沈輝庭
」 沈慶京 小沈 沈輝庭 萬青街 陶朱隱園
威京小沈憶眷村1／50年代全台最大眷村聚落 縣太爺也落難住水溝撿垃圾
台北豪宅成交價屢創新高之際，在信義區拔地旋轉而起的「陶朱隱園」超豪宅地位，迄今仍無人能敵，而最令打造這棟超豪宅的威京集團主席沈慶京午夜夢迴的，則是一塊只剩屋架沒有屋頂的空地，也是滋養他叱吒商場近50年的生命沃土。春節前一個艷陽高照的午後，沈慶京帶著兒子沈輝庭和CTWANT記者一同重返兒時成長的萬華區萬青街裡。「那個年代生活相當辛苦，穿不暖、吃不飽，但卻感受到當時貧窮下溫暖又辛苦的情趣。」在眷村長大的他，雖已是事業體橫跨兩岸地產、石化、商場的集團負責人，仍常回故居，與老鄰舍話家常。40、50年代物資匱乏、生活貧困，當時大多數的人民都是住在竹籬笆建的房子。竹籬笆眷村示意圖。（圖／報系資料庫）沈慶京1947年出生在大陸南京，他父親沈春池為國民革命軍軍官，為慶祝國民政府還都南京而給他取名「慶京」，後來國共戰爭，舉家遷台，先是住在北市長春路的光復東村，後又隨父親部隊調動，遷到新竹日本人留下的空軍倉庫眷村，小學3年級時才搬到萬華南機場眷村，一路住到26歲，小沈因此對眷村文化情有獨鍾。「南機場眷村曾是全台最大眷村區，一共有20、30個眷村，青年公園周遭以前是一條水溝。」「我小時原本住的房子前面是一片竹林，後來通了一條路叫克難街。」小沈在空地中比劃昔日樣貌，在老舊公寓巷弄中，他熟門熟路地領著大家穿過一間老式髮廊，一片只有大榕樹獨居的空地映入眼簾，這就是小沈兒時居所，一旁還存著50年前的紅磚牆。 「我家最早是泥巴地的竹編屋，外面下大雨，裡面就下小雨，屋內外泥濘不堪。小時家裡窮，冬天衣服不夠保暖，指頭縫和耳朵都會長凍瘡，沒有東西玩，就玩泥巴。」小沈歷歷在目地說。「有時過年有新衣服穿，怕弄髒就不敢玩泥巴，過年有年糕、香腸，還有冬瓜糖、瓜子可以吃，很高興，小孩滿街找哪裡有舞龍舞獅，聽到有打鼓聲音就趕快跑出去。」艱困的生活裡，小沈卻有豐盛富足的過年回憶。1958年，為了開闢克難街拆除了舊房子，向市府申請興建為水泥磚牆眷舍。「（當時）小學五年級，幫爸爸蓋了新房子，很開心，終於可以不要一天到晚在泥巴地踩來踩去。」蓋好房子後，小沈也幫忙照顧院子裡種的絲瓜、空心菜、金針花、芭樂。小沈分享兒時住在眷村沒有玩具，都是玩泥巴、抓泥鰍，到後來經濟環境改善，大家開始玩尪仔標、打彈珠，青少年時期就是跑彈子房、小說店。（圖／方萬民攝）「只要不逼我念書，要我做什麼都可以。」小沈拉著一旁的沈輝庭和記者，一起回憶兒時種種，「這邊是門、床在那邊、榕樹下還有洗手台」，即便眼前只剩空地一片，小沈仍能準確指出當時家中擺設位置。無力建屋的窮苦人，有的仍住違章建物，有的則被迫住在水溝上的竹編屋。「那也不算是房子，就像個竹籠，冬天寒流來很冷，只能用瓦楞紙擋風，當時老一輩的人跟我說，『不要小看住在裡面的人，有人以前在大陸做縣太爺』，到了台灣沒有工作，只能撿垃圾維生。」小沈說。由於生活太苦，政府希望住在此地的人能克難、節省，有力量反攻大陸，所以新闢的街道取名「克難街」。