文林苑
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央行不講武德2／都更如牛步原因曝光 業者怨「大都更時代」淪口號
台北市每10間房子就有7間是屋齡超過30年的老屋，地方首長年年高喊「加速都更」，不過多位都更建商向CTWANT記者表示，一個都更案平均得走上十年，根本仍停留在牛步化，尤其「地方政府行政流程的官僚與傲慢，補件內容不一次告知，文書往返曠日廢時」「非得等同意戶都搬出再花1、2年時間協調釘子戶。」台北市都更學會理事彭彥祥則點出，都更處長期人力不足，建議盡速擴大編制，提高審查效率。「台北市貴為首善之都，應該扮演全國都更推動的領頭羊，但遺憾的是，受限於過去諸多都更訴訟案例的包袱，無法大破大立提升都更效率，官僚體系下的包袱與心態，即便每屆市長信誓旦旦宣示都更政策，但民間感受到的行政作業牛步化都在扯後腿。」一名北市都更建商總座如積怨已久向CTWANT記者控訴。2012年北市曾經歷文林苑都更案市府和釘子戶對峙的爭議，讓市府更小心謹慎面對不同意戶強拆時的程序。（圖／報系資料庫）他舉例，一個都更案整合達8成後，將舉辦事業計畫公聽會、擬具都市更新事業計畫申請報核約1個月，完成報核還要經過公告和公開展覽30天，再進入審議會審議，「但北市都更案，都市更新事業計畫送件後等承辦人員審查都超過2、3個月，開公聽會也要2、3個月，鮮少有案件半年可以完成公開展覽，速度相當緩慢，尤其事業計畫小到寫錯1個字就退補件，需要補件的地方也不一次點出，讓業者一直來來往往做文書作業」，該業者懷疑承辦人員只要來不及處理，就用技術性退件來拉長時間。台北市都更學會理事彭彥祥就點出都更處問題出在長期人力不足，案件多到承辦人員審不完，壓力大，也容易捲入建商與地主的合建官司中，而這些人因為了解審查標準，經常被民間單位挖角，導致流動率高的惡性循環，都更處擴大編制、有效招募和減少離職率，對提升民間都更效率有很大幫助。另一業者反映攏長的作業流程還包括「釘子戶的協調與強拆」，他說，依目前流程，等拆照、建照下來，所有同意戶都搬走，政府才願意介入協調釘子戶，然後再花上1、2年時間跟釘子戶溝通協調，才會走上強拆，而這段時間，所有同意戶都在外租房乾等，拖到最後搬出去的同意戶也受不了，向建商表示「多分給他們都不計較，只希望趕快動工」，這不是讓釘子戶更有恃無恐？對此，北市都更處官員回應，實施者須依北市代拆辦法完成2次私調並領得拆建照後得向該處提出代拆申請，都更處會再啟動2次公調，以進行後續代拆作業。在申請代拆前，溝通協調之責任與義務在於實施者，政府公權力的介入是最後不得不的手段，動用上需要相當謹慎細膩真誠磋商兼顧程序正義，在實施者與不同意戶窮盡可能仍難以達成共識下，公部門始依法執行公權力。不少都更業者皆抱怨都更事業計畫送件審查反覆遭退補件，都更專家彭彥祥就點出問題可能出在審查人員人力不足，若能有效率審查，對市長喊出的加速都更將有很大幫助。（圖／方萬民攝）台北市不動產開發公會理事長陳勝宏認為，目前的都更程序確實麻煩、時間很長，都更案從整合到完工平均10年跑不掉，真的很久，手續繁雜浪費人力成本、冗長時間墊高資金成本，房價降不下來，整合與行政作業流程也是原因之一。對於都更不合理規範，業者也反映，北市儘管地政局認定是合法建築，建管處則認為一定要有使用執照才能申請合法建築物8%的容積獎勵，但大同、萬華區許多老房子因早年法規未完善，很多沒領有使照，應予以放寬認定。