新青安房貸
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今年房屋買賣創9年新低 張欣民：買家可拿關刀大砍議價
受到去年第七波選擇性信用管制｢金龍海嘯」的強烈衝擊，今年房市出現全面退散的頹勢，根據台北市不動產仲介公會推估，全台全年建物買賣移轉量僅勉強守住26萬棟關卡，創近9年低紀錄，不少業者都是在苦撐待變。房市專家張欣民也建議有看房的民眾，殺價不用太保守，「可以拿著關刀去砍，大膽議價。」台北市不動產仲介公會根據6都最新發佈的前11個月房屋買賣移轉棟數推估，2025年全國全年房屋交易量大概會落在26萬1, 601棟上下，與2024年35萬棟比較，大幅衰退了25.4%，交易量創下近9年來新低紀錄，蛇年房市可說是個｢虎頭蛇尾」淒風苦雨冷清的一年，六都的交易量更是全線潰敗。台北市不動產仲介公會理事長蘇金城表示，2024年9月央行祭出第七波信用管制，10月起市場交易量出現急凍，今年房市交易持續沒有起色，即使9月初行政院出面要求金管會將新青安房貸排除在銀行法第72-2條之外，扭開房貸水龍頭，後續央行也延長換屋族切結換屋限期為18個月，但仍難以挽回房市頹勢，市場甚至一度悲觀的預測全年交易量恐怕會跌破26萬大關卡，所幸最後有守住，只是整體交易跟2024年比較還是少了四分之一的交易量。台北市不動產仲介公會表示，「金龍」海嘯衝擊，全台房屋買賣創近9年新低，推估2025年交易量勉強守住26萬棟關卡。（圖／林榮芳攝）蘇金城進一步指出，2025年台北市房市表現不脫「價盤量縮」的急凍格局，前11個月買賣移轉棟數推估只有22, 694棟左右，衰退幅度達24.2%，寫下了近9年來的新低紀錄，已經很接近2016年的慘況了。張欣民也補充，台南及高雄交易量衰退超過3成，他以「跌得鼻青臉腫」來形容現在市況，這樣雪崩式的下滑，對房仲及相關產業有很大衝擊。不過若看個別行政區，北投區與士林區因輝達效應異軍突起，價格更顯得格外堅挺。張欣民表示，北士科所在的北投士林房價屢屢創新高，北投預售案｢潤泰之森」寫下每坪152.05萬元天價，士林區的｢久年松芮」也創下每坪152.12萬元的新紀錄，頗有急追蛋黃區價格之跡象，後市仍不容小覷。展望2026金馬年房市，蘇金城指出，明年整體房市尚未脫離盤整的格局，但「最壞的時刻已經過去」的市場共識逐漸成形。2026 年房市會是「調整、整理、等待」的一年。對於剛需與換屋族而言，2026 年是一個可望以更合理預算購屋的時間點；對建商與投資人而言，更是重新審視市場、調整策略的重要一年。張欣民也表示，今年房仲人員是勒緊褲帶過日子，預期明年景氣和買氣會慢慢好起來，殺價取量和滯後性買盤出籠，整體交易量可望漸回穩，呈現「價跌量出」格局，剛需及換屋族仍是撐盤主力，整體市場景氣處於「以盤待變」。他也建議有看房的民眾，殺價不用太保守，「可以拿著關刀去砍，大膽議價。」
台北房市持續量縮「9年來最慘」 蘇金城：房仲關店潮將至
10月份時序進入房市傳統旺季，但台北整體房市一點都不旺，甚至還微幅衰退，顯示在行政院打開房貸水龍頭後仍無法挽回市場信心。台北市不動產仲介公會理事長蘇金城指出，今年台北市房市恐將會是「近9年來最悽慘的一年」，他也呼籲，若12月份理監事會議對信用管制仍然聞風不動，明年農曆年之前就會有明顯關店潮，甚至大建設公司也可能支撐不住而倒閉。根據台北市地政局的統計，10月份台北市建物買賣移轉棟數呈現萎縮之勢，只有1,758棟，與9月份比較起來，微幅衰退0.95%，是一幅旺季不旺的格局，單月交易量仍然不足2,000件，12個行政區當中松山區、信義區、大安區及中山區表現較為亮眼，都有兩位數字的正成長，買盤有轉進市中心蛋黃區的趨勢，反而先前頻頻被點名輝達海外總部可能落腳的北投、士林、南港等交易量都出現有感的衰退。根據台北市不動產仲介公會理事長蘇金城指出，5月中旬輝達執行長黃仁勳宣布要在台北市設立海外總部，就牽動台北市房屋交易的敏感神經！期間更傳出輝達屬意的北士科土地可能生變，讓不少高檔進場的投資客更是擔心受怕。所以在10月份的個別行政區交易量就出現了明顯消長情形。此外，蘇金城也指出，9月初雖然行政院強力主導，將新青安房貸排除在銀行法第72-2條之外，稍稍轉開了房貸的水龍頭，但是對台北市高單價、高總價的房市幫助仍然不若其他的五都來得大。再者，央行延長換屋族切結期限到一年半，在實務上個別銀行怕麻煩的情況下，讓換屋族還是很難成功的換屋，在在都影響市場的交易數量。據了解，第四季本來應該是屬房市傳統旺季，但從台北市10月份的房市表現來看，就是一幅旺季不旺的樣子，接下來的最後2個月即使是有拉抬尾盤的情形，實際上也很難挽回整體頹勢。以目前台北市前10月房市交易量只有19,058棟來看，今年台北市全年度的房屋交易量恐怕只有2.2萬棟左右，恐會創下2016年房地合一稅實施以來近9年的最低紀錄，現在台北市房仲家數雖然還沒有明顯變動，但實際上有不少業者是苦撐待變。台北市不動產仲介公會理事長蘇金城呼籲，政府還是要關心房地產相關從業人員的生計，凡事過猶不及，希望央行12月份的理監事會議能夠放寬部分選擇性信用管制，如果12月份的理監事會議對於信用管制仍然聞風不動，明年農曆年之前就會有明顯關店潮出現。此外他也提到，這波受交易量萎縮衝擊的不會只有房仲業者而已，甚至檯面上的大建設公司也都有可能支撐不住而倒閉，像最近傳出的三圓建設這麼大的公司都會因區區2,000萬元而跳票，這反映出的恐怕不會只是冰山的一角。
新青安房貸鬆綁放款限制！ 上路滿月排隊少約6成