如今，克難街已更名為國興路、青年路和萬青街，只留下附近一間超商取名「克難門市」，和當地社區發展協會繪製的一道「克難街故事牆」，見證這段辛酸的歷史。萬華青年公園一帶過去曾有一條「克難街」，周邊聚集了20、30個眷村，曾為全台最大的眷村聚落，如今一個眷村也沒有被保留下來，全都改建成國宅。（圖／報系資料庫）小沈26歲搬離眷村後，老房子經過颱風吹毀、長時間無人管理，錯失平房改建機會，這塊地就閒置至今，陪伴小沈長大的老榕樹，從一根樹幹長成兩根樹幹，小沈一度申請要在榕樹下建樹屋，捐贈兒童用書回饋鄉里，但市府並未通過。蓋了不少指標性豪宅及商辦的沈慶京，望著已被公寓大樓圈起的老家仍是一片空地，「曾是全台最大的眷村聚落，至今一個村子都沒有保留下來！」他感慨無限。
威京小沈憶眷村2／火葬場「找鬼」流連「彈子房」 不愛讀書跑給母親追
近年以興建信義區旋轉超豪宅「陶朱隱園」掀話題的威京集團主席沈慶京，農曆年前帶著CTWANT記者回到兒時故居萬華南機場眷村，最令他銘記在心的一幕就是「母親（沈余瓊霞）追著我做功課。」沈慶京（小沈）接受CTWANT獨家專訪，追憶50年代的兒時歲月，「我父親（沈春池）是軍人，全家人跟著父親部隊調動搬家，國小就換了5個學校，兒時沒有玩具玩，也不愛讀書，每天下課就是到處溜搭，和母親總是上演你追我跑的戲碼。」小沈從小不愛讀書，國高中經常在彈子房鬼混、打架，還組成幫派變成當地有名的小太保。小沈就讀基隆水產學校與好友合影。（圖／沈春池文教基金會提供）小學二年級，沈家曾短暫住在新竹青草湖山上，人小膽大的小沈，經常一個人跑到山谷探險，甚至還到進火葬場「找鬼」，「因為跑到山裡，就聽不到媽媽叫我回家，聽不到聲音就不會不好意思。」小沈瞇起眼笑說，為了不在山中迷路，他還懂得在樹枝上做記號，並趕在晚上天黑前回到家，全是為了逃避母親盯做功課。後來搬到萬華南機場，沒有山可以跑，就跑到小說店或彈子房（撞球店），「我母親很苦惱，每天都來抓我回去讀書，為了看武俠小說不被抓到，我就跑到離家半小時的小說店。」 小沈從小不愛讀書，但弟弟們卻很愛讀書，所以小沈不敢吵他們，也不敢帶他們去玩，要玩什麼都是自己去。家裡蓋起圍牆後，小沈就翻牆溜出門，「我一天到晚就動這些腦筋，不然被我媽媽盯住就慘囉！」講起兒時趣事，小沈卻是笑中帶淚，尤其是提起母親時。「父親常不在家，家裡5個小孩都是母親一手拉拔長大。」小沈的母親原是廣東富商女兒，家庭環境優渥，在當時是少數完成高中教育的女性，1948年跟著從軍的丈夫到台灣，當時工作不好找，身分證職業欄上填著「理家」，真的是每天打理家事、照顧全家溫飽。「小學一年級看到同學玩紙牌，也想跟媽媽要1毛錢買紙牌，哭了1個小時，媽媽都沒給，那次後我再也沒有跟媽媽開口要錢過。當時年紀雖小，但很快理解母親的苦。大時代無可奈何，什麼錢都捨不得，就是為了5個小孩。」說到這裡，74歲的小沈擒不住眼淚。一位至今仍住在萬華南機場的鄰居黃太太回憶，以前家中是木炭批發商，貨就堆放在小沈家紅磚牆旁，不僅把牆磚地板弄得髒髒黑黑，常常半夜卸貨打擾，感到相當抱歉，「沈太太都說沒關係，擦一擦就好！」黃太太從前不認識小沈，卻對沈媽媽印象深刻，直誇沈媽媽人很好，非常客氣。小沈的母親沈余瓊霞於2015年辭世，享嵩壽101歲，小沈在發表追思文時感性地表示，父親留給他耿直與扶弱的個性，母親則是他「日後能克服內心世界的懦弱與恐懼的助力」。小沈的父親是軍人，經常不在家，家中5個小孩由母親一手拉拔。圖為小沈（後左2）國三時全家福照。（圖／沈春池文教基金會提供）