都更諮商師與危老推動師雙證照的北市西新里里長胡家瑒則反映，北市7599公辦都更專案，必須為公劃更新區域內才符合申請條件，但90%以上地區都不在劃定內，都更處只會要住戶自己去申請劃定，沒有任何協助與配套；且各階段整合等待時間約只有2個月，超過時間就宣告失敗，2年內不得再申請，時間實在太短，完全跟現實面脫節，應視同意比例適度給與緩衝。彭彥祥則建議，前期整合效力的提升才是加速都更的關鍵，之前市府大力培訓都更危老推動師，卻因長期沒有很好的被善用，人才流失，建議市府在舉辦社區說明會的法宣團隊和北市住都中心整合團隊，可以多招標不同團隊同步推展，提升都更推廣和整合量能，大都更時代才會到來。
銀行拚都更3／合作金庫大小案通吃 文林苑、大陳義胞高難度案告捷
「金融挺都更」大旗下，合作金庫在各大公股行庫中屢屢拔頭籌，到今年9月底，完成的都更、危老案件共有124件，融資貸款金額逾771.39億元。「我們不僅與關係企業的合眾建經，提供一站式整體規畫服務，還成立跨部門推展小組，協助居民愈加了解。」合作金庫都更危老推展小組說出「奇招」。合作金庫與第一銀行採取類似模式，整合集團中的信託、合眾建經及融資（包含興建房屋、與地主合建保證金、與重建有關所需週轉金及原有房地既有債務代償等貸款）三大業務，搶進危老都更市場，目前以台北、新北、桃園、台中、台南及高雄六都成效較佳，核准案件雙北超過8成。合作金庫統計，自2017年1月31日至今年9月30日，辦理都更融資累計核准52案，金額547.96億元，尚欠156.31億元未償還；2019年1月成立跨部門「都更及危險老舊建築物重建業務推展小組」，截至9月30日止，危老案累計核准75案，核准金額223.43億元，尚欠45億元未償還。成功案例中最知名的是「文林苑」。位在台北市士林區文林路一帶的文林苑，屋齡多為30、40年的老舊公寓，規劃興建地上15層、地下3層共96戶的集合住宅大樓。新北市永和大陳社區都更案如今成為合作金庫承作的範例之一，圖為新北市政府舉辦都更招商說明會實況。（圖／報系資料照）「初期因計畫道路未開闢、既有巷道狹窄，土地所有權人數眾多產權複雜，都市更新後，開闢計畫道路並廢除既有巷道改善交通動線，將道路退縮並提供優質開放生活空間，大樓內部增加了閱覽室、交誼廳等公共空間」，「歷經9年時間，透過合作金庫尋找樂揚建設與住戶以權利變換方式，順利完成，在2016年9月完工交屋。」合作金庫都更危老推展小組分析說。另一個成功案例係位於全台灣居住密度最高的新北市永和區「大陳義胞」第2單元公辦都更聯貸案。該社區源於1955年由政府租地給大陳義胞蓋屋，歷經數十年之土地讓售、分租、加蓋等，土地和房屋的公私產權相當複雜，經政府主動協助並由合作金庫積極協調且逐戶說明下，歷經一年多順利整合近1公頃土地與200多戶居民，已於2020年底交屋入住。而在合作金庫承辦案件中，一樓當店鋪使用，一樓或二樓以上純住宅的大樓、國宅等社區都更危老整建案，「有看到建商願意讓利給店鋪時，更大大的提高了成功機率，但坦白來說，此類案件不多，還有一個關鍵就是民眾對於銀行給予的信任與實在，是讓許多住戶願意尋找合庫等公股行庫的原因之一。」合作金庫都更危老推展小組分析說。
北市都更案熬20年整合 苦盡甘來每坪上看300萬
