新聯陽實業
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不動產放慢推案腳步 全年329檔案量低於去年
農曆春節長假,馥華與誠品合作的「馥華之丘」銷售成績表現不錯。(圖/新聯陽實業提供)眼看政府重手打房,成本攀升,買方趨於觀望,不動產開發商紛紛放慢推案腳步,巿場人士私下不諱言,建商不是延後推案,就是乾脆不玩了,等巿場明朗化再說。初步了解,2023年329檔案量將低於去年,代銷龍頭甲山林、海悅、新聯陽合計推案量約2000億元。新聯陽副董事長林徹人表示,整體經濟在升息告一段落下,國內外還有一些契機可期待,目前只是暫時沉寂,加上329檔預售巿場因為開春第一檔,每年表現多不會太差,但房巿前景不明,建商推案趨於保守,推案量應會較去年同期縮減。甲山林總經理張境在表示,今年春節年假長,解封後,很多民眾選擇出國或赴中南部、花東去旅遊,加上北部天氣較寒冷,來客多少受到影響,但旗下幾個案子銷售反映不錯,從初三到初八,總共賣了14.5億元,如「都廳大院」、「夢悅城」在廣告助攻,產品總價低、符合剛性需求下,締造出不錯的銷售成績。林徹人表示,位於新北巿土城,馥華與誠品合作的「馥華之丘」以及在板橋鄰近林家花園、南雅夜巿的「新美齊画世代」在春節期間買氣也都不弱。買方觀望 剛性需求一直在「房巿並未如部分人士認為會『崩盤』,因為剛性需求一直存在!」張境在認為,目前自住客占6成,置產族還有2成,巿場仍有一定動能。但他也直言,329檔總推案量不如以前多,主因大環境不是很好,建商不急著推,旗下主要個案會在第二季、第三季進場,如總銷約2、300億的「新竹帝寶」及位於基隆、鄰近內湖總銷約100億的「美麗薈」都規畫在第二、三季進場。329檔進場的有淡水竹圍總銷25億的「伊豆莊園」、紅樹林總銷約40億的自建案「山河帝寶」,另在土城還有捷運永寧站邊、總銷180億的「金城帝寶」,在南港經貿園區、老爺行旅旁也有個案在搭接待中心,總銷約45億元。林徹人透露,329檔新聯陽推案主要在雙北,且不乏總銷近百億,甚至超過200億的大案,如台北巿大安區總銷約90億的「連雲玥恒」與「日勝生活科技」,在三重更有茂德機構的「晴空大地」總銷高達220億元。「景氣逐漸回穩,台股慢慢回溫,可以判斷最壞的時間快過了,預期今年整體產業會不錯。」海悅總經理王俊傑表示,今年房巿將隨著購屋能力、重大建設、產業發展在走,這也跟財富結構有關,像是在台北巿買豪宅最好時,一年也只成交200戶左右。景氣漸穩 最壞時間快過了但基本上,現在買高單價、高總價產品的客戶變少,也意味著財富結構如同陡峭的三角形,金字塔尖端成交量,不會有大幅波動,反觀購買其他區域,中小坪數的一般產品,如桃園、台中、台南等縣巿因有科技業擴產或進駐,剛性需求增加,買家會越來越多。海悅在329檔,最受外界矚目的大案即總銷約450億的「台北之星」,過去一年只聞樓梯響,如今產權登記可望在3、4月完成,可望正式問世。其他重要個案還有台中的「大華縱橫」,台南的「南科悅揚」、「世界南科」、平實重劃區案等都要推出。
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每坪百萬也要買大房子 天母掀高總價戰場150億案量噴發
