換屋
」 央行 房貸 房市 信用管制 房價可排除有3主因!第7波打房 銀行籲排除危老、都更
央行第7波選擇性信用管制措施已對繼承者或者換屋者鬆綁,但公股銀行表示,都更、危老的貸款也應該排除,可搭配設配套措施,如不可以出租或者炒房等。一般民眾參與都更完成後,因為新舊房子中間會有價差,如舊房子價值1000萬元、新房子可能高達2、3000萬,因此參與都更的分戶,就會要向銀行申請貸款。公股銀行主管表示,原屋主或者原地主參與都更的貸款,確實是應該爭取排除被信用管制;但是如果是購買都更宅新建案,仍要受央行的信用管制限制。公股銀認為可以排除的原因主要有三,首先,都更危老貸款原本就被排除於《銀行法》72之2,房貸不可超過存款和金融債合計的3成之外,也就是不會被計入分子計算,政策應採一致性;其次,都更、改善危老是政府積極推動的政策,就居住的安全和市容而言,應該鼓勵民眾參與都更,若到貸款限制,恐怕會使台灣的都更進度更危緩慢;都更的執行時間甚至長達10年,原屋主當初要參與都更時,可能會沒想到要分戶貸款時受到信用管制限制,若是經濟較為弱勢者,恐怕是一筆不小的壓力。開放同時,公股銀也支持要有配套措施,就是要限制自住、不能出租等,避免投資客藉由都更、危老改建名義炒作。可執行的方式就是在銀行貸款時,以「切結書」的方式規範;此外,公股銀主管表示,如果名下就只有原老舊住宅,且是自住的話,在改建完分戶貸款時,可以視為「首購」有較好貸款條件。
賴清德喊加強打詐打炒房 實現「居住正義」
今天是中華民國雙十國慶,總統賴清德在國慶大典上致詞時表示,自己深深知道,大家最在乎的是高房價的生活壓力,最深惡痛絕的是詐騙橫行,所以他要向國人承諾,執政團隊不會迴避這些問題,「即便得罪特定團體,也在所不惜!」政府會加強「打詐」的力道,加快「打炒房」的效率;我們會擴大租屋族的照顧,平衡換屋族的需求,實現「居住正義」這條路。賴清德致詞時提到,台灣的經濟實力不是奇蹟,而是全體國人的共同打拚。我們要以「創新經濟」、「均衡台灣」、「包容成長」為目標,把握世界趨勢的變化,繼續站穩全球民主供應鏈的關鍵地位。未來,除了「5+2」產業創新,「六大核心戰略產業」之外,台灣的半導體、人工智慧、軍工、安控,以及次世代通訊的「五大信賴產業」,會更加蓬勃發展,布局全球;我們同時會推動中、小、微型企業的轉型發展,行銷全世界。賴清德表示,自己也深深知道,大家最在乎的是高房價的生活壓力,最深惡痛絕的是詐騙橫行。要向國人承諾,執政團隊不會迴避這些問題,即便得罪特定團體,也在所不惜!賴清德強調,政府會加強「打詐」的力道,加快「打炒房」的效率;我們會擴大租屋族的照顧,平衡換屋族的需求。實現「居住正義」這條路,我們會一起走、繼續走!
祝中華民國生日快樂、為台灣喝采 賴清德提出「四個不變」
總統賴清德10日出席國慶大典,他在演說時從中華民國從113年前推翻帝制建立民國開始說起,提到古寧頭戰役、八二三砲戰及美麗島事件,細數中華民國到台灣的發展過程;賴總統也提出了「四個不變」主張:捍衛國家主權的決心不變;維持台海和平穩定現狀的努力不變;兩岸對等尊嚴,健康有序對話交流的承諾不變;守護民主自由生活方式的堅持不變。以下是他的演說全文:大會主席韓國瑜院長、蕭美琴副總統、卓榮泰院長、吐瓦魯戴斐立總理閣下伉儷,來自友邦和友好國家的慶賀團團長、海內外貴賓,現場以及收看電視和直播的國人同胞:大家好!今天,我們齊聚一堂,慶祝中華民國生日快樂,一起為今天美麗的台灣喝采,迎向明天更美好的台灣。113年前,一群充滿理想抱負的人,揭竿起義、推翻帝制。他們的夢想是,建立一個民有、民治、民享的民主共和國;他們的理想是,打造一個自由、平等、博愛的國度。然而,民主的夢想,曾經在熊熊戰火中被吞噬;自由的理想,長年在威權統治中被侵蝕。但是,我們永遠不會忘記,75年前的古寧頭戰役、66年前的八二三戰役,我們不分先來後到,不分族群你我,守住了台澎金馬,守住了中華民國。我們永遠不會忘記,45年前的「美麗島事件」,以及前前後後一連串的民主運動,一批批同樣懷有民主夢想、自由理想的人,無畏犧牲,前仆後繼,用生命推開民主的大門,一百多年來,人民想要當家作主的願望,終於實現。各位國人同胞,中華民國曾經在國際社會被驅逐;但是,台灣人民從未自我放逐。台灣人民在這塊土地上胼手胝足,但當我們的朋友遭遇天災危難,面臨百年大疫時,我們毫不遲疑,伸手援助。「Taiwan Can Help!」不是口號,是台灣人民愛好和平、與人為善的行動!過去,台灣人民用「一跤皮箱走遍全世界」,開創台灣的經濟成就。現在,台灣科技運用一顆晶片驅動全世界,成為繁榮發展的世界動力。台灣人民多元無懼,我們的妮妃雅是世界皇后;台灣人民勇敢無畏,台灣的女兒林郁婷是世界拳后。17歲的蔡昀融,用他沉穩的雙手,奪得世界第一的木工榮耀;20歲的陳思源,傳承了父親的技藝,勇奪冷凍空調的世界冠軍。新一代「台灣製造」的年輕人,再一次擦亮「台灣製造,Made in Taiwan」的招牌。我要感謝一代又一代國人同胞,同舟共濟、風雨同行。現在,中華民國已經在台澎金馬落地生根,和中華人民共和國互不隸屬;民主自由,在這塊土地上,成長茁壯,中華人民共和國無權代表台灣;兩千三百萬台灣人民,更要向全世界開枝散葉,迎向未來。各位國人同胞,我們度過了一次又一次的挑戰,中華民國始終屹立不搖,台灣人民始終堅韌不移。我們深知彼此的立場有所不同,但始終願意包容彼此;我們深知彼此的意見有所歧異,但始終願意攜手前進,從而凝聚成為今天中華民國台灣的樣貌。身為總統,我的使命是,維護國家生存發展,團結兩千三百萬台灣人民;並且,堅持國家主權不容侵犯併吞。我的使命也是,保護全體國人生命財產安全,堅定落實「和平四大支柱行動方案」,強化國防,跟民主國家肩並肩,共同發揮嚇阻力量,靠實力確保和平,讓世世代代皆能安身立命。我的使命更是,照顧兩千三百萬台灣人民的生活生計,積極發展經濟,擴大投資社會照顧;並且,讓經濟發展的成功果實,和全民共享。然而,國家的挑戰未曾間斷,全球的挑戰也正是台灣的挑戰。全球氣候變遷衝擊世界的永續發展;突如其來的傳染病,衝擊全人類的健康與生命;而威權主義的擴張,也在在挑戰以規則為基礎的國際秩序,威脅我們得來不易的民主自由的生活方式。因此,我在總統府成立了「國家氣候變遷對策委員會」、「健康台灣推動委員會」、以及「全社會防衛韌性委員會」。這三個委員會環環相扣,都和「國家韌性」息息相關,要打造更強韌的台灣,積極應對挑戰,也加深台灣跟國際社會的合作。總統賴清德10日出席國慶大典,提出了「四個不變」主張。(圖/黃耀徵攝)我們要強化台灣因應極端氣候風險的調適機制,更會持續推動「第二次能源轉型」,確保電力穩定供電,並透過發展多元綠能、深度節能,以及先進儲能,來穩健邁向全球「2050淨零轉型」的目標。我們要有效防堵國際傳染病,並且提升國人平均餘命、降低不健康年數,以及落實醫療平權,讓人民健康、讓國家更強、讓世界擁抱台灣。我們更要提升國家整體的「國防」、「民生」、「災防」、「民主」四大韌性。台灣人民越團結,國家就更安定;台灣社會準備越充足,國家就更安全,台海也更和平穩定。