新青安房貸
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農地轉建地可怕暴利成高房價禍首 專家喊話地主：賺差不多就行了！
講到高房價，你第一個會聯想到什麼？是建商哄抬價格？投資客炒房？是新青安房貸降低了年輕人買房門檻？還是回歸到「氣電雙漲」與「建材漲價」的原物料問題？抑或是現在全台大缺工，移工引進不易導致的人工漲價、缺乏的問題？但在這些「後加工」之前，大家是否忘了，房子是蓋在土地上的呢？沒錯！在後段的「炒房」造成高房價之前，影響最大的就是「土地價格」。依據現行的《區域計畫法》，符合條件的農地可申請變更為建地。因此除了網路上充斥著農地變建地的教學外，更有不少開發商會投資較有變更機會的農地，使得這些農地身價水漲船高，也大大提升建商買地、建地的成本。土地價格不斷飆升，以高雄農21為例。（圖／踏取國際開發提供）坊間有著「國土計畫法後農地價格要崩盤了！地主虧大了！」的聲音傳出，然而若符合農地農用的規定，政府已對於農地已有諸多的稅賦優惠。撇開確實有農地轉建地需求的例子外，土地和房屋一樣，是人民生活的根本，實是不該成為「追求暴富」的工具。動手試算一下，以高雄為例，重啟的「農21」農地區段徵收案，面積約16.7公頃的農地，因有諸多建商搶先卡位，價格從20多萬元/坪一路飆30萬元，截至今年8月的成交金額已高達51萬元/坪。若持有1公頃的農地，在這驚人的價差中脫手，已經現賺 9 億元 (1公頃 = 3,025 坪；30 萬 x 3025 ≈ 9億)。而當建商取得每坪土地的價格已高漲至此，未來新建案的高房價應該不難想像。踏取協理藍德義認為，政府雖然已經在金融手段上實施「限貸」相關的限制，然而不從源頭解決問題，我們所做的也都只是補漏洞。前段舉例高雄還僅已核定的徵收/重劃案件時的價值，在過案以前的價格都僅僅只有4、5位數/坪，不用計算機都能算出其中可怕的利益空間，讀者可以查詢現今各區域農業用地價格即明瞭。即將上路的《國土計畫法》或許能夠對於這個現象有所幫助，但也就僅僅是補一片老舊破網，看似補了大洞卻讓更多小洞更加放大且不堪，然而政府更應在上路後積極的做通盤檢討，避免有心人士鑽取漏洞趁機炒地。此外，政府在進行規劃時，應優先考量「公設保留地(下稱：公保地)」。全台數萬公頃的公保地尚未被徵收，也沒有被開發，而地主卻要空繳地價稅還不能有所建設，對於土地開發的效益與人民的權益都是損失。不論是解編非必要的公保地，或是加速都市計畫的規劃與徵收，才能增加土地利用的價值與人民福祉。全台土地徵收案件多點開花，政府的徵收價格如前述，遠高於當初地主們取得的價格。且建商也願意祭出高額費用來與地主商談。當然，錢永遠不嫌多，只不過以踏取的土地開發經驗來看，只能摸著良心說一句：「差不多就可以了！」不少大地主們總認為建商賺得多而哄抬價格，卻沒有想到現在每一塊土地的價格，都深深地影響到未來的房價與下一代的居住正義。高房價的根源是土地價格的不斷飆升，而這背後牽涉的不僅是投機炒作，更是土地規劃與政策執行的挑戰。房地產市場需要的是理性與長期規劃，而非僅以短期利益為目標。政府、建商、地主與社會各界，皆有責任共同守護居住正義，唯有從根本著手，建立完善的土地與房屋政策，才能讓每一個人都能在這片土地上找到一個屬於自己的家。作者介紹 / 踏取國際開發 協理 藍德義致力協助民眾化繁為簡了解不動產從無到有的各項大小事，辦理土地買賣/都更與危老顧問及整合/閒置資產活化諮詢/商住工農不動產買賣/資產管理及家族傳承/地政士相關業務/各項稅務諮詢及節約稅費規劃…等。不動產相關疑問，歡迎線上諮詢，LINE ID為「@447asmbe」。
美台超級央行周將登場！ 新台幣週貶失守32.5元
台灣與美國的超級央行週即將登場，市場關注是否針對房市再推出選擇性信用管制。公股銀主管認為可能性不高，因9月才推新版信用管制，央行持續觀察不動產集中度及市場買氣，暫無出手的可能。央行9月底出爐新政策，房市買氣急凍，惟不少建商煞車不及，仍只能照步調推案，導致「史上最強打房」推出後的首月，即10月住宅建照核發仍維持1.26萬戶大量。大家房屋企研室主任賴志昶分析，打房政策推出後第一個月份，建照核准數量不減反增主要原因是，建商申請建照與推案需提早規劃，而10月以往為接續928檔期過後推案旺季，加上自去年下半年新青安房貸政策帶動一波房市多頭，不少業者重押此波年前最後銷售期。利率走向也是下週關鍵焦點，新台幣的表現引發市場關注。不過央行總裁楊金龍強調，目前利率水準雖處在近16年高點，但資金環境仍屬平衡（balance），顯然應暫不考慮調整貨幣政策，預期央行將維持現有利率不變至2025年上半年止。專家表示，隨著美台日央行即將召開會議，市場的觀望氣氛將進一步加劇，後市可留意人民幣走勢、台股表現以及外資動作。回顧本週，受到美元指數重新站上107大關的影響，亞洲主要貨幣兌美元全線走弱，新台幣兌美元失守32.5元，週線貶值1角，收在32.508元。
薯條三兄弟1／他們被立委轟「淪屋奴、建商炒房」幫兇 12／14貸款金流現形記
國人喜愛的北海道「薯條三兄弟」近日成國會及台股熱門話題。起因是立委點名中租-KY（5871）、和潤企業（6592）及裕融（9941）向銀行取得低利貸款，轉手間接放款給建商賺高利，恐成打房破口，被形容成了「薯條三土匪」。此事，已引來金管會、財政部等相關調查，報告將於12月14日出爐。中租-KY（中租控股）旗下的中租迪和，成立於1977年，可說是台灣老牌融資公司，主要業務企業融資貸款、租賃車業務、分期付款買賣、貿易及應收帳款收買業務，以兩岸三地、亞洲市場為主。裕融為裕隆集團旗下的公司，成立於1990年，主要提供中古車貸款、汽車融資、租賃車業務等；和潤企業隸屬於和泰汽車（2207）旗下，1999年成立，主要業務為汽機車貸款等。去年「山道猴子的一生」影片掀起「先買後付」年輕人揹債，立委點名台股上市的三家融資租賃公司中租-KY、和潤企業及裕融，而被外界稱為「薯條三兄弟」。此外，還有另一家上市的租賃公司日盛台駿（6958）。新青安炒熱房市引發連鎖效應，銀行房貸水位吃緊，央行9月推出第七波信用管制重創房市投資客信心，在民眾申請房貸審核放緩，引起民怨之際，多位財委會立委赫然發現，原來還有一些中小型建商面臨銀行無法迅速核貸時，可改向融資公司借款，恐衍生「高利貸、套利10％、買房成屋奴、建商養地炒房」等社會問題，要求金管會納管。新青安房貸政策上路一年來炒熱房市，連帶的銀行房貸金額水位也跟著拉警報。（圖／報系資料）立委王世堅指出，依《銀行法》第72-2條規定，國銀公股行庫放款不動產既然不得超過存款餘額的30％，結果卻在融資租賃公司這一端出現破口，形同規避《銀行法》房市信用管制，若流入不動產業，銀行應立即收回款項。