洪正雄
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「幹不掉對方就合作」北市2大都更建商聯手 民生東路目標整合6000坪街廓
台北市進入大都更時代，建商為快速搶佔都更市場大餅，也從競爭走向合作。品嘉建設與聖得福建設日前聯手啓動民生東路區域大規模都更計畫，全案規模預計將有6街廓，基地面積高達6000坪，目前已完成第一期2街廓1700坪面積的整合，品嘉建設董事長胡偉良喊出，剩下二期4街廓，預計1年完成整合。這次品嘉建設與聖得福建設聯手開發，胡偉良笑說，其實已經是雙方第3次合作，過去常常在同一塊基地插旗整合，但發現往往僵持不下，倒不如結盟攜手合作還比較快，因此嘗試從競爭關係走向合作關係，這是繼大同區承德路、士林區福國路合作的第3件都更案。胡偉良表示，目前品嘉正在進行都更改建的共有41案。圖為品嘉設立品牌展售中心（圖／林榮芳攝）聖得福是海砂屋改建成案數量最多的建商，目前手上握有內湖最大都更案，已整合2塊約2000坪基地，目前朝向萬坪大規模基地整合；品嘉建設目前在手有7案正在興建中、進行中有41案，其中面積達2000坪基地約4、5個，包括完成台北市松柏大樓公辦都更周邊1000坪基地的整合，同時朝向擴大基地範圍至2000坪以上。除此之外，內湖區環山路除600坪的街廓外，鄰近街廓的基地範圍目前已達2500坪以上。至於這次聯手啟動整合的「民生東路6個街廓」，位於民生東路二段147巷以西、錦州街以南、松江路235巷以北的大街廓，鄰近捷運天宮站。該地區老公寓房屋大約已有60年，松江里里長蔣築諠表示，住戶早在20年前就在談都更，但最後無疾而終，一直期盼能夠改建。胡偉良表示，這塊區域大約是1年前進場整合，第一期1700坪基地，共約190幾戶，整合同意比達9成5，目前尚未整合的10戶，主要是找不到所有權人，或是繼承產權複雜的家庭，也有少數還在觀望。不過都更改建是趨勢，相信有成功案例後，其他4個街廓的整合也會加速，他也喊出1年要整合完成6街廓，總計6000坪、約598戶，若換算未來推案總銷上看550億元。他也提到，以前是建商家家戶戶千拜託萬拜託參加都更，現在是住戶主動找建商談都更，尤其是這次403地震後想當明顯，整合速度加快很多。建商只要把握要專業懂法規、要懂讓利、要公開透明3點要素，應都能短時間有很高的整合效率，「地主的想法是占不到便宜也不要吃虧，因此只要公開透明，看到大多數住戶都簽約，很難不動搖；再者，不同意戶也容易被切割，未來想改建不容易，所以現在釘子戶已經很少了。」胡偉良認為，大規模都更改建有助於抑制房價，但現階段因為都更改建的量還不夠多，在供需平衡上，都更對於降低房價還起不了多大作用，反而因為地主的分回需求過多，加上都更的公益性需求造成房屋造價提升，現階段都更的房屋在市場上反而造成售價更高，但當市場上的都更案量愈來愈多，房屋的供給愈來愈大時，房價自然會開始出現下修的現象，這也是房價真正能夠下修的時候。
基泰啟示錄3／塌陷25戶曾歷經3建商整合 基泰因「這原因」退出
大直塌陷25戶重災戶之一的左先生獨家接受CTWANT專訪，首度公開該區塊都更整合曾經歷建商基泰、全坤、聖得福3個階段，他無奈地嘆說，「我自己身體變差，幾位長輩在此戰役後元氣大傷、鄰居撕破臉都是因為談都更。」左先生翻開臉書日記，故事要從十多年前說起，基泰先是買了目前「基泰大直」的素地，然後希望跟目前倒塌的25戶談合建，「當時我爸和幾位長輩代表去洽談，最後聽說有4、5戶不同意而作罷，大家都很理性，不成就不成，也沒怎樣。」到了2021年7月5日，住戶做房屋仲介的白小姐找了幾個鄰居和她一起去基泰談都更，在場的有基泰開發部的蕭經理及大安危老工作站的李先生，但當時明顯感受出基泰已沒有合作意願，反倒是白小姐較積極。10月3日，蕭經理給了6天內簽契約的告知，「我本身是學法律的，也在律師事務所待過，當初他的契約寫得亂七八糟，我覺得有很多地方要修改，況且基泰在業界風評並不好，我真的簽不下去，蕭經理就當場跟我說『不然你最後再簽』」，之後就一堆鄰居來勸他也簽約。當初的蕭經理，就是目前基泰總經理室特助蕭嘉洋，他則表示，基泰和25戶的地主共談過2、3次合建，最早一次是十多年前買下「基泰大直」素地，最近一次約莫在2021年，當時「基泰大直」已經準備要開賣，地主找上門，因此告知，如要合建這是最後一次機會，最後剩3戶不同意。 左先生繼續回憶，2021年11月13日，再度問蕭經理時案子已經結束，蕭經理還告知「公司本無意合建，你們找誰來施壓也沒用，並且會要求白小姐盡快將契約退回給住戶。」21日，白小姐房屋仲介的同事打給左先生說要繼續談合建，24日，左先生還被5位鄰居勸了3小時。12月12日白小姐借了麥味登早餐店場地，退回已簽住戶的契約。到了2022年4月11日，大安危老工作站的李先生帶了全坤建設的2名業務來拜訪住戶，繼續推都更，由於正值疫情，17日全坤舉行視訊說明會，29日左先生告知白小姐，「我應該會簽，但契約內容條件我要再跟全坤業務談。」