明水靜
」 明水靜
豪宅鮭魚之亂1／從預售到成屋8年換5名 社區想改名有「這限制」
國人一生改名限3次，建案、社區改名則是不設限！今年2月實價登錄新增社區簡稱欄位後，大直知名豪宅「明水靜」意外曝光，A、B棟各取新名「豐葉園大樓」、「久園」，然CTWANT記者調查，該案從2012年預售至今成屋8年，A棟已更名4次，B棟更是換過5次，被當地業者形容是豪宅界的「鮭魚之亂」！台北市大直豪宅區因水岸景觀、街廓新穎等，吸引政商名流齊聚，尤其明水路一帶，幾乎成了「名人巷」，像是李安妮、李遠哲、鄭弘儀、林志穎、隋棠、潘瑋柏、劉墉、曲艾玲…等人都是住戶。同樣位在「名人巷」的「明水靜」，就沒那麼幸運。明水靜位在明水路526巷58弄，A、B兩棟建築分居巷道兩側，每棟6層樓高。2012年起以「祥德大直」案名預售，平均單價開出170萬元，原打算以全棟方式打包出售，總價逾8億元，但被認為高於市場行情，且當時北市正開徵豪宅稅，因而乏人問津。富豪群聚效應，不少政商名流都選擇住在大直，知名住戶還包括大家熟知的藝人林志穎、潘瑋柏、歐弟等人，隋棠也於2021年買下百坪中古屋，成為大直幫一員。（圖／報系資料庫、林士傑攝、侯世駿攝）爾後，陸續更名「泰然大直」、「明水靜」，每坪單價也降至155萬元，且改為每戶坪數約100~200坪分層出售，甚至廣發英雄帖給在地房仲業者，盼能盡快出清餘屋。即便業者識時務改變銷售策略，總價大幅壓低到1、2億元，再加上價格多次調降，開價幾乎砍半，2015年首度傳出好消息，以每坪不到百萬元成交，但也只有A棟完銷，B棟仍陷入苦戰，期間還一度更名為「明水灣NO2」。經歷多次更名後，「明水靜」B棟終於在2020年2月以全棟總價5.35億元、單價103萬元成交，約莫打7折售出，買方為「子樂投資公司」，負責人尤慧青，她同時擔任美麗華黃家么子黃世杰所持有多家公司的董監事，推測背後金主應是黃世杰。隨著今年實價登錄揭露社區名，業界才赫然發現，原來「明水靜」又一次換名，A棟改為「豐葉園大樓」，B棟則顯示為「久園」。在地業者議論紛紛，「可能買下B棟的黃家，希望可以跟集合式住宅的A棟有所區隔，或是擺脫過去銷售不佳的負面形象」，「可能是希望換個筆畫好一點的名字，改改家族運。」不過，CTWANT記者調查發現，早在2017年A棟管委會成立辦理首次報備時，就更名為「豐葉園大樓」；B棟則是2020年首次申請報備時，就以「久園」登記，也就是說更名與黃家無關。但這兩棟銷售至今10年，分別換過4及5個名字，多到連在地資深房仲都記不清，也算是創紀錄。社區如何更名？北市建管處表示，管委會在成立首次報備時，建管處除了發公文同意備查外，還有附一張組織報備證明，若要更改社區名稱，需要繳回該證明文件，建管處會再補發新的給社區。（示意圖／報系資料庫）北市建管處公寓大廈科一位梁姓正工程司就表示，成屋社區更名字數及次數都沒有限制，只要經由區權會決議，就能向市府建管處申請報備，「不過通常受理案件多半是商用大樓，因為持有公司換了，所以管理組織、大樓也跟著更名，住宅類來申請的較少。」類似「明水靜」社區一分為二的案例，梁正工程司解釋，因該案明顯為馬路隔開的2基地，本來就可認定為2個獨立管理組織，曾有社區因上下樓層鬧不合提議分開成立管委會，卻申請不過，「只有擁有獨立的樓梯、電梯，才有可能上下各自成立管委會，例如樓上是集合住宅，樓下為商場；若是連棟建築，必須要以無開口之防火牆區劃分開，才可分別成立管委會。」