王世堅憂心忡忡地說，「融資租賃公司恐怕成為打炒房破口」，以我國銀行（含民營）貸放三大租賃業者（中租、和潤、裕融）的金額近3900億元來說，最低利率僅0.49％，其中8家公股銀行（不含中國輸出入銀）截至2024年初仍在貸放的授信餘額約1359億元，且公股銀有授信利率僅0.95％。另一位立委郭國文直指，「租賃業資金流向建商」的弔詭核心處，即是明明就企業所需的生產機具、汽車等貸款，需有實際的抵押品，理應擴及到營造業也應是類似，但看了財報才知融資公司透過其所成立的投資公司，左手向公股等銀行借到2％利率成本資金，右手再轉貸給建商利率高達12％～14％，這是不是拿民眾存款的錢去「賺10％套利」，這是合法合規的嗎？銀行應做好貸後管理。郭國文進一步點名融資租賃公司「不是薯條三兄弟，根本是三土匪」，因為將近2000億元借款來自公股行庫跟一般銀行，他們還另成立投資公司，放款給中小型建商，融資套利高達10％以上。究竟融資租賃公司該不該納入金融業，與金控、銀行、產壽險公司等受到金管會監督管理？引發大眾兩極化的討論，反對者稱「我創業銀行不借錢，幸虧有這些融資公司」，支持者則認為「一輛幾年的機車可以當抵押品，借款30萬，利率又比銀行高很多，會不會賺很大」……。目前融資租賃公司的主管機關為經濟部，非屬金融業，但對於「向銀行界借錢再轉借給建商」「一般企業融資流向不動產」的情況，金管會主委彭金隆清楚指出，「此作法明顯不符原始貸款目的」，已要求銀行落實貸後管理，並儘速提出調查報告之外。彭金隆並允諾努力今年年底前，公告指定融資租賃業納入《金融消費者保護法》，僅是對其類似銀行的「行為」做出消費者保護規範、相關罰則等，仍屬過渡性質，仍需設立專法才能管理機構。
2025房市軟著陸機率高 專家：房價頂多跌10%
央行9月19日宣布推出第七波信用管制重創房市投資客信心，讓中古屋、預售屋急凍，全台交易量腰斬，第四季交易量恐創自1999年有紀錄以來新低。不過，央行總裁楊金龍14日備詢時被問題是否會祭出「第八波信用管制」時，他連忙回應「不不不」，這回應讓多數學者專家都認為市場並不會如外界看衰崩盤，不必過度擔憂，預估明年軟著陸機率高。央行總裁楊金龍針對多房族與投資客祭出連續7波的信用管制，甚至被稱為「史上最嚴限貸令」，意圖抑制房價過熱現象並控制槓桿風險，市場氛圍變得謹慎觀望，房市崩盤說法甚囂塵上。然而，學者專家們大多認為，房市短期內雖然有部分投資客會被迫退出，交易量瞬間急凍也有機會進一步導致房價下修，但崩盤的機率卻微乎其微，相較之下，明年房市「量縮價穩」軟著陸的可能性更高，房價跌幅最多不會超過10%。中央大學台灣經濟研究發展中心執行長吳大任指出，自央行祭出第七波信用管制以來，雖然房市數據中有部分指標開始出現疲軟走勢，但包括核發建照面積與住宅貸款餘額等數據依然上升，顯示房市結構依舊穩定。他強調，這些指標表明市場正在進入一個逐漸趨於穩定的階段，預計未來幾個月內，房市軟著陸的可能性較高。逢甲大學土地管理學系教授陳建元則認為，「新青安房貸」專案使得剛需買家持續進場，這部分需求仍會是穩定房市最重要的支撐力量，預期房市將進入一段「僵固期」，但房價不會有劇烈波動。台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴表示，2024年房市上下半年兩樣情，央行9月中祭出的第七波信用管制政策，將在第4季逐漸顯現效果，市場也將因此進入盤整階段，但儘管交易量縮減，房價依然有支撐，特別是比較不受打炒房政策影響的剛需族群，以及手握現金的購屋者，將有更多選擇高性價比物件的機會，在市場中佔據有利位置。周鶴鳴表示，央行政策主要針對多屋族，自住需求者尤其是首購族並不會受太大影響。隨著投資客退出市場，剛需族將有更多機會在房市盤整階段撿到相對「甜甜價」的房產，特別是不少建商為了刺激買氣相繼推出促銷活動，即便房價很難再回到過去水位，剛需買家仍是這波市場調整中的主要受惠者。除此之外，現金充裕的購房者或高資產族群，因對於銀行貸款的仰賴度低，也較不受到央行限貸政策的影響，反而在市場買氣因資金緊縮而下滑的階段，不僅擁有比一般民眾更多的談判空間，還有更多保值性佳的優質物件可以挑選，並且在市場逐漸回穩時進場。針對未來房價走勢，住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，政策收緊雖有可能會影響部分買方，但房價不會出現大幅修正。由於多數屋主在現行政策下可能會選擇不賣房，反而延長了市場的調整期，導致房價維持相對穩定的狀態。整體而言，儘管市場受到政策影響，買方轉趨保守，但房市崩盤的可能性不大，軟著陸是更可能的結果，且回顧過去 20 年台灣房市的週期，除非出現極重大的利空事件，否則房價跌幅通常不會超過 10%，因此專家們普遍預期，2025年房市將穩定軟著陸，對於剛需族和現金購屋者而言，甚至有可能是近2、3年來最佳的進場時機。
五大銀行房貸十月大減234億元 房貸吃緊何時放緩？公銀董座：等「這類 」佔比下跌
新青安炒熱房市，銀行房貸水位吃緊，中央銀行22日公布10月五大銀行新承做購屋貸款金額新台幣876.23億元，月減234.23億元，新青安房貸占比再降至32%，連續4個月下滑，創下14個月來的新低。官員表示房市是全國性熱絡，觀察六都10月相較於9月明顯下降民眾申貸排隊等核貸。土地銀行董事長何英明今（23）日表示，新青安房貸影響深遠，使用寬限期的民眾未還款，就會一直占用額度，目前新青安使用寬限期的比例約半數，最長寬限期為5年。土銀今日舉行員工健行活動，何英明表示，目前土銀待撥房貸餘額仍有1,600億元，雖然土銀不受《銀行法》第72之2條比率限制，但仍被金管會要求土建融業務放款不可超過總放款量的25％、房貸不可超過總放款量的35％，兩者合計60％，因此仍會管控房貸案量。針對銀行房貸吃緊何時能夠緩解，何英明指出，新青安房貸寬限期最高為5年，若客戶在寬限期內未還款，額度就會一直占著。何英明表示，新青安寬限期使用情形大概一半一半，觀察25到35歲這個年齡層，很多是由父母協助，大多會盡量不使用寬限期，以減少利息成本。而新青安貸後轉租、人頭戶違規狀況頻傳，財政部要求八大公股銀行嚴查，何英明表示，土銀目前查核違規戶共248戶，目前已收回補貼利息147戶，金額約230至240萬元，仍有101戶未收回。
928強碰打炒房2／金龍海嘯換屋難逃？葉凌棋：沒預期嚴重「但恐慌目的達成」
