浮洲合宜宅
」 合宜宅 板橋 法拍 套利 房市
第三方監督把關建築安全 房屋品質保障協會9/21成立
大直公寓塌陷、工安意外頻傳，921地震屆滿24周年的今天，「中華民國房屋品質保障協會」舉辦成立大會，創會理事長林建良表示，未來將搭起社會大眾與相關專家間的媒合平台，解決消費者在購屋、裝修房屋時，因專業知識與資訊落差而引發的消費糾紛，並協助民眾對於自家屋況的體檢及驗屋等議題，減少對人身安全及財產造成損害。921大地震當年震倒全台一連串老舊與劣質房屋，也促使法規對建築物耐震係數的要求全面升級，並引起各界呼籲應加速危老房屋改建等議題。適逢近日發生大直建案工程造成民宅坍塌，早年亦有浮洲合宜宅施工品質爭議，都讓辛苦存錢購屋的民眾，對於居住品質的憂慮有增無減。林建良表示，購屋市場中，消費者與建商間往往存在資訊落差，彼此的對話溝通也沒有處於平等地位。許多老舊房屋，甚至10年內的「新古屋」出現狀況時，已經難以找到當年負責的建商出面處理，嚴重影響購屋民眾的權益。房屋品保協會成立的目的，即是希望從中提供整合、協調、輔導，以及規劃諮詢服務、救濟管道等，以促進房、貸、產與住宅服務產業市場的健全成長。未來協會不僅要替消費者把關，更要協助民眾在遇到相關問題時，能夠快速獲得顧問諮詢等服務，充分保障自己的住屋權益。擔任房屋品保協會監事主席的林泰宇談到，購屋、裝修糾紛逐年攀升，以一個社區大樓的建造過程中就包含至少13項工種，加上往往價格不透明，一般民眾難以全程掌控與了解，且全台10年內的新建案交屋過程中，居然有超過65%社區大樓的公設未點交，而光是2022年全台就有超過3600件購屋、裝修相關訴訟，更凸顯協會成立並提供相關服務的必要性。林泰宇也提到，協會籌備約1年多，目前有近50會員，來自各行各業，房地產會員包括元利建設、九舜營造等，未來希望能像旅行業品保協會，向動工建商收取保證金，由第三方監督確保建築施工品質、核發認證，若發生大直事件時也能動用保證金作為賠償。
檢察官好威2／菜鳥律師法庭內遭霸凌 在野法曹要求士檢給交代
「當下非常錯愕！」陳思默律師回想起今年11月30日在士林地檢署抄筆記，竟遭蔡姓檢察官當庭改列被告，至今仍覺得不可思議。陳思默表示，明明他就是根據律師職責執行業務，蔡姓檢察官卻因為他在偵查庭上抄筆記，當庭將他改列被告，明顯妨害他執行律師業務，最後還跟他說是根據法律程序辦事。陳思默指出，不管檢察官還是律師，大家身為法律人、該走的程序當然要走，但不該這樣處理。11月30日是陳思默的律師生涯處女秀，首次獨挑大樑連趕兩場偵查庭，不料就在當天下午發生這件令他終身難忘的「律師變被告」事件，引發律師界公憤、同仇敵愾要求士林地檢署給個交代！陳思默對蔡姓檢察官的做法相當不解，他表示，現在是年底，各地檢察署都忙著結案，蔡卻把他當成違反《個資法》的被告，等於是讓士檢多了一件顯無理由的案子，造成司法機關負擔，也對其他案件造成排擠效應。身兼全國律師聯合會會員代表、台北市律師職業工會理事長的「協奕法律事務所」所長蘇奕全律師，痛批士檢蔡姓檢察官的做法非常不恰當，明顯是在霸凌和羞辱新進律師，蘇奕全強調，如果連律師在檢察署陪同偵訊時抄筆記，都會被檢察官這麼粗暴地對待、甚至列為被告，那麼一般民眾到檢方應訊的情況一定會更惡劣。蘇奕全指出，未來將請求對蔡進行檢察官評鑑，由檢察官評鑑委員會判斷蔡的失職懲戒事宜，在刑事責任部分，將先循「內部解決」模式，也就是先由士檢依內部機制判斷蔡的作法是否正確，如士檢認為蔡錯了，就不會提告，如士檢竟然認為蔡沒錯，那就會提告追究刑事責任。