獎勵容積
」 京華城 都更 土地 容積率 柯文哲
京華城土地遭聲請扣押 鼎越開發：依法提起抗告
前台北市長柯文哲涉及圖利威京總部集團主席沈慶京一案，有媒體指稱，檢方認為鼎越開發公司透過賄賂方式取得京華城20％獎勵容積，不法獲利估計達111億元，今天向台北地院聲請扣押京華城土地以利將來追繳不法所得獲准。對此，鼎越開發今天晚上發出聲明指出，「將於收到裁定後依法提起抗告！」針對台北地檢署扣押京華城案20％容積獎勵利益，鼎越開發公司今天聲明，台北地檢署的做法，認事用法容有未洽。鼎越指出，台北市西松段三小段156地號之土地，係由鼎越開發公司於108年9月25日透過國際標售向京華城公司購得，鼎越開發公司並非容積獎勵的申請人，也非犯罪行為人，更無犯罪所得流向。鼎越開發表示，鼎越開發公司依公司治理營運，檢方恣意扣押鼎越開發公司向京華城公司購得之土地，已影響鼎越開發公司廣大股東權益，鼎越開發公司將於收到裁定後依法提起抗告。
洪健益公布「親手便箋」 蔡壁如：拿明朝的劍砍清朝的官
民眾黨主席柯文哲疑涉京華城弊案遭羈押禁見，民進黨台北市議員洪健益日前發出不自殺聲明，指控民眾黨前立委、時任柯市府辦公室主任蔡壁如介入京華城案，19日再度公布蔡壁如要求時任都發局長林洲民及副市長林欽榮，與京華城方代表會面的便箋。對此，蔡壁如20日回應，便箋陳情的是京華城的容積變成560%，是監察院糾正後的容積率，而檢調現在調查的是2020年以後多給出20%的獎勵容積，拿著明朝的劍，砍清朝的官，理性的人都知道就是為了毀滅民眾黨。洪健益日前發出不自殺聲明，指控民眾黨前立委蔡壁如是「京華城案隱藏版人物」，不僅公布京華城案被告朱亞虎給蔡壁如的手寫信，更指控蔡壁如曾和朱亞虎多次約在顧問辦公室碰面，自己手上還有蔡壁如的手諭。對此，蔡壁如回應，「演過頭了，洪健益發不自殺聲明，我要發不在場證明。」洪健益19日再度公開蔡壁如的手寫便箋，並希望蔡壁如兌現「提告」承諾，上法院認證文件是否屬實，是否涉犯圖利罪。對此，蔡壁如20日在臉書發出聲明，強調「有明確證據就請交給檢方」。蔡壁如表示，議員拿出一張2017年，陳情人拜會林副市長，蔡壁如請林局長要出席的便簽，當年陳情的是，京華城的容積是由392％變成560%，這是監察院糾正後的容積率。2019年她就已經離開台北市政府，市府職務與她無關。檢調現在調查的是2020年以後；「為何北市府之後把560%，多給出20%的獎勵容積？」這已不是她的業務範圍，她也從未參與。蔡壁如質疑，一位議員甘冒「加重毀謗罪」，透過媒體放話、含沙射影，潑髒水，不計毀譽的拿著明朝的劍，砍清朝的官。意欲為何？相信理性的人，都知道就是為了毀滅民眾黨。建議議員如果有明確證據請交檢察官，在司法前面大家就「直球對決」，由司法釐清吧。
容積率吵什麼？一文搞懂容積率、建蔽率名詞 都更危老也息息相關
近期「京華城容積率」鬧得沸沸揚揚，也讓一般大眾開始接觸「容積率」。什麼是容積率？為什麼要有容積率的限制？建商又為何絞盡腦汁想要提升容積率？政府單位對於容積率的做法又是什麼呢？撇開此案的政治層面與法律程序部分，踏取國際開發協理藍德義帶大家快速了解容積率與建案相關的連結及重要性。容積率代表「樓層總建築面積佔建築基地面積的比例」，淺顯一點便是：「一塊建築基地可以蓋幾層樓」。例如：台北市「住四」的容積率是300%，基地面積是100坪，代表建築物總共能夠蓋100 x 300% = 300 坪。因此容積率越高，代表可蓋更多樓地板面積。而容積率往往需搭配「建蔽率」一同計算，建蔽率是「建築面積佔總基地面積的比例」也就是一塊地「可以蓋多滿」。以台北市舉例，「住四」的建蔽率為50%，也就是一塊基地面積100坪的土地，其平面建築用地為50坪。所謂建蔽率若由建物外觀看起為水平的投影面積占比，也就是太陽在建物正上方所產生陰影面積的概念，但現今普遍的建築，鮮少能完全使用建蔽率的規定上限，所以很多建物加裝了額外的邊條設計作為造型(也就是俗稱的土星環)。容積率和建蔽率會根據區域類型（如：住宅區、商業區、工業區...等）的法規而有所不同，以台北市來說，「住三」類的容積率為225%，而「商三」的容積率為560%。依照各縣市的法規規範而固定的數值，我們稱之為「法定容積率」。既然法定容積率是固定的，建商勢必會希望能夠向政府徵求更多的容積以提升建築利潤。而政府為了鼓勵建商與民眾進行都更或危老重建，也會給予額外的「容積獎勵」。常見的容積獎勵包含綠建築、提升耐震設計、提供公益與公共設施等，透過容積獎勵的方式，與都市更新實施者協調，提高容積率的同時，也能夠提升大眾生活品質。除了容積獎勵以外，建商也可透過「容積移轉」方式，增加建案的容積率。顧名思義便是將A土地的容積，移轉到B建築土地供使用。常見的容積移轉應用在於被劃分成「公共設施保留地」（公保地）的土地。理論上政府應該徵收這些保留地，未來作為公共設施用地使用。然而隨著土地價格上升，公保地的徵收對於政府財政也是相當大的負擔。容積率可透過容積移轉、容積獎勵提升。（圖／踏取國際開發提供）因此政府透過「容積移轉」的體制，鼓勵建商購入公保地後捐贈給政府，以換取新建案的容積。此舉不僅能夠讓建商提升新建地的容積率，增加建商未來利潤；更能夠幫政府解決高額的收購費用，可說是一舉兩得。但法規不斷修改至今，容積移轉的申請已大不如前，由於限制過多，市府需求的標的物越來越稀有化和特殊化，進而轉變為「代金」方式申請，也就是付出天文數字的價金來換取更多的建築空間，行內普遍認為此方式所提升的成本與市場的價值已若差甚遠。不過不論是容積移轉還是容積獎勵，均依各縣市規範有其獎勵上限。而為何政府要限制容積率呢？雖然說高容積率代表可以蓋更高的樓層，容納更多的住戶，然而試想倘若一座城市，全是無容積率與建蔽率限制的高樓大廈，街道將會十分狹窄，且無綠地或人行道空間，日照程度大受影響，儼然成了鋼鐵叢林。建商也會將所有資源投入精華地區，便會造成地區發展不平衡。另除法定容積外的獎勵容積與容積移轉，兩大部分皆有法源依循，也得由各地方市府因其所需審議而定奪，放眼全台灣不是找不到超過1000%這樣高容積率的建物，更別說對岸一線城市比比皆是，法規既允許市府於審議容積上有所把關，應尊重各市府所需的規劃審議之裁量權，倘若因此法造成各縣市的容積差異失衡，也可效法鄰國日本「回歸中央審議權」的方向修法，統一管理。看似單純的「容積率」其實不僅僅是簡單的數字，一些細微的調整，都牽動著整個都市計畫的發展，政府單位對於容積率的拿捏、容積獎勵的評估與審核，都應秉持公正、專業的立場。也許京華城一案對讀者們來說相當遙遠，然其實任何建物均離不開「容積率」三個字。因此踏取國際希望能夠透過這些名詞科普，讓讀者們能夠更有概念地參與公共事務，並更加了解與自身息息相關的不動產/都市更新的名詞。
通姦罪都可以廢 蔡正元建議：應廢除「圖利罪」
對於民眾黨主席柯文哲遭羈押禁見，前國民黨立委蔡正元認為，因為有圖利罪，讓公務員都不敢做事，並且還欺負民眾。因此他強烈建議，廢除「圖利罪」，看法官怎麼判！通姦罪都可以廢，廢圖利罪算什麼。民眾黨主席柯文哲遭羈押禁見後，民眾黨中央緊急應變小組6日舉行擴大會議，並在10時30分許舉行會後記者會向外界說明決議。立委黃國昌在會中宣布，民眾黨決議全黨動員、全國開講，第一站會在周日（8日）晚上6點半在北市濟南路群賢樓前第一場開講。前國民黨立委蔡正元6日在中天電視《頭條開講》表示，最近有一位黃姓媒體人認為，圖利罪本來就應該辦，法律怎麼規定就按照規定。但蔡正元指出，國民黨執政時，江丙坤曾經主張要廢除圖利罪。主持人周玉琴也引述2017年司法院看法，圖利罪定罪率低，不僅不易認定犯罪事實，還可能導致圖利與便民界線不明，造成公務員消極被動、裹足不前。蔡正元解釋，因為有圖利罪，讓公務員都不敢做事，並且還欺負民眾。例如，民眾申請15％容積率，公務員會故意砍5％，只給10％，以示清廉。馬郝時期市府官員一大堆都如此，到最後都沒人理馬英九郝龍斌。並且全台灣沒有哪一個房子沒有獎勵容積率，例如高雄國賓，獎勵容積率有36％！蔡正元直言，今天只要涉及貪瀆被查到有金流，要辦誰都舉雙手贊成，不會幫柯文哲講一句話。但是這次理由很奇怪，「罪狀是羅織的」！「我要的是法律該怎麼做」，蔡正元強調，「而不是今天當法官，看你不順眼，就判你有罪；看你順眼，就判你無罪」，台灣是要這樣搞嗎？蔡正元建議，民眾黨可以來跟國民黨談，廢除「圖利罪」！看法官怎麼判！通姦罪都可以廢，廢圖利罪算什麼。※CTWANT提醒您：未經有罪判決確定者，皆應推定為無罪。
