斷頭戶
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打炒房對策1/排隊案投客曝退訂關鍵 接下來關注「這些物件」
2021年房價漲勢不輸給股市,房價愈「打」愈高,讓政府灰頭土臉,日前有30多人漏夜排隊要搶買預售屋,更是打臉政府。9日起,央行、金管會、內政部再度連環出擊,祭出多項政策重打炒房;但上有政策下有對策,CTWANT記者調查,雖有投資客怕被斷頭「急跳車」,但更多是戰略急轉彎,「買小不買大」、「等待斷頭戶」與「轉向中古屋市場」危機入市。政府打炒房的這把新怒火,來自原定8日開賣的台南預售新案「東都綠學」,7日晚間就有30多位民眾在寒風中徹夜排隊,8日一早更是百人擠爆接待中心,驚動台南市地政局派員前往稽查,但民眾照常選戶下訂。儘管地政局稽查後表示「尚無違反紅單轉讓規定」,但9日傍晚,內政部火速祭出5大打炒房措施,包含限制預售屋換約轉售及嚴懲炒作、獎勵舉報等,16日央行宣布第四波信用管制4大措施,隨後,金管會也跟進,啟動不動產授信業務專案金檢,當中又以「預售屋禁止換約」最猛。CTWANT記者採訪到「東都綠學」的投資客S先生,「(央行)信用管制限縮,只要用親人名義貸款就沒差,預售屋不能換約轉賣比較致命,從預售到交屋要4年後才能脫手,投報率變低,風險也更高。」「我當天和朋友共7人下訂,在內政部禁止換約後,已有3、4人去退訂,包括我自己。」S先生承認被打到。TWANT記者採訪到當初排隊下訂「東都綠學」的投資客S先生,在內政部擬禁止換約後他已前往退訂。(圖/讀者提供)「東都綠學」早鳥價就很貴,每坪開價32萬元起,比旁邊坐落於東區門牌的新建案成交價每坪27萬元還要高,但S先生評估仍有賺頭。他分析,「過去不綁約(可換約轉售)的預售案,拿到正式契約就轉賣,預估6個月內每間可賺50萬元;若是綁約一年、總價1000萬元的房子,投入成本(自備款)約60~100萬元,一年後轉賣可賺100萬元以上。」如今禁止換約,就必須撐到3~4年交屋才能賣,投入成本會倍增到約200萬元。」「有朋友手上持有多戶,甚至快10間,現在很緊張,若每間要付3成自備款,第3間以上又只能貸款4成,他就要破產了!」退訂後,S先生手上還持有2戶,壓力不算大,「沒退訂的人,口袋可能比較深,或手頭沒其他間;去退訂的,可能手上還有其他案子,或改去放其他的小建案,會比較快蓋好(獲利)。」原來,S先生退訂「東都綠學」的原因,並不是怕被斷頭,而是「投資策略急轉彎」,「既然要付出的自備款差不多,那就挑選完工期較短的案子,可以趕快回收。」他改採「買小不買大」,投資小型建案,等2年蓋好就能自由買賣,投資效益更好。事實上,只要沒有違法,房地產就是他理財的一部分。另個投資策略則是等待「斷頭戶」或考慮不綁約的「中古屋」。「就算讓斷頭客賺個10萬、20萬,但接手的投資客卻可以買到1年前價格。」S先生觀察,現在市場氛圍依舊是買的人想撿便宜,賣的人也不想虧本,他認為,賣方應會撐到法案上路前一個月才會急,到時才願意「平轉」(未賺價差的權利移轉)。過去在六都房市中最不起眼的台南,因台積電18廠落腳而鹹魚大翻生,去年還被業者戲稱,「一個南科,救整個台南房市!」如今卻過熱到驚動政府頻打房。(圖/宋岱融攝)據永慶房產集團統計,新竹、台南、高雄年度累計漲幅皆逾2成,若是能接手到「平轉」的斷頭戶,能買得比目前市場行情便宜約2成。對於投資客改買工程期短的小建案及接手斷頭戶的策略,台灣不動產投資協會副理事長謝昆峯認為,房地合一2.0自持有日起5年內進行交易都有重稅,投資利益被大量減縮,再加上政府政策趨嚴、價格高漲,都不利於投資,風險越來越高,目前看起來,如果不是自住需求或長期持有規劃,不是很好時機與氛圍,投資是否有利可圖需謹慎評估。
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打炒房對策2/綁1年百萬入袋 台南投客:跟新竹比不算什麼!
