施棟瀝
」 房市 房價
房市衛生紙之亂3／政府作東炒地價是假議題？ 業者：解決缺工比打房更重要
「以前一個禮拜賣100戶，8月開始跳空，現在一周賣200多戶，全台都用搶的！」在全台擁有40個銷售建案的上揚國際董事長林聰麟表示，營建成本上漲，預期漲價心理，導致房市交易熱絡，2018年的衛生紙之亂彷彿在房地產接待中心上演。後疫情時代萬物皆漲，9月消費者物價總指數（CPI）年增率2.63%，創下8年半新高，營造工程物價指數也來到歷史高點，年增率達10.36%，建商們大喊吃不消，上調售價反映成本，沒想到市場買氣不減反增，民眾想要買房抗通膨。去年建商為了土地與原物料約2~3成的漲幅，試圖反映成本調高房價，反遭指責為漲價元凶，令建商頗無奈。近來，隨通膨問題呈現，有越來越多聲音將推升房價最大元凶「地價」的矛頭，指向著政府，｢是政府作東帶頭炒地價！」其實近年全台搶地大戰非常精彩，各縣市土地標售屢傳「創高」捷報，溢價率動輒5成，日前華雄建設豪擲5.39億搶入楠梓區商三土地，溢價率更高達104.5%；華固建設近期也以44.88億，高出底價近20億元標得北市南港區玉成段特商區土地，溢價率近8成，震驚市場。土地資源稀缺，看好台積電設廠高雄楠梓，華雄建設9月15日以每坪64.21萬元，溢價率高達104.5%，擊退13家對手，拿下高雄大學839.22坪「商三」土地（紅色範圍），躍為區域地王。（圖／高雄地政局提供）一位建商嘆，現在不只建商，傳產業者甚至教會，都來搶地，還有滿手資金的金控人壽，投報率不好也照標。不過也有人認為，「政府帶頭作東炒地價是假議題，因為政府調降底價，開發商仍會為了搶標出高價。」缺工問題則是去年開始浮現，由於政策不開放外籍移工參與民間工程，年輕國人不願做工，一般工人則是哪裡開高薪往哪去。三本建設董事長王燕鴻說，「位於八德的廠辦案『三本CEO』營建成本漲了25~30%，還有案子原本8月要交屋，缺工問題嚴重，預計要等到12月。」海悅國際總經理王俊傑也難得對缺工問題表達看法，「政府應獎勵新工法，減少建築對人力的依賴，政府要開放一般工程聘僱外籍移工，對移工也應做長期規劃和訓練，並應培養本土技術人才，目前人力斷層越來越大，平常就要準備，不要等缺工時才來煩惱。」王俊傑也提到，景氣太好是通膨問題帶來刺激消費，人為炒作能炒作多少，這次漲比較多是基期低的地方，政府還要打壓，政府選擇性信用管制沒錯，但是限制第二房貸款政策可以再討論一下，建議可以參考貸款人第一房的屋齡，以免增加住危老想換屋的民眾負擔；若是在鄉下繼承祖產，卻限制在都市購屋貸款，也不合理。海悅國際從代銷跨到建築業，總經理王俊傑也難得對缺工問題表達看法，政府應該要趕快開放外籍移工入境，針對國內外技術人才做長期培訓，盡速解決工地缺工問題。（圖／黃耀徵攝、報系資料庫）房市專家胡偉良則認為，政府土地標售應訂上限，或是綁入社宅規劃，甚至暫停土地標售，以抑制土地高價競標帶動房價上漲。「目前針對第2房傷及換屋族，且第2房投資應屬合理，金融管制應縮小至第3房起，第3房以上的房貸利率可再調漲2%以上。」「這波上漲主要是總體環境影響，開發成本大幅上漲，很難期待房價不漲。」台灣不動產投資協會副理事長謝昆峯表示，不只房價漲，萬物皆漲，建議政府先把關貨幣政策，解決潛在可能的通膨問題，才是解決目前房價上漲的根本。對於打房，清景麟建築總經理施棟瀝表示支持，政府打房是控制交易速度，賣的慢，房價漲幅就沒這麼快，「有些人解讀是打房政策，但我認為是健全房市，是在控制泡沫化速度。」但他也提醒，「在這波漲幅中，目前的打房策略只會讓建商大者恆大，有錢人更有錢！」
