椰林花現
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打房神秘第4招2／新竹案前紅單再炒一波 掮客喊70萬「入場費」低調處理
就在央行9月23日三度出手打房前，CTWANT記者收到讀者爆料，去年炒紅單鬧得沸沸揚揚的新竹，市場熱度不但沒降溫還急遽升溫，掮客持續操作「案前紅單」銷售，搶手物件喊出70萬「入場費」。透過讀者提供的群組截圖，掮客要出售的案子是「xx建設新莊街新案(頂埔一路新案)」，「戶別位於10樓，具有景觀，『目前低調處理』，線頭60萬出貨，另一13樓頂樓戶要70萬！」掮客也在群組中說明，「60(萬)是門票費＝案前紅單，(只收)現金不報稅不開單。」CTWANT去年11月即揭露新竹案前紅單操作，當時收取的服務費約20萬，經歷央行二度打炒房，如今翻3倍。一名業者表示，「一般行情在10~20萬，很少有30萬以上，能喊到60萬應該是屬一線建商、地點好、有景觀且穩獲利的『Apple case』。」營造成本、房價大漲，市場以聽聞有前幾年賣的太便宜的建商，盡想出奧步逼客戶違約，再把房子以現價出售。（圖／黃耀徵攝）住宅週報社長陸敬民表示，「這是新竹特有的房市文化。」新竹房市近一年半呈現供不應求現象，造成終端消費者對「買不到房子」的恐懼，因此甘願多付錢搶「進場門票」。陸敬民舉例解釋，「投資客帶著60萬入場費及給案場的訂金，和仲介約好在接待中心前；60萬給仲介後，掮客再帶著投資客進入案場下訂，最後仲介和掮客依約分入場費。」另也有一說，大多都沒有仲介角色，很多掮客就是建設公司裡的員工，保留員工親友戶給員工，讓員工可以牽線，也算是給員工的一種福利。圈內人士透露，「掮客在第一波早鳥優惠時就帶投資客進場下訂，賺取『入場費』。投資客簽約後再加200~300萬換約價，裡頭包含入場費等成本轉嫁給消費者。」「往往換約都是創新高價。」「新竹市場沒有在看CP值評估案子的，因為現在不買，也找不到更便宜的了！」根據內政部9月16日聯合19個縣市政府稽查全台56個預售屋建案，稽查結果僅1個建案使用紅單違反規定，不過內政部地政司表示，該案為有不利於消費者的約定事項。由於內政部稽查重點，在於不實廣告、執照有沒有備查、現場銷售行為有沒有損害利益、轉賣過程中有沒有合法報稅…等等，掮客經由熟識建商或代銷，在潛銷時優先帶客人先選戶，只要無人檢舉，內政部也難以稽查和約束。去年10月中的一個午夜，為了搶一席購屋資格，竹北「椰林花現」板凳排隊大軍上了各報頭條，荒腔走板的房地產交易新聞陸續浮出檯面，央行開始出手打炒房，如今即將屆滿一年。（圖／翻攝自米築株式會社臉書）對此，內政部地政司副司長林家正表示，依不動產經紀業管理條例規定，具有經紀業資格才能從事居間仲介行為，如果沒有經紀業資格可依條例處罰10~30萬元；若是經紀業者從事居間仲介，也必須和賣方簽訂委託銷售契約，沒簽訂契約可罰6~30萬元。如有違反規定，希望民眾可以主動提供違法事證向縣市政府檢舉。儘管地方消保官認真稽查，但業者也會研發新的規避方式，包括以「入場費」取代「服務費、仲介費」，案子尚未公開也未正式簽單不算是紅單轉售，且掮客沒有執照絕對不會開說明會或有介紹的動作，以規避「不動產經紀業管理條例」。有業者無奈表示，其實前兩波打房力道已整肅市場，從建商到代銷幾乎沒人敢作亂，市況好也只是惦惦的賺，「沒辦法還是有老鼠屎。」
變形紅單掀網戰2／深夜開排板凳大軍「轉手現賺20萬」 畸形生態震驚全國
自從竹科新貴陸續加入投資客陣容後，新竹縣竹北市成為炒房勝地。10月15日深夜，一批板凳大軍在竹北市「椰林華興案」（現名「椰林花現」）建案排隊，被媒體封為「竹北奇蹟」、「神獸級建案」。對此，一名知情人士說：「投資客要在此蹲上兩天，才能搶到一張預購單，那是一種變形的紅單，只要在簽紅單前轉手排隊位置，可賺10萬至20萬元。」新竹縣政3年前即禁止紅單，今年房市大好，紅單竟然「翻轉」復活！新竹原本就存在許多特殊交易模式，在歷經凳子大軍排隊瘋搶椰林案後，過去不受關注的地方芝麻小事，現在全都被拿著放大鏡檢視，日前被爆出買房還得先付掮客15~20萬預購資格，同樣是「變形紅單」的一種，一位新竹人見慣不怪的說，「前幾年就有，而且不只一個人在做。」日前媒體報導的建林工業預售案20萬元預購單，掮客是一名房仲；一位新竹人透露：「前幾年就有，不只一個人在做。」（圖／《住宅週報》提供）「日前被踢爆的的建林工業預售案20萬預購單，掮客是一名房仲，而最近檯面上被公幹最嚴重的是『丁丁的新竹房產攻略』的版主丁丁，因為投客反悔不買，丁丁不願退15萬服務費，進而掀起一連串網戰。」知情人士話鋒一轉加碼爆料，不少品牌房仲都有人在做預售屋掮客。5月間，丁丁宣稱取得「竹科滙」獨家銷售戶數，並在代銷公司海悅國際開案前舉辦投資說明會，讓有意願的投資人以每戶15萬元服務費，取得優先承購資格，據說當天共登記了120戶，最後僅30戶確定購買。由於有名投資客反悔，丁丁卻不願退費，買方找上同樣是部落客的朋友小顏抱怨，就此丁丁與小顏在網路槓上。當地業界人士透露，由於雙方鬧太大，目前該案建商尚未讓丁丁的客戶簽約；此外，據傳房仲業者在新竹區也開鍘好幾名與丁丁合作的仲介，不過房仲業者否認此說法。小顏在部落格張貼與海悅國際高階主管的LINE對話截圖，證明曾向海悅國際反映丁丁收取價金（服務費）情事。（圖／翻攝自部落格「300、302研究室」）海悅國際主委宋子顥澄清：「事前有聽到丁丁要開說明會，我們沒有參與也不清楚細節。」至於被質疑若不是雙方有合作，團購主說明會上怎有資料可介紹？宋子顥回應：「建案已取得建照，資料很容易得到，網路上匿名的發言，講話不用負責，已造成困擾，竹科匯仍照既定計畫在9月底公開銷售。」對此，記者也向新竹縣政府消保官靳邦忠求證，靳邦忠表示，關於丁丁與「竹科匯」一案目前接獲8起投訴，事後也通知相關人等到府說明，「丁丁表示係透過特殊管道拿到坪數等資料，作成美編，辦說明會；海悅則偕同律師到府表明，從未委託他人銷售；另外被點名的房仲業者總經理也協同法務主管到府陳述，公司人員會出現說明會係為收集房市情資，也可能應客户要求陪同到場，從未参與銷售行為。」(待續)