楊慧明
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商辦空置率不到4%創歷史新低 但「降租」聲浪已漫延
台北市辦公室2020年第一季空置率降至3.9%創歷史新低，但近期受到新冠肺炎衝擊，辦公室租賃市場近期也飄出「降租」的聲音，高力國際預期2020台北市辦公室租金上漲力道偏弱，平均應維持2019年水準。根據高力國際調查，台北市辦公室空置率延續過去2年穩定走降趨勢，今年首季不到4%，再創歷史新低紀錄。即便目前雖有疫情打亂承租戶步調，但因整體辦公室新增供給有限，後續對於空置率衝擊相對較小。台北市第一季辦公室新增供給新星興業仁愛大樓約1,514坪，使得辦公室總存量達到161.8萬坪。即便首季受到疫情影響，本季辦公室仍有5,210坪淨去化量，整體空置率下降至3.9%，每月每坪平均成交租金微幅上揚至1,915元，相較上季租金增幅約0.45%，呈現穩定上漲。不過，高力國際資深執行董事楊慧明指出，辦公室租賃需求年初雖延續去年穩定去化，但此波疫情來勢洶洶，已有部分承租戶暫緩擴編、增租與搬遷計畫，市場仍以洽談續約為主，她預期第二季租賃活動將趨緩，淨去化量將下降。另外，本季新釋出的新星興業仁愛大樓已洽談全棟承租對象，預期至年底還有遠雄大巨蛋、中壽台北學院等新增供給釋出，合計逾3.5萬坪，但楊慧明認為多數為企業自用空間，最終實際釋出仍相當有限。此外，楊慧明也表示，首季辦公室租金雖呈現強勢上漲，且等級越高的辦公樓，租金漲勢越明顯，頂級大樓租金每月每坪平均成交租金已漲至3,231元，高出整體平均值68.7%。但她也觀察到，受到疫情衝擊，已有承租戶出現降租聲浪，預期2020年整體租金上漲力道偏弱，租金應與2019年水準相當。
商辦供給緊縮 租金漲勢可維持3年
根據高力國際最新統計，第4季北市商辦總量體維持161.67萬坪，累積去化坪數近155萬坪，空置面積僅剩6.68萬坪，空置率約4.13%。不過，其中有1.7萬坪是正在等待都更或是改建，實際空置坪數僅約4.94萬坪，真實空置率約3.07%，來到歷史新低紀錄。在供給持續緊縮下，預期租金漲勢可延續3年。高力國際資深執行董事楊慧明表示，回顧去年第4季頂級商辦的空置率仍高達2位數、約11.5%，但到了今年第4季來到3.2%，短短一年間減少8.3%，幅度相當驚人，成為台北市商辦租賃最主要的動力來源；除AB辦空置率維持7.44%外，其他級別空置率則均不到4%。至於各級別商辦租金表現，楊慧明表示，頂辦租金依然強勢上漲，每月每坪租金單價約3,217元，相較B辦約1,586元，兩者之間價差已逾1倍。若以商圈區分，信義區仍為最受矚目商圈，成交也最為熱絡，每月每坪租金約2,405元，高出其它商圈租金幅度約17%至35%。進一步觀察近10年商辦租金走勢，已從2010年每月每坪約1,758元，上漲至2019年租金單價約1,906元。有別於過去10年年租金漲幅約在1%正負範圍內變動，今年平均租金已較去年成長約2.05%；高力國際預期此波租金漲勢應可再延續3年。信義區及頂級大樓帶動租賃市場熱度今年以頂級商辦租金漲幅最為驚人，年漲幅達5.1%，商圈則是以信義區年漲幅5.53%為最高，若進一步統計今年北市市區商辦去化坪數逾3萬坪，不過，因B辦呈現負成長，釋出約5,216坪，導致全年整體淨去化量為2.49萬坪。延續去年的趨勢，今年租賃交易活動最為熱絡的仍為信義區與頂級大樓，兩者年度淨去化量皆為2.6萬坪，相當於台北101大樓商辦面積的41%。信義區的空置率再創歷史新低只剩2.58%。展望2020年，高力國際預期因可供應市場需求的物件有限，市場需求依然強勁，明年淨去化量應可維持約2.5至3萬坪水準；而在新增供給尚未投入市場之前，楊慧明預期租金3年內仍持續看漲。另外，內科廠辦市場方面，今年整體總量體約83.81萬坪，實際去化面積達80.94萬坪，僅剩不到3萬坪的空置面積，空置率約3.42%，每月每坪租金約1,200元，若以細分區段，目前西湖段空置率僅1.45%、文德段約6.19%。進一步攤開內科2008年至2019年的空置率與租金走勢，2012年以前空置率都在超過10%，其中文湖線通車前一年的2009年，空置率更快要接近2%，不過，2010年文湖線通車當年，空置率收斂至15.7%，空置率之後便一路縮減，直到今年下半年以縮減至3.42%，租金單價也從通車時1,113元，上漲至1,200元。