海景天下
」雙北低總宅現形2/新北超俗宅集中「這3區」 驚見林肯大郡1字頭上榜
不只台北市還能找「千萬有找」、4字頭社區,在新北市都會行政區中,也有2字頭物件仍默默在成交。CTWANT委託房仲業者統計新北市總價低於800萬元以內的熱門交易社區,發現上榜社區淡水就占一半,其餘則落在汐止與中和,大多都是千戶以上大社區。專家表示,戶數多雖可分攤管理費,但往往社區管理不易,日後租售也都必須面對眾多競爭者,須特別留意。根據新北市地政局統計,112年第1季新北市都會區15個行政區以單價30~40萬元產品為交易最大宗,占28%,成交多分布於新莊、林口、中和、淡水;其次為單價40~50萬元的產品,占25%,成交多於中和、新莊、三重、板橋。總價部分,低於1000萬元者占全市交易38%為最大宗,成交多分布於淡水、新莊、三重;其次為1000~1500萬元占31%,多分布於板橋、中和、新莊、淡水。想找更便宜物件嗎?CTWANT委託台灣房屋尋覓新北市總價800萬元以內熱門成交社區,統計時間為2022年至今,10大熱門低總價社區皆落在淡水、汐止、中和,其中淡水就占了一半。入榜的大多都是大型社區,其中不乏座落於商場、捷運旁,可作為預算有限小資族的購屋首選。隨著美麗新淡海影城開幕、淡海輕軌通車,為淡水帶來一波進駐人潮,淡江大橋將在2025年完工,淡北道路工程也預計於2028年完工,將補強淡水對外交通,淡水新建案站穩3字頭,但新古屋成交還在2字頭,相比雙北其他都會區,競爭力十足。根據實價登錄及地政局資料,2022年淡海新市鎮移轉量達2600餘件,低總價熱門交易社區,第一名正是淡海新市鎮造鎮案、總計有5000戶開發量體的「海洋都心1~3期」。雖然淡海新市鎮住宅移轉量體大,但淡水低總價熱門成交社區,竟集中在淡大商圈,像是入榜的「淡大財庫」「海景天下1~2期」「巧克力花園廣場」,主要都是出租給淡江大學學生的套房產品。而靠近捷運紅樹林站的「摩納哥」則因公設、物管完善,以上班族為主。台灣房屋居家宜淡海新市鎮加盟店店東陳姿翎表示,淡大周邊屬舊市區,新建案少,大多都是公寓的隔間套房,或是小套房大樓,但屋況都比較差,每坪單價約15萬元,總價約200~300萬元,大多都是出租給學生,每月租金約7000~8000元;而淡海新市鎮的房子比較新,即便是靠海較偏的區段也都要2字頭。住戶希望與林肯大郡區隔,原名第6區的15樓區後來改名為「雙璽帝堡」。(圖/報系資料庫)緊鄰南港、內湖的汐止區,也有3社區入榜,包括「星野之森B區」「林肯大郡」「摩天鎮」等,其中屋齡27年的「林肯大郡」平均單價僅1字頭,似乎未揮去土石流陰霾。「林肯大郡」為林肯建設在1993年推出,分有公寓的金龍特區,及電梯大樓的總統特區、15樓區等,總戶數約1450戶。原本建商以「大眾貴族化社區」做賣點,卻因1997年8月18日溫妮颱風讓一切變調。颱風帶來的雨量破壞地基,同時挾帶大量水分的泥土衝破擋土牆,直接衝向金龍特區第3區建築,導致120戶住家嚴重傾斜,甚至2樓以下約40戶遭埋,造成28人死亡,百餘人無家可歸。如今總統特區改名「青山綠築」、15樓區改名「雙璽帝堡」,各有獨立的管委會管理,雖然建築結構未受影響,但近年汐止房價飆漲,「林肯大郡」及改名的社區卻仍停留在1字頭。汐止另一入榜建案「摩天鎮」則位在大同路三段路底,共有7幢大樓,樓高33層,建成當時為汐止第一高樓。基地前身是台塑集團創辦人王永慶的新茂木業工廠,結束營業後,土地被東帝士集團買下,總戶數達1750戶,規劃12~54坪1~4房,是1990年代建築業熱潮的知名住宅案,也是東帝士於汐止的代表作。 台灣房屋汐止站前加盟店店長徐國裕表示,除「星野之森B區」主要為建商銷售戶及轉約戶外,「林肯大郡」「摩天鎮」則為20多年、位處偏遠的中古屋,兩者價格都非常實惠。「摩天鎮」總價500萬元起,900萬元可買電梯3房,「因為低總價,也創造出高投報率。有些租客也發現『租不如買』,於是產生高頻繁的交易量。」不同的是「林肯大郡」買的多是拿來出租,徐國裕解釋,因為大家普遍還留有風災的刻板印象,較不受自住青睞,500萬元總價可買公寓3房,600萬元有機會入手電梯大樓,租金約1~2萬元,投報率還不錯,「但銀行也有疑慮,認為流通性不好,在貸款上是『完全不貸款』或是低成數,也因此價格始終上不去。」新北市總價800萬元以內10大熱門成交社區,有2件就是東帝士集團於90年代推出的摩天高樓住宅,集團創辦人陳由豪曾是房地產知名人物,於財務危機後潛逃大陸。(圖/黃耀徵攝、報系資料庫)有趣的是,中和入榜的「摩天東帝市」恰巧也是由東帝士集團佳懿建設興建,3大棟樓就豎立在景平路上,最高樓層達41樓,也是地標型建築。東帝士幾乎同時蓋了中和的「摩天東帝市」及汐止的「摩天鎮」,沒想到「摩天鎮」落成的1998年碰上亞洲金融風暴,創辦人陳由豪出現財務危機,於2001年倒債宣布解散,陳由豪也逃往中國。