央行總裁楊金龍祭出第7波信用管制，「要給投資客、投機客一個lesson（教訓）」，市場卻傳出錯殺、通殺的哀號聲。永慶房產集團業務總經理葉凌棋解析楊金龍這波「神操作」，是在向投資客宣戰，「就是不借給你！」他也說明配偶名下有房，或是繼承者購屋，不一定都會遇到貸款成數上限5成的問題，「其實換屋問題沒有想像中嚴重！」這次打炒房出拳力道出乎預料的重，不僅名下有房者第1戶購屋貸款不得有寬限期，就連七都第2戶購屋貸款也降至5成，並擴及全國通用，法人買房、自然人買豪宅、3戶以上的購屋貸款也再壓縮到剩3成。市場認為，恐讓預售交屋釀糾紛，換屋者、繼承者無辜中槍。網路上也出現不少人求救詢問，莫名被這波政策打到該怎麼辦，然而一旦被認定非首購，還可能影響貸款成數、利率高低和撥款的優先順序。前立委蔡正元就在節目中爆料，央行這波打炒房，「是被賴清德罵出來的」，因為房市過熱讓賴政府推出的新青安首購族排隊也等不到貸款，因此要楊金龍負責，才有現在的第7波信用管制，要將非新青安的貸款額度全部壓縮。不少業者認為這波房市多頭，來自於去年8月為了選票倉促上路的新青安房貸政策，讓投資客再起，買不起房的年輕人也趕著跳上車。（圖／報系資料庫）對於市場以「金龍海嘯」形容的第七波信用管制，葉凌棋有不同看法，「央行總裁從未公開發表這麼多談話內容，一定有他的用意！」他認為是要傳達3件事，「房市已過熱，擔憂有泡沫危機。」「對投資、投機客宣戰，資金優先支持無房者。」白話就是，「我不借你了，你自己想辦法去別地方籌錢」，同時「扭轉大眾對房價上漲預期，確保房市冷卻」，大家認為房價不會再漲，就不會再搶進、繼續追逐房價，市場會回歸健康。但這波打炒房來得急又快，讓不少民眾擔心自己就是無辜中彈的那一個。今年34歲的F小姐，2年前買了預售屋，預計2027年交屋，但父母在20多年前用她的名字於基隆置產小套房，她一度誤認為自己只能貸到5成，經過記者一番解說，她才放下心中大石，因小套房無貸款，不影響她日後的申貸成數，只是沒有寬限期，「雖然當初首購膽子很小，把最壞的情況都考慮進去，但和當初購屋時預期不同，只能重新檢視未來財務狀況。」永慶房產集團業務總經理葉凌棋解析配偶名下有房，或是繼承者購屋，不一定都會遇到貸款成數上限5成的問題，換屋問題沒有想像嚴重。（圖／記者林榮芳攝）另一位年約55歲的北漂S小姐，在台北已有1戶購屋貸款，2年前在嘉義購買總價約600萬元的預售屋，預計年底交屋，「本想著先出租等退休後收回返鄉自住，原本可以貸款8成，現在可能被打到，因為5月底就對保了，不曉得怎麼認定，我到現在還不敢問銀行，貸款成數到底是8成還5成。」以該案第2屋房貸，總價600萬房屋為例，第七波打炒房前，貸款成數還可貸到8成，如今全國第2戶貸款最多都只能貸5成，本來頭期款只要準備120萬元，現在要準備300萬元，否則將走上斷頭台。S小姐一臉困擾的說，手頭資金還不至於會斷頭，但錢全部都得投進去，打亂了原本的財務規劃。第2戶購屋貸款直接降到5成，讓不少換屋族恐慌，想要「先買後賣」，還必須和承貸的金融機構切結書，約定第2戶購屋貸款撥款後1年內將第1戶出售，才能不受貸款成數上限限制；相反的，若未能在1年內達成，將面臨違約金及罰息風險。一位不具名銀行人士就抱怨，這根本就把問題丟給銀行端，1年後可能也沒人力能查核，或許就不了了之。21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱就指出，許多換屋族擔心市況不佳，恐難在1年內完成「先買後賣」，因此被迫轉向「先賣後買」，但售屋後也可能無法及時找到合適物件，甚至須承受長時間租屋的困擾。不過葉凌棋就解析各類族群可能碰到的狀況，他認為，「換屋問題沒有想像中嚴重！」以單身者來說，第2戶貸款才會有貸款成數最高5成的限制；夫妻狀況，若個人無房無貸，即便配偶有房(無論有沒有貸款)，都算是首購可貸8成且可享寬限期，只是沒有新青安。除非夫妻都各有1間房，又要再買第3間，才會有貸款成數5成的問題。大家吵著繼承者也中槍，葉凌棋說明，繼承1戶無貸款共有持分面積未滿40平方公尺(約12坪)之房產，都仍符合新青安、首購貸8成和可享寬限期；若繼承面積超過40平方公尺以上無貸款房屋，即無新青安和寬限期，但仍符合首購可貸8成；但若是繼承1間有貸款房產再購屋申貸，即算是個人第2戶貸款，貸款成數最高便只能5成。這波選擇性信用管制，楊金龍承諾將盡快訂出「排除條款」和配套措施，但仍引發慌亂及民怨，「目前已經可以看到量急縮現象，雖然造成恐慌，但說不定這就是他想達成的效果。」葉凌棋解讀。
央行限貸打炒房不是打房 財政部：新青安不受影響已核貸近6000億
中央銀行20日起採取第七波選擇性信用管制，名下有房的自然人第一戶購屋貸款，不得有寬限期，第二戶房貸除了沒有寬限期，貸款成數最高降至5成；相關政策貸款中，僅新版青年安心成家房貸（新青安）可有排外條款。只要民眾符合新青安申貸資格，不論是第一戶或第二戶貸款，都還是依新青安貸款條件，即貸款成數8成、寬限期最長五年、貸款期限最長40年。財政部昨（20）日公布新青安8月統計，核貸戶數5,684戶、核貸金額452.82億元，均較前月減少27%，並為今年3月以來新低。財政部表示，新青安設有貸款金額不得逾千萬元的限制，且必須本人、配偶和未成年子女都沒有自有住宅者，現在更增加「一生限貸一次」規定，因此理論上如果能申貸新青安，不太容易違反央行管制條件。行政院長卓榮泰表示，央行基於獨立機關的權責，經過專業充分討論提出新一波政策，這不是「打房」是「打炒房」，行政院基本態度是，要維護一般民眾居住需求，並滿足最基本的條件，財政部表示，累計新青安開辦13個月以來，已幫助近8萬戶成家，累計核貸金額逼近6,000億元。財政部統計，8月受理申貸戶數6,226戶、申貸金額511.2億元，分別較前月減少8.5%、6.1%；核貸戶數5,684戶、核貸金額452.82億元，則是均較前月減少27%多。統計新青安去年8月開辦以來，累計核貸金額為5,925.1億元，預期9月就會突破6,000億元。財政部督導八大公股行庫自去年8月起開辦新青安貸款，申請與核准辦理戶數與金額大幅跳升，除了農曆年關前後受年前買房熱的季節性因素影響，使2月的核貸戶數、金額雙雙下滑；以及6月外界對新青安浮現批評檢討聲浪，財政部召集八大行庫開始進行新青安房貸改善調整措施，並於6月底上路，使6月的核貸戶數與金額在5月雙創新高後回跌，但7月則再度回升，並雙創歷來次高，8月又再度下滑。
美聯準會決定降息 台灣「電費漲、房價高」難跟進
