新光纖維大樓
」
新光救火隊1／「要在市場最差時改革」 專訪魏寶生：新壽老本夠人才多拚三年轉骨
新光金（2888）董事會在迎接2024年的前五天，12月27日發重訊「新光人壽資本適足率RBC缺口，實非增資70億元即可支應」，將委外診斷財務3個月另尋自救方案。這使得改組後的新光人壽增資路添新變數，從原定年底增資200億元，遇上11月新台幣急升慘吞鉅額匯損，到年底前僅完成145億元後，還需55億元填RBC缺口的預期落空。新光金及主業新光人壽原由創辦家族之一的吳東進經營，近年因屢踩主管機關紅線，營收獲利不亮眼，去年六月由創辦家族「改革派」成員取得經營權，請來前保險局長魏寶生、大股東洪士琪分掌新壽董座、副董，為新壽進行轉型，首役是走出財務低潮，新壽上半年大虧112億元，原預計年底前發債130億、現增70億，資本適足率RBC達到200％門檻後，爭取過去海外投資部位遭罰限令得以解除。不料，新壽新團隊去年下半年才完成130億發債，11月就遇上新台幣急升匯兌評價損失擴大，累虧達188.22億元，新光金也被拖累，前11月累虧上百億，新光金大股東因而對新壽還要增資70億填新缺口一案急踩煞車，12月底前現增僅入帳15億元。增資路看似充滿變數，新壽董事長魏寶生在2024新年前接受CTWANT專訪時，已有明確方向，「所謂的改革，就是在市場最不好的時候改革」，「至少有145億進來，自己要先自力更生，看2026年。」這位首任保險局長拜託外界不要以單一指標RBC來檢驗新壽，「新壽有老本在（120億元投資性不動產增值利益放在特別準備金）」，「管理階層部門，人才濟濟，業務員實力夠，拚國際化。」新壽董座魏寶生、副董洪士琪共同推薦新設的通路長劉信成（中），準備拚2024年「行動年」業績成長，右為總精算師林漢維。（圖／李蕙璇攝）魏寶生接任董座兩個月後提出新壽轉骨五招，從投資、商品、財務、房地產與業務並進，董事會下設「國際接軌」「不動產管理」兩個委員會，分別由魏寶生及具建築師資格新光吳家第三代的吳昕達擔任主席，新壽總經理黃敏義兩個委員會都參加。「半年來，我在國際接軌委員會開了四次會，洪副董（洪士琪）和吳昕達董事在不動產管理委員會，開了六次會，加起來共十次，最重要的還是要交由董事會討論與決策。」「我們還邀請國際資產公司協助檢視現況，從國際經驗尋求解方，業務員部隊體質佳，將強化投資型保單市占率。」魏寶生說。除了以2026年順利接軌IFRS17暨ICS強化為目標，魏寶生一上任還研究「財務再保」可能性，並力推「國民保單」Go普惠定期保險等保障型商品，即累積CSM（保險合約邊際利潤），「過去保單賣得多樣化，現在要回歸保險本質」，近期壽險圈吹起實支實付險停賣潮，新壽也停售了近30張商品。新光人壽董事吳昕達擔任不動產管理委員會主席，對原本新光金起家厝新光纖維大樓的危老都更計畫，考量成本後可能而有所變動。（圖／報系資料）吳昕達則領著不動產管理委員會盤點新壽全台逾200棟物產，提出增加收益及活化方案。魏寶生透露，「譬如新光集團起家厝『新光纖維大樓』，原本想走危老都更，在評估所需時間與拆建成本後，可能改走外牆拉皮、內部重整的整棟出租規劃。」去年11月，新壽還設立壽險界首位「通路長」，由30年資歷的老新光人資深副總劉信成出任。年前新壽還公布2024年起，新進業務員一律為部分工時制，以提高獎金，激勵業績。「這是我的第五招『業務』，新壽轉型之鑰。」65歲魏寶生畢其功於一役，「接下來是新壽的行動年，衝業務。」「全國通訊處我已跑遍遍，業務員們要跟我拍照我都說ok，就是要他們交業績！」魏寶生來者不拒與大家打成一片，還自掏腰包作東請客，獎勵拿下全國第一業務員的表現。