環境顯著翻轉，加上「新北科技園區」助攻，以及新北市府第二行政中心等政策利多發酵下，有效帶動區域買氣，行情也跟著急起直追，近兩年已有比肩東岸之勢。新北市第二行政中心規劃進駐三重，有效帶動區域買氣。新濠6千坪造鎮成西岸龍頭新濠機構副總簡宏昌指出，雙北市中心房市大多緊扣產業、交通、綠帶等題材，可得其一二已相當不易，能盡數囊括自然更加難得，且如同賽跑一般，不衝過終點線談勝負都言之過早，西岸初期條件確實不如東岸，但在科技園區、第二行政中心等建設籌碼挹注後，給予房市後發先至的豐沛動能，無論來人數、成交比甚或實際價格，均較往年高出一截。「新濠漾II-紐約公園」3D建築外觀示意圖。值得一提的，新濠機構在西岸握有約6千坪建地，圍繞著高綠覆水岸公園採造鎮計畫分階段開發，並以「新濠漾」系列為名，2018年公開首期「新濠漾」，再於今年(2022)接續推出第二期「新濠漾II-紐約公園」，兩期銷售皆採不二價銷售，若日後實價登錄數據與合約刊載不同，新濠機構承諾「買貴退差價」，開創了北台灣不二價銷售的業界典範。新濠機構承諾「買貴退差價」，開創了北台灣不二價銷售的業界典範。「新濠漾II-紐約公園」位頂崁公園第一排，基地三面臨路、面積約1023坪，規劃地上25層、地下4層的純住宅大樓，步行8分鐘至辰光橋，近享大台北都會公園綠帶，也能轉乘雙捷運三重站，產品劃設2~3房，坪數20~33坪，符合時下市場剛性需求，適合首購、首換族群入手。「新濠漾II-紐約公園」2房樣品屋。