京華風雨錄2／小沈為人「不向逆境低頭、有錢大家賺」 老員工最擔心「這件事」
台北地檢署偵辦京華城案，已遭羈押的威京集團主席沈慶京，傳出5日中午全身嚴重抽搐，被緊急送醫。CTWANT記者採訪威京集團員工，形容這位78歲的商場老將，真性情、直言快語，從不向逆境低頭，現在最擔心的就是他身體吃不消。回顧京華城案爆發時序，今年3、4月媒體就開始大篇幅報導京華城改建案容積840%，4月底時，京華城在各報刊登廣告控訴遭北市府霸凌37年，6月中旬後，密集發出新聞稿和聲明稿，甚至按鈴控告國民黨議員游淑慧加重誹謗罪。8月28日一早，沈慶京便遭北檢帶回約談，即便營中主帥不在，該集團下午仍能以沈慶京第一人稱發出聲明稿，不僅指「他(柯P)那種人，怎麼可能有辦法談條件，看就知道！」還爆料「郝市府、柯市府的官員都曾索賄，遭拒後京華城容積遭報復。」威京集團表示，京華城容積率爭議歷經37年、7任市長，不同的台北市長都有不同的想法和做法，使得京華城成為「容積絞肉機」，因此才不斷攔轎喊冤、到處陳情。（圖／方萬民攝）「沈主席早先看到媒體和名嘴在談話性節目上，講很多偏頗和不符事實的內容，深感不平與無奈。」內部人士透露，京華城容積案媒體早就報得沸沸揚揚，民代整天放話要求檢調動作，心裡早有準備，雖然28日上午沈主席被帶走後，集團內部兵荒馬亂，但聲明稿早就以口述方式記錄下來。對於搜索當天，傳言沈慶京要逃亡，內部知情人士嚴正反駁，「絕對沒有這樣的事！他是個工作狂，全年無休，上週五(8/23)一如往常出國，處理完公務，週一(8/26)上午就回台灣，如果要逃亡，何不留在海外避避風頭？」、「沈主席已經78歲，身體狀況不好，平日皆有人陪同照料，從搜索起，連續三天兩夜到清晨，不論在廉政署訊問、檢方夜間複訊、到法院半夜開羈押庭，任何人都受不了這樣的疲勞訊問，即使身體非常疲累不適，仍然全力配合接受訊問。」靜待調查期間，威京集團也不斷透過新聞稿的方式澄清和解釋，像是京華城再開發是都市計畫案，而非都更案。集團發言人張文賓就說，如果是都更案，容積獎勵可達到50%，但我們是都市計畫案，容積獎勵最多只能20%，還有很多負擔條件，很多人都搞混。前立委蔡正元近期也幫忙解釋爭議的來龍去脈，早年京華城的土地為唐榮鐵工廠，但隨市區發展，仍有鐵工廠很奇怪，於是把工三土地變更成商三，容積率也變成560%，但法定稅務制度讓北市府無法課一筆重稅，因此以捐地3成的方式換取地目變更，這其實沒有法源依據，通通都是北市府說的算。不過，到了台北市前市長郝龍斌時代，北市府又讓容積率打7折，後續被監察院糾正，保住了560%的容積率。但蓋建物除法定容積率，還有移轉容積率及獎勵容積率。移轉容積率指的是從其他土地購買到的容積率，有一定的規範，且需市府批准，最高上限為30%；獎勵容積率則是市府對設計良好、符合綠能或公共空間等項目時，獎勵給業者的容積率，依法最高上限為20%。雖然「法有規定」，但給市政府很大的裁量空間。現在的爭議是，台北市政府給京華城的獎勵容積率20%，以及移轉容積率30%，有無「不法圖利」？ 事件也延燒到高雄國賓飯店、遠雄THE ONE大樓，容積率分別高達1142%、2950%遭到質疑，甚至連高雄市工務局發新聞稿也都扯，「事實上六都建物容積率超過1000%者，比比皆是。」幾乎快演變成全台容積率大檢討。日前，高雄國賓危老重建案容積率也被檢討為何能達1142%，高雄國賓周邊住戶30人多人也前往高市府前抗議陳情。（圖／報系資料庫）張文賓喊冤，京華城容積率的問題，歷經7任台北市長，有如「容積絞肉機」，「就因為37年來受到長期不公平對待，所以我們不斷攔轎喊冤、陳情，經過太多風風雨雨，都可以寫成『京華風雨錄』。」「檢調己啓動調查並完成相關事證的調取，同仁們期待沈主席能早日保釋，身心健康方能確保，所有的紛紛擾擾才可以早日釐清！」「主席終日為集團事業打拼，企業經營與人生的挫折不斷，屢被誣陷，但他始終保有赤子之心，堅守誠信道義。」一名在威京集團的老員工就說，現面臨檢廉調查，同仁們不捨，也只能靜待司法，同時為他集氣，堅守崗位，共度過難關。被問到沈慶京為人，有人說他因出身貧困，從不向逆境低頭，自律甚嚴；也有人說他，真性情、直言快語、很嚴厲、生活只有工作，路見不平會挺身相助；他每日工作從清晨到半夜，總是最後一個下班的人。不過也有人話說得直白，「他(沈慶京)的生意邏輯就是覺得有錢大家賺，但你不要擋我賺！」另一位知情人士也有不同評價，認為沈慶京「滿自我的」，他定的目標下面的人若是做不到，就等著捲舖蓋走人，「像鼎越整批人都換掉，受不了壓力」，不過他也能理解，「一個工程都幾十億、幾百億，慢一天就會衍生多少利息支出，他不這樣，也難控管成本。」鼎越就是京華城改建案的開發公司，該消息官方認為人來人往很正常，不予回應。昔日柯文哲、沈慶京同台京華城改建案「京華廣場」動土典禮，如今雙雙被羈押，令人不剩唏噓。（圖／黃威彬攝）
高雄國賓飯店危老重建「容積率1142%」 居民怒抗議…市府承諾：重新評估
高雄國賓飯店危老重建容積率高達1142%，周遭居民組成自救會約30人，今（5日）前往高雄市政府抗議，質疑不到2年時間，結構安全評估報告R值從不到30，變成65.71到危老，認為評鑑報告有疑慮。對此，高雄市工務局表示，將委託公正專業的第三方重新評估。高雄市議員邱于軒、陳麗娜與自救會成員前往高市府抗議，提到國賓飯店在民國109年的結構安全評估報告，顯示沒有安全問題，卻在短短1年多，沒有任何重大災情下，國賓申請危老重建，出具經技師簽證的結構評估報告，R值高達65.71，從原本結構安全建物變成危老，也質疑如果111年已是危老，為何繼續營業到112年才歇業。由於高雄國賓飯店已進入環評，自救會認為市府在釐清疑點前，應先中止環評，不該一意孤行。住戶訴求指出，國賓使用危老條例獎勵容積36%後，容積率直接飆到1142%，導致愛河河岸出現58層、52層的巨大建築，對周邊住家和店家造成許多衝擊，且基地位於土讓液化高潛勢區的威脅，鄰房施工恐有安全疑慮。對此，高雄市工務局表示，雖國賓是經內政部認可專業機構評估及審查，並依全國一致危老標準給予容積，但有鑒於本案涉及公共安全，工務局決定另委託內政部認可的第三方機構，對此案重新進行評估。工務局說明，國賓在109年針對建物公安申報的耐震初評數值，和111年危老重建申請的耐震報告數值，兩者之間有落差， 後者初評報告由結構技師考量整體建築物高低樓層不同結構系統，進行計算評估，並經台北市結構工程工業技師公會審查，確認評估方法符合學理，查核完成。工務局強調，本案尚未完成申請建築執照程序，後續仍會透過都市設計審議、交通影響、環境影響評估、結構審查及建造執照等審查程序，嚴格把關危老重建計畫，維護市民權益。
柯文哲稱不知京華城容積 顏若芳：鑽法律漏洞對法官說謊
民眾黨主席柯文哲涉京華城容積弊案遭檢調聲押禁見，台北地院2日凌晨裁定柯文哲無保請回。柯文哲向法官自陳「今年3、4月才知京華城容積率840%」，但台北市議員顏若芳批評，柯文哲對自創容積獎勵內容都已蓋章，怎麼會不知情？根本是鑽被告免具結的法律漏洞，「騙完小草騙法官」。顏若芳表示，柯文哲自稱今年3、4月才知京華城840%容積率，但早自2021年11月，北市議員苗博雅就曾質詢柯文哲，提醒他北市府給了京華城20%的獎勵容積，而北市府也在同月18日回覆議員質詢，證實自創容積獎勵一事，顏若芳質疑，議員都當面跟柯文哲講了，還敢說不知道？顏若芳再指出，柯文哲2020年11月以市長章親自簽核京華城都市計畫公展，其中就有京華城的自創容積獎勵內容，質疑柯文哲章都蓋了，竟然還敢說不知道？顏若芳痛批，柯文哲當台北市長，對議員質詢不屑一顧還當耳邊風、市長章還能亂蓋卻不知情，「啊不就幸好他沒當選總統？」她大酸，柯文哲說不定到時候簽了什麼喪權辱國的條約都說不知道。顏若芳指出，柯文哲之所以敢對法官說謊，這就是他在鑽法律漏洞。因為柯文哲在本案是被告身分，除非就其他被告的犯罪事實作證，否則他不用「具結」，也就是說，就算他對法官說謊，也不用擔負刑責。但柯文哲撒了一個謊，就要用更多謊言來掩飾，但這絕對經不起法律考驗、更騙不過整個社會，柯文哲最後會被自己的滿嘴謊言害死。