威京小沈憶眷村3／從小遭霸凌曾入「四海幫」 蹲牢3年自省後大翻身
從小在眷村長大的威京集團主席沈慶京（小沈），小太保變億萬身家的峰迴路轉，成了立志人生故事。沈慶京卻向CTWANT記者自曝，「我是省籍邊緣人」，在「霸凌」字眼還沒出現的年代，沈慶京可說是兒時就被人欺負。沈慶京娓娓道出兒時在眷村生活的一段不容易，「我父親是閩南漳洲人，操著一口台語，因為是軍人身分、一家子住在眷村，因此眷村裡的外省孩子認為我是『番薯』（說閩南話的台灣人），本省人則把我當作『芋仔』（住在眷村的外省人）。」所以兒時在萬華南機場眷村長大的小沈，成了省籍邊緣人。早期本省小孩與外省小孩劃分明顯，但閩南口音的軍人父親，讓小沈成為裡外不是人的「省籍邊緣人」，因此經常被欺負。（圖／報系資料庫）被孤立不打緊，偏偏小沈很愛管閒事，路見不平必出手相助，加上不愛讀書經常到處鬼混，打架、遭受凌虐，或無緣無故被劈下一巴掌，成了家常便飯，「以大欺小」、「以眾擊寡」的經歷埋下小沈日後籌組幫派的惡因。1962年，沈慶京一考上基隆水產學校，便加入「海蛇幫」，隔年高二更自組「南鷹幫」，不只收保護費，還開起賭場，最後還加入「四海幫」，以南機場「神經」行走江湖。當時，「神經」堅持幫派一定要有本省人和外省人，省籍間不再打架，幫派勢力地盤因而擴大了10倍以上。「閒事管多就像夜路走多，後來出了大紕漏。」1966年，小沈為了學弟，誤傷一名油商，被以「殺人未遂」罪名判處3年有期徒刑，發龜山監獄執行，讓父母傷心欲絕。「因為傷害罪警察沒有業績，所以被以殺人未遂送辦。」提到坐牢的人生汙點，小沈嘆了一口氣。被抓後，小沈的父親每兩天就去送菜看他，沒有一句責備的話，反而是小沈問父親「為什麼沒有救我？」父親告訴他，要3000元和解，但弟弟們都在讀書錢不夠用，「我當時哭得很傷心，那一剎那才發現，我比爸爸更會處理事情。」小沈說。事實上，出事前，沈慶京已報考了專門訓練情報人員的國防部幹訓班，「我本想從軍報國，不再混太保讓家人煩惱。」他回憶說，在看守所面會時，父親手拿著憲兵候補軍官班和國防部幹訓班錄取通知，「當時父親還在國防部任職，卻不願意幫我向幹訓班的相關主管說明這件事，只要當時發函地檢單位，就能以傷害罪了結，父親實在太規矩、太老實了！」這件事小沈20年後才釋懷，因為當初若是去幹訓班當情報員，一定主動爭取赴大陸做情報工作，非常可能在文革中死於非命小沈從坐過牢的小太保變成家喻戶曉的股市大亨，人生過程相當立志，還曾受法務部邀請，至各監所演講鼓勵受刑人改過向上。（圖／報系資料庫）禍福相倚，3年的監獄生活，讓沈慶京改過自新，出獄後開啟跑船人生，還當上代理大副，1974年到報關行上班，開始從事紡織品配額買賣，年年賺錢最終自立門戶「威勇貿易」，在中興紡織董事長鮑朝橒提攜下，成為紡織圈內知名的「配額大王」，往後事業更是錢滾錢，甚至受邀回到監獄和受刑人分享借鏡。