無產權
」豪宅鮭魚之亂2/銷售不佳、掩蓋黑歷史 大直豪宅超過10案都曾改過名
「攤開大直豪宅區地圖,更名過的建案,除了『明水靜』,其實多達10件以上,大部分都與銷售不佳有關。」長期深耕當地房市的東龍不動產專任約經理陳泰源點出。今年5月,本刊才以「牛市與我無關」專題報導大直多達3棟以上小豪宅,幾乎是全棟待售中,而在牛市中分不到一杯羹的豪宅業者,採取變通方式就是更名,在地業者說,「換案名銷售早已是常態!」陳泰源舉例,像是案名不好聽無法集客,或賣得太久,希望改名當作新案重新廣告吸引來客;還有些是因為曾有過違規宅開罰或負面新聞,建商希望透過更名掩蓋黑歷史。更名超過2次以上的大有人在,還有的建案不管怎樣就是賣不出,最後只能流入法拍。這些換過名的案子,有的像「明水靜」總算完銷,有的還在努力銷售中。CTWANT記者電訪,銷售業者多半不願多談,甚至拜託不要曝光,「否則我們又要換名字了!」不過若以完銷案來說,換過名的就有「大直匯」、「晶園大廈」、「明水悅」、「明水四季」、「文山住商大樓」、「大直晶鑽」、「大直比漾」…等。陳泰源表示,過去「明水悅」及「明水四季」分別叫「大直Desire紫醉區」「大直Desire金迷區」,或許因為紫醉金迷,感覺燈紅酒綠,所以改名;另外,「大直晶鑽」前身為「富貴天廈」,判斷應該是名字太俗氣而改。建案、社區更名的狀況百百種,不見得是銷售不佳,以「大直基河國宅二期」來說,因為想撕掉「國宅」標籤,因此改名「大直美堤花園」。(圖/報系資料庫)還有像是「大直基河國宅二期」因為想撕掉「國宅」標籤,因此改名「大直美堤花園」;「亞太置地廣場」則是因為國票金控買下多數樓層,最後冠名「國票金控大樓」。另外,知名豪宅「西華富邦」由宜華國際及富邦建設共同打造,所以最早也取名「富邦宜華」,推測後來因為大家覺得「西華富邦」較朗朗上口,因此「富邦宜華」就淡出了。不只大直,全台各地都常見建案更名再銷售,台灣房屋集團資深經理陳定中表示,建案更名的理由百百種,一般來說,常見的原因包括以下7種。第一,更換銷售團隊,為與前手代銷區辨,故同步更名;第二,銷售期長,遂改案名化身「類新案」吸引人氣;第三,建案盤售,建案被新建商買下,並藉由改名劃清與前手建商的界線。第四,隨物件屬性調整,比如小坪數戶別已售罄,只剩大坪數戶型,便改名以利吸引目標客群;第五,案名撞名,被他案、他人或其他公司以可能侵權為由要求更名;第六,諧音特殊,部分案名諧音過於諧趣,引發過度聯想,於是改名重塑形象;第七,命理因素,訴求改運而改名。害怕買到掩蓋問題的更名建案?陳定中建議,消費者購屋前可先探查建商改名的原因,比如若是建商換人,建議多了解建案有無產權爭議,以免徒增消費糾紛;另外,建案更名後,民眾對新案名較陌生,所以在查詢該案行情時,會更容易疏漏,因此消費者在查找建案相關資訊時,也應針對原案名加以蒐羅,以利完整掌握建案動向。東龍不動產專任約經理陳泰源長期深耕大直房市,依他觀察大直更名的建案至少就有10件以上,不少建案都從預售賣到成屋,碰到銷售瓶頸就再換個名字繼續賣,早已是常態。(圖/黃威彬攝)
尋找解鈴人1/立院背書標售北市4240坪黃金地 交通部竟不敢賣