房市衛生紙之亂4／專家預測「房價止漲點」 首購千萬別做無謂等待
眼見房價持續看漲，政府又持續打房，究竟該不該買房？還是應該再等等？此一問題困擾不少首購族，就怕進場買在高點，買完就下跌。對此，專家建議，「首購族千萬別再做無謂等待，自備款儲蓄永遠趕不上房價漲幅。」「自備款籌足就要盡快買房，如果不是短期投資，就沒有套牢問題。」吉家網不動產創辦人李同榮直接掀開底牌，為房價臨界點劃出重點，「以前民眾貸款額度大多介於6至7成，只要房價下跌2成以上，銀行逾放比率就會攀升，更何況現在房貸額度動輒達8成，更難容忍房價劇烈跌幅。」李同榮以過去50年來政府五度打房的歷史分析，「每一次房市循環由高峰反轉到谷底，中古屋市場跌幅都沒有超過3成。」「每每房價下跌接近臨界點時，還會有利多政策出手拯救房市。」「政府不容許銀行有倒閉風險出現，房市崩盤會讓經濟陷入困境。」台灣不動產投資協會副理事長謝昆峯也建議，如果是自住，主要的考慮不是價格，而是生活需求。「自住買房子，要住得滿意，維持生活品質，硬是扛扛不動的貸款是不對的，但若想說會不會跌下來而放棄喜歡的房子，是很可惜的。」少子化會造成空屋增加，房價未來會不會下跌？根據美國中情局發表一份「全球總合生育率預測報告」，台灣2021年預測生育率為1.07，拿到全球排名倒數第一，值得注意的是，據內政部最新統計，2020年下半年全台約88.2萬宅空屋，空屋率9.96%，卻創下10年新低。2020年下半年統計全台空屋率9.96%，創10年新低，雖然少子化越來越嚴重，但同時社會也從三代同堂家庭居住方式，走向小家庭或單身貴族的居住模式。（圖／報系資料庫）為何空屋率創新低？內政部另一項統計給出答案，台灣戶籍總戶數從2010年到2019年成長11%以上，從703萬戶增長到883萬戶，同時間平均每戶人數卻減少，每戶2人以下比率已破5成，且戶內只有1人的「單人家戶」正快速增加，目前約208萬戶。「三代不同堂演變成兩代不同堂，趨勢會延續好幾年，在中南部發酵最快。」李同榮觀察，「過去餘屋指的是新屋，如今年輕人買房偏好新屋，反而是家裡的老房子在長輩離世後無人居住，所以未來的空屋，會以老屋為主。」不過，李同榮提醒，「年輕人容易被市場氛圍綁架而追高，目前買成屋風險相對少，若要考慮預售屋，售價也不要和周邊新成屋差價超過2成。以未來持續看漲的趨勢，現在看起來進場風險小。」而究竟這波房價漲勢到底會走多久？李同榮解釋，以往例管控台北房市，資金就往中南部跑，現在六都及新竹縣市房貸第二戶無寬限期和利率調升，熱錢就會往郊區流竄，哪裡有利可圖投資客就往哪去，「要等蛋白區（房價）漲不動時才會反轉，政府沒有再出重手打房下，預計將可維持2~3年。」清景麟建築總經理施棟瀝也指出，申請海外資金匯回共3,559億元，目前從事實質投資僅1,137億元，約2,500億沒拿出來投資，「目前大家都看多，所以要謹慎，不要盲目追高，上升波段買哪裡都對，但現在看起來已是小高峰，現在搶太兇的幾個地方，接下來恐會有一波小盤整。」清景麟建築總經理施棟瀝提醒，目前大家都看多，所以進場要謹慎，不要盲目追高，尤其是出現搶買房的熱門區域，接下來恐會有一波小盤整。（圖／清景麟建築提供）