行政院9月實施新青安貸款不計入《銀行法》72條之2，鬆綁「不動產放款3成上限」。財政部近期調查公股銀辦理新青安的排隊情形，從上路前的1萬2923件，至10月初已經降至5219件，等於上路滿月減幅約6成，大排長龍情形已獲得紓緩。財政部自2023年8月推出新青安，由公股銀行與內政部住宅基金補貼利息，總補貼2碼（0.5個百分點），以一段式貸款來說，利率只要1.775％，在房貸利率中算是「破盤價」，還可享最高1000萬元、5年寬限期等優惠措施。新青安上路以來亂象叢生，從一開始人頭戶、出租戶等違貸頻生，2024年6月財政部限制新青安「一生只能貸一次」、央行同年9月祭第七波信用管制、對銀行不動產貸款集中度管理，加上許多公股銀行房貸餘額幾乎要碰到《銀行法》72條之2警戒線，可貸空間受到壓縮，導致房貸出現大排長龍情形，甚至爆發一波預售屋違約潮。今年9月起新青安不計入不動產放款限額後，據財政部調查，公股銀「已核貸尚待撥款」案件數，在實施前有1萬2923件，到了10月初降至5219件，已完成撥款7704件，減幅近60％。待撥金額也從1257億元降至566億元，減幅為55％。至於排隊、撥貸時間也已經縮短到最多2個月，逐漸可依據客戶需求及交屋時程規畫撥款作業。政大金融系教授殷乃平認為，新青安自上路以來被年輕人拿來炒房的亂象早已出現，後續出現的問題可以預見，行政院鬆綁新青安不計入《銀行法》限額，表面是協助「首購族」，實際是幫助部分快活不下去的建商，惟他認為，對於萎縮的房市與建商幫助有限。除此之外，財政部自2020年12月開始對房市四大方向加強查稅，這4年半房市短漏報情形嚴重，其中個人交易及少部分租賃所得違規案件共計3.4萬件；企業部分違規案件1957件。《資金匯回專法》匯回資金實質投資有稅率優惠，也發現違反5年內不得投入不動產及相關證券商品有13件；囤房大戶租金所得逃漏查獲共計8610件，及2021年到2023年每年選案查核，每年房東被查到逃漏超過25萬件，年補稅額超過8.23億元。
寒市衝一波2／代銷龍頭海悦928推案量倒掛 業者4走向因應急凍買氣
19日央行理監事會總裁楊金龍硬起來，堅守房市管制立場，讓房市繼續「留校察看」。肚子還是要顧，業者們回到房市928檔期戰場，面對慘澹市場只好繼續咬牙推案，不過記者卻發現，今年928檔期十大總銷推案，差點不見代銷龍頭海悅國際的身影。根據591新建案統計今年928檔期七都推案量，明顯大幅萎縮近3成；另外也根據總銷盤點十大推案排行，新聯陽代銷共有3個百億大案入榜，甲山林也有2案進榜。甲山林此次928檔期共推出398億元案量，百億指標案除了「長耀辰」「市政帝景」外，還有北市中山區80億案量的「達欣文和苑」等一共6個案子推出。而大家期待已久的新北中和總銷400億元大案「左岸明珠」，接待中心去年底就搭好，至今遲遲未見推出，據了解，該案量體太大卡在建照變更要經過都審，順利的話明年1月可推出。新聯陽928檔期推案不落人後，除了有「遠揚之森A+」「華固譽誠」「新潤安曼莊園」3大百億案支撐，在北北桃及台中共推出超過600億元案量，其餘指標案還包括北市中正區總銷77億元「皇翔柏金」，以及台中北屯和南屯，案量60億元和80億元的「華固四季匯」「亞昕織御」。皇翔建設位於北市中正區總銷77億元「皇翔柏金」，也於928檔期登場，目前接待中心已搭建完成，由新聯陽代銷。（圖／新聯陽提供）興富發和子公司，則共同端出「國家壹號廣場」「悦讀耶魯」2大案，總銷合計430億元。遠雄則是以百億指標案「遠雄樂元」搶占一席，但此次檔期實則共推出210億元的規模，另外還推出高雄楠梓區總銷65億元「遠雄一靚」。而代銷龍頭海悅國際卻出現倒掛，只見旗下子公司海宇國際1個百億指標案「杜拜藝術館」撐場。今年928檔期，海悅顯得相當低調，據了解，此次檔期主要推出新案多為總銷50億元以下小案，讓海悦推案總銷大幅萎縮。「杜拜藝術館」主打雙巨蛋新地標，主力15~22坪，1+1房16.31坪總價2388萬起。（圖／科達建築提供）不過根據CTWANT記者觀察，業者對於928檔期及市況並不悲觀。甲山林副董張境在表示，自從新青安和換屋貸款鬆綁後，雖然跟預售市場沒有直接關係，但市場氛圍稍有好轉，加上房租節節高升，首購開始願意出來看房，這兩個禮拜來客增加1~2成。遠雄發言人謝清林則表示，目前新青安房貸放寬，讓本來成屋或預售交屋的案子，排撥問題解決，帶動市場氛圍轉好，是否慢慢擴散到新建案市場仍有待觀察，目前來人狀況略為回溫。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，目前預售屋業者已出現4種不同戰術來因應買氣急凍的市場。第一種，「咬緊牙關、且戰且走」：若有充足資金彈藥，選擇邊走邊看，期待政策鬆綁或市場回溫；反之成為第二種，「全面讓利、加速資金周轉」：資金壓力大的建商就沒這麼多時間等，會選擇直接降價，不僅在新購客推出降價策略，也要對已購客做些微的優惠和退讓，把庫存清掉，力求換現金，先活下去才有下一步。第三種，「住宅休兵、轉向商辦」：目前市場打住不打商，住宅限貸令卡得緊，但企業買地或租用需求相對穩定，商辦市場成了「避風港」，像是興富發、華固、遠雄等大型建商，近年皆轉而把推案焦點放在辦公室、廠辦等商用不動產。另外還有第四種，「守住價格、創造價值」：堅持不輕易降價，轉而用產品規劃和附加價值來吸引買方，像是送裝潢、送家電，降低購屋者後續的現金支出，用差異化來守住價格。
房貸卡關67%怪政府政策 莊孟翰：最多恐見價跌2成
被稱為「史上最嚴」的第七波打炒房執行將滿1年，不僅造成房市交易量雪崩式下滑，就連已購屋的首購與換屋族也面臨貸不到款的窘境。富比士網路科技發布最新調查，有高達87.1%受訪者坦言，因憂心無法貸足款項而不敢買房。財經專家莊孟翰預言，「價穩是不可能，若景氣不好，2~3年內房價下跌最多恐見2成。」調查顯示，有67.1%受訪者認為，「政策錯誤」「政府失能」，是導致貸款不順的主因，兩者占比分別是35.7%與31.4%，顯示社會普遍認為問題出在政策設計上。另外，當「已購屋卻貸不到款」時，僅有15.9%民眾表示考慮售屋，34%會詢問多家銀行，29.2%向親友尋求支援，還有7.5%和1.7%民眾會選擇高利信貸和考慮向地下錢莊借錢。至於想買房貸不到款、尚未購屋民眾，多數民眾已考慮「棄買轉租」。此次有75.4%受訪者表示，「可能」或「一定會」選擇租屋，僅有1/4堅持不會改變購屋計畫。另外也有85.1%認為未來租金會上漲，甚至有24.6%認為會上漲2成以上。