新竹帝寶
」 祝文宇 甲山林 房市 愛山林 新聯陽
低氣壓壟罩928推案量不及暑假 預售屋議價率仍撐在1成以內
代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」，17日發布9月調查結果，來客組數、成交組數、預售屋推案量皆降低。住展雜誌發言人陳炳辰表示，有建商發現苗頭不對提早踩煞車，在預售推案量方面比上月統計減少了100多億元，928檔期還不及暑期檔；民眾最關心的議價率也還維持在1成之內。然而北台灣接續還有不少大案排隊等上場，買方信心不振，未來新案是否多有延推將成觀察重點。陳炳辰指出，需求面向從7月開始連續3個月衰退，等同整個第三季都處於買氣不振，明顯受銀行房貸限額影響，而9月下旬則有央行打房政策干擾，雙雙打擊買盤信心，追蹤指標建案平均來客組數每週約21.7組，而平均成交組數每週約2.3組，為今年最差表現，不論是蛋黃區市中心，或是新興重劃區，都壟罩在低氣壓狀態，只有雙北市如文山區、三重區、淡水區、汐止區相當零星的新開指標案還有些許人氣，但比起先前皆力有未逮，與上半年熱況兩樣情相當明顯。儘管如此，議價率還在1成以內，陳炳辰表示，雖然買氣已有所遲疑，但近年各項房市危機鮮見建商在價格上讓步，頂多是開價不再創高，水位卻仍處於高原期，加上9月還在期待央行配套，建商與買方同步觀望，不到調整房價的時候。預售推案量方面，9月雖仍達逾千億元，但已較上月下修100多億元，進入928檔期倒不及7月與8月的暑期檔，建商輕踩煞車透露苗頭不對徵兆。破百億元指標大案為台北市南港區「東方大境」、文山區「信義富境」，而來到50億元以上量體的則有台北市文山區的「將捷旅境.-真境」，以及新北市泰山區的「義泰華」、新竹市香山區的「宏道新竹帝寶9區2號」，可看出現況推案需挾知名度，或建商資產相較雄厚，始得以不懼上場。新成屋案9月共計200多戶，比前月新增100多戶，但也稱不上走高，畢竟面對房貸滿水位、央行限貸規範、囤房稅2.0三道緊箍咒，欲振乏力，能有增幅不過是規劃時辰到，先建後售沒有太多拖延本錢，也逢今年最後一檔期，後續房市變數夜長夢更多，索性當推則推，指標案為新北市新店區的「江陵天喆」，推出88戶，總銷推估50億元。9月待售建案數與上月持平，為902案，先前房市熱潮的餘溫，尚有一定去化力道，但新竹地區、台北市、桃園市已出現待售案量增加，這些區域各有房價偏高、投資氛圍消散等因素，結案情況已不比前幾個月。928檔期推案量預估創新高，包括台北市大安區、中正區，新北市中和區、淡水區還有大案在接下來排隊上場，又傳出位於台北市大直地帶、新北市三重區、基隆市安樂區，與桃園市中壢區、桃園區等地均有指標案有意趕在今年底亮相，但陳炳辰分析，建商的一廂情願正遭買氣潑冷水，央行釋出配套亦不足以讓買方重振信心，房貸額度問題又未解，入秋之際的回馬槍，秋後算帳難樂觀，新案是否多有延推成觀察重點。
房市價量齊揚「看不到頂」 祝文宇：「這類人」永遠不會有錢
愛山林(2540)股東會28日壓軸登場，由董事長祝文宇主持。祝文宇認為，現在游資太多，價量齊揚的態勢，到目前看不到跌勢，他觀察「跟銀行借錢借越多的賺越多，若只是靠薪水，永遠跟不上，沒有用錢賺錢的本事，永遠都不會有錢。」愛山林2023年營業收入達81.03億元，主要來自代銷案「都廳大院」「金城帝寶」「新竹帝寶」「丹佛花都」；建設案「山森原」及營造案「新竹帝寶」「金城帝寶」「帝景」系列案等。2023年淨利為15.08億元，每股盈餘3.91元。祝文宇表示，現在錢太多，股市非常高，下半年仍是維持價量齊揚態勢，但不敢說房價會漲到什麼程度，依他經驗，非常注重供需，北台灣有需求，但如果全台遍地都能蓋，擔心供過於求，會像中國一樣，一線城市買不到，跑到三、四線城市，蓋很多房子不知道誰來住，沒有住的需求，所以他也不敢在中南部大量推案。他也提到，民國73年到78年，6年時間北市房價從10萬漲到50萬元，漲了5倍；上一波房市低潮時，板橋江翠每坪60萬元的房子壓到45萬元銷售，5年後現在已經漲到80萬元，「還沒有到1倍，現在大家覺得漲很多，但我認為還好。」他觀察目前房市，「價量齊揚會維持，錢少了才要小心，股票跌了，錢就少了，但房地產還會有一波，當那波結束時，就會跌了。跌時一定是跌在供應量多的地方，不過現在還看不到跌勢。」「目前還沒有任何跡象顯示錢會減少，要小心供需而已，就怕供過於求房價down下來。」對於台商資金解禁，是否將流入房市，他認為，台商在中國看過成長爆發，「20多年前看上海房價最震撼，徐家匯從2000年每平米1500元現在已到30萬元。」「台商資金解禁後，會前進房市的應該很多。」他也提到，科技業最少在5年10年跑不掉，錢那麼多，沒有其他地方可以分流。針對新青安貸款管制，他認為對首購沒有影響，今天打房不是打年輕人，但他也說，「年輕人今天再不買，距離會越來越遠，薪水漲幅比房價漲得慢。跟銀行借錢借越多的賺越多，台灣30年利息都是低數，物價房價漲多少，若只是靠薪水永遠跟不上，沒有用錢賺錢的本事，永遠都不會有錢。」
萬年滯銷新古屋1／雙北12案銷逾十年 2特性成推案地雷 滯銷王是「這家」