台灣有決心致力維護台海的和平穩定,成就全球的安全和繁榮,也願意和中國共同因應氣候變遷、防堵傳染病,以及維護區域安全,追求和平共榮,為兩岸人民帶來福祉。長期以來,世界各國支持中國、投資中國,以及協助中國加入「世界貿易組織」,促進了中國的經濟發展、國力的提升,無非就是期待中國一起為世界帶來貢獻,對內重視民生、對外維護和平。當前國際緊張情勢不斷升高,每日皆有無數的無辜人民死傷於戰火中,我們希望中國回應國際社會的期待,能夠發揮影響力,和世界各國共同努力,結束俄烏戰爭和中東衝突,也和台灣一起承擔國際責任,對區域和全球的和平、安全與繁榮,做出貢獻!在國際情勢越混亂的時代,台灣將更沉穩、自信與茁壯,成為區域和平穩定與繁榮的力量。我相信,一個更強大的民主台灣,不只是兩千三百萬人民的理想,也是國際社會的期待。我們會持續壯大台灣,推動跨領域的經濟發展!台灣的經濟實力不是奇蹟,而是全體國人的共同打拚。我們要以「創新經濟」、「均衡台灣」、「包容成長」為目標,把握世界趨勢的變化,繼續站穩全球民主供應鏈的關鍵地位。未來,除了「5+2」產業創新,「六大核心戰略產業」之外,台灣的半導體、人工智慧、軍工、安控,以及次世代通訊的「五大信賴產業」,會更加蓬勃發展,布局全球;我們同時會推動中、小、微型企業的轉型發展,行銷全世界。各位國人同胞,我們也會持續落實跨區域的均衡台灣!明年度的中央政府總預算,對於地方政府的一般性補助款,以及普通統籌分配稅款,大幅增加895億元,總共達到7,241億元,創下新高。同時,在治水預算上,比今年度增加159億元,總共達到551億元,來協助全國各縣市,因應極端氣候的挑戰。我們也會加速提升全國路網的安全,打造「以人為本」的交通環境。同時,我們要完善捷運網絡,串起北北基桃首都生活圈,也要進行「桃竹苗大矽谷推動方案」,打造串聯南北的中部科技聚落,啟動「智慧科技大南方產業生態系推動方案」;我們也會加速推動東部交通路網的安全,讓東部鄉親有更安全回家的道路,並且要加強離島地區的基礎設施,提升生活品質和觀光能量。各位國人同胞,我們更要落實跨世代的照顧人民!年輕的爸爸媽媽,我們會繼續推動「0到6歲國家一起養2.0」,並且更進一步,我們已經增加托育費用補助,也會提升幼兒園的服務品質。孩子是國家的未來,政府有責任幫忙照顧。各位年輕同學,我們會繼續落實高中職免學費,持續補助私立大專校院學生的學費。更進一步,我們已經成立「青年百億海外圓夢基金」,年輕朋友的夢想,政府有責任幫忙圓夢。各位青壯年朋友,明年,基本工資會再調升,租金補貼戶數也會再增加。我們會擴大社會投資,在生活、工作、居住、健康、扶老攜幼等面向,提供更多的支持。青壯年朋友的家庭負擔,政府有責任幫忙減輕。全國的阿公阿嬤,明年,台灣就要邁入「超高齡社會」。我們會提早啟動「長照3.0」,逐步落實慢性病防治的「888計畫」。我們也要成立「百億癌症新藥基金」,推動「健康台灣深耕計畫」,並且強化社會安全網,加強弱勢照顧,以及落實對青壯世代等各年齡層的心理健康支持,來具體實踐全人、全齡、全社會的照顧。我也深深知道,大家最在乎的是高房價的生活壓力,最深惡痛絕的是詐騙橫行。我要向國人承諾,執政團隊不會迴避這些問題,即便得罪特定團體,也在所不惜!我們會加強「打詐」的力道,加快「打炒房」的效率;我們會擴大租屋族的照顧,平衡換屋族的需求。實現「居住正義」這條路,我們會一起走、繼續走!今天,陳水扁前總統、蔡英文前總統,以及不同政黨的領袖,都來到現場,我要感謝各位的參與。這代表著,國家一代又一代的實力累積,也代表著,台灣多元民主的價值與意義。國家要團結、社會要安定。感謝近期韓國瑜院長和卓榮泰院長,開啟朝野的合作,將促成朝野黨團會商。民主國家的政黨,對內競爭,藉由競爭推動國家進步;對外團結,爭取國家利益。無論我們來自哪一個政黨,無論我們主張什麼政治立場,國家利益永遠高於政黨利益,政黨利益永遠不能凌駕於人民的利益。因為這正是創建中華民國的先烈,拋頭顱、灑熱血,所秉持的精神;這正是衝破威權的前輩,犧牲奉獻、追求民主,所帶給我們一代又一代的啟示。也正因如此,我們今天才會不分黨派,不分你我,相聚於此。我們大家,無論喜歡稱呼我們自己的國家,是中華民國、是台灣、還是中華民國台灣,我們都要有共同的信念:我們捍衛國家主權的決心不變。我們維持台海和平穩定現狀的努力不變。我們希望兩岸對等尊嚴,健康有序對話交流的承諾不變。我們世世代代,守護民主自由生活方式的堅持不變。我相信,這是台灣兩千三百萬人民的共同夢想,也是台灣社會與國際社會共同的理想。台灣人民越堅持,全球民主就越堅韌!台灣人民越堅韌,全球民主就越堅持!中華民國加油!台灣加油!不分彼此,一起加油!謝謝大家。
預售屋貸不到款恐現解約潮 央行:政策屬於不可歸責的狀況
中央銀行9月祭出第7波選擇性信用管制,堪稱史上最嚴,對於多年前買預售屋,如今面臨管制措施可能影響交易,央行9日解釋,依據內政部相關規定,貸款金額短少如屬不可歸責於雙方時,已訂有相關處理機制,而「政策便是屬於不可歸責的狀況」,賣方可同意由買方分期清償差額,或雙方得選擇解除契約。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出,限貸令實施後,由於買賣雙方對於貸款下不來,是否為不可歸咎雙方之因素有歧見,導致市場上衍生許多買賣糾紛,央行此次特別提及買賣契約中「不可歸責於雙方時」的解約機制,形同為限貸令開啟了解約的詮釋,若買賣雙方往解約方向處理,短時間會掀起解約潮,市場待售物件會增加。為免這波「金龍海嘯」傷及無辜,央行也祭出豁免條款,宣布包括繼承取得房屋及房貸者,以及1年內賣舊換新的換屋族,在與金融機構切結後,可豁免房貸限制;已簽訂購屋合約要申請房貸,符合繼承或換屋條件者亦適用。對於央行作法,住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示,央行認為「換屋即破口」的心態不變,看得出央行放寬適用範圍確實琢磨許久,且放鬆範圍比想像中更窄,除不溯及既往、不影響因繼承取得的多屋族等各方都無異議,爭議較大的交屋換屋族放寬幅度不大,且切結期間仍在1年,多戶投資者們仍得想好下一步。央行此波打房也打到銀行,以都更分回宅「吉美大安」為例,鄰近大安森林公園,處北市蛋黃區,土銀分回6戶從去年7月開始招標,底價約1.35億到1.52億元,每戶大約80到90坪,1年多來只標脫1戶。
為繼承、交換屋族留活路 央行發布3措施鬆綁信用管制