豪宅鮭魚之亂2／銷售不佳、掩蓋黑歷史 大直豪宅超過10案都曾改過名
「攤開大直豪宅區地圖，更名過的建案，除了『明水靜』，其實多達10件以上，大部分都與銷售不佳有關。」長期深耕當地房市的東龍不動產專任約經理陳泰源點出。今年5月，本刊才以「牛市與我無關」專題報導大直多達3棟以上小豪宅，幾乎是全棟待售中，而在牛市中分不到一杯羹的豪宅業者，採取變通方式就是更名，在地業者說，「換案名銷售早已是常態！」陳泰源舉例，像是案名不好聽無法集客，或賣得太久，希望改名當作新案重新廣告吸引來客；還有些是因為曾有過違規宅開罰或負面新聞，建商希望透過更名掩蓋黑歷史。更名超過2次以上的大有人在，還有的建案不管怎樣就是賣不出，最後只能流入法拍。這些換過名的案子，有的像「明水靜」總算完銷，有的還在努力銷售中。CTWANT記者電訪，銷售業者多半不願多談，甚至拜託不要曝光，「否則我們又要換名字了！」不過若以完銷案來說，換過名的就有「大直匯」、「晶園大廈」、「明水悅」、「明水四季」、「文山住商大樓」、「大直晶鑽」、「大直比漾」…等。陳泰源表示，過去「明水悅」及「明水四季」分別叫「大直Desire紫醉區」「大直Desire金迷區」，或許因為紫醉金迷，感覺燈紅酒綠，所以改名；另外，「大直晶鑽」前身為「富貴天廈」，判斷應該是名字太俗氣而改。建案、社區更名的狀況百百種，不見得是銷售不佳，以「大直基河國宅二期」來說，因為想撕掉「國宅」標籤，因此改名「大直美堤花園」。（圖／報系資料庫）還有像是「大直基河國宅二期」因為想撕掉「國宅」標籤，因此改名「大直美堤花園」；「亞太置地廣場」則是因為國票金控買下多數樓層，最後冠名「國票金控大樓」。另外，知名豪宅「西華富邦」由宜華國際及富邦建設共同打造，所以最早也取名「富邦宜華」，推測後來因為大家覺得「西華富邦」較朗朗上口，因此「富邦宜華」就淡出了。不只大直，全台各地都常見建案更名再銷售，台灣房屋集團資深經理陳定中表示，建案更名的理由百百種，一般來說，常見的原因包括以下7種。第一，更換銷售團隊，為與前手代銷區辨，故同步更名；第二，銷售期長，遂改案名化身「類新案」吸引人氣；第三，建案盤售，建案被新建商買下，並藉由改名劃清與前手建商的界線。第四，隨物件屬性調整，比如小坪數戶別已售罄，只剩大坪數戶型，便改名以利吸引目標客群；第五，案名撞名，被他案、他人或其他公司以可能侵權為由要求更名；第六，諧音特殊，部分案名諧音過於諧趣，引發過度聯想，於是改名重塑形象；第七，命理因素，訴求改運而改名。害怕買到掩蓋問題的更名建案？陳定中建議，消費者購屋前可先探查建商改名的原因，比如若是建商換人，建議多了解建案有無產權爭議，以免徒增消費糾紛；另外，建案更名後，民眾對新案名較陌生，所以在查詢該案行情時，會更容易疏漏，因此消費者在查找建案相關資訊時，也應針對原案名加以蒐羅，以利完整掌握建案動向。東龍不動產專任約經理陳泰源長期深耕大直房市，依他觀察大直更名的建案至少就有10件以上，不少建案都從預售賣到成屋，碰到銷售瓶頸就再換個名字繼續賣，早已是常態。（圖／黃威彬攝）
牛市與我無關1／北市大直多棟豪宅滯銷 最慘賣9年仍掛蛋改「整棟售」
