曹瑞濱
」 曹瑞濱 甲桂林
台北雙星啟用北車恐陷「行人地獄」 產學呼籲人車分流規劃刻不容緩
台北市西區門戶計畫備受矚目，富裔實業（6264）董事長祝文定出席「首都國門車站軸帶再造論壇」表示，國門地位的雙子星開發案已動工，預計5年後就看得到全案成形，不過擔憂未來人車大舉引入，北車將成為「行人地獄」，呼籲市府現在就必須以城市規劃的角度進行人車動線的全盤考量。30日舉辦「首都國門車站軸帶再造論壇」，包括台北市政府副秘書長張溫德、富裔實業董事長祝文定、甲桂林不動產董事長曹瑞濱、中華都市更新全國總會理事長江宏志、台北市都市更新學會理事長蔡漢霖、中華民國建築經營協會理事長孫殿年、中華民國都更危老重建協會理事長鄒靜雯、台北市立大學校長邱英浩等皆與會關心台北車站周邊的未來發展。祝文定表示，西區門戶計畫北有迪化街商圈、南至重慶南路金融商圈，東西向從大稻埕碼頭、建成圓環商圈到中山捷運商圈、加上國際知名的西門町商圈腹地等，長期積累人文底蘊。而最受關注的台北雙子星開發案已經在動工，5年後完工，樓地板面積將是台北101的1.6倍，人潮進駐，車潮塞車，如何讓人車分流更順暢、安全，動線規劃、區域建設刻不容緩。雙子星開發案已動工，未來樓地板面積將是台北101的1.6倍，將引入大量人車，需提早在周邊建物都更改建前就能有通盤的整體計畫。（圖／業者提供）他以信義計畫區為例，80年代還是一片荒蕪，卻因台北市政府、市議會、轉運站、台北101陸續落成，吸引企業總部、商場百貨業進駐，房價一路從10幾萬一坪，2017年起每坪單價平均突破200萬。西區門戶計畫結合公民營開發力量，有六鐵共構交通路網、建設題材、商業活動、生活機能、人潮吞吐量，A級商辦、摩天大樓拔地而起，未來有望複製信義計畫區的國際級地位。而大同區土地使用屬商三容積率高達560%，是住宅區的2、3倍。目前多數房屋原容積小於法定容積，具備補蓋到更多容積的條件，足以形塑未來可期的重慶北路國門大道，解決目前人車爭道、人行道凹凸不平的問題，「雖然民間都更皆會依照現行規範做建築退縮，但建議向信義計畫區一樣，由市府帶領拉高到城市規劃的角度看待區域整體發展。」「有沒有可能像東京地下街或是信義計畫區2樓通廊的整體規劃，讓人車分流？」祝文定拋磚引玉提出建言，從街道設施、廣場、便電箱等等，以區為單位慢慢整理，也可以保留一些重要歷史情懷的節點，例如台北建成圓環，是很多人小時候的記憶，可以復舊，像是萬華剝皮寮周邊街道鋪面都已經有懷舊味道，有整體的規劃，如果能在有些延伸會更好。祝文定呼籲，可以參考日本、倫敦百年都市更新大翻轉的案例，這次論壇結合產官學專家意見，4大都更危老協會也都來了，接下來會辦理一些區域型的討論會，邀請政府官員來參加，希望倡議這個議題的重要性，讓政府能朝這個方向發展。富裔實業董事長祝文定提出，不只雙子星開發案基地做退縮就好，地方政府因以區域為主體擴大做周邊整體規劃，且每個區應該都要形塑獨有的特色。（圖／林榮芳攝）台北市副祕書長張溫德表示，只要重大建設持續推進，能進一步帶起民間都更動能。不過他也提到，近2、3年由於工料雙漲問題，也成為地方建設的阻力。像是捷運工程標案因為高技術、高成本，目前營造廠多青睞接獲利較高的案子，因此頻頻流標，現在地方政府也在思考招標策略如何搭配，希望原物料較平穩時，趕快發包、趕快做。
海外置產停看聽4／最大最知名也是倒 昔百人說明會盛況只剩「噓聲」