403震出新都更2／增加獎勵容積滿足「室內1坪換1坪」？專家業者看法兩極
403地震後，台北市長蔣萬安喊出將進入「大都更時代」，強調透過都更8箭、提高容積獎勵等方式，加大力道推動都更。危老時程獎勵今年5月起將從10%降至1%，並於2025年落日，是否延長引發各界議論。對於是否支持再提供獎勵容積加速都更，CTWANT詢問多位專家和業者想法，有人倡議提高獎勵「公辦都更及超大規模都更」，也有人認為恐助長貪念阻礙都更進度。在目前很難達到「室內1坪換1坪」的條件下，使得都更常在坪數分回上卡關，台北市長蔣萬安上任以來便推動「都更5+2箭」，只要符合法定條件的整宅、海砂屋及耐震力不足有明顯危害的建築，就由原本的1.5倍容積獎勵，拉高到1.8倍至2倍，鼓勵危老建築加速都更；這次地震後，也有不少立委針對即將落日的危老容積時程獎勵，研議延長獎勵時間，容積似乎成為都更萬靈丹。李同榮認為給予危屋容積獎勵，縱使讓地主佔點便宜，但政府也才更有充足理由強制都更，加快整體都更腳步。（圖／CTWANT資料室）政大地政系教授孫振義就認為，近年來隨著工料雙漲及所有權人被養大的胃口，原本齊頭式的容積獎勵上限已顯得不夠用，政府在無法實質拿出公帑補貼又得兼顧民眾居住安全與促進都市再發展的職責下，提升「公辦都更」與「超大規模都更」的容積獎勵確實是一條道路。孫振義進一步強調，政府主導都更案，公部門更容易綜合考慮各方利益，確保符合都市發展規劃和環境永續原則，同時也確保民眾得到公平的分配、弱勢族群也能受到應有的安置，值得政府提高獎勵上限創造雙贏局面。鄉林建設董事長賴正鎰也認為，最好能再增加10~20%的容積奬勵，「目前談判最大困難在於與地主的分配，營建成本大幅上漲150%，以現在很多地方建商、地主46分，建商根本承擔不了營建成本，容積若能增加，能讓地主換回多一點的坪數，建商也有更多容積在未來出售補貼營建成本，雙方都更有意願促成合作。」「目前總容積不得超過基準容積2倍上限，勢必突破天花板！」他建議，土地面積超過500坪以上，可從5~20%階梯式遞增，尤其上千坪以上基地，可提供超過20%容積獎勵加速大面積都更，「大面積土地開發的獎勵最重要，不要老是開發200~300坪，對整個都市景觀、未來都市發展都沒有幫助。」不過，馨傳不動產智庫執行長何世昌擔心「大方送容積」，形同「老屋大樂透」，恐助長地主「重建『保底』1坪換1坪」的期待，改從「1坪換1坪起跳」。「大家原本覺得海砂屋給了額外30%容積獎勵後會比較好談，結果搞到現在還是很難，證明多給容積大家只想分更多。」他形容，好比桌上有5顆鑽石，建商與地主都想分3顆，此時有人又往桌上加了1顆以為能解決問題，但這時建商、地主可能有人不只想要3顆，而是4顆，只留2顆給對方，「容積有限，人性貪婪無底限」，反而更僵持不下。「看看大直鄰損的公辦都更案，市府拼命將容積獎勵給好給滿，分回的權狀面積已經是原本的1.1倍了，資產價值也跟著翻倍，但是室內仍分不回原有坪數，大家還是想著不花錢換新房，是一件很弔詭的事。」台北市都更學會理事長、連雲建設總經理蔡漢霖說。大直鄰損的公辦都更案容積獎勵給好給滿，評估重建後地主的資產價值大幅提升，但是室內仍分不回原有坪數，引發地主不滿，因此也有專家認為送容積達不到加速都更的效果。（圖／CTWANT資料室）蔡漢霖認為，老房跟老車一樣，修到不划算時就差不多該自費換新，等政府贈送容積不用花錢換新房才肯動，相當不合理，有房子的人子子孫孫都能免費房子舊換新，沒有買房的人剝奪感會更嚴重；再者，容積獎勵也會助漲房價，現已見預期老屋重建能大賺一筆，老屋成交價急起直追新房，新房也會認為開價應該要比老屋高，變成惡性循環。儘管如此，房市趨勢專家李同榮仍認為，提高容積率縱使會讓危屋佔點便宜，但這樣一來，政府也才有充足理由強制都更；至於大家認為會妨害都市正常發展空間，他質問，畸形的危老政策，東一塊、西一塊，對都市再生不是更蒙上陰影？他也強調，提高容積不是通通有獎，只針對鑑定後的危屋，雖說給危屋1坪換1坪，但營建成本仍然須考慮由地主負擔；容積有餘額，政府可當社宅用途或建立危屋全面檢核之循環基金。雖對增加容積獎勵持保留態度，但蔡漢霖認為部分地區的建蔽率可適度放寬。例如繁華鬧區最值錢的就是1樓店面，重建後因建築退縮、車道公設等法規限制，讓最有價值的1樓店面沒辦法分回原有面積，更何況是還有違建、外搭營業空間的店舖，使得做生意或有龐大租金收入的1樓地主都更的意願自然較為低落。「重建後店面大幅縮水，往往剩不到原來面積的一半，造成都更困難，即便提出分給地主比重建前更多的室內坪數，但部分在1樓，部分在樓上，也不一定能達成共識。」他認為在繁華的鬧區、1樓店鋪具有可觀價值的地段，如能適度放寬建蔽率，退縮少一點，讓重建後的1樓空間能不要減少太多，或許能加速解決都更卡關的問題。
京華城容積暴增案狂燒柯Ｐ 綠民代再曝柯文哲親蓋章交辦
威京集團的京華城商場重建案，取得罕見的超高840％容積獎勵，遭外界質疑有圖利財團之嫌，由於柯文哲強調市長任內「透明、清廉」，引發爭議。京華城容積暴增至840％，簡舒培曝柯文哲親自蓋章交辦，但民眾黨反駁簡舒培完全誤解北市公文處理程序。（圖／簡舒培臉書）民進黨台北市議員簡舒培今天再度於臉書上爆料，指柯文哲市長任內受理威京對京華城案的陳情，並透過2份專簽交辦都發局，都發局才會膽大妄為，對財團「要5毛給10塊」，聽命行事乖乖替柯完成「選民服務」。不過，民眾黨方面火速進行危機處理，民眾黨發言人吳怡萱澄清，指柯文哲的「決行章」屬於市府依法辦理的程序，她想問「簡議員是真不懂，還是被意識形態蒙蔽雙眼、變笨了呢？」，雙方隔空較勁，火藥味十足。簡舒培今天再臉書上以「柯文哲的專簽又來了!」為題發文，強調兩個京華城專簽說明一切！柯文哲「親自蓋章」交辦，助京華城取得史上最高容積。他批評，京華城容積暴增爭議，威京竟然好意思出來喊冤說被霸凌37年，前副市長黃珊珊更跳出來說依法行政，雙方卻都避而不談「到底為什麼容積率會暴增到840%」。她還嗆聲柯文哲，在直播時說沒有指示京華城容積，更把核定責任都推給都委會委員及市府的公務人員，連續幾日面對媒體詢問時，連半句話都不敢吭。但根據他掌握，京華城2020年3月17日向台北市政府市長室陳情，提出市府應保障「三項權利」，盼重新提請都委會研議，最後竟是由柯文哲蓋章決行，她強調鐵證如山，就是柯文哲親自蓋章交辦，幫京華城變更容積。簡舒培並表示，根據辦公室針對京華城容積變更案追查得到的系列公文，發現京華城2020年3月17日直接向台北市政府市長室陳情，針對1991年都市計畫書保障的權利應包含容積率560％、大街廓整體開發及「允建之樓地板面積得不低於原已申請之樓地板面積120284.39平方公尺」三項權利，盼重新提請都委會研議。簡舒培說，柯文哲隨後在2020年3月19日蓋章決行，交由都發局辦理，都發局受理後，再於4月6日專簽呈給柯，請求核示是否送都委會研議，柯也在4月15日蓋章通過。換句話說，財團陳情的對象是柯文哲，柯也接受陳情、同意幫京華城變更容積，因此要求都發局提交都委會研議。簡舒培指出，京華城變更案在柯文哲交辦下進到都委會研議，都委會就像京華城的阿拉丁神燈，京華城要什麼給什麼，甚至還增訂「給予獎勵之合計容積不得超過基準容積20％」、「有關綠建築、智慧建築、耐震設計等獎勵容積……」毫無相關法令給的20％「韌性城市貢獻獎勵」、「智慧城市貢獻獎勵」，讓京華城容積率一口氣衝到史無前例的840％。她還說，都發局在2020年10月27日將都委會研議結果專簽呈給柯文哲，柯文哲蓋上「臺北市市長 柯文哲」的章，代表柯文哲親自核定再贈送京華城20％容積獎勵，將這份「修訂臺北市松山區西松段三小段156地號第三種商業區（特）土地使用分區管制規定細部計畫案」公告公開展覽。根據公文顯示，整個案子就是柯文哲受理陳情、並交辦都發局。但吳怡萱反嗆簡舒培，問簡是不懂還是變笨？她強調，決行章是市政府非常合理合法、依法辦理的程序，收到相關陳情、行政救濟，當然要將案子交由獨立機關都委會審議，若簡舒培僅靠決行章，認定是柯文哲下令，按照簡的邏輯，柯文哲當時就應直接命令要讓容積獎勵提升，而非交給都委會。她還說，現在有議員見獵心喜，用片段訊息、不對稱資訊落差，欺騙大眾，意圖操作風向，還自以為是檢察官辦案，她呼籲全案交給司法，由真檢察官說讓真相水落石出。
