河砂
」
惡瘤變黃金2／北市府再加碼海砂屋獎勵 展現剷除都市隱患決心
北市30年以上老屋高達64萬戶，比例佔全市房屋七成，其中海砂屋改建更被視為重中之重，台北市長蔣萬安3日宣布都更政策加碼，放寬海砂屋改建容積獎勵最高可達100%，更可能達到改建後室內面積「一坪換一坪」，有房產名嘴不禁高喊「我也要去買海砂屋（改建）」。海砂屋是房屋建構時混凝土所用的砂，使用來自海邊的海砂，而非正常的河砂。由於海砂中含氯離子，一旦氯離子超標，短期會使牆面滲出白色痕漬，即俗稱「壁癌」，長期則加速腐蝕鋼筋，造成混凝土塊剝落，嚴重損害房屋結構。夜色中延壽國宅改建後的大樓豪氣又輝煌，頗具信義區豪宅的氣勢，週遭街道寬敞方向，相當具有潛力，一旁尚待都更的舊樓房則貼上「海砂屋」警示，似乎是擔心新戶若進入，可能增加整合困難。（圖／讀者提供）北市府指出，海砂屋認定標準不斷提高，最新要求「新拌混凝土」最大水溶性氯離子含量必須要「 小於0.15kg/m3」，90年代舊標準僅需「小於0.6kg/m3」。此外，建築技術也日新月異，採用防蝕方法可延長結構安全性，但專家多半建議海砂屋最終需改建，才能確保公共安全。根據北市府統計，目前檢測確定海砂屋、經建管處列管需要拆除重建者還有97件，已送出（都更）事業計畫書者有55件，全部列管戶數3994戶。但北市府都更處主秘謝明同不諱言，海砂屋鑑定依法需所有權人主動申請，除非房屋狀況嚴重到不行，嚴重漏水坍塌，民眾才會自願提出申請檢測，現有海砂屋統計不排除有黑數。 北市目前已有「高氯離子混凝土建築物善後處理自治條例」，當房屋被認定海砂屋後5年內申請重建，可享30％容積獎勵（簡稱容獎），該獎勵還可與危老都更改建容獎併計（新北市只能擇一），逾期後每年折減5％，直到容獎剩10％為止。北市海砂屋改建容積獎勵雖優惠，但要走到改建動工那步卻很難，因住戶想法不同，整合常曠日廢時。還有住戶怕確定是海砂屋後，房屋更難賣，因此拒絕鑑定。但海砂屋鑑定「均質檢測」卻省不掉，畢竟同棟樓未必每層樓氯離子都超標，只要有一戶反對就無法鑑測，甚至還有住戶對鑑定結果不滿，申請再驗卻翻案的例子。台灣房屋內湖特許加盟店都更事業部專案經理傅寶樹分析，北市府海砂屋都更容獎原本領先各縣市，如今再加碼，對海砂屋改建有「臨門一腳」作用。傅寶樹說曾目睹不少結構危險的海砂屋，印象最深的是三、四年前看過板橋一棟舊大樓某戶，陽台整個崩落，住戶若不慎開落地窗，向外邁一步就會墜樓，房屋或許仍能住，但是否夠安全讓人起疑。延壽國宅是全台最大的海砂屋社區，早在1995年3月住戶發現自宅是海砂屋後，就不斷向市政府爭取認定、改建，但住戶意見分歧，光是整合就耗10多年。（圖／報系資料照）但他直言，海砂屋能否享受到容積獎勵，仍與該海砂屋「土地使用分區」有密切關連。以台北市「蛋黃區」常見的狹窄巷弄，若區內海砂屋面臨三米巷道，土地使用分區常列入第三種住宅區（簡稱住三），即使市府給容獎再高，因為當地有容積率225％上限，若整合後基地面積不夠大，除非中央放寬該區容積限制，否則，改建後樓層數最多就只能蓋12層或13層，分給海砂屋原住戶後，能出售換錢補貼的樓層就少，住戶若改建勢必得自掏腰包，衝擊改建意願，建商也怕虧錢，再多的海砂屋容獎如無用武之地，最後還是「看得到吃不到」。反觀延壽國宅都更案，原住戶多為低矮樓房，加上基地四周道路夠寬，被列入「第三住宅區之二」，容積率限制可放寬到400％，海砂屋改建新建物動輒破20層樓，若出售多餘樓層可補貼原住戶及建商，這也是當地吸引大建商競相爭取整合改建的原因。