新光一號
」 新光一號 REITs 國泰 新光
這二檔REITs近五年平均收益率4％！ 正評估富邦民生大樓改建效益
國內首檔REITs富邦一號（土銀富邦R1，01001T）與富邦二號（土銀富邦R2，01004T），近五年年化收益率在3.6％～4.8％間，受益人總人數皆超過1000人，其中富邦二號的富邦民生大樓符合都更危老改建標準，據了解，現已就未來改建之型態及成本效益初步評估中，以投資人利益最大化為原則。不過，國內REITs交易量低，進一步了解各檔REITs資產規模普遍太小，以台灣最大REITs「國泰一號」（土銀國泰R1，01002T）為例，統計至今年6月底的市值約249億元，相較於日本最大REITs「Nippon Building」同日市值JPY9,848億（約NT$2,068億元）、新加坡最大REITs「CapitaLand Integrated Commercial Trust」市值SGD127億（約NT$2,921億元），台灣REITs之規模著實相去甚遠。也因此國內REITs之資產規模太小、市場籌碼又極度安定，造成台灣REITs交易量偏低、市場流動性不佳。兩檔基金管理單位富邦建經進一步分析，相較新加坡REITs的監理行政流程較為簡化，以及星國以國家主權基金當領頭羊，帶領其企業法人募資到全世界各國投資優質不動產、發行REITs在星國上市，以星國政府立場與各被投資國洽談租稅優惠協議，並營造各國REITs到新加坡掛牌之友善環境……，這些對台灣的REITs市場，確實是值得參考及學習的地方。至於在投資「REITs」的優點與注意事項部分，富邦建經提供三點參考，第一點為REITs之主要收益來源仍係不動產之租金收入，故REITs之整體收益率穩健，不易有虧損的狀況，但也不易有爆發性的獲利期待。第二點為政府政策為鼓勵投資人投資REITs，特別給予自然人受益人在獲配收益時10%分離課稅之優惠，不需併計入個人綜所稅合併課稅，對於綜所稅累進稅率較高的投資人可產生節稅效果，適用累進稅率愈高者，其節稅效果愈佳；第三點為投資REITs需注意不動產的景氣及市況，以及集中市場中REITs之交易價、量，以避免買不到、賣不掉的情況。富邦一號、富邦二號這二檔REITs前十大受益人主要為保險業、銀行業等金融法人，以及其他部分上市櫃製造業法人。富邦一號近五年年化收益率為3.977%、3.675%、3.893%、4.805%、4.000%；富邦二號近五年年化收益率為3.661%、3.801%、3.999%、3.985%、3.915%。富邦一號（募集58.3億）發起人為富邦建設（富邦中山大樓、天母富邦大樓）及明東實業、道盈實業（富邦人壽大樓）；新增投資不動產為融資22.6億、增購潤泰中崙大樓商場部分（力勝開發）；已處分不動產為天母富邦大樓；新增投資國內REITs為國泰二號、新光一號後，也已處分國內REITs新光一號。富邦二號（募集73.02億）發起人為忠興開發（富邦民生大樓），台北富邦銀行、富邦產物、富邦人壽（富邦內湖大樓）及力勝開發（潤泰中崙大樓商用辦公部分）；新增投資國內REITs為國泰二號、新光一號；已處分國內REITs為新光一號；並於2018年8月起新增投資新加坡REITs，為國內REITs業界海外投資首例。富邦一號的富邦中山大樓、天母富邦大樓、富邦人壽大樓共三棟大樓目前出租率100%，主要承租人為富邦集團、潤泰集團、上允創作料理、瓦錫蘭、任天堂、凱基證券、協和麒麟、台素、享鮮餐廳、萬泰國際物流等知名企業。富邦二號的富邦民生大樓、富邦內湖大樓及潤泰中崙大樓商用辦公部分，出租率約95%，主要承租人為富邦集團、潤泰集團、復華投信、永豐金控、萬達物流、美商華納兄弟、Levis、日本航空、李察米爾等知名企業。富邦建經表示，為維持二基金收益率之穩定，在尚未增購新標的、擴大基金資產池規模之前，富邦二檔REITs基金暫無處分標的之規劃；同時，增購新標的一直是基金的目標，只要有合適的物件，除國內不動產外，亦不排除投資國外的不動產。同時基金近年也積極評估參與都更危老案件的可行性。《不動產證券化條例》於2023年立法通過時，適逢2000年網路科技泡沫後的景氣低迷，富邦集團為響應政府政策並提供投資人多元、穩健之投資工具，於2005年率先業界成立國內第一檔REITs「富邦一號」，其募集階段亦獲得投資人熱烈迴響，超額認購金額達基金募集額度5倍之多，故於富邦一號掛牌後，積極規劃富邦二號之募集，並於2006年募集成功正式掛牌。