日前新北迴龍、桃園八德及台中才出現排隊買房盛況，儘管政府屢次出手調控，在通膨避險需求下房市仍維持一定熱度，但也有「某些產品」持續陷入銷售困境，拖上10年仍賣不掉。CTWANT委託住商機構從591平台盤點雙北銷售逾10年的新建案，共計12案，淡水區超過一半，7案含百坪產品，而寶路建設在淡水、新店共4案進榜，堪稱雙北建案「滯銷王」。根據住商機構盤點，雙北銷售超過10年新案，12案中就有7案位於淡水區，當中除了「台北灣-江南大宅」為25~55坪產品外，其餘6案包括「水公園」「海帝景」「台北灣-頤和」「天藝」「達麗世界灣」「水立方」等全都主打中大坪數，甚至不乏百坪以上，明顯發現「淡水」+「大坪數」成為推案地雷。淡海現在每坪開價已站上4字頭，不具名業者就說，「淡水大坪數死翹翹也不是一天兩天的事，那邊交通和生活圈真的扛不住那種價格。」淡水紅樹林、淡海一帶十多年前推有不少度假型的大坪數產品，豪宅規劃搭配淡水夕陽美景，但供給大於需求、交通問題未解，熱潮過後大坪數產品難以消化。圖為「台北灣NO.6江南大宅」。（圖／報系資料庫）大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，淡水包含淡海新市鎮、紅樹林或竹圍等處，由於早期區域屬於雙北房價凹陷區，親民價位受購屋族群青睞，也吸引建商推出各類產品。其中，部分高總價物件，雖說主打面山或面海景觀頗具吸引力，惟部分重劃區交通、生活機能未明顯改善，區域房價保值性也較顯不足，且同價位在雙北乃至於桃園都有其他選擇，時至今日，適逢政府打房劍指豪宅物件，市場波動下，讓區域豪宅物件買氣持續低迷。591房屋交易網新聞公關組長林哲緯也分析，淡水區雖有河岸水景加持，但因當地距蛋黃區較遠，買方多半以在地客或首購族居多，難銷的多半屬於高總價大坪數產品，產品規劃不符當地需求。但即便面臨奢侈稅、房地合一等政策亂流，整體房價仍是漲多跌少，加上不動產擁有保值，就算銷售受阻都還是老神在在，「如果碰到好買方當然有機會議價，但說要主動對外宣布降價當然是不可能。」有趣的是，12案中竟有4個案子出自寶路建設，包括淡水的「台北灣-頤和」「台北灣-江南大宅」，及新店的「玉上園」「園頂」。雖然大家對寶路較陌生，但一定聽過新店湯泉系列，就出自寶路建設。知情人士分析，寶路董事長趙子超原是廣告起家，早期接了宏盛的案子，後來一起去大陸投資發展，回國後，宏盛也投資寶路。寶路建設早期於新店所推出的新案，大多為超大量體的社區，且有各類套房、小宅、大坪數產品，客群較難以定位，雖說寶路出自以「帝寶」聞名的宏盛，豪宅品牌力足夠，但價位上也較難有折扣，種種因素為銷售增添難度。市場也傳言，寶路建設是宏泰集團創辦人林堉璘個人轉投資事業，負責人是林堉璘的三房邱寶慧。宏盛建設總經理陸永富過去接受媒體專訪時透露，創辦人林堉璘留下的大片淡海土地，宏泰持有土地就超過5成。除林堉璘外，甲山林集團董事長祝文宇也曾向媒體透露自己也是湯泉(寶路)的小股東。祝文宇曾在林育璘身邊學習十多年，因為林育璘的邀約，才從代銷跨入建案投資，寶路案子也多是交由甲山林代銷。甲山林與三重幫林家合作密切，圖為2014年甲山林董事長祝文宇(右4)與林堉璘的小公子、宏盛建設副董事長林鴻森(左3)等人，同台宣布淡海新市鎮「天藝」正式公開上市。（圖／報系資料庫）甲山林從過去代銷知名豪宅「宏盛帝寶」、和林堉璘三房獨子林鴻森的凱越建設聯手推出「天藝」，到現在和宏國集團合推新竹寶山造鎮案、總銷逾千億的「宏道新竹帝寶」，可以看到祝文宇和「三重幫」林家關係交好、合作頻繁。這次淡水超過10年的難銷案，除了寶路的建案外，甲山林集團自建案「天藝」「水公園」與代銷案「水立方」也進榜，似乎就不那麼意外了。對於淡水為何有這麼多大坪數產品難銷，張境在回應，以前淡水、紅樹林很多豪宅產品是規劃渡假用，大坪數本來就是慢慢賣，但目前最主要的困境是政府豪宅限貸政策，對大坪數不是很友善。淡水居住最大抗性就是上下班塞車，淡江大橋興建將加快淡水進入北市的車程。圖為淡江大橋完工模擬圖。（圖／新北市交通局提供）據了解，「天藝」坪數48~120坪，從2013年起預售，至今已成屋7年，還有3成可售；「水公園」坪數41~86坪，屋齡則已有13年，剩2戶；幫宏國銷售的「水立方」，坪數43~162坪，剩10多戶。以上3個案子皆剩大坪數待銷售。「淡水房市就等淡江大橋、淡北快速道路(淡北快)和淡海二期科技園區3大利多。」儘管銷售慢如牛步，張境在還是很看好地說，淡北快今年2月已動工，預計2029年通車，淡江大橋也已看得到橋體，未來能縮短進入北市車程，過橋也能快速抵達台北港、桃園機場，可望大幅改善交通；淡海科技園區為淡海新市鎮二期，預估約500公頃規劃產專區，引進科技廠進駐，雖還沒通過，但據悉中央地方已開過幾次會議，「以過往經驗，只要定案開始規劃，區域房市就會很不一樣。」
甲山林今年已售600億案量8成小宅 張境在：房市「唯小不敗」