新竹、台南房價年漲2成高雄緊追 業者預測未來看好「這地區」
根據永慶房產集團成交資料統計近一年房價變動，除雙北市外，其餘五大都會區年度累計漲幅均超過1成，其中新竹漲幅24.3%居冠，台南漲了22.8%居次。而這2個月高雄急起直追，尚未反映在數據上，業者大膽預言，下一個漲幅熱區居然是「天龍國」。根據591實價登錄統計2019年與今年9月相比，全台漲幅前10名重劃區，新竹縣竹北的重劃區就占了5個名額，由縣治二期與三期拿下一、二名，漲幅分別為37%及34.5%，房價從2初頭來到3字頭。住宅週報社長陸敬民表示，新竹縣竹北重劃區被市場公認是投資熱區，2019年下半年時還可以慢慢參觀選購，疫情後房價墊高，直逼天花板，隨著台積電設廠腳步，在新竹房市已嘗到甜頭的、或是來不及上車的，也跟著台積電大舉南進。七大都會區平均房價-年度累計漲幅（圖／永慶房產集團提供）去年8月，台積電大手筆花百億在台南購地，正式為台南房市點火，台南市善化、永康新案賣到缺貨，熱度不只郊區行情站上2字頭，東區的平實營區更是「坐4望5」，讓台南人看傻了眼。上揚國際總經理施棟瀝表示，拜護國神山台積電設廠所賜，台南善化、九份子沿線，這2年一直都很好，沒有退燒現象，但高雄這2個月以來也漲很多，現階段楠梓熱度更超越善化，新案漲幅至少2成，更帶動高雄其他區域成交價量，「楠梓話題才剛開始，後面的路還很長。」 永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，國內在疫苗施打覆蓋率逐步提升下，疫情趨緩有助房市信心回溫，加上低利環境與資金潮助攻，自住、置產等需求增溫，挹注房市交易，國內外通膨蠢蠢欲動，不動產資產價值成為通膨洪流下之保值首選，推升購屋需求穩定成長。「接下來台北也會漲很多！」施棟瀝語出驚人大膽預言，台北是有錢人的世界，高資產族群這2年滿手資金，置產是最佳抗通膨的選擇，「1億放銀行不到1%利息，通膨就吃掉了，若放在不動產1年漲10%，1億就漲1000萬，跟利息相差100倍。」施棟瀝解釋，有錢人買房子看得不是坪數、面寬，而是資產配置。高資產族群選擇有地緣關係的都會區置產，雖全台都有可能受惠，但台北是有錢人集中、且必買區域，擁有多戶以上的比例非常高，尤其是金字塔上的人買豪宅收藏，「今明年將是高資產族群購屋的主力時間。」
搶案大亂鬥2／「賣到沒案可賣」大公司開發小案被當詐騙 南北代銷雙雄競爭激烈
房市熱度破表，不僅建商跨區獵地，代銷也出現跨區搶案策略布局，繼北部代銷一哥海悅國際成功拓展南台灣市場，代銷南霸天上揚國際，也急攻北上，去年才拓點台中，今年已到桃園，董事長林聰麟透露，目前正積極洽談雙北代銷案；另外，遠雄房地產近日則是成立第2家代銷公司遠創力地產行銷，遠雄地產總經理張麗蓉表示，「賣到沒有案子可賣，決定對外承接建案代銷！」代銷南霸天上揚國際董事長林聰麟表示，承接的代銷案2020年到台中，2021年到桃園，2022年上半年將跨足雙北，現在有好幾個案子在談，「我們已經算很慢了！」（圖／宋岱融攝）上揚國際近年北上速度疾如雷電，去年設點台中以來推出5案，今年來到桃園。