朱庭界
」 朱安雄 朱庭界 長谷民生辦公大樓 海蟑螂 丁旭東
幽靈管委會1／遭催討千萬元管理費 高市前議長之子力抗12年擺不平
前高雄市議長朱安雄之子朱庭界（50歲，原名朱挺介）2010年投資購買位於高雄市新興區民生一路上的長谷民生辦公大樓7、8、9樓，還未正式進駐即被「幽靈管委會」索付2百多萬元管理費，拒繳之後竟遭到大樓管制進出，雙方至今纏訟12年，累積管理費近千萬元，朱庭界痛批這根本是「海蟑螂」行徑。長谷民生辦公大樓於1991年完工，共有11層樓，後因財務不佳等問題遭法拍，統合營造有限公司主要股東丁旭東2010年僅憑其拍得的1個樓層，以管委會名義寄發存證信函給4個樓層屋主，稱對方積欠管理費近300萬元，限制其進出及管制電梯；同年這4名屋主因不堪其擾，將房產賤賣給丁旭東。之後丁旭東持續寄發存證信函給其他樓層屋主，包含擁有3個樓層的朱庭界。目前在11個樓層中，丁旭東掌握了5個樓層所有權、朱庭界擁有3個樓層所有權，還有3個樓層則在匯豐銀行手中，這三方任何一方取得較多區分所有權人的支持，才能進一步掌握管委會及話語權。朱庭界氣憤地說，大樓管委會並未向轄區公所報備，同時未明確制定規約、未召集區分所有權人會議，卻不斷催繳管理費及公共電費等各項費用，而丁旭東十餘年來多次自任長谷民生大樓區分所有權人會議(即管委會)召集人，卻拒絕公布大樓收入與支出，且十餘年來用該大樓名義私收電信公司基地台租金近千萬元(每月15萬元)，甚至佔用大樓公共空間(包含停車場)。原本位在長谷民生大樓1至3樓的滙豐銀行民生分行已人去樓空，該大樓頂樓還有多家電信公司進駐設置基地台。(圖／張進安攝、朱庭界提供)朱庭界與丁旭東爭戰12年的官司，是由一開始的管委會是否合法，一路打到「妨害行使所有權」，雙方不停提出新事證上訴，承審法官也認為「尚有調查必要」，因此審理進度曠日廢時，預計今年9月將再重開辯論庭，最快年底可以等到判決。朱庭界指出，高雄市政府工務局曾令統合營造有限公司限期改善或履行義務、職務召開管委會未果，但僅罰緩3000元，他實在看不過去，因此決定挺身而出揭發此事。本刊實地走訪該大樓，發現原本位在1至3樓的滙豐銀行民生分行已搬遷至市政府對面的四維三路，1樓大門緊鎖、人去樓空；位在隔壁的管理室出入口僅開設一道小門供人員進出，且光線昏暗、毫無生氣。記者走近拍照，原本坐著的管理員立刻警覺性站起，意欲上前盤問，處處透露著「生人勿近」的詭異氣氛，與周邊人車鼎沸的熱鬧景象形成強烈對比。查看實價登錄網站，長谷民生大樓唯一一筆交易資料為2013年，當時的5樓曾以建坪226坪、每坪5萬元價格成交，總成交價為1132萬餘元，時至今日，當地周邊商辦大樓林立、交通地理位置四通八達、鄰近學區、捷運站、商圈，生活機能一流，成為名符其實的蛋黃區，不動產價格飆漲數倍，附近商圈甚至已出現每坪成交價格189萬元的天價。朱庭界表示，長谷民生大樓管理委員會曾因管制住戶出入大樓，驚動轄區警方到場處理。(圖／翻攝畫面)律師徐祐偉指出，公寓大廈為維持管理、維護、修繕等必要經費，產生所謂的公共基金與管理費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議決議或規約之規定，沒有依法定程序成立並報備管理委員會或管理負責人，容易造成財務不公開透明、管理費用計算不合理、或欠繳卻無法律強制力等問題。根本解決之道，就是依法召開區分所有權人會議，制定規約，成立管理委員會或推選管理負責人，並向轄區公所申請報備，並提供明確規約供區分所有權人遵守。徐祐偉強調，「公寓大廈管理條例」並未賦予住戶或管理委員會，有對違反規約的住戶斷水斷電的權限，同樣也無權限可以直接取消住戶進出社區大樓的感應卡，因取消感應卡已嚴重影響住戶進出社區之權利，若一般民眾不幸遇到類似這種以水電等民生需求為威脅，催繳管理費方式如同「海蟑螂」手法時，最好的自保之道，就是以刑法的強制罪提告。針對朱庭界的指控，丁旭東則主張，朱庭界等人雖為長谷大樓區分所有權人，但始終否認該管委會合法存在，且從未繳納管理費、修繕費用及維護費用，所以無權要求他提出相關會議記錄及收支明細。