台北市忠孝東路五段知名都更案「森業永春」（永春案），從整合到興建完工歷經20年，今年1月順利拿到使用執照，目前已揭露超過50筆的實價行情，每坪成交單價多落在109~138萬之間；另一知名都更案「Diamond Towers鑽石塔」（正義國宅案），928檔期推出，開價高達250~300萬元，相當驚人！信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，國內都更三大案文林苑、正義國宅、永春案都遇過整合上的複雜問題，加上早年都更制度上有些窒礙難行的部分，導致都更流程一拖再拖，甚至有些年邁屋主等不到新房子落成，不過這20年也讓參與者相當有感，恰巧搭上這波房地產上漲歷程，房屋單價從2位數飆漲到3位數，房產價值上漲幅度驚人。永春都更案熬20年落成，以案名「森業永春」銷售，實價登露成交行情每坪109~138萬之間。（圖／信義房屋提供）實價資料顯示，「森業永春」累計至今已有50多筆實價紀錄，交易時間從2019年1月到今年8月，以有拆算車位單價的戶別來看，成交單價在每坪109~138萬之間，最高價是21樓每坪單價138萬元，成交總價為5,375萬元，低樓層的3樓實價單價每坪109萬元，全案實價揭露金額已經達到22.5億元。除了永春案與文林苑已經完工銷售外，另外一個指標大案正義國宅，在歷時25年整合後也以「Diamond Towers鑽石塔」對外銷售，由於位處東區精華地段，每坪開價高達250~300萬元，該案結合了百貨商場與豪宅設計規劃，外觀造型也相當搶眼，是近年東區的指標建築。有鑑於都更案過去遇到的許多問題，政府也積極修法讓都更可以更順暢，同時也另外提供危老的改建方案，危老政策才推動沒有幾年時間，台北市就已經核准超過500件，參與危老改建土地面積逾10萬坪，都更和危老已成為北市老屋更新的雙引擎。
【董哥真心話】董智森：民進黨還要臉嗎？
有人裝神，就會有人弄鬼。掌握多數媒體及網路的民進黨，造出陳時中這尊神後，陳時中之子陳彥安立馬蹭熱度，火速從荷蘭返台製作罷韓T恤，果然一砲而紅。村上春樹有本書叫《神的孩子都在跳舞》，五月天也有相同名稱的專輯。陳時中不讓滯留武漢的一千三百二十九名台灣人回台，還把他們的護照號碼、出生年月日等個資，交給移民署和航空公司。此舉等於製造「黑名單」，一百五十二名孩子因此不能回台上學，他們不是神的孩子。民國七十五年十一月三十日，被政府列入黑名單的許信良，預謀由日本東京成田機場闖關回台不成，引發知名的「機場事件」；民國七十八年十一月二十二日，偷渡返台的郭倍宏現身新北市中和體育館，為盧修一和周慧瑛的選舉晚會造勢，現場群眾都配合地戴上面具，干擾警總抓人，至今仍是膾炙人口的政壇傳奇。曾幾何時，國家解嚴也民選總統了，民進黨還大搞黑名單，令人吃驚的是，過去聲援對抗「黑名單」的人，現在竟無人講話，到底是害怕還是拿了好處？行政院三月廢除《台中市管制生煤自治條例》，更是把無恥發揮得超凡入聖。這是二○一六年林佳龍市長任內訂定，用來對抗執政的馬英九政府，當時多數國民黨議員表示支持，可說奮戰空汙不分藍綠，至今已施行四年。但盧秀燕當選後，依法處分台中火力發電廠（中火），行政院竟翻臉不認，即使被譏為「龍行燕不行」也唾面自乾。當時林佳龍說：「空汙是中台灣人共同的痛，也是全國共同的敵人，台中市政府不會迴避，中火排放的PM2.5，占台中汙染總量的十四‧五％，硫氣化物占六十三‧六％，氮氣化物更占三十二‧二％。」這段話今天看來，格外諷刺。另外，《國土計畫法》修正案讓中央以重大建設為名，可逕行同意開發，被綠委林淑芬怒批替財團開後門、炒地皮，恰好挺蔡的媒體，都是炒地皮大戶。當年的大埔案和文林苑案，民進黨火力全開阻撓，社運團體更號召青年怒吼，形成綿長的社運，一舉推翻馬政府。民進黨執政後變本加厲，可那批走狗不見了，他們或許正在啃食蔡政府丟下的狗骨頭。在野時不是要馬英九更改《集會遊行法》、特赦陳水扁？公投不是應包括國土及國旗國歌的變更？執政後的民進黨，到底要不要臉？