央銀行今(9)日下午針對第七波打炒房端出防錯殺配套,有前提之下,讓繼承者、換屋族以及已簽約者購屋不受信用管制。央行今日宣布,針對信用管制措施推出數項鬆綁,包含繼承取得房屋者、與銀行簽訂撥款後1年內出售原屋之換屋者、已簽訂成屋與預售屋購屋合約者,以上情況能夠不適用於此次第七波信用管制措施。此次配套針對繼承族、新青安族採取寬鬆認定,可舒緩換屋族和繼承族的心理壓力。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析,近幾年房價持續高漲,加上少子化、高齡化,社會結構發生劇烈變化,致使繼承移轉逐年增加。在此情況之下,其中部分為在外地工作但繼承祖傳老屋的青年族群,由於名下有房或有部分持分不動產,欲購屋卻適逢央行推出信用管制,貸款被阻於門外,因此此波央行願給予繼承者豁免權,應能獲得廣泛民眾之認同,並給予繼承老屋之首購族一條活路。另針對換屋族、已簽約者同樣被列入此波鬆綁措施,住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示,看得出央行放寬適用範圍確實琢磨許久,且放鬆範圍比想像中更窄,除不溯及既往、不影響因繼承取得的多屋族等各方都無異議外,外界爭議較大的交屋換屋族放寬幅度不大,且切結期間仍在1年,顯見央行認為「換屋即破口」的心態不變。影響所及,真換屋族與繼承者們可寬心購屋,但資金有限的多戶投資者們恐怕得先想好下一步。由於第七波信用管制之後,存準率上調,台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐認為,就算定義標準放寬,銀行願意受理承貸,許多購屋族仍須排隊苦候,擠不進房貸窄門,或者利率高到令人卻步,因此第四季的買氣仍是考驗,量縮趨勢不變。張旭嵐表示,限貸令實施後,由於買賣雙方對於貸款下不來,是否為不可歸咎雙方之因素有歧見,導致市場上衍生許多買賣糾紛,但央行在配套方案中,特別提及買賣契約中「不可歸責於雙方時」的解約機制,形同為限貸令開啟了解約的詮釋,若買賣雙方往解約方向處理,短時間會掀起解約潮,市場待售物件會增加,增加首購族的選擇性。
房貸管制鬆綁 央行提三大情況可不受管制、限制
中央銀行祭出第七波選擇性信用管制措施,「金龍海嘯」衝擊房市,部分民眾反映其房屋係繼承取得,或有實質換屋需求時遭到誤傷,央行9日宣布,包括繼承取得房屋、換屋需求與承貸銀行簽訂撥款後1年內出售原有房產、已簽訂成屋與預售屋購屋合約者三大情況都可豁免,不受選擇性信用管制無寬限期或成數限制。央行表示,達成本行信用管制目的,並兼顧民眾購屋自住需求之資金規劃,提供下列協處措施,自113年9月20日起申辦之貸款案件均可適用:一、自然人因繼承取得之房屋及房貸,不計入「本規定」之房屋數及房貸戶數,亦即自然人只有繼承取得之房屋者,新申辦之購屋貸款(非高價住宅貸款),得排除「本規定」之適用。二、自然人有房屋者,因有實質換屋需求,經與承貸金融機構切結約定下列事項後,新申辦之第1戶或第2戶購屋貸款(非高價住宅貸款),得排除「本規定」之適用:(一)借款人應於新申辦之購屋貸款撥款後1年內,將名下原有房屋出售並完成產權移轉登記,且不得以轉貸等方式規避上開事項。(二)借款人違反切結事項時,承貸金融機構應對借款人取消寬限期、收回原應分期償還之貸款本金或貸款成數差額、追收罰息及加收違約金等。三、自然人已簽訂購屋(包括成屋及預售屋)合約,即將申辦貸款時:(一)符合上開情形者,仍可排除適用「本規定」。(二)自然人申辦財政部青年安心成家購屋優惠貸款,且非屬高價住宅貸款,不受「本規定」第1戶購屋貸款及第2戶購屋貸款限制。另依據內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載事項及不得記載事項」、「成屋買賣定型化契約應記載事項及不得記載事項」相關規定,買方貸款金額少於預定貸款金額者,如屬不可歸責於雙方時,已訂有相關處理機制。例如,預售屋賣方可同意由買方分期清償差額,或買賣雙方得選擇解除契約;成屋買賣雙方得選擇解除契約。
投資族三振、現金族全壘打 台屋周鶴鳴:明年初房市「小反彈」
央行重手打炒房,引發房市金融海嘯使景氣降溫,不過未來半年房市景氣就會被壓制?台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴8日指出,明年上半年可能遇到電價提升、明年起軍公教加薪,通膨的預期,讓明年Q1短暫影響,景氣會上去一點,Q2在循環週期下,會再稍微下修,第七波信用管制讓整體市場從熱絡回歸穩定「量縮軟著陸」。8日台灣房屋集團與中央大學台灣經濟研究發展中心合作發佈最新「台灣房屋市場景氣燈號」暨房市景氣預測,第七波信用管制實施後的2024年Q4景氣指標分數為50.05,較上季減少1.88分;明年Q1則略反彈至51.86分,但Q2隨即下修至45.10分,意味明年上半年,房市景氣將從黃紅燈轉為綠燈、市場從熱絡回歸穩定軟著陸。周鶴鳴指出,今年Q3季末的第七波信用管制及升準效應,將在Q4陸續浮現,他以棒球賽局形容央行先發制人,多記變化球讓長期槓桿操作的「投資族」被三振、「換屋族」、「繼承族」被牽制,唯獨「青安族」被保送,「現金族」則最具全壘打贏家面相。目前滿球數對決,雙方拚和局,預估Q4的整體房市,將「量縮軟著陸」;全年的買賣移轉棟數,將從「爆量大增」變成「持平微增」。周鶴鳴表示,今年Q4電價調漲,加深後續的通膨預期心理,加上明年初的軍公教加薪、科技業年終獎金進帳,短期購屋意願略有上揚,且新青安高峰期已過,貸款水位可望漸趨正常化,因此明年Q1景氣稍微彈升;不過短期效應過後,仍有國際經濟降溫的變數,明年Q2依然會回歸量縮趨勢,因此2025年上半年仍是景氣退燒的格局。周鶴鳴表示,今年底至明年上半年,國內外多空交雜,短期內需關注美國啟動降息循環的資金走向,年底則須聚焦美國大選後的兩岸關係,同時中長期的通膨情勢,亦是左右經濟發展的重要指標。展望2025年,周鶴鳴認為,房市回歸供需基本面,但隨時間沉澱,除非全球發生重大系統性風險使經濟硬著陸,否則房價仍然有撐。
打炒房「成交量變糾紛量」 房仲全聯會9訴求盼房市軟著陸
第七波房市信用管制措施,被市場稱為「史上最強打房」,不動產仲介經紀商業同業公會全聯會(房仲全聯會)提出穩定房市9大訴求,包括信用管制不溯既往、換屋出售期限從1年延長至2年、繼承將依法排除、新青安寬限期從5年降為3年、避免不合理提高利率水位……,盼房市穩健軟著陸。第七波信用管制無聲無息橫空出世,令全國房仲業乃至不動產業者措手不及,毫無因應下,被迫站上房市海嘯第一排。房仲全聯會1日指出,央行推出該措施過於倉促,缺乏完整配套措施與充分思考,房仲業恐將面臨 「沒有成交量,只有糾紛量」的困境。然而,信用管制無預警上路,不僅「錯殺」無辜換屋族,更可能出現許多問題,例如金融業者「挾資金為王」,利用資金優勢夾帶金融商品銷售、調高利率等手段,迫使消費者買單,造成市場亂象橫生。對此,房仲全聯會呼籲,政府在管制政策下應統一放貸標準,避免橫生事端,導致「有關係就沒關係」,而「沒關係」的消費者成為受災戶。房仲全聯會理事長王瑞祺就指出,為避免房市過熱,業界向來對政府的金融管制措施抱持支持態度,但任何政策的實施,都應建立在充分溝通及完整配套之上,倉促上路只會帶來更多問題,不僅讓房仲業者疲於奔命,消費者更可能成為「最大受害者」。王瑞祺近日也召集房仲全聯會不動產智庫總會長林金雄、會長張欣民暨全體委員提出9大訴求,期望政府能聽見產業心聲,讓房市更穩健、軟著陸,也使房價更趨於穩定。1.「9/20前交易不溯既往」,2024/09/20前已成立之不動產買賣契約(私契)應不朔及既往,減少糾紛。2.