一位眷村老家的鄰居稱，「以前小時候被人欺負，都是他（小沈）幫忙解圍。」小沈的兒子沈輝庭也告訴CTWANT記者，｢曾碰過同學的媽媽向我道謝，因為她小時被欺負時，父親曾出面相救。」看著父親白手起家，沈輝庭知道箇中大不易，「他（沈慶京）沒有背景，還做過牢，在那個觀念保守的年代，誰看得起他？老百姓聽到坐牢就嚇死了，怎麼還敢與他商業往來，他也因為重感情，吃了很多悶虧，他所經歷的痛苦，都是因為他不服輸的個性才走過來的。」
威京小沈憶眷村4／贊助凌峰拍《八千》涉資匪 股市天王曾淪紓困對象
台灣80年代末期，政治敏感又封閉的年代裡，威京集團主席沈慶京（小沈）吃了熊心豹子膽，贊助電視史上第一個介紹中國大陸風土民情的《八千里路雲和月》。如今兩岸關係趨緊，小沈再拋驚人語錄，「台灣小地方爭來爭去沒道理，要爭就去爭台灣人在大陸可不可以當國防部長、總書記！」提起昔日兩岸爭議度最高的節目《八千》，小沈憶起這段過程，仍心有餘悸。當年知名主持人凌峰有拍片想法，但缺資金，因此1987年2月找上小沈，「我們原本不認識，凌峰告訴我他想去大陸拍風土民情節目，當時台灣對大陸還沒解除戒嚴，不僅違反國家總動員法，還涉嫌資匪，我也很害怕。」這事要從80年代說起，當時沈慶京經營的「威勇貿易公司」，年盈餘達1億元天價，被國內外紡織界稱為「配額大王」，因樹大招風，引發配額重分配的政策修改，威勇貿易被迫轉型「威京開發」，仍是當年配額制下少數賺現金的人，「威京小沈」名號不脛而走。小沈出生南京，父親是閩南漳洲人，1948年舉家遷台，基於一份思鄉之情，加上希望幫正在面臨經濟轉型的台灣，對大陸當時現況有更多了解，「我幾經思量了1個月，才答應凌風贊助《八千》。」對於從小愛管閒事的小沈，總是讓父母心驚膽跳，但這次「插手」，父親卻給予支持，「此事影響層面不小，父親曉得這是犯法行為，雖然擔心，但知道我是心存善念，所以支持。」小沈說。事實上，在兩岸關係冰封的年代，為求《八千》能在無政治干擾的環境下順利製播，製作團隊先在街頭舉辦說明會，凌峰1987年11月參加日本東京影展時，還特意前往中國駐日大使館表達拍攝《八千》的想法，回國後還被相關單位追責，並引來海外媒體關注。所幸，同年11月，政府宣布解除戒嚴，開放台灣民眾赴大陸探親，凌峰便以探親名義在中國大陸相關部門協助下開拍《八千》。《八千》1989年春天順利在台視播出，播出時間長達6年，且在華人圈中受到熱烈回響。「當時大陸比台灣貧窮，也不看好大陸改革開放後經濟可以改善，但透過影片播出，台灣人能增加視野，只是沒想到那件事無心插柳，讓兩岸開啟令人頭痛也令人興奮的各種進展。」小沈說。1987年小沈除了贊助《八千》，同年還準備了25億元投入股市，並以13億元標得唐榮鐵工廠土地，也就是現已拆除改建的京華城原址。（圖／翻攝自京華城臉書、報系資料庫）除了贊助《八千》，1987年小沈事業也轉型有成。那年，新台幣大幅升值，小沈為了資金保值，3月間準備了25億元天文數字投入股票，陸續成為光寶電子、台紙、士紙、南港輪胎的董事，被媒體封為「股市四大天王」之一；7月又以13億元標得唐榮鐵工廠土地，欲規劃台灣第一個大型購物中心，也就是現已拆除改建的京華城。