今年房市強強滾,據永慶房產集團統計,全台共有70多個行政區全年房價漲幅高達1成,其中15個區域破3成,有5個就在台南。12月7日台南預售屋「東都綠學」吸引數十人頂著冷風漏夜排隊搶購,「大家只在乎是不是第一批,不在乎日後賣不賣得掉,大家都想擠進去。」投資客說。CTWANT記者採訪到「東都綠學」的投資客S先生,還原當天經過。「朋友前一天就去排隊,我當天早上8點去排,現場很亂,有發號碼牌,10點第一批入場,裡面共7桌,每張坐6人,共42人,從各桌1號開始選屋,1桌1號、2桌1號,以此類推,每人一次只能選一間,跑完一輪再回到1桌1號。」「因為規定一個身分證只能買一間,其中有不少沒排到的,就把身分證交給排在前面的朋友,有人身上帶10幾20個身分證幫人家買,現場氣氛就是大家都想擠進去。」「格局、方位、價格現場才得知,當下就決定要不要,即便早鳥完全不優惠,但大家一樣很熱絡。」S先生形容。「東都綠學」排隊購屋引起台南市地政局派員稽查,地政局長陳淑美說,該新建案訂購門檻低,消費者可無條件退訂,尚無違反紅單轉讓規定。(圖/台南市政府提供)「大家只在乎是不是第一批,不在乎日後賣不賣得掉,因為後面推案價格只會越墊越高,所以建商開價多少都沒差。」S先生解釋,該案門牌為台南仁德區,開價每坪32萬元,比一旁的精華地段東區副都心價格成交價27萬元還要貴。儘管台南市地政局上午有派員稽查,但截至中午為止,仍簽訂36張購屋意願書。也就是說,不到2個小時,下訂了36戶。「排隊的9成都是投資客,沒有自住客會去排,只有投資客嗅到獲利條件好,且掌握第一手開案資訊,才會去搶貨。」年近40歲的S先生是正港台南人,早在台積電議題發酵的3年前,就開始投資不動產。「過去,都是建商傳簡訊,以預約方式通知(投資客)前往選戶,這次或許為了公平起見,一律現場排隊。開賣前一天,我和朋友還沙盤推演,討論怎麼搶第一波。」不過就在內政部祭出擬「禁止換約」,S先生和幾個朋友選擇退訂,「第一次買這麼激烈,但到最後一場空!」S先生分享,他的投資群好友,很多是台南在地的投資客,同時幫外地客代購,常以團購方式包下一整棟或部分戶數,藉此取得優惠價格。由於建商盤給團購客比自己慢慢賣還輕鬆,因此形成了共生關係,投資客也靠著房價漲幅賺價差,這套共生共榮的玩法,從新竹複製到了台南。據了解,台南不綁約的案子每戶可賺30~40萬,就算綁約一年,一年後賣也能賺100多萬元,不過S先生表示,「跟在新竹投資的朋友放一年是賺300萬、400萬相比,台南真的不算什麼!」S先生表示,當天和朋友共7人下訂,在內政部擬禁止換約後,已有3、4人去退訂,包括他自己,不過他稱,不見得都是怕斷頭才退訂,而是「策略轉彎」。(圖/讀者提供)內政部地政司副司長林家正表示,新修法其中針對意圖影響交易價格、製造熱銷假象及壟斷轉售牟利等炒作行為有增訂處罰規定。以揪團團購為例,如果只是單純提供建案銷售資訊、集合有意願買房者一同進行議價,屬於一般商業行為,不涉及炒作。但若明確以轉售換約、壟斷市場為目的的團購行為,就會涉及罰則規定。對於民眾經團購後撐到交屋再做轉售,是否涉及炒作,林家正表示,要從個案來認定。就像揪團炒作手法,從7月1日修法前利用紅單轉售,演變成現今換約的牟利模式,未來會針對個案有無意圖牟利炒作來做調查認定,請民眾切勿以身試法。