「換屋出售期限延長至2年」,自住換屋族先買後賣時,2年內售出舊屋不受影響(原為1年)。3.「排除依法承受或按政策推動」,排除依法承受及政策推動之不動產,如繼承、都更、土地持分等。4.「10年以上長期持有除外」,結合房地合一自用持有認定標準,持有10年以上之屋主應為長期置用(如婚前購屋、留予子女等用途),應排除本波金融管制之適用。5.「縮短新青安寬限期5年為3年」,金融管制因新青安政策而來,其本金寬限期由也應由5年縮短為3年,減少讓投資客利用新青安成為政策破口。6.「金融機構不得要求承貸戶搭買與房地產無關之金融商品」,金融機構不應要求購買金融商品為放款條件,增加購屋人負擔。7.「金融機構估價應依實價登錄總價為估值」,「為避免銀行估價與市價落差」金融機構不動產核貸以實際成交價或實價登錄之資訊為估價基礎,標準一致。8.「房市政策應由各部會協調後再行頒布」,房地產政策跨部會協調應予一致。9.「保障自用型購屋人房貸利率」,自用型房貸產品利率提升幅度應在銀行兼顧風險控管考量下,以房貸利率地板價(目前為2.185%)加2碼為上限,以避免不合理提高利率水位,大幅增加購屋者負擔。
928強碰打炒房2/金龍海嘯換屋難逃?葉凌棋:沒預期嚴重「但恐慌目的達成」
央行總裁楊金龍祭出第7波信用管制,「要給投資客、投機客一個lesson(教訓)」,市場卻傳出錯殺、通殺的哀號聲。永慶房產集團業務總經理葉凌棋解析楊金龍這波「神操作」,是在向投資客宣戰,「就是不借給你!」他也說明配偶名下有房,或是繼承者購屋,不一定都會遇到貸款成數上限5成的問題,「其實換屋問題沒有想像中嚴重!」這次打炒房出拳力道出乎預料的重,不僅名下有房者第1戶購屋貸款不得有寬限期,就連七都第2戶購屋貸款也降至5成,並擴及全國通用,法人買房、自然人買豪宅、3戶以上的購屋貸款也再壓縮到剩3成。市場認為,恐讓預售交屋釀糾紛,換屋者、繼承者無辜中槍。網路上也出現不少人求救詢問,莫名被這波政策打到該怎麼辦,然而一旦被認定非首購,還可能影響貸款成數、利率高低和撥款的優先順序。前立委蔡正元就在節目中爆料,央行這波打炒房,「是被賴清德罵出來的」,因為房市過熱讓賴政府推出的新青安首購族排隊也等不到貸款,因此要楊金龍負責,才有現在的第7波信用管制,要將非新青安的貸款額度全部壓縮。不少業者認為這波房市多頭,來自於去年8月為了選票倉促上路的新青安房貸政策,讓投資客再起,買不起房的年輕人也趕著跳上車。(圖/報系資料庫)對於市場以「金龍海嘯」形容的第七波信用管制,葉凌棋有不同看法,「央行總裁從未公開發表這麼多談話內容,一定有他的用意!」他認為是要傳達3件事,「房市已過熱,擔憂有泡沫危機。」「對投資、投機客宣戰,資金優先支持無房者。」白話就是,「我不借你了,你自己想辦法去別地方籌錢」,同時「扭轉大眾對房價上漲預期,確保房市冷卻」,大家認為房價不會再漲,就不會再搶進、繼續追逐房價,市場會回歸健康。但這波打炒房來得急又快,讓不少民眾擔心自己就是無辜中彈的那一個。今年34歲的F小姐,2年前買了預售屋,預計2027年交屋,但父母在20多年前用她的名字於基隆置產小套房,她一度誤認為自己只能貸到5成,經過記者一番解說,她才放下心中大石,因小套房無貸款,不影響她日後的申貸成數,只是沒有寬限期,「雖然當初首購膽子很小,把最壞的情況都考慮進去,但和當初購屋時預期不同,只能重新檢視未來財務狀況。」永慶房產集團業務總經理葉凌棋解析配偶名下有房,或是繼承者購屋,不一定都會遇到貸款成數上限5成的問題,換屋問題沒有想像嚴重。(圖/記者林榮芳攝)另一位年約55歲的北漂S小姐,在台北已有1戶購屋貸款,2年前在嘉義購買總價約600萬元的預售屋,預計年底交屋,「本想著先出租等退休後收回返鄉自住,原本可以貸款8成,現在可能被打到,因為5月底就對保了,不曉得怎麼認定,我到現在還不敢問銀行,貸款成數到底是8成還5成。」以該案第2屋房貸,總價600萬房屋為例,第七波打炒房前,貸款成數還可貸到8成,如今全國第2戶貸款最多都只能貸5成,本來頭期款只要準備120萬元,現在要準備300萬元,否則將走上斷頭台。S小姐一臉困擾的說,手頭資金還不至於會斷頭,但錢全部都得投進去,打亂了原本的財務規劃。第2戶購屋貸款直接降到5成,讓不少換屋族恐慌,想要「先買後賣」,還必須和承貸的金融機構切結書,約定第2戶購屋貸款撥款後1年內將第1戶出售,才能不受貸款成數上限限制;相反的,若未能在1年內達成,將面臨違約金及罰息風險。一位不具名銀行人士就抱怨,這根本就把問題丟給銀行端,1年後可能也沒人力能查核,或許就不了了之。21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱就指出,許多換屋族擔心市況不佳,恐難在1年內完成「先買後賣」,因此被迫轉向「先賣後買」,但售屋後也可能無法及時找到合適物件,甚至須承受長時間租屋的困擾。不過葉凌棋就解析各類族群可能碰到的狀況,他認為,「換屋問題沒有想像中嚴重!」以單身者來說,第2戶貸款才會有貸款成數最高5成的限制;夫妻狀況,若個人無房無貸,即便配偶有房(無論有沒有貸款),都算是首購可貸8成且可享寬限期,只是沒有新青安。除非夫妻都各有1間房,又要再買第3間,才會有貸款成數5成的問題。大家吵著繼承者也中槍,葉凌棋說明,繼承1戶無貸款共有持分面積未滿40平方公尺(約12坪)之房產,都仍符合新青安、首購貸8成和可享寬限期;若繼承面積超過40平方公尺以上無貸款房屋,即無新青安和寬限期,但仍符合首購可貸8成;但若是繼承1間有貸款房產再購屋申貸,即算是個人第2戶貸款,貸款成數最高便只能5成。這波選擇性信用管制,楊金龍承諾將盡快訂出「排除條款」和配套措施,但仍引發慌亂及民怨,「目前已經可以看到量急縮現象,雖然造成恐慌,但說不定這就是他想達成的效果。」葉凌棋解讀。
928強碰打炒房1/接待中心來人砍半 4年7波打炒房建商反應曝光
今年房市928檔期,六都加新竹共釋出近1兆元推案巨量,創下單一檔期史上新高,央行於9月19日再出重拳,祭出第7波信用管制,壓壓房市氣焰。CTWANT記者調查,接待中心假日來人掉一半,有業者「對未來不悲觀」,認為台灣經濟面強,資金充裕,也有業者釋懷地說,「反正每2年就會選舉一次」,甚至認為「缺工問題更嚴重,能蓋的房子也有限,緩一緩是好事!」根據業者統計實價登錄交易資料,今年1~7月全台預售屋交易件數共9.3萬件,年增67.3%,總銷金額1.67兆元,年增89.4%,顯示今年預售屋市場非常暢旺,再加上銀行不動產放貸逼近滿水位,逼得央行不得不做市場調控。9月19日央行召開理監事會決議祭出第7波信用管制,新增規範名下有房者,第1戶購屋貸款不得有寬限期;第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成,並擴大實施至全國;法人買房、自然人買豪宅、3戶以上的購屋貸款也降至3成,且隔日(9/20)即刻生效,消息一出,網路、社群、討論區全面爆炸,影響層面不只多屋族,還恐錯殺換屋族、繼承首購族,隔日營建股殺聲隆隆大跌6%。甲山林總經理張境在認為台灣經濟面前,房地產後市仍有不錯前景,其實並不這麼悲觀,他也鼓勵公司同仁「莫要驚慌」。