中華大樓新房客Solaria西鐵飯店8月開幕 挹注「國泰一號」REITs獲租金收益
日本西鐵飯店集團旗下品牌Solaria索拉利亞西鐵飯店進駐台北市西門町商圈的中華大樓，預定8月開幕，該樓為國泰一號（土銀國泰R1，01002T）REITs基金所持有的不動產，基金管理部分析該樓未來租金收益開始產生後，將可進一步提升國泰一號每單位可分配收益。第四檔清算的「新光一號」REITs在今年6月，已全部清算持有的六棟不動產與部分大樓樓層，總標售額306.9億元，相較初始購進113億元來看，房價翻三倍，由於二年前「國泰一號」持有的台北西門大樓，也曾在受益人會議中討論過處分的議題，因此在中華大樓啟用之後，是否會重啟此案，受到市場關注。國泰一號、國泰二號（兆豐國泰R2，01007T）兩檔不動產投資信託基金，是由國泰人壽擔任發起人的不動產投資信託，各由所募集到的139.3億元、72億元，分別向國泰人壽購買三棟大樓，前者為台北喜來登大飯店、台北西門大樓、台北中華大樓；後者為民生商業大樓、世界大樓與安和商業大樓。台北西門大樓位於台北市武昌街二段，全幢出租誠品生活公司。（圖／李蕙璇攝）根據CTWANT洽詢兩檔REITs的管理機構國泰建經，基金管理部表示，目前兩檔基金持有之不動產皆無增減，惟中華大樓於2014年受益人會議後，通過決議進行都更，2015年申請掛建照，2019年正式通過事業計畫核定，現已完成各項工程驗收及點交作業，並取得「黃金級」綠建築標章。 完工後的中華大樓6樓~28樓為日本西鐵飯店集團旗下品牌Solaria索拉利亞西鐵飯店進駐，預定於8月1日開幕；1樓至4樓為商場，目前已有知名餐飲品牌評 估進駐。「國泰一號」2021年12月曾由持有受益權數3％以上的受益人召集受益人會議，討論是否對台北西門大樓進行處分，會中討論到當時中華大樓都更新建工程進行中並無收益，處分台北西門大樓後，基金收益來源將僅剩台北喜來登飯店，認為處分西門大樓並不符合收益分散原則。加上以國內商用不動產價格持續走高的環境下，處分台北西門大樓後將不易另行購入更佳投資標的以取代台北西門大樓所提供的穩定收益，因此認為處分台北西門大樓無法為投資人獲取最大利益，最終受益人會議以出席受益權數的 89.24％決議反對出售。CTWANT進一步了解「國泰一號」出租率，2023年第一季平均出租率96％，台北喜來登飯店全幢出租寒舍餐旅公司，台北西門大樓全幢出租誠品生活公司，台北中華大樓出租西鐵飯店集團、嘟嘟房；租約均為長期租約，並有調升租金機制，以提高租金收益之外，台北喜來登飯店與台北西門大樓，每年視大樓狀況進行修繕更新，以延長資產收益性。「國泰二號」的出租率部分，2023年第一季平均出租率100％，民生商業大樓、世界大樓與安和商業大樓每年皆有進行大樓修繕，除提供租戶更好的使用環境，更能保持或提升資產價值，以利大樓租金維持或提升。以近三年每受益單位可分配收益的表現來看，國泰一號及國泰二號每單位可分配收益皆呈現上漲趨勢，「國泰一號」每受益單位可分配收益自2020年的0.338元提升至2022年的0.398元，提升幅度4.9％；「國泰二號」每受益單位可分配收益自2020年的0.451元提升至2022年的0.473元，提升幅度17.8％。另國泰一號及國泰二號成立十餘年來所持有資產均有明顯增值，國泰一號成立初期資產估值約138億元，2022年估值約304億元，增幅120％；國泰二號成立初期資產估值約71億元，2022年估值約168億元，增幅137％。