蘇奕全強調，在法庭內抄筆記是律師每天都要做的事，律師對於抄寫的資料負有保密義務，洩密也有刑事責任，「如果連抄筆記都不行，怎麼執行律師業務？如何協助當事人進行法律攻防？」身兼律師公會幹部的蘇奕全律師，認為蔡姓檢察官涉嫌羞辱和霸凌他事務所的新進律師。（圖／翻攝網路）據了解，台北律師公會已介入本案，連絡陳思默律師並表示將派人協助辯護，還將發函給高檢署，釐清本案法律爭議及相關責任問題。根據法務部「法律字第10203510680號」函釋意旨，律師接受當事人委任，依《律師法》規定蒐證，並引用當事人所提供的筆錄或事證，符合《個資法》第19條第1項第1款規定所稱「法律明文規定」，沒有違法的問題。全國律師聯合會理事吳俊達律師指出，以往律師在開庭時，檢察官問什麼、就會順手抄下，通常律師記下對方當事人連絡方式，就是為了談和解，不可能是為了串證，檢察官不會計較律師抄筆記這類事情，除非案情敏感、有串證之虞，就要考慮抄筆記的合理性和正當性。如果檢察官認為律師抄筆記不適當，應該當場告知或提醒、或要求撕掉，其實不用大驚小怪，還為此分一個案子、把律師列被告。吳俊達律師建議，現在有了《個資法》以後，律師可以有些改變，例如主動告訴檢察官可否取得對方當事人連絡方式，只要理由正當，一般檢察官也不會為難律師，若對方有請律師，就留下律師的聯絡方式，減少誤會發生。不少檢方人士聽到士林地檢署蔡姓檢察官竟將抄筆記的律師列為被告，都覺得太誇張，認為律師抄筆記幫助記憶很正常，根本不到違反《個資法》的程度。有資深檢察官指出，如蔡當庭覺得律師的筆記內容涉及個資，應該立即曉諭或制止。另有檢察官則對蔡發生此事感到「不意外」，認為蔡個性較容易激動，情緒起伏較大，對升遷和人際關係都造成影響。據了解，蔡姓檢察官年約40歲，司法官訓練所48期結業，政治大學法律學研究所碩士，曾至紐約大學研究金融犯罪，偵辦過新北市板橋區浮洲合宜宅轉購案、醫美診所違法施打「二代童顏針」等案。不少檢察官認為律師在法庭內抄筆記很正常，如資料敏感，可當庭制止，列為被告太誇張。（圖／報系資料照，非本案當事人）
浮洲合宜宅慘淪「炒房工具」 不法獲利2.1億…百逾人遭起訴！
新北市板橋區浮洲合宜住宅2012年開放抽籤，吸引萬人登記，未料卻陸續傳出房屋遭法拍，房價後續被炒作，監察院去年糾正內政部，直指疑有「假債權、真買賣」問題。新北地檢署後續追查發現，投資團涉嫌找人頭抽屋，後續再製造人頭欠債的假象，利用法拍規避10年不得買賣的閉鎖期，不法獲利2億餘元，檢方今依偽造文書、詐欺罪嫌起訴101名人頭、金主。內政部2010、2011年執行「機場捷運A7」、「板橋浮洲」兩處合宜宅招商投資計畫，讓符合資格的民眾用低於市價行情便宜購屋，未料卻陸續傳出合宜宅遭法拍的狀況，房屋經法拍後，房價也翻倍漲，監察院去年糾正，質疑39戶涉嫌以假債權、真買賣的方式，規避合宜宅10年內不得轉手的規定。檢方調閱法院上百宗券證，並向金融業者調閱上千筆傳票，發現有炒房團介入板橋浮洲合宜住宅「日勝幸福站」，大批金主先委託仲介，尋找人頭抽取合宜宅， 並提供購屋資金，後續取得房屋後，仲介就開始尋找買家，買家確定後就偽造人頭欠債的假象，請代書簽約、開立假本票，並讓買家擔任債權人角色，讓法院強制執行拍賣程序。據了解，炒房團金主有不動產、地產等公司負責人，並找來房屋仲介、地政士、代書、房屋人頭等參與計畫，計畫縝密，有人頭甚至獲得100萬報酬，而仲介每案也抽取萬元佣金。