(圖/CTWANT資料室)甲山林集團傳出一封署名總經理張境在的加油信,「請業務人員不要驚慌!」張境在告訴CTWANT記者,受到第7波信用管制影響,也可能因連日下雨,這兩週案埸來人減少4成,「甲山林都有持續下廣告,聽聞其他同業影響更大,有的少了5、6成。」「限貸令加上第7波信用管制,8月來人已比7月少3成,9月又再少3成。」南台灣指標建商清景麟集團,創辦人林聰麟就告訴CTWANT記者,雖然買預售屋沒有立即性影響,但比起上半年,案場來人、成交還是少了一半。清景麟年底前還要推出高雄造鎮指標案,一、二期合計總銷約420億元,他擔憂慘澹市況會延續到明年,已做好長期抗戰,「原預估一期1100多戶1年內可完銷,依目前新一波打炒房政策,大概要2、3年才能賣完。」不過林聰麟認為,上半年3天能賣百戶的盛況都不正常,政府調控讓市場降溫,回歸4年前1天賣1戶、一個月賣20~30戶,才是比較合理的市場表現。台股與房市具有連動性,法人預期台股年底有機會再戰歷史新高來到24,500點,是否會再帶動房市熱絡,成為後市關注焦點。(圖/記者黃威彬攝)也有建商老神在在,全台最大推案建商老闆就告訴CTWANT記者,7月至今已減少2成交易量,「但這是好事啊!因為本來就沒東西賣,都沒人蓋房子!」以他們公司為例,現在興建戶數只有以前的6成,因為缺工問題必須減少推案量,所以對大建商而言,根本沒影響。其他地產人士則認為,「30年來房市上上下下,時間會證明一切,價格會鋸齒往上,目前市場確實受到影響,但稍微calm down一下也好,現在上門的客戶,都是有備而來。」「反正台灣每2年就選舉一次,到選舉時又會有利多,打一下又扶一下,現在的問題還好啦!」根據CTWANT記者觀察業者態度,將近4年來經歷7波信用管制,已略顯疲乏,未有如前幾波時的強烈反彈。清景麟集團,創辦人林聰麟認為,此波打炒房會影響到明年下半年,影響程度則要看台灣本身體質,經濟夠不夠強健,但最多影響1成。(圖/記者林榮芳攝)「我認為沒有這麼悲觀,台灣經濟面好、資金充沛,未來還可能有第8次打炒房也說不定!」張境在說,房價漲到一個程度,政府適度調控很正常,會全力支持,但台灣房市前景還是相當看好、會穩定發展,原因是台灣掌控全球主要需求的資通訊、AI半導體產品、電動車供應鏈等,今年經濟成長率3.9%,明年主計處及央行預估3%以上,再加上通膨、碳費,成本增加等問題依然存在,房地產仍是抗通膨的最佳選擇。此外,台股指數維持在22,000點上下,近期美國聯準會降息2碼,未來還要降8碼,會使熱錢再回亞洲,台灣資金水位動能將再高升,有專家預測台股下半年或明年會到25,000點以上,「股市好,房市也會跟著往上!」張境在說,雖然這波打炒房讓市場唯一倖免的首購族也跟著觀望,但相信只是短時間影響,建議政府仍應全力支持年輕人買房,同時也要讓首購真正貸得到房貸;而真的有剛性需求的首購族可觀望,但不宜拖太久,「當股票漲起來時,就要趕快上車了!」
928強碰打炒房3/社區1/7零貸款大投資客玩法曝光 「現金為王」賺更多
7月「限貸令」席捲全台後,即傳出不少「求貸無門」,甚至房子沒買到,先賠上違約金的慘案,秋節過後,央行再祭第7波信用管制,力保「新青安」及首購族不受影響,卻殃及全國其他購屋客。CTWANT記者調查,央行重拳促下房市出現「現金客為王」,某間近期將交屋的700戶大社區,就有近百戶「不須貸款」,「厲害的投資客早已下車,或改全現金買房!」永慶房產集團整理國銀及民營銀行房貸利率,新青安申貸,8家國銀裡,台銀、土銀最快送件後1~2個月完成審查,但撥款時間未定;一銀則是最快收件後3個月撥款;其餘5家國銀須排隊至今年12月或到明年1月撥款。一般首購貸款,幾乎全面性的利率上升,「央行雖然沒有升息,但銀行房貸利率上調幅度已等同於央行升息1.5至4碼之多,首購仍要排隊!」永慶房產集團業務總經理葉凌棋說。位在桃園龜山A7重劃區就出現活生生被銀行、建商剝皮的實際案例,首購A先生3年前以每坪18萬元購屋,現在房價已翻倍,今年8月使用執照下來準備對保,但因為他的小孩剛出生、手頭吃緊,建商配合銀行給的貸款成數和寬限期不如預期,因此選擇自行找其他銀行對保,但卻要等到12月以後才撥款,建商不願等,認定他違約,要求A先生賠償違約金並解約。業者調查國銀及民營銀行新青安和首購申貸情況,仍是要排隊等撥款,且貸款利率普遍來到3%。(圖/記者黃耀徵攝)目前A先生只好讓合約先進入調解,暫時維持合約效力,等待銀行撥款。A先生認為,這幾年房價漲得一蹋糊塗,建商心態就是客戶無法交屋最好,可以收回再以現在更好的價格再出售。 不只建商想撿漏,一名投資客就分享,他一個朋友,最近就在台南善化,承接一個近期交不了屋的透天新案,前屋主以賠售300萬元出場,「這種機會會越來越多,尤其自備款一下從2成變5成的非七都會更明顯。」而他自己有被打到嗎?「因為政府太賊,避免政府反反覆覆的政策給套,前幾波賺到錢就下車了,現在都量力而為,用最安全的一般貸款且只有貸1戶,其他都靠現金買斷。」據了解,由於「理財型房貸」不在《銀行法》72-2規範內,因此投資客會先以現金購買1戶,或是手上無貸款的房子,以該戶申貸理財型房貸,貸出來的錢拿去買股票、債券、保單等,再將這些資產質押套現,以避開理財型房貸資金用途不得買房的規定。此操作手法不僅可以避開打炒房「購屋貸款」戶數的計算,貸款成數不受影響,現金買房的議價能力又更強。第7波打炒房後,不少非七都的多屋族,從貸款成數8成立刻掉到剩5成,預期刊登「平轉、賠售」的廣告訊息將越來越多。(圖/報系資料庫)記者詢問,萬一房價不漲怎麼辦?他回答,「不會不漲啦!任何東西都會下跌,唯獨房子不會。而且現在打房打下去,以後房子就是有錢人的遊戲,窮人、中產階級買不了、頂多買1戶,未來連換屋都有困難,因為要自備款5成。」「就像現在被打到的,也都是資本不夠雄厚的小投資客,資金軋不過,最後不得已賠錢賣,然後有錢人、大投資客就伺機等著用現金撿這些賠錢貨,再轉賣賺一波!」 記者也詢問到非七都一間總價落在800萬元上下的社區,因鄰近周邊有科技園區話題,2年前預售時很熱門,近期準備交屋,該建商就透露,「總戶數近700戶,就有將近100戶不用貸款,這數字太恐怖了!真正有錢的人,影響不大!」正心不動產估價師聯合事務所市場研究室協理陳孟筠認為,當前政策彰顯了「現金客為王」的絕對優勢,現金買家不論是在交易靈活度、下手速度、風險控制及議價能力均處於領先地位,將進一步強化馬太效應(指強者愈強、弱者愈弱),讓富者更富。業者認為,此時待售物件傾巢而出,在競爭之下議價程度也更寬裕,此時正是多看房、多出價的好時機。(圖/報系資料庫)陳孟筠也提醒,市場在變動時,不能躁進貪快只想著有便宜價可撿,台灣房地產對於政策的敏感度極高,所以還是建議多「停、看、聽」,以便因應後續可能的變化。好比新青安一開始推行時,因為有寬限期及可貸金額拉高,所以吸引不少人勇敢下手買了比自己原本預算高、甚至是超出自己未來可負擔範圍的房子,還款前期可能會是蜜月期,到後面可能就會窒息,現在正是考驗著大家對突發意外的耐受程度,人人都該有控管資金風險的觀念。至於房價會不會跌?現在是否為進場好時機?葉凌棋分析,現在供給量開始出來,尤其是投資客多的重劃區,競爭之下價格就易出現鬆動、價跌,下半年「量縮價盤整」格局已定,真的有需求的民眾,現在可以認真看屋、勇敢出價。預期這一季度交易價格會在目前實價登錄震盪5%內,「但絕對是上不去了。」