甲山林集團響應企業ESG與永續精神，新落成的「愛山林企業總部」，特與美國UL Solutions合作，就空氣品質、水質、清潔、照明和噪音進行檢測，並獲得 UL 驗證，14日特別舉辦健康建築驗證標誌頒發典禮。愛山林總經理張境在表示，今年甲山林集團簽約金額已達600億元，看今年房市是「溫和、穩健、樂觀」。張境在表示，2023年第二季起房市低迷，政府祭出新青安後房市開始熱絡，拜科技業蓬勃發展，今年第一季經濟成長率6.51%超過中國，出口暢旺，活絡經濟，資金充裕，之前政府讓台資回流，第一波8月到期，這些錢除了投資股票也會買不動產，是另一波資金動能投入不動產；資金充裕，股票上2萬點，不少人把資金挪到房地產做中長期置產，小坪數熱賣；另外就是403地震，也搖出換屋潮，中大坪數市場有所回應，基於以上幾點，市場看起來還不錯。「天下武功唯快不破，房市則是唯小不敗，小的都很活絡！」張境在也提到，今年至5月12日，甲山林集團簽約金額已達600億元，包含愛山林，自建案及代銷案，其中8成都是小坪數產品，房市可說是相當熱絡。愛山林建設企業總部為全國建築業首座取得UL健康建築驗證標誌，今日獲頒認證。（圖／林榮芳攝）目前唯一會受影響的，他認為是地緣政治，若有動盪，會影響資金外移，之前前總統馬英九拜訪中國大陸，兩岸看起來互動良好，目前觀察房市長期看來是溫和穩健樂觀，「不期待有太大漲幅，希望各項隨經濟成長，原物料上漲反應市場，穩健上漲，期望企業賺錢能為員工加薪，讓大家買房能力提升。」新落成的「愛山林企業總部」，外觀以玻璃帷幕為設計，內部除導入光纖系統、科技化建築配備外，為提供員工優質辦公場域與室內環境。14日獲頒 UL證書，由UL Solutions副總裁暨企業永續服務事業部總經理Sean McCrady 親自來台頒發。張境在致詞表示，全球都在討論淨零碳排，如何做到永續綠能和碳排降低，是全球關注的議題，愛山林也響應選擇跟UL合作，請他們來認證健康建築標誌，把健康環境導入住宅，不僅讓人住的更安全健康，企業也能永續經營，愛山林引領業界關注地球、回饋地球。甲山林與UL合作源自新竹寶山18萬坪的新建案「宏道新竹帝寶」，為導入智慧城市，特請工研院引薦與媒合產業新興技術，範疇包括物聯網、大數據、AI人工智慧等關鍵科技，提供智慧城市概念驗證（Proof of concept，POC）規劃建議，用科技導入社區，請到UL進行鑑測與認證，而合作也延伸自愛山林的新總部。愛山林建設開發董事祝藝也提到，台積電市值亞洲第一名，研展總部落在新竹寶山，因此全世界目光在台灣，台灣最亮眼的地方就在竹科和寶山區域，甲山林有幸在早年於竹科開車幾分鐘的路程取得一塊18萬坪的土地做整體開發，取名「新竹帝寶」，希望給世界級人才提供世界級住宅，因此與美國UL結緣完成目標。而合作不僅如此，包括甲山林集團企業總部和將來推出的每一個建案，所使用的建材用料，都將秉持同樣的心情給所有客戶。
2023推案王2／海悅5連霸拿下雙料冠軍 代銷南霸天卻連年不接案
近年房市詭譎多變，內有連環打炒房、高房價議題，還得面對全球綠色通膨壓力，建商推案步步為營，負責銷售的代銷業者也夾縫中求生。CTWANT委託591新建案分別以接案總銷和總戶數統計「2023十大代銷排行」，海悅廣告拿下雙料冠軍，連續5年稱霸；而有「代銷南霸天」稱號的上揚國際，卻因為近年從代銷轉建商，主要心力都放在銷售自建案上，已連續2年不對外接案。海悅插旗各縣市，接案版圖遍及全台，去年除了總銷高達450億元的北市大安「Diamond Towers 台北之星」外，百億指標案還包括台南東區「浩瀚無極」、台中烏日「達麗白天鵝新高鐵」、台南安南「南科悦揚」、桃園中壢「宏普序時代」，全台接案量達2196億元，接案戶數逾1萬戶，總銷與戶數2項指標數字皆與第二名相差近1倍，更是遠遠超過同業，2023年十大代銷由海悅蟬聯寶座，實至名歸。海悅總經理王俊傑受訪表示，今年接案仍是跟著政府重大建設、產業聚落和人口密集的房市區域為主，除七都外，彰化、苗栗、基隆也都有接案，指標案為國泰三井聯手推出位於新北中和的「META PARK」，總銷280億元，產品主推28~52坪，預期全年推案量不少於2023年。至於去年接案量1202億元的甲山林，過去2年都還名列第三，去年竟擠下新聯陽，位居第二，接案戶數近6000戶。指標案包括北士科「士科潤山」、土城「甲山林金城帝寶」系列，及新北第二行政中心「甲山林市政官邸2號」，還有總銷高達320億元的「都廳大院2」。甲山林總經理張境在表示，今年接案還是以中小坪數為主，除非央行對豪宅有貸款管制的鬆綁，不然現在都「看小」，小坪數市場很活潑，鎖定有就業需求的科技園區、捷運站周邊推案，生活機能便捷、有題材的區域，適合自住也好出租。預計今年共推有1200億元，指標案包括新竹18萬坪的「新竹帝寶」會再釋出7塊地，約300億元案量銷售；及新北中和水岸第一排「左岸明珠」，約250億案量，有小坪數產品，部分為商辦。新聯陽去年接案總銷1110億元，與甲山林僅些微差，但戶數卻只有一半，名列推案戶數第三，原因是新聯陽主要以雙北、高房價區域為主要戰場，除了總銷220億元的三重「晴空大地」及「A2a自由綠洲」、土城「馥華之丘-四季」等指標首購案外，更不畏私法人購屋許可制、限貸令的影響，承攬大安區「鑄慕」及總銷150億元的松山區「勤美璞真-城仰」豪宅案。