敦北商圈
」台塑大遷徙2/流失5000人店家業績掉5成 商圈爆出走潮、租金下滑
台塑企業總部搬家,帶著5000名員工離開敦化北路、民生東路,人去樓空後對老商圈影響有多大?CTWANT記者實地走訪,直擊台塑大遷徙最後一哩路,周邊商家已有便當店歇業,店家嘆「營業額掉了5成,生意歹做!」房仲業調查,台塑搬遷後,店家爆發出走潮,招租店家從1、2件暴增變10件,有趣的是,周邊房市開價已提前上演台塑總部都更千億開發商機的慶祝行情。「這是最後一批了!」17日早上9點,進入台塑大樓的上班人潮寥寥無幾,最熱鬧的是後門,2、3輛搬家公司小貨車待命著,工人將疊滿紙箱的板車推到門口準備上貨,一旁台塑集團員工忙著清點。後門旁小角落,有工人忙著為草皮植灌溉。記者好奇,大樓即將都更為何還多此一舉?工人們透露,他們的養護工作要做到11、12月,和外界預估最快明年上半年拆除舊大樓的時間所差不遠。這起全台最大自辦都更案,即將啟動!台塑敦北總部都更新後大樓外觀3D模擬圖,從民生國小角度可見3棟大樓,包括2棟商辦及1棟住宅,業者預估開發價值上看千億元。(圖/台塑企業提供)依據台塑都更案規畫,重建後將興建2棟地上22樓、地下5樓A級商辦大樓,以及1棟地上22樓、地下3樓,總戶數約100戶的高級住宅大樓,總樓地板面積5.8萬坪,預估最快2028年完工,房仲業者估算,台塑敦北總部大樓都更後整體開發價值上看千億元。為瞭解消失5000就業人口對商圈的影響,記者探訪周邊店家發現,敦北商圈還有長庚醫院及新落成的開發金總部,但靠台塑上班族為主要消費力的民生東路四段店家,成了台塑搬新家的「受害者」。民生東路上一家便當店的范老闆說,「大概9月就感覺人潮、消費變少,業績約掉了2、3成。」「附近上班人口台塑占很大比例,一下子移走,當然有影響,很多家店都不做了。」對街的連鎖麵店邱老闆搖頭大嘆,「人潮少很多,營業額掉了5成。」在巷弄裡賣四神湯、油飯等小吃的黃老闆也說,「以前一個中午可賣1萬,現在大概5、6000元,砍對半,生意歹做!」黃老闆指著對面鐵捲門緊閉的店家說,原本那裡有2家便當店,在今年6月和9月才不做了,其中一家便當店還是一個媽媽帶著3個女兒經營了26年的老店。在民生東路四段55巷賣四神湯、油飯的黃老闆表示,台塑搬走後人潮、業績少了一半,生意越來越難做,還好他房子是自己的,周邊承租店面的業者很多都已收起。(圖/林榮芳攝)黃老闆算了算,「扣掉月租金7萬、月薪3萬計4人薪水12萬、食材成本抓3成,剛好打平,只賺一般上班族的薪水,再加上媽媽也老了,所以乾脆休息。」他是在地長大,房子是自己的,沒有租金壓力,所以還能生存。有人出場,也有人進場,停業的便當老店原址正在裝潢中,鬍鬚張旗下健康餐盒品牌「金簡康」即將進駐。儘管敦化北路上有長庚醫院、宏國等辦公大樓及住宅區,但受訪的店家一致認為,台塑5000名上班族的量體突然消失,對商圈的影響還是很大。被問到未來拆除重建起碼需要5年時間,要如何因應?仍開業的店家們一時半刻也無對策,除了挺起胸膛面對,再就是想辦法攻外帶生意。元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示,台塑搬遷前,敦化北路市場店面網路待租有限,僅1、2件,租金每坪約3900元;今年9月開始搬遷後,待租量暴增,目前約10間店面招租中,每坪租金開價跌至2626元。元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示,台塑搬遷後,敦化北路市場店面網路待租量明顯增加,每坪租金開價也下跌。(圖/陳傑鳴提供、林榮芳攝)相較店家生意慘淡,商圈爆發店家出走潮,周邊住宅房市卻熱鬧上演著都更慶祝行情,完全是兩樣情。