以萬坪森林為建築策展 金城特區樹海席「寶佳淳青」掀買氣
在都會市中心坐擁自然綠意,是國際富人一致認證的宜居思潮,高樓掩映的天空裡,只有幸運少數人,能飽覽樹海景觀。列席土城暫緩重劃區萬坪森林保護區旁,「寶佳淳青」同時鄰近斬龍山文化公園、清和、青山、大清水運動公園,附近還有環景森林極景朱財華山、青龍嶺森林步道作為生活的延伸,這是土城金城特區從未收藏過的視角,相較動輒百坪的傳統豪邸,「寶佳淳青」的高樓窗景更美更精緻,用萬坪森林保護區慢活資產,換得無價視野與春風得意,呼應全球綠色趨勢,用綠定義家的藝術住的美學,打造與森態共融的植感好宅。全案醞釀期間隨即引起熱烈討論,吸引不少購屋客討論與關注,在搭配優惠付款及精品建材設備下,「寶佳淳青」吸引不少首購及換屋客層進場購屋。工程零付款,訂簽10%輕鬆換住萬坪森林寓買舊不如換新,舊市區換新重劃區,老公寓換住抗震宅,守護資產愛護家人雙贏兼得,「寶佳淳青」沒有巷弄狹隘、老舊街廓壓迫的窘居,取而代之的是萬坪森林的格局與氣度,同時享有重劃建設增值的未來。標準層規劃有四併、五併及七併,其中單層四併戶數單純更顯珍貴,24-37坪採2-3房規劃,適合現代小家庭宜居趨勢,B2戶及B3戶面開闊濃綠的視野,舒適寬敞的生活。全案工程零付款,而且只要訂簽10%即可成家換屋,相較購置當地單價價差不大的中古屋CP值更高,在建材配備上更升級搭配日本進口PANASONIC廚具、洗烘碗機,以及TOTO精品衛浴和全自動免治馬桶,轉化成留給即將與主人相見歡的貴賓席次。在休閒公設規劃上,「寶佳淳青」更以星級飯店演繹不用出國的渡假美學,挑高迎賓大廳打造城市中獨有的深刻秘境,交誼廳、健身房、媽媽教室、兒童遊戲室、閱覽圖書室、家教室、韻律房…等豐富主人休閒日常,同時也是家的延伸,提供賓客星級飯店的尊榮款待。(圖/寶佳淳青提供。)防水保固3年,Alfa-Safe權威耐震結構全面升級在規畫及營造上,「寶佳淳青」不僅訴求15年結構保固,1年設備保固,防水保固3年,售後服務的安心承諾,打造一站式住宅服務外,並邀請豪宅知名建築師蔡智勸操刀設計,同時導入唯一榮獲國家發明創作金獎由結構教父戴雲發創新的Alfa Safe耐震工法,以外方內圓、雙核心連續箍筋增強柱體承載力並強化柱核心的圍束力,提升鋼筋結構安全施工品質,並經國家地震工程研究中心實體試驗證實,其抗震韌性較傳統柱皆有大幅度提升,讓居住者住得更安全更安心。(圖/寶佳淳青提供。)
金龍海嘯打炒房!買氣進入「降溫期」 專家:政府應有配套措施
央行19日召開第三季理監事會議,不僅調升存準率全面限縮不動產業資金流動,並加碼第七波房市管制措施,其中第2戶貸款最高成數降為5成,信用管制區域也從七大都會區擴及全台,堪稱歷來最嚴厲的房市管制措施,全面衝擊即將交屋並申請貸款的消費者,被市場稱之為「金龍海嘯」,房市專家也普遍預期,住宅交易市場將進入降溫期。中華民國不動產仲介公會全聯會理事長王瑞祺指出,此波信用管制衝擊不動產業,購屋族群在銀行貸款不僅困難度增加,貸款成數也降低;且新措施也取消部分族群寬限期,對於房仲產業而言,明顯感受交易量減少。王瑞祺憂心表示,房仲端只能針對買方做粗略的過濾,無法深入系統查詢詳細資訊,因此也擔心後續買賣雙方糾紛。他解釋,最怕因貸款貸不出來,後續衍生較多問題,恐造成相關訴訟;因此,政府應該針對換屋、繼承等族群,訂定更完善的配套措施。台灣經濟研究院產經資料庫總監劉佩真分析,第七次選擇性信用管制共計有4道措施,出手力道遠高於市場預期,對於市場信心打擊不小。不同於2024年上半年「價量齊揚」的房市盛況,下半年因政策的干擾將使市場氛圍有所轉變,觀望情勢較為顯著,致使住宅市場進入降溫期,交易結構轉為「量縮、價格高檔震盪」格局,畢竟央行連兩季升準,連續壓縮銀行的放款量能。劉佩真說,此次信用管制對公司法人、自然人、不動產開發商一律全部趨嚴,況且仍需留意部分新案房價進入高原期,高房價也考驗市場的接受度,以及部分新屋量體較大的地帶依舊需留意賣壓變數,加上台灣仍有地緣政治因素,對於買方的購屋決策依舊有影響。馨傳不動產智庫執行長何世昌也認為,由於通膨與熱錢效應,以及預售屋禁止轉售等政策鎖住市場供給量,全台開創今年房市史上最狂熱買氣,但在央行第七波打炒房管制上路後,接下來市場熱絡的買氣確定劃下休止符。何世昌預期房市第4季將呈現「高檔盤整」,全台房價雖難以出現大幅度下跌,但有機會出現約5%議價空間的微幅鬆動,而首當其衝的交易量必然驟減,市場仍以低總價小宅有相對支撐力,至於大坪數等換屋型產品將持續走弱。因此盼央行能視市況滾動式調整,並提供完整的配套措施,減緩有真正需求自住客的衝擊,也避免出手過重後又要花費更多資源救市。
還有房貸額度?35家銀行say「yes」 這一家稱最快七天撥款專案10億額度
央行祭出史上最猛打房的第7波選擇性信用管制措施,讓市場上熱議是不是銀行可供貸款餘額的水位逼近警戒線,許多民眾紛上網分享經驗,有的擔心會等申請房貸核准很久,有的則說已取得銀行撥款房貸過關。根據銀行公會於9月9日建置上線的「銀行購置住宅貸款資訊揭露專區」,包括臺灣銀行、土銀、華南、一銀、合庫、彰銀等35家銀行都表示「可承做購置住宅貸款」仍有額度,有銀行坦承說要「排隊等撥款」,還有遠銀稱房貸排隊到明年1月被網友截圖,不過記者點入該平台發現已刪除該行字。銀行、郵局與農業金庫等共35家金融機構也紛自清說還如常受理房貸等申請件;甚至還表態支持無自用住宅族群購屋,推出「全線上房貸」無須排隊。財政部也強調,新青安不受影響,已核貸近6000億元。中央銀行9月19日召開第三季理監事會,祭出史上最猛打房,即日起實施第7波選擇性信用管制措施,自然人名下有房屋者第一戶房貸不得有寬限期,自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成,並擴大實施地區至全國;並降豪宅貸款成數3成、餘屋貸款為3成(避免建商囤房),且將自然人名下有屋再購者重新定義,等於是擴及到換屋、多房、建商等族群。純網銀「將來銀行NEXT BANK」表示,無論是首購族,或是資金用途非用於投資其他房產的房貸轉增貸族群,申請、撥款均無需排隊,現已領先業界推出的「全線上房貸」,盼以快速的線上房貸服務,讓國人體驗最便利的純網銀服務。將來銀行表示,隨著近期存款資金到位,至年底前提供房貸利率2.4%起、申貸成數最高8成的優惠,將沒有實體分行而節省下來的營運成本回饋給客戶,整體專案額度10億元。將來銀行去年4月開辦房貸業務,主打銀行業界首家全程「零接觸」房貸,因無需另外約定時間、地點進行實體簽約對保,相較傳統銀行的紙本申請模式大受歡迎,開辦至今以「申請後最快七天內撥款」的高度彈性服務了逾千名民眾,房貸餘額更快速衝破百億元。目前將來銀行承作雙北、桃園、新竹地區及臺中市房貸業務,接下來也會因應民眾需求,陸續開辦台南、高雄地區,建議國人可善用申辦僅需10-20分鐘的全線上房貸,大幅節省跑分行的時間及舟車勞頓,申請核貸後即可配合客戶指定時間撥款,歡迎急需交屋、尚在等待排隊撥款的客戶申請比較。