京華城反擊遭北市府霸凌37年 開發延宕12年損失上看60億元
京華城近日因容積率問題再度引爆爭議，不僅刊登五大報全版重申容積取得過程一切合法，30日更召開記者會闡述37年來「被霸凌」的前世今生，強調直到2016年監察院確認京華城容積率原本即為560%，再加上申請的20%容積獎勵及購買30%容積移轉，才會有840%的容積率，但全案因延宕12年來估損失金額達5、60億元京華城董事長陳玉坤開記者會闡述37年來「被霸凌」的前世今生。（圖／威京提供）今日由京華城董事長陳玉坤偕同律師陳昭龍開記者會說明，最早京華城土地在民國76年前是「工三」，提出商業用地變成「商三」的容積率是560%，但卻在市府錯誤計算下被打7折，變成372%，直到民國105年，經監察院糾正北市府後，確認京華城容積率確實原本即為560%。至於560%變840%，是依《都市計畫法》第24條規範下，京華城依法獲得20%獎勵容積與30%的容積移轉，在560%乘上1.5倍後就是840%。前者20%，京華城提供詳細內容是4%「韌性城市貢獻獎勵」、8%「智慧城市貢獻獎勵」及8%「宜居城市貢獻獎勵」，此3項繳納相關保證金87.7億元；而30%容積移轉，陳玉坤強調，每個開發商都能申請，總花費44億元。陳玉坤也解釋，京華城百貨公司，因位置不佳、經營困難，每年營業額被東區跟信義計畫區瓜分，還有銀行聯貸案的壓力，在虧損累累之下，不希望造成股民損失擴大，才會規畫改建，跟選舉年沒有相互關聯。但已開發計畫延宕近12年，損失金額達5、60億元。目前京華城改建頂級商辦案「京華廣場」的工程進度已經快到地面層，陳玉坤也提到，受到缺工缺料等影響，原本預計2026年完工，恐怕將延宕，現在陷入爭議疑雲，難免會影響未來的買賣，目前已經有潛在的客戶接洽，不希望再捲入政治議題中。他也呼籲，台北市長蔣萬安應盡速將本案移送檢調，還京華城清白，強調37年來沒有任何一任市長圖利京華城，「只有京華城37年來被霸凌」。
拆屋法規顛三觀3／合建契約「太簡陋」建商不願改 專家教「這招」制衡
都更專家耳提面命提醒，簽合建契約書前，應另請律師或專家審閱合約內容，保障地主權益。不過信義區吳興街一處危老案，地主A小姐請專業律師為合約修改把關，建商卻堅持用原版合約，於是便當沒簽約的地主不願合建，將老公寓對半拆除，僅留下樓梯給剩餘住戶，A小姐大嘆，「好可怕的改建手段！」該爭議危老案門牌為信義區吳興街8巷2號及4號共用梯的老公寓，街廓另一側即為正基隆路門牌，土地使用分區有商二容積率630%和住三225%，具有可觀改建價值。剩餘建築地主A小姐和B小姐告訴CTWANT記者，這已經是第4個來談合建的建商，約6年前開始在附近整合，2020年9月才向街廓最外圍的A小姐談合建。他們住的老公寓屋齡將近50年，一層3、4戶，共14戶，門牌4號的4戶全數與建商達成共識合建；而2號共10戶，其中4戶沒有簽合建同意書。合建談不攏，因此2022年12月僅拆除4號與鄰房，準備改建為總銷逾20億元的「華誼信義-閱翠」，預計興建地上24層、地下5層建築，規劃16~39坪，每坪開價160~190萬元。A小姐給出不同意合建的理由是「契約書寫得過於簡陋」，她解釋，她曾將契約書拿給律師、建築師和都審委員審閱，都認為很多地方應該要備註的更詳細，像是沒有落日條款、沒有找補機制，還有不對等的違約條件，但擔心整份契約書大改，建商不能接受，因此特別就現有版本做加強，「結果沒想到花了一堆錢請律師修改，建商連看都不看。」據了解，當時大多數地主都已簽約。「沒辦法修正，也沒辦法抗議，建商表明，你不簽，你就可能被切！」B小姐是已用印同意合建的地主，她說，「當時我們不知道什麼叫切房子，也不知道政府會讓他切，結果房子真的能切一半，現在覺得很荒唐！」記者詢問，既然合約有問題為何還會同意合建？她回答，當初我也不知道哪裡有瑕疵，只知道我終於能住進新房子了。爭議危老案即將改建成精品小豪宅，每坪開價上看190萬元，預計下半年動工，地主害怕受損的老公寓經不起開挖到地下5層。（圖／讀者提供）記者拿著B小姐和建商皆用印的合建契約書，請道理聯合律師事務所主持律師梁恩泰協助審閱，發現確實有多處模糊不清、簡化，像是未明確規範契約生效要件及解除條件(如都更報核申請期限、取得建造期限作為契約之生效、違約解約條件、建方違約後信託接管約定)，對於完工後房屋接管驗收規定甚簡，契約採均價表比例找補，而非採銷售價進行找補，對都更戶較為不利等。住宅消保會顧問吳翃毅表示，雖該名地主怨合建契約過於簡化簽不下去，但大多數地主卻已簽同意，不管是不是真的了解合約內容，在民主社會下，就是必須照著法規進行合建遊戲，而不願都更的人，也必須尊重多數人決定。簽與不簽合建都是地主自己的選擇，也須自負後果，包括簽了有瑕疵的合約，萬一建商有心鑽漏洞，也是同意合建地主必須自行承擔。不過他也呼籲，政府在強力執行都更危老改建下，應有機制保護資訊不對的地主，而非讓地主憑運氣決定成敗。就像此案地主並不知道他不願合建將面臨的會是建商可依法將房子剖半拆除，當然也無法判斷他必須做什麼樣的決定。他也提醒民眾，如果目前有洽談都更、危老、合建、自建、委建的團隊，若有不放心，在初期就必須積極更換業者，大多地主是無知的，當變成群體多數時，想翻盤就很難了。還有，若發現契約有問題，該趕快通知其他住戶一起踩煞車，才有力量跟建商重啟談判。經過這次事件，A、B小姐都認為應該要有都更危老定型化契約，在資訊落差下，簽下不對等合約不自知，不簽又被當作不願合建的釘子戶，最後還被法規拋棄拆房，「簽是完蛋，不簽也完蛋，請問政府，可以告訴我們第三條路在哪嗎？」住宅消保會顧問吳翃毅和道理聯合律師事務所主持律師梁恩泰提醒大家都更危老契約書應注意事項，最重要的還是地主團結力量大。（圖／CTWANT資料、梁恩泰提供）梁恩泰最後也提醒，簽署都更契約首要確認實施者身分，有可能為建設公司、營造公司、建經公司，並事前調查對方包含母企業、下游乃至協力廠，有無辦理過都更經驗或住宅建案實績或近期有無財務信用問題(如法院查詢有支付命令、本票裁定等)；次要則注意契約進行方式，究竟為一般合建、危老重建、都更重建(而重建方式又分為協議合建或權利變換)，政府對於容積獎勵上限、稅負減免差異各有不同，民眾須特別注意契約中對於坪數分配有無包含獎勵容積、稅捐負擔是否明確，避免對方埋下高額稅捐陷阱；最後建議可採信託管理方式進行，對雙方均有保障。記者平衡報導，對此，該建商選擇不回應。
亞灣2.0智慧科技園區招商加碼，打造國際級企業聚落