台灣房屋敦北民生加盟店店長陳恆偉表示,期待房價上漲的預期心理,讓房屋釋出銷售已開出高價,像是軍宅「敦化新城」,目前成交單價9字頭,已有屋主開價突破百萬元;「松山新城」成交單價80萬元起跳,也有屋主開價衝上9字頭的情況。但陳恆偉仍持保守態度,認為現階段房價起伏程度有限,等都更完工後,才會有明顯的房價攻勢。記者繞了一圈,10點多再度回到台塑舊大樓後門,搬運物品從紙箱變成了辦公椅,搬家公司人員依然賣力上貨、運走。目睹這場台灣史上最大規模企業總部搬家,在地店家只能含淚向台塑員工喊話,「期待重建後再相逢!」
「Hyatt Centric凱悅尚萃」磁吸國際時尚族群目光
國際重量級酒店相繼來台插旗,有別於以往的承租方式,現下還有最流行的飯店宅的複合式開發案!以南京東路上的酒店公寓案「鐫萃」為例,成功引進凱悅集團旗下潮牌「HyattCentric凱悅尚萃」進駐,除了有拉抬身價的作用外,國際酒店也能營造出別具風格的生活品味,因此成為近年高資產族群青睞的購屋選擇。以南京東路為主,西向敦北商圈、東往光復北路一帶,是台北市主要的金融產業重鎮,而在在南京光復的黃金地段上,由大陸建設與台北馥敦飯店合作開發,在金融觀光雙軸核心的基地上,推出國際酒店公寓案「鐫萃」。說起「HyattCentric凱悅尚萃」,2015年由凱悅集團以年輕、前衛當代、潮流新品牌的概念誕生,包括紐約時代廣場、米蘭、墨爾本、東京銀座、香港維多利亞港等地皆有設立,主要設點策略在於「市中心」富有人文、藝術與城市創新的特色聚落,並結合在地特色,打造別具風味的潮流酒店品牌。因此,凱悅集團拍板確定將以「HyattCentric凱悅尚萃」品牌進駐時,吸引不少追求時尚高生活品質的購屋族群關注,未來該飯店不僅是亞洲第六家,更是全台第一家的指標意義,這讓追求生活品味、藝術美學的旅人為之風靡,甚至直呼:「無法買下信義計劃凱悅飯店,但可以收藏凱悅尚萃飯店宅」。成為國際時尚潮流先驅。「鐫萃」 由一手打造出米蘭、倫敦、峇里島等六家寶格麗飯店御用的義大利建築設計團隊ACPV執掌全案設計。確實「HyattCentric凱悅尚萃」以時尚設計聞名全球,但願意買單的購屋人並非只是看好品牌效益,這次「鐫萃」還推出國際酒店公寓的頂規創舉,成功磁吸時尚高端人士目光。除了有酒店品牌的加持,大陸建設延續邀請國際級建築師操刀的慣例,這次推出高訂款國際酒店公寓「鐫萃」,從建築外觀、景觀、公設,到室內精裝修,都將由一手打造出米蘭、倫敦、峇里島等六家寶格麗飯店御用的義大利建築設計團隊ACPV執掌全案設計,重現義式時尚的生活品味與美學。「鐫萃」規劃出五星級酒店與住宅的複合式開發案,勾勒出台北市獨特的生活質感風貌,該案目前規劃地上23樓、地下6樓,推出24、41及65坪的房型,全室精裝修配備,加上每戶2位享有20年飯店會員資格,無疑為全台屈指可數的高規飯店宅。SOGO百貨與台北洲際飯店都將進駐大巨蛋,未來信義計畫區與大巨蛋,到複合凱悅尚萃酒店開發的「鐫萃」案所在的南京敦化商圈,將無縫接軌,成為台北最具國際感的地段。
庾澄慶砸2.76億元入主敦北「這」豪宅 與台塑王家、黃崇仁當鄰居
台北市地政雲揭露,今年8月位於敦化北路豪宅「華固名鑄」有一戶9樓交易,196.86坪以2.76億元成交,謄本顯示為住在忠孝東路四段的庾姓自然人,市場人士傳出,新買家就是藝人庾澄慶(哈林),為了敦化國小、敦化國中的明星學區,砸重金卡位。位於小巨蛋對面的「華固名鑄」,另一面為敦化國小,永久棟距具隱私性,加上一旁敦化北路林蔭樹海,深受富豪喜愛。(圖/翻攝自華固建設官網)庾澄慶與前主播張嘉欣婚後以每月70萬月租金承租於信義豪宅「台北花園」,去年8月就傳出曾至「華固名鑄」賞屋,如今,最新實價登錄揭露,9樓戶最新買家姓庾,且戶籍登記在忠孝東路四段的「哈林音樂工作室」,更加證實買方就是庾澄慶本人。