雖然如此,這兩棟大樓在各自管委會管理下,仍正常運行,未受到東帝士跨台影響。而「摩天東帝市」更是因為就在捷運環狀線景平站旁,樓下還有大賣場、知名健身房,生活機能完整,成為中和熱門交易社區。中和另一上榜社區「四季紐約」則是位在中和環球百貨旁,不管各式採買、餐飲都很方便,還有影城滿足娛樂需求。不過該案屬於乙種工業用地,基本上是不能當住宅使用,但因價格比同區域社區低2~3成,政府也未嚴格取締,因此仍有不少人當住宅使用。但也特別提醒,購買「乙工宅」的貸款成數較差,也無法申請軍公教房貸、青年安心成家貸款等優惠利率,購屋人需特別留意。2014年時人民民主陣線曾在「四季紐約」舉行記者會,痛批建商低價收購工業區土地,以偷渡方式,大舉蓋房包裝成一般住宅出售;時至今日,各地仍有不少工業宅當成住宅銷售。(圖/報系資料庫)元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示,大社區往往因基地大,公設配置更周全,加上規劃戶數較多,在多戶繳納管理費下,公設易維持完善,居住品質較容易有所提升;不過,也會因為社區出入人流大,管理不易,特別是基地廣闊的社區可能會有多個出入口,若需要增加人力駐守,社區開支也會因此增加,也將反映在管理費成本上。周昆立也提到,大社區另一個最常見的問題就是住戶難有共識,以每年須舉辦的「區分所有權人大會」來說,人多就容易嘴雜,難以形成決議,社區吵架吵上新聞版面的案例,時有耳聞,須特別留意。
雙北低總宅現形3/凶宅、套房便宜好入手? 專家:可能踩到「貸款地雷」
雙北房價高高掛,小宅因為低總價、好入手,成為房市交易主流產品,但坪數過小、產品不好、地點不佳的物件,在銀行眼中將會被列為高風險擔保品,貸款成數將受影響,想避開「貸款地雷」,專家提醒,購買前須特別留意貸款成數,必要時可多準備些自備款。CTWANT委託台灣房屋統計台北市總價1000萬元以內、新北市總價800萬元以內的熱門成交社區,可發現北市多集中在中山、北投區,物件多為小套房為主的中古住商混合大樓,其中有不少是林森北路上經常發生事故的社區;新北市則集中在淡水、汐止、中和區,物件同樣多是小套房為主的中古大樓,入榜的社區包括曾遭受土石流衝擊的「林肯大郡」以及工業宅,第一建經研究中心副理張菱育就提醒,「這些產品雖然總價低、好入手,但可能在貸款上需要有心理準備。」張菱育解釋,銀行在審核貸款時都會考慮房子的價值有多少、法拍的風險和價格,因此銀行會依照房屋條件,包括區域環境、產品流通性來篩選不動產核貸,經過認可的房子就會給予較高的貸款成數,若銀行認為風險高或容易貶值的房子,就會給予較低的貸款成數。雙北仍能找到不少500萬以內、周邊生活機能佳的物件,但相對坪數可能比較小、屋齡較老、屋況較差等,圖為淡大商圈知名套房大樓「海景天下」。(圖/周志龍攝)以入榜北市低總價社區的「林森觀光大樓」「春暉新世界/東光百貨大樓」「錦新大樓」為例,張菱育指出,以這類早年興建的傳統住商混合式大樓來說,規劃坪數以小宅為主、住戶數量多,可能會有公私動線未分流、出入人員複雜、管理運作欠佳等問題,雖然社區價格低於區域行情、入手門檻較低,但因為社區狀況多,銀行評估放貸條件時,都會列入考量重點。民眾較避諱地「凶宅」,銀行也怕怕!張菱育說,倘若物件曾發生非自然死亡、上過新聞,銀行大多也都會有記錄,在核貸的時候,考慮到迷信、不易轉手買賣,通常也不會給予高成數貸款,甚至銀行更直接不承貸,所以雖然凶宅總價較低,卻可能要準備較高的頭期款購買。另外像是入榜新北市低總價社區的「摩天鎮」及「林肯大郡」等,這類地點偏離市區,有些甚至位在山區的低總價社區,也須特別留意貸款成數,尤其是基地是否為順向坡、山坡地保育區,或是曾發生嚴重自然災害的社區,銀行有可能不承做貸款,因此購買前建議先向行庫諮詢。第一建經研究中心副理張菱育提醒,有產品雖然總價低、好入手,但可能被銀行列為高風險擔保品,恐需準備較多的自備款。(圖/張菱育提供)另外還有如「四季紐約」等工業宅,張菱育說,工業區的地依法作為「工業用途」,在上面蓋的房子只能做為辦公室或事務所,所以無法適用自用住宅的房屋貸款,或是其他政府推出的自住房屋優惠貸款,一般貸款銀行最多核貸5成。其餘入榜物件,大多都是套房或小宅產品居多,就算沒有上述特殊狀況,也要留意,銀行對小宅的放款限制,盡量優先選擇15坪以上的住宅,不僅使用空間相對較大,貸款成數比較有機會達到8成左右。張菱育也建議,想爭取高成數貸款的小宅買家,還可以選擇對區段熟悉度較高的在地銀行申貸,另外行庫也會根據申貸人的負債比、薪資收入等經濟條件來放貸,假如申貸人的財力出色,且物件的地段條件不俗,即使是套房產品,仍然有機會爭取8成貸款。