年少以暴制暴的小沈，40歲受訪時說，「經濟戰爭時代到了，應該揚棄暴力，用經濟發展個人、家庭、國家，所以我贊助《八千》、老兵回大陸，用經濟的方式管閒事。」然愛管閒事的沈慶京，2000年接手中工與中石化民營化一役中，讓他從滿手現金，淪為負債累累，甚至還向政府申請紓困。回想起事業受到打擊，他坦言，「20年前差點垮光光，現在慢慢恢復，希望老驥伏櫪仍然能做事，但實在沒什麼經濟力量多管閒事，只有老朋友找我幫忙，還是會衡量合理的管。」「愛管閒事的個性，我這一生不可能改變。」一生樂當朋友、兩岸「和事佬」，的小沈直白地說，「拿省籍挑撥的人，也都有其他省的朋友，一切都是政治操作，為選票而已。」「在台灣小地方爭來爭去沒什麼道理，現在台灣人應該爭取的是，台灣人民在大陸的各種權利，譬如台灣人在大陸可不可以當國防部長、總書記、參與選舉等。」小沈不畏爭議，再拋出驚人之語。回顧小沈在商場上多次碰上危機，甚至一度申請政府紓困，至今仍一路挺了過來。圖為2002年時曾率領近400位員工及股東到經濟部門前抗議政府不肯歸還工業區開發代墊款190億元。（圖／報系資料庫）
威京小沈憶眷村5／5年記錄千名長者人生故事 每談「養女」必老淚縱橫
威京集團主席沈慶京（小沈）除了致力蓋豪宅與商辦地標，還默默投入兩岸文化交流與保存工作，長達35年。尤其2017年沈春池文教基金會發起「搶救遷台歷史記憶庫」活動，至今以口述歷史紀錄採訪將近1100人，徵集物件達2123件，借展共381件，存放在位於威京集團總部的沈春池文化教育館。沈春池文教基金會是小沈父親沈春池80歲生日時於1988年成立，基金會以兩岸文化交流為使命，眼見眷村一一消失，5年前為要「搶救遷台歷史記憶庫」，成立17人小組上山下海，以影音採訪記錄外省老兵的故事，以及早期遷徙來台的閩南人的生活，並以不同觀點與角度，還原這段特殊的兩岸歷史樣貌。「搶救遷台歷史記憶庫」至今以口述歷史紀錄採訪將近1100人，徵集物件達2123件，借展共381件。（圖／翻攝自搶救遷台歷史記憶庫臉書）「像是當年有不少從小被送做養女，只為了改善家裡環境，但到了另一個家庭也不見得富裕，還被送去茶室、當妓女。」小沈每次談到養女的故事，總是難掩情緒眼眶泛淚，「在那個物資最缺乏、大眾普遍貧窮的年代，養不起的女兒經常只能送給別人家，至於別人會不會好好照顧她，卻不是自己能顧得到的。」他接著說，「有一個婦女說她年輕時做10個月賺2萬元，我的父親是中校1個月也只有400元，憑什麼賺這麼多？她講得很含蓄，其實是去賣身。」在那個年代女性的犧牲，現在看起來不剩唏噓，讓小沈含淚直說，「當年實在是太慘了，太可憐了！」而蒐集的文物中，小沈特別揪心的是一件「索予明的背心」。索予明年幼就與母親相依為命，1949年為運送國寶至台灣，在南京登上崑崙艦，原以為只是短暫分離，臨行前，帶著母親親手縫製的背心離開家鄉，卻成為永久的告別式，思鄉之苦只能寄託在母親親手縫製的背心。索予明也要求基金會在自己百年後，將這件借展物歸還，因為「這是他與母親在另一個世界相認的唯一憑藉。」