市場推斷,因「華固名鑄」屬知名雙敦學區,哈林這次大手筆置產,被推估要為一對兒女「哈密瓜」及「哈寶」,提早卡位明星學區。台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐分析,敦北商圈的新豪宅「華固名鑄」位於國家門面的松山區敦化北路林蔭大道上,近小巨蛋、微風南京,商業機能強,且有捷運小巨蛋站、松山機場,交通方便,屬敦化國小學區,吸引不少有換屋需求的富豪和富二代家族,尤其本來就住在敦北一帶的家族,因生活圈熟悉,更會優先考慮入住。「華固名鑄」在2017年推出時就話題不斷,不僅每坪開價260萬,創下區域推案價格新高,除華固董座鍾榮昌入主坐鎮自家豪宅,也吸引不少家族型的買家進場,包括台塑家族曾砸20億一次掃下8戶,力晶集團創辦人黃崇仁家族也一次買下2戶。張旭嵐表示,「華固名鑄」揭露最高單價為23樓的225.9萬元,因此名列200萬豪宅一員,2020年至今共交易8筆,去年中樓層在170~190萬元之間,今年初10樓交易196.5萬元,最新交易的9樓196.8萬元,都在近期的市場行情上。
總部大風吹4/辜家二少辜仲瑩求完美 中壽、開發金Q3進駐「新樓王」
企業總部舊換新大搬風,北市上班族也跟著大風吹,其中又以敦化北路各大集團動態最具指標性。今年不僅台塑大樓總部搬遷,率領5000名員工進行大遷徙;鄰近松山機場的玉山金控總部即將完工,全球人壽則是剛標下土地正在規劃中,兩案預計將帶入5000至6000個辦公人口進駐。沿著敦化北路往南,「台北學苑」舊址更已興建完工18樓高的中國人壽新總部大樓,未來也將是中華開發金控總部(中華開發金控為中國人壽持股過半的大股東)。2013年,中國人壽以近142億元,標下這塊基地廣達4052坪的70年地上權,原訂去年第四季進行喬遷。中華開發金控大股東、辜家二少辜仲瑩的「完美性格」,對新總部的裝潢給了不少建議,原定去年第四季辦公室喬遷,預計今年第三季才進行。(圖/馬景平攝、報系資料庫)「因為中華開發金控大股東、辜家二少辜仲瑩 『凡事盡求完美』,對總部的裝潢與游泳池等規劃給了不少建議;據說靠近敦化北路的一層樓將作為餐廳使用。預計今年第三季,中國人壽與中華開發金控的5000名員工就會進駐!」一名知情人士表示。一位中華開發金控員工則說:「很期待搬入新大樓,一來接近敦北商圈,二來新總部是整棟透明的綠建築。」中華開發金控以每坪月租3300元到4000多元向中國人壽承租,創下松山區A辦租金新高,成了此區「新樓王」。 2016年間,富邦集團掌門人蔡明忠(左)將富邦金控董座交棒胞弟蔡明興(右)後,集團總部大樓翻新及擴建速度明顯加快。此外,同樣位於敦化北路、去年7月才被富邦人壽以268億買下的王朝大酒店,也傳出都更計畫,而一旁同屬富邦人壽的環亞百貨舊大樓(現為「微風南京」購物中心),如今老房客、台灣第一家IKEA於3月14日宣布將於4月底熄燈後,也預告都更腳步不遠了。這兩大建築為同一建照,全在富邦金董事長蔡明興操盤下進行。此外,富邦產險位在仁愛路的起家厝大樓,去年底獲准以危老案興建為豪辦大樓;由富邦人壽在信義區興建「富邦信義A25總部」,為54層高的商辦摩天大樓,明年即將落成。穿過南京東路繼續往南,位在敦化北路最南端的華塑大樓與國際大樓,也已分別改建成住商混和大樓「華固敦品」及純住豪宅「華固名鑄」;蘇黎世產險大樓則在去年底獲核准危老重建,改建在即。「敦北沿線大型開發案,幾乎都與台塑集團同步在2026年以前完成,因此,台塑集團都更案代表著敦北金融街廓的翻身,是敦北邁向A辦聚落的最後一哩路。」瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出。(續)