無產權
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鬼樓盼重生2／業者估海霸王收購資產價值逾千億 85大樓新飯店2026年Q2開幕
CTWANT記者關心「北市第一凶宅」錦新大樓都更狀況，意外發現海霸王集團惦惦吃三碗公，30多年前就已經成為地主。海霸王房地產投資甚至比海鮮餐廳賺得還多，曾有商仲業者估算過海霸王資產價值超過1000億元，而不少資產都是早期購入、位於精華地段，「市價已翻倍，若算重建價值更是驚人。」海霸王集團創辦人莊榮德，台南出生、高雄長大，是菜市場雞販的小孩，從小培養生意腦，長大後便把家裡的菜市場生意從零售拓展為批發，甚至跳過盤商，直接跑到上游養雞場採購，因此開啟了他的餐飲之路。1975年，莊榮德在高雄成立「海霸王餐廳」，至今已發展成事業橫掃冷凍物流、不動產、旅館、餐飲的企業王國，甚至站穩中國冷凍物流第一把交椅。商仲世邦魏理仕盤點海霸王集團在北市商業區插旗的不動產，就包括城市商旅台北南西店、南東店，以及海霸王集團總部等皆屬擁有完整產權；另外像是海霸王台北長安店、台北PAPA WHALE HOTEL、德立莊西門館、城市商旅台北站前店、北門店等則是持有部分產權，但建物所有權人繁多，甚至有的超過300人。另外像是錢櫃松江店、麥當勞林森三餐廳的房東也是海霸王。海霸王集團下有多個餐飲品牌，包括旅館德立莊、PAPA WHALE HOTEL、城市商旅，餐飲海霸王、前鎮水產、甲天下，冰店ICE PAPA。圖為新生報業大樓，原為力霸百貨。（圖／黃威彬攝）對於曾經有業者估算海霸王資產價值超過1000億元，世邦魏理仕研究部主管李嘉玶認為，由於海霸王多個據點除了其本身經營的餐廳或旅館外，於同棟建物內亦包含多戶住宅、產權狀況較複雜，其中亦可能包含海霸王家族成員以個人名義購買的資產，因此實際資產價值難以估算。不過能確定的是，海霸王的資產多位於成熟市區，具有都更潛力，相信未來增值空間可期。高力國際業主代表服務部董事黃舒衛分析，取得完整產權的建物，未來無論重建、整修、自營、出租都是自己說了算，最具資產優勢。海霸王在選擇標的有3個思考層面，首先是整棟有重建價值；其次區位條件都無可挑剔，沒有替代性；最後是他從相對低價的時機或途徑取得。由於海霸王的資產取得時間都很早，而且都是精華區物件，以目前市價來看已翻好幾倍，再從重建價值看，就更驚人了。而近年海霸王重金押注的，便是海霸王創辦人莊榮德的家鄉第一高樓「高雄85大樓」。2019年，海霸王以高於底標僅1萬元，共54.4億元，順利拿下高雄85大樓原屬君鴻國際酒店的34及35樓、37至85樓。過去，85大樓被為人詬病的就是套房住宅部分有「樓鳳樓」、「非法日租」，不是養蚊子，就是賣毒、賣淫，也被高雄人稱為鬼屋，不過這類沒人敢碰的不良資產，最對莊榮德的味，或許也因為感念發跡地，他發下豪語預計斥資6億元打造五星級地標飯店，希望重擦85大樓金字招牌。海霸王創辦人莊榮德早期在高雄賣海鮮起家，從餐飲跨界房地產、飯店經營，集團財力仍不容小覷。（圖／黃威彬攝、翻攝自海霸王臉書）不過，入手至今已有5年仍無消息。去年10月，高雄市長陳其邁還在85大樓新創基地「大港創艦」開幕典禮上預告飯店將於今年啟用，但不僅沒有開幕，連跟哪個飯店品牌合作都沒消息。一位高雄飯店業者就說，「大家都在各種猜，眾說紛紜！」