傅寶樹解釋，住宅分區容積上限不同，是因政府考量居住品質，避免狹窄巷弄內全為高樓。因此，位於巷弄內的海砂老屋若想多爭取容積獎勵，除非整合後的改建基地夠大，否則就只能期待內政部放寬容積管制，但因權責不在地方政府，更攸關「居住品質」與「公共安全」的抉擇，要加速巷弄內的海砂屋等危老建築改建，亟需中央與地方以及住戶三方攜手尋求突破，才能看見曙光。
惡瘤變黃金1／ 全台最大海砂屋變身！ 里長親揭成功關鍵在「人心」
1980年代台灣經濟蓬勃起飛，公共工程建設大量動工，原集中在淡水河開採的河砂供應不足，部份業者往下游開採海砂替代，使得這些建物後來都成了「海砂屋」。在80年代末期由眷村改建而成的延壽國宅部分區域，也深受其害，住戶在牆壁剝落、鋼筋裸露的危宅中度日，苦不堪言。30多年匆匆而過，如今這個全台最大的海砂屋聚落都更案，最後完成整合的J區基地歷經10年折衝，今年4月正式動工，地上21層、地下4層的建物，預計4年後完工。由於基地緊鄰全台第一個美式社區民生社區，未來週邊規劃6米人行道、森林花園社區，新屋行情每坪上看120萬元，住戶終於展眼舒眉，迎向苦盡甘來的新生活。「現在大家說這裡很像『小信義區』！」當地的北市鵬程里里長許顏建有感而發地說。2022年7月，延壽國宅海砂屋J區都更案中，最後反對整合的三戶同意接受都更，柯市府也盛大舉行海砂屋拆除典禮，宣布全台最大海砂屋社區全部改建。（圖／報系資料照）台北市長蔣萬安出席開工典禮時曾開心地說，延壽國宅是他昔日立委選區，他對民生社區、特別是延壽國宅有深厚情感，過去常與當地住戶交流，發現住戶並非抗拒都更，而是不瞭解其中程序與權利義務，透過市府多次說明和協調，終於圓滿整合。延壽國宅一帶是故總統蔣中正夫人宋美齡推動的眷村，有婦聯、撫遠、汽基新村等，住戶多為軍眷，早年從低矮木造房，改建成公寓國宅，被鑑定為海砂屋的區域，歷經爭取容積獎勵改建大樓，每座基地協調都超過10年以上。目前除中華工程承包的M、K、I、J區（M、K已完工交屋、I區興建中）共654戶外，仍有部份危老海砂公寓也在談整合、還掛上醒目「認定海砂屋」的紅布條。 有里民告訴本刊，該區內老屋幾乎全在談都更，部份遭建商鎖定的海砂屋，因為內部有住戶拒絕合建，建商擔心拒建戶轉賣給他人，增添都更變數，索性拉起布條「提醒」潛在買家別躁進，競爭激烈可見一斑。「延壽國宅海砂屋，近年屢傳天花板塌陷、漏水，住戶修了又補、補了又漏、漏了再修，沒完沒了，公安疑慮揮之不去。」許顏建2010年當選里長，親眼目睹近20年當地海砂屋從「隱患」變身為「金礦」的艱難過程。因鵬程里就在基隆河邊、土質本鬆軟，他家也在當地，感受特別深刻，曾有老夫婦哭著說，怕地震房屋會塌，夜難成眠。許顏建說，早在蔣萬安是菜鳥立委時，就曾多次進入里內，聽里民抱怨海砂屋改建遙遙無期，但剛開始蔣與他都懷疑，海砂屋不是有額外「容積獎勵」嗎，為何還有住戶不願改建？後來才發現內情並不簡單。海砂屋分散全台，但真要改建整合住戶意見卻非常不容易。圖為台南市安南區安富里海砂屋，因產權分散，整合有難度，近期成為登革熱疫情死角。（圖／報系資料照）他透露，撇開各人條件差異不談，北市海砂屋都更獎勵雖比外縣市優惠，住戶當然都想爭取更高的改建條件，但建商也非省油的燈，看準鵬程里原道路夠寬、基地方整，一開始都耐心等待住戶的回應。