綜觀此次調查結果，富比士網路科技執行長陳高超認為，限貸令雖已有效控制投機，但也嚴重誤傷剛性自住需求，讓已購屋民眾必須四處籌錢，不僅打擊民眾對政府施政與房市政策信任，有意購屋者預期未來租金大幅上漲，仍只能被迫選擇繼續租屋，最終形成「買不起、租更貴」的惡性循環。即便目前行政院已決議將新青安房貸排除《銀行法》72-2條之外，也宣布將換屋期限延長至1年半，陳高超仍直言，若政策持續僵化，恐將進一步擴大成內需經濟的隱憂。前淡江大學產業經濟學系的副教授莊孟翰認為，溢價、讓利、議價、跌價，是一個下修的循環，「但這個流程還沒走完，價穩是不可能的，而且若景氣不好，2~3年內房價下跌最多恐見2成。」他也建議，現在貸款成數這麼低，政府可以看情形適度鬆綁1成。」他認為，政府現在放寬貸款，踩煞車的太慢，但現在車還沒停，現在還不是上車時機，建議年輕人先冷靜，貨比10家，至少等個1年，看房價有讓利跌價再進場，現在房價還沒有讓你跌到看得見。財經作家林裕豐也直言，隨著《租賃專法》規範趨嚴，不少房東擔心未來法規限制過多，乾脆提前將租金調漲，以對沖風險。這使得租屋族的壓力急遽升高，加上貸款困難，台灣主要城市正陷入「雙殺」格局。「最值得警惕的是，這種情況不再只限於台北市，六都加上新竹，都已經浮現租金上漲的壓力。」林裕豐警告，未來若政策無法兼顧房東與租客權益，將導致更多中產階級與年輕世代被迫延後安家夢，甚至衍生社會階層斷裂的隱憂。
打房退場時機未到 央行微調機率高
中央銀行第3季理監事會18日登場，相較於利率政策，打房會否鬆手更受關注。熟悉央行運作的公股行庫認為，即便行政院鬆綁新青安，都僅限於「解決貸款痛點」的行政流程調整，推估央行就是做些微調，在協處措施上更彈性、更人性化，抓大放小。行政院宣布9月1日起承做新青安房貸，不計入《銀行法》72-2條不動產放款上限，隨即央行宣布鬆綁換屋族限制，出售原有房屋期限從12個月拉長至18個月，愛山林副董事長張境在表示，本周假日來看屋消費者有增加趨勢，購屋民眾慢慢覺得政府有心要協助自用型民眾購屋貸款，另上周台股創史上新高，近期也發現高資產族群出來看房，這是房市慢慢在解凍的現象，將會持續觀察！金管會、央行兩項措施先後出爐，讓房產業者相當振奮，也開始關注去年9月實施的第7波選擇性信用管制會否就此退場。銀行主管認為，兩件事主要都是讓單一房屋的自住型購屋客，不論是首購或換屋都能優先取得信用資源，講直接一些，都是解決因新青安上路後造成的資源排擠，「目的是在處理新青安，不是要救房市」，或許會對房市造成拉抬效果，但這並非目的。銀行主管表示，首購或換屋族貸不到款，近一年的問題雖有改善，但並未完全解決，對央行來說，比較像是「技術性問題」，才會提出拉長換屋期的配套措施，但央行最在意的還是房市只漲不跌的預期心理，此時應不會貿然讓管制退場，避免功虧一簣。此外，央行去年第4季要求銀行自提總量管制措施，今年第4季底即將結束，央行一方面會看各銀行是否履行承諾、有無達標，也會要各銀行依照今年的狀況，擬定明年的不動產放款集中度改善計畫，換言之，可能就會排除新青安等貸款項目，抓得寬鬆一些。
房市回血2／農曆7月「鬼比人多」？1天不見1組客 業者：成交像抓寶可夢
剛過完中元普渡，一名房地產業者私下嘲諷，現在接待中心「鬼比人還多！」CTWANT委託591新建案統計今年8月全台接待中心來客數，發現台中、台南、高雄每周來人不到7組，也就是一天迎不到1組客人上門，業者嘆，「成交就像抓寶可夢，有緣才能遇到」。鬼月本來就屬房地產淡季，去年8月4日到9月2日適逢農曆7月，賞屋來人本就不多；今年鬼月較晚，8月23日才開始，但今年卻更慘。根據591新建案統計接待中心來客數，發現今年8月與去年同期、尚未公告實施第七波信用管制前，全台新建案平均周來人從10組降至6組，降幅達4成。經591統計，今年8月與去年同期接待中心平均周來人大幅縮減，可見今年預售市場多慘淡。（圖／林榮芳製表）其中，台中市新建案周來人與去年同期相比年減57.1%，和桃園、高雄都較去年減幅超過5成，等同賞屋人潮腰斬一半以上。統計也發現，台中、台南、高雄及六都以外的其他縣市，平均周來人皆不到7組，等於1天迎不到1組的賞屋客人，更不用計算成交筆數，「月掛蛋」的情況已是常態，凸顯中南部新建案市場表現十分低迷。「不需要等到鬼月，平常就沒人進場買房了！」台灣省不動產開發公會聯合會理事長吳國寶告訴CTWANT記者這波慘況，有同業接待中心案場1個月來不到1、2組客人，本來一個案場編制3、4名銷售人員，現在只需1人留守。吳國寶表示，市場觀望氣氛濃，消費者擔心未來貸款貸不下來，因此不敢進場買房，成交掛蛋的情況不只出現在中小建商、建案，一線品牌建商這幾個月也出現零成交的慘況。「現在市況很差，預售及成屋成交量都只剩去年同期的2成。」高雄不動產代銷公會理事長謝哲耀表示，目前已有案子直接讓利10~15%，並含裝潢銷售。不動產代銷公會全聯會理事長戴嘉聖認為，預售市場對資金與信心最敏感，受利率、貸款審核與觀望影響，今年第2季預售屋成交件數7,867件，較去年同期年減83.7%，成為此次景氣下行「第一個被冷到」的板塊，同業紛紛以「現在推案就像在冬天賣冰」「成交像抓寶可夢，要有緣分才遇到」來形容，他苦笑認為相當貼切。戴嘉聖無奈表示，來客出價保守、決策期拉長，「投資退場，自住慢慢挑」成為多數案場的共通景象，如今進入傳統鬼月房市淡季，看屋人潮進一步再減少，成交動能雪上加霜，目前代銷業者只能先減少跑單人員及鼓勵休假來應因。同為農曆7月，今年鬼月房市又更慘，儘管已預期可能沒客人上門，但建商、代銷業者還是必須派1人留守接待中心。（示意圖／林榮芳攝）591新建案總編輯李忠哲則分析，當前房市的最大難題正是限貸令，雖新青安房貸放寬，但一般購屋貸款仍有相當難度，且前段時間房價飆升，使買方期待降價氛圍濃厚，都導致新建案現場人氣銳減，市場寸步難行，預期短期內「低來人、低成交」的狀態仍將維持一段時間。謝哲耀也認為，新青安房貸放寬首購客直接受惠，預期購屋信心度會開始回升，接下來首購產品、總價1500萬元內的案子會開始成交，但買氣不會瞬間轉強，而且還要觀察央行對不動產放款集中度的看法，會不會也有一些排除條款，真的恢復可能要等明年初了。