「其實，我很會罵人的！」他笑中軟硬兼施。至於攸關海外投資部位增減的增資大事，魏寶生說「新光金是新壽100％的單一大股東，增資就看看大股東的意思。」去年12月6日，新壽60年感恩茶會後，大股東吳東進說「我同意增資」，另一位大股東台新金董事長吳東亮則說「我沒有反對增資，但不能每次都要拿錢出來，要不要好好了解到底總共要現增多少金額。」究竟新光金大股東們何時對增資達成共識，沒人有答案，不過美國聯準會暗示今年降息的訊息，已為今年股匯市添上好彩頭。「現在就是最好的機會！對新壽來說，2026年接軌國際愈是困難，愈會激勵我們找出新路的。」魏寶生充滿信心地說。
總部大風吹5／茶、糖買賣變金控集團 新光起家厝第三代掌舵下將改建
大台北的老宅都更案遍地開花，老舊商辦大樓更是大吹改建風，除了敦化北路有不少大樓將都更或興建，台北市另一條即將翻身的黃金大道，則是向來有「台北華爾街」之稱的南京東路與南京西路，而大地主非新光集團莫屬。在南京東、西路擁有6棟商辦的新光人壽，正緊鑼密鼓地規劃著「新光纖維大樓」、「新光南東大樓」及「新光產險大樓」的都更重建，暫時遷出的辦公人口約有千名。本刊調查，新光纖維大樓已拿到台北市政府的危老都更獎勵容積，另外兩棟則規劃申請危老或都更重建。為了進入都更改建程序，今年1月間，新光人壽以92.88億元標下南京東路五段的中華開發金控總部大樓，作為暫時辦公室，目前正等著中華開發金控搬入新總部，之後新光集團員工便會進駐。去年6月，新光吳家老大吳東進卸任金控董座一職，由二公主吳欣儒接任總經理，展開世代交替，多件不動產也進行汰舊換新。（圖／報系資料庫）「新光集團打著如意算盤，是等3棟舊大樓完成都更，新光員工搬入後，屆時屋齡約40年的中華開發金控舊大樓（土地面積約755坪）再進行都更，開發價值更驚人！」業界人士指出，新光集團整盤重建大案，去年中已由新光金控前董事長吳東進交棒給二女兒吳欣儒（現任新光金總經理）。位在南京西路近迪化街的新光纖維大樓，是新光集團創辦人吳火獅的起家厝。1945年，吳火獅和同鄉友人在此創辦「新光商行」，買賣布匹、茶、糖等，原址1982年改建大樓，成了新光集團的發跡地，如今屋齡已近40年。南京東路二段的新光南東大樓，曾是新光人壽總部，屋齡近40年，也將進行都更。吳東進及許多新光集團關係企業皆在新光南東大樓設有辦公室，每年新光金控的股東會也在此舉行，因此都更進度同樣備受關注。(續)
總部大風吹6／各大總部齊聚敦北A辦聚落 5年後辦公室租金看漲3成
老舊商辦大樓大吹改建風，除了敦化北路有不少大樓將都更或興建，帶動辦公人潮遷徙，台北市另一條黃金大道南京東路上也有不少企業因大樓都更或辦公室不敷使用而搬家。如新光人壽正緊鑼密鼓地規劃著南京東西路上的「新光纖維大樓」、「新光南東大樓」及「新光產險大樓」都更重建；位在南京東路與復興北路口的「元大大同大樓」（原為大同大樓），屋齡約35年，都更價值樣驚人，4年前，元大金控自大同集團購入大同大樓，預計今年第四季進行拆除作業，2025年10月完工，未來將成為元大證券事業總部大樓，並納入投行、證金等部門或子公司等。此外，2018年間，元大金控以約82億元標下空軍官兵活動中心舊址的地上權，打算興建元大銀行總部。落成後，元大金控旗下證券、人壽、銀行等四大事業單位，將分別在敦化南路、復興北路、一江街、仁愛路的集團辦公大樓上班。 位在仁愛路的「空軍官兵活動中心」70年地上權案，2018年標售由元大集團以總價82.01億元拿下，未來將是元大銀行總部，目前正在興建中。