施工品質差
」
公設點交卡關4／主委都不住社區！建商滲透管委會「破鏡」點交也過關
本刊調查發現，從2017年迄今，雙北逾4成、共703個已成立管委會的社區，公設尚未點交，若加上還沒成立管委會的社區，則高達約7成社區的公設未點交，十分驚人。本刊記者向一名熟識的上市櫃建商探究點交卡關原因，該業者一開口就說：「這是個可怕的話題！」他透露，不少公設遲未點交，可能是施工品質太差，建商有的不積極處理修繕，有的故意拖著，只要有修就沒事。不過另一名業者認為點交問題還是其次，「最擔心的就是建商滲透管委會指定廠商。」會有什麼後遺症？該業者三緘其口，住宅消保會顧問吳翃毅則給了答案，「內定的第三方查驗機電公司，找公設缺失的同時，還接手社區後續保養維護工作。建商和機電公司都希望趕快點交，前者能將缺失順利移轉，後者能賺取未來幾年的維護保養費，未來修繕費用就由管委會買單，就算做不好被撤換，該賺的已賺到，爛攤子留給下一家維護廠商。」「海洋都心」住戶指控，管委會被建商掌控，連路面不平（中圖）也點交過關，建商撥款供地下室二次施工（右圖）還被檢舉，住戶只好成立自救會。（圖／讀者提供）照理說，公設查驗和維護公司是由社區管委會自行選擇，何來內定之說？吳翃毅解釋：「關鍵在於許多新建案的所有權人中，建商及關係戶多過一般消費者，因此第一屆管委會多由建商負責成立，並在運作初期就把相關事項定案，所以點交不代表沒問題。」已點交的新北市淡水「海洋都心」社區，一名住戶告訴本刊記者：「當初建商以『點交就撥6000萬元美化地下室』為由，促使第一屆管委會在2個月內就點交，連鏡子是破的也過關，現在地下室因二次施工被檢舉，只好放著不動。前兩屆管委會都是建商人馬掌控，主委都沒住在社區裡，現在已是第三屆。」「（建商）除控制公設，每年物業、機電與清潔服務都有利益。我們是1600戶的大社區，每月管理費收入有300萬元，但才第3年，存款只剩1000多萬元。目前建商未售戶還有1、200戶，住戶怎麼選（管理委員）都選不贏。」這名住戶哀嘆。對此，該社區現任主委回應，「若加上公積金，管委會仍有三千多萬元資金。我們也積極向建商爭取應有權利。」(續)根據房仲網站數據分析，「海洋都心」為新北物件網路點閱排行第三名，話題性頗高。圖為該案開賣時的人潮。（圖／報系資料庫）
《倪子仁報房市》震出老屋安全問題
就在4月17日下午一點左右，花蓮發生規模6.1的有感地震，不僅全台都感受到劇烈搖晃，還造成台北市長安東路二段的一棟大樓傾斜，所幸經過建管處及土木技師鑑定，確認傾斜大樓安全無虞。不過，老屋都更及危樓何去何從的糾葛，也因為地震再度浮上檯面。事實上，內政部曾提出「安家固園計畫」，研擬老舊建築物耐震補強及土壤液化潛勢區防治改善計畫，以解除民眾疑慮並提升家園安全。行政院更指示內政部要加強宣導此項措施，並鼓勵屋主做耐震評估。建築易倒塌 十大危因我認為在進行老屋改建時，就應該將重點放在結構安全，如果等到地震傳出災情才做檢討，為時已晚，因此我特別整理出921建築倒塌的十大危險因子，提醒建築業者與社會大眾，重視防震設計與施工品質不佳造成的嚴重後果。十大危險因子包括，一、結構平面及立面不規則；二、一戶僅四根柱，柱子太少；三、地基不穩的軟腳蝦建築；四、短柱、短樑效應及轉角街屋圓弧樑設計不良；五、柱子的主筋與箍筋等搭接、綁紮不良；六、樑柱接頭未確實綁紮，以及鋼筋在樑柱接頭之錨定長度不足；七、箍筋間距過大且未做135度彎鉤；八、樑柱主筋搭接長度不足；九、樑柱鋼筋設計過密間距太小；十、工地任意在混凝土加過多的水，導致混凝土品質不一，強度也不足。似乎當年921大地震的教訓，並沒有震醒全部的建築人，如今很多新建案，不僅結構系統規劃設計明顯不佳，施工品質也有待改善。如果我們不痛定思痛，往後再發生強震，相信上述十大危險因子，還是會再次導致悲劇發生。施工品質差 兩大因素另一方面，傳統施工容易造成施工品質不佳，有兩大人為因素，第一個是「設計未考慮施工性」。當建築業主無法尊重建築設計人員的專業建議時，就可能造成建築設計人員規劃建案時，沒有仔細考慮結構系統的完整性、安全性；接下來，結構設計人員為了順利承接案子，又用湊合的態度，設計出勉強符合建築法規的結構，形成一連串不良的設計，勢必嚴重影響建築品質與安全。第二個人為因素是「未受訓練的工班施工技術不良」，例如在鋼筋綁紮後及澆灌混凝土前，查驗人員得鉅細靡遺檢查鋼筋大小、數量、長度、彎鉤角度，還有綁紮位置及方式是否正確，箍筋、繫筋是否確實緊密綁紮，當施工時沒有找到學有專精的工人，就容易造成施工的技術不良。我認為，包括老屋健診、老屋都更，以及老屋拆除後重蓋大樓的結構安全，都是環環相扣。由於公辦都更多半由政府主導，一定要用高規格高標準進行，同時重視建築安全，惟有政府與民間齊心合作，並嚴格監督品質，才讓台灣建築更安全，也更有保障。倪子仁淡江大學合作經濟系畢業，房地產、媒體資歷完整。經歷：經濟日報記者、大台北房地產市調會理事長、《住展》雜誌研發長、《好房網》社長，現任《時報周刊》財經主筆及社務顧問。更多精采內容，詳見最新出刊264期《周刊王》和2150期《時報周刊》。《周刊王》與《時報周刊》聯姻，一套雙雜誌「旺透價39元」，全省4大超商、全聯及美廉社均售。雜誌內還附超商折價券，幫您激省875元，粉絲切勿錯過。想追蹤周刊王最勁爆消息，請進最新臉書: https://www.facebook.com/119wantweekly/想掌握最Fashion、最IN的娛樂流行資訊，請點讚時報周刊粉絲團：https://www.facebook.com/want.ctw/