房市回血3／成交量搭「跳樓機」 新青安鬆綁難救命「冷清到明年」
第七波信用管制產生的霸王級寒流，讓今年房市凍到不行，根據樂居網統計，今年5月新建案成交件數只有4,000餘件，僅剩去年同期約1/5。近日行政院釋出利多，新青安貸款將排除於《銀行法》第72-2條以外，不過房市專家卻認為，是一劑強心針，但並非救命藥，提醒民眾勿過度樂觀追高。樂居網根據實價登錄數據統計顯示，今年5月全台中古屋交易共7,910筆，比起去年同期1.8萬筆，交易減少一半以上；5月的預售市場更慘，成交4,095筆，寫下近8年單月新低，相較去年5、6月每月皆有2萬筆交易，成交大幅萎縮只剩1/5。由樂居網市場成交量曲線圖可見，不管是中古屋或新建案交易都處於低檔，今年5月僅成交1.2萬戶。（圖／翻攝樂居網）若是把中古和新建案加總計算，去年5月全市場交易量共38,398件，創下2013年統計以來，單月最高紀錄；今年同期卻僅剩12,005筆，可說是搭上「跳樓機」，從天堂掉至地獄。2024年全年交易量共32.4萬件，今年截至5月前，交易僅約7萬件。樂居網創辦人李奕農推估，今年全年交易量預估會創下10年來新低，大概衰退到2016年房地產最谷底時18.7萬件。儘管近日新青安房貸放寬，被排除在銀行法72-2條以外，李奕農仍認為對市場助益不大。他解釋，不動產放款的天條有2個，一個是各銀行不動產放款比率(72-2)，另一個是央行的不動產放款集中度的控制，避免信用資源過度流向不動產市場。雖然新青安排除在不動產放款比率之外，但如果銀行還是受制於不動產的放款集中度，一樣是沒有額度。行政院有心解決新青安申貸排隊問題，激勵市場信心，不過專家提醒對房市帶來得實質效果有限，勿過度樂觀。（圖／報系資料庫）他解釋，就像都更的放款，同樣是排除在72-2的不動產放款比率之外，但算在不動產集中度，所以一樣貸款艱難，「所以開會開了半天，其實沒有太大的改變，還要等不動產放款集中度的問題解決才會有解。只要央行沒有把對銀行的放款管控移除，接下來可能會出現的是『低供給、低交易』，一路冷清到年底的狀態。」住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰也表示，因為央行並未鬆口對於房貸過度集中的觀察是否放緩，也就是說投資族群、非首購族一類的申貸者依然難關重重，而台灣的房市又以投資氛圍炒熱為主，要說房市將因此反轉，還有待觀察，建議民眾勿過分樂觀與追高。而房價未弱化，多數房屋總價皆破千萬，新青安房貸的貸款總額上限為1000萬元，他也提醒，就算申請新青安房貸，亦要留意最高貸款額度的限制，超過1000萬元以上的價差空間，依然得有充分的自備款項。
新青安排除在72-2疏通「房貸荒」 營建股大噴發10餘檔漲停
房貸水龍頭要開了？傳行政院將拍板將「新青安」房貸排除在《銀行法》第72條之2之外，以解決近期「房貸荒」問題。受到消息激勵，今（4）日台股營建族群表現強勢，包括冠德（2520）、華友聯（1436）、京城（2524）、永信建（5508）、愛山林（2540）等超過10檔營建股皆漲停慶祝。近年政府接連祭出選擇性信用管制、限貸令等打炒房措施，導致去年底開始房市交易量急凍、民眾因借不到款無法順利交屋，讓建商、房仲及購屋民眾怨聲連連。近期行政院長卓榮泰指出「水龍頭開大一點」，釋放房貸鬆綁利多訊息，行政院會也拍板，將新青安房貸排除在《銀行法》第72條之2不動產放款比率限制之外，代表未來銀行辦理新青安貸款時，不再受30%上限約束，一來疏通新青安貸款管道，二來可以釋出更多放款量能給一般購屋民眾，解決近期「房貸荒」問題。營建股受到房貸政策鬆綁激勵，4日開盤一片紅通通，包括上曜（1316）、華友聯（1436）、大將（1453）、全坤建（2509）、冠德（2520）、京城（2524）、聯上發（2537）、愛山林（2540）、聯上（4113）、永信建（5508）、欣巴巴（9906）、三發地產（9946）等多檔營建股皆漲停慶祝。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐認為，若能排除新青安額度，對於銀行貸款作業是一大鬆綁，對排隊卡關的購屋族而言，更是天降甘霖，後續申貸排撥及額度緊繃的問題，可望緩步改善。不過她也提醒，銀行法額度採計的定義放寬，不等同於實際申貸條件放寬，房貸放款仍受到信用管制的約束，所以多屋族的貸款成數限制並未鬆綁，且只有今年9月以後的新青安放款不計入，並非過去1年多的放款都不計，所以短時間內能釋出的資金量不會太多，對房市交易價量的影響有限，且銀行對於貸款人的財務信用審核仍會維持一定風控標準，購屋族在財務上還是得採保守規劃。
房貸核撥「水龍頭全開」！ 台銀合庫華南這樣說
現在「首購屋族」申請房貸的速度會加快了嗎？包括台灣、華南、合庫等多家銀行接受媒體詢問時，「積極正面的」回應行政院長卓榮泰日前的喊話「盼水龍頭大開一些」，來解決「房貸之亂之審核慢、撥款慢……」的窘困。台灣銀行董事長凌忠嫄表示，目前在房貸承作部分，台銀是「水龍頭已經開很大了」，除了獨家負責「公教人員的築巢優利貸」，加上「新青安房貸、無自主住宅貸款」，全力支持這三類申請房貸族群之外，也承作「非首購族」但在利率上相對較高；儘管房貸量高且持續成長，由於台銀是全台存款最多的銀行，承作房貸案也較無壓力。凌忠嫄並進一步對於房貸申請戶最關切的「排撥速度」快還是慢，她說，對於整批性分戶房貸者，優先台銀有承作的土建融案為主，非本行承作者即會看申貸戶的屬性，當需要的資料準備齊全時，核撥速度可以很快；一旦補件時，程序就會拉比較長。凌忠嫄是在出席台銀發行亞洲首張木質信用卡上市記者會談到房貸案核撥情況，至於房市是否有降溫？她認為「價穩量縮，房價沒有太大波動」；政府祭出打房的後續效果？則說「現在看到房價持穩比較長一段時間，沒再往上走，房價再高可能也賣不動」。合庫銀則承諾，民眾申請房屋貸款之案，只要目前核准的案件，一定會在今（2025）年底前完成撥款；截至今年6月底為止，房貸餘額8500億元，較2024年底的8000億元成長約5％至7％，還有500億元至600億元的案件在申請中，現在來申請房貸案的金額頗大，房貸承作案將持續鎖定在「自住、首購、新青安、換屋族」等族群。華南銀行表示，在房貸案撥款部分仍是有排撥情況，額度相對較緊，陸續請申貸客戶配合時間點進行撥放款，正常情況下，撥款時間約等待2個月至3個月；並配合政策已「首購、新青安、未貸部分先做撥放，其他部分就會採保守態度。