資金停泊不動產需求走強,台北市傳統豪宅聚落天母房市也跟著動起來。過去幾年天母推案不多,房市進入真空狀態,今年一線品牌建商眾案齊發,總案量超過150億元,為符合在地高資產族需求,線上7大案全都有40坪以上產品,累積已久的區域換屋、置產客出籠,在工料雙漲下,預售案開價順勢站上130萬元。通膨議題帶動房市買氣,建商全力搶攻房市「雙十檔期」,其中台北市最受矚目的推案熱區莫過於天母,新美齊集團、大陸建設、聯上開發、力麒建設、桓邦桓鉅建設等建商全搶進卡位。去年已開賣的「聯上天母」和大陸建設「鐫月」,開價就已達130萬上下,近期甫推出的「新美齊心岳」也跟進開價落在120~135萬,接下來還有案量高達50億的力麒天母案等著推出,加上他案共7案連發,堪稱台北房市推案一級戰區。新聯陽實業副總經理闕山振表示,天母地區購屋族群有別於台北市他區,地域性相當強烈,非常注重生活質感,天母優越的居住條件,即便中古屋也保持一定身價,像是中山北路七段老天母的中古社區「奧之細道」、「靜觀」及「仰哲」因住戶釋出量少,房價始終高檔不墜,成交均價皆站上百萬元,在實價登錄上也為區域房價產生定錨作用。而中山北路六段因美國學校、使館特區、美國在台協會(AIT)齊聚,被稱為「新天母」,則是新世代購屋、置產的熱門區域。上市櫃建商新美齊繼2018年推出的天母首案「天母AIT」被包棟做為AIT員工宿舍後,緊接著旁邊鄰地再推出「新美齊心岳」。目前「天母AIT」已進入完工交屋階段,據了解,兩塊地來自同一家族進行都更,也因AIT對新美齊的品質認可與環境安全,為新案帶來快速去化。闕山振表示,過去天母推案以80坪以上為主,在雨遮不計坪不計價,及調整總價帶後,相較於雙北以中小坪數產品為主流,天母房市以45坪以上3房需求最多,以「新美齊心岳」為例,坪數規劃46、64坪,總價約在5000~7000萬元,產品規劃相當受到美國學校家長、榮總醫生及在地高資產買家歡迎,7月正式公開,目前銷售已接近7成。目前線上建案清一色必有40以上產品規劃,「璞園天玉」規劃30~55坪,「聯上天母」規劃45、54坪,「鐫月」43~69坪,「沐山」32~81坪,即將公開的「天母桓琚」則是37~43坪,力麒天母案甚至是90坪豪宅規劃,總價將破億元。
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春節賞屋爆棚 「台灣錢已淹胸部!」
2021農曆新春連續七天假期,由於全球疫情未解除,人、錢全部鎖在島內消費,房市也開出紅盤,賞屋客平均增加二至三成,從豪宅到小宅,買氣平均釋放。海悅國際總經理王俊傑表示,今年農曆新年連假七天中,海悅全台75案,有一部分案場自初三陸續開張營業,其中以新北市表現最旺,來人組數比往年激增二成;台北市則以中高總價頂級客層居多,像大安區「敦南御所」每天都超過五組,另外潛銷新案的關注度也頗高,總計北部案場在這三天成交約7億多元水準。遠雄房地產公司總經理張麗蓉表示,遠雄自大年初三開始全面開張營業,全台總計案點共有12處,累計來人量高達1,600組,成交金額10餘億元,其中76%集中在雙北市,為歷年以來新春假期營業天數最短、營業案點最少,但來客最精準、單日成交額最高,創下新年行銷新紀錄。甲山林廣告總經理張境在表示,春節各案場來人共1,300組、成交逾18億元,比去年雙雙成長30%,從小宅到大戶豪宅表現平均。主要是中南部天氣不錯、台股攻上高點,加上利低環境、工資和營建成本推升,「台灣錢已淹胸部!」今年房價有微揚趨勢。新聯陽實業副董事長林徹人表示,「初三一開張,客戶就暴量!」台北市信義區豪宅「玥隱信義」一戶總價要3億多元,就成交5戶,「潤泰敦峰」則成交兩戶。
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「敦南SOGO大樓」易主! 皇翔建設150億到手