推案戶數排行四、五為新高創和漢華行銷。新高創2023年雖僅接有378億元案量，但接案遍布全台共計有2718戶，指標案包括台中南屯100億銷量的「勝美琚」及桃園八德70億案量的「織未來」；漢華行銷則以桃竹地區為主，最大案為青埔的「和發水慕白」總銷50億元。接案戶數排名第六的甲桂林，2023年大豐收接案總銷共544億元，成長超過4倍，總銷排行位列第四，指標案有100億案量的北市大同區「宏國大道城」，及自身跨足建築業的大隱開發北市信義區「大隱青后」。甲山林自建自售「新竹帝寶」造鎮案，規劃美式大庭園微型城市，全區18萬坪，共44塊土地，今年將再拿出7塊土地來規劃銷售。（圖／甲山林提供、林榮芳攝）甲桂林總經理陳衍豪表示，「大隱青后」12月中公開，前一兩周周來人超過30組，開案不到2個月，都有持續成交，反映不錯，「以前都說大選前2、3個月市場會觀望停住，但這次前所未見，選舉前和當天都在成交。」不過甲桂林去年推案量大，很多跨年度案子還在執行，目前多延續去年銷售，新案要在二、三季較明朗，指標案有北市中山區成屋案「亞昕華威」，總銷46億元。名列第七的信義代銷則持續深耕北桃，指標案新北板橋總銷100億的「新濠一滙」。第八名則由新理想拿下，去年聚焦桃園蛋白區，包括八德擴大重劃區、客運園區、草漯重劃區、A10山鼻重劃區，最大案為桃園八德「悠森活」總銷32億元。新理想總經理黃正忠表示，去年下半年房市很不錯，今年會更積極，預計上半年開案量有350億元，依舊以新竹以北為主，指標案璟都建設桃園航空城100億總銷的首購案，規劃2~3房19~33坪產品，約第二季推出；農曆年後搶先開案的是新竹市區火車站旁500公尺，將推有50億案量。接案戶數第九、十名的上揚國際和圓石灘廣告，一個是主力在台南、高雄，另一則是桃園知名代銷。上揚向來有「代銷南霸天」之稱，但若是以接案總銷排行來比較，卻早已掉落榜外。上揚董事長林聰麟表示，因今年自建案量就達700億元，因此今年持續不對外接新案，主力放在銷售自建案和之前的餘屋。（圖／CTWANT資料照）其實，上揚董事長林聰麟去年接受CTWANT記者採訪就提前預告，「2023年不接新案，以銷售舊案為主」，且近年林聰麟將主力放在另成立的清景麟建築自建自售，今年他再度受訪依舊是「今年上揚不對外接案！」林聰麟解釋，上揚過往每年接案量約600~700億元，由於今年自建案就有近700億元，「顧自己的都來不及，所以沒辦法再對外接新案，只有賣之前餘屋。」而今年推案鎖定嘉義以南，高雄就有7案，指標案為高雄金銀島購物中心舊址推出有320億元案量，總計2200戶，產品規劃19~40坪。
囤房稅讓供應量大區域將殺血本 祝文宇：現在政策不內行
房地產龍頭甲山林集團20日舉辦法說會及2024年展望記者會，統計2023年銷售額高達千億，創歷史新高，有望成為今年建商推案王。展望2024年，董事長祝文宇預告，將推出逾千億案量，業績將再創高。針對昨日通過的囤房稅他也回應，羊毛出在羊身上，未來租金高、房價高，他直言，「現在政策還是有很多缺點！」祝文宇分析，建商被課囤房稅將影響2層面，一是豪宅，自從兩稅合一後還有豪宅稅，都在打有錢人，有錢人換房需求都已被壓下來了；二是會打到供需失衡的地方，供應量多的地方，賣不出去，價格就會殺血本。祝文宇表示，台灣一直沒有用供需控制市場推案量，他以古人治水為例，大禹的父親用圍堵的不成，後來大禹用疏導的就成了，「想壓房價要用疏導，不是拼命圍堵，哪裡有需求就提供量，供應量大的地方就要控制。」「但政府這方面沒概念，現在政策不內行。」他直言，打房沒把房價打下去，薪水沒漲但需求還在，很多年輕人想買房有很大困難，只能買外圍用時間換距離。「想要降低房價，就要先降低建築成本！」祝文宇說，最嚴重的是土方，處理成本越來越高，勞力也不夠，原物料、電費、油費等不斷漲，還有昨天通過囤防稅，也是在增加成本，「羊毛出在羊身上，未來租金高、房價高，如何降低成本才是最好的路，現在政策還是有很多缺點！」祝文宇再批，前陣子上路的平均地權條例，預售屋買了不准轉賣，交屋後短期出售課高額房地合一稅，想中途出場的成本高，新屋市場少了新古屋的競爭對手，房價更容易提升。然囤房稅上路後，造成建商不敢先建後售，擔心被課，預售就開賣，一旦被課稅，未來也是轉嫁給消費者。未來需求越高的地方，房價會漲越兇；供過於求的地方，就會降價賣。甲山林明年推案將延續跟著科學園區走的原則，自建案優先公開包括有竹科旁的「新竹帝寶」第二期、土城AI科技軸心的「金城帝寶」、新北科技園區的「市政官邸」系列、北區科技廊帶的「山河帝寶」第二期；北市則有北士科「士科潤山」、中山區百億大案「中山麗池」等，預估自建案總銷金額突破千億大關，有望成為2024年全台建商推案前段班。代銷事業，2024年有持續熱銷的三重「都廳大院2」、即將開案的南港「首泰大喆」、堃達中和案、竹圍「森原樹3」、「伊豆莊園2」、基隆「德安美麗薈」、高雄台積電旁的「橋科大極」等新案，總計推案量破千億。
宏道、愛山林新竹18萬坪造鎮案 簽約美UL標章打造全球首座健康城