就有精打細算的住戶，等甲建商開條件，再拿甲的條件找乙建商談，乙談完又期待丙也來談，比來比去好幾年過去了，後來察覺「羊毛都出在羊身上」，再回頭向甲建商斡旋，結果建材、人工已經大漲，甲建商昔日條件也回不去了，談判停擺。曾經還出現1戶不同意卡住44戶難改建的狀況，住戶不僅損失寶貴時間，萬一發生火災地震，後果更難設想。幾年下來，怎麼做最有利，住戶其實自己心裡最清楚。台北市府都更處主秘謝明同表示，海砂屋因有立即性公安疑慮，近年行政程序簡化，容積獎勵也比危老都更獎勵更高，政府介入協調、甚至代拆也比較師出有名。至於北市不少海砂屋因為巷弄狹窄、基地小，未必能像延壽國宅都更案完全適用「高容獎」，卡在居民抱怨無法室內一坪換一坪，但這個問題不是市府單方面能解決，會再向中央反應爭取。
這4類房子要注意！ 專家建議「買房新手」少碰為妙
「Cosmo，買房是不是要注意附近的嫌惡設施，有哪些嫌惡設施是你最不喜歡的？」，當民眾問我這個問題，我第一個直覺反而不是像大家口中說的加油站、宮廟...等等google上查得到的嫌惡設施，而是有4類房子是我不太建議去碰的。買房新手，4類房子不要碰！首先第一類新手不要碰的房子是「凶宅」，也就是屋內有非自然身故的情況，即便有些人不在意、不信邪，然而在賣的時候是否仍會有不在意的人接手？即便有人接手，賣價仍會被用力的打折，以出售的角度來說相對於正常的房子困難許多。第二類是「海砂屋」，所謂的海砂屋就是在建築時所使用的混凝土，裡面的砂是來自海砂而非河砂，海砂中所含的氯離子長期會導致混凝土剝落、鋼筋鏽蝕，影響房屋的外觀與結構體安全；海砂屋可藉由「氯離子含量檢測分析」得知，根據CNS 3090標準，在一般環境中混凝土中的氯離子不得超過標準值0.6kg/m3。第三類是「傾斜屋」，我們在看房時常常會用彈珠測試樓地板是否傾斜，在正常的情況下，一般房屋的傾斜率必須要為零，簡單判斷就是彈珠不會滾動；然而，房屋有可能因為地震等天災導致傾斜，而越傾斜的房屋結構就越不安全，建議買房新手不要輕易碰這類房屋。第四類是「輻射屋」，其實就我看過這麼多房子的經驗，遇到輻射屋的機率真的是少之又少；由於台灣有一段時間蓋的房子，所使用的鋼筋不小心被融入了放射物質，這在當時被稱為「輻射鋼筋事件」，因此輻射屋大約落於1982~1984年所建造的建物，我們可以上行政院原子能委員會的「現年劑量達1毫西弗以上輻射屋查詢系統」查詢。看房也要同步查看周邊的嫌惡設施除了上述四大類房屋不建議新手去碰，看房時我們也會注意周邊是否有嫌惡設施。常聽到的嫌惡設施包含飛機場、加油站、公墓、宮廟、資源回收廠、垃圾場、高壓電塔、基地台...等等，雖然並不一定會影響居住安全，但仍對生活會有些許影響，未來賣房時買方也會在意而影響房價。舉宮廟的例子來說，若所買的房子在巷口有宮廟，其實是不會影響太大的，但若直接在正樓下或隔壁，先不說信仰問題，線香或燒金紙的煙味很有可能會隨時得飄進家中。另外，有些銀行的估價與貸款有可能會因為附近的嫌惡設施而受影響，記得在買房前一定要先請銀行估好貸款，才可以避免買房後才發現貸款額度不夠！不論是買房自住或收租，都必須注意到上述的嫌惡設施與該避免的房屋類型，「Cosmo包租公秘笈小講堂」FB社團中會定期的發布買房的注意眉角，而「出擊吧！奪回你的人生主導權」書中也分享了自己當包租公的實際經歷，在買房前記得先充分學習。（本文為「RICHARK財富方舟」總經理Cosmo口述內容，經「理財新手福利社」作者卡爾整理編輯。）