眾所矚目的台北市敦南SOGO大樓交易案終於正式拍板!皇翔建設董座廖年吉以「皇翔投資」名義,透過股權交易方式買下「仁愛企業」股權,交易金額約130億元,交易時間剛好趕在2020年12月底簽約完成。皇翔證實交易已順利完成,但尚未確定未來開發方向。皇翔建設副總游玉華21日表示,「皇翔投資」與「仁愛企業」正式簽約,完成股權交易,簽約日期為去年底,金額約130億元,日前並完成公司變更登記;但她也表示,還沒確定日後要改建為住宅還是辦公大樓,畢竟目前大樓還有承租者繼續營業中。根據最新的土地登記及建物登記謄本資料,仁愛企業是在民國56年2月買下敦南SOGO大樓這塊地,建物地上七樓、地下四層則是在77年10月取得使用執照,門牌為敦化南路一段246號。不過此一產權已於上月(109年12月29日)設定他項權利,權利人為台灣土地銀行,擔保債權金額為96億元。業界研判,該大樓於上(12)月29日前完成簽約,並且設定抵押。「敦南SOGO大樓」小檔案再對照經濟部商業司最新的公司登記資料顯示,仁愛企業甫於2021年1月15日,變更公司負責人為廖年吉,背後代表則是「皇翔投資股份有限公司」,而不再是原本的廖資富;至於「公司所在地」也從原本的懷寧街,變更為博愛路皇翔建設的地址。市場人士指出,謄本也顯示敦南SOGO大樓確定採股權交易方式完成。「敦南SOGO大樓」占地938.96坪,屋齡33年已超越都更年齡,使用分區為敦南特定專用區住四和住四之一,容積率300%和400%。戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示,該交易案換算每坪土地成交單價約1,384萬元,緊追在慧洋大股東百世多利買下華票總部大樓每坪土地約1,489萬元,及富邦人壽買下太平洋敦南商業大樓每坪1,453萬元之後,尚屬合理。新聯陽實業總經理林徹人表示,該地段未來適合開發為豪宅,依「華固名鑄」推估,每坪未來售價可望站穩250萬、上看280萬元;但對計畫保留資產只租不賣的企業主來說,開發為頂級辦公總部也是很好的選擇。
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【329鬧房疫1】中小坪數挑大梁 另類護盤延後開案多
春暖花開的3月,正是出門賞屋好時機。然而即將登場的房市329檔期,本該是敲鑼打鼓百案齊發,今年卻出奇地冷清安靜。據《住展雜誌》預估,金鼠年329檔期六都總推案量約2600億元,比去年同期大減600多億元,衰退約2成7,創下2012年以來同期新低量。其中,北台灣推案量約1300多億元,年減逾3成。今年329檔期,台北市松山火車站周邊有「松蔦青語」(上、左)及「信松廣場」(右)兩案公開,主打中小坪數。(圖/馬景平攝)疫情蔓延中,去年大鳴大放的台北市豪宅推案,今年329檔期幾乎全面「噤聲」,北台灣建商都以20坪至45坪的中小坪數當主力!本刊記者日前走訪北台灣多個主要案場,發現在疫情影響下,房產業者多採「拖字訣」,慢慢「雕琢」接待中心、樣品屋,或是不開案,甚至有人辯稱:「現在已經沒有人在推329檔期了。」台北市房價高,329新推案以中小坪數壓低總價,強攻自住市場。(圖/馬景平攝)「新聯陽實業」副總經理張俊杰表示,「受疫情影響,客戶出門意願降低,現階段所有案件都是小量低調進行,今年329檔期沒有業者大打媒體廣告公開銷售,都是觀望再觀望,在疫情被穩定控制前,維持潛銷狀態。」新聯陽實業是北台灣的不動產代銷巨頭之一。住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出,在疫情期間,開盤怕買氣不佳,因此延後開案未嘗不是另類護盤。(圖/住商不動產提供)「住商不動產」企劃研究室經理徐佳馨則分析,疫情持續衝擊下,不確定因素很多,「開案非常在意『氣勢』,開案熱銷先贏一半,萬一開盤買氣不佳,不僅士氣大減,也難向業主交代。此外,由於業者怕後市不佳,開案價格若下修,對初期進場購屋的民眾難以交代,因此延後開案未嘗不是另類護盤。」《住展雜誌》研發長何世昌解釋,現在「329檔期」區間很大,2月到4月推案也可彈性計入。今年受疫情衝擊,329檔以台北市新建案延推情況較為普遍,但若接待中心已蓋好、人員進駐,在成本壓力下不可能不推,如果接待中心還沒蓋好,的確有建商放緩工程腳步延推。