由於「REITs」屬固定收益型商品，具有稅務優化功能，參與投資可以較低門檻參與不動產投資，獲取穩定收益分配，國內七檔REITs總市值約逾千億元，配息收益率約2.5％～4％；但也因投資人多以長線投資為主，為法人機構偏愛標的之一，因此相較國外「REITs」的成交量，較不活絡。未來在新制基金制REITs修法通過後，相關法令的更加放寬，是否會進一步促進業者發行更多檔的新基金之意願，才能有利於對REITs有興趣之投資人，有更多元的投資選擇。國泰建經基金管理部表示，配合政府法令，藉由對「國泰一號」資產進行建築物耐震力提升及其他修繕更新，促使國泰一號資產可收益年限得以延長，進而確保投資人穩定收益之來源。兩檔REITs基金每年皆會對潛在不動產投資標的進行評估，對於標的種類、收益穩定性、增值潛力等進行評估，若有具備投資潛力之標的將擇機購入。
台灣REITs買不買？1／清算新光一號讓首富都搶買 六棟大樓翻三倍受益人期待高報酬
近一個月來「新光一號REITs」（兆豐新光R1，01003T）100％標脫旗下全部六棟大樓，總標售額306.9億元，相較初始購進113億元來看，房價翻三倍，最終受益人可獲得多少資本利得還未出爐，總令人期待，是否能激勵國內REITs長期冷清的市況，仍須觀察。國內首檔掛牌上市REITs為2005年「富邦一號」，迄今共發行10檔，其中三檔於2012年、2014年先後清算、下市，「新光一號」為第四檔清算的REITs。從前三檔的買家來看，有新光人壽、三商美邦人壽、台銀人壽與基泰建設子公司維勝國際開發，以壽險業為主。對比「新光一號REITs」清算六棟標的買家身分來看，日月光張家、台灣首富長春集團林家、能率集團董家等，皆豪砸逾百億到數十億元搶買置產，就連出自晶華酒店REITs的「樂富一號」、三立合作夥伴立志開發、財團法人信用卡聯合處理中心等都成功競標，獨不見壽險公司身影。能率集團董俊毅（右）以能率資本砸下29.81億元得標「新光國際商業大樓」，中為董俊仁。（圖／報系資料照）CTWANT調查，十年風水輪流轉，國內商辦大樓市場買家霸主，不再是壽險業，先不論這些買家是自用、還是當房東收租投資，能夠擠走保險公司，主要六棟標的中就有五棟的租金投報率2.2％或2.5％上下，低於金管會對壽險業投資不動產的2.845％最低年化報酬率規定。負責本案公開標售的世邦魏理仕資本市場部董事林敬超說，「只有台南新光三越百貨大樓的租金投報率5％超過規定，領標者中逾半數為壽險公司。」不過，最終由「樂富一號REITs」的管理機構晶華公寓大廈管理維護，以約43.75億元得標，溢價率0.0％，也就是說出價與底標相同；特別的是，晶華公寓大廈管理維護同時還是「新光一號REITs」的管理機構。新光一號REITs處分旗下六棟大樓中的「新光國際商業大樓」。（圖／第一太平戴維斯提供）「新光一號REITs」六棟標的包括台新金控起家厝「新光中山大樓」、台証金融大樓、新光國際商業大樓的部分樓層，以及台南新光三越百貨大樓、新光信義華廈商場、新光天母傑仕堡大樓，分別委託第一太平戴維斯、世邦魏理仕兩大商仲業辦理公開標售案。其中，標脫溢價率最高14.9％的為「新光信義華廈商場」，位於北市東門捷運站附近，由立志開發以20億元購入，可直接現成當寶雅、何嘉仁美語的房東，而立志開發負責人朱家麒不僅為志榮建設法人代表，還出任博德開發負責人，博德開發最大股東蘇麗投資負責人即現任三立董事長張榮華。底價最高逾114.5億元的「新光天母傑仕堡」，則是由鼎固控股100％的鼎固置業以116.81億元得標，該棟現有房客包括五星級的壐悅產後護理之家、全真瑜珈（True Yoga）及家樂福便利購忠誠店。台灣首富、長春集團總裁林書鴻（左）的長子林顯東（右），以金地遠實業出標72億580萬元成功取得「新光中山大樓」，該棟為台新金起家厝。（圖／CTWANT合成）鼎固置業為上市公司日月光集團地產開發商鼎固- KY（2923）的子公司，總經理張能耀為日月光第三代，從父親張洪本接手鼎固後，疫情期間即將經營中國房市轉到台灣。