房貸利率2.303%是假象？ 專家揭「更殘酷現實」：看得到吃不到
中央銀行21日公布最新數據，7月五大銀行新承做房貸利率達到2.303%，創下2009年1月以來、超過16年半的最高紀錄，不過根據臉書社團「賣厝阿明 知識+」的版主阿明透露，央行版本的利率2.303%只是假象，因為只有少數優質客戶享有，反觀民營金融機構的利率早已衝破3%，2%左右的利率對一般購屋族而言可謂「看得到吃不到」。阿明在臉書粉專發文表示，央行公布的7月五大銀行新承做房貸利率達到2.303%，但數字背後「隱藏著更殘酷的現實」，因為民營金融機構房貸利率早已突破3%，而國銀提供的優惠利率只有極少數優質客戶能享受，一般購屋族正面臨「看得到吃不到」的信貸緊縮困境，「央行公布的五大銀行房貸利率2.303%根本是『美麗的誤會』！」阿明直言，央行公布的數字僅反映台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀等公股行庫的優惠利率，但多數民營銀行的房貸利率水平更高，有些甚至達到3.2~3.5%，造成官方與民間利率雙軌制的原因有以三個，首先是新青安房貸大量集中在公股銀行，壓低了平均利率數字；其次是民營銀行受限於《銀行法》第72-2條的不動產放款上限，只能透過提高利率來篩選客戶；最後是央行信用管制讓銀行對非首購族及投資客收取更高風險溢價。根據阿明的說法，「現在一般民眾去申請房貸，除非是信用條件極好的首購族，否則很難拿到低於2.5%的利率。」他補充提到，許多民營銀行甚至對15坪以下小套房、第二屋貸款直接拒貸，或是要求搭配高利率的信用貸款。他還指出，央行數據顯示7月五大銀行新承做房貸金額709.24億元，相較6月增加45.46億元，但主要是因為部分房貸遞延至7月，以及少數銀行整批分戶貸款較上月增加所致，此外央行經研處副處長葉盛也說明，房市仍是處於量縮價盤整格局，市場買氣確實減緩。阿明認為，當前房貸市場出現明顯的M型化現象，一端是符合新青安條件的首購族，還能享受相對優惠的利率，另一端則是財力雄厚的投資客，願意接受高利率換取資金槓桿，至於最辛苦的「中間族群」是換屋族、小資首購族，這族群既不符合政策優惠條件，也沒有足夠財力負擔高利率。阿明提醒，央行信用管制政策已經明顯改變房市生態，但利率數字背後的真實情況更值得關注，隨著民營銀行房貸利率突破3%大關，購屋門檻進一步提高，市場已進入深度調整期，預期未來幾個月預售屋交屋潮與銀行房貸額度的緊張關係將持續，因此購屋族除了關注官方利率數字，更應該實際了解市場真實的貸款條件，並且做好資金規劃。房貸之亂超乎預期？ 專家揭銀行荒唐操作：交屋即斷頭68%餐飲業喊缺工！ 平均月薪僅34830元 近9成不到4萬六千萬放小孩戶頭 萬一不孝怎辦？ 他曝超慘經歷：國稅局割走5千萬
屏縣推「買厝住屏東，縣府挺起家」 最高可貸85成專家讚「很好康」
政府近年打房不手軟，央行去年9月還祭出第7波信用管制，加強打房力道。不過屏東縣政府今年推出「買厝住屏東，縣府挺起家」專案，針對設籍屏東的首購族，提供利率補貼0.375%、房貸最長40年、寬限期最長5年、最高可貸85成、金額最高1千萬元的貸款優惠，專家分析與新青安有「三長二短一平」的差異，認為「很好康」、「你可以不辦，但一定要勸你的朋友辦」。根據屏東縣政府城鄉發展處公布的「買厝住屏東，縣府挺起家」專案內容，受理期間至明年12月31日止，貸款對象限定為設籍屏東縣且就業中、成年年齡以上，且申請人、配偶及未成年子女均無自有住宅者，購買位於屏東縣轄內的自用住宅，或購屋裝潢、家電設備等消費支出，或是5年內購置的房屋且屬金融機構轉貸者，都可申辦。購置自用住宅的貸款最高按取得成本85成核貸，其中8成可搭配農業部「青年安居購屋優惠貸款」（不可超過1000萬元），申貸的房價不得逾1250萬元，固定補貼利率0.375%，最長貸40年、寬限期最長5年；購屋裝潢、家電設備等消費性貸款最長5年；屬金融機構轉貸者，以不超過原貸款到期日為原則。另外信用放款部分，每戶最高100萬元，核貸總額度最高1億元，並檢具相關憑證或資料核撥，至少提供一名保證人為原則，但不可單獨申請信用放款，需與購屋貸款共同辦理。屏東縣推出「買厝住屏東，縣府挺起家」專案內容。（圖／翻攝屏東縣政府官網）馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，該方案對購屋族相當有吸引力，房貸最長40年、寬限期最長5年、最高房貸金額1千萬元，乍看之下與新青安差不多，但其實與新青安相有「三長二短一平」等差異。所謂「二短」，一是利率補貼稍少，新青安利率補貼2碼（0.5%），屏縣版補貼最高 0.375%；二是成交總價限制，屏縣版申辦購屋房貸其房屋買賣契約金額不得逾1250萬元，成交總價過高就不能申貸，規定比新青安嚴格。「一平」的部份，是指屏縣版雖有限定申貸者須「設籍屏東縣」，且購置位於屏東縣轄內之自用住宅，這部份規定遜於新青安，但屏縣版購屋裝潢、家電設備等消費支出也可申貸，這部份贏過新青安，算是打成平手。「三長」則是贏過新青安的三大優勢，何世昌細數，首先是最高可貸85成，新青安最高貸款成數8成，這局由屏縣版獲勝，假如房屋成交總價1200萬元，新青安房貸上限為960萬元，屏縣版則能貸到1000萬元。其次是信貸每戶上限100萬元，屏縣版除了優惠房貸外，還可以搭配申辦信貸，每戶最高為100萬元，換言之，房貸加上信貸最高可貸到1100萬元。第三優點是可接受轉貸，如果符合申辧條件，原本申辧新青安的房貸戶，眼見補貼時間快要屆滿了，或者是先前申辦到2.4%、2.5%高利率的房貸戶，可以申請轉貸使用屏縣版優貸方案，但要注意違約金、手續費是否划算。何世昌強調，「這麼好康的方案，你可以不辦，但一定要勸你的朋友辦」。至於在如今中央政府以限貸手段抑制房市的氛圍下，屏東縣政府卻逆勢推房市利多優貸政策，何世昌認為，方案限定在首購、無自用住宅民眾，並未違反中央政策，也非是亂世中救市的多頭馬車，主因應是想降低屏東縣民的購屋負擔，並期望吸引縣民返鄉回流買房、救業。 大賣壓時代？29年最大交屋潮來了 去年完工13.8萬宅 大S遺產2/3淪汪小菲掌握？ 地政士揭「1情況」：最多400萬 荒廢近20年 高雄觀音山地標「鬼樓」1.8億拍出