高市府14日聯手中央部會舉行「亞灣2.0智慧科技創新園區」聯合招商說明會，宣佈與經濟部加工處、中油公司、港務公司等開發夥伴，分兩期釋出亞灣區內13.19公頃的精華區土地，目標打造「企業旗艦中心聚落」，邀請國際大廠進駐設置總部或研發基地，發展國際研訓及應用技術管理人才中心，形塑兼具休閒觀光與金融經濟的開放水岸廊帶。行政院副院長鄭文燦、經濟部次長林全能，與高雄市長陳其邁以及立法院賴瑞隆委員、許智傑委員、高雄市議會等民意代表，加上鴻海、仁寶、國巨、IBM、新應材、義隆電子、遠傳、HTC、中油、港務公司等企業代表共同出席見證。行政院副院長鄭文燦表示，高雄港區與灣區將成為科技、金融、商業與休閒的旗艦聚落，陳市長使出洪荒之力來建設高雄，中央必會全力支持高雄。(圖片提供／高雄市政府經發局)行政院副院長鄭文燦表示，行政院109年通過國家發展計畫，110年核定「亞灣5G AIoT創新園區推動方案」選定於亞洲新灣區規劃發展5G AIoT新科技，今年5月11日核定「亞灣2.0智慧科技創新園區」計畫，將原本「亞灣5G AIoT創新園區」5年106.64億元預算加碼擴增為7年170.39億元。中央將投入更多資源，繼新竹之後，讓IC設計中心落腳高雄，加上文化部的黑潮計劃為高雄導入數位影視發展。感謝市府加碼祭出都市計畫獎勵容積、融資利息、房地租金、房屋稅等獎勵，將高雄港區與灣區打造成為科技、金融、商業與休閒的旗艦聚落，其邁市長使出洪荒之力來建設高雄，中央必會全力支持高雄，看好高雄，投資高雄，鏈結全球就趁現在。鄭副院長更加碼宣布，搭配國科會「科研創業計畫」計畫、培育更多IC設計人才，將高雄打造成臺北與新竹之外的第三個IC設計中心，總經費高達150億元。高雄市長陳其邁表示，企業追求全球領先地位的競爭中，讓高雄市政府來做企業最好的夥伴。(圖片提供／高雄市政府經發局)高雄市長陳其邁表示，亞灣區內土地長期缺乏整合機制，面對全球供應鏈重組，台商回流高雄的投資超過2000億，是企業進行全球布局提供新機會，也為台灣作為全球總部的布局，為高雄提供更多的發展機會。高雄盼打造旗艦企業的中心聚落，聚焦在研發、教育訓練、服務提供，讓企業發展可結合台灣強項，如以硬體結合應用服務，虛實整合產業再升級。陳其邁強調，亞灣2.0歡迎想持續維持全球競爭力的企業進駐，朝向智慧化發展，企業追求全球領先地位的競爭中，讓高雄市政府來做企業最好的夥伴。高雄無論是交通以及各項生活機能，都能滿足全球企業的需求，中央與市府都會全力建設亞灣，選擇高雄、邁向全球絕對是最正確的決定。經濟部林全能次長指出，「亞灣2.0智慧科技創新園區」將擴大商業模式驗證，讓企業在亞灣設立研訓總部並輸出新南向國家。(圖片提供／高雄市政府經發局)經濟部次長林全能指出，經濟部與最好的合作夥伴高雄市政府力推亞灣區5G AIoT發展，亞灣1.0以園區開發、智慧設施、新創連結、場域應用、人才培育以及群聚落地等6大面向來打造最優質的場域，目前已初具成果。亞灣2.0則在亞灣1.0的基礎上以「擴大用地、擴大群聚、擴大創新、擴大輸出」等四個擴大方向，將5GAIoT的應用擴展至半導體、石化永續、智慧港灣、智慧影視產業等高雄特色產業，並擴大商業模式驗證，讓企業在亞灣設立研訓總部並輸出新南向國家。高雄市政府捷運局長吳義隆表示，位於亞灣核心區位的捷運黃線Y15站土地開發案同步於今日隆重推出，規劃Y15站於本開發基地設置捷運出入口，可透過捷運快速連接高鐵左營站、台鐵高雄站及小港空港，為打造優質人本環境，都市計畫已規範本基地結合民間資源興闢立體通廊銜接高雄港旅運中心。本基地區位條件優異，配合亞灣2.0政策適宜規劃企業營運總部、商辦、商場等商業辦公設施，歡迎國內外投資人與市府攜手開展高雄亞灣新紀元。HTC簡瑞春處長表示，很高興能參與亞灣2.0的聯合招商說明會，讓我們企業端能充分了解亞灣的長期規劃、量能與商機。 HTC長期與高市府合作推動文化科技產業，協助新創產品上架海內外線上、線下平台，並在亞灣區打造全台首座「5G XR O-RAN實驗場」。HTC很榮幸能參與亞灣相關建設與計畫，期望未來能帶入更多5G AIoT 和元宇宙的相關生態夥伴。高市府經發局長廖泰翔指出，為服務進駐亞灣企業提供所需資源及相關協助，於高軟園區鴻海大樓10樓設立「亞灣智慧科技創新園區聯合服務中心」，為申請進駐的企業提供行政、資源以及設施等3大服務，以單一窗口受理申請進駐亞灣案件，加速行政程序，並配置專案經理提供全程服務，協助企業介接中央及本市各項補助機制以及媒合在地場域創新試驗，並建置資源整合平台，協助進駐企業相關設施設備之協調整合，為進駐的企業提供最全方位的服務。亞灣2.0將成為國際級水岸與產業聚落，兼具休閒觀光與金融經濟的開放水岸廊道，邀請國際大廠進駐總部或研發基地。(圖片提供／高雄市政府經發局)
危老都更無「法」管？ 受害地主籲政府推「3解方」保障地主權益
日前鴻海集團創辦人郭台銘提出危老都更議題引發社會熱議，時代力量今20日針對此議題召開「預售屋有消保官，老屋重建沒人管？」記者會，並邀請房仲作家陳泰源、都更律師蔡志揚，共同說明推動都市更新與危老重建遇到的核心問題。危老合建糾紛案「松蔦青語」受害地主戶家屬陳泰源今指出，建商利用資訊不對稱，在老家參與合建過程各種坑蒙拐騙，包括坪數縮水扭曲、侵吞危老獎勵容積、契約載明的平面車位變成機械車位等，仗著沒有刑事責任，只有民事賠償問題，建商不按照契約走、公然違約、被動等地主先繳裁判費提告，以曠日廢時的精神折磨逼地主就範。立委邱顯智表示，危老都更的速度裹足不前，解方絕對不是政府長期著墨的容積獎勵。推動危老都更不易的原因在於民眾與建商之間的信任度不足，且法制面不夠完善，造成雙方的資訊不對稱。因此，時代力量與陳泰源提出3大解方：第一、預售屋有定型化契約，危老都更也需要；第二、老屋合建同樣屬於消費行為，行政院應修《消費者保護法》；第三、建商獲得更高容積獎勵，政府也應設立審查機制。時代力量提出危老都更應有定型化契約、老屋合建屬於消費行為應修《消費者保護法》、建商獲得更高容積獎勵也應設立審查機制，解決都更危老重建的核心問題。左起律師蔡志揚、立委邱顯智、受害地主陳泰源。（圖／時代力量提供）針對定型化契約的部分，邱顯智說明預售屋有定型化契約，明定應記載與不得記載事項，但仍會有建商違規或發生買賣糾紛，何況是涉及開發利益更龐大的危老都更，更該有定型化契約範本，提高資訊透明度，民眾有法可循。邱顯智認為，行政院應該要研議修消保法，將危老都更納入在內，「同樣是買房，掏錢買預售屋屬於消費行為，但拿土地重建卻不屬於消費行為，尤其重建涉及的產權利益更為龐大，卻完全沒有任何保護機制，完全不合理。」邱顯智也強調，危老合建需要搭配審議機制，都更有政府介入的審議機制，讓公部門各單位介入審查。相較之下，危老卻沒有任何審查機制，完全仰賴地主與建商自行協商。政府基於公益性質給予危老非常高的容積獎勵，建商獲得容獎好處的同時，政府就應積極讓公權力進行審查，多設立一層把關機制，輔導建商訂好權益分配，減少糾紛。宏道法律事務所律師蔡志揚也提到，定型化契約的用意在於消彌資訊不對稱，搭配審議機制才是真正有效的把關。他舉例，過去有許多法院判決都引用大法官解釋關於「消費關係」的概念，套用在合建契約營業稅應由何方負擔的判斷上，因此要求政府訂定危老都更契約範本或「應記載事項」，不但於法理可行，且現實上也可以做到。此外，蔡志揚也提出了實務上幾個常見的陷阱條文與合理條文對照，強調政府訂定危老都更契約範本或「應記載事項」，確實有其必要性。知名房仲陳泰源位於松山的透天老家，2020年爆出合建糾紛，為此陳泰源還發表「不自殺聲明」力抗建商。（圖／CTWANT資料室）
飯店股春燕飛3／「這幾家」疫情連虧3年 晶悅轉開發商營收暴增55倍
上市櫃飯店股有人成功抗疫，有人還在努力。CTWANT記者也發現，飯店股中有7家飯店，疫情間受創最深，連3年虧損，其中富驛（2724）、洛碁（8077）、亞都（5703）2022年營收跌幅相較疫情前超過5成，而原本屬於觀光股的晶悅（2718），則是在疫中下車轉開發商，搭上房市熱潮在台南的首發案熱賣，4月進入交屋潮，為晶悅挹注營收5.56億元，年增率5502%。。翻開財報，相較夏都（2722）、老爺知（5704）等渡假飯店為主體的個股，疫情間維持穩定獲利，富驛、洛碁、亞都、力麗店（5364）、寒舍（2739）、六福（2705）、晶悅等7家飯店，則是3年連虧從未缺席，形成極大反差；其中富驛、洛碁、亞都營收跌幅超過5成，都屬市區型飯店。北市連鎖飯店品牌洛碁受到疫情影響收了5間飯店，不過洛碁創辦人謝憲治、謝長成父子卻買下「洛碁大飯店花華分館」左右兩邊屋齡逾50年的老透天，推測未來將等待時機點一起都更改建。（圖／翻攝自經緯航太科技臉書、google map）洛碁創立於2007年，2015年借殼光電股冠華上櫃，2019年時在台北擴張達20間分館、共1500間客房，平均住房率85%、平均房價約2500元。