但是到了6月29日，之前有過衝突的鄰居長輩打給他，勸他不要簽給全坤，「2022年8月開始，就是悲慘歲月，房子不斷損壞與修繕。而全坤也簽下了6成。」左先生的家住在1樓，建築塌陷後，1樓廚房地面龜裂變形，地下室則被泥沙水淹沒，家具物品皆不堪使用。（圖／左先生提供）到了今年3月11日，該名鄰居長輩說會找其他建設公司，或著他來蓋也可以。13日，聖得福執行長洪正雄和幾位鄰居在實踐的星巴克談都更，21日，左先生的世交叔叔又叫他不要去聽326的聖得福的都更說明會。7月1日左先生仍與另外2名住戶簽給了聖得福。聖得福是「基泰大直」另一頭已完成結構體的「躍大直」合建建商，在大直一帶幾乎都有它們整合的足跡。左先生強調，「我不是反對都更，我們快40年的老房子，只是互相比較後基泰給的條件比較差，品質也不好，可能有住戶覺得我擋了財路。」據左先生說法，後來因全坤是地主與建商65:35分，聖德福是68:32，所以最後選擇簽給聖得福。「2021年起，我們這邊開始了動蕩的年代，中間還有人找律師告鄰居及其它詭計就先不提。2021年尾的基泰時期最精彩慘烈，我自己身體變差，幾位長輩在此戰役後，元氣大傷，鄰居撕破臉。2022年是全坤時期，也是我們房子開始損壞的時期。2023年是全坤與聖得福互搶客戶的時期。」左先生總結歸納，嘆一切都是都更，讓家園、鄰居支離破碎。左先生的住宅曾歷經3個建商洽談都更，基泰工地出事前，都還有全坤和聖得福在做整合，而聖得福也正是此次工安事故旁另一塊海砂屋都更案「躍大直」的建商。「躍大直」開工時北市長蔣萬安曾親自出席。（圖／方萬民攝、報系資料庫）
房市大逃殺3／染「荷蘭病」台經濟超越日韓 房市大老：盤整1年快進場
走了4年大多頭的房市，2022年下半年有感降溫，地產大老們對2023年的展望也轉趨保守，永慶房屋總經理葉凌棋和創意家行銷董事長王明正不約而同示警，「哪裡漲最多，哪裡就跌最兇！」甲桂林廣告董事長張裕能則認為，2023年是自住客最好的入場時間點，「錯過這班車就不會回來了！」「2023年，房市推案量會減少，價會撐住，但供過於求的地方，有局部降價。」「受到總統大選影響，房市錯綜複雜，未來將視個案表現。」愛山林建設董事長祝文宇與達麗建設董事長謝志長，12月法說會上透露著對後市的隱憂。2022年在打炒房和升息黑天鵝環繞下，房市在下半年明顯萎縮，歲末年終，政府又再一記重拳，《平均地權條例》草案初審過關，更令市場譁然。「法案中預售屋禁止轉讓，確實會快速衝擊房市，預估半年內房價跌幅約3~10%。」根據永慶房屋統計，過去4年，雙北漲幅約2成，桃園以南五大都會區各有4~6成漲幅。永慶房產集團業務總經理葉凌棋預告，過去房價漲幅較高的縣市，2023年下跌幅度預期也會較大。創意家行銷董事長王明正（左）認為，過去幾年漲得多的地方一定回檔比較多，但條件好、地點好的案子，在成本高漲下，沒有跌價理由。圖為創意家代銷的北市大同區總銷80億指標案「首岳」，右為聖得福建設執行長洪正雄。（圖／林榮芳攝）「政治的事，我們也沒辦法掌握，只能平常心看待！」創意家行銷董事長王明正表示，政策上路對市場一定有影響，但影響多大還要觀察。不過他回想起疫情初期，大家都認為很慘，結果沒想到房市大好，「誰能保證？現在也沒辦法一刀切（好或壞）。」王明正也認為，這幾年漲越多的地方，一定回檔比較多，房市大好時，豬也會飛，條件不好的案子也跟著漲，「2023年開始，漲跌就因案而異，雖然普遍認為價格回檔，但地點條件好的案子，賣掉就沒了，建商一定惜售且照漲！」甲桂林廣告董事長張裕能認為，台灣在台積電等半島體業水平分工成功模式下，未來經濟發展將更加超越日韓，在此情況下房價不可能便宜，反倒要注意過度集中某一產業，拉大貧富差距，想買房的要趕快趁房市盤整進場。（圖／CTWANT資料室）「按照現在消費者認知的價格賣會賠錢，建商要馬不賣，就是晚點再推出！」近年鮮少在媒體上談論房市的甲桂林廣告董事長、大隱開發創辦人張裕能也難得開釋，現在的建築造價真的太高太高，有限的營造工人要蓋住宅，又要蓋商辦、廠房，資源被拉扯，讓造價居高不下，「以後房價絕對不可能便宜！2023年是自住客上車最好時機，錯過了，這班車就不會回來了！」他解釋，以台積電為首的高科技產業，讓台灣2022年的人均GDP超越日韓，在經濟學中有個現象叫「荷蘭病」，國家經濟過度集中在某一產業，這樣的現象就出現在台灣，他認為台灣經濟會持續往前走，不只2022年超越日韓，未來更會慢慢拉開距離，這樣的條件下，未來台灣房價不可能會便宜。他預估盤整時間，雙北大概1年，雙北以外多是投資客倒貨，約要1年半，在這段時間內，是自住客最好的進場時機，找到適合的物件，該買就要買，甚至還可以議價一點，「現在門是開的，過了2023年後，新一波態勢又起來，到時連門都沒有。」至於還想把住宅當投資的，他認為大可不必。