2021年5月，鼎固與日月光集團關係企業宏璟建設以33.17億聯手購入台中14期市地重劃區5千坪土地，接著又以約14.17億元取得台中西屯區市政路約567坪土地；今年則再與宏璟攜手砸逾百億拿走天母精華地段房產，創下今年房地產界最大宗交易案。鼎固總經理張能耀表示，由於該棟地段佳、使用率高，加上看好台灣經濟發展，經審慎評估後決議投標，後續仍將以維持租賃為主。「新光中山大樓」位於台北市中山北路，此次標售其中部分辦公樓層，由金地遠實業以72億580萬元得標，溢價率4.67％；金地遠實業負責人為林顯東，為長春集團總裁林書鴻長子。
台灣REITs買不買？2／樂富一號股民想提高基金收益 搶當台南新光三越百貨房東
「期待證期局修法案通過後，投信公司可以發行REITs，能改一改目前處於『多做多錯，少做少錯，不做不錯』的不是很積極狀態。」負責推動「新光一號REITs」清算的晶華公寓大廈管理維護總經理林超驊跟CTWANT記者說。台股登萬七再次燒旺ETF等基金市場，唯獨開張18年的REITs（不動產投資信託受益證券）市場冷清，七檔REITs總市值約逾千億元，配息收益率約2.5％～4％；再看亞洲二大REITs市場，日本有61檔REITs、總市值逾4兆元，配息收益率4％，新加坡有44檔REITs、總市值逾2兆元，收益率約6％。2005年，國內首檔REITs富邦一號（土銀富邦R1，01001T）掛牌上市，國泰一號（土銀國泰R1，01002T）、新光一號（兆豐新光R1，01003T）接著推出，隔年還有富邦二號（土銀富邦R2，01004T）、三鼎（01005T）、基泰之星（01006T）、國泰二號（兆豐國泰R2，01007T），2007年為駿馬一號（駿馬R1，01008T）。然在2012年、2014年，三鼎、基泰之星與駿馬一號共三檔REITs，相繼清算、下市。王道銀行在2018年募集推出「圓滿一號REITs」。（圖／王道銀提供）睽違10年後，王道銀行募集的圓滿一號（王道圓滿R1，01009T）與樂富一號（京城樂富R1，01010T）在2018年上市；連同已清算下市的REITs，迄今國內共發行10檔REITs。目前上市七檔REITs中，新光一號雖正在清算中但還未下市，仍可交易，這三年股價也從16多元一度漲到快23元，6月27日清算六棟大樓的最後一棟「新光國際商業大樓」成功標脫，當天交易量爆量達1.4萬張，昨天在銳減到880多張；2022年現金股利0.561元、配息受益率2.79％。國泰一號、國泰二號股價在17～18元，富邦一號、富邦二號約在14～15元間，樂富一號有10多元，各檔日交易量從上千張到0張都有，與ETF、共同基金等的交易量，相差甚鉅。CTWANT記者詢問，為何台灣REITs交易量，與這幾年國外炒得沸騰的REITs有天壤之別？晶華公寓大廈管理維護總經理林超驊如此回答，「兩者本身架構上有很大的差別，國外的REITs採基金架構發行，由基金管理人負責操盤。」反觀，國內的REITs因為在十八年前因應國際金融情勢變化，由金控旗下的壽險公司出售不動產後，並募集成立REITs買下這些資產，再由自己旗下的建築經理公司管理，「但規定是由銀行作為受託機構，管理機構只有建議權，然後交由銀行董事會去討論做決策。」金管會主委黃天牧曾在立院回答立委鍾佳濱質詢時表示，「台灣REITs發展不活絡，可能是先前REITs架構下，銀行作為受託人，較不熟悉REITs市場」。七檔REITs多由金控壽險、銀行募集，交予集團旗下建經公司管理，唯獨「樂富一號REITs」由晶華國際酒店與樂富資本共同募集，再由晶華公寓大廈管理維護公司擔任管理者，總發行規模165.8億元為國內最大的不動產投資信託基金，其中2021年12月追加募集案60億元，創台灣REITs市場首次追加紀錄，且一舉推上發行規模榜首。樂富一號REITs受託機構京城銀行發言人尤其偉說，「因國內上市REITs標的較少，且持有者多為法人機構，每日交易量較少，流動性不佳。」