8年前海外投資狂熱席捲全台，五星級飯店百人享用精緻下午茶，仔細聆聽投資說明會的盛況，還歷歷在目，CTWANT記者調查，當時銷售的仲介公司，近年卻營運狀況頻傳，有的倒閉，有的遭檢調搜索，還有的被投訴建案根本沒動工。上一波的海外置產起於2011年奢侈稅上路，加上房市走下坡，因此開始放眼海外產品，2013年，日本、澳洲、英國、美國，及馬來西亞、柬埔寨、菲律賓等東協國家各國物件遍地開花，投資熱潮於2014年達到高峰，全年交易金額高達740億元，直到2016年才逐漸降溫，除了一般住宅，投資物件還包括飯店、渡假園區、學生套房，甚至停車位，推估6年來近2000億元資金「錢」進海外不動產。消基會房屋委員會委員張欣民回憶當時盛況，業者租下五星飯店租場地，邀請投資人邊享用精緻下午茶，邊聽取財經名人針對海外市場分析，再進行到物件介紹，有些還有抽獎活動助興，全程免費。張欣民表示，當時有不少大咖名人擔任海外房地產代言人，號召粉絲來聆聽講座，成交獎金至少3%起跳，也就是說成交千萬房子，就能拿到30萬高額獎金，這都是公開的秘密。2013~2016年台灣掀起海外置產熱潮，說明會幾乎場場爆滿，但專家建議慎選仲介公司，避免衍生糾紛求助無門。（圖／報系資料庫）根據內政部資訊系統的統計，2014年時，經營國外不動產仲介及代銷的家數一度翻了3倍，來到340家，當時國內幾家大型房仲也都設有海外房產相關部門，但不僅小型業者良莠不齊，糾紛一堆，就連大型業者也在熱潮退卻後紛紛傳出負面新聞。像是當時台灣最大的海外不動產代銷業者亞太國際地產，已於2019年宣告倒閉，還有投資人在臉書社團成立自救會，與亞太合作的台灣搜房，目前公司登記稅籍狀態為停業，2020年亞太國際地產負責人秦啟松、台灣搜房董事長楊建傑等5人，雙雙因當初保證獲利遭到起訴；同年藍海集團董事長劉威廷也被依違反銀行法，向法院聲押獲准。今年8月因柬埔寨詐騙案，也牽引出一票投資人跳出來控訴甲桂林創辦人曹瑞濱投資的豐匯地產，多年前推的柬埔寨金邊預售案，約20位台灣人前後共匯了總金額約2億多元的工程款，原預計2023年落成，至今仍是空地一片；無獨有偶，10月份，基泰建設董事長陳世銘等人，也因2011年至2014年間以投資境外不動產並打出保證可回本獲利，不法吸金新台幣上億元，涉嫌違反銀行法遭搜索。2016年柬埔寨皇家集團副總裁陳豐天（左）與甲桂林創辦人、豐匯國際地產曹瑞濱攜手推出金邊精華地段超高摩天樓案，沒想到6年過去，投資人控訴建案基地至今仍是荒地，投訴無門，恐淪海外不動產投資孤兒。（圖／報系資料庫）澳洲投資達人Jerry分析，國外地產商的確會提供保證投報率的優惠，那些觸法業者大多都是誇大、暴利，或是詐騙，借保證租金的外衣吸金觸犯金融底線，「我過去都是直接向日本或澳洲的仲介買房，所以回頭看台灣業者在賣海外不動產時，都是亂七八糟，趁著資訊不透明，能撈就撈，當廣告量鋪天蓋地，謊話聽一百次也會以為是真的。」知名公司一個個出事，受害人肯定不計其數，因無官方統計，究竟多少人受害、損失金額多少，迄今不詳。張欣民強調，海外不動產不是不能投資，只是要慎選，目前東協國家的投資風險還是比較高，日美加等已開發國政經因素穩定，代租代管也比較健全，主要擔心的是房價下跌和匯兌損失。除了選擇相對有品牌、成立時間較長的公司外，投資人也要有長抱的心理準備，才不會因為急用，在不對的時間點被迫出場。
攜台代銷巨擘向投資客招手 柬埔寨大亨「吸金逾2億」蓋爛尾樓
柬埔寨高薪詐騙案近期在國內掀起軒然大波，如今又被爆出，有建商高呼投資柬埔寨房產的口號，向台灣投資客招手，然而砸下的巨款恐全打水漂。房市熱度不減，更有台灣炒房客「相中」柬埔寨金邊市的新建案，不料，預計2023年落成的預售屋，至今仍是空地。有「柬埔寨首富」之稱的皇家集團副總裁陳豐天，2016年來台推銷房地產，目標將在柬埔寨興建第一高樓「皇家一號」，當時更攜手國內代銷巨頭甲桂林創辦人曹瑞濱，以豐匯地產名義向投資客招手，更廣邀財經名人站台，吸引不少人搶進柬埔寨置產。坐落在首都金邊市，有台灣投資客看好距離柬埔寨總理府僅200公尺的燙金地段，當年陳豐天告訴投資人，預計興建2棟62層的摩天大樓，2023年可完工交屋。今年，台灣投資人委託當地友人前往「皇家一號」建地探察，施工地雖搭起安全圍籬，但地上卻不見任何建物，與2019年動工時毫無差異，明年交屋希望渺茫。投資人爆料，今年1月向台灣代銷甲桂林集團詢問，業者回應，「因疫情緣故延宕了進度，會請專人聯絡。」但至今仍沒下文。投資人指出，還有約20位台灣人受害，前後共匯了總金額約2億多元的工程款。類似爛尾樓案例不只一樁，皇家集團更早之前曾推出「皇家First 1」預售案，同樣遭到民眾控訴，原先預計2018年6月交屋，建案卻全面停工，負責台灣代銷的全球國際地產也早已不知去向。