為避免合宜宅在法拍過程中遭賣出，炒房團還找其他人頭喬裝成租客，使合宜宅被以「不點交」的名義登錄拍賣，甚至以債權人名義，要求法院具狀提高拍賣底價，降低其餘競拍者意願，使得合宜宅法拍流標，房產最後落入買家手中，營建署原有優先承買權，可用85％房價買回，但卻誤信為法拍，而未出手。檢方發現，原先每戶合宜宅購入價不到1000萬，法拍轉售後可達千萬餘元，總計35戶遭不當買賣，炒房團不法獲利約2億1158萬元，國庫受有4519萬損失。檢方指出，板橋浮洲合宜宅另涉4戶仍在偵辦中，合宜宅是政府為平穩房價、落實居住正義等公益目的，設立的國家政策住宅，被告製造假債權、利用強制執行程序移轉合宜宅所有權，為法律不容許的犯罪行為，將全力偵辦類似案件，維護社會政策健全發展。
合宜宅A國家1／假債權真買賣狂撈上億元 囂張投資客法拍團百人遭調查
位在新北市板橋區的浮洲合宜宅，原是國家實踐居住正義、提供民眾低價買屋的福利政策，不料從2018年起陸續出現法拍屋，強硬破解政府規定的「10年禁賣閉鎖期」，房價更從原先1坪19.5萬元飆漲到4字頭。檢警近日查出一個包括房仲、人頭屋主、假債權人、假租客等近百人組成的「投資客法拍團」涉嫌藉合宜宅套利，營建署除已委請律師提告，也將以原價85折買回法拍屋，杜絕不法投機分子海削政府福利。本刊調查，浮洲合宜住宅位在板橋區大觀路二段附近，四周有公園綠地，生活機能不錯，房屋格局從2房到4房，總計有4千多戶，2012公開抽籤，2015年交屋，承購價格1坪為19.5萬元，幾乎是該地區房價打7折，不過政府規定在10年閉鎖期內禁止轉售，直到2025年3月方可陸續交易移轉。知情人士指出，從2018年到2019年陸續出現多起浮洲合宜住宅法拍案，原本「超甜」房價經法拍後行情翻倍跳，甚至去年底攀升到4字頭，監察院也收到檢舉，清查後發現55件法拍屋中有39件疑涉不法，當時即對內政部和國發會進行糾正。浮洲合宜宅有10年閉鎖期禁賣規定，卻有多件法拍屋流入市面，監察院查出有39案疑涉不法，對內政部和國發會提出糾正。（圖／黃耀徵攝）據了解，該投資客法拍團集團組成相當複雜，不但找來投資客當金主，還集結了房仲、地政士、代書、假租客、扮成假債權人的買家以及人頭屋主，粗估成員人數近百人，集團分工、手法相當縝密，看準合宜宅比周邊房價便宜，除了在合宜宅抽籤前找好假人頭參與抽籤，提高「中房率」，抽中者還可獲得100萬元佣金。另外，抽籤完畢後待屋主名單出爐，住戶陸續遷入，該集團完全不甩政府10年禁賣令，大辣辣在社區掛起「專營浮洲合宜店面住宅，歡迎託售託租」布條。而集團的操作手法就是進行「假債權、真買賣」，先由旗下房仲撮合買賣雙方談妥價格後，接著塑造屋主欠錢、簽下本票的假象，再由買家匯款給對方，塑造出「借貸金流」，藉此製造出假債權，以利後續的法拍操作。為讓競標該法拍屋的人士更加特定好操控，符合「有人佔用、不點交」的法院判定，集團也超前部屬，找來人頭租客住在該處，導致競標者銳減，法拍屋變成無人競標而流標，假債權人即可行使承買權承受；若擔心有人搶標，假債權人也可主動參與競標，確保法拍時房子能安全進入假債權人也就是買方口袋，不僅躲過政府10年禁賣令，更能輕鬆取得房屋產權。投資客法拍團由金主投資客、房仲、假債權人及人頭屋主組成，以假債權真買賣將房子以法拍方式取得產權，破解政府禁賣令。（示意圖／本刊繪圖組）不過弔詭的是，監察院從相關文件發現，法拍前法院都會請第三公正單位進行鑑價，制定法拍屋定價，不過由於假債權人和屋主早已談好房價，就曾發生假債權人抗議法拍價格太低、侵害權益，自己又加價購買的不合常理現象，這動作也讓該集團露出馬腳。