他進一步剖析台灣REITS較未受股民青睞原因，不過，「REITs 投資具有收益穩定及價格波動較小之優點，適合長期投資之金融商品」對投資屬性較為保守的股民還是有吸引力。尤其偉建議，「可由增加REITs投資標的及公私部門合力加強宣導等方向著手，改善此一現象。」目前樂富一號受益人多為法人，2022年每單位之分配收益金額約為 0.4元，年化收益率約4％。「近期樂富一號受益人會議中，關注的議題包括如何提高基金收益」尤其偉分享說，「因此今年6月2日參與標購新光一號REITs的台南新光三越百貨大樓案，並以底標約43.75億元順利得標。」不過，尤其偉也提到，因樂富一號與新光一號皆由「晶華公寓大廈管理維護股份有限公司」擔任管理機構，樂富一號基金將召開受益人會議，待受益人決議通過後，才會正式簽署台南新光三越百貨大樓買賣契約。
「新光一號」連三案標脫創131.4％漲幅 台証金融大樓也將在本周開標
新光一號不動產投資信託基金（新光一號） 所持有不動產「新光信義華廈」之標售結果13日出爐，標售底價17.41億元，開標最終由立志開發以逾20億元成功標下本案，溢價率近15％，以現有租金回推投報率超過2.5％；以民國96年當時原始購入金額約8.64億元計算，漲幅達131.4％，創造信義路店面每坪270萬以上的單價。世邦魏理仕資本市場部董事林敬超。（圖／李蕙璇攝）據負責標售本案的世邦魏理仕資本市場部董事林敬超表示，新光一號不動產投資信託基金自開標以來，已連續三案成功標脫，總標脫金額累計已逾136億元，將大幅帶動今年第二季商用不動產交易動能；新光信義華廈自銷售以來就感受到投資人對於疫情解封後，零售市場的回溫有很大的期待，其中評估的投資人除了壽險業外，許多機構法人對於有穩定租金收益的店面，均抱持很大的興趣。新光一號不動產投資信託基金自開標以來捷報連連，接下來還有同樣將於本週開標、位於市區精華地段的台証金融大樓；至於標售日期將另行公告的新光國際商業大樓部分樓層，及新光天母傑仕堡大樓；前者為市區核心區域商辦，後者除目前具有穩定租金收益外，未來更有整合開發機會，高價值資產壓軸登場。世邦魏理仕研究部資深董事李嘉玶表示，去年全年台灣整體零售業營業額年增率逾7％，其中餐飲業與服飾業受惠於防疫措施鬆綁、民眾對外出消費的意願升高，而雙雙創下近19％的銷售成長率。在消費者支出維持穩定的助益下，預期2023年零售業營運可望繼續處於成長軌道上，並將激勵國內外零售品牌加快展店步伐，促使台北市主要購物商圈空置率逐漸下降。本次順利標脫的「新光信義華廈」位於台北市信義路二段永康商圈，距捷運東門站及大安森林公園站僅約250公尺，本次釋出包含店面、商場、幼兒園及補習班，面積合計共2,064.86坪。本案土地持分面積約佔整宗基地面積三分之一，臨近捷運東門站及大安森林站，未來開發重建享有台北市大眾運輸導向都市發展(TOD)的容積獎勵，在政府政策的加持下，又可享有信義路燙金門牌及高樓層遠眺大安森林公園的雙重優勢，無論是長期持有作收租使用，或未來都更重建都極具效益，也成為本次成功標售關鍵因素。
國泰友情相挺 新光驚險保住金雞母
兩強力守，險險保住金雞母。在國泰集團友情力挺下，新光集團以反對清算票占35.36％，驚險保住新光一號，不被狙擊，市場評估，除了國泰集團支持，新冠肺炎、國際政經情勢讓未來不明確，擔心清算價格不如市價，才讓新光留住六棟金雞母。新光一號因為持有5％多受益權的投資人提議，要終止契約清算下市，22日舉行受益人大會，正反兩派正面對決。新光一號除了創始不動產天母傑仕堡、南京東路三段的新光國際商業大樓、建國北路上的台証金融大樓、台南新光三越百貨外，近年還貸款買入永康街的新光信義華廈、新光中山大樓，裡面不少棟都有「都更」或改建話題，所以成為被狙擊的對象。這次成功守住，也代表國內不動產市場可以暫時平靜，無論商辦價格或豪宅暫時不會因這六棟標的釋出或標售，而再起波瀾。而新光一號能守住的三大原因，一是國泰集團與新光集團聯守，仍是握有三成以上受益權，二是新光集團掌握到投資人名單，逐一拜訪，成功說服一些財團法人、宮廟資金的支持；三是新冠肺炎帶來的不確定性，協助守住陣腳。