打炒房難斷「新青安非他命」毒癮 李同榮:暫別房市多頭
央行19日出重手打房,央行總裁楊金龍信誓旦旦要給投資客一個教訓,但房市趨勢專家李同榮認為,難度很高,因為這波房市甩尾起源於新青安政策引發的投機炒作,「金龍風暴再強,也斷不了5年寬限期的新青年安非他命。」他預測,房市景氣循環確定會在第四季終結多頭,但不會有崩盤情況發生,不過市場或許會沈寂一陣子,但炒作投機可能又再度重生。「新青安5年寬限期,如同給小白餵食新青年安非他命,野火燎原!」李同榮指出,這波房市甩尾起源於去年8月選舉產物「新青安」之亂,造成剛需市場搶購風暴,進而變成搶貸風暴,在過去一年中7萬戶新青安專案中就已經讓約2萬戶投資客或未量力而為貪圖獲利的小白提早上車,5年寬限期如同小白們的安非它命,只要籌足自備款,就能以原付的租金就足夠在5年內繳納寬限期的利息支出,這些假性需求問題不解,炒作的火苗永遠存在,野火燎原,央行祭出打房重拳,雖然能使房市提早降溫,但仍斷不了5年寬限期的「新青年安非他命」毒藥。李同榮認為,政策矛盾,被教訓的不會是投資客,而是無辜的民眾,他進一步指出,央行從2021年到現在一共祭出七波限貸打房政策,每次都宣示打擊炒房,但炒房卻越演越烈,第七波只是故技重施、加重力度而已,但問題是無效的藥方無論再次加重力道,總是在藥效未產生之前,就先引起不良的副作用而傷及無辜,包括:換屋者無辜先中槍,買預售難交屋的糾紛將層出不窮、中小建商將面臨求貸無門困境、祖厝繼承者第一次購貸也無寬限期,反而新青安5年寬限期老神在在,要靠銀行行員當調查員嚴審嚴核,鬆則怕助燃炒作、嚴則怕傷及無辜。李同榮認為,央行在末升甩尾段重打房,當然對市場降溫會起作用,但真正野火燎原的是新青安政策,尤其是5年寬限期的毒瘤不除,對市場毒害仍在,市場或許會沈寂一陣子,但炒作投機可能又再度重生,央行的限縮政策仍然管不了財政部的新青安政策。李同榮質疑,無效的政策為何重複做,防堵政策履錯履做,央行想教訓投資客前,可能又被新青安政策打趴,政策矛盾、政府網內互打,被教訓的將不是楊總裁所說的投資客,而是無辜的民眾。最後他呼籲政府,防堵政策解決不了房市炒作亂象,只有終結新青年安非他命之亂,才能防止炒作,真正斬草除根。而房市在高檔受政策利空影響,交易量勢必會大減,市場將會在第四季產生轉折偏空,「央行重手打房,不在於政策的殺傷力多強,而是房價已漲到天花板,技術循環已經面臨轉折,此時經不起政策的重大利空,因此,預測第六循環確定會在第四季市場信心下滑下終結多頭走勢,但不會有崩盤情況發生,對首購自住的剛需影響不大。」
最嚴限貸令來了!專家:衝擊最大有「這三類人」
中央銀行19日召開第3季理監事會,針對打炒房也出重手,除調升存款準備率1碼,還祭出4大選擇性信用管制措施。由於之前「房貸之亂」引發很多抱怨,外界擔心會不會讓「限貸令」更嚴重。央行總裁楊金龍在會後記者會表示:「是給投機客一個Lesson(教訓),讓他們有個警覺。」抱怨至少一半都是投資客及炒房客,並覺得銀行針對炒房投資客「以價制量」也是正常,這次給投資炒房客教訓,讓他們知道不是要貸多少就很容易貸到,而且這次措施不會影響首購、都更、危老社宅及企業購建自用廠辦,銀行只要把對炒房投資客的不動產放款資源挪過來,銀行是有足夠資金,不會加重限貸令現象。馨傳不動產智庫執行長何世昌在臉書發文,「央行往死裡打!全世界最嚴限貸令來了!」文章曝光後也引起討論,有網友認為房仲應該不受影響,因為市場推的量還是很大,但何世昌認為若網友指的是新建案推案量,那是代銷負責銷售,房仲主要是賣中古屋,而成屋市場就是這次限貸令海嘯第一排,受到的衝擊更大。何世昌指出,衝擊最大的有三類人,第一是換屋族,想換都很難換;第二則是繼承族,繼承長輩遺產,而且還只有部分持分而已,算屬於名下有1戶,被央行打成非首購,沒有寬限期;第三是類首購,類首購以北漂族居多,這種人最慘,他們在南部老家有房,但在台北租房,他們若要在北部買房自住,不能申請新青安,貸款又沒有寬限期。央行19日宣布,祭出第7波選擇性信用管制措施,包括一、新增規範自然人名下有房屋者之第1戶購屋貸款不得有寬限期;二、自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成,並擴大實施地區至全國;三、公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款及第3戶以上購屋貸款之最高成數由4成降為3成;四、餘屋貸款最高成數由4成降為3成,自昨(20)日起實施。不僅如此,央行認為,搭配調升存款準備率,透過加強貨幣信用的數量管理,以強化央行道德勸說措施及這次選擇性信用管制措施成效,將有助進一步減緩信用資源流向不動產市場,因此,新台幣活期性及定期性存款準備率各調升0.25個百分點,並自今年10月1日起實施。
央行「史上最嚴」打房衝擊營建股 網議論:打不到有錢人
央行19日召開第3季理監事會議,會後宣布信用管制再加碼,調升存準率1碼,今(20)日營建股開盤大受衝擊,興富發(2542)跌8.95%;愛山林(2540)跌9.45%;長虹(5534)重挫9.77%。不僅如此,達欣工(2535)跌3.02%;宏普(2536)跌4.24%;日勝生(2547)跌2.44%均受到打房影響。為抑制房市投機與囤房行為,央行宣布修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」,自9月20日起實施,主要修正包含:第1戶購屋貸款不得有寬限期,並針對第2戶購屋貸款最高成數由6成調降為5成,擴大全國。此外,公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款及第3戶(含)以上購屋貸款之最高成數由4成降為3成;餘屋貸款最高成數由4成降為3成。不過有網友在PTT發文直言,「有錢人用現金買房,打房都打不到」,認為央行的信用管制,高潮一波接一波,這次升息、取消寬限期,不只打到自住首購,換屋族、小投資客更被打到昏迷,但是有錢人用現金全款買房、商辦、土地,不管央行出什麼招都不會被影響,繼續爽爽炒房,好奇「該怎麼打房才能打到這個族群?」文章一出,不少網友留言表示,「提高持有稅,漸進式買賣不動產資本利得稅增加,例如成交1億、5億、10億的資本利得課徵20/40/60」、「囤房稅空屋稅啊,但上了一定掉選票」、「累進式持有稅&累進式資本利得稅,絕對有效,但應該沒人敢這樣玩,因為會打到一堆政治人物」、不過也有人不以為意,直言「現金買房投報太低了,真的是大財團想穩健配置才會這樣」、「每個升息都在哀哀叫,扯什麼現金買房」、「有錢人到底要怕什麼?」、「央行沒有要打現金買房的阿,央行要打借錢買房的投資客」。
史上最猛打房!購屋族「三怕三不怕」恐傷及無辜 楊金龍:之後再做排除條款