林聰麟透露，目前有多件位於雙北市的案子正在洽談中，近期會有好消息，預計明年一、二季上揚能正式在雙北推出代銷首案。上揚國際總經理施棟瀝透露，上揚這次攻城桃園，一次接下三本建設位於小檜溪重劃區的3案代銷，預計年底前第一期將公開。「目前代銷北上到桃園，建設(清景麟建築團隊)到嘉義，以林董(林聰麟)的腳步與企圖心，一定會在北上。」不過相較北部第一大代銷海悅國際早已跨足台南、高雄，去年還砸5億元在台南獵地，林聰麟說，「我們已經算很慢了！」遠雄地產總經理張麗蓉透露曾親自前往都更博覽會開發業主，業主相當不可思議，以為是詐騙集團。（圖／趙世勳攝）代銷天王海悅國際除了六都及新竹，銷售據點還分布基隆「早安・國揚」、嘉義「忠恕邨」、彰化「坤辰中正峯華」。近期也積極揮軍南下推案的還有北部2大代銷創意家行銷與新聯陽代銷。創意家目前位於安平區預售案「國泰UNI-PARK」正在銷售中，而新聯陽除了去年跨足台中市東區銷售「鵬程星境界」，也即將在台南市北區推案。新聯陽副董事長林徹人表示，預計明年推案，案名還沒確定。而一直以代銷母公司遠雄建設為主的遠雄房地產，則是在今年2月成立子公司「遠創力地產行銷」，由遠雄地產總經理張麗蓉兼任新公司遠創力地產行銷董事長，近期推出首發案，位於新北關渡的都更案「康寶日出印象」，案量10億元。張麗蓉表示，去年房市景氣大好，許多案子銷售速度太快，賣到沒案子可賣，公司有2、300名銷售人員一時無所適從，為了永續經營，決定成立第2家代銷公司，對外承接建案代銷，為此她還特別前往都更博覽會親自開發業主，被當作是詐騙集團，「遠雄怎麼可能出來接案？！」張麗蓉看好房市，今年還接下桃園青埔預售案「樺龍青蔦」，已達成第一年業績目標40億元，並把明年接案目標設定在80億，鎖定桃園以北為主力。
單日新增16例本土確診 房產業者升級防疫「封城就當休息！」
中央流行疫情指揮中心今(12)日公布新增16例本土確診案例，創下去年疫情爆發以來單日最高本土確診紀錄，一度傳言將升級防疫措施，這兩日股市迎來大跌，房市尚無明顯感受影響，業者大多老神在在，雖配合政府同步升級防疫工作，但對於疫情影響仍保持客觀。海悅國際總經理王俊傑表示，現在防疫措施比以前更具體，同仁以建案為活動範圍，每天足跡維持家裡和負責的接待中心，不需要回公司開會，以保持出現確診或隔離者不影響其他銷售案；接待中心除了開冷氣，同時也將窗戶打開，維持半開放讓空氣流通，並強制同仁戴口罩。創意家行銷則是特別指派高階主管擔任值星官，每日關注疫情中心訊息。創意家行銷品牌公關陸宜表示，接待中心一直維持實名制賞屋、量體溫和手部噴灑酒精消毒，同仁也會配戴「體溫卡」。至於看屋人潮是否受影響？由於確診案例於幾日內急增，大多尚未反映在來客數和成交狀況。一名代銷業者表示，目前來人減少還不明顯，要再看未來股市表現和疫情控制的情況而定，若疫情警戒升級，勢必經濟活動減緩、消費觀望，成交時間拉長，疫情維持高檔不退則有可能推案時程會延後。代銷業者加強管控接待中心的防疫措施。海悅啟動以建案為據點的同仁足跡管控，創意家則是採實名制賞屋。（圖／創意家提供）陸宜表示，來人略受影響，上週來客數比前一週減少2成多，不過因創意家有超前部署、官網提供建案「720環景賞屋」，民眾在疫情嚴峻期間，仍可透過網路觀看屋況。