美國聯準會（Fed）調降利率不到24小時，台灣央行今也將召開第3季理監事會，決定利率政策和房市管制方向。受制電價4月漲價後的通膨效應仍在，加上房價漲勢難抑，我央行都有無法跟進降息的現實壓力，應會形成「台美不同調」。但三三會理事長林伯豐昨主張「降息吸引外資」，認為各國利率在降低，台灣應和國際接軌，除鼓勵國內企業繼續投資，也吸引外資企業。萬眾矚目的聯準會於19日凌晨公布最新利率決策，由於本次形勢複雜，外界的預測最後仍在降息2碼和1碼之間搖擺不定。摩根大通集團執行長戴蒙（Jamie Dimon）的態度則格外鎮定，他表示無論「降息幾碼都不至於驚天動地」，聚焦於經濟基本面的變化更為重要。深諳聯準會事務的財經記者蒂米羅斯（Nick Timiraos）依然對降息幅度全無定論，但他補充，因為年內只剩11和12月兩次會議，本次會議的相關資訊具備高度參考價值，往後的季度預測也可為年底決策提供具體參考。對此金融圈認為，聯準會之所以降息，主要考量是通膨降溫、經濟放緩，但台灣「通膨才正要高起來」，國內物價已連續4個月衝破2％通膨警戒線，8月CPI年增率2.36％，僅較7月小幅回落，這還是颱風影響蔬果價格沒有想像中大的情況，通膨沒到可以無視地步。另一個因素就是房價。財政部去年推出新青安房貸助長房價，央行6月啟動第6波房貸管制措施，然因房市火熱，導致銀行不動產放款水位高漲的「一貸難求」，甚至上綱成為政治事件。央行不太可能降息助攻房價，推估利率不變最安全。金融圈直言，自2022年3月以來，聯準會共升息11次、合計21碼，「當然很有空間降」，反觀台灣在疫情後僅升息3碼半，「每一碼都彌足珍貴，就算降息也要省著用」，除非出現明確的經濟衰退訊號，否則不會貿然降息。
限貸令爆雷2／「沒限貸？」基層行員有苦難言 成屋市場大亂糾紛四起
台灣金融史上最大房貸「限貸令」全面發威，不只3、4年前預售屋買家今年交屋申貸卡關，據CTWANT調查，近期成屋買家也遭波及，被推入違約險境中，不少鄉民發求救文，「真的很擔心延後交屋巨大的違約金…」，賣屋簽約卻拿不到錢的賣家也怒氣沖沖，站在第一線承受責難的銀行行員更是怨聲載到，糾紛一觸即發。這場史上最嚴限貸令鬧得沸沸揚揚，央行於8月27日傍晚發聲明，近期房貸申請困難的現象，並非央行籲請銀行自主管理不動產貸款總量所導致。就連行政院長卓榮泰28日也表示，「政府不會有限貸令」。網友也在新聞下刷一排留言，「哇公然說謊耶。」「白話文:政府都沒有說什麼喔，都是銀行自己要限的，跟我們一點關係都沒有」「政府沒有限貸令，但銀行有限貸令啊，法令就擺在那，新青安就把房貸的額度吃掉了。」央行與政院的說法，對錯各半。銀行房貸水位有二道控管措施，一是依銀行法第72條之2規定，銀行住宅建築及企業建築放款總額，不得超過存款總餘額及金融債券發售額的3成，俗稱「銀行不動產放款天條」；一是由央行總控的全體銀行不動產貸款占總放款比率水位，過去約落在35%、36%水準。行政院長卓榮泰強調「政府不會有限貸令」，會滿足一般民眾正常的資金需求，但似乎與現實情況不符，彷彿活在平行時空。（圖／黃威彬攝）然今年銀行房貸突然快衝到「滿水位」，而最大加速關鍵是「新青安」。政府去年8月1日起為減輕無自有住宅青年的買房負擔，推出提供利率更低，額度更高，還款期限更長，寬限期也更久的新青安房貸方案。截至7月底，上路1年來申貸戶數已超過7.6萬戶，將近6000億元的申貸額。連帶地，銀行不動產放款占總放款比例也在今年6月底衝上37.4%，接近歷史高點37.9%，央行趕緊出馬，8月12日到21日間廣邀34間國銀行庫總經理喝咖啡，要求銀行自主管理不動產貸款總量，9月6日前提交未來一年的「房貸降溫計畫」。雖說「房貸降溫」並非「限貸令」，各銀行也要求基層員工不能以「限貸令」稱呼，但站在第一線的行員心知肚明，「政策性是說不能不收(申貸)，但我們確實就沒辦法做，都要跟客人講，要等，也怕影響到客戶權益，怕客人因等不到撥款被罰違約金，我們也不敢答應客人。」簽約對保卻撥不了款，現在在成屋市場已傳有不少爭議，為確保糾紛案不再增加，各房仲業者都祭出應變措施，但市場恐慌仍免不了成交數下滑。（圖／趙文彬攝）另一位銀行業者告訴CTWANT記者，某公股銀行的額度，由總行拋上網，讓各分行比手速搶，搶到就撥，沒搶到就沒有，「最可憐還是分行面對客戶的人，有些接了不能撥款的，被罵得很慘，還被投訴。」「各行庫都說沒有限貸，事實上就是做不了，市場需求又這麼多，我們基層也是有苦說不出。」市場上出現不少購買成屋、已簽約的受害者，因銀行排隊撥款遙遙無期，恐將面臨高額違約金。臉書社群「買房知識家」就有民眾發表求救文，「我就是那個上車，已經快到終點站卻下不了車的人」，這名網友7月下旬簽約買房，半個月內就找好銀行，貸款也很快就核准並對保，到了要撥款時，竟被告知限撥，要他9月再來排隊，「真的很擔心延後交屋巨大的違約金！」另一位網友分享，他7月初送件元大銀，原預定8月27日撥款，結果撥款前一刻收到通知，目前總行購屋排撥量過多，有確認撥款日期會再另行通知，他擔心，後續會遇到降貸或不給撥款，「第一次買房就遇到這問題整個超無助…。」第一線服務的行員也擔心萬一承諾了客戶卻撥不了款，害客人被罰違約金，還要被客訴，因此也不敢接新案，行員也是有苦難言。（圖／林榮芳攝）永慶房屋高鐵青塘園加盟店店長陳龍聖指出，近期經手案件中，確實有1、2件因為銀行願意承作的貸款成數突然降低影響，買方自備款不夠，所以協調解約，但仍賠償了違約金。有買家遭卡關，也有賣家受影響。一位賣方網友抱怨，他賣了一間總價約1000多萬的中古屋，買家簽約金為5萬元現金及一張百萬本票，表示過幾天會一同匯入履保，最後只有現金進履保專戶，「買方藉口貸款貸不過想違約，開始裝可憐賣慘，最後把錯都推到仲介身上，說是仲介慫恿簽約，最後想用5萬元解約。」他已寄出好幾封存證信函，不知該如何保護自身權益。有網友認為代書和房仲業者不夠專業，也有網友提說「其實是銀行的問題，1.76的利率，現在變成3%的利率，如果今天您是買方,,,,,桌子可能翻桌過去了！」「莫把人逼上絕路，站在買方立場，房子沒買到是因為貸款沒了，還要賠上存的錢，買房怎麼一下子像陷阱大坑還有去無回？」「政府這一波操弄又搞到小老百姓了」據了解，受到限貸令影響，房仲業者8月成交量比上個月已下降了2成8，且糾紛案比例也上升中。由於銀行要排隊撥款，陳龍聖表示，現在簽約的案件，合約都會載明4個月後交屋，「賣方不接受也不行，不是我們的問題，是政府、銀行政策就這樣。」大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶也指出，為避免違約、解約量增加，已請第一線仲介配合代書簽約時，會建議買賣雙方將限貸等政策因素納入交易價金考量，並特別約定「雙方如因不可歸責於雙方之因素，例如金融機構限制撥款、排隊撥款等原因，使該案買方貸款延期撥款，雙方同意無條件配合金融機構撥款作業，不得互為主張合約延遲之違約責任。」至於買方貸款困難方面如何協助？他無奈表示，也只能請仲介建議消費者多找幾家金融機構，例如常有往來的薪轉戶銀行、農會、漁會及信用合作社等等，「先求有得貸、再求好條件。」
限貸令爆雷1／真實還原交屋申貸碰壁過程 市場失控遭刁難能「安心成家」？