對此，高雄市經發局回應，經洽海霸王表示，目前已接洽國外星級酒店團隊著手設計及規劃，內部正持續進行拆除舊裝作業，預計2026年第二季開幕營運。至於北台灣投資布局，莫過於持續買進西門商圈、曾為力霸百貨的「新生報業大樓」。海霸王2010年就以17億元取得新生報業大樓大部分的產權，並斥資逾7億元為大樓翻新，將5至15樓改裝成535間客房的「德立莊西門館」。而地下樓層及1~4樓商場零碎產權的小坪數攤位，經調查所有權人高達300逾人。海霸王用時間換空間，持續買進整合新生報業大樓，2022年1月更是一口氣無貸款買下53筆產權，面積共約651.39坪，總金額高達3.5億元。大家房屋公關主任賴志昶表示，新生報業大樓原為力霸百貨衡陽店，因大樓內租戶混亂、租約關係複雜，加上經營成效愈來愈差，於2000年結束營業。該大樓基地面積約1000坪，緊鄰捷運西門站和錢櫃，擁有人潮商機，再加上屋齡已43年，達危老標準，海霸王持續收購取得完整產權，未來改建不論規劃飯店、商辦或百貨商場，都具有不錯經濟效益。經CTWANT記者調查，北市第一凶宅錦新大樓2樓為海霸王集團持有，目前由個人倉儲「迷你倉」進駐營業中，也是海霸王旗下企業。（圖／黃鵬杰攝）莊榮德很早就知道，做餐飲賺不了大錢，要賺大錢一定是靠不動產，因此海霸王旗下關係企業所使用的不動產，9成多為自有，也因為精準買地眼光，靠不動產致富，讓他事業下半場能有雄厚底氣低價買進別人不敢入手的物件，再慢慢磨、慢慢整合，逆勢創造更大獲利空間。至於錦新大樓，海霸王除30年前在時代大飯店失火後透過法拍低價買進2樓163坪後，至今未見這位橫跨餐旅地產大亨再出手收購，恐怕不是說明著抄底時機未到，就是都更重建之路窒礙難行。就海霸王收購資產一事，該公司聲明如下：一公司僅有錦新大樓2樓1戶產權，其他樓層皆無產權，土地及房屋僅佔4.7%；公司持有之二樓從未出過人命，二公司所持有的房產都是合法購入，沒有所謂不良資產，我們所購入的房產都沒出過人命。
鬼樓盼重生1／錦新大樓揹30條人命都更難 「海霸王」竟是大地主之一
隨著有「台北猛鬼大樓」稱號的西寧國宅啟動公辦都更，即將於明年進入搬遷拆除程序，「北市第一凶宅」錦新大樓也敲碗盼重生。CTWANT記者調查錦新大樓地主，除了前議員李婉鈺家族，意外發現專收不良資產、財力深不可測的海霸王集團，也是地主之一。錦新大樓位於台北市中山區錦州街、新生北路二段交叉口，前身為時代大飯店，1984年曾發生嚴重火災，造成19人死亡、49人輕重傷，後來跳樓、輕生事件頻傳，大樓落成45年來，光是新聞有記載的就有30條人命，因此又有第一凶宅、猛鬼大樓稱號，與西寧國宅齊名。就在今年9月底，錦新大樓外牆掛起斗大「我也要840容積」巨幅廣告後，容積與都更議題也受到討論。不過今年1月，李婉鈺家族才因向管委會追討「1樓通道」租金412萬元，雙方在媒體上互槓，想在都更整合上達成共識，如天方夜譚。於是都更的期盼轉向另一財力雄厚地主，知情人士向CTWANT記者透露，「其實海霸王也是持有大戶！」經查謄本，錦新大樓2樓共有「108號2樓」與「108號2樓之1」2個門牌，「108號2樓」所有權人為德霸股份有限公司，公司負責人為莊自立，公司登記在北市大同區西寧北路62號5樓之2，也就是海霸王集團總部。莊自立為海霸王集團創辦人莊榮德的小兒子，負責管理海霸王集團台灣所有資產。錦新大樓前身為時代大飯店，從歷史照片可看出，1979年開幕時相當新穎，沒想到開幕不到5年就發生致命火災。