洛碁執行副總崔潔民表示，洛碁的旅館全數位在台北市內，且屬商務旅館，國旅客僅占25%，本來就依賴國際旅客，自從國境封鎖後，飯店營運雪崩式下滑，集團也因此從20家分館，關閉了5家，目前剩15家旅館營運中。不過今年第一季下來，大有斬獲，崔潔民表示，住房率有回到7成，「目前尚未開放陸客自由行，就已經不錯，整體需求回升，看好下半年市況，今年首要目標由虧轉盈，穩定下來。」對於去年洛碁董座謝憲治的長子謝長成，以「生洋投資」名義砸近3.3億元，買下「洛碁大飯店花華分館」隔壁2棟屋齡52年的6層樓透天，是否有意合併進行都更，對此崔潔民表示，該筆交易為老闆的個人投資，目前公司沒有收到要都更的消息。另一家營收一落千丈的亞都，集團營收來自台北亞都麗緻、門市含電商的亞緻餐飲，以及以烏來璞石麗緻溫泉會館的管理顧問3大區塊，營收占比分別為85%、13%、2%。主力台北亞都麗緻，疫情前國內外旅客約國內25%、國外75%。不過亞都不是2020年國境封鎖才業績不佳，而是起自2017年就開始虧損，營收也從8.96億元掉到去年只剩2.53億元。對此，亞都麗緻集團公關經理李明穎解釋，2017~2019年因台北客房全面改裝，有50%客房無法銷售，結果改裝完就碰上疫情影響，同時台中亞緻於2020年3月結束營運，故營收急遽下降，「客房改裝+疫情影響，是非戰之罪啊！」亞都麗緻除了已擁有米其林一星的天香樓外，2022年「巴黎廳1930X高山英紀」再斬獲一星，成為全國唯一2間餐廳榮獲米其林殊榮的五星級飯店，亞都表示，未來將同樣以提升餐飲、服務為首要目標。（圖／翻攝自亞都麗緻酒店）她也表示，今年第一季獲利相較去年同期多了3460萬元，平均住房率來到45.93%，自去年10月解封後，已步向穩定成長。而今年上半年因狒狒事件引起軒然大波的六福，則是2016年就開始連年虧損，根據六福去年的營收結構來看，30%為客房收入，32%餐飲收入，22%樂園收入。疫情前就連年虧的還有力麗飯店，2017年起每年淨損超過2000萬元以上，力麗觀光在日月潭、宜蘭、花蓮、屏東等風景區都有據點，但卻未享受到國旅紅利。另一家前3年連年虧的晶悅，則是疫情間轉型開發商，在今年4月因交屋潮帶動使得淨利暴增。原位於桃園的晶悅國際飯店，為在地老字號飯店，受到疫情衝擊營運，於2020年6月30日即結束營業，並於原址啟動都更開發案，在都更獎勵容積，及各項稅賦減免下，將興建6棟住商大樓。而晶悅轉型布局早在5年前就著手，2018年晶悅取得台南高鐵旁面積5600坪的土地，並於2020年9月推出預售案「晶悅首發」，當時受到台商資金回流，及台積電大舉加碼投資南科下，台南房市正熱，僅僅只是舉辦開案前的說明會，就吸引大批人潮擠爆簡報會場，甚至需要抽籤來取得預訂資格。近期該案完工交屋，4月為晶悅挹注營收5.56億元，年增率5502%。而晶悅能有如此的華麗轉身，主要是因背後為三發地產關係企業，晶悅董事長鍾鼎興為三發地產董事長鍾俊榮的小兒子。不過2020年這家人不僅事業熱鬧，家庭關係也博盡媒體版面。鍾俊榮向媒體控訴自己不僅遭兒子揮拳受傷，還遭妻兒聯合設局強制送進精神病院關了10天，在裡面被打針、灌藥，連基本做人的尊嚴都沒有，最後是拜託立委趙天麟出手，輾轉找上衛福部，才出院結束這場鬧劇。台新投顧副總經理黃文清表示，2019年以前普遍就有大公司賺錢，小飯店賠錢的狀況，可能因為飯店規模大小、新舊，或是地點所帶來結構性虧損，過去住房率本來就沒有這麼高，獲利能力本就不佳，疫情對它的影響也不是特別大，然而未來勢必會繼續走向大者恆大的態勢，需特別留意。
住宅牛肉辨真假1／雙北候選人都更政見PK 「這項」被批最慘「來亂的」
距離縣市長選舉剩下半個月，電視辯論會上各候選人的政見百花齊放，其中雙北30年以上的老屋近133萬戶，使得都更及危老改建議題，成了「未來市長」交鋒重點。CTWANT記者整理雙北市長候選人端出的政見，包括「預審制」、「中繼宅」，以及承諾「1坪換1坪」等，詢問專家、業者及學者，帶大家辨識政策牛肉的真假。918台東強震重創東台灣，震出全台老屋危機隱憂，尤其首都市長候選人之戰，國民黨蔣萬安、民進黨陳時中、以及前副市長無黨籍黃珊珊等3人，不約而同表示，「上任後首要執行的政策就是都更！」前防疫指揮官陳時中提出「優先介入處理危老住宅」，擴大住都中心，設立都更專案小組，建立完善「預審制」，以4年內都市更新核定2成為目標。蔣萬安來勢洶洶，主張現行公辦都更同意比例90%門檻要降低，另就有公共安全疑慮及特殊歷史背景的整宅，專案方式檢討基準容積率，提升民眾參與意願。黃珊珊則延續柯市府政策，提出第三代公辦都更計畫「都更3.3」，為安置都更中的住戶，另設「中繼住宅」。新北市長侯友宜則延續目前「都更三箭」政策，挑戰者林佳龍則喊出「1坪換1坪」「危老都更4年4萬戶」等大方向。雙北市老屋共133萬戶，918台東強震重創東台灣後，候選人都紛紛提出都更政見。（圖／民眾提供）針對以上5名未來市長政見，CTWANT記者以「候選人A~E」代號，採訪第一線執行整合的建商、都更諮商師、匿名的都更單位公務員及學者，被批最慘的就屬林佳龍的「1坪換1坪」。「太空泛，沒有方法，只有口號」「不要再1坪換1坪的口號來亂…到底是權狀坪換權狀坪，還是主建物坪換主建物坪，都講不清楚」「每個地方容積率不同，分配條件不可能拉在齊平的狀態。」就連匿名都更公務員都說，「非所有都更案均可達成，面對都更成本持續飆漲更添難度，且往往造成地主過大期待，導致都更破局。」「雖然1坪換1坪最貼近民意，但實際運作大多不可行。」東龍不動產董事長王棟隆解釋，依目前容積標準及高營建成本，新北市大概只有容積300%的板橋市中心，或房價每坪60萬元以上的地區，4樓以下的老屋改建，才有可能達到「室內1坪換1坪」；就北市來說，房價雖較高，主要容積大多225%，4樓以上產品即便拿到容積獎勵最高50%，也只能換回「權狀坪1坪換1坪」。雙北市候選人提出的都更政見中，林佳龍的「1坪換1坪」受到專家學者及業者最多質疑。（圖／黃耀徵攝）就算是侯友宜的現行政策「防災都更2.0」，同意比率達9成即可申請1.5倍原建築容積，「防災都更當然勢在必行，但是1.5倍的容積上限，相信是很難1坪換1坪。」都更諮商師胡家瑒直白地說。政治大學地政系主任孫振義也說，喊1坪換1坪就能解決問題的時代已經過了，若能做到1坪換1坪，基本上不用政府擔心，自己就能成功。他認為現在已進入多元協助都更的時代，要視個案情況調整政府協助力道與措施，例如輔導協助、公辦都更、代為協調、都市計畫變更、代拆...等。王棟隆認為，目前都更危老改建速度緩慢，最大問題就是分不回原坪數，尤其年長者對於都更後空間變小很抗拒，「台灣營建技術建築高度不是問題，最有效的方式是提高容積，才有足夠本錢支付營造費用，同時讓原地主能取得室內1坪換1坪以上的空間。」包括蔣萬安也提到檢討基準容積率。孫振義表示，調整基準容積，基本上是都市計畫委員會通過就可以，但具體而言，也不是市政府自己調整，而是說服「市都委會」通過變更，或者立專法（例如：自治條例）通過議會，方可增加獎勵容積。匿名公務員就說，「調整基準容積是屬大事，往往屢遭專家學者批評及監察院糾正，不得不慎。」近年原物料飆漲，使得都更案整合越來越困難，專家、業者認為可以調整基準容積率與獎勵，讓建商與地主都能有更多誘因促成改建的共識。（圖／黃鵬杰、林榮芳攝）針對陳時中喊出「目標4年內都市更新核定2成」及林佳龍「危老都更4年4萬戶」等目標，「（講這話）一定不了解都更為什麼這麼難核定，主要就是代拆戶的問題跟比例原則。」匿名公務員則說，都更關鍵在整合共識，有賴住戶參與意願，時間不可控難預測，數量無法用喊的，以免跳票。另外像是陳時中、蔣萬安都有提到「預審制」，陳時中還提出都更要「正副首長親自督導」，讓業者相當有感，因為從送都市計畫到定案動工，都更流程少則3年多則5年以上，預審制委由建築師或其他單位多個窗口做前置作業，可加快時程；加上正副首長親自督導，有利了解運作實務及改善行政效率。業者也認為擴大住都中心是好事，「但危老推動師素質跟能力都太差了，沒有建商或開發商專業，要有足夠專業人員。」黃珊珊的「中繼住宅」不少業者按讚。鑫建築執行長許峻豪認為，不願意都更改建的地主未必都是獅子大開口，有些是年紀大的老人家，要搬出去找房子租，對他們來說很麻煩，中繼住宅可安頓是不錯的選項。不過，對她所提公辦都更分回一定比例回饋社福，業者擔憂恐降低住戶參與都更的慾望，如何從中取得平衡是關鍵。蔣萬安、陳時中所提「降低公辦都更公權力介入的門檻」，獲得專家業者支持。現行規定公辦都更要90%以上住戶同意，公權力才能介入，「這是民國88年訂的，早該檢討」「降低門檻確實有必要，否則連案子都送不進去根本毫無希望」「同意成數降低也不能太低，最好是8成以上」除此之外，「政府也要有魄力執行（待拆）」。老屋改建協會理事長、品嘉建設董事長胡偉良表示，「目前危險建築都更不同意戶規定需要經過2次公部門調處和2次民間調處，之後若仍不能取得共識，公部門可以進行強拆，這個公私協調程序相當的費時耗時。」「不管是都更或危老，講求的是時間跟效率，都是為了要跟大型災難的發生賽跑。」許峻豪說，台灣超過30年以上老舊建築太多，已不符合921地震後的耐震規範，加上專家學者已示警未來一定會有海溝型的強烈地震發生，所以任何形式的改建，都是未來災難發生時可降低傷亡人數的提前防範。