另外，除了集團找來抽籤的人頭外，配合操作賣屋的屋主約可賺進50萬元上下，他們之中不乏經濟情況不好甚至繳不出房貸等情形，才想趁機賺上一筆。粗估浮洲合宜住宅社區39件問題法拍屋已讓該集團海撈上億元。由於該投資客集團相當熟悉法拍市場流程，1個半月到3個月內就能完成整個法拍屋程序，手法俐落迅速。目前檢警深入追查39件問題法拍，全案朝《使公務人員登載不實》偵辦，並痛批該集團濫用國家嘉惠民眾、實施「居住正義」的美意，動歪腦筋發財，「搞詐騙手法A國家福利，根本是全民公敵」。
合宜宅A國家2／福利住宅成投資客獲利工具 「便宜沒好貨？」問題連環爆
浮洲合宜住宅是近年國家推動的社會福利政策，打造大規模綠建築社區，讓收入低於平均值的民眾能有機會買屋圓夢，卻被「投資客法拍團」鎖定，破解10年禁賣令，大A國家福利，檢警已鎖定該集團近百名成員，陸續查緝法辦。其實，浮洲合宜住宅從2015年交屋後，陸續遭屋主抗議建築品質有問題甚至集體訴訟，一路走來可說是風風雨雨。本刊調查，浮洲合宜住宅位在板橋區大觀路二段附近，佔地約11公頃，是生態綠建築的示範社區，號稱是「台北盆地最美的濕地景觀」，建商喊出「別人住在房子裡，你住在森林裡」口號，除坐擁大面積公園綠地，還主打綠色運輸的節能社區巴士與自行車供住戶利用，此外，步行10分鐘就能到達捷運亞東醫院站，附近還有台鐵浮洲站，鄰近北二高土城交流道，交通相當便利。該合宜宅格局從2房到4房，總計4455戶，其中446戶出租，包括有15坪2房、27坪、29坪及35坪大四房。民眾想買合宜宅必須經過抽籤，且需符合4大資格，包括年滿20歲之國民，符合有配偶或與直系親屬設籍於同1戶者或滿40歲以及父母均亡，有「無謀生能力」之兄弟姊妹需要照顧者等條件；申請人及其配偶、戶籍內之直系親屬及其配偶均無自有住宅；家庭平均所得低於公告受理申請當年度之臺北市百分之五十分位點。浮洲合宜住宅單價是周邊房價的7折，由電腦抽籤遴選，2012年公開抽出4009名幸運兒。（圖／報系資料照）。但浮洲合宜宅自2015年３月交屋後，建築品質問題履履出現爭議，包括一交屋就發生地震導致梁柱龜裂，1樓承購戶無法加入退場機制，憤而抗議並提出集體訴訟，目前1樓店面已回收再銷售。2018年間，多位住戶找上新北市議員黃俊哲開記者會，痛批合宜宅房屋漏水嚴重、壁癌，不時傳出惡臭異味，排水孔被堵塞一半，瓦斯管線裝設違反規定等等，讓人質疑建築品質不佳。住戶更指控，建商未驗屋、交屋限制多，驗屋時間僅2小時，且不開放假日驗屋，造成困擾。新北市府對此也介入協助，針對相關施工缺失已提報營建署，要求建商處理。浮洲合宜宅於2012年由電腦隨機抽出4009名幸運兒，有人笑稱浮洲合宜住宅為「樂透宅」，不過政府規定10年閉鎖令，也就是10年內不得買賣，直至2025年方可陸續移轉。當年承購一坪價格為19.5萬元，幾乎是該地區房價打7折，目前法拍單價來到4字頭價格，有房仲業者私下表示，相較周邊房價及去年已經上看5字頭的江翠北側新重劃區，相信未來仍有漲價空間。浮洲合宜住宅2015年交屋後，地震導致住宅梁柱龜裂，1樓承購戶卻無法加入退場機制，憤而抗議且提出集體訴訟。（圖／報系資料照）
【扶弱變套利1】法拍驚見合宜宅比例大增？業者：8成假欠錢真套利