（圖／報系資料庫）海霸王從1991年持有錦新大樓2樓至今，持有面積約163坪。記者實地走訪，「108號2樓」目前為「迷你倉中山店」提供個人倉儲租賃。經人力銀行網站介紹，「本公司(迷你倉)由海霸王集團投資，自2010年3月開始自助式倉儲業務」。對此，海霸王集團回應，迷你倉非公司投資，是承租人單獨承租公司二樓產權當迷你倉。CTWANT記者也特別拜訪錦新大樓管委會主委周朝陽，了解產權持有狀況，「這裡總共地下2層、地上14層樓，309戶，B2停車場為自然人持有，3樓以上是套房，每戶坪數約10~14坪，每戶約住2人，有些還住3、4人，所以差不多住有上千人。」根據實價登錄，錦新大樓2023年共有31筆交易，總價大致落在300~550萬元間，每坪成交單價約落在37~54萬元。周朝陽說，大部分所有權人都是只有1戶，持有且住在這裡的約佔4成，其餘為持有人出租用。據了解，持有最多的仍是李婉玉家族，包括B1和1樓店面及樓上部分套房，至於2樓，經周朝陽證實確實所有權人為海霸王。記者詢問社區問題多，海霸王是否曾關心，他搖搖頭，「海霸王跟社區平常沒往來，只有漏水才會找。」海霸王集團創辦人莊榮德過去以專收不良資產聞名，家族近10多年陸續收購整合西門町商圈產權零碎的「新生報業大樓」，累計投入金額已超過20億元；2019年也以54.4億元標下「高雄85大樓」34~85樓，別人眼中不敢碰的資產，只要他看準有資產活化，或未來開發價值，收編名下絕不手軟。李婉鈺(中)為前新北市議員，家族公司目前持有錦新大樓B1、1樓和多個套房，為目前錦新大樓持有最大戶。（圖／報系資料庫）就在李婉鈺家族和錦新大樓管委會吵得不可開交，管委會財庫捉襟見肘，都更重建又使不上力，也難怪有人想到實力雄厚，同時也有營建背景的海霸王。周朝陽說，每戶都是套房，要整合不容易。至於是否期待海霸王能協助，他回應，只要對大樓有幫助，都不排除各種可能性。他也提到，這棟大樓也40年了，到處都有水泥石塊掉落、鋼筋外露，也怕地震有危險，希望市府重視這個問題，能協助輔導公辦都更、將容積率放大，「裡面套房只有10坪，不能1坪換1坪，沒都更意願，只好一直擺下去，等哪天又發生什麼再說了。」他認為，只要容積率能到840%，就有希望。北市都更建商連雲建設總經理蔡漢霖表示，雖然經查土地使用分區為商四，但後面有備註「原屬商三」，代表使用項目為商四，使用強度是商三，容積則要看使用強度，所以確實容積率僅560%。以錦新大樓來說，只要申請都更，如果拿到1.5倍獎勵上限，其實就能達成容積840%。但若是爭取基準容積為840%再乘上1.5倍，就會變成超越101大樓、容積1260%的怪物。錦新大樓不只有跳樓、賣淫問題，還有所有權糾紛。管委會主委周朝陽表示，李婉鈺家族向管委會追討「1樓走道」租金412萬元不成，要收回1樓電梯往社區大門的走道，今年1月還砌牆不讓通行。（圖／黃威彬攝）不過蔡漢霖也直言，該大樓即使獎勵比照京華城也沒辦法達到1坪換1坪，住戶一定要貼錢，他認為現在因為少數免費更新成功的特例，導致積非成是，民眾都希望等著政府幫忙，忘了無論是修繕維護或者拆除重建，依然是每一個住戶的責任。雖然每個個案狀況都不同，但蔡漢霖說，目前現行都更獎勵已經可以補助很大比例的重建經費，錢不夠，就慢慢存錢。近期也與公寓大廈管理協會一同推動「公寓大廈長期修繕計劃與收費指引」，推廣平時存錢的重要與必要性。有了這樣的觀念與做法，平時房屋能維持品質，要拆除重建時也有基金與底氣，才不會落入像高雄城中城的惡性循環。就海霸王收購資產一事，該公司聲明如下：一公司僅有錦新大樓2樓1戶產權，其他樓層皆無產權，土地及房屋僅佔4.7%；公司持有之二樓從未出過人命，二公司所持有的房產都是合法購入，沒有所謂不良資產，我們所購入的房產都沒出過人命。