宏道、愛山林建設攜手於新竹香山推出的18萬坪造鎮案「宏道新竹帝寶」，今(21)日由愛山林董事長祝文宇與美國UL健康建築標章合作簽約，祝文宇表示，科技建築有很多，但科技城市為零，因為打造智慧城市要從基礎建設就做起，UL是全球級的標章，過去都是做單一建築的認證，這次的合作將打造全球首座健康智慧認證的城市。祝文宇表示，把科技放進生活是人類未來方向，科技在台灣做的還不錯，但是往往一個重劃區有很多建設公司，沒辦法在做基礎建設時就做規劃，只有重劃區是一家公司才能統一做整體開發。在科技重鎮新竹能有這塊素地，希望把科技放進來，因此拜託工研院一起參與，也請到UL團隊教我們怎麼落實，導入台灣科技大廠頂尖的研發技術，希望讓世界看見台灣，讓住在這裡的人生活更好。美國UL Solution健康建築標章為美國最具權威，也是世界上從事安全試驗和鑑定的大型民間機構，未來將在「新竹帝寶」光、水、音、空氣、建築衛生五大面向，做最全面的級別認證。愛山林建設執行長李俊平表示，「新竹帝寶」以智慧城市為開發定位，不同一般以單體建築為單位，而是以城市規格為範疇，在基礎建設導入環狀高速光纖骨幹佈建，不只硬體上做到智慧化，更在軟體設計量身定做，運用AI人工智慧大數據與OTA空中傳輸，實現更節能、更安全、更省錢、更便捷、更聰明，打造未來智能生活。李俊平進一步解釋，包括引進 LISA AI智慧大腦，肩負智能數據分析、系統監督，讓住戶可經由iPad，串連住民、社區以及公共環境等智能服務；在城市安全方面則引進iDrone無人機隊，建置安防巡邏路線，確保社區安全。社區建置智慧路燈、節能燈頭，可依照太陽軌道、氣候陽光、有無人車等動態調整路燈照明度，達到節能，並且結合魚眼環景影像系統，即時捕捉各區動態。愛山林建設總經理張境在表示，「新竹帝寶」推出83~150坪2層美式獨棟別墅，以及38~75坪新加坡式花園住宅，總戶數將近3000戶，提供自備5%、工程0付款方案，距離竹科僅8~10分鐘車程，比起竹北坐7望8的高房價，除了地利優勢，高綠覆率生活環境、緊鄰茄苳交流道，1分鐘直上國道3號，更導入5G智慧科技，讓追求高品質生活的竹科人，用超值的價格就能擁有更好的住宅環境。宏道、愛山林建設攜手於新竹香山推出的18萬坪造鎮案「宏道新竹帝寶」，預計需花上10年分期開發。（圖／林榮芳攝）對於下半年房市及愛山林建案銷售狀況，祝文宇表示，每個建案都賣得還不錯，像是三重「都廳大院」有捷運條件，總量非常大有400多億元，已賣到快7成，他強調房市還是看供需，新竹、雙北土地稀缺、有就業人口，像「新竹帝寶」價格是竹北的6折，有價值有競爭力必能獲得認同，工作機會不大的地方，房價自然撐不住，台灣跟著美國利率調升，主要是克制物價，但物價漲更兇，現在財富正在重分配，目前市場上剛性自住客及保值置產客2種客群，大家要買房都會選增值的地方、有競爭力的產品，有需求的地方不用擔心。
祝文宇「被迫銷售」新竹造鎮案金店面 還沒公開年銷70億300戶
今年329檔期，甲山林集團旗下愛山林建設合計將推出8案、總銷547億元，其中以新竹總銷200億元「新竹帝寶」案量最大，寶山鄉農會看準「新竹帝寶」18萬坪基地造鎮計劃，搶先購置新門市，今(16)日舉行簽約，愛山林董事長祝文宇笑稱，「是被迫銷售！」新竹寶山鄉因鄰近新竹科學園區，憑絕佳地理優勢，成為台積電竹科一、二擴建計畫落腳點，號稱「台灣貝爾實驗室」的研發中心將在今年第二季啟用，二奈米廠也已順利進行整地作業，就業機會帶動寶山人口數倍增。「新竹帝寶」18萬坪基地，低密度開發，規劃8座主題公園與中心商業區，未來有店舖、購物中心進駐，是開放式的街道。（圖／林榮芳攝）「新竹帝寶」距離竹科僅8分鐘車程，18萬坪造鎮計畫，開發完成後，總戶數將近3000戶，將帶來龐大車流與人潮，預估將能活絡農業經濟，促進農特產品的銷售，因此寶山鄉農會看好「新竹帝寶」地點想拓展門市。不過據了解，「新竹帝寶」店面祝文宇原打算不賣，經過前縣長邱鏡淳溝通，才讓寶山農會搶先買下3間店面250坪打造旗艦門市。對此，祝文宇開玩笑稱「被強迫賣的」，他說，因為「新竹帝寶」預估10年全區才能完工，因此也規畫10年免管理費，希望把環境維護好，讓房子有價值，同時也打算店面只租不售，等10年後價格漲後再賣，但寶山鄉農會古仁樺理事長來看完後，堅持一定要買，「我要對我客戶好，就應該賣給他，因為他不是來賺增值，是來做服務的。」祝文宇說，這裡是未來收入最高的一群，大家都想要進來買店面，但是他還是希望先出租為主。此交易價格實價尚未揭露，他也不願透露，只說，這裡以最高品質建材興建，房價僅賣40多萬，竹北已經賣70~80萬，平均地權條例實施後，買房重點要買會增值的房子，全台最會增值就在這，未來看得到增值空間。對於工程與銷售進度，他表示，目前建築執照拿到後在變更設計，18號將正式開工動土，下周變更執照好後正式銷售，醞釀一年多已售70億約300戶，還沒真正打廣告，都是來看了喜歡下訂。目前成交戶數大多總價約在2000萬元，若70坪不到4000萬元。祝文宇也說，這2年基地工程，不管公園、道路、管線都花很多錢，為了打造智慧城市，從整地就要做，才能把設備放進去，為此環境公共工程多花40億，未來將規劃9大區，有核心商業區、8座公園、監控中心、華德福小學、鄰街店面、溫泉會館，「我們不是蓋社區，而是蓋城市！」今年房市他以「僵持」形容，開發商面臨到物價、建材、人工漲，還有2025碳排放，擔心造價控制不良；消費端則很多人觀望平均地權條例讓房價跌。但他認為，供應量多的地方價格會下跌，供應量少的自然房價下不來、往上走，房子蓋好有人住，租金就好、房價就會高，中國很多爛尾樓都不在一線城市，都是在二、三線城市，因為沒人住，反觀新竹供應稀缺，沒有價格下跌的問題。