央行房市管制逐步發酵「連3月跌破10％」 3月房貸餘額年增率僅剩9.34％
央行房市管制逐步發酵，加上3月及前三月六都買賣移轉棟數均年減逾2成，中央銀行24日公布3月消費者貸款與建築貸款餘額，房貸餘額雖持續上揚，但近期單月增額已顯著放緩，單月年增率僅剩9.34％，已連三月維持在10％以下低位，並創去年5月以來的近11月新低。根據央行統計，3月房貸餘額上揚465億元至11兆1,748億元，續創歷史新高，連15個月在10兆元之上。但央行官員指出，從房市交易量來看，以六都買賣移轉棟數觀察，3月年減幅達21.08％，且首季年減23.62％，寫近八年同期新低，反應房市交易量不如上年同期。官員進一步指出，房市交易量持續放緩，移轉棟數減少、年增率下降，反映銀行不動產自主管理，以及政府健全房市措施持續見效，而後續趨勢是否維持向下，央行將從交易量持續觀察。而從年增率觀察，去年第一季年增率大多仍在10％以下，但隨著房市加溫，年增率一路攀高，9月來到高點11.26％；近月隨各項打炒房措施後，增速已開始放緩，至3月將至9.34％，已連五月呈現放緩，反映出近期房市降溫狀況。另，根據央行統計，3月新青安房貸占整體房貸餘額（新青安餘額／房貸餘額）比重為11.61％，較上月11.37％略高。官員強調，新青安房貸占比雖拉高，主要是現在新青安嚴格審核，必須是名下無房、且一生一次，因此占比拉升無須太過擔心，而是符合政策成效，政府還是希望房市資源流向實際需求者。至於供給面的建築貸款（土建融）餘額則再度回落，3月土建融餘額下降至3兆4,306億元，單月下滑33億元，而年增率也放緩至2.97％，創下去年8月以來新低。官員強調，土建融餘額年增率已下滑很長一段時間，長期曲線已往下走一、兩年，建商態度仍是審慎，雖建商、開發商仍有購地行為，但資金運用已相對保守許多。
新青安誤導年輕人買房夢？ 他直言「高點買房的人一輩子毀了」
「台灣年輕人的未來，徹底被新青安玩壞了吧！」網友如此憂心忡忡，細數政策推出以來，隨便沒機能的地方房價一坪破50萬元，月薪4~5萬元的沒能力年輕人上車接盤買破千萬元的房子，認為新青安直接透支台灣房價超過5年的漲幅，搞得銀行限貸、升息、嚴控收支比減少成數，直呼「高點買房的年輕人，人生整個都毀了」。原PO在網路論壇Dcard購屋板對近日房市有感而發，緣由是近期市場傳出龍頭銀行要縮減房貸成數，嚴控收支比，假設想買2千萬元房貸款8成，年收入要近200萬元，否則就會依收入狀況砍掉成數。他因此感嘆，一切種種都是新青安政策而來，預言台灣年輕人的未來，徹底被新青安玩壞了吧。他提到，新青安從總統大選前推到現在，短短不到兩年預售屋房價暴漲接近50%，「桃園中南部隨便一個沒機能的地方一坪都破50萬，雙北破百萬還一堆人搶著排隊買，騙了一堆沒能力的年輕人上車接盤」，強調月薪4~5萬元也買上千萬元的房子，讓新青安直接透支了台灣房價超過5年的漲幅。後續影響陸續發酵，原PO接著說，搞到銀行不得不限貸、拉高利率，現在隨便都2.5%起跳，貸款1000萬1年光是利息就20幾萬元；現在銀行收支比計算方式又加嚴，超過50%的連8成都貸不到。他因此下了結論，「前陣子高點買房的年輕人，這輩子只能被貸款追著跑，人生整個都毀了」。新青安推出後，房價大漲、銀行放款滿水位，衍伸諸多狀況。（示意圖／取自pixabay）該篇發文獲得許多網友迴響與認同，「確實就是騙青年上車接盤無誤，還直接墊高房價」、「新青安根本就炒房神器」、「新青安救了很多投資客，一間房子輕輕鬆鬆賺了幾百萬，房價墊高以後，接手的年輕人要多工作好幾年來還」、「新青安真的是爽到投資客」、「新青安本來就是找接盤的，只是爆炸速度太快」、「炒房的最後就是把韭菜年輕人套在山頂當最後一隻老鼠 還有人不知道？」不少人也直指新青安誤導了年輕人的買房夢，「還有很多人做著5年內賣掉的美夢，5年後才是真正房貸利率的開始，一定很多年輕人撐不住」、「一堆沒屁股的用寬限期開槓桿，準備5年後賣，笑死」、「新青安不是讓你買房，是把你一生的未來賣給建商 你買到的不是家，是一張奴役契約」，甚至示警，「如果當時衝著新青安買預售，現在遇到金檢過不了，那真的QQ了」。大家紛紛指出現在的金檢、限貸恐怕會造成斷頭，「先用新青安騙你上車，再用限制貸款讓你斷頭」、「一堆傻多還來不及賺就先斷頭了」、「最近拉高門檻目的就是跟你說，玩不起不要玩」。根據財政部說明，8大公股行庫承作的新青安房貸，自2023年8月1日起實施，截至今年2月底已有10萬餘戶申貸，核貸金額達8224億餘元，近日相關單位也積極勾稽查核非自住的違規情形，前2波新青安查核發現1575件違規，現已追回75%案件的利息補貼、金額約2255萬元；目前進行第3波查核，已追回253件違規案件的利息補貼、金額約470萬元。 尪生前承諾「房子妳住到百年」 漏做1事…妻慘搬離還賠錢 國稅局要查稅了！「知名小吃、排隊名店」成重點輔導對象 水岸景觀失靈？ 「這河畔豪宅」轉手賠售近千萬
新青安太熱門銀行推加買壽險 利率曝光網大讚