蒐錄故事過程中，不少長輩採訪完沒過多久就過世了，還有更多來是不及採訪的，讓小沈與所有基金會同仁感到相當遺憾，每一個人物故事都是台灣歷史的見證，對後代子孫來說更是寶貴的資產。威京集團在大陸揚州京華城二期的開發案，還準備打造一個800米長的「台灣空中文創影視一條街」。負責揚州京華城商場事業的沈輝庭表示，揚州京華城二期樓地板面積約10萬坪，街區從京華一館延伸至二館，融合台灣各地的懷舊地景地貌，主題規劃有九份、廟宇、菊元百貨、西門町、中華商場等台灣歷史元素。負責揚州京華城商場事業的沈輝庭表示，預計將在大陸揚州京華城一館、正在興建的京華城二館及串聯的廊道打造文創影視一條街，呈現台灣各地的懷舊地景地貌。（圖／報系資料庫）沈輝庭進一步解釋，概念出自於主席（小沈）一次拿著可樂與冰淇淋逛西門町，懷舊回味年輕時的情景。街區裡每一間店可能是一個故事館，例如在孫立人將軍歷史館裡，能邊吃著孫立人最喜歡吃的包子，邊了解他的人物故事，同時也會結合虛擬科技的應用展示，達到五官的懷舊體驗。小沈在40歲時贊助了台灣電視史上第一個介紹中國大陸風土民情的節目《八千里路雲和月》，70歲推動「搶救遷台歷史記憶庫」，為兩岸文化做了貢獻，位於大陸揚州的影視一條街預計2027年完工，算算小沈剛好80歲。在教課書中的兩岸歷史不斷被改寫之際，小沈平淡以對地說，「現在只希望基金會採集的故事，能被永留於世。」
怪傑威京小沈1／京華、陶朱聯貸案雙襲陷困境？ 業界曝下場
3日上午，位於北市東興路的威京總部大樓擠滿200人賓客，就連台北市長柯文哲也親自到場，久未露面的集團主席沈慶京帶著兒子沈輝庭親自召開ESG成果發佈會，揭示全新CIS（企業形象識別系統），以藍天、海洋藍及綠地，取代昔日的大地黃及環保綠。74歲的沈慶京身形消瘦一大圈，自曝以168 斷食法減了13公斤的他，慎重宣布「以保護地球為決心！」與會者也嗅出，不但為明年開賣的旋轉豪宅「陶朱隱園」及將動土的頂級商辦「京華廣場」造勢，對於「陶朱隱園」85億聯貸案即將到期，「京華廣場」350億聯貸案遭腰斬等龐大財務壓力，威京小沈看似老神在在。「他（沈慶京）根本就不會輸。」一名資深商仲業者說。京華廣場及陶朱隱園是威京集團旗下兩大開發案，開發價值上看千億。其中京華廣場前身為3年前熄燈的「京華城」，位在北市八德路四段有「全球最大球體」之稱的百貨商場，2018年起土地拍賣歷經三次流標，2019年9月由威京旗下中石化子公司「鼎越開發」以372億元得標，預計建成4棟頂級商辦「京華廣場」。3日威京集團召開ESG成果發佈會，邀請媒體及合作廠商蒞臨位於北市東興路的總部大樓，現場擠了超過200人宛如大型說明會。（圖／馬景平攝）鼎越去年11月向銀行申請350億元聯貸案，卻碰上央行進行選擇性信用管制，再加上公股行庫怕「自家人買自家土地」難鑑價，直到今年10月才拍板，9家參貸機構為民營銀行、票券商與壽險，土建融案減為購地款，4年總貸149億元，利率2.25%，比當初規劃少了200億元。對於聯貸遭腰斬，集團內部人士都不願多談，中石化已於9月辦理現金增資約65億。中石化董事長陳瑞隆告訴記者，「政府政策轉趨嚴格，遵照政府規定，已規劃多種途徑讓項目順利推動，一旦領得建照，預期可以順利推展。」