幽靈管委會2／曾是三大家族之一 「負」二代挺身力抗海蟑螂
頂著高雄市前議長朱安雄獨子、英國劍橋大學商學院博士的光環，朱庭界（50歲，原名朱挺介）過往的一切政商優勢幾乎都隨著父親潛逃海外而人走茶涼，即使如此，面對外界「連大樓管委會都搞不定」的質疑，他仍決定挺身而出、捍衛權益，也希望政府相關單位針對尚未成立管委會的社區加強輔導，同時對已成立管委會的社區善盡督導，以保障民眾生命財產安全。回台接掌家族企業即背債250億元的朱庭界，曾被稱為全台負債最多的「負」二代，2010年投資購買位於高雄市新興區民生一路上的長谷民生辦公大樓3個樓層，但還未正式進駐即被「幽靈管委會」索付2百多萬元管理費，拒繳之後竟遭到大樓管制進出，雙方至今纏訟12年，朱庭界痛批這根本是「海蟑螂」行徑，決定力抗到底。去年10月高雄市「城中城」大火，事發後高雄市政府展開一連串相關補救措施，公布實施「高雄市公寓大廈輔導管理自治條例」，要求6樓以上的公寓大廈要成立管委會或設立管理負責人，但樓高11層的長谷民生大樓領有建築使用執照，卻未成立管委會及向所轄新興區公所申請報備，也未召開區分所有權會議。2021年10月高雄市「城中城」大火，事發後高雄市政府要求6樓以上的公寓大廈要成立管委會或設立管理負責人。（圖／報系資料庫）高雄市工務局局長楊欽富表示，1995年6月30日後取得建造執照的6樓以上公寓大廈，應成立管理組織並完成報備程序，若經工務局輔導後仍未成立管理委員會或推舉管理負責人，將對專有部分區分所有權人處最高5萬元罰鍰，而未依規定報備者，將對管理委員會主任委員、管理委員或管理負責人處最高3萬元罰鍰。本刊調查，早在2011年就曾有長谷民生大樓住戶因不滿進出大樓受到限制，帶媒體記者入內採訪，並以「大樓管委會違法在先，又強制住戶繳費，還控制電梯不讓住戶使用，根本就是海蟑螂的行徑」等內容進行報導，遭自任管委會召集人的丁旭東控告妨害名譽。但高雄地檢署檢察官認為，丁旭東在自任大樓管理者期間，以未繳納管理費為由而管制電梯，在法律上並不合適，後來並因此取得不堪其擾的住戶產權，因此以「海蟑螂」形容此行徑並不違法，處以不起訴處分。與丁旭東纏訟多年的朱庭界表示，自己十餘年前回國後一度成了「全台負債最多」的企業家第二代，為挽救家族事業放棄即將到手的英國籍與令人稱羨的工作機會後，大刀闊斧全面改革且進行投資，長谷民生大樓即是其一，沒想到卻被捲入纏訟十餘年的無盡官司中。「當初實在太輕敵，沒想到對方行徑竟能如此誇張！」朱庭界無奈地說，2010年法拍購入該大樓其中3層樓後，沒想到才過戶不到1個月，對方就寄來存證信函追討過往的管理費及公共電費等雜支高達2百餘萬元，當初他認為這僅是簡單的程序問題，只要訴諸法律便可迎刃而解，沒想到對方卻用強買強賣手法，一步步蠶食鯨吞大樓所有權，更用各種名目、方式在未完成債務清償前限制所有權人進出及使用公共設施，並搬出法律條文威嚇，惡劣手法聞所未聞。朱庭界說，官司纏訟十餘年的過程中曾有「有力人士」出面承諾協助擺平，但都被他婉拒。（圖／張進安攝、朱庭界提供）朱庭界說，自己在纏訟過程中遭逢母喪等人生大事，一度無心打理此事，期間也曾有「有力人士」出面承諾協助擺平，但都被他一一婉拒，因為他希望能以正當、合理的手法讓政府相關單位能重視大樓管委會及管理負責人制度，而不再衍生成社會問題，浪費司法資源。針對朱庭界的指控，丁旭東則主張，朱庭界等人雖為長谷大樓區分所有權人，但始終否認該管委會合法存在，且從未繳納管理費、修繕費用及維護費用，所以無權要求他提出相關會議記錄及收支明細。