近年房市交易平平，法拍市場卻顯得熱絡，本刊調查，原本禁止出售「閉鎖期」的合宜宅，透過買賣雙方私下協議價格，假造債權證明，即可利用法拍解套，目前翻漲價差已來到近1倍，還能輕鬆避開房地合一稅，業者預估「法拍市場中的合宜宅，8成都是假債權。」5月中，新北地方法院上下午各有一件「浮洲合宜宅」進行法拍，記者前往實際了解，果不其然2物件皆順利脫標，拍定平均單價35.7萬及36.94萬，較3年前每坪19.5萬承購價，價差翻倍簡直是暴利。政府為照顧弱勢購屋所推的合宜宅，已淪法拍套利的新獵物。為一探合宜宅在法拍市場正夯的實況，記者一早便到新北地方法院，只見代標業者忙著發送當日投標檢索，上午10筆案號、下午19筆案號，「浮洲合宜宅」就各占1筆，儼然已是法拍市場上的常客。上午物件位於浮洲合宜宅A6區14樓，52.48坪，1拍底價1500萬，不點交，拍賣原因清償票款。最終，C姓自然人以1660萬得標，平均單價35.70萬。經查，這名C姓自然人就是開本票的人，即債權人。環境優美的板橋浮洲合宜宅，具有超大棟距，通風採光佳，是不少購屋人心儀的社區。（圖／報系資料照）「通常因為一般債權人多設定第2順位後(第1為銀行)，為了避免多數款項被銀行拿走，所以有時也會選擇進場投標，日後再出手轉售將本金拿回來。」一旁的業者解釋，債權人自己進場投標的情況在一般案件中不算少，但在合宜宅法拍的比例中卻特高。下午標售物件同樣是浮洲合宜宅A6區4樓，33.42坪，1拍底價1060萬，一樣不點交，拍賣原因為清償票款，此物件已進入2拍，底價848萬，有2組投標，最終L姓自然人以1018.9999萬得標，平均單價達36.94萬。拍定後，代標業者們現場一陣交頭接耳。記者好奇詢問，一旁業者解釋，「另外一組就是先講好的(暗指假債權)，債權人就坐在那，沒標到。」原來得標者是半路殺出的買家。「合宜宅標最多，板橋(浮洲)最厲害，大家心知肚明怎麼操盤。」代標業者不願多談細節，只說到社區都有貼廣告，「『李代書』是那區做最大的，你打電話去他就會告訴你。」以上拍賣原因皆為清償票款，並判定不點交。得標價含車位。資料來源：寬頻房訊（製表：林榮芳）
【扶弱變套利2】合宜宅丟法拍房價翻1倍 全台累計79件標售
原本存在禁止出售「閉鎖期」的合宜宅，透過買賣雙方私下協議價格，假造債權證明，即可利用法拍解套，甚至可以大賺1倍左右的暴利，還能輕鬆避開房地合一稅，合宜宅儼然淪為「法拍套利」的新獵物。合宜宅是政府為平息高房價民怨照顧弱勢族群，而推出低於市場行情的住宅產品，讓符合資格的民眾抽籤取得，全台除了浮洲合宜宅，另一案為林口A7合宜宅，為防止抽中戶炒作房價，特定下5到10年禁止出售的「閉鎖期」。本刊調查，浮洲合宜宅和林口A7合宜宅，合計至今已有79件進入法拍市場。由於林口A7合宜宅的閉鎖期只有5年，2021年後即可自由買賣，法拍物件已漸漸減少；總戶數高達4009戶的浮洲合宜宅，閉鎖期長達10年，目前只過了2年，預估未來透過法拍解禁的數量，成長空間大。林口A7合宜宅是法拍市場的常客，明年轉售期限將至，將可自由買賣，流入法拍的數量已趨緩。（圖／周志龍攝）寬頻房訊統計，浮洲合宜宅2017年首度流入法拍市場共3件，2018年7件，2019年24件，今年至今已達11件，幾乎是倍數增加。值得注意的是，不只流入法拍的件數遞增，拍出價格更是不斷創新高。其中，4月22日一筆24樓物件，坪數64.13坪，M姓自然人於2拍時以1988.1萬元得標，平均單價37.62萬，創下歷史新高。「屋主當時以每坪19.5萬元購入，標脫價最高來到37.62萬元，平均獲利都有5成甚至將近1倍。」業者估計帳面落袋的價差高達835萬元。以上拍賣原因皆為清償票款，並判定不點交。得標價含車位。資料來源：寬頻房訊（製表：林榮芳）法拍累計件數統計時間，為2016年～2020年5月中。資料來源：內政部營建署、寬頻房訊（製表：林榮芳）