文化底蘊成開價底氣？ 大稻埕35層摩天案每坪120萬創新高
位於北市大同區迪化街口、「中和紡織」起家厝都更案「大承」，由台灣麥當勞大股東之一的中和紡織、弘千建設董事長葉啓昭，攜手日商鹿島建設集團在台成立的中鹿開發，聯手打造總銷75億元的30層樓摩天大樓，吸引大稻埕好野人出籠，每戶總價8000萬元起跳，去年4月起籌備潛銷，不到一年時間已售7成以上，且每坪成交價突破120萬元創區域新高。「大承」前身為70年歷史中和紡織舊大樓，目前已拆除，原建築立面切割成12塊原地保留於接待會館後方，未來將於新建築立面還原歷史樣貌。（圖／業者提供）「大承」26日舉辦「銅線編織藝術分享茶會」，邀請在大稻埕出生的新銳藝術家洪郁雯與甲桂林機構董事長曹瑞濱對談，曹瑞濱同時也向現場來賓分享位於接待會館內，利用不鏽鋼、鐵、鋁等金屬複合媒材設計的裝置藝術作品「織度」，以呼應該基地「中和紡織」起家厝與大稻埕紡織業的繁華。「銅線編織藝術分享茶會」甲桂林機構董事長曹瑞濱分享位於接待會館內利用不鏽鋼、鐵、鋁等金屬複合媒材設計的裝置藝術作品「織度」，呼應基地「中和紡織」起家厝與大稻埕紡織業的繁華。（圖／林榮芳攝）「大承」基地面積766坪，最大地主就是中和紡織，前身為70年歷史的中和紡織舊大樓，因此中和紡織創辦人葉山母在過世前以個人名義投資弘千建設進行都更。據了解，因其歷史、地貌特殊，該案歷經14年才走完都更程序取得建照，光是建築立面即修改多次。為讓「大承」原汁原味保留當地建物文化，營建團隊把原本中和紡織大樓建築立面包含牌坊等切割為12塊，規劃融入進新大樓1、2樓的裙樓，基座搭配大稻埕傳統店屋四柱三窗的元素，原味呈現中和紡織仿巴洛克式的建築立面。目前這12塊被切割的舊建築立面，拆除後原地保存在接待會館後方。由於「大承」位於迪化街口，基地三面臨路規劃地上30層摩天建築氣勢，坪數上也朝65、73、138坪大坪數規劃，可售戶70戶，每戶總價含車位8000萬元起跳，從去年4月籌備起，短短不到1年就達到7成去化。傳出不少迪化街富商巨賈、大戶家族，甚至年輕富二代、富三代，一次「掃」進2戶或一整層4戶，成交價每坪也來到120~130萬元創區域新高。曹瑞濱指出，「大承」承襲在地文化、歷史與美學，因產品特殊，甲桂林在該案都更申請時即參與規劃設計。目前銷售迄今，區外、在地客各占一半，主要以50~60歲為主，最年輕已購戶是台北東區20多歲年輕人，最年長是90幾歲為二代和三代購屋置產。
50坪基地接待中心賣億萬豪宅 以小博大靠這2招
房市進入個案表現時代，大陸建設於捷運松江南京站精華地段推出「琢豐」，創下用50坪超小基地接待中心，銷總價近億豪宅的新創舉，關鍵在於建案導入「愛馬仕風格全案設計」及「20年星級酒店會員權益」。大陸建設預售案「琢豐」位於南京東路、松江路精華角地，前身為亞洲信託大樓，經都更改建為24層樓高地標建築，1-9樓飯店層導入寒舍集團飯店品牌經營，10樓以上為高級私人住宅，坪數規劃20-50坪，以及頂樓合併戶85坪，總戶數共127戶，每坪成交價155-160萬元創區域新高，總價約在4000萬至1.4億元。