幽靈管委會3／回國就背債250億 高雄朱家長子力拚翻身
曾位列高雄三大家族之一的「前鎮朱家」在90年代全盛時期，集團旗下握有鋼鐵、漁業、文化、水泥和貨櫃等事業體，曾經年營業額超過300億元，其中安鋒鋼鐵還曾入選台灣一千大企業的第四十三名。但隨著財務危機，朱家掌門人朱安雄更因涉嫌賄選被判刑而逃亡海外，朱家長子朱庭界（50歲，原名朱挺介）學成歸國挽救家族企業，並成立「向台農產公司」行銷台灣好米及農產品，還成立基金會幫助弱勢家庭，希望為台灣帶來更多可能性。高雄本地派系曾有陳家、王家、朱家三大家族，儘管經過時代更迭、派系興衰而牽動政治勢力重劃，逐漸脫離政界轉向商界發展，但這些家族過往累積的豐厚家產及眾多事業，在高雄政商界仍有一定影響力。其中「前鎮朱家」可說是三大家族中政治、經濟實力擴展最迅速的一支。早期家族發展首要人物朱有福曾擔任省議員、國大代表，開啟了朱家的政治路，後續其姪子朱安雄當選市議員、出任監察委員，朱安雄妻子吳德美連任多屆立法委員，一時鋒芒無雙，「喊水會結凍！」在政治力的庇護下，朱氏夫妻開始大舉投資事業，先後跨足鋼鐵、證券、建設公司、食品、運輸、媒體業等，直到亞洲金融危機爆發、政黨輪替，朱氏家族企業也受到嚴重影響，導致資金周轉不靈、負債，連帶讓政治影響力也大不如前，而朱庭界一回國就背負了家族企業的250億元債務。隨著亞洲金融危機，朱氏家族企業也受到嚴重影響，2006年高雄地方法院法官曾到前議長朱安雄的鋼鐵公司實地勘查土地面積。（圖／報系資料庫）在別人眼中的企業家第二代似乎是吃穿不愁的精采人生，朱庭界卻說現在回想只有心酸。高雄工專畢業後，兩眼視差500度的他仍選擇去服兵役，希望藉此磨練自己的心性，退伍後不到一個月即申請到英國念書，一路拿到劍橋大學博士學位，還被牛津大學聘請為講師，在英國整整待了9年。朱庭界說，自己從小與父親就有距離感，在英國念書期間住在鄉村農舍，生活一切自理，鮮少回台灣甚至聯繫，直到父親朱安雄因議長賄選案逃至海外，母親吳德美也官司纏身，身為長子的他才決定整裝返台，挽救家族企業。朱家的家族事業大部分債權均已被標售(負債大於資產)，因此朱庭界近十年已將重心轉往發展自己的事業；朱庭界的妹妹朱挺珊曾在2004年高雄市議員補選中，當選為高雄市議員，並曾擔任2009年世界運動會籌備委員會行銷公關部執行秘書，隨後則淡出政治圈，經營餐飲事業；小妹朱挺玗曾擔任高雄市議員，後來因案下台，目前經營連鎖餐飲店，但因高雄小港、前鎮區有婦女保障名額(現任2女議員表態不競選連任)，她已表態參選，並投入拜票行程，企圖延續朱家政治香火。朱家長子朱庭界挺過家族巨變後成立基金會幫助弱勢家庭，希望用教育為台灣帶來更多可能性。（圖／翻攝向善基金會臉書）朱庭界後來成立了向台農產，選擇用台灣米食創業，他笑著說，一開始孤身一人前往東部訪查，在當地並沒有人認識他，讓他第一次有「重獲新生」的自由感，也更能放手一搏。除了堅持產品實在，也從「稻穗越結實纍纍越低頭」中學到謙遜的重要性，並透過販售台灣好米，讓更多人重新認識台灣這片土地的生命力。除了開創自己的事業外，朱庭界2011年也透過「向台教育基金會」成立「向善前鎮兒少社區照顧中心」，添購設備並聘請專業社工師關懷弱勢家庭的教育問題，成立照顧中心據點，提供課後輔導、夜間照顧、家庭關懷等服務，提供孩子們一個可以吃飽穿暖、安心讀書的環境，曾獲高雄市社會教育貢獻獎、教育部社會貢獻獎等肯定，因為他認為「教育才是最能翻轉人生命運的手段！」