標售公有土地
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是誰炒高房價1/聞「第五波限貸」秒炸鍋 房產大老:為選舉放鷹訊
央行4月28日公布3月份理監事會議記錄,內容暗示「第五波信用管制」,房地產多位大老立刻炸鍋,痛指這一年半的四波打炒房「打趴小建商、澆熄房市」,「政府搶著標售公有地,炒高地價後,卻把房價高漲的罪推給建商承擔,祭出打炒房一波波」,直批政府打炒房言行不一,如今「只是為了年底選舉」再放鷹訊。「疫情已經夠艱苦了,還這樣打。」不動產開發公會全聯會理事長楊玉全一句「刀永遠在他手裡」凸顯業者無奈。他理解政黨有選票需求,「只要是能真正照顧到年輕人,用怎樣的方式催票我們都不反對,但不能財政部一手收錢(稅),另一手又打房,這不公平。」楊玉全告訴CTWANT記者,「這幾年房地大漲稅收相當豐碩,每年最少都有4、5千億元,若執政黨真正想做到居住正義,就拿一半出來給年輕人當作首購利息及租金的補貼。」日前行政院宣布「300億元中央擴大租金補貼專案」,他吐槽,去年房地合一稅都不只300億元,最少也要拿2000億元出來補貼才有誠意。楊玉全表示,政府有「房價要打到跌為止」的迷失,但是成本這麼高怎麼跌?建商最多就是周轉不靈不能做生意而已,跌價的機率不高。(圖/報系資料庫)CTWANT記者採訪吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮,他一開口就戳破央行的「數字遊戲」,多位理事認為台灣20年來房價漲幅全球名列前茅,所以要加強信用管制力道,「每個國家的房價基期高低不一,截取點處於波段高點或低點也有差別,為什麼不計算30年、10年、5年,或近2年的數字,偏偏抓漲幅最大的20年數字?」李同榮直白地說,「政府一手打炒房,另一手自己搶著標售公有土地,間接帶動地價上漲」,再者,「租賃市場不全面登錄,放任租賃黑市,還要獎勵房東減稅,間接鼓勵包租公繼續囤房。」今年72歲的李同榮,入行有50年資歷,在房地產界中屬老前輩,他氣得形容這是場政治騙局,政府沒有對症下藥,而央行可用工具就只有升息與限貸。從2020年12月起,已祭出四波抽銀根,結果「把一票小建商打趴在地,市場走向大者恆大不說,房價還越打越高。」尤其去年12月實施的第四波選擇性信用管制,豪宅、第3戶以上購屋貸款及建商購地貸款已降到4成,央行總裁楊金龍馬上又在今年1月暗示限貸還有第五波。商總主席、鄉林集團董事長賴正鎰不諱言,年底選舉將近,執政黨為吸引年輕選票,用打炒房議題獲取認同催票,「但真相是,只會把市場澆冷,價格並不會因此被打下來。」據4月份六都建物買賣移轉棟數,相較3月已減少11.2%,與去年同期相比微減0.4%,年月雙減代表買賣多處觀望,市場交易量能已有放緩趨勢。楊玉全也將矛頭指向年底選舉,「政府的迷失就是要把房價打到跌為止。」這2、3年土地平均漲1倍,造價漲45%,游資又這麼多,這種情況政府怎麼打,只是量萎縮,價格不會跌,「這真是很冤枉!」這幾年房地大漲稅收相當豐碩,楊玉全認為真正想做到居住正義,就拿一半出來給年輕人當作首購利息及租金的補貼。(圖/CTWANT資料室)
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是誰炒高房價2/四波打炒房「這群人」傷最重 賴正鎰:土地成交量減7成
台灣房市近一年半經歷四波選擇性信用管制下,多位房產業者向CTWANT記者指出,「目前已出現建商大者恆大、房價越打越高的畸形現象」,值得注意的是,「限貸政策已打死一片小建商,扛不住壓力的準備賣地求人接手」。回顧2020年12月起打炒房至今,一年半來共祭出四波信用管制,第一、二次偏重限縮成屋貸款資金,影響的是法人購屋及多戶貸款購屋人;第三、四次限貸針對土融管制,讓建商需要更多資金才能買地推案。如今再傳央行有可能祭出第五波信用管制,已令房產業皮皮挫。CTWANT記者採訪商總主席、鄉林集團董事長賴正鎰。他說,「最近已有風聲小建商扛不住限貸壓力準備賣地,以前購地資金只要準備3~4成,現在要準備6成,一塊地隨便都要拿出個5~10億元,中小型建商資金不夠就只能賣地,但此時願意進場接手的也不多,大家都說暫時不會再買地,除非推案銷售後資金又跑出來了才敢再買地。」建商近年除得面對政府推打炒房政策,還得因應工料雙漲問題,口袋不深的小建商出現資金周轉不靈的風險。(圖/黃鵬杰攝)自去年12月第四波信用管制起,「土地買賣成交速度放緩增4倍,土地成交量縮減7成,房屋銷售來客量也少了2成。」賴正鎰提出數據說。「信用管制對土建融動刀,打死的都是中小建商,大建商後面都是財團背景、錢多的很,不太受影響。」「台灣每次8~10年都要搞死一次小建商,讓大企業壟斷,對台灣社會不是好現象。」不動產開發公會全聯會理事長楊玉全慨歎。台北市及新北市老屋改建發展協會理事長、品嘉建設董事長胡偉良說,「要抑制房價上漲,只有老房改建更蓬勃、增加供給,限貸政策雖有都更危老排除條款,但在都更啟動前購地或一般買地上,一樣是墊高進場門檻、壓縮小建商生存空間,再加上營造成本高漲,若再降低土建融貸款成數,屆時恐出現大量倒閉。」胡偉良示警,目前各預售案炒房的情形大幅減少,若再發動第五波打房,恐怕打到的不是投機客,而是中小型建商,屆時會出現大量倒閉。(圖/CTWANT資料室)對於當前房價走高,房產業者不約而同地說,「只是反應興建成本而已」。目前建商獲利還在房市蕭條時的狀況,毛利20%、淨利10%,3~4年的興建期,每年只賺2.5~3%,獲利率並不高。」吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮向CTWANT記者分析,「房價怎麼打,只是漲多漲少而已,就像房地合一2.0上路,房價仍然被轉嫁上揚。」「包括經濟成長強勁、資金多、利率尚低、通貨膨脹、營建缺工缺料,在這些不可逆因素未收斂前,任何打房政策對抑制房價皆無效,一再加重限貸,只會造成市場畸型發展。」「現在太多打房政策反而扭曲市場,造成走走停停,拉長多頭時間。」李同榮說。楊玉全也觀察到,房市明顯放緩「大家對買土地、推建案都收手了,現在房子都慢慢蓋、不敢賣,也不敢再買地,整個房地產慢慢萎縮停頓是一定的,但價格這兩年不會跌也是一定的。」事實上,2010年央行使用選擇性信用管制抑制高房價,但房價依舊上揚3年。「假如選擇性信用管制有效,就不會有一而再,再而三的四次限貸,政府官員不了解市場實務,以防堵資金做為打炒房工具,顯然已經落入理論學術治國的窘境。」李同榮無奈地說。