謝國樑推基科三部曲廠辦加倍 提升青年就業機會
一說到基隆，台灣民眾便會想到港口，在海港興盛貿易下，基隆大部分就業機會都是依賴海運為主，然而隨著國際局勢改變，港口貿易也隨之出現變化。現今基隆外地就業人口排名全台第一，基隆年輕人似乎也認定著命運，「一定要到台北找工作」，同時也讓基隆錯失許多優秀人才，因此增加青年在地就業機會絕對是下一任市長最重要的課題。對此，國民黨基隆市長候選人謝國樑看中了另一個冉冉升起的機會，他希望把握連結北北基河谷廊帶的優秀地緣，以新思維建立第2個內湖園區―基隆科學園區。謝國樑分別針對產業層次、交通串聯與行政中心等3大與基隆科學園區發展息息相關的構想，以基科3部曲向市民呈現，並承諾未來必提升基隆產業層次，引進更多科技、電子，甚至是電競類產業進駐廠辦，吸收內科外溢資源，搭配捷運TOD發展，利用容積回饋來打造七堵副都心。基隆市長候選人謝國樑指出，基隆科學園區只要能夠獲得鄰近的內科6兆產值、23萬就業人口20%外溢效應，就能注入不一樣未來。（圖／謝國樑辦公室提供）首部曲 打造基隆幸福基金基隆受限於地形與財源不足，發展落後雙北，要改善基隆的困境，必須要有新思維。對此，謝國樑提出基隆科學園區首部曲，也針對自身至新北參訪的十四張案例，借鏡新北市長侯友宜及新北捷運局的優秀經驗，並洽詢專業團隊，對基隆現況、未來發展做評估，期盼能帶動基隆整體產業，創造更多就業機會。謝國樑表示，基隆科學園區的規劃將以捷運沿線進行TOD、聯開建設，以捷運做為整體河谷廊帶開發軸心，本著「捷運到哪、建設就到哪」的核心概念，沿路串起3星亮點，包含北五堵國際研發新鎮、六堵科技園區、北台科技園區。此外，開發過程導入容積回饋概念，讓當地市民可享受開發大樓帶起的區域經濟發展便利；地主保有土地同時，也能參與開發獲得分潤，政府則能使整體都市發展更加完善，連動促進產業發展，創造3贏的局面，預計8至10年時間，可替基隆創造300億元以上收入，替基隆創造更多資產價值與財源。基隆市長候選人謝國樑認為，「舊有廠區轉型，開展基科發展量能」，未來基隆應該吸收內科外溢資源，翻新舊有廠區，擴大基科運轉量能。（圖／謝國樑辦公室提供）謝國樑也指出，基隆科學園區只要能獲得鄰近內科6兆產值、23萬就業人口的20%外溢效應，就能注入不一樣的未來，工業區翻轉必須導入創新模式，往後將鼓勵輔導北五堵及北台科技園區積極轉型與都市重劃，朝向蘋果、思科等科技園區的發展模式，打造工作與生活並存的高科技廠辦園區；而六堵及大武崙則會往遠雄utown的創新園區方向調整，讓基隆轉型改變。他強調，當科學園區的都市計劃與捷運站體TOD、沿線都市規劃的整體開發結合，就能累積「基隆容積央銀」成長，打造基隆幸福基金。謝國樑說，基隆擁有較多低密度使用的土地區域，為使各區土地釋放更多容積，基科應融入容積銀行概念，將原先以建置單區域公用公共設施換取容積獎勵模式擴大為跨區域間整合，打破容積銀行限制只適用於以大眾運輸系統或都市計畫周邊，將容積銀行提升為容積央行，並適用於基隆全域，以提供開發飽和區地主增值容量的方式，達到新舊城區的融合。端看基隆全區，謝國樑強調，除仁愛區位處市中心蛋黃區，其餘蛋白區仍有大量開發空間，特別是七堵、暖暖、安樂3區雖離市區較遠，但與雙北卻較近，在基隆科學園區建設的增值潛力，以及容積移轉增大的雙重誘因下，妥善利用容積央行機制，就能有效推進都市計畫與跨區域整合，使蛋黃區空間有效釋放，蛋白區則在產業鏈有效發展自動增值，期盼未來能與基隆的市民朋友一起努力，一起讓基隆變得更好。基隆市長候選人謝國樑規劃融會4大工業區轉型模式，立體化、都市重劃、獎勵容積3大方向，為基隆創造轉型能量。（圖／謝國樑辦公室提供）二部曲 舊有廠區轉型，開展基科發展量能基隆科學園區第二部曲則以「舊有廠區轉型，開展基科發展量能」為主，將針對工業轉型規劃及委託專業團隊案例試算說明，眼見汐止因為內科蓬勃發展，也開始賺取產業外溢紅利，包括汐止遠雄utown立體創新園區的建構。謝國樑表示，未來基隆也應吸收內科外溢資源，翻新舊有廠區，擴大基科運轉量能，並連結「新北市產業黃金走廊」，將既有產業串聯成基隆河谷科技廊帶，吸引國際企業總部進駐，進而創造磁吸群聚效應，帶動整體繁榮發展。謝國樑說，過去雙北已有多項工業轉型案例，台北有從輕工業區轉型成功的內湖科學園區、擺脫「黑鄉」汙名成為台北東區門戶的南港高鐵沿線產業軸帶轉型；新北則有以私人企業，響應政府產業發展政策所設立的林口工五產業轉型，以及轉型前土地所有權，與基隆現況類似的新店榮工周邊地區轉型，轉型勢在必行。他也規劃融會4大工業區轉型模式，立體化、都市重劃、獎勵容積3大方向，為基隆創造轉型能量。謝國樑認為，基隆河谷廊帶範圍內具再發展潛力的地權屬多為私人所有，且考量地方政府財政恐難以支應龐大的土地取得費用，預計推進近些年較常使用的公民參與式規劃思維，由政府於主要計畫給予開發指導框架，民間自行整合土地，並配合產業氛圍、都市發展脈絡擬定細部計畫，量身訂做適性適地的優質開發方式。他說，大規模整體開發同時，市府可從容積回饋中，擴增公共服務設施，民間也可透過整合開發帶動周邊產業升值，例如新北在開發環狀線周邊，聯合開發價值就高達1905億元，一舉雙得。基隆市長候選人謝國樑提出，市府可從容積回饋中擴增公共服務設施，民間亦可透過整合開發帶動周邊產業升值，將一舉雙得。（圖／謝國樑辦公室提供）謝國樑表示，自己也特別請專業團隊評估倉儲區都市計劃的可行性，以及未來創造效益，若進行都市計劃，創造容積轉換產值，就可以變更回饋近萬坪公共設施用地，證明有效翻新舊廠區能大幅提供基科運轉量能，並回饋提供建立如日照中心、公園綠地、社宅等，促進整體北北基河谷生活圈的發展！三部曲 規劃成立基隆副都心 開發一條龍 加速產業服務行政效能「基隆科學園區第三部曲，主打利用公設回饋建立第二行政中心。」謝國樑表示，基隆地理位置緊鄰雙北，市中心區域以觀光發展、商業機能為主，在捷運TOD發展與工業區翻轉的規劃下，基科、北五堵等，將以工商共構區域成為基隆第2顆心臟，在該區成立基隆第2行政中心，並以經濟發展、商業登記為主要行政業務內容，工作申請作業能夠提升效率，加速該區工商發展進程。基隆市長候選人謝國樑引用三重第2行政中心概念，主打利用公設回饋建立第二行政中心。（圖／謝國樑辦公室提供）謝國樑指出，此概念是以新北三重第2行政中心、新莊副都心、日本東京新宿副都心為概念所引領的規劃藍圖，更為了提升發展便捷性。同時，第2行政中心興建模式將搭配公共容積回饋概念，預計將規劃至少2萬坪辦公空間，約有2000位員工，提供河谷廊帶發展區整合性公共服務，帶動沿線以大眾運輸為導向的城市發展策略。他說，屆時將引進產業發展處、綜合發展處、工務處、交通處、都市發展處等單位進駐，專責辦理開發案件業務，以｢開發一條龍｣的概念，讓環境影響評估、水土保持計畫、都審等流程公開透明化，讓複雜的評估流程能就近快速辦理，加速發展進程。謝國樑認為，未來基隆市在整體開發方向將以雙軸併行模式展開，市中心將圍繞海港特區持續向前，串聯起周邊廟口老街與原有地方文化以觀光為發展軸心；河谷廊帶副都心則將以工商產業發展為主要量點，除了原有的工業用地外，大量倉儲區在透過釋放變更後，以第2行政中心為領頭羊，結合大型工業廠進駐與商業辦公結合，帶起河谷廊帶整體發展。他說，在此雙軸發展策略下，基隆將不只是仰賴雙北的衛星都市，而是能夠自主創造產值的進步城市。基隆市長候選人謝國樑提到，以第2行政中心為領頭羊，結合大型工業廠進駐與商業辦公結合，帶起河谷廊帶整體發展。（圖／謝國樑辦公室提供）最後，謝國樑提到，基科作為吸收內科外溢的全新基地，產業屬性對基隆來說皆為創新技術類型，包含科技業、電競類等，為提升基科在產業鏈的重要性與貢獻，未來也期望導入國際資源，並整合產學平台，廣邀美國知名大學於基隆第2行政中心設點產學中心，提供機會與台灣企業進行產學合作或共同研發，培養在地青年人才之餘，也幫助提升台灣產業技術能力，讓基科成為與國際接軌的首要門戶，吸引更多人才及公司進駐，一代接一代、一起努力前行，一起改變基隆，一起讓基隆更好！