豪宅鮭魚之亂2／銷售不佳、掩蓋黑歷史 大直豪宅超過10案都曾改過名
「攤開大直豪宅區地圖，更名過的建案，除了『明水靜』，其實多達10件以上，大部分都與銷售不佳有關。」長期深耕當地房市的東龍不動產專任約經理陳泰源點出。今年5月，本刊才以「牛市與我無關」專題報導大直多達3棟以上小豪宅，幾乎是全棟待售中，而在牛市中分不到一杯羹的豪宅業者，採取變通方式就是更名，在地業者說，「換案名銷售早已是常態！」陳泰源舉例，像是案名不好聽無法集客，或賣得太久，希望改名當作新案重新廣告吸引來客；還有些是因為曾有過違規宅開罰或負面新聞，建商希望透過更名掩蓋黑歷史。更名超過2次以上的大有人在，還有的建案不管怎樣就是賣不出，最後只能流入法拍。這些換過名的案子，有的像「明水靜」總算完銷，有的還在努力銷售中。CTWANT記者電訪，銷售業者多半不願多談，甚至拜託不要曝光，「否則我們又要換名字了！」不過若以完銷案來說，換過名的就有「大直匯」、「晶園大廈」、「明水悅」、「明水四季」、「文山住商大樓」、「大直晶鑽」、「大直比漾」…等。陳泰源表示，過去「明水悅」及「明水四季」分別叫「大直Desire紫醉區」「大直Desire金迷區」，或許因為紫醉金迷，感覺燈紅酒綠，所以改名；另外，「大直晶鑽」前身為「富貴天廈」，判斷應該是名字太俗氣而改。建案、社區更名的狀況百百種，不見得是銷售不佳，以「大直基河國宅二期」來說，因為想撕掉「國宅」標籤，因此改名「大直美堤花園」。（圖／報系資料庫）還有像是「大直基河國宅二期」因為想撕掉「國宅」標籤，因此改名「大直美堤花園」；「亞太置地廣場」則是因為國票金控買下多數樓層，最後冠名「國票金控大樓」。另外，知名豪宅「西華富邦」由宜華國際及富邦建設共同打造，所以最早也取名「富邦宜華」，推測後來因為大家覺得「西華富邦」較朗朗上口，因此「富邦宜華」就淡出了。不只大直，全台各地都常見建案更名再銷售，台灣房屋集團資深經理陳定中表示，建案更名的理由百百種，一般來說，常見的原因包括以下7種。第一，更換銷售團隊，為與前手代銷區辨，故同步更名；第二，銷售期長，遂改案名化身「類新案」吸引人氣；第三，建案盤售，建案被新建商買下，並藉由改名劃清與前手建商的界線。第四，隨物件屬性調整，比如小坪數戶別已售罄，只剩大坪數戶型，便改名以利吸引目標客群；第五，案名撞名，被他案、他人或其他公司以可能侵權為由要求更名；第六，諧音特殊，部分案名諧音過於諧趣，引發過度聯想，於是改名重塑形象；第七，命理因素，訴求改運而改名。害怕買到掩蓋問題的更名建案？陳定中建議，消費者購屋前可先探查建商改名的原因，比如若是建商換人，建議多了解建案有無產權爭議，以免徒增消費糾紛；另外，建案更名後，民眾對新案名較陌生，所以在查詢該案行情時，會更容易疏漏，因此消費者在查找建案相關資訊時，也應針對原案名加以蒐羅，以利完整掌握建案動向。東龍不動產專任約經理陳泰源長期深耕大直房市，依他觀察大直更名的建案至少就有10件以上，不少建案都從預售賣到成屋，碰到銷售瓶頸就再換個名字繼續賣，早已是常態。（圖／黃威彬攝）