該案銷售顛覆傳統思維，選擇在基地附近松江路隱蔽6米巷內，僅50坪大小的基地上，打造5層樓高鋼構接待中心，且只做1間23坪樣品屋，有別其他氣派豪華大型接待會館，形成「以小博大」的業界奇觀，其實背後主因單純是周邊「空地難尋」，但產品規劃得宜不影響銷售成績。據了解，目前待售僅剩個位數，即將完銷。甲桂林廣告副董事長曹瑞濱指出，50坪基地的接待中心能攪動90億買盤創區域新高價的紀錄，不單只靠逆向思考就可以達成，有大陸建設的品牌實力、引進飯店寓邸型態在北市的稀有性，加上請到愛馬仕御用空間設計團隊RDAI包辦建築外觀到室內精裝修「全案設計」，「琢豐」才能創造出驚豔市場的槓桿效應。目前結構體的「琢豐」位於南京東路、松江路精華角地，旁邊就是捷運松江南京站雙捷運，未來低樓層將導入寒舍酒店品牌進駐。（圖／林榮芳攝）「琢豐」專案協理鄭傑進一步解釋，全球愛馬仕展示空間皆由其相關企業法國RDAI設計，此案特別邀請RDAI呈現愛馬仕「手作」與「訂製」工藝高度於住宅空間之中，室內採精裝修，牆面、地磚到拉門把手等屋內每個一隅一角都是RDAI精心雕琢，看得見愛馬仕的影子。此案同時也是RDAI在台首件作品，吸引高資產粉絲慕名收藏。另外鄭傑也提到，「琢豐」是進化版的飯店寓邸宅，除了可以付費享有樓下飯店的客房服務，大陸建設與寒舍簽下20年租約的同時，也協議未來社區住戶將可20年免費使用飯店泳池及SPA，等於入住就享星級酒店俱樂部會員，以目前寒舍艾美和W飯店俱樂部會員年費15萬計算，可以說是非常划算。「琢豐」採預約制賞屋，且因RDAI在建案融入不少特殊及專屬的設計風格，模型及樣品屋皆無法拍攝公開，非常神秘。據了解，大陸建設目前在南京東路五段馥敦飯店改建案，同樣引進國際酒店集團「凱悅」（Hyatt）旗下品牌打造進化版飯店寓邸，並且享有俱樂部會員權益，設計團隊則暫無法透露，但業者肯定表示，與RDAI比「有過之，無不及」，令人期待。
防疫有成！國際設計大獎選定台灣召開全球發布會
台灣防疫有成，MAISON&OBJET Design Award美奧國際設計大獎(簡稱美奧獎)選定台灣舉辦全球首場發布會，公布報名啟動訊息，據了解，目前報名件數已達200件，美奧獎學術總顧問林振中會中喊出徵件400件為目標。美奧展於1995年創立于法國巴黎，累積25年數百萬件居家精品與近千萬觀展人次的實力，是全球LifeStyle產業的重頭戲，也因此於2019年正式設立美奧獎獎項，今年理事會著眼台灣防疫成績舉世肯定，日前在台北市信義區「ONE360昇陽國際」接待中心舉行全球首場發布會，搶先中國、法國等城市宣布報名資訊。美奧獎學術總顧問林振中致詞時表示，非常希望台灣設計文創人才藉著美奧獎獲得對接國際商貿的契機，更可透過與法國等國際設計產學人士的交流，提升台灣設計文創視野。美奧獎是國際唯一結合「展、銷、學、 研、產」的國際設計大獎，邀請法國在台協會商務處及許多台灣設計及文創的知名人士出席，發布會特別邀請主持人黃子佼、花藝設計大師凌宗湧、市集文創策展人吳宗穎等擔任「美學大使」。林振中信心滿滿表示，即使疫情期間，截至目前為止，台灣報名美奧獎已達200件，希望報名件數能以400件為目標繼續努力，因為美奧獎不僅是獎項，更是台灣居家時尚玩家矚目焦點，台灣設計文創人才都要掌握美奧帶來的商機。「ONE360昇陽國際」位於信義區絕佳精華地段，被主辦單位找上作為國際記者發布會地點。（圖／林榮芳攝）「ONE360昇陽國際」緊鄰國父紀念館、台北市政府，面迎台北101、世貿中心、君悅酒店，匯聚繁華能量，具有台灣代表性，是這次被選定記者發布會地點的原因。據了解，昇陽建設早在20年前就搶先佈局的基地，現在推出31層摩天廣場建築，由英國GA團隊打造空中3D私人會所，彰顯信義核心地位，一推出即迴響不斷，成為基隆路地標。此次記者發布會昇陽建設副總經理魏岱霖及負責代銷的甲桂林廣告董事長曹瑞濱皆出席擔任座上嘉賓，也期待業界未來能與美奧獎得獎者有合作契機。