【扶弱變套利3】現買現賺還能增值＋避稅 業者曝合宜宅法拍暗黑玩法
「合宜宅法拍屋」拍定價在下跌的大盤中逆勢向上，不斷刷新歷史高價，原來合宜宅一旦進入法拍市場，即可破解政府設下的轉賣「閉鎖期」。記者在法院遇到一名年約50歲的太太，「我朋友住在浮洲合宜宅，覺得環境好也想買一戶，特別親自到法院觀看標售、和業者打聽物件。」她對整套「玩法」似乎已做足功課。合宜宅閉鎖期的破解之道為何？寬頻房訊發言人徐華辰說明，「買賣雙方先私下協議好價格，再利用簽訂本票，以償還票款為由，『故意讓房子被法拍』，同時，事先做假租賃契約，讓法院判定為不點交，『買賣不破租賃』，可阻絕潛在買方，在無人競標而流標後，債權人就可行使承買權承受；若擔心有人搶標，債權人也可主動參與競標。」寬頻房訊發言人徐華辰表示，不少人趁著搬入浮洲合宜宅前，假造「債權證明」法拍資產。（圖／張文玠攝）徐華辰透露，合宜宅進入法拍市場後，存在一個「套利模式」。假設第一手屋主以每坪19.5萬元承購，後來買賣雙方私下協議每坪30萬元成交，第一手屋主「絕對賺到」；透過「協議假債權」購入的第二手買家，若未來以低於法拍得標價出售（例如法拍得標價每坪35萬元，第二手屋主只賣每坪34萬元），不但可以賺到差價，帳面上還是「賠售」，可以輕鬆避開房地合一稅。「相較周邊房價和5字頭的江翠北側新重劃區，浮洲合宜宅的第二手未來還是有漲價空間。」在暴利的吸引下，浮洲合宜宅法拍數量及價格越來越高，有業者大膽預估，「目前在法拍市場中，8成都是假債權、假交易」，因為這些物件都有「一拍或二拍成交」、「不點交」、「拍定價高」、「清償票款」的共通點。
【扶弱變套利4】屋以稀為貴！禁售令反成房價保證 利益龐大業者分工細
為一探浮洲合宜宅究竟有什麼魅力，記者實地走訪，社區環境清幽、棟距超寬敞，一樓進駐店家雖不多，全聯、7-11、早餐店、蔬果店已撐起基本機能。隨機訪問一名住戶，他也知道社區有人透過法拍轉售，「朋友曾經去問過(業者)，但好像程序很複雜，且價格越來越高，所以作罷。」「浮洲合宜宅位於板橋核心生活圈，離亞東醫院捷運站距離最近約600公尺，又有65快速道路，交通及生活機能十分完善，是不少人嚮往的住宅環境。」優美地產捷運亞東加盟店店長吳柏儒分析。浮洲合宜宅有意釋出的2房法拍物件較少，大多是3房以上在流通，圖為2房。（圖／翻攝自日勝幸福站官網）「以目前拍定每坪37萬來說，符合市場行情，要在捷運板南線上找到5年內電梯大樓，以及這樣條件的社區其實不容易，想進住的不在少數。」吳柏儒說，一般購屋都有可能發生入住後坪數太小或不滿意等各種狀況想脫手，合宜宅也一定會有，只因政府訂定限售年限，讓有買賣需求的民眾必須透過不正常管道滿足需求。「當初抽籤時，就有不少投資客找親友人頭來卡位，後來地下室梁柱裂縫結構安全有疑慮爆發退訂潮，補上的住戶也有不少是投資客，現在都在等著透過法拍套利，只是流程複雜、眉角多，還配對到買家，還要找到對於房型、坪數、樓層都能配對的買家，其實不容易，因此業者分工很細，有人專找買方，有人專找賣方，才有機會促成買賣。」另一位業者說。優美地產捷運亞東加盟店店長吳柏儒。（圖／吳柏儒提供）既然媒合這麼不容易，浮洲合宜宅流入法拍件數至今還能累積45件，可見需求市場有多大。業者預估，目前合宜宅法拍屋的投標者，自住與投資約各佔一半，「買賣雙方都有很大的需求量，尤其當初不是投資心態進場的一般屋主，也會因為有利可圖而心動主動找上業者了解『怎麼賺』？」