尋找解鈴人1／立院背書標售北市4240坪黃金地 交通部竟不敢賣
國民黨立法院黨團年前在臨時會提案，要求交通部立即停止標售所屬電信協會在台北市黃金地段4000多坪土地，結果卻不敵綠委席次優勢吞敗，不料就在土地標售前夕，全案急轉直下緊急喊卡，引發市場一片熱議。受到爭議的土地位於通化街與和平東路三段間，涵蓋通化街另一側的通化街180巷、184巷間兩塊狹長土地在內，通化街觀光夜市後段總共4240坪的待售土地，就屬於「財團法人電信協會」名下不動產。本刊調查，民進黨仍還在野時，立院就曾在2014年（民國103年）決議，指電信協會財產是接收日據時代「遞信協會（日本在台電信事業單位）」遺留的龐大日產，應儘速歸還國家。2015年，綠委鄭運鵬、葉宜津等人亦曾在痛批交通部，掌握電信協會過半官派董事，卻不積極追討電信協會財產「討國產比討黨產還難」。2016年4月，綠委進一步正式提案，並經立院決議要求電信協會不得再進行資產變賣，已進行中標案全數停止，當時已經在招標的電信協會通化段土地拍賣案也因此喊卡，當時在「看守政權」的末代交長陳建宇還簽署禁售電信協會土地的「禁售令」，禁賣電信協會土地。2016年12月，綠營完全執政後立場卻改變，綠委鄭運鵬等人在立院交通委員會臨時提案，要求針對電信協會通化段土地解禁拍賣，並以「賣地是要推動都市更新，以維護當地住戶權益」為理由，讓藍營很傻眼。農曆年前，國民黨立院黨團曾提案要求交通部停止電信協會土地拍賣案，但不敵綠營人數優勢。按照藍綠立院交手慣例，既然在野立委提案遭封殺，行政機關就可以按原訂計畫在今年2月16日開標，然而就在土地標售案開標前夕，市場卻突然傳出該案已經喊卡的消息。本刊求證承辦標售作業的戴德梁行不動產投資顧問公司，該公司證實已通知買方「不賣了」，但基於商業機密，不方便說明具體原因。「地主」電信協會則說，確實暫停拍賣，原因由交通部說明。交通部郵電司司長王廷俊則表示，因立委有意見「暫緩」拍賣，多年來朝野各有堅持「立場也不斷轉變」，交部都尊重。通化街兩側店面租金近年水漲船高，當地房仲業者舉例圖中位於通化街旁的兩層樓餐飲業店面，面積不到10坪地上物使用權，市價推估至少上看2000萬元。（圖／黃耀徵攝）但國民黨立委林奕華不認同王廷俊看法，還爆料交通部曾電告辦公室該案「已廢標」，市場更明確地指「其實無人領標」，她也因此要求交部應說清楚，該拍賣案究竟是「暫緩」、「停止」，還是「廢標」？否則，恐令人懷疑另有內情。「這些理由前任交長在立院都曾經說明過，但交通部最終還是被罵到臭頭。」林奕華說，當時包括綠委在內、全立法院立委都認同電信協會土地是國家資產，不准拍賣，後來綠委卻想僅憑對行政機關不具強制力的「臨時提案」就要翻案，不僅違背民進黨一貫主張，程序也不對。針對藍營提案遭到封殺，交通部卻「反而」採納藍委主張，暫緩通化段土地標售，國民黨立院黨團總召曾銘宗直言「可能是拍賣案鬧太大」所致。他提醒蔡政府，公部門不斷賣出都會精華區的大筆土地，會不斷推升都會區房地產價格，市井小民恐更難買房，電信協會土地處理的最好方式，就是收歸國有，由國家住都中心協助推動公辦都更，利益才能由全民共享，而非由少數建商把持。交通部郵電司司長王廷俊指出，雖然有立院背書，但因立委仍有意見，電信協會(圖右）原訂2月中旬決標的通化段土地拍賣，已暫時喊停。（圖／報系資料庫）