無力防禦不動產恐遭標售？ 新光尋求國泰奧援
新光一號成為三大壽險REITs首檔被狙擊的對象，新光人壽盼國泰集團能「有義氣」，否則唇寒齒亡，下一個就輪國泰或富邦的REIT；但據了解，壽險業者已在討論是否競標新光一號標的，擔心新光根本守不住。最近熄燈的敦南誠品，原本也是新光人壽的承租戶，即霖圖集團的起家厝──新光敦南大樓，很長一段時間握在新壽手中，後來新壽將此棟大樓63％的持分包裝成不動產資產信託（REAT），七年期滿即結束信託，進行公開標售，新壽也以為自己可標回大樓。當時底價約55億元，五組買家中，新壽出價近86.68億元，以為必勝，沒想到富邦人壽出90.6億元、頂新集團下的頂禾出價近91.7億元，最後由國泰人壽以96億元得標，新壽只贏了前國泰金副董蔡鎮宇出的74.7億元，輸掉了投資多年的大樓，最後新壽也將剩下的37％賣給蔡鎮宇的寶豐隆，寶豐隆也買下國壽手中的63％，拿下全棟大樓、進行改建。這也顯示各大壽險既是盟友，也隨時可能變成競爭者，國泰集團已答應新光集團的請託，會支持新光一號繼續留在市場，但國泰人壽加上關係企業最多也僅持有15％多，新光集團除了手中持有的部位，還要去爭取其他投資人的支持，據了解，其中不少是財團法人、基金會，都是超有錢、到處找投資機會。雖然新光一號每單位淨值17.51元，低於18日收盤價19.1元，市場人士分析，由於新光一號資產市價看好，清算後可能高於每單位淨值的預期，及新光一號在五檔壽險REITs投報率最低，是新光一號被狙擊的二大主因，再者是狙擊者評估新光集團在防禦力上比國泰、富邦二大集團弱，所以先挑新光一號下手。由於市場已很久沒有大型商辦出售，所以也開始有壽險公司在討論，新光集團若守不住，就可能有公開標售，但新光人壽也可能出手標回自家資產，只是投資成本會被墊高。
REIT狙擊手重出江湖 下周對決資產246億「新光一號」
三強聯防陣線失守，新光一號「告急」。因為有5％以上受益人請求終止契約進行清算，新光一號22日將舉行受益人大會進行表決，原創始機構新光人壽尋求友軍，希望保留此檔REIT，卻驚覺往日盟友之一富邦人壽已出售投資部位，僅勝國泰人壽可協助聯防，兩集團共持股約30％，要與狙擊者下周決戰。原本加計富邦集團，三大集團可能持股有近50％，但富邦出售部位後，加上新光人壽曾實現部分資本利得，所以國泰加計新光近30％，恐有危險，新光集團積極拜訪其他受益人，希望22日投票時，能穩住局面，據透露，兩大集團與狙擊者之戰，目前是各50％勝率，最終要看出席率。國內目前僅存七檔不動產投資信託（REITs），其中國泰、富邦及新光三大壽險公司共發行五檔不動產投資信託，掌控17棟大樓的大部分所有權，掛牌歷史最久、規模亦相對較大，過去如三鼎、基泰之星、駿馬等都已陸續被狙擊，經受益人會議通過下市清算，而三大壽險公司的REITs因為握有的不動產都算「珍貴」，過去一向三家公司聯手防禦，不易被狙擊下市。但今年突然又有受益人請求要新光一號終止掛牌並進行清算，中間一度因為新冠肺炎疫情延後開會到6月22日，新光方面透露，這次狙擊者與多年前狙擊基泰之星的人馬相似，都是先前國內投資銀行名人、台籍華爾街金童等，先前也曾狙擊過新光一號未成功，這波捲土重來，已有多年的準備與勝算。據消息人士透露，新光一號因擁有新光天母傑仕堡、台南新光三越百貨、台證金融大樓、新光國際商業大樓等，後來又借款買入新光中山大樓、信義華廈，以金管會要求的保守鑑價方式，今年3月底估出不動產價值246.685億元，與當初掛牌價值已增1.2倍，到6月9日每單位淨值17.51元，但因有清算議題，交易價格已飆上19元。新光集團方面提出三大訴求，希望穩住受益人，一是資產價值已反應在交易價格上，清算價值若不到19元，投資人恐虧本；二為新光一號投資報酬率有2～3％，在低利率時期算極佳的新台幣固定收益標的，清算後再尋不易；三為天母傑仕堡是出租住宅，維持費用極高，且舊大樓出售價未必看好。