【扶弱變套利5】合宜宅屋主財務問題都找私人借貸？業者點破刻意為之
本刊調查，原本禁止出售「閉鎖期」的合宜宅，透過買賣雙方私下協議價格，假造債權證明，即可利用法拍解套，目前翻漲價差已來到近1倍，還能輕鬆避開房地合一稅，業者估「法拍市場中的合宜宅，8成都是假債權。」當初政府為了照顧弱勢族群，加上平息高房價民怨而推出合宜宅，讓符合資格的民眾以抽籤方式取得遠低於市場行情的住宅產品，但最終投機客及不良業者利用政府政策美意炒房，實在不樂見。2015年，浮洲合宜宅因地震梁柱龜裂，一樓承購戶卻無法加入退場機制，憤而抗議並提出集體訴訟，目前一樓店面已回收再銷售。（圖／報系資料照）「如果買賣交易價格可以達37萬，為何所有權人不再跟銀行貸款即可解決手邊財務問題？」吳柏儒點破這些因私人借貸流入法拍的物件，顯然刻意為之。他說，如果當初政府有明令未住滿10年，就以當初價格退還並繳交使用期間租金，合宜住宅炒房問題或許可以改善。如何防堵合宜宅遭有心人法拍？營建署管理組副工程司陳志銘解釋，「如果特別立法限制合宜宅不得法拍，那對債權人或是當初提供房貸的銀行不公平；也可能會有人心存僥倖不付房貸。」「我們相信95%的人都還是守法，不應該為了5%的人立法，讓真正守法的人也變成受害者。」陳志銘坦言，立法防堵可能影響多數人權益。「未來不再規劃出售式住宅，改推只租不售社會住宅做政策調整。」
營收大衰退8成 日勝生建設不生蛋轉攻循環經濟
上市公司日勝生集團(2547TW)，今(18)日舉行109年股東會，配發股東每股現金股利新台幣0.6元。由於108年營收63.25億元，較前一年的319.47億元大減80.2%，子孫公司全部虧損，董事、高階主管薪酬卻增加，引起股東不滿接連發言。日勝生董事長林榮顯表示，因107年500多億浮洲合宜宅完工認列收入，去年則無大型建案交屋，加上營運管銷費用持續，導致108年落差，109年看來沒有完工案認列，今年營收來源將轉向循環經濟事業為主。林榮顯說，今年入帳來源包括「超、站S」尚有20多億可賣，「日勝幸福站」約有60億可賣，子公司「日鼎水務」主要營運桃園污水下水道，也是細水長流穩定的現金流來源。今年日勝生兩大新案包括基地面積5,864坪，總樓板面積約19,303坪的「三芝休閒樂齡住宅」，及桃園青埔高鐵與機捷雙鐵站區「日勝新京站」，基地面積約1,100坪，總樓板面積約9,734坪，將主推18坪與27坪住宅案。「三芝休閒樂齡住宅」去年12月取得建照，今年開始動工和預售；「日勝新京站」今年第一季已開始銷售，據了解銷售狀況非常好，60天銷售6成。日勝生指出，除「建設營造」、「營運事業」、「健康樂齡地產」外，公司並努力「循環經濟事業」的發展。日勝生6年前標下全台最大桃園汙水下水道工程，每日處理水量可達10萬噸，預計109年完成後，將為公司穩定貢獻營收；未來將持續發展循環經濟，以旗下子公司「日鼎水務」、「鼎勝綠能」汙水處理、環保規劃營造及廢棄物轉能源等業務為主力。林榮顯表示，這幾年最重要的工作是浮洲合宜宅交屋工作，梁裂事件拖了8年，花很多心力精神，不惜代價將1萬個住戶送進去安全居住，1樓退戶也予以尊重，因電商興起，租金房價都不是很好。對於浮洲合宜宅商譽損害，林榮顯也表示，浮洲合宜宅5家結構工會評定沒有偷工減料皆有按圖施工，財務受影響還是挺過來，希望股東諒解過去8年的努力，經過此事件今後穩固發展。