銀行房貸「限貸令」引起糾紛及民怨日益擴大，儘管央行及政院急喊沒有發出「限貸令」，但這場史無前例的房貸「拉緊報」早已引爆。CTWANT記者採訪2位準備交屋的購屋族，還原5月至今跑銀行申貸碰壁、被踢皮球的過程，怒轟政府「一下打房，一下新青安利多」，任由市場失控，無辜的申貸戶莫名其妙遭刁難，「這就是政府希望的居住正義、安心成家嗎？」D小姐3年半前買下位於新北市新店央北重劃區預售屋，總價約1500萬元，原本預計今年底可以交屋，她開心不已，沒想到碰上史上最嚴限貸令。D小姐告訴記者，她今年5月建商提供包括兆豐在內3家銀行，讓承購戶挑選對保，因3家銀行中，僅有兆豐能做新青安房貸，所以她選了兆豐。D小姐預計新青安貸款40年，被要求沒有保證人只能貸75成。她說，與銀行溝通及對保過程中，行員還推了房貸壽險、信貸等業務，並且以「送你一張信用卡」要她辦信用卡，讓她很無言。現在準備交屋欲申請房貸的民眾，儘管已貨比三家，最終恐怕都還是被迫接受高利率、低成數、遙遙無期撥款時間，甚至還要搭配其他產品才有可能貸得到。（圖／黃耀徵攝）因為對保的3間銀行只有兆豐有新青安，D小姐的同一社區半數以上承購戶都選兆豐，「像我這種什麼都不想辦的，兆豐也不差我一個！」她自嘲不是好客戶，決定多問問其他銀行。約莫5月底，她先後走訪了第一銀、合庫、華南銀行，當時還沒出現「限貸令」一詞，但從部分行員口中聽到「送件很多」，甚至有些一定要搭配其他產品，例如房貸壽險。後來她找上華南銀行，申貸條件與兆豐差不多，一樣是最低利率2.185%，不用保證人和房貸壽險就能貸8成，開辦費5000元，不過社區門牌還沒出來，只能先估好條件。「原以為這事就告一段落，沒想到7月2日，華南銀行窗口連打3、4通電話，告知7月後優惠房貸方案沒了，開辦費調漲成1.8萬元，非新青安額度的房貸利率，要調升到2.44%以上。」D小姐無奈說，當時還不知道銀行有「滿水位」問題，她做房仲、銀行的朋友也納悶為何貸款環境突然變差。最後，7月5日她找到了還沒受到「爆量」或「內部控管」影響的合庫另一間分行，開辦費2000元，非新青安額度的房貸利率2.228%，不用保證人和房貸壽險，可貸8成，在完成驗屋後，於8月底對保。D小姐好不容易鬆口氣，但8月後限貸風暴越演越烈，據了解，該合庫分行水位也已滿，新案件仍要排隊撥款，讓她再度提心吊膽，雖然該分行告知她的案件已經登錄在案，撥款前不會有變數，例如利率突然調高或撥不了款，「但國內從未發生過『房貸水位滿』，未來的事，誰都說不準，也不是基層行員能決定的。」D小姐只能期待，儘早撥款，儘早了卻一樁心事。新青安房貸政策遭批淪為炒房工具，其實一開始就是急著推出、配套和通盤考量不足，造成房市熱度飆高。（圖／報系資料庫）經過這3個月的折騰，D小姐痛批，政府沒有完整配套的政策很是擾民，一下打房，一下又為選舉釋放新青安利多，卻未對市場數據做通盤了解，結果上半年成交量爆量，又要各銀行想辦法降溫房貸，「投機客爛，政府也沒好到哪！」另一位也準備近期交屋的M先生告訴CTWANT記者，他6月時詢問過建商配合的2家銀行，都說新青安沒問題，貸款8成有機會，完全沒有「水位要滿或不對勁的氛圍」，但8月中限貸令出來後，這2家銀行隨即停止承接新青安與新房貸的申請，讓他措手不及，趕緊去找第3家銀行。M先生說，第3家銀行很明確地告訴他，「經濟條件沒問題，但沒有新青安可貸，而且只能貸7成，如果貸7成5，要努力看看，但不一定貸得到。總經理管得很緊，因為政府在盯。」就連行員自己也說，「政府這波太突然，有錢炒房的人根本打不到，慘的都是首購或自住。」貸款卡關的民眾，馨傳不動產智庫執行長何世昌建議可往小型銀行詢價，另外像是農漁會、信合社、壽險公司等不受《銀行法》約束，可多詢問。（圖／CTWANT資料室）M先生氣憤表示，政府跟央行不要再睜眼說瞎話，什麼「不會有限貸令」、「不影響自用住宅購屋」，都是屁話！實際上去銀行得到的答案都是「拒接」，「房價飆漲管不住，我們已經很無奈，現在要合情合理合法貸個款，都要被刁難，這就是政府希望的居住正義、安心成家嗎？」馨傳不動產智庫執行長何世昌建議受「限貸令」影響的購屋族，可以嘗試以下5招取得貸款。1.多問幾家銀行，同一家銀行也可詢問不同分行。2. 可以試試找農漁會、信用合作社或壽險公司貸款，「目前人壽較好貸，但每個方案的額度較少，可能要同時辦多個方案」。3.目前已有不少銀行調高利率到3%以上，若真的急需貸款，也只能先求有，過幾年再轉貸。4.向銀行購買房貸壽險或理財商品，幫行員做業績，不過何世昌不太推薦這方式，「因為搭配銷售的理財商品通常很雷，且不是每個人都需要房貸壽險，他也提醒，房貸壽險要身故或完全失能才有理賠」。5.如果是買成屋，可以跟賣方協調改為「期約交易」，約定明年初再辦理貸款、交屋，銀行限貸難題或許能在新的年度有所緩解。
蛋白區的逆襲！嘉義朴子房市買氣增6倍 前十大黑馬區曝光
2024上半年房市受到新青安房貸、台股創新高激勵，買氣火熱，連過去「草比人高、狗比人多」的地方也紛紛開紅盤。根據《591實價登錄》統計，2024上半年全台各行政區交易量對比去年同期，上榜的熱區以蛋白區為主，顯現蛋黃區在房價高不可攀下，買氣向外擴張，連帶非七都房市也逐漸崛起，像是成長最多的區域就由七都之外的「嘉義朴子」奪冠，該區在台積電宣布落腳後，房市大受鼓舞，上半年交易量暴增6倍、房價也呈翻倍增長。今年上半年房市熱區大爆冷門，由「嘉義朴子」奪冠，上半年交易近千件，對比去年同期暴增6倍，該區自台積電宣布於嘉科設廠，帶動區域房市起飛，尤其新建案「AI世界城」更一口氣挹注逾800戶交易，不僅如此，房價也由1字頭衝上3字頭，成為全台上半年房市大黑馬。居次的「高雄前金」同樣受惠科技題材助攻，上半年在輝達宣布進駐亞灣後，交易量對比去年同期成長2倍，新建案更叩關6字頭，創區域新高，讓該區房價短短一年內大漲8成。接著為新竹新豐，新竹在竹北、東區房價坐8望9下，首購族向外出走到蛋白區，締造新豐上半年成交量年增2倍。同為房市黑馬的還有「雲林虎尾」，上半年有超過400件交易，對比去年翻倍增長，雲林近年積極推動高科技產業園區，尤其虎尾具中科虎園區及高鐵，在就業人口與交通建設加持下，助漲虎尾高鐵特區買氣增溫。房市熱區少不了的還有近年常勝軍「高雄楠梓」，上半年成交超過3000件，自台積電宣布設廠，帶動北高雄房市買氣一飛沖天，連同一旁的橋頭也上榜，上半年交易量破千件，兩區建案如雨後春筍般冒出，吸引投資置產族卡位佈局。第六名則為七都之外的「基隆暖暖」，今年上半年成交量457件，受惠今年初基隆捷運第一階段核定，不僅帶動該區交易量，新建案更躍上5字頭，使房價長期處於低點的基隆身價三級跳。另外，「台中潭子」與「桃園新屋」上半年交易量也大幅增加，潭子緊鄰北屯，新屋則靠近中壢，兩區皆因房價相對周邊具優勢，吸引外溢買盤持續湧入。最後，「高雄三民」上半年成交量對比去年同期暴增約2000戶，主因為該區向來是高雄傳統購屋熱區，生活機能成熟，自住、投資買盤強勁，尤其新建案「孟學苑」共挹注近千戶交易，一舉推升該區上半年成交量。
7月房貸餘額年增率創18年最大增速 連八月破10兆元