根據財政部統計，8大公股行庫承作的新青安房貸，截至今年2月底累計協助10萬餘戶購屋，核貸金額高達8224億餘元，使用度相當踴躍，日前就有民眾透露因新青安太熱門，收到銀行提出必須加買房屋壽險，但利率曝光後引發網友直呼「其實很可以」，意外掀起話題。民眾在臉書社團「買房知識家」表示，買房找銀行詢問貸款，銀行宣稱新青安不知道要排到猴年馬月，於是推薦首購貸8成，30年期可享利率2.4%，但必須加購房屋壽險，似乎暗示核貸速度會更快一點，令他好奇是否該接受。網友看完紛紛留言，普遍認為銀行給的條件不錯，有人表示「公股的話這利率真的算漂亮，也不用再考慮了」、「2.4%很低了餒！VIP級了」、「新青安減碼的獎勵試算你也只能再適用一年3個月，首購2.5%以下都算不錯了，現在比較重要的是成數」、「買呀為什麼不買？一個月多繳1000多元，分10年繳根本沒感覺，喜歡的房子買不到，被別人買走才是痛苦」部分網友也認為房屋壽險值得入手，還強調「行員應該佛心來的，現在含保險沒有2.8應該看不到」、「壽險部份其實真的可以買，小弟我也有買，一個月均攤下來沒差多少錢，但是保障很足夠，無需考慮債留家人的問題，畢竟意外跟明天哪個先到沒人知道」、「房屋壽險沒有這麼糟糕，如果是家裡的賺錢主力，真的可以考慮買」、「現在新青安也是要有保險才有辦法過」、「2.4% 已經很漂亮，現在很多2.7~3.5%，那是有買房屋壽險才會給你這麼漂亮的%」。 房東開980萬賣不掉！「半年後改價1280萬」他驚呆 內行曝背後策略 總裁其實想打房？ 帥過頭揭楊金龍心態：要跌5成太困難 買房遭親友「15大理由力阻」 見翻新屋況全改口 他嘆：千萬別聽親戚的
好難貸！房貸數季減近4成 只剩「這類人」貸得動
央行即將於本週四（20日）召開理監事會議，然而總裁楊金龍已在上周四（13日）前往立法院備詢時以「當然」一說，正面回應會以強化金檢取代第8波的信用管制。會這麼斬釘截鐵，從去年台北市Q4的房貸授信狀況約莫就能明白，數據顯示房貸樣本數季減36.3%，授信額度、核貸成數、鑑估值與建物面積也都下滑，唯一上升的只有貸款利率，顯示央行出手後房市已明顯降溫。台灣房屋集團趨勢中心觀察聯徵中心資料去年台北市房貸授信狀況，樣本數從Q3的4392件Q4減少至2784件，季減36.3%；授信額度也下降45萬元至1787.1萬元；核貸成數減少1.7個百分點達69.9%，連7成都不到；鑑估值也略減4萬元達2604.5萬元；連建物面積下滑了6平方公尺；唯一上升的是貸款利率，增加0.1個百分點，來到2.34%近期新高。去年Q4台北市房貸授信仍然緊縮。（圖／台灣房屋集團提供）「第7波限貸令後，許多購屋族動彈不得！」台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，央行去年9月啟動第7波信用管制後，銀行審核速度和標準的趨向嚴格，透過利率門檻來過濾客戶，換屋族觀望下，只剩新青安還貸得動，順利申貸的物件也都偏向低總價、小坪數，因此建物面積和鑑估值都縮水。資深購屋族鑑估成數高 青年首購族核貸條件佳進一步觀察台北市去年第4季各年齡層核貸狀況，以40~50歲的申貸人為主力，占33%；核貸成數以30歲以下購屋者最高，達71.7%；利率則是60歲以上最高最，2.48%相對不利，30歲以下2.22%最低，顯示年齡愈低對取得低利率愈有利；而40歲以上的申貸者，鑑估成數達100%以上。各年齡核貸狀況，30歲以下核貸成數較高。（圖／台灣房屋集團提供）張旭嵐分析，資深購屋族經濟能力強，購屋總價高，多屬於第二屋置產的非首購類型，因此核貸利率和成數條件都較嚴苛；而其中也不乏舊屋轉貸或預售屋完工申貸，由於進入貸款階段的房價已經增值，因此鑑估成數都比原始合約價略高。至於青年首購族，仍可爭取最高8成的新青安貸款，所以整體的核貸成數相對突出。官方強化金檢 購屋計劃從嚴評估由於目前央行加強金檢，銀行內控標準也提高，張旭嵐提醒購屋今年有意購屋的自用族群，自行評估收支比先以50%來估算，也就是將房貸金額，以及其他學貸信用卡等每月需繳的固定負債支出，控制在在每月收入的一半以內，核貸機率和成數條件才比較高。第一建經研究中心副理張菱育指出，目前市場關心本周理監事會議是否會有第8波信用管制，由於目前住宅貸款餘額、五大行庫新承作放款金額的增速已趨緩，建築貸款餘額自去年Q4以來更持續下降，而1月新青安房貸受理戶數3393戶，是上路以來單月最低量，可見房市已逐漸降溫，央行調降不動產放款集中度的目標已有成效，因此此階段應會在既有政策上強化金檢，取代更嚴格的管制手段。 尪生前承諾「房子妳住到百年」 漏做1事…妻慘搬離還賠錢 國稅局要查稅了！「知名小吃、排隊名店」成重點輔導對象 水岸景觀失靈？ 「這河畔豪宅」轉手賠售近千萬
新青安「這2地雷」勿踩！ 優惠全沒還會被回溯
新青安房貸低利率、長年期，對於想買房的年輕人來說，簡直是天上掉下來的好康！但看似誘人的政策，卻有不少人因為有意無意的違規，而被取消、追討優惠利息，甚至縮短貸款年限。如果不想不慎掉進坑裡，踏取國際開發協理藍德義統整3個常見問題和3個觀念釐清給讀者：◉常見問題一：新青安的利息補貼會一直延續嗎？去年11月13日國土署就已澄清由政府提供利息補貼1.5碼的期間自112年8月1日至115年7月31日止，後續將不再補貼。且新青安將回歸財政部既有政策討論，也就代表後續是否仍有補貼是不可預期的。◉常見問題二：不要偷偷當包租公！政府要求加強審核之下，近半年來八大公股銀行就已經追回了逾千戶的違規案件的利息補貼。財政部也明確表示會針對「所有」新青安的案子進行審查，並不是「樂透抽」，千萬別存僥倖心態！被抓到新青安違約會怎麼樣？銀行端將會追回違規戶的利息補補貼，且目前針對違規戶的優惠利息，都已從1.775%加至2.185%之上，更有可能被加到補貼2碼前的2.275%。而5年寬限期也會被調整縮減至3年，貸款年限恐從40年縮減為30年或20年。◉常見問題三：賣家的房屋原本有出租給別人，我購買時可申請新青安嗎？由於「買賣不破租賃」，縱使你買了這間房，租賃契約仍然存在，因此違反新青安自住的條件。所以想要申請新青安之前，務必得先解決租約問題。此外，即使一樓公寓門前出租給攤販，仍屬於房屋的結構體（外部增違建），一樣不符合自住規定喔！新青安房貸輔助許多年輕人一圓買房夢。（圖／踏取國際開發提供）◎觀念釐清一：首購族才能申請新青安嗎？