十大巨首觀房市1／「這家」建商去年推案成長4倍 十大建商重洗牌
在升息、打炒房「空軍」襲擊下，2022年房市看似「虎頭蛇尾」，但據591新建案調查，去年全台10大建商推案量達5826億元，不但較前年增加近2000億元，榜單也大洗牌，其中茂德、永信、惠宇交出年增3到4倍的成績單，一舉將麗寶、遠雄等知名建商擠出榜外，而擁有70多家子公司的寶佳機構，照例以打群架方式4度奪龍頭。根據591新建案統計全台推案市況，去年前10大推案建商中，寶佳、興富發、豐邑、國泰去年就在榜中，華固、永信、惠宇則是在新入榜建商，其餘為重返排行。而就新推案量年增幅度，以惠宇營建機構的406.3%奪冠。台中起家的惠宇，除了長期深耕台中北屯14期、機廠特區，近年也將觸手延伸到新竹，特別是東區、竹北兩大高價區推出不少高價案，成功以243億元案量於去年拿下第10。惠宇建設總經理王堅志向CTWANT記者表示，「因為案量剛好集中在2022年，又多是特別大案，才會導致成長率衝高。」像台中南區「惠宇國圖館」總銷約70億元，總戶數271戶，去年8月開賣，至今剩不到2成；同樣下半年開案的竹北「惠宇謙和2期」，每坪開價75萬元，現在也賣了6、7成，「惠宇有很多忠實粉絲，往往開案1、2個禮拜，都可以衝到6、7成銷售，3月馬上在台中十四期推出『惠宇覞山』，總銷至少30億元。」茂德建設則以推案量年增3332%，居成長第二高，總案量排名第三大。茂德去年新案多集中在新北三重、五股等地，指標案如三重「都廳大院」，總銷高達450億元，榮登全台單一總銷最高個案，去年榜上無名，今年一口氣衝進前十。茂德建設副總簡士亮向CTWANT記者透露，今年預計推案量有400~500億元，其中最大案為三重碧華國中案，總銷逾200億元，預計5月取得建照、下半年公開。對於今年房市，簡士亮認為，保守看待，但也還算樂觀，茂德在獵地上都以重劃區為主，但之後會轉趨保守，他也特別點出像是淡水、林口、青埔比較不會是主要獵地區域。他解釋，雖然這幾年青埔整體規模算漂亮，但地理環境只靠高鐵，周遭就業人口稍嫌不足，投資客比較多，茂德未來比較趨向三重、五股、新莊、板橋等地，機能、去化、來客都比較安全。高雄在地建商永信去年一口氣推出多個指標案，推案量265億元，較前一年的66億元，成長達301.5%，躍身為前十大榜上新秀，排名第9。這份榜單的另一名新秀「愛山林建設」，雖是建築新兵，但母公司為代銷老將「甲山林」。愛山林去年在新竹寶山更推出總銷300億元的代表作「新竹帝寶」，成功擠進第5名。「之前都在買地，現在愛山林土地有快7萬坪，去年開始將重心轉向推自建案，今年至少就有500~600億元釋出，其中光土城一個案子就200多億元，不過公開時間未定。」愛山林董事長祝文宇對CTWANT記者透露，土城案現在已經在興建，將視市場狀況決定推出時間點。愛山林董事長祝文宇看好雙北和新竹人口密集和供給不多的價格凹陷區，圖為指標案「新竹帝寶」。（圖／甲山林提供、CTWANT資料室）「蓋出來的房子要有人住，沒人住，房價就會降，現在很多中南部建商都在賣地，因為土地太多，供給量大的地方，未來比較困難，只能求個案表現。」因此祝文宇鎖定土地稀有的雙北和新竹，同時還要考量消費者負擔程度，「北市哪裡價格不到百萬，就是買點，台灣人口集中在北部，需求量決定房價漲跌，因此看準淡水、基隆等房價凹陷區、每坪3字頭的地方推案，未來還有增值空間。」排名第4的豐邑機構，則是少數年年穩定入榜的建商，近年除了積極開發桃竹，也不忘回防發跡地台中市，去年一口氣在北屯、西屯及南屯等蛋黃區釋出300多億量能，其中水湳特區「豐邑PARK ONE」，根據實價登錄，還創下台中歷史新高的三位數行情。向來獵地不手軟的興富發建設，近年出手幾乎都是重量級推案，雖去年僅7案登場，但其中卻有4案總銷超過百億元，前年就名列第2，即便去年榜單經歷一波洗牌，仍穩坐亞軍。而寶佳機構憑子公司「團體戰」輪番推案的優勢，去年以2129億元的案量，雄踞十大建商之首。根據591統計，寶佳機構子公司約有70餘家，分別以不同名字在各地區插旗推案，幾乎是有新建案的地方，就有寶佳的影子，去年指標案包括左營高鐵站周邊總銷逾百億的「世紀莊園」，新竹高鐵站所在的竹北市，也有「合新詠遇」、「寶佳奇磊」等案公開，「寶佳奇磊」開價甚至來到每坪75萬元。擁有70多家子公司的寶佳機構，則是以打群架策略，4度拿下龍頭寶座，圖為寶佳機構董事長林陳海。