國內房市有無過熱，數據會說話。中央銀行26日公布7月消費者貸款與建築貸款餘額，當月房貸餘額再增加1,165億元，單月增量連三月突破千億大關，增幅較上月擴大，且餘額升至10兆6570億元，已連八月在10兆元之上，再寫歷史新高紀錄，且年增率高達10.82％，創下逾18年來最大增速。而供給面的建築貸款（土建融）也有回溫，7月土建融餘額上升至3兆3,933億元，單月增加207億元，餘額續寫歷史新高；年增率也上升至3.37％，罕見連二月上升。今年以來國內房市熱，主要反映新青安房貸剛性需求，再加上今年股市火熱帶來財富效果加持，7月購屋房貸餘額年增率不僅維持雙位數成長，且增幅擴大為10.82％，創下2006年6月以來新高，從去年5月4.54％一路狂升，距離前高2006年5月的10.92％也已不遠。觀察7月五大銀行新承作房貸金額飆出1,217.39億元、創歷史新高，已連續三月破千億，帶動整體房貸餘額上揚。央行官員分析，主因民俗月提前交屋習俗，六都建物買賣移轉棟數明顯成長，也反映國內景氣不錯，股市旺帶來財富效果，以及新青安買氣持續，成為推升房貸餘額衝高原因。考量近期銀行不動產放款集中度過高，央行近期邀集34家國銀「喝咖啡」，引起市場側目。官員強調，央行8月才與銀行座談，後續由銀行各自提供管控方式，後續對不動產貸款壓抑效果要繼續觀察，後續央行會先看銀行提出報告、且逐月逐季檢視，央行希望不動產集中度下降。根據央行統計，至6月底全體銀行不動產貸款占總放款比率（不動產貸款集中度）升為37.43％，已接近歷史高點的37.9％，而7月則略降至37.4％。而建築貸款（土建融）增幅罕見連二月上揚。官員指出，建築貸款年增率回升，主要是受低基期影響，未必代表建商信心回穩，單從一個月數字無法看出，要持續觀察市場氣氛來解讀；不過，若從內政部的建物開工宅數來看，廠商開工量仍在縮減階段，短期內仍是相對保守。
新青安能「軟著陸」？ 蔡正元指央行已陷入兩難
新青安推升房市交易過熱，警覺性超高的中央銀行，傳出將邀請34家國銀業者喝咖啡，要求自主控管不動產貸款總量，而且事後還要複核各家銀行是否認真「限貸」，引發房市騷動。對此，前立委蔡正元分析，台灣央行算是比較敏感，已經意識到必須立即處理房市過熱的問題。但他說，央行目前陷入兩難，也直言「目前傳出的央行政策方向未必正確」。蔡正元解釋，台灣目前的房價漲幅，其實已經脫離了經濟基本面，但媒體報導央行要下的藥，卻是「限制高房價的房子貸款只能貸4成」，他也舉民眾黨主席柯文哲妻子陳珮琪近日引發爭議「看1.2億元豪宅事件」為例，例如陳佩琪這些能豪宅看房者，都是有能力付房貸的人，這些房貸「應該都是安全貸款」，但央行卻要限制這些原本就有能力申貸買房者，銀行會不會轉而放貸給「原本沒有還款能力」的人？有待央行好好思考。蔡正元並舉美國前幾年發生的「次貸風暴」為例示警，如果央行沒有對症下藥、謹慎處理「新青安」，「苦果大概會再三年後出現」。蔡正元日昨在中天新聞中指出，賴總統是醫師出身，他的政策團隊內真正懂得經濟者可能不多，因此提出「新青安」政策後，沒有想到可能帶來的副作用。他說，2008年美國次貸風暴引發全球金融海嘯，新青安貸款若以美國術語形容，其實就是「次級貸款」。他說，所謂的次級貸款，就是銀行對「沒有還款能力者」放貸，放貸過多就可能產生危機。美國金融行庫當初為何推出次級貸款？因時任美國總統柯林頓盼解決年輕人與窮人買不起房問題，當時政策正壓低房價，年輕人與窮人有機會不必準備太多頭期款，甚至能全額貸款買房，讓部份認為「有機會炒房賺一筆」的民眾也都搶進美國房市，等著房價漲後出售賺差價，而非自住。蔡正元說，許多美國民眾瘋狂衝入房市，房價瞬間被炒高，沒想到等這些人想在房貸寬限期結束前賣房，卻因為房價被炒得太高，無人願接手，房價又大跌，但房貸戶無法繼續還貸款，只好眼睜睜的看房子被扣押，銀行收不回錢，就發生次貸風暴。央行對於美國次貸風暴記憶猶新，怕新青安房貸戶還不起錢，立即出手要求銀行限貸，但能否避免重蹈覆轍，幾年內就會有答案。
「限貸令」有望讓房價下跌 郭國文籲優先放貸首購族
中央銀行公告要求銀行應在在9月6日前依據各行自身經營情況，應提出自主管理不動產貸款具體量化改善方案，且不排除再調整信用管制。立委郭國文22日指出，「限貸令」有望讓房價下跌，但建議銀行優先放貸首購族，並呼籲金管會應提出相對應的政策以落實居住正義。政府推出「新青安房貸」，引爆前所未有的房市交易熱潮，也推動房價上漲。面對我國銀行不動產放款集中度高，導致房價不斷上漲，郭國文於今年7月10日要求央行與金管會研擬，針對不動產放款設定總量管制，而近期央行也證實，請銀行於9月6日前，提出不動產貸款具體量化改善方案。郭國文表示，從2020年12月至今，央行推出6波信用管制後，不動產放款集中度仍居高不下，2024年6月底全集中度高達37.4%，跟歷史高點37.9%僅差0.5個百分點。過去他在質詢中央銀行時，央行總裁楊金龍指出，由於房價高，所以不動產集中度高；但同時，由於集中度高，房價就更不可能跌，所以集中度與房價相輔相成。郭國文強調，這次央行從「集中度」下手，可預期未來能成就的結果就是「房價下跌」，因此對於央行願意跨出這重要的一步，改善台灣高房價問題。不過，郭國文認為，面對總量管制對有意買房的無殼蝸牛而言，勢必會造成衝擊，他呼籲，金管會應該提出相對應的政策以落實居住正義，他提議銀行在審查不動產放款時，應該以「首購族」作為優先放貸對象，而不是僅放行給利率高的客戶。
水位已滿傳房貸利率衝破4%？ 專家解析「要你知難而退、看你吞不吞」
近期銀行放款總額水位已滿，造成不少房貸族申貸卡關、到處碰壁，甚至出現違約狀況增加的情況，有公股銀行公告最高利率已見3字頭，甚至一度衝破4%的傳聞，住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨就透露，「這是要讓人知難而退」，她感嘆，「有些信貸利率都比房貸低，這世道已經認知失調到看不懂了！」近期不少銀行傳因《銀行法》72-2規定，陸續因住宅建築及企業建築放款總額水位已滿限制放貸，購屋族不但要「排隊」等核貸，利息條件也愈來愈高。根據東森新聞報導指出，除了土銀、合庫銀行官網公告最高房貸利率已到3.13%、3.098%，甚至一度有官股銀行官網揭露最高房貸利率衝破4%的狀況，雖然目前該利率資訊已撤下，但仍可見房貸利息節節攀升的狀況。以前房貸利率多在2.18~2.4%之間，現在普遍聽到都要2.7~2.8%，「實務上就是銀行用利率來排擠貸款戶，不擋著你借錢，但以價制量，因為台灣人對利率很敏感，自然會知難而退」，徐佳馨指出。高源不動產估價師事務所所長陳碧源解釋，目前非新青安房貸利率多要到2.7%，民營銀行甚至2.8%到3%以上，「如果會到4%，應是考量放貸性風險權數下，針對投資客所設的高利息門檻」，與之前低利息環境相比，現在申請房貸就差了至少2碼利差，貸款千萬元每月多背2000~3000元，「調高的利率，就看你吞不吞得下去」。