她也提到，之後還會開放線上團體賞屋，代銷人員一次可以帶領15人賞屋，並作即時QA，在房市需求不減的狀況下，讓消費者依舊能安心購屋。對於疫情警戒升級看法，聯碩地產行銷總經理史碩綱表示，一切配合政府政策執行運作，大部分民眾都有基本防疫觀念，與其他國家相比較，台灣仍屬前段班，假如真的不幸又升級，相信政府跟全民都會更加注重疫情對自身跟周遭人員的安全，「影響層面有限而且時間不會太久。」上揚國際總經理施棟瀝一聽到單日新增16例本土案例直言「不太妙！」他說，疫情擴大不是好事，直接或間接影響台灣經濟消費行為，但防疫升級是好事，可有效避免再擴大；至於營運上，他認為短期內不會有太大變化，但會做好萬全的防疫措施。一名業者表示，房地產的基本面還是供需問題，原物料大幅上漲、缺工，全世界都在QE救經濟，游資多到爆，利息又那麼低，但目前政策鼓勵全民買股票，對股票沒有限制與打壓，反而對房地產較嚴苛，剛好也可趁此疫情升級將股票大盤好好盤整一下，不然股票漲過頭不知如何修正回檔。不過對於封城，業者認為應該不至於，「封城對經濟影響太大，房市不用太操心，反而是疫情和股市比較需要關心，如果真的封城，那就當休息一下吧！」
清景麟建築台南推首案 南台灣龍頭上揚明年再挑戰台中第一大代銷
南台灣第一大代銷上揚國際跨足建築業成立的清景麟建築團隊，於台南推出首案「清景麟巴克禮」，接待中心引入旗下咖啡餐飲事業「麟咖啡」，今(23)日雙雙正式開市。董事長林聰麟透露，「麟咖啡」將在明年底擴店達20間分店；代銷事業上，明年台中接案量將突破300億，挑戰台中第一大代銷。「清景麟巴克禮」坐落東區生產路與崇明路口，串聯2.7萬坪巴克禮公園綠帶、4.5萬坪國立科學教育體驗館、南台南車站、台南航空站及台南捷運計畫等百億公共建設。由於東區釋出土地稀有，加上此案主打使用頂級建材，新案消息一出，超過2000組客人預約登記。斥資6000萬打造「麟咖啡」旗艦店，成為網美打卡新景點。（圖／宋岱融攝）「清景麟巴克禮」基地位於新都心重畫區內，總銷45億，平均開價26.5萬，林聰麟表示，新都心重劃區為台南正東區的大型重劃區，街廓漂亮，未來有科學博物館，旁邊就是台糖企業總部，這裡的綠地是台南最多、最大的區域，土地十分稀有。據了解，清景麟在該重劃區還有2塊庫存土地。清景麟建築團隊斥資6000萬打造近千坪純白建築體，同時引進「麟咖啡」第2間分店，半開放式多元複合空間，打造台南新網美打卡景點，同時將沿用此接待中心於日後推案，在地深耕。林聰麟表示，非常感謝台南人的支持，想在台南建造一座指標打卡建築，因此將今年剛成立的咖啡事業「麟咖啡」旗艦店設置於此，讓看房子簽約，也能愜意享受咖啡香。他也同時喊出「明年底台中以南將開20家直營分店」的營運目標。林聰麟預告，明年台中地區接案量將有300-400億，挑戰台中最大代銷；明年台南房價將有機會超越高雄。（圖／宋岱融攝）近年，林聰麟不只跨足建設業，還將代銷事業擴大版圖至台中地區，今年下半年在台中推出「豐謙森立方」、「大通大美」及「富旺天際W ONE」等案。上揚國際建築團隊營業四處總經理施棟瀝表示，今年在台中的代銷量就有超過100億，林聰麟也預告，明年台中地區接案量將有300-400億，挑戰台中最大代銷。林聰麟表示，缺工影響嚴重，土地漲太快，未來價格只會繼續往上漲，看好台南南科10萬高科技人才，今年5奈米開始生產，2022年3奈米量產，南科經濟佔台南一半以上，購物需求、消費能力大增，「預估明年台南房價將會高過高雄，台南一年才推5000戶，目前購屋需求缺口很大。」對於高雄，林聰麟也十分看好橋頭科學園區，預計3至5年就會在橋頭創造下一個南科。