（圖／CTWANT資料室）房市專家何世昌分析寶佳經營策略，在留才方面，採取各立山頭、分而治之模式，讓有能力的人才成立、管理各子公司；在採購方面，採用大軍團作戰方案統一採購、控制成本；在推案策略方面，過去是走市場派路線，購地、推案、價格變動都是快、狠、準，市場不好敢降價，市場好則全面漲價，像前年8、9月，預售屋實價登錄實施後，寶佳董事長林陳海就決定調漲。不過他也提到，寶佳近年來確實有調整策略，第一，積極強化售後服務，讓屋主叫修更快速；第二，部份個案廚衛配置中高規格建材，與以往平民規格不同；第三，寶佳定價策略變得更大膽靈活，一改過去全平價策略，部份建案反而開出區域新高價，定價與市場脈動貼合得更緊密。何世昌也觀察，或許是因爛尾樓議題發酵，去年下半年以來，缺乏品牌、能見度建商的案子銷售明顯趨緩，預期今年銷售成績恐怕也不太好看，而且會面臨削價爭的壓力；但品牌力強的建商，銷售狀況依然穩定，而且售價調漲的機會偏高；而低首付的建案仍相當受歡迎，預料今年市場上低首付建案會大量增加。
十大巨首觀房市2／預見代銷今年提早入寒冬 「這家」龍頭宣告暫緩接新案
2022年10大建商出現大洗牌，全台10大代銷變化相較來得小，龍頭寶座仍由海悅廣告以2184億元蟬聯，2~4名也無變化，分別是新聯陽、甲山林、新理想拿下；新進榜的有新高創、創意家、漢華行銷；令人詫異的是，南台灣代銷龍頭上揚國際董事長林聰麟卻透露，「今年將不接新案！」根據591新建案統計全台推案市況，2022全台10大代銷5至10名分別是，新高創、創意家行銷、上揚國際、璞園建築、漢華行銷、信義代銷，其中新高創、創意家與漢華行銷以年成長率近2倍之姿，擠下甲桂林、傳真與璽悅，重返榜單。其中最引人注目的是有代銷南霸天之稱的上揚國際，近年積極北上接案，2022年接案量471.1億元，年增4成，但林聰麟接受CTWANT記者採訪卻透露，「今年不接新案，以銷售舊案為主。」「市場狀況不明，今年不外接新案，重心轉向自建案，代銷方面，以去年推案還沒賣完的，及去年已蓋接待中心還沒推出的為銷售主力。」像是去年接的高雄三民「艾美國際城」100億元銷量，預計近期公開；去年開案的小港「國家公園」也還有70億元案量銷售中。對於南台灣代銷龍頭是否不保，林聰麟老神在在回應「短期而已，不會是常態」，如果景氣較明朗，價格有個落底、成交有一定的量時，會再續接新案，「現在看起來量都出不來啊！」不過他也解釋，往年全年銷售量維持800~1000億元，今年自建案量就有快500億元，再加上舊案和未推出案量有200~300億元，全年銷售量不會減少太多，只是自建案的比例增加。自建案主力包括嘉義「高鐵科技城」、「世界城」約有140億元，台南「PARK ONE」70億元及高雄鳳山案50億元。10大代銷名列第4的是新理想廣告，去年接案總銷來到573.38億元，較前年大幅上升4個名次。新理想廣告接案重心維持在桃園、新北，不過去年最大指標案為高雄亞灣區大坪數海景豪宅「大觀在上」，該案一共挹注62.39億元，也讓新理想廣告2022年接案總銷年增逾8成。不過今年市況明顯走低，新理想總經理黃正忠認為，現在整體買氣沒有之前熱絡，今年各代銷接案會相對保守，報價也不會像以前勇於往上加，蓋接待中心規模也會縮小，各項成本都保守看待。他也預告新理想第一季就有9案齊發，總量約150~200億元，指標案為桃園八德「悠森活」32億元及新北林口「頤昌松琚」30億元。去年全台最大案為三重「都廳大院」，總銷達450億元，讓甲山林維持全台10大代銷第3名地位，也讓茂德建設重返10大建商，同樣拿下第3名。（圖／甲山林提供）位居第三名的甲山林廣告，2022年接案總銷突破千億元，與前年相比年增近9成，成長幅度歸功於自家愛山林建設兩大指標案三重「都廳大院」與「新竹帝寶」，一併貢獻750億元，約占甲山林2022年接案總銷7成。亞軍則由新聯陽機構再度奪得，2022年接案總銷共1195億元，指標案為總銷140億元的北市「新光人壽總統傑仕堡」，去年新聯陽更是首度將觸手伸向南台灣，在台南北區推出「欣府城-一品樓」。新聯陽副董林徹人表示，預計今年329檔期將推出10案，總銷636億元，最大指標案為茂德三重案總銷220億元，大安區也推有「鑄慕」、「連雲玥恒」總銷各有90億元。他也表示，《平均地權條例》影響還要再觀察，雖目前看起來仍有來客量，成交量也沒有到劇減，但不太可能會像前2年的熱況，預計今年成交量不如往年大，因此除了已接案會如期推出外，未來會依市況供需、現有個案去化量、銷售速度及業主政策，調整接案策略。2022年全台十大代銷龍頭寶座仍由海悅廣告蟬聯，接案總銷來到2184.2億元，海悅廣告近年積極進軍中南部市場，去年更一舉拿下台中七期百億大案「國雄無双」、桃園龜山「興富發鉑悦」及土城「大同莊園lll」，3案共挹注410億元總銷。海悅在今年329檔期，將有總銷約450億元的北市指標案「台北之星」問世，中南部則推有台中的「大華縱橫」，及台南的「南科悅揚」、「世界南科」、平實重劃區案等。海悅總經理王俊傑表示，剛需市場仍為房市成交量最主要來源，但金融政策等因素影響，今年預期市場供給量將減少，房價也要看土地、造價成本有回檔，才有下來的機會。對於今年市場轉冷，海悅仍將接案目標訂在2000億元案量，台北仍會積極布局接案，中南部則會以自住市場為主要接案考量。海悅總經理王俊傑表示，今年全台房市供給量縮減，海悅接案也會以自住市場為主要考量，特別是中南部地區。（圖／CTWANT資料室）
