新光信義華廈
」 新光一號台灣REITs買不買?1/清算新光一號讓首富都搶買 六棟大樓翻三倍受益人期待高報酬
近一個月來「新光一號REITs」(兆豐新光R1,01003T)100%標脫旗下全部六棟大樓,總標售額306.9億元,相較初始購進113億元來看,房價翻三倍,最終受益人可獲得多少資本利得還未出爐,總令人期待,是否能激勵國內REITs長期冷清的市況,仍須觀察。國內首檔掛牌上市REITs為2005年「富邦一號」,迄今共發行10檔,其中三檔於2012年、2014年先後清算、下市,「新光一號」為第四檔清算的REITs。從前三檔的買家來看,有新光人壽、三商美邦人壽、台銀人壽與基泰建設子公司維勝國際開發,以壽險業為主。對比「新光一號REITs」清算六棟標的買家身分來看,日月光張家、台灣首富長春集團林家、能率集團董家等,皆豪砸逾百億到數十億元搶買置產,就連出自晶華酒店REITs的「樂富一號」、三立合作夥伴立志開發、財團法人信用卡聯合處理中心等都成功競標,獨不見壽險公司身影。能率集團董俊毅(右)以能率資本砸下29.81億元得標「新光國際商業大樓」,中為董俊仁。(圖/報系資料照)CTWANT調查,十年風水輪流轉,國內商辦大樓市場買家霸主,不再是壽險業,先不論這些買家是自用、還是當房東收租投資,能夠擠走保險公司,主要六棟標的中就有五棟的租金投報率2.2%或2.5%上下,低於金管會對壽險業投資不動產的2.845%最低年化報酬率規定。負責本案公開標售的世邦魏理仕資本市場部董事林敬超說,「只有台南新光三越百貨大樓的租金投報率5%超過規定,領標者中逾半數為壽險公司。」不過,最終由「樂富一號REITs」的管理機構晶華公寓大廈管理維護,以約43.75億元得標,溢價率0.0%,也就是說出價與底標相同;特別的是,晶華公寓大廈管理維護同時還是「新光一號REITs」的管理機構。新光一號REITs處分旗下六棟大樓中的「新光國際商業大樓」。(圖/第一太平戴維斯提供)「新光一號REITs」六棟標的包括台新金控起家厝「新光中山大樓」、台証金融大樓、新光國際商業大樓的部分樓層,以及台南新光三越百貨大樓、新光信義華廈商場、新光天母傑仕堡大樓,分別委託第一太平戴維斯、世邦魏理仕兩大商仲業辦理公開標售案。其中,標脫溢價率最高14.9%的為「新光信義華廈商場」,位於北市東門捷運站附近,由立志開發以20億元購入,可直接現成當寶雅、何嘉仁美語的房東,而立志開發負責人朱家麒不僅為志榮建設法人代表,還出任博德開發負責人,博德開發最大股東蘇麗投資負責人即現任三立董事長張榮華。底價最高逾114.5億元的「新光天母傑仕堡」,則是由鼎固控股100%的鼎固置業以116.81億元得標,該棟現有房客包括五星級的壐悅產後護理之家、全真瑜珈(True Yoga)及家樂福便利購忠誠店。台灣首富、長春集團總裁林書鴻(左)的長子林顯東(右),以金地遠實業出標72億580萬元成功取得「新光中山大樓」,該棟為台新金起家厝。(圖/CTWANT合成)鼎固置業為上市公司日月光集團地產開發商鼎固- KY(2923)的子公司,總經理張能耀為日月光第三代,從父親張洪本接手鼎固後,疫情期間即將經營中國房市轉到台灣。2021年5月,鼎固與日月光集團關係企業宏璟建設以33.17億聯手購入台中14期市地重劃區5千坪土地,接著又以約14.17億元取得台中西屯區市政路約567坪土地;今年則再與宏璟攜手砸逾百億拿走天母精華地段房產,創下今年房地產界最大宗交易案。鼎固總經理張能耀表示,由於該棟地段佳、使用率高,加上看好台灣經濟發展,經審慎評估後決議投標,後續仍將以維持租賃為主。「新光中山大樓」位於台北市中山北路,此次標售其中部分辦公樓層,由金地遠實業以72億580萬元得標,溢價率4.67%;金地遠實業負責人為林顯東,為長春集團總裁林書鴻長子。