國民黨立法院黨團年前在臨時會提案,要求交通部立即停止標售所屬電信協會在台北市黃金地段4000多坪土地,結果卻不敵綠委席次優勢吞敗,不料就在土地標售前夕,全案急轉直下緊急喊卡,引發市場一片熱議。受到爭議的土地位於通化街與和平東路三段間,涵蓋通化街另一側的通化街180巷、184巷間兩塊狹長土地在內,通化街觀光夜市後段總共4240坪的待售土地,就屬於「財團法人電信協會」名下不動產。本刊調查,民進黨仍還在野時,立院就曾在2014年(民國103年)決議,指電信協會財產是接收日據時代「遞信協會(日本在台電信事業單位)」遺留的龐大日產,應儘速歸還國家。2015年,綠委鄭運鵬、葉宜津等人亦曾在痛批交通部,掌握電信協會過半官派董事,卻不積極追討電信協會財產「討國產比討黨產還難」。2016年4月,綠委進一步正式提案,並經立院決議要求電信協會不得再進行資產變賣,已進行中標案全數停止,當時已經在招標的電信協會通化段土地拍賣案也因此喊卡,當時在「看守政權」的末代交長陳建宇還簽署禁售電信協會土地的「禁售令」,禁賣電信協會土地。2016年12月,綠營完全執政後立場卻改變,綠委鄭運鵬等人在立院交通委員會臨時提案,要求針對電信協會通化段土地解禁拍賣,並以「賣地是要推動都市更新,以維護當地住戶權益」為理由,讓藍營很傻眼。農曆年前,國民黨立院黨團曾提案要求交通部停止電信協會土地拍賣案,但不敵綠營人數優勢。按照藍綠立院交手慣例,既然在野立委提案遭封殺,行政機關就可以按原訂計畫在今年2月16日開標,然而就在土地標售案開標前夕,市場卻突然傳出該案已經喊卡的消息。本刊求證承辦標售作業的戴德梁行不動產投資顧問公司,該公司證實已通知買方「不賣了」,但基於商業機密,不方便說明具體原因。「地主」電信協會則說,確實暫停拍賣,原因由交通部說明。交通部郵電司司長王廷俊則表示,因立委有意見「暫緩」拍賣,多年來朝野各有堅持「立場也不斷轉變」,交部都尊重。通化街兩側店面租金近年水漲船高,當地房仲業者舉例圖中位於通化街旁的兩層樓餐飲業店面,面積不到10坪地上物使用權,市價推估至少上看2000萬元。(圖/黃耀徵攝)但國民黨立委林奕華不認同王廷俊看法,還爆料交通部曾電告辦公室該案「已廢標」,市場更明確地指「其實無人領標」,她也因此要求交部應說清楚,該拍賣案究竟是「暫緩」、「停止」,還是「廢標」?否則,恐令人懷疑另有內情。「這些理由前任交長在立院都曾經說明過,但交通部最終還是被罵到臭頭。」林奕華說,當時包括綠委在內、全立法院立委都認同電信協會土地是國家資產,不准拍賣,後來綠委卻想僅憑對行政機關不具強制力的「臨時提案」就要翻案,不僅違背民進黨一貫主張,程序也不對。針對藍營提案遭到封殺,交通部卻「反而」採納藍委主張,暫緩通化段土地標售,國民黨立院黨團總召曾銘宗直言「可能是拍賣案鬧太大」所致。他提醒蔡政府,公部門不斷賣出都會精華區的大筆土地,會不斷推升都會區房地產價格,市井小民恐更難買房,電信協會土地處理的最好方式,就是收歸國有,由國家住都中心協助推動公辦都更,利益才能由全民共享,而非由少數建商把持。交通部郵電司司長王廷俊指出,雖然有立院背書,但因立委仍有意見,電信協會(圖右)原訂2月中旬決標的通化段土地拍賣,已暫時喊停。(圖/報系資料庫)
尋找解鈴人2/每逢選舉就喊「賣地」 里長無奈籲先開放危宅整修