不動產放慢推案腳步 全年329檔案量低於去年
農曆春節長假，馥華與誠品合作的「馥華之丘」銷售成績表現不錯。（圖／新聯陽實業提供）眼看政府重手打房，成本攀升，買方趨於觀望，不動產開發商紛紛放慢推案腳步，巿場人士私下不諱言，建商不是延後推案，就是乾脆不玩了，等巿場明朗化再說。初步了解，2023年329檔案量將低於去年，代銷龍頭甲山林、海悅、新聯陽合計推案量約2000億元。新聯陽副董事長林徹人表示，整體經濟在升息告一段落下，國內外還有一些契機可期待，目前只是暫時沉寂，加上329檔預售巿場因為開春第一檔，每年表現多不會太差，但房巿前景不明，建商推案趨於保守，推案量應會較去年同期縮減。甲山林總經理張境在表示，今年春節年假長，解封後，很多民眾選擇出國或赴中南部、花東去旅遊，加上北部天氣較寒冷，來客多少受到影響，但旗下幾個案子銷售反映不錯，從初三到初八，總共賣了14.5億元，如「都廳大院」、「夢悅城」在廣告助攻，產品總價低、符合剛性需求下，締造出不錯的銷售成績。林徹人表示，位於新北巿土城，馥華與誠品合作的「馥華之丘」以及在板橋鄰近林家花園、南雅夜巿的「新美齊画世代」在春節期間買氣也都不弱。買方觀望 剛性需求一直在「房巿並未如部分人士認為會『崩盤』，因為剛性需求一直存在！」張境在認為，目前自住客占6成，置產族還有2成，巿場仍有一定動能。但他也直言，329檔總推案量不如以前多，主因大環境不是很好，建商不急著推，旗下主要個案會在第二季、第三季進場，如總銷約2、300億的「新竹帝寶」及位於基隆、鄰近內湖總銷約100億的「美麗薈」都規畫在第二、三季進場。329檔進場的有淡水竹圍總銷25億的「伊豆莊園」、紅樹林總銷約40億的自建案「山河帝寶」，另在土城還有捷運永寧站邊、總銷180億的「金城帝寶」，在南港經貿園區、老爺行旅旁也有個案在搭接待中心，總銷約45億元。林徹人透露，329檔新聯陽推案主要在雙北，且不乏總銷近百億，甚至超過200億的大案，如台北巿大安區總銷約90億的「連雲玥恒」與「日勝生活科技」，在三重更有茂德機構的「晴空大地」總銷高達220億元。「景氣逐漸回穩，台股慢慢回溫，可以判斷最壞的時間快過了，預期今年整體產業會不錯。」海悅總經理王俊傑表示，今年房巿將隨著購屋能力、重大建設、產業發展在走，這也跟財富結構有關，像是在台北巿買豪宅最好時，一年也只成交200戶左右。景氣漸穩 最壞時間快過了但基本上，現在買高單價、高總價產品的客戶變少，也意味著財富結構如同陡峭的三角形，金字塔尖端成交量，不會有大幅波動，反觀購買其他區域，中小坪數的一般產品，如桃園、台中、台南等縣巿因有科技業擴產或進駐，剛性需求增加，買家會越來越多。海悅在329檔，最受外界矚目的大案即總銷約450億的「台北之星」，過去一年只聞樓梯響，如今產權登記可望在3、4月完成，可望正式問世。其他重要個案還有台中的「大華縱橫」，台南的「南科悅揚」、「世界南科」、平實重劃區案等都要推出。
愛山林300億「新竹帝寶」明年公開 祝文宇：3字頭開賣「未來很難說」
愛山林今(2)日舉辦法說會，今年自建案包括北市士林「圓山帝寶」已接近完銷，以及近期甫公開的屏東「甲山林花園帝寶」，明年新竹將推出自建案總銷300億的「新竹帝寶」，明年甲山林加上愛山林銷售總案量高達2400億元。董事長祝文宇表示，今年是比較大改變的一年，以往是廣告代銷為主力營收，今年度開始運用庫存土地推出自建案，2~3年後建設營收將有不一樣的表現。愛山林去年營收47.7億，每股盈餘5.62元，今年前三季營收33.8億，每股盈餘2.83元。愛山林表示，由於前兩季受疫情影響，代銷業務停滯，但第四季房市動能強，預期第四季營運獲利較去年同期有非常大成長，有機會追上去年業績。至於自建案銷售不錯，但要等到完工交屋才會認列營收。祝文宇表示，今年愛山林位於北市圓山的「圓山帝寶」銷售不錯，已在施工；屏東也推出5層樓大型社區自建案「甲山林花園帝寶」，土地養了7、8年，今年開始動；明年主力在新竹茄苳交流道旁寶山香山地區，與宏國合作推出18萬坪「新竹帝寶」，基地建照多達40多張，年初推出30多張建照案量，第一期總銷達300億，預期將會熱銷，然後持續再請建照，預計明年整年度將賣500億，總案量上看900億以上，可以說是愛山林最大貢獻度個案。他也透露，「新竹帝寶」有住宅大樓及別墅兩項產品，「住宅將比竹北便宜，別墅跟竹北高價案將有得拚，住宅一開始不會超過3字頭，以後房價漲就不知道。」祝文宇表示，房地產因利率低、通膨，量一直維持不小的數字，今年疫情關係5月到8、9月受到限制，9、10月後把成績趕上來，疫情受控下今年業績仍有去年的水準。甲山林自建加代銷，截至今年11月份，可售建案還有1066億，加上明年新增代銷案1134億元，總計明年可售2200億，若再加上甲山林自建案將有2400億。