有無點交
」離譜法拍屋2/與法拍蟑螂鬥法眉角多 看清法院公告別當冤大頭
北市萬華一對洪姓夫妻檔(先生小洪、太太小M),去年8月相中一間位在環河南路上的法拍屋,該間透天厝共4層樓,以3900萬得標後,著手辦理不動產移轉等程序,最後卻因高院裁定廢棄「除去租賃」,債權銀行又撤銷原聲請,以至於最後房屋無法點交,得另提起「請求返還」訴訟,讓小M直搖頭「又是場漫長煎熬的硬仗」。小M說,最衰的情況都被他們遇到了,懷疑自己是不是碰到法拍蟑螂,擁有20多年經驗的法拍顧問張世興也說,買法拍屋確實有許多小細節要注意,民眾若想買低於市價的法拍屋,首先要找有登記在「企劃經理人職業工會」的合法代標公司,信譽度、專業度、合法性都應考量進去,因為有些代標公司一張桌子就能投標,碰到事情就跑掉。此外,還要審視不動產的產權,建物、土地的產權是否齊備,再來是拍賣公告的心臟、就是仔細查看法院公告的拍賣內容,因為法拍屋通常無法進到屋內檢視屋況,因此要如何在短短的文字敘述中推敲出房屋目前的使用狀況,可能產生哪些的法律關係,找到有品牌、能信任的代標公司很重要。張世興表示,代標公司不僅能找辦理法拍屋的代墊銀行,省去不必要的麻煩,得標後,還會幫拍定人取得「不動產權利移轉證明書」、「代墊尾款」及「包辦點交」,從頭到尾一次到位。若遇到法拍蟑螂怎麼辦,張世興表示,因為現住人臉上並未寫著自己是法拍蟑螂,那是社會大眾冠上的名號,所以真的碰到了,可以用懇切婉轉的態度去跟對方談,談過了才知道對方身分為何,才能判斷下一步怎麼做,再來一一解決。律師廖芳萱也指出,「針對高院廢棄裁定的理由,就實務上我覺得有點『倒果為因』,因為這物件二拍有可能因為點不點交而流標,拍賣公告寫可點交,所以民眾才願意進場投標,但高院最後卻說,因為物件拍賣成功了,抵押權銀行不須『除去租賃』,這個是用後面結果推論前面,我覺得有違反信賴原則。」律師廖芳萱認為高院廢棄裁定是「倒果為因」,台北市議員徐立信也認為,高院並未站在拍定人立場思考問題。(圖/張文玠、黃耀徵攝,CTWANT合成)廖芳萱強調,拍定人在此案根本不曉得中間的抗告程序,且點不點交在實務上會影響價格跟購買意願,高院的見解可能有問題。至於拍定人要怎麼把房子要回來,廖芳萱表示,可以向執行處所屬法院請求減少價金,不然就請求解約,要求對方返還價金以及額外的損害賠償。議員徐立信則認為,依照現行法規,拍定人買到的法拍屋,是不負瑕疵擔保責任,所以某種程度上已存在風險,更何況,法院既然是主持一個公正的拍賣程序,更應該要站在拍定人的立場設想,高院的裁定讓拍定人無法接受,因本該點交的物件,卻因種種問題被「逆轉」,拍定人不能去法院陳述意見,也無法閱卷,所以資訊並不公開透明,也讓他們束手無策。對此,高院表示,租賃可以被除去的前提是,它要影響拍定,但該物件租賃契約的存在不影響到拍定,所以就不須除租,至於拍定人利益的部分在裁定裡面是無法處理的;法院能夠審酌的範圍是很有限的,會被拘束在針對原審不服的地方,或是一些程序上的事項才能夠去處理。華泰銀行則認為該案件涉及個資問題,他們是照法院程序走,因此不予回應。法拍屋顧問張世興強調,除了找信譽佳、專業夠的代標公司,行政執行署網站也能查詢法拍物件。(圖/黃耀徵攝,CTWANT合成)
公設點交卡關5/新電梯2年維修70次 「怕房價跌」住戶建商齊擺爛
本刊調查發現,從2017年迄今,雙北逾4成已成立管委會的社區,公設尚未點交,若加上還沒成立管委會的社區,則高達約7成社區的公設未點交,數量十分驚人;但倉促點交的案例也不少,往往建商的工程瑕疵最後卻由管委會出錢修繕。社團法人台灣住宅品質消費者保護協會(住宅消保會)顧問吳翃毅提醒,建商若要將施工瑕疵技術性轉嫁給住戶,手法很多,購屋客要當心踩雷。有建商或查驗公司以恐嚇或獎勵等方式說服管委會點交,甚至有網紅拍攝公設點交教育影片,以「巨額罰款」為題,讓民眾誤以為公設遲不點交,社區將面臨罰款。吳翃毅呼籲:「不要輕信建商後續會認真保固,沒修繕就點交公設,本應由建商負擔的費用就變成管委會買單,若發生意外,也成了管委會的責任。」有網紅以「巨額罰款」為題拍攝公設點交影片;市府單位表示,因瑕疵糾紛未點交,並不會開罰;不管有無點交,管委會皆有公安申報權責,未申報者最高罰5千元。(圖/翻攝自YouTube頻道「賞屋說說」)一位機電公司業者則表示:「建築會折舊、耗損,只要檢驗當下具備功能就能移轉(點交),起造時都有提撥公共基金,可先點交再修繕。查驗公司只是當建商和消費者的溝通橋梁,若看建商修得差不多,就會順水推舟讓事情圓滿。」他強調,合意方式有很多,一種是在點交協議書備註後續修繕費用由建商買單,另一種則是直接賠償一筆費用給社區。吳翃毅處理住宅糾紛高達8000件,他指出曾經手過一處位於台北市北投的新大樓案,因電梯連續兩年維修逾70次都修不好,找上住宅消保會調解。「消費者怕房價跌、怕事,來諮詢卻不積極參與協商,建商看準這個弱點拿翹,到現在都沒處理。」建築工程很難百分之百完美,民眾掏出畢生積蓄買房,是否願意對大缺失進行修補、在小瑕疵上妥協,端看個人認定和接受程度。吳翃毅也不希望民眾抱著雞蛋裡挑骨頭的心態,但若不幸碰到施工瑕疵與糾紛,他仍建議積極爭取權益,「大家怕房價跌,不敢多說,但網路發達,買家也會打聽,唯有住戶團結,爭取修繕到好,恢復應有品質,房價才能維持相當的水準。」(完)位於新北淡水的建案「宏盛水悅」,住戶在臉書社團討論水錘聲問題,質疑「說要改善沒有一次成真。」(圖/翻攝自臉書宏盛水悅建案討論社團)