徐佳馨甚至觀察，近期客戶端的違約量變多，因為通常房仲會幫忙找其他行庫來解決，卻仍無法成交，顯示市況的殘酷；另一方面也觀察到代書簽約量明顯萎縮，部分區域過去1個月可簽上百間，現在8月過半了都還簽不到50間；還有聽說有建案將交屋，卻直接請買方自己去找銀行，否則恐面臨違約退戶的情況。對於即將交屋銀行卻貸不到款的預售屋買方來說，陳碧源認為，違約解約戶應該不多，多會用換約來解套，一來是一旦解約不只要負擔最高總價15%的違約金，還會損失至少2成的增值，淨利得損失很大；這波交屋民眾通常還未受到《平均地權條例》的禁止換約限制，雖然換約仍逃不了最高45%的房地合一稅，但至少不會賠錢。徐佳馨認為，這波衝擊對於現金不足的購屋民眾影響最大，「市況恐怕會比想像中嚴峻惡劣」，甚至直言有些銀行信貸利率2.3%都比房貸的2.7%條件還好，「這個世道已經認知失調，我都看不懂了」，提醒對市場不容樂觀。
新青安誰都能貸8成？拉高貸款成數與核貸率有撇步
近期想買房者，一定都對於「新青安房貸」非常熟悉，其中提供「長寬限期」「長貸款年期」「利率補貼」的特性，最高貸款成數達8成，貸款金額最高1000萬，對於小資族可說是切中要害。然而，難道誰都可以貸滿8成嗎？銀行對貸款申請者會進行什麼樣的嚴格審核呢？下列整理銀行常看的條件，對於不論是申請新青安房貸或是一般房貸者都受用無窮！影響房貸成數與核貸率的五大關鍵條件。（圖／踏取國際開發提供）通常在房貸評估中，銀行會從幾個層面來進行審核：信用評分、財力證明、屋況、負債情形、保證人、擔保品等。因此申請時以這個大方向為原則 —「向銀行展現自己有良好的信用並具備十足的還款能力」。● 信用評分：銀行會透過「聯徵」方式確認信用紀錄是否良好，因此像是信用卡紀錄、貸款還款紀錄都很重要。「那是不是乾脆不辦信用卡、不申請貸款就好了呀？」大錯特錯！試想今天貸款像是在找工作，若你是一張履歷白紙，銀行又要怎麼能夠了解你、信任你呢？不超額刷卡、不預借現金、準時還款、避免只繳最低應繳金額及刷卡分期。如果習慣用信用卡賺回饋者，也可提高信用卡額度，以此降低信用卡額度使用率(註：[應繳金額＋未到期金額] ÷ 信用卡額度)。培養良好的信用紀錄讓銀行信任，從而判斷你未來還款狀態，進而增加貸款額度。● 財力證明：最好能提供半年以上穩定薪轉證明及個人綜所稅報稅資料。如果薪資不高，可以提供本人的資產證明，如：存款、股票、基金、儲蓄型保單等等。如果是自由業之類無固定薪轉，可定期存入一筆存款、提供儲蓄險保單等，有助於證明還款能力。其中財力證明也會考慮到「收支比」(約6到8成，依各銀行規定而異)，以收支比6成來說，若月收入8萬，貸款支出只能4.8萬(除房貸外，信貸、信用卡分期、車貸也會併入審核)。因此不僅貸款牽涉您的個人財力，也會將其他支出納入考量。例外：非一般薪轉報稅類財力，走資產審核，則不看收支比。● 房屋狀況：包括屋齡、坪數及地段等因素。因此新成屋相較於中古屋普遍有更高的貸款成數。銀行多以「退休年齡(約70-80歲) - 屋齡 = 最高借款年限」，較嚴格的銀行可能會以60歲來做計算。且小坪數套房也會影響貸款審核，其貸款條件較差，權狀坪數小於20坪者或實際坪數小於15坪都容易被列為套房物件甚至無法申貸。而房屋附近的嫌惡設施因對房屋價值有負面影響，也會被列入審核。(實際估價仍需銀行派專業的鑑價人員進行評估。)● 保證人：目前銀行不可強制要求借款人提供保證人。不過如果自身條件仍有匱乏或想提高貸款成數者，可提供信用與還款能力良好的二等親內的親屬作為保證人。常見的如：夫妻之間以收入較高者，或父母收入較高者列為保證人。● 擔保品：以其他動產或不動產作為擔保品(設質)，如房屋、土地、股票、債券、汽機車等。此外，買賣案件的銀行貸款成數，通常為買賣價與銀行估價中，兩者取其低的8成。近半年，追高價銀行估不到。要特別留意的是，如果房屋有增建、露台、頂樓加蓋或裝潢等涵蓋在買價內的狀況，通常貸款成數會不足，則自備款要增加。在分析完貸款條件後，我們來聊聊「寬限期」。大家津津樂道的「5年寬限期」在未規劃的情況下，恐埋下不定時炸彈。儘管寬限期內每月只需繳交利息，不過未繳納的本金，都會累積到剩餘的貸款期限內攤還。雖然也有民眾表示，寬限期後再賣房也可以賺一筆，又可巧妙閃過房地合一稅的重稅。然而5年後的房市熱度難以推估，且未來買家是否願意出到你心目中的理想價？你又有多少時間、還款能力能夠負擔寬限期後的高額貸款呢？「不建議民眾以40年期貸款買房！」踏取國際開發副總詹博宇提到，除非估計往後40年生活穩定，且自身無其他理財規劃與鉅額費用支出，再來考慮40年期貸款。以台灣平均首購年齡35~45歲來說，繳完貸款時早已七老八十。人在年輕時的彈性、風險承擔能力較大，在青壯年時積極理財，也勝過在七旬時有所變卦而無法因應。除了期數太長的隱憂後，我們來談談「壓縮還款時間」的好處：如果提早把部分房貸繳完，則繳完的部分可以增貸做其他投資理財規劃。如購買動產/不動產、生兒育女、創業等需要高額支出，且房屋增貸的利率更相較於一般民間借貸來的低。不論是一般房貸還是新青安專案，在貸款前可直接向欲貸款銀行了解審核的要點、保持良好信用紀錄並提供穩定的財力證明，以提升核貸率與貸款成數。對於貸款年期做好全面且長期的理財規劃，搭配線上房貸試算工具，勿貪圖短期的輕鬆而忽略了應保留給未來自己的餘裕。也可免費洽詢踏取國際開發了解不動產與貸款規劃，了解自身財務狀況才能為夢想的家做足準備。作者 / 踏取國際開發 副總 詹博宇致力協助民眾化繁為簡了解不動產從無到有的各項大小事，辦理土地買賣/都更與危老顧問及整合/閒置資產活化諮詢/商住工農不動產買賣/資產管理及家族傳承/地政士相關業務/各項稅務諮詢及節約稅費規劃…等。不動產相關疑問，歡迎線上諮詢，LINE ID為「@447asmbe」。
房市持續火熱！ 台經院：6月營建業景氣熱度創高但有「這隱憂」
