梁景清
」![alt](https://static.ctwant.com/images/cover/89/219689/sm-a676bc72b19eeec6475b3230e1629f73.jpg)
圍堵爛尾樓2/行庫禁令傳「預售也自備5成」 建商氣炸「斷人活路」
大型行庫日前祭出5道禁令嚴控土建融貸款圍堵爛尾樓發生,業者大都老神在在,認為是既有作法,無實質意義;不過,房市專家胡偉良卻十萬火急告訴CTWANT記者,因為他已接獲消息,「行庫將擴大解釋,預售案也擬要建商先存5成自備款入專戶」,若真實施,將使本來資金正常的建商陷入「資金週轉不靈」,恐引爆更多的爛尾樓發生。日前,新北市「凱旋大苑」驚傳停工,使得各界對「爛尾樓風暴」疑慮升高,大行庫隨即在8日對建商發出5道管制令,建商看了卻一頭霧水。東龍不動產董事長王棟隆就說,第1、2條,過去雖沒有強制一定要「信託」及建經公司簽署「續建承諾」,但9成9的建案都有,因為只要跟銀行承作土建融,沒有這兩項不會放款。大型行庫日前祭出5道禁令嚴控土建融貸款圍堵爛尾樓(圖/報系資料庫)第3條規定先建後售建商必須有5成自備款先存入銀行專戶。東泥建設執行副總梁景清表示,建商向銀行融資5成後即動工,再以他案土建融貸款等其他資金來源完成興建,槓桿玩太大、資金週轉不靈即可能倒閉,因此行庫現在強制先建後售的建商要先存入一半自備款,讓建商不能隨便挪移資金,以案養案。不過根據591新建案統計,2021年全年總銷1.7兆元,其中預售屋推案量為1.4兆元、新成屋為2812.1億元,8成以上建案都是預售,況且採先建後售的多是口袋較深的建商,因此業者認為這項規定是多此一舉,影響不大,即使第4條的預售款項必須先撥入銀行專戶,也都是現在進行式。王棟隆就說,現在預售本來就都是請客戶將訂簽開、工程款匯到專戶,專款專用,建商不得隨意動用,當建案產生相關費用或每一期工程進度結束,必須經過建經公司審查和信託銀行同意才能動撥,「向來都是如此。」房市專家胡偉良拿著9日剛收到的核貸通知書,白紙黑字已經要求建商須先匯5成自備款,他說現在銀行以擴大解釋,不只先建後售案,連預售案也都需要先存一半自備款,讓他相當生氣。(圖/胡偉良提供、CTWANT資料室)再回看管制令第5條,建商與銀行往來本來就會考量信評,王棟隆忍不住脫口而出,「這根本都是脫褲子放屁!」況且交屋爭議很難判斷,消費者眼中風評不佳的大建商,在銀行放款中或許是好客戶,難道銀行未來就不放貸嗎?令人打上問號。大家對於5大管制令的結論是,「只能預防未來,對於目前建案已銷售,正處資金困難、開工有問題的小建商,根本沒有預防爛尾的作用。」「宣示意義似乎大於實質意義,只是讓人民知曉政府、行庫有在關注爛尾樓的問題而已。」不過有一個人態度完全不同,品嘉建設創辦人胡偉良這兩天卻是氣得跳腳,因為他9日收到的核貸通知書,他經手的危老合建預售案被要求要動撥前必須匯入5成自備款,「我們今年推案量達百億,信用良好,但好幾間銀行已經透露,行庫擬將第3條自備5成的規定擴大到所有的預售案件,等同『全殺』,那災情之慘重將不堪設想,我覺得非常不可思議。」胡偉良補充說,假使一個案子工程款總需求15億元,銀行借10億元,建商自籌5億元,手上有10個案子,就得自籌50億元,「有50億,我就退休不幹了。太離譜了,以前從來沒有的事。」探究目前盤售案、爛尾樓建案發生的原因,主要多是營造成本攀升,擠壓建商獲利空間,造成入不敷出,影響資金流通所致,大環境因素難避免,但又碰上國內打炒房限縮銀根,一下子勒緊了建商脖子,斷絕金援,反而使建商資金鏈斷鏈加劇而倒閉,如今房市交易已趨緩,行庫又做無益之舉,讓胡偉良痛批,「行庫才是製造大量爛尾樓的禍源,這樣下去房地產真的會完蛋!」行庫5道禁令對於已預售、正在興建的案子,沒有任何預防爛尾的助益,反遭建商痛批使資金斷鏈加劇,爛尾樓的狀況將更嚴重。圖為2018年基隆市七堵區一件預售案爛尾樓。(圖/報系資料庫)
![alt](https://static.ctwant.com/images/cover/62/103762/sm-c70f15e29de339c7213ce0ae06fd20c5.jpg)
百年大漲潮4/鋼筋價急跳買在高點 預售建商含淚成本增幅自行吸收
工錢與原物料雙漲的「百年大漲潮」仍持續進行著,未來的營建成本難以預估,讓建商十分頭疼,未來漲幅想要提前反映在現在房價,也要考量消費者接受度。以預售為主的達麗建設執行副總梁景清表示,去年9月以前,鋼筋價格每公噸約14700元,之後忽然急跳,但因公司有採購需求,在每公噸近20000元高點時,買了1000公噸,比原先預估成本多花了500多萬元,「換算樓地板面積,每坪成本多了700元,房子都出售了,多出來的成本也只能自行吸收。」達麗建設董事長謝志長則說,目前原物料上漲的幅度,已部分反映在預售價格上,但還是希望能和上游廠商協商,「原物料在這波漲價前,都已預定先買起來,等價格下來再進場。公司推案量夠大,能達到規模經濟的優勢。」面對原物料價格波動,達麗建設董事長謝志長表示,會盡量以規模優勢大量低價採購,並將部分成本提前反映於售價。(圖/王永泰攝)除了原物料暴漲,謝志長透露,現在成本追加的部分,還有因缺工漲價的工錢,令他開始思考「好地段是否不急著賣?」目前建商除了先把成本增幅灌入售價,也不排除選擇先開工,邊建邊銷售,以便更精準地抓出成本與毛利。對於這一波原物料漲價,財信傳媒董事長謝金河認為,春江水暖鴨先知,原物料價格蠢動,反映在實體經濟,是對經濟復甦的期待。台灣經濟研究院也預估,今年經濟成長幅度為4.3%,較去年的2.98%來得高。台灣經濟研究院院長張建一表示,全球景氣逐漸復甦,帶動原物料價格上漲。(圖/王永泰攝)「錢太多了,理論上黃金與股市應是蹺蹺板(指一升一降),現在黃金跟股市卻是一起漲。」張建一認為,幸好經濟成長的同時,物價卻緩漲,所以不會導致通貨膨脹,他預估消費者物價指數(CPI)今年將小漲1%。面對原物料百年大漲,中華民國不動產聯盟總會理事長林正雄憂心地說:「這種市況不僅壓縮了小建商的生存空間,對買方來說,選擇變少、議價空間小,不利消費市場。」消費者物價指數(CPI)係蝦咪CPI為衡量通貨膨脹的主要指標之一,超過3%即為通貨膨脹,因此是市場經濟活動與政府貨幣政策參考的重要指標。台灣CPI有395項,分為食物、衣著、居住、交通、醫療保健、教育娛樂及雜項7類。台灣經濟研究院預估,今年第一季CPI將上漲0.55%。