尋找解鈴人2／每逢選舉就喊「賣地」 里長無奈籲先開放危宅整修
交通部「電信協會」委外標售的4000多坪北市通化段土地，在決標前夕突然再度喊卡，讓當地住戶期待解決「居住困境」的希望再度落空。基地上的台北市法治里里長林佩燕說，住戶期待都更多年，既然立院決議土地不能賣，或由住都中心協助公辦都更，他希望電信協會先同意住戶先行整修老舊危宅，降低社區公安疑慮。林佩燕說，電信協會土地處理爭執一直無解，也讓該議題近年成為藍綠政治角力的標的，每逢北市要選舉，常有參選人對住戶開支票，宣稱支持他、土地就更容易標售。例如，今年底有選舉，早在去年底就有自稱是綠營民代助理，對住戶宣稱該筆土地就快賣掉了，住戶滿懷期待之餘，也讓該民代在當地支持度大增，沒想到最後拍賣還是喊卡。她指出，早年通化街一代很荒蕪，政府為帶動發展，將開闢北市各處馬路時的違建戶，安置到當地，並在基地上興建郵、電事業單位的宿舍，增加居民人數。當時，通化街「房子比土地貴」，許多住戶還自掏腰包蓋宿舍，當時根本沒想到買土地這回事；多年後，北市快速發展，土地已比房子貴，當政府拍賣通化街附近的國有地，只有地上權的住戶處理問題就變得棘手。例如，有住戶昔日出資蓋屋證明已找不到，機關也沒留資料，只能各說各話。國防部曾經去年二月公開標售位於通化街附近的土地，該筆土地在通化街的前半段區域，位於安和路二段23巷與文昌街間，總面積244.42坪，拍脫價格為8.38億元，換算每坪土地單價為343.22萬元，買主為是士林開發建設。房仲業說，該基地上也有10戶違建戶必須先處理，但仍順利標出，相較之下，電信協會土地上有產權爭議的住戶較多，若能先行整合，將更有利該地段未來標售，每坪地價就還是有機會上看300萬。本刊實地走訪電信協會要拍賣的通化段土地，區域內除兩三間公家機關辦公室是大樓外，多數住宅都是兩層樓以下矮房，而且外觀老舊，穿梭巷弄間彷彿重回早期未改建前的舊眷村，部分水泥矮外牆還有坍塌。林佩燕說，居民盛傳區內矮牆都是用韓戰（1950年-1953年）時期，美軍提供的美援所蓋，年代久遠「只能防君子」，但住戶無產權不能整修。另外，當地老舊房屋的公安疑慮也一直未解，昔日曾有住戶私接電線，造成附近大停電，台電人員特別轉達住戶，若再自行接線路，可能會電線走火，雖已加強社區巡守，但仍不免提心吊膽。電信協會待售的通化段土地上，大多是兩層樓的低矮老舊平房，整體感覺有點類似早年未改建前的眷村。（圖／黃耀徵攝）據了解，對於電信協會土地招標喊卡，多數居民擔心公辦都更不知要等到哪天，仍期待土地早日拍賣成功，就能與得標建商談判，住戶私下指出，有建商曾私下承諾，只要住戶願搬遷就能換到50坪左右新房，但最後卻卡在「贈送停車位」破局。立法院民進黨團總召柯建銘就說，通化段上100多戶佔用戶的處理並不簡單，住戶希望政府拿錢補償，他們再走人，但此事有法律爭議，法律程序恐是拆屋還地，就算住戶去告，結果恐怕還是得走人，歷史問題該如何解決得再想想。兼任住都中心董事長的內政部次長花敬群則說，該案涉及公私單位，住都中心可以協助評估，是否要由該中心辦公辦都更，但目前並無合約，住都中心暫時無權直接介入，也讓電信協會通化段土地的處理方式「繼續無解」。針對電信協會通化段的土地處理，國民黨立院黨團主張，應該將土地收歸國有，交由內政部國家住都中心協助公辦都更，解決現住戶產權爭議的難題。圖右一為內政部次長兼住都中心董事長花敬群。（圖／報系資料庫）