台灣經濟研究院25日公布6月營建業營業氣候測驗點達113.04 點，不僅連3升，更創下2010年5月以來的14年新高，台經院指出，中央銀行雖祭出新一波打炒房措施，但整體房市未出現明顯減緩，主因是目前股市高檔，加上新青安政策、經濟成長率佳，還有科技業建廠效益、都更危老重建風潮等，土地和商用不動產交易市場活絡，預計未來半年仍將高檔震盪，不過也要注意物價高漲，以及美國總統大選兩大隱患。台經院25日上修今年經濟成長率GDP至3.85%，其中營建業營業氣候測驗點連續上揚，台經院景氣預測中心主任孫明德表示，前兩年房市表現不佳，但在去年8月推出新青安房貸，國內利率不高，後來有公共工程持續推動，業者從觀望轉向樂觀，再歷經4月的花蓮強震後，有都更跟資金行情，讓營建業廠商更加樂觀。孫明德也認為，雖然台美利差接近中，有升息的空間，但台灣經濟動能良好，央行念茲在茲的房市，最近5大銀行新增房貸金額收斂，新青安貸款也在做政策上的調整，加上最近股市有一波下滑跟修正，若升息會對金融市場產生刺激，經濟是央行的主要考量，預估今年第三季央行「按兵不動」機率較大。台經院產經資料庫總監劉佩真也表示，房市在目前股市高檔，加上新青安政策、經濟成長率轉佳、AI等半導體產業蓬勃，還有通膨、都更危老重建風潮下買氣依舊，但仍有兩大隱患，第一是美國總統大選牽動地緣政治變化，對不動產業有間接影響，再來是營建業缺工、成本高漲問題短期難解，加上碳費即將開徵，對於不動產開發商而言，難以掌握其營建成本，將形成挑戰。內政部日前公布今年第一季全國與各縣市房價指數，六都與全國房價指數全數上漲，其中桃園市、台南市的單季漲幅最高，分別上漲3.99%、3.94%，全國房價指數單季成長約3.39%，已經連續23季上漲。房市交易過熱，過去一年房貸餘額激增逾9300億元，隨著央行調升存款準備率，傳出部分銀行放款動作趨向保守，還有銀行停止受理新案件或排隊等候放款等消息。
建商忙補貨1／房市熱警告！上半年建商推案大爆發 購地金額也大增134%
今年房市持續火熱，不少建商董座坦言「看不到跌勢！」數據會說話，CTWANT記者委託591平台和商仲世邦魏理仕，進行建商推案與獵地的最新統計，發現今年上半年七都新推案件數和總銷金額，雙雙比去年下半年增漲逾2成；也因為案案順銷，建商開始大舉獵地補庫存，今年上半年全台建商購地金額高達798億元，較去年同期大增134%。今年上半年台股指數屢創新高，游資充沛，再加上台積電、AI科技股話題，撐住國內房市表現。（圖／報系資料庫）「房市看不到頂！」6月底愛山林(2540)董座祝文宇接受媒體採訪，對市場看法脫口而出的一句話，讓現場記者訝異，懷疑是否誤聽；興富發集團旗下潤隆(1808)總經理林暐鈞近期受訪也直言「房市看不到悲觀、下跌的情況」；就連第一線銷售的代銷龍頭海悅(2348)董座黃希文也都說，這波房市強勁買氣，短時間內不會退散；鄉林(5531)董事長、全國商總榮譽理事長賴正鎰更是直白用「我自己也看傻眼！」來形容這波房市熱度。 回顧這波房市景氣循環，2022上半年在通膨預期、造價上揚與台積電擴廠話題利多刺激下，房價漲勢凌厲，就連房地合一稅收也創下上路以來新高，不過下半年受到通膨惡化、股市跌跌不休、利率升升不息衝擊，房市由盛轉衰；為防止預售短期炒作，2023年1月三讀通過《平均地權條例》修正草案，讓預售市場2023上半年銷售持續萎縮，不過下半年推出新青安房貸促進成屋銷售，再加上今年上半年台股屢創新高、熱錢滿溢，房市自去年下半年反彈、今年飛高高。去年下半年房市就反常不受總統大選影響，到今年更反彈衝高、順銷的情況更加明顯。（圖／林榮芳攝）CTWANT根據591新建案平台統計六都及新竹(七都)推案件數和總銷金額，2022下半年共推出857件新案、總銷金額1兆1211億元；到了2023年房市降溫，推案也跟著放緩，上下半年推案件數分別不到750件，不過因為價格持續走揚，總銷金額落在1兆元上下；由於去年下半年房市好轉，今年上半年建商推案放量，推案數884件、總銷金額1兆2319億元，分別較去年底成長2成多。591新建案總編輯李忠哲表示，今年Q2確實推案大爆量，關鍵除了高房價推升總銷金額外，建商對市場樂觀積極加碼，因此329、520等檔期的供給皆屢創新高。觀察各縣市可發現上半年以桃園和台南表現最搶眼，兩地除了房價基期相對親民，同時也擁有大量重劃腹地可供開發，加上大量就業人口擁進，建商自然不會錯過良機。 建案順銷也為建商增添信心、加快獵地速度，CTWANT也委託商仲世邦魏理仕統計近年全台建商單筆超過3億元之購地件數和金額，2022上半年以前房市大好去化不少土地存貨，下半年房市雖降溫，但補庫存需求仍帶動46筆、622.8億元建商購地交易；2023年上半年掉至30筆、341億元，下半年房市回溫，建商購地也開始增加，共40筆、455.7億元；2024年更是大爆發，上半年共64筆、798.9億元，較去年同期大增134%。 世邦魏理仕研究部主管李嘉玶分析，2023上半年建商購地金額341億元，創6年來同期新低，主要是在借貸成本上升與房市買氣不振的背景下，建商對於土地儲備普遍採行保守策略。然而自去年下半年起，住宅交易持續回暖，部分建商開始擴充土地庫存，至今年上半年建商於全台購地金額較去年同期大增134%，交易筆數亦呈現翻倍成長，顯示土地買賣市場強勁反彈。 不過今年6月央行調升存款準備後，將使銀行拉高授信門檻，李嘉玶認為，建商是否能順利取得貸款，土地位置與建案規畫尤為重要，恐也對中小型建商造成更大的資金壓力。 展望下半年房市，李忠哲認為政府態度是關鍵，雖然目前已有央行限貸、新青安「一生一次」走在前，但仍難擋這波景氣洪流，房市價量依然是一路向前衝，短期內若無重大事件或更強力的打炒房政策阻攔，估計這波多頭氣勢將繼續延續下去。
投機客慘了！財政部抓「新青安房貸」違規 首波查核結果出爐
為了幫助年輕人玩成買房的夢想，政府也推出「新青安房貸」，放寬貸款條件，並以住宅基金提供利息補貼，希望能夠落實居住正義，然而卻出現有投機客、人頭戶及貸後轉租等情況。對此，財政部也進行篩查。財政部表示，針對近期外界高度關注「青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」（下稱新青安貸款）有投機客、人頭戶及貸後轉租等疑義，為了杜絕這些問題，公股銀行正在篩查可能存在人頭戶和貸後出租的高風險案件，並利用政府資料進行比對，確認是否有違反購屋自住政策的情況。初步調查顯示，有1332件涉及出租問題，170件涉及人頭戶。財政部解釋，本次查核是根據銀行公會的「防範投資客炒房及人頭戶申貸機制」進行，首波主要針對112年8月1日至113年3月31日核准的新青安貸款案件，公股銀行篩選出高風險案件進行清查，同時通過政府資料比對確認未符合自住條件的個案，總計查出1502件不符合自住用途的案例。財政部指出，下一步，將針對113年4月1日以後的核貸案件進行第二波查核，並從113年6月27日起，要求新貸戶提供自住切結書，並新增規定新青安貸款每人限貸一次。財政部將持續督導公股銀行徹底落實貸款審核和管理，並不斷改進相關管理機制。根據財政部統計，113年6月核准貸款的戶數為7244戶，貸款總額為567.70億元，較5月分別減少12.44%和10.74%。財政部表示，將繼續觀察新青安貸款措施的執行情況，確保從源頭杜絕不符合購屋自住目的的案件，實現政府協助無自有住宅者安心成家的政策，並促進房市健康發展。財政部也強調，新青安貸款的初衷是幫助無自有住宅的家庭購屋安居，這是一項立意良善的政策，呼籲民眾珍惜貸款權益，避免不當使用，讓新青安貸款回歸到幫助家庭購屋自住的原本目的。