東亞建築經理
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銀行拚都更1／深知「弱勢地主拿不出錢重建」 一銀全梭哈自建100%融資
高雄城中城惡火，釀成46死41傷重大事件，也燒出老舊建物公安問題。總統蔡英文10月17日探視傷者時下令，中央和地方合作「加速辦理公辦都更老舊建築」。為何都更危老案難推動，經手上百件更新案顧問告訴本刊成功12字訣：「少貪心、少私利，多信任，願讓利」，「地主自地自建」最快速。據內政部統計，全國住宅量達891萬2,641棟，平均屋齡32年，以雲林縣的38.82年及嘉義縣38.26年居前二名，直轄市六都中，第一是台北市的36.31年，其次為台南市33.49年，桃園市則以26.88年屋齡最低。除了意外事件外，台灣地區地震災情頻傳，地震常造成國人生命傷亡與財產損失，凸顯老舊建築物耐震能力不足問題，因此政府頒布「都市更新條例」及「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，以獎勵融資方式鼓勵老舊建物更新重建。都更條例於1998年11月11日實施，截至今年9月底，共受理1378件，總核定960件，已核定事業計畫更新單元平均面積為2652.94平方公尺，約802.51坪，核定率69.67%；目前已完成483件，施工中198件，未動工279件，2020年疫情爆發一整年共核定86件，今年僅43件。北市仁愛、光復南路口的尚華仁愛大樓都更案，起初建商洽談合建提出抽成35％，等於15樓抽掉5個多樓層，只剩9個樓層讓原住戶分配，以致破局，遂改為地主自建方案。（圖／報系資料照）危老重建計畫受理及核准案件數統計，截至今年9月底，全國各縣市共受理2,286件，核准1,783件，核准平均面積為691.01平方公尺（約209坪），核定率為77.8%。第一銀行理都更案起自2009年4月「尚華仁愛大樓都更案」，到今年9月底止累積承辦都更案56件，核准融資貸款金額約550億元；危老案累計達66件，核准融資貸款金額約270億元，總計逾820億元共122件。「協助地主危老重建是一銀重要任務之一，承作案件從雙北到中南部皆有。」第一金控暨第一銀行董事長邱月琴向記者強調，「一銀針對『地主自地自建型』都更危老案，提供全額100%融資，儘速協助地主重建家園。」921大地震受災戶的「埔里中華商場」，原受到內部整合期長延誤重建基金協助重建之路，之後與一銀合作透過自主都更模式完成新屋。（圖／翻攝自google map）一銀承作的第一件尚華仁愛大樓都更案，位於北市仁愛路、光復南路口，雖由地主自地自建，但在一銀轉關係企業「東亞建築經理股份有限公司」（東亞建經）給予營建、建築法規、都更法規等協助下，加上一銀破天荒提供100％融資額度重建，從整合地主意見到開工破土，歷經3.5年。與一般建商貸款融資約莫5成比起來，一銀提供地主自建可融資到100%，打破傳統授信法則，算是鼓勵自主都更，消息一傳出，隨即吸引各方人馬關注，例如「埔里鎮中華商場」921大地震受災戶，以及台北市水源快速道路旁的「水源路四、五期」國宅，均循此模式完成都更自建。
一銀都更危老重建案逾800億 董座邱月琴細說成功關鍵
第一銀行董事長邱月琴分析一銀截至9月底，累計核准都更及危老案件達122件，核准金額逾800億元實績，主要是考量如何創造「住戶、政府與銀行三贏局面」的核心價值，並以北市尚華仁愛大樓、大台北地區以外首宗自力更新案埔里中華商場及北市首宗住戶100％同意的整宅自力都市更新案水源路四、五期三案例，細說成案過程關鍵。北市仁愛路、光復南路口的「尚華仁愛大樓」，由於混凝土壓力測試達不到標準，由黃單被改貼為紅單，住戶只能決定重建。儘管吸引建商來談合建，提出抽成35％，等於15樓抽掉5個多樓層，只剩9個樓層讓原住戶分配，以致破局。「我們住戶有去找銀行詢問，對方說得好複雜很難懂，要都市更新自建感到很辛苦，最後決定與第一銀行都更團隊合作，提供信託架構、融資協助到成就都更成果，由衷感謝！」時任更新會的理事長陳顯雄說。該案是一銀加上東亞建築經理股份有限公司（一銀轉投資關係企業）在營建、建築法規、都更法規的協助整合，突破傳統授信觀念，提供100％融資額度重建，歷經3.5年整合到開工破土。「尚華仁愛大樓都市更新自建案」新聞曝光後，吸引了921大地震受災戶的「埔里中華商場」住戶的注意，受到內部整合之故，延誤921重建基金協助重建之路，卻也因此造就出該案為大台北地區以外首宗自力更新案，同樣採取100％全額融資方式完成「埔里鎮中華商場都市更新自建案」。至於北市首宗住戶100％同意之整宅自力都市更新案「水源路四、五期」，為當初北市政府安置公共工程拆遷戶而興建的整建住宅，原地主超過170人眾多，產權複雜，屋齡皆逾50年，且實施者為原住戶自己發起籌組更新會，居民訴求迥異，增添整合與融資難度，歷經近12個寒暑，終於在2018年讓水源路四、五期整宅都更案原地主搬回新家。
首購族悲歌4／預售每坪45萬回不去了！青慕淳承購戶好想交屋 盼貴人助
究竟遇到建商無法開工、蓋到一半停工等發生財務危機時，承購戶期盼的「續建機制」有無成功案例？本刊記者訪問曾和中國信託商業銀行、第一銀行等合作完成續建案的「東亞建築經理股份有限公司」執行副總唐惠群。唐惠群解釋說：「（一般續建案）都是建商與營造商開工蓋樓後停擺，地上有個爛尾樓，很難賣出去，最好的方式就是繼續蓋完，才拿得回債款。」他認為：「青慕淳的基地還沒有開挖，土地還是有一定價值的。」東亞建經執行副總唐惠群擅長續建方案，他指出過去經辦的續建案多為爛尾樓，若不續建完工，土地很難賣掉，銀行難以追回債款。（圖／東亞建經提供）面對爭議，星展表示，去年2月山琳發生財務困難，星展作為不動產開發信託之受託銀行，即依法規及信託契約相關規定辦理，持續與承購戶溝通協商，後續數月間並配合山琳和不同建商磋商，希望能完成青慕淳建案，但皆因山琳與其他建商的價格條件等因素而未談妥。星展強調，星展後來仍依合約委託山琳選任的僑馥評估續建可行性，根據僑馥的專業評估，續建風險高。「山琳向本行申請土地融資約1.89億元，並將土地設定抵押權予本行，因山琳未依約清償、積欠利息，該案已轉為逾期放款，本行依規定行使抵押權身分，才聲請拍賣抵押物。」本刊調查，青慕淳的信託帳戶原有共逾3622萬元，目前只剩約694萬元，星展在透過土地拍賣結束此案，拿回融資還款後，將依約把信託餘額還給承購戶，每戶只能拿回約20萬元。