房地產牛市沖天，2年引來政府4度出手打炒房、抑制房價，但全台建案都賣翻、秒殺、大享房市紅利？CTWANT記者蒐羅北中南的成屋及預售新案，賣不動甚至滯銷的案子，多為大坪數、高總價，其中又以全台最熱銷豪宅「西華富邦」旁的豪宅案最牛步，幾乎「美叮美噹」。台北市大直地區為全台正夯的新豪宅聚落之一，其中「西華富邦」去年一口氣出現15戶億元交易，累計總銷售額達450億元，堪稱最熱銷豪宅。不過，當地建案並沒有出現裙帶效應，反而是冷熱兩樣情，部分產品成屋已久皆未售出任何一戶，慘從新建案賣到變成新古屋，建商改變戰略，近來由分層分戶改為「整棟打包出售」。大直豪宅聚落以「西華富邦」為首，去年一口氣賣出15戶，不過當地推案建商卻是兩樣情，因為在豪宅遍地開花之下，多年來也出現排擠效應，部分產品因規劃不符合市場需求，成屋已久未售出任何一戶。（圖／璞石開發提供）CTWANT調查，包括虹廷建設「大直首富」、宏霖建設「大直無與」、中央建路工程公司興建的「金泰富居」等皆有此狀況，不過至今僅有「明水靜」於2020年2月全棟以總價5.35億元售出，但對比剛銷售時開價已是打7折出售。屋齡6年的華廈豪宅「大直首富」，原案名「虹廷臻峰」，售屋網上開價整棟4.98億元求售；屋齡9年、全棟要價16.6億元的「大直無與」，前身則是「大直碩」，2020年還曾邀請重量級藝術家吳炫三夫妻檔及台塑王永在夫人周由美在案場大廳辦展，想吸引高資產人士，但仍炒不起買氣，今年更改案名後以「全棟賣」重新挑戰市場。在地房仲東龍不動產專任委託部經理陳泰源分析2案最大痛點，「大直首富」因為基地面積小，沒有多元公設，公設比卻高達44%，再加上機械車位規劃，成為最大抗性；「大直無與」則是屋主開價略高，又位在堤頂大道大馬路第一排，隱私性低，晚上跑車、重機呼嘯而過，噪音也成一大問題，導致建案銷售多年仍賣不掉。粉紅色巴洛克崗石外觀的「金泰富居」，晚上屋簷還會閃著七彩霓虹燈，在豪宅區裡獨樹一格，據了解，建商惜售，開價較高，成屋5年未售出一戶。（圖／翻攝自591租屋網）苦撐的還有屋齡5年的「金泰富居」，同樣是一戶都沒有賣出，白天披著粉紅色巴洛克崗石外觀，晚上屋簷閃著七彩霓虹燈，根據售屋網上的照片可見，大廳裝潢大走金碧輝煌的古典風。據了解，過去一直都是建商自售，沒有請任何代銷或仲介服務，銷售較為消極，唯獨今年2月，該案首次在售屋網上掛售每戶2.75億元，但5月又下架，實價登錄仍未見交易紀錄。根據CTWANT調查，該建商中央建路工程公司負責人蔡國財為國泰產險老董事，現為國泰金在國泰產的法人代表，成屋5年不急著出售，口袋應該不太淺。在地房仲東龍不動產專任委託部經理陳泰源分析，大直銷售不佳的建案大多因建商名氣不足，規畫不符合豪宅定位，不過改採整棟出售，可能吸引家族型富豪置產多代同堂，或是做為企業招待所。（圖／黃威彬攝）「該案的外觀色調與燈光規劃品味較為特殊，也因為坪數過大一個單位要2~3億元，相較於對面有藝人林志穎加持的『國美大真』比起來，總價一樣，比價效應就會顯現。」陳泰源說，大直銷售不佳的建案大多因建商名氣不大，規畫不符合豪宅定位，對於豪宅客來說，同樣的總價，可以選擇的產品十分多元，寧可買像「西華富邦」或其他知名社區等更能彰顯社經地位的產品。想趁海外資金、台商回流，盤算一次性脫手，建商策略是否奏效？屋比房屋總監陳傑鳴認為，豪宅整棟賣的優點雖建商可一次回收，買方可將原公設空間納入整體規劃，坪效更為划算，但同樣有總價過高、市場需求較有限等缺點，另外，豪宅建案訴求的是管理、品質、景觀...等，整棟不一定符合豪宅客需求，想要一次落袋為安，銷售期可能更長，不如調整價格符合產品與市場行情，去化可能更快見效。