（圖／報系資料庫） 位在仁愛路的「空軍官兵活動中心」70年地上權案，2018年標售由元大集團以總價82.01億元拿下，未來將是元大銀行總部，目前正在興建中。（圖／元大提供）長達12年在南京東路租辦公室的國票金控，則是在2019年間以56.7億元購入中山區大直新商辦「亞太置地辦公大樓」的9個樓層，並將全棟改名為「國票金控大樓」，今年1月初已完成喬遷。此外，泰安產險買下三商美邦人壽位於長春路與松江路口的「長春金融大樓」作為總部，3月初全面進駐。而位在南京東路五段、已熄燈的京華城，則仍在都更案送件中。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出：「未來幾年，敦化南、北路沿線的辦公商圈，將陸續釋出至少9萬坪的辦公面積，擬興建或都更的商辦大樓共有9棟，地標型頂級A辦焦點將重返敦化南、北路，加上復甦中的南京東路辦公商圈，兩者將成為北市未來重要的十字辦公軸帶。」目前業界認為敦化北路最有機會搖身變為大型A辦聚落，據時下每坪2200元至2500元的辦公室月租行情，未來極有機會調漲2至3成，來到每坪3500元以上，資產價值自然跟著水漲船高。難怪各大財團近年都將敦化北路視為兵家必爭之地。瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，整體而言，2026年左右，北市精華地段新建大樓的樓地板面積，將新增逾20萬坪的辦公面積，開發價值上看5000億元；以每4坪空間安置一名員工的保守估計，就有5萬個工作崗位要大遷徙，「不僅影響商圈零售和餐飲需求，更帶動水電、裝潢、搬運與辦公家具等行業。」台北市金融街廓的面目一新，指日可待。(完)A辦是啥咪一般而言，辦公大樓物件分為A、B、C等層級。其中最頂級的A級辦公大樓簡稱「A辦」，需符合位處辦公商圈、全棟商業使用、產權集中、物業管理條件良好、屋齡新、單層面積300坪以上及單坪租金2,500元以上等條件。
台北老飯店也要危老改建 已核准9件
台北危老遍地開花，今年已核定257件，遠遠超越前兩年加總。其中，部分老飯店乾脆趁機申請危老改建，原本的老舊危機反而變成極具潛在重建商機，近二年就有八家旅館通過危老審議，包含六福客棧、台北馥敦、宣美精品飯店、優美飯店、洛碁大飯店花華分館等台北市精華區飯店，台北國賓飯店也計劃提出危老申請。據信義全球資產調查，北市危老改建的飯店中，國賓飯店的基地規模1,454坪最大，內湖義功工業飯店617坪、六福客棧380坪居次，其餘如台北馥敦飯店、優美、洛碁花華分館、宣美精品飯店、南港祥大旅社、士林宣美精品飯店等則是屬於100～300坪的中小型基地規模的飯店，其中宣美飯店已取得建照，將改建為15層旅館，多數均計劃改建為飯店加住宅，或商用大樓的模式。信義全球資產總經理柯宏安表示，自2003年兩岸陸續直航，來台觀光人次不斷突破新高，台北市旅館家數從當時的49家，快速增加到今年的673家，不乏老舊大樓改建成旅館，許多旅館屋齡現已相當老舊，老旅館除因設備老舊可能影響住房率，近年來國際品牌紛紛插旗設據點又讓競爭更激烈，今年受到疫情影響，台北市都會區飯店住房率大降，部分老飯店投入危老改建，反而變成極具潛在重建商機。據統計，台北市今年投入危老重建、已核定的案件數量已達257件，最踴躍的區域以士林區的34件最多，其次是中山區的33件及北投區的33件。柯宏安表示，危老重建對於較單一所有權的業主，因沒有整合問題，申請到核准拿到建造及容積獎勵最快只需要半年的時間，可以省去繁瑣的都更流程，且政府提高容積獎勵誘因，使壽險、飯店業加入危老重建案，像新光人壽的新光纖維大樓、國泰人壽的中興商業及民生復興大樓皆已通過危老審議。