檢舉盜採砂石被輾斃「四肢斷裂」 爸媽先後慘死…兒目睹崩潰
大陸陝西省漢中市西鄉縣10日發生一起命案，38歲黃姓男子疑不滿被楊姓男子、聶姓女子夫妻2人舉報盜採砂石，居然開車將黃男輾死，目前已被警方逮捕。楊男的兒子悲憤地說，「我爸四肢被輾壓斷裂，腹部、耳朵多處被撞傷，我媽看到我爸的樣子，抱著我爸哭得幾乎斷氣。」根據陸媒《北京青年報》報導，10日凌晨，楊男發現同村的黃男在用裝載機挖砂石，因此駕車前去阻止並打電話舉報，未料竟被輾斃；而隨後趕到現場的聶女，也遭黃男開車輾斃。對此西鄉縣官員表示，楊男與聶女遇害的刑事案正在調查，而黃男是否涉及非法採砂，目前還不能確定。死者兒子至今仍相當悲痛。（圖／翻攝自微博／封面新聞）事發後，楊男兒子在網上淚訴，父親發現黃男偷採砂石後，立即打電話舉報，豈料竟遭報復，「可能是發現自己偷砂石的行為被人撞破懷恨在心，他開裝載機對我爸進行追趕和輾壓；而我媽聽到消息趕過去，黃男還是對我爸窮追不捨，我不知道我爸媽經歷了什麼，當我趕到河邊，爸媽都沒了。」聽完目擊者描述過程後，楊男兒子痛哭，「我爸四肢被輾壓斷裂，腹部、耳朵多處被撞傷，我媽看到我爸的樣子，抱著我爸哭得幾乎斷氣，結果黃男趁我媽沒注意，居然再次開裝載機輾壓我媽，導致她傷重身亡。」死者姪女則表示，案發前一晚，村裡曾開會提醒民眾注意河道防汛問題，叔叔出門可能是想察看暴雨後河道的汛情，結果發現黃男在偷挖河砂，才會打電話舉報。她透露，案發至今已一個禮拜，堂弟的心情仍非常悲痛。西鄉縣官員指出，楊男與聶女遇害一事正在調查中，黃男已被拘捕，而黃男是否涉及非法採砂目前還不能確定。
「國家機器配合滿足利益」 黃國昌控李佳芬家族盜採砂石
時代力量立委黃國昌今天（29日）上午舉行「特權掠奪國家資源、韓李家族發大財」記者會，他指控，國民黨總統參選人韓國瑜的岳父李日貴時任雲林縣議員時，用抽砂船在濁水溪抽取河砂謀取暴利，事後卻是由政府編高額預算來補救盜採砂石所衍生的問題；對此，韓辦昨晚提早發聲明表示，各界對於早年砂石業界的相關分析及探討，只要本於事實，競辦都予以尊重，韓辦呼籲勿針對候選人家人進行無差別的攻擊。黃國昌拿出民國83、88、89年濁水溪西螺大橋附近空拍圖，當時還未圈地、蓋堤防、堤防內蓋砂石場，他說，李佳芬家族當年在濁水溪河床上的抽砂船，本來佔有極佳位置，但因政府實施聯管計畫，要求抽砂船離開河川，但李家竟把點子動到舊堤防前的土地，堤防興建完工後，圈起來的地從「河川地」變為「浮覆地」。「為何可以在國有土地上讓他們搞砂石場？」黃國昌質疑，當年該計畫根本不再整治計畫中，為何要蓋堤防？是誰決定？他指出，該堤防火速完工，民國89年10月招標、動工，7個月就蓋完， 黃國昌直言，該筆堤防錢花費中央4千多萬，而決定此事的有兩名關鍵人物，分別是時任經濟部水資源局局長徐享崑、第四河川局局長陳俊宗。黃國昌怒轟：「這是哪門子的庶民？這是徹徹底底的權貴，吸納稅人血，濫用國家資源到這種程度，國家機器一步步配合你們行動，滿足利益。」他呼籲，韓、李不要迴避，出面說清楚。由於黃國昌在昨天已預告今天的質疑內容，韓辦昨夜回應，李日貴曾經營砂石公司，但是在韓國瑜認識李佳芬前，韓國瑜沒有參與或利用立委職權施壓，韓辦並呼籲選舉應針對治國方針進行良性競爭，而非針對候選人的家人進行無差別攻擊。