一位商仲業者指出，「一般建商的做法，可增加擔保品、增資或私募、跟銀行借週轉金，或利用預售來彌補資金缺口。以目前市場利率這麼低，根本不會發生馬上倒帳的問題。」他進一步說明，「京華廣場」工程若真有財務困難，還可以找人合建，甚至最不濟，頂多再拿出來標一次，以目前獎勵容積灌到滿（基準容積率560％加上獎勵及移轉後達840%），開發價值比之前還要高，只要願捨讓，不怕沒有市場。京華城從土地取得到標售爭議不斷，圖為2017年京華城股東自救會表演行動劇反諷台北市政府以「整體開發」才有560%的容積率（右），如今京華城已拆除重建（左）。（圖／報系資料庫）沈慶京的挑戰不只如此。「陶朱隱園」起造時的90.1億聯貸案，由台新銀行主辦，3年前完工後轉由向安泰銀行主辦聯貸85億，原定2020年底到期，後展延一年。金融圈知情人士指出，「2年前聯貸合約裡已有約定條款，要求在一年、一年半之後的成屋銷售數量，以符合銀行團要求，特別是央行和金管會現正緊盯餘屋貸款，銀行團不敢亂放水。」迄今，陶朱隱園僅一筆成交，由威京集團旗下承耀公司2019年以18億元購入1戶。陶朱隱園的聯貸利率約4.5%加上其餘費用，一年要燒掉5億元。「不過由目前喊出一坪600~800萬天價，每戶總價約20億，土地與營建成本僅是九牛一毛。」一名建商說。「還款若到期，還可透過再融資計劃重作貸款，資產重估降低債務比例，或拉高重置成本的價格。」「利息付高一點找外商銀行，一定有願意承作的。」「他根本就不會輸，搞不好還能用新條件測試銀行貸款額度底線，從來都不會有法拍問題。」業界人士說。另一位業者則表示，「只要放下執拗，價格不要偏離行情太多，沒有什麼不能解套。」不過他也提醒，尋求特定人投資的方式，這家公司已經用過很多次，會不會引狼入室或飲鴆止渴，還須評估。征戰商場近半世紀的沈慶京，總是關關難過關關過。
怪傑威京小沈2／地標製造機有叫好不叫座勇氣 自家人交易作價屢惹議
以石化及建築為事業主體的威京集團，3日浩浩蕩蕩召開ESG成果發佈會，會後媒體追著問，「陶朱隱園要賣多少？一坪800萬元？賣給誰？」集團主席沈慶京不疾不徐地說，「它是藝術品不是豪宅，兩者壽命、公益精神都大大不同，只有小眾的小眾才心知肚明！」除了沈氏驚語，在地產及商界人士眼裡威京小沈還有兩個厲害，一是在地產上力求差異化，從球體外觀的「京華城」購物中心，到螺旋向上的超級豪宅「陶朱隱園」，以及興建中的展翅型頂級商辦「京華廣場」，二是儘管這些令人驚豔萬分作品叫好不叫座，沈慶京仍惜售抬價，還使出關係人交易作價，此一慣用手法也引來爭議。沈慶京打造的第一個地標建物，就是頂級商辦「京華廣場」基地上剛剛打掉夷為平地的「京華城」。這塊位在台北市八德路四段的土地，原是唐榮鐵工廠機械廠，1987年沈慶京以13億元標得，花了4年功夫翻身為全台首個土地從工變商的開發案，2001年京華城頂著台北市最大百貨賣場、全球最大球體建築頭銜，開幕時轟動全亞洲。3日威京集團舉辦全新CIS與ESG理念發表會，目前擔任集團主席特助的長子沈輝庭（右）緊跟在父親沈慶京（左）旁。