為抑制房價漲勢,繼上個月的限貸令後,中央銀行昨(19日)又祭出第7波選擇性信用管制措施,其中包括自然人名下有房屋者之第1戶購屋貸款不得有寬限期,全國自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成,被視為史上最猛打房;央行總裁楊金龍則喊話,要讓投資和投機客知道,「不是你要貸多少就很容易」,也要讓社會知道央行對房市降溫的決心。對此,房仲業者坦言,這一波打房掐緊銀根、斷金脈、去槓桿意味濃厚,而且對不同購屋族群有不同影響,呈現「三怕三不怕」。央行第7波選擇性信用管制有4大措施,包括:新增規範自然人名下有房屋者之第1戶購屋貸款不得有寬限期。自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成,並擴大實施地區至全國。公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款及第3戶以上購屋貸款之最高成數由4成降為3成。餘屋貸款最高成數由4成降為3成,自明日起實施。對此,永慶房屋指出,央行第7波選擇性信用管制進一步回收市場資金,同時掐緊銀根、斷金脈、去槓桿意味濃厚,將改變民眾對房價上漲的預期,現階段因房貸緊縮的狀況,貸款條件不如以往,貸款利率上調、貸款估值保守以及寬限期縮短是目前申請房貸普遍的現象。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐則指出,央行第7波信用管制上路,對不同購屋族群有不同影響性,呈現的是「三怕三不怕」。三怕的族群是「換屋族、多屋族、小建商」,換屋族在此條件下必須「先賣後買」,換屋計畫恐生變,然後是銀彈相對有限的買家與小建商,將進一步從市場淡出;三不怕的則是「青安族、現金族、商用置產族」,因為新青安的首購族,貸款順序最優先,影響相對輕微;現金購屋者則根本無需貸款,而打炒房政策由於始終「管住不管商」,所以也不影響商用置產族。不過為何此時下重手?楊金龍直指,銀行放款過度集中、傾斜不動產,排擠對整個經濟成長比較有貢獻的生產事業投資,而且不只公股行庫有這問題,央行看的是34家銀行。再加上現在的氛圍,就是預期房市還會一直上漲,此次選擇性信用管制是「嚴肅的措施」,對市場要釋放出明確的訊息,也給投資客跟投機客有個警覺,「不是你要貸多少就很容易」。楊金龍也坦承,此次選擇性信用管制在理監事會裡討論,所花的力氣、時間,及承受的壓力「不輸1到6次的加總」,顯示央行對這個議題之重視。除此之外,也是藉此讓社會知道央行對房市降溫的決心,至於房市有無泡沫,這個很難去定義,但央行能做的事情就是在適當時機做適當措施,讓房市軟著陸。不過,市場擔心央行這波打房恐傷及無辜,央行總裁楊金龍坦言,防堵這麼大範圍,也可能影響無辜的人,但這要看無辜的人多不多,範圍大不大,先做一段時間再密切觀察看看。對於會有一些副作用,央行會密切注意,「也許在適當時候可以做一些排除條款」。
央行祭史上最猛打房 第七波信用管制恐讓預售民眾無法如期交屋
中央銀行19日召開第三季理監事會,祭出史上最猛打房,即日起實施第7波選擇性信用管制措施,自然人名下有房屋者第一戶房貸不得有寬限期,自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成,並擴大實施地區至全國。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出,近期交屋的民眾恐將無法順利交屋,同時房地產市場將在第四季進入嚴苛考驗,價格預估也會出現修正。徐佳馨指出,央行祭出對住宅市場史上最嚴格信用管制,不僅擴大第二戶全國貸款成數為5成,還降豪宅貸款成數3成,同時為避免建商囤屋,大降餘屋貸款為3成,比外界預料得更加嚴苛,同時藉由將自然人名下有房屋的再購者重新定義,在此規範下,換屋、多房、建商全都無一倖免。她直言,近期交屋的民眾恐將無法順利交屋,同時房地產市場將在第四季進入嚴苛考驗,價格預估也會出現修正。
不甩限貸房市928檔推案直逼兆元 北市登推案王、台南反攻增2倍
根據591新建案調查,今年928檔期六都及新竹地區推案量合計9776.5億元,直逼兆元的巨量不僅較去年大增3000億元、年成長逾4成,更再度寫下單一檔期史上新高。各縣市火力全開,其中光台北市一地就湧進2500多億元,占全台近4分之1;台南也擺脫去年悲情,個案與總銷年增高達2倍之多。數字科技(5287)旗下591新建案分析,受惠上半年房市買氣爆棚,建商還是「地照買、案照推、房照賣」,信心絲毫未受影響,像台北、桃園及台中等地受惠百億大案點火,紛紛刷新區域新高紀錄,新北、台南及高雄也都同步重返高檔,若再計入年初329的7800多億元,今年光兩大檔期就累積近1.8兆案量,隨著年底還有多檔指標案醞釀,全年「保底2兆」幾成定局,可說是相當瘋狂的一年。本次928雙北可說無比熱鬧,其中台北市更登頂推案王,關鍵在於北投、文山及南港等區突飛猛進所致。以量體最大的文山區,光「元利四季莊園」、「信義富境」、「將捷旅境.」就聯手包辦765億元、近3000戶量體,案量更是第二名大安區2倍多,再來南港、北投也各自有逾200億元左右案量公開,可說是這次北市推案生力軍。至於新北市這次總銷水位1819億元,直逼2022年締造的1900億元高峰;且進場個案數達60件,較去年增加逾2成,印證建商信心火熱。而當前新北由於成屋較少,基本上以預售為大宗,同時又有雙北龐大買盤支持,整體銷況仍是「四季如夏」,常見的大樓2、3房仍是供不應求,更催生出許多快銷案,絲毫未受市場風雨干擾。桃竹部分則呈現兩樣情,桃園市去年因延推案導致水位較低,如今在醞釀一年後迎來爆發,這次不僅總銷高達1400多億元,推案數89件也是全台最多,年增分別高達6成、8成,其中又以小檜溪、中路等地為主要戰場。唯一量縮的新竹地區,由於蛋黃區持續冷靜,這兩年由基期相較低的蛋白區如湖口、寶山等地撐起半邊天。台中這次新案連發,建商看好設廠、就業等題材積極搶灘,總銷一口氣飆到近1900億元史上最高,熱區如北屯、西屯等區,分別都有超過400、600億元案量釋放。不過在限貸風暴影響下,買方態度與建商出現落差,許多投資客及首購族姿態趨向保守,部分外圍地區更傳出來人及銷況雙雙疲軟的消息,是否會一路冷到年底,值得觀察。這幾年熱到不行的南二都,本次表現皆相當不俗,像台南市因去年基期較低,今年除了在永康區有百億指標案,南科周邊也有量體逾百戶的大樓案登場,帶動量能反攻至500億元以上。而高雄這次以中小型個案為主,推案熱區仍集中在北高雄左營、楠梓及橋頭一側。惟目前受制於房貸緊縮,兩地均面臨投資買盤熄火,首購及換屋等自住客追價力道鈍化等現象,新案去化明顯放緩,銷況從上半年一屋難求轉為個案表現。591新建案總編輯李忠哲提醒,新青安嚴審和限貸令來勢洶洶,且近期台股上沖下洗都持續衝擊市場信心,與上半年相比,部分案場來人和銷況確實有走下坡的跡象。接下來還有央行Q3理監事會議、美國大選等重要議題披掛上陣,市場可說暗流洶湧,民眾最好保持晴天備傘如降低槓桿、提高預備金等準備,才能應付突如其來的變化。