【防社區感染5】第四招：挑防疫建材 助空氣殺菌
防疫戰場最怕「社區感染」而破功，本刊調查，無論中古屋或新屋，台灣約有7成房屋「管道間沒有完全密封」，恐會造成帶著病菌的汙穢空氣垂直流動。本刊記者訪問水電專家及建築業者，找出4大補救解決之道，讓你輕鬆擁有「防疫宅」！除了浴室防疫大作戰，不少建商早已為了客廳及餐廳等開放空間，加裝防疫滅菌設備。「如果擔心病菌進到室內而不敢開窗、開門，或擔心把病菌帶回家，我們可以利用『ＶＡＦ正負壓氣流設計』，這套系統有紫外線光能夠吸入空氣後殺菌，並過濾PM2.5懸浮微粒，達到有效的室內換氣。」代銷業者「上揚國際」業四處總經理施棟瀝耐心地向客戶解說。施棟瀝不諱言地表示，「肺炎疫情擴散前，這套系統是訴求抗空汙、過濾PM2.5，肺炎病毒成為議題後，轉而訴求紫外線光可以替空氣殺菌。不管面對空汙或肺炎，購屋民眾的接受度都不低。「現在疫情影響市況，一般建案可能成交已掉了10％，但有防疫建材的個案反而增長10％，在同樣條件、價格之下，民眾會選對健康有幫助的防疫建材，確實為銷售帶來大大加分效果。」施棟瀝說。看來，即使外界唱衰329房市檔期，「防疫宅」也有可能異軍突起！
武漢肺炎／住老房子感染率高？「防疫宅」阻病毒空氣傳播
全民防疫動起來！除了戴口罩、消毒，其實連建材都能防疫，武漢肺炎人心惶惶，房產業者順勢推出「防疫宅」，訴求住在一棟好的建築，也能降低病毒對人體的危害。2003年SARS爆發期間，香港「淘大花園大廈」爆發集體社區感染，起因是一位SARS感染患者拜訪住在淘大花園E棟的弟弟，期間嚴重肚瀉而使用廁所，廁所老舊而破損的U形污水彎管將帶有病毒的氣霧進入通風井，再隨著東北季風傳播，除了E棟高樓層，隔壁B、C、D棟相同樓層以上高度的住戶近200人中標。創意家行銷品牌公關陸宜表示，老舊建物存有防疫漏洞，買新成屋不僅有電梯年長者上下樓安全，新建築設計本就能達到基本防疫功效，還能透過高科技建材及工法運用，像是當層排氣、正負壓通氣防疫吸氣閥等，來阻絕細菌病毒傳播，為全家人帶來更健康的生活。透過正負壓上、下風側氣流形成防護區域。（圖／業者提供）北市中山區「華山川」、「僑聯大千」、新北市永和「仁愛柏麗」都有做當層排氣，防止病毒造成整棟建築物垂直感染；「華山川」更同時裝設「正負壓防疫吸氣閥」，保護水封，將汙穢氣體隔絕在外，達到零汙染。皇普建設即將於月底開案的高雄建案「摩天100」，也推出「VAF住宅室內防疫氣流設計」。上揚國際業四處總經理施棟瀝表示，VAF正負壓氣流設計能從建築結構搭配環境氣流設計降低病毒傳染風險，民眾擔心病菌、PM2.5進到室內不敢開窗、開門，使用VAF正負壓氣流設計，靠正壓系統和紫外線功能，吸入空氣殺菌，並過濾PM2.5細懸浮微粒；而回到家身上一定會帶有病毒病菌進入室內，或是擔心廚房油煙飄散，就能利用負壓將髒空氣抽出去，達到有效的室內換氣。他說，此系統常用於醫療空間，皇普建設2年前推案便持續採用，是全台第一個使用的建設公司，目前銳揚建設、清景麟地產也引進用於旗下推案。