「新光一號」連三案標脫創131.4%漲幅 台証金融大樓也將在本周開標
新光一號不動產投資信託基金(新光一號) 所持有不動產「新光信義華廈」之標售結果13日出爐,標售底價17.41億元,開標最終由立志開發以逾20億元成功標下本案,溢價率近15%,以現有租金回推投報率超過2.5%;以民國96年當時原始購入金額約8.64億元計算,漲幅達131.4%,創造信義路店面每坪270萬以上的單價。世邦魏理仕資本市場部董事林敬超。(圖/李蕙璇攝)據負責標售本案的世邦魏理仕資本市場部董事林敬超表示,新光一號不動產投資信託基金自開標以來,已連續三案成功標脫,總標脫金額累計已逾136億元,將大幅帶動今年第二季商用不動產交易動能;新光信義華廈自銷售以來就感受到投資人對於疫情解封後,零售市場的回溫有很大的期待,其中評估的投資人除了壽險業外,許多機構法人對於有穩定租金收益的店面,均抱持很大的興趣。新光一號不動產投資信託基金自開標以來捷報連連,接下來還有同樣將於本週開標、位於市區精華地段的台証金融大樓;至於標售日期將另行公告的新光國際商業大樓部分樓層,及新光天母傑仕堡大樓;前者為市區核心區域商辦,後者除目前具有穩定租金收益外,未來更有整合開發機會,高價值資產壓軸登場。世邦魏理仕研究部資深董事李嘉玶表示,去年全年台灣整體零售業營業額年增率逾7%,其中餐飲業與服飾業受惠於防疫措施鬆綁、民眾對外出消費的意願升高,而雙雙創下近19%的銷售成長率。在消費者支出維持穩定的助益下,預期2023年零售業營運可望繼續處於成長軌道上,並將激勵國內外零售品牌加快展店步伐,促使台北市主要購物商圈空置率逐漸下降。本次順利標脫的「新光信義華廈」位於台北市信義路二段永康商圈,距捷運東門站及大安森林公園站僅約250公尺,本次釋出包含店面、商場、幼兒園及補習班,面積合計共2,064.86坪。本案土地持分面積約佔整宗基地面積三分之一,臨近捷運東門站及大安森林站,未來開發重建享有台北市大眾運輸導向都市發展(TOD)的容積獎勵,在政府政策的加持下,又可享有信義路燙金門牌及高樓層遠眺大安森林公園的雙重優勢,無論是長期持有作收租使用,或未來都更重建都極具效益,也成為本次成功標售關鍵因素。
國泰友情相挺 新光驚險保住金雞母
兩強力守,險險保住金雞母。在國泰集團友情力挺下,新光集團以反對清算票占35.36%,驚險保住新光一號,不被狙擊,市場評估,除了國泰集團支持,新冠肺炎、國際政經情勢讓未來不明確,擔心清算價格不如市價,才讓新光留住六棟金雞母。新光一號因為持有5%多受益權的投資人提議,要終止契約清算下市,22日舉行受益人大會,正反兩派正面對決。新光一號除了創始不動產天母傑仕堡、南京東路三段的新光國際商業大樓、建國北路上的台証金融大樓、台南新光三越百貨外,近年還貸款買入永康街的新光信義華廈、新光中山大樓,裡面不少棟都有「都更」或改建話題,所以成為被狙擊的對象。這次成功守住,也代表國內不動產市場可以暫時平靜,無論商辦價格或豪宅暫時不會因這六棟標的釋出或標售,而再起波瀾。而新光一號能守住的三大原因,一是國泰集團與新光集團聯守,仍是握有三成以上受益權,二是新光集團掌握到投資人名單,逐一拜訪,成功說服一些財團法人、宮廟資金的支持;三是新冠肺炎帶來的不確定性,協助守住陣腳。