錯！首購和新青安的定義不同，新青安除借款人本人外，配偶、未成年子女名下都需「無房產」才行。（如果家人持有建物為共有且持分面積小於40平方公尺則可不計入。）◎觀念釐清二：如果有繼承房產，能夠申請新青安嗎？可以，但是是有條件的：若個人名下繼承一戶無貸款的房產（需共同持有的面積未滿40平方公尺，約12.1坪）才能符合繼承但可申請新青安的條件。◎觀念釐清三：新青安一定可以貸款到買房金額的8成嗎？不一定。銀行仍需評估還款能力、房屋條件（中古屋相較新屋可貸款的成數較低）。如有使用新青安購屋的規劃，仍先提升自身財務狀況、信用評分，準備好約3成的自備款因應條件的變動較為合適。政策美意是幫年輕人一圓購屋夢，而不是讓人將房地產作為「營利目的」。且新青安的優惠確實讓買房變得更輕鬆，但「錢借得容易，不代表沒風險」。政府已經開始嚴格審查違規行為，如果你因為資訊不足而踩雷，可能不只要補繳利息，甚至會讓房貸變成沉重負擔。新青安房貸常見問題。（圖／踏取國際開發提供）＊轉載不得修改內文及必須標明出處來源於《踏取國際開發》作者介紹 / 踏取國際開發 協理 藍德義致力協助民眾化繁為簡了解不動產從無到有的各項大小事，辦理土地買賣/都更與危老顧問及整合/閒置資產活化諮詢/商住工農不動產買賣/資產管理及家族傳承/地政士相關業務/各項稅務諮詢及節約稅費規劃…等。不動產相關疑問，歡迎線上諮詢，LINE ID為「@447asmbe」。 房市交易恐創7年新低！ 大老曝海嘯第一排動向：改做Uber eats 買下13.5%高投報屋 住戶秒退租！AV帝王傻眼：我被坑了 祖厝被強拆、竹東如九龍城？科技首都城市治理失靈
新青安違規後果慘烈 誤踩「這些地雷」恐讓優惠全沒
新青安房貸低利率、長年期，對於想買房的年輕人來說，簡直是天上掉下來的好康！但看似誘人的政策，卻有不少人因為有意無意的違規，而被取消、追討優惠利息，甚至縮短貸款年限。如果不想不慎掉進坑裡，踏取國際開發協理藍德義統整３個常見問題和３個觀念釐清給讀者：◉常見問題一：新青安的利息補貼會一直延續嗎？去年11月13日國土署就已澄清由政府提供利息補貼1.5碼的期間自112年8月1日至115年7月31日止，後續將不再補貼。且新青安將回歸財政部既有政策討論，也就代表後續是否仍有補貼是不可預期的。◉常見問題二：不要偷偷當包租公！政府要求加強審核之下，近半年來八大公股銀行就已經追回了逾千戶的違規案件的利息補貼。財政部也明確表示會針對「所有」新青安的案子進行審查，並不是「樂透抽」，千萬別存僥倖心態！被抓到新青安違約會怎麼樣？銀行端將會追回違規戶的利息補補貼，且目前針對違規戶的優惠利息，都已從1.775%加至2.185%之上，更有可能被加到補貼2碼前的2.275%。而5年寬限期也會被調整縮減至3年，貸款年限恐從40年縮減為30年或20年。◉常見問題三：賣家的房屋原本有出租給別人，我購買時可申請新青安嗎？由於「買賣不破租賃」，縱使你買了這間房，租賃契約仍然存在，因此違反新青安自住的條件。所以想要申請新青安之前，務必得先解決租約問題。此外，即使一樓公寓門前出租給攤販，仍屬於房屋的結構體（外部增違建），一樣不符合自住規定喔！◎觀念釐清一：首購族才能申請新青安嗎？錯！首購和新青安的定義不同，新青安除借款人本人外，配偶、未成年子女名下都需「無房產」才行。（如果家人持有建物為共有且持分面積小於40平方公尺則可不計入。）◎觀念釐清二：如果有繼承房產，能夠申請新青安嗎？可以，但是是有條件的：若個人名下繼承一戶無貸款的房產（需共同持有的面積未滿40平方公尺，約12.1坪）才能符合繼承但可申請新青安的條件。◎觀念釐清三：新青安一定可以貸款到買房金額的8成嗎？不一定。銀行仍需評估還款能力、房屋條件（中古屋相較新屋可貸款的成數較低）。如有使用新青安購屋的規劃，仍先提升自身財務狀況、信用評分，準備好約3成的自備款因應條件的變動較為合適。政策美意是幫年輕人一圓購屋夢，而不是讓人將房地產作為「營利目的」。且新青安的優惠確實讓買房變得更輕鬆，但「錢借得容易，不代表沒風險」。政府已經開始嚴格審查違規行為，如果你因為資訊不足而踩雷，可能不只要補繳利息，甚至會讓房貸變成沉重負擔。＊轉載不得修改內文及必須標明出處來源於《踏取國際開發》新青安房貸常見問題。（圖／踏取國際開發提供）
央行打炒房見效？1月房屋移轉年減四成 五大銀行房貸利率創16年新高
中央銀行公布1月五大銀行新承作房貸金額及利率，受農曆春節工作天數減少、房貸利率來到16年新高，以及聯手打炒房見效、買賣雙方認知差距等四項因素影響，1月六都移轉棟數下修。單月新增房貸金額再次跌破千億大關，較2024年12月大幅減少358.68億元、僅剩645.99億元，而各銀行持續調控不動產放貸風險，房貸利率上揚至2.238％，創2009年1月以來逾16年新高。央行官員表示，1月工作天數較少，整體房貸新增餘額大幅下滑至645.99億元，但對照去年2月農曆春節當月僅557.51億元，仍是相對高的水準。據央行統計，前一次單月新增房貸金額低於千億元是去年11月的934.52億元，去年12月回升至1004.67億元，今年元月則再度跌破千億大關。央行公布1月五大銀行（台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀）新承做放款加權平均利率降至2.119％，較去年12月的2.141％下降0.022個百分點；銀行為了以價制量，房貸利率反而上升0.014個百分點至2.238％，刷新逾16年新高。這波房市出現過熱，市場多歸咎於新青安貸款，而1月新青安房貸占五大銀行新承做房貸比重再度上升至38.65％，創下新青安上路以來次高。官員說明，本月新青安比重雖上揚，其實新青安貸款（分子）呈現下降，但由於整體購屋貸款（分母）減幅更大，導致占比拉高。進一步觀察1月六都買賣移轉棟數月減33.66％、年減43.17％，1月雙北地區房價月減0.76％、年增幅也降至6.73％，不僅月減幅擴大，年增率也放緩至去年1月以來最低增速，近期房市價量有降溫趨勢。