交通部「電信協會」委外標售的4000多坪北市通化段土地,在決標前夕突然再度喊卡,讓當地住戶期待解決「居住困境」的希望再度落空。基地上的台北市法治里里長林佩燕說,住戶期待都更多年,既然立院決議土地不能賣,或由住都中心協助公辦都更,他希望電信協會先同意住戶先行整修老舊危宅,降低社區公安疑慮。林佩燕說,電信協會土地處理爭執一直無解,也讓該議題近年成為藍綠政治角力的標的,每逢北市要選舉,常有參選人對住戶開支票,宣稱支持他、土地就更容易標售。例如,今年底有選舉,早在去年底就有自稱是綠營民代助理,對住戶宣稱該筆土地就快賣掉了,住戶滿懷期待之餘,也讓該民代在當地支持度大增,沒想到最後拍賣還是喊卡。她指出,早年通化街一代很荒蕪,政府為帶動發展,將開闢北市各處馬路時的違建戶,安置到當地,並在基地上興建郵、電事業單位的宿舍,增加居民人數。當時,通化街「房子比土地貴」,許多住戶還自掏腰包蓋宿舍,當時根本沒想到買土地這回事;多年後,北市快速發展,土地已比房子貴,當政府拍賣通化街附近的國有地,只有地上權的住戶處理問題就變得棘手。例如,有住戶昔日出資蓋屋證明已找不到,機關也沒留資料,只能各說各話。國防部曾經去年二月公開標售位於通化街附近的土地,該筆土地在通化街的前半段區域,位於安和路二段23巷與文昌街間,總面積244.42坪,拍脫價格為8.38億元,換算每坪土地單價為343.22萬元,買主為是士林開發建設。房仲業說,該基地上也有10戶違建戶必須先處理,但仍順利標出,相較之下,電信協會土地上有產權爭議的住戶較多,若能先行整合,將更有利該地段未來標售,每坪地價就還是有機會上看300萬。本刊實地走訪電信協會要拍賣的通化段土地,區域內除兩三間公家機關辦公室是大樓外,多數住宅都是兩層樓以下矮房,而且外觀老舊,穿梭巷弄間彷彿重回早期未改建前的舊眷村,部分水泥矮外牆還有坍塌。林佩燕說,居民盛傳區內矮牆都是用韓戰(1950年-1953年)時期,美軍提供的美援所蓋,年代久遠「只能防君子」,但住戶無產權不能整修。另外,當地老舊房屋的公安疑慮也一直未解,昔日曾有住戶私接電線,造成附近大停電,台電人員特別轉達住戶,若再自行接線路,可能會電線走火,雖已加強社區巡守,但仍不免提心吊膽。電信協會待售的通化段土地上,大多是兩層樓的低矮老舊平房,整體感覺有點類似早年未改建前的眷村。(圖/黃耀徵攝)據了解,對於電信協會土地招標喊卡,多數居民擔心公辦都更不知要等到哪天,仍期待土地早日拍賣成功,就能與得標建商談判,住戶私下指出,有建商曾私下承諾,只要住戶願搬遷就能換到50坪左右新房,但最後卻卡在「贈送停車位」破局。立法院民進黨團總召柯建銘就說,通化段上100多戶佔用戶的處理並不簡單,住戶希望政府拿錢補償,他們再走人,但此事有法律爭議,法律程序恐是拆屋還地,就算住戶去告,結果恐怕還是得走人,歷史問題該如何解決得再想想。兼任住都中心董事長的內政部次長花敬群則說,該案涉及公私單位,住都中心可以協助評估,是否要由該中心辦公辦都更,但目前並無合約,住都中心暫時無權直接介入,也讓電信協會通化段土地的處理方式「繼續無解」。針對電信協會通化段的土地處理,國民黨立院黨團主張,應該將土地收歸國有,交由內政部國家住都中心協助公辦都更,解決現住戶產權爭議的難題。圖右一為內政部次長兼住都中心董事長花敬群。(圖/報系資料庫)