（圖／報系資料庫）然耗時15年打造的京華城，慘澹經營18年後，3年前收場，熄燈時，沈慶京接受媒體採訪就坦言：「開幕第一天就知道完了，京華城是我理想的幻滅，18年來共賠掉130億元。」在沈慶京心中，京華城這塊地值500億，然市場不買單，土地標售3度流標，今年9月第4度仍以高於市場期待的342億元底價開標，威京集團親自出手，由旗下中石化子公司鼎越開發打敗興富發以372億元買回，外界因而質疑有「左手換右手」之虞。負責標售作業的戴德梁行董事總經理顏炳立提到，「曾告訴業主，辦公市場看好，如果降價不甘心，假使自己有錢，也可以出手買下」，沒想到業主聽進去了。沈慶京始終不太在意外界眼光，他準備打造另個新地標－頂級商辦「京華廣場」，「4棟建築的低樓層將連通做為零售商場，高樓層也會有連通層，還會拉一個步道跨市民大道到對面的鐵道博物館，又是一個地標傑作。」知情人士透露，此案將於明年取得建照，2025年落成。不只外觀造型特殊，鼎越開發副總經理陳紀豪告訴記者，「京華廣場」把台北市現有的OFFICE都超越，能滿足外商企業嚴苛的條件，採用很多人工智慧物聯網（AIoT）的應用，還有大量的綠化植栽，「主席（指沈慶京）對於做好產品，很願意花。是個值得期待的建築。」 以近期信義計畫區內商辦最高成交價一坪約180萬，市場預期未來「京華廣場」價格應落在150~180萬，如果要灌注更多設計規劃的「加工成本」，一定又是創天價。內部人士透露，「價格滿有機會超過每坪200萬！」沈慶京另個地標夢，就是知名的「旋轉豪宅」陶朱隱園。沈慶京在1987年買了兩大地產，除了京華城基地，另一塊就是亞太會館基地，當年他以總價逾10.8億元、每坪44萬元取得，建為商務旅館，以老上海菜餐廳「霞飛路8號」打響名號。後來因營運不佳熄燈，標售時碰上前總統馬英九贏得總統大選，房市前景看好，沈慶京也順勢出了個當時的天價，從69億元一路拉抬至199億元，離譜價格嚇跑投資人，最後2009年以150億底價再度招標，換算每坪單價為607.7萬元，最終神秘買家正是同為威京集團旗下的中華工程，市場一片譁然。此一由中華工程聯手亞太會館齊力打造的全球首座旋轉豪宅，每層樓以4.5度旋轉向上，地上21層、地下4層，不僅外觀絕無僅有，還標榜超跑可乘坐大型電梯直達家門，甚至獲《CNN》評選為全球9大城市地標，只不過產品極為特殊，2018年完工以來，售價始終是個謎。京集團旗下亞太會館（右）拆除改建成全球首座旋轉豪宅陶朱隱園（左），外觀獨特外吸引眾人目光，甚至獲《CNN》評選為全球9大城市地標。（圖／翻攝自CNN style網站、報系資料庫）2019年7月出現首筆交易，威京集團旗下承耀公司以總價18億元取得7樓戶，換算每坪610萬元，被外界解讀為藉自家人購買達到「價格定錨」效果，之後，再未傳出成交消息。就連具公信力的實價登錄，也因關係交易再加上未達一定數量不足以代表市場行情，交易紀錄至今仍「被消失」。一名業者直言，「京華城周邊沒捷運、商圈，若價格比信義計畫區還貴，或是又像『陶朱隱園』開出翻倍價，肯定沒人買單。」雖然眼前商辦空置率低，又是賣方市場，但沈慶京的地標夢，依然逃不過市場考驗。