條通44年餐飲名店熄燈 建商花2.2億整棟買下
不少餐飲老店因位處精華地段、經營者經營意願不高，歇業後成為建商入手標的，上海隆記菜館、永康街高記熄燈後推出小宅建案，位於中山北路巷內條通商圈的「漢城韓國烤肉餐廳」所在的老公寓，日前也被御上建設以2.2億元整棟買下。「漢城韓國烤肉餐廳」是台北老字號韓國料理店，該棟建物由老闆魏家建造自用，店面裝潢走懷舊風，食材講究，吸引不少政商名流和演藝名人，二年前因二代老闆想退休而熄燈。根據實價登錄顯示，該餐廳位於中山北路一段33巷的屋齡44年、四層樓公寓被御上建設以約2.2億元買下，基地面積79.6坪，換算土地單價約每坪279萬元。台灣房屋中山民生特許加盟店店長蕭佑寯表示，該建物近中山北路和市民大道口，離台北車站、捷運中山站都不遠，產權單純，整棟公寓建商分兩筆交易整合完成，由於建物屋齡44年符合危老條件，巷道內也有危老新案，建商購入後應以開發推案為目的，未來建物若改建更新，可能以小宅產品為主，開價可望挑戰百萬元。近年不少餐飲老店因經營者不想經營，出售自有店面或與建商合建推案的案例不少，例如位於中山堂附近的65年老店「上海隆記菜館」，於2018年因人手不足歇業後，就以地主身分和建商新美齊合作改建，推出「新美齊硯」小宅新案，預計2025年完工；永康街名店「高記」的自有店面，2010年虹光集團購入後回租，餐廳繼續經營至2020年歇業，虹光申請危老改建，推出「永康壹號」建案，預計2024年完工。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，這些餐飲老店雖然基地不大，但都位屬精華地段，交通便利，有利於小宅推案，所在多為商業區土地，容積率達560～800%，改建效益高，加上建物屋齡達危老標準，還有獎勵容積可用，吸引開發商出手。
台塑房事賺百億1／總部年底「不搬了」揭密 搶用新法案價值破1000億
原定今年底進行的全台最大辦公遷徙「台塑企業敦北總部」，本刊11月初接獲消息「不搬了」，急踩煞車的原因17日揭曉，台塑撤回總部都更案，改以都更條例修正案重新申請公展。CTWANT記者調查，台塑因此將多爭取3600坪的獎勵容積，使商辦「長胖」、住宅也多了一層，總開發價值從800億元放大到千億元。台塑集團自2014年籌備都更計畫，這個號稱全台最大自辦都更案，都更流程至今已走了7年，好不容易今年1月初將邁入最後為期2年的實質審查階段，但上月15日台塑突然向台北市府申請展延，隨即17日對外公告改採都更條例最新修正案申請都更。這次，全因今年5月立法院三讀通過修正「都市更新條例」，實施容積管制前的中高樓層以上建築物，放寬得以原建築容積1.2倍核計獎勵上限。此一消息拍板，激勵不少都更籌備者，台塑都更案內部人士撥了撥算盤，發現改用新法馬上能為都更案提高資產價值，還能填補近年不斷增長超出預期的營造成本，於是著手向地主展開遊說。根據之前規劃，台塑都更案擬興建前段2棟地上22樓、地下5樓商辦大樓；後段則為1棟地上22樓、地下3樓的住宅大樓。本刊獲得最新訊息，因應新條例調整爭取的3600坪容積獎勵，台塑都更案總坪數從5.4萬坪提高至5.8萬坪，除讓商辦空間微幅「長胖」，後棟的住宅大樓地下室也從3層變4層。台塑都更案擬興建前段2棟地上22樓、地下5樓商辦大樓；後段則為1棟地上22樓、地下4樓的住宅大樓。（圖／翻攝台塑建設官網）台塑於2018年剛買下內湖商辦作為臨時總部時，規劃2020年要拆除台塑大樓，而當時估計都更新大樓的開發成本為120億元，經估算未來開發價值約800億元；時至今日，台塑預估在原物料上漲、空間增加情況下，未來營建成本將來到160~180億元，甚至突破200億元水準，不過造價漲，房價也跟著看漲，未來開發價值已突破千億。根據瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛試算，「若是以目前頂級商辦每坪造價30萬，及每坪150~180萬行情計算，多出來的3600坪容積，營造成本增加約10億，但單看舊法轉新法，容積增加、區域預售價又站上200萬，以市場銷售面積來算，立馬就多了百億價值。」一名台塑員工表示，「台塑大樓沒有結構安全上的問題，本來就不急著搬，既然有新的修正法案能爭取更多容積率、蓋的空間更大，當然選擇有利的條件進行。」台塑總部大樓1980年由台塑集團已逝創辦人「經營之神」王永慶興建，2014年以辦公空間使用率低、開放性差為由盼能都更，雖然產權相對單純，但都更過程卻是一波三折。首先是碰上，自家人王家第二代的周俊雄（王永慶外甥）憂慮，搬離「起家厝」會壞了風水，遲遲不肯蓋章同意，後來又碰上北市府對企業自辦都更的審議態度趨嚴。如今又看上「都市更新條例」修正新案祭出的容積獎勵，都更再度延宕，根據台塑說法，都更申請流程重跑預計將費時50個月，盼以100％住戶支持爭取縮減流程，總部搬遷時程順延至2023年後的合宜時點。根據推算，台塑都更案最快2028年新大樓才可能完工，屆時市場價值將更為可觀。瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛估計，台塑都更案使用「都更條例」修正新案後，爭取到的容積獎勵將增加3600坪，等同銷售面積約5000多坪，換算市值多了100億元。（圖／馬景平攝）
台塑房事賺百億2／台塑王家決策小組攜手看房 187億買商辦時隔3年「仍是貴！」
為了讓台塑大樓進行都更，台塑2018年斥資187億買下內湖「T.CBD」3棟商辦作為臨時新總部，如今搬遷計畫延宕，新大樓繼續閒置。回想起2018年添購新樓被市場議論「買貴」，3年過去，這筆交易有無增值？附近房地產業者形容，「依舊是最高價，而且未來3年也沒得比！」台塑大樓於2014年啟動自辦都更，同時找尋臨時辦公總部，原打算入手新北市林口區一塊土地自建總部，後又傳出評估台肥南港開發案、南港輪胎舊廠等，要找尋一次能容納將近5000名員工的辦公空間相當不易。尋尋覓覓的總部新家，終於在2018年拍板，以現金187億元買下美孚建設位於北市內湖的「T.CBD」3棟獨立商辦大樓。業界傳聞買房一事「不是男生，是女生（指「台塑企業管理中心」4人，包含主委王文淵及王瑞華、王文潮、王瑞瑜等3名常委）。另一位知情人士透露，「交易前，曾看到王文淵帶著包含女性主管在內的一群人前往「T.CBD」商辦，應就是為了評估交易而去。」台塑集團2014年原打算入手新北市林口區一塊土地自建總部，後又傳出評估台肥南港開發案、南港輪胎舊廠等，要找尋一次能容納將近5000名員工的辦公空間相當不易。圖為南港輪胎舊廠「世界明珠開發案」土地。（圖／馬景平攝）這筆交易創下實價登錄以來最高成交金額，台塑王家的實力震撼業界，同時市場也傳出雜音，「附近廠辦實價登錄每坪40萬上下，卻買了6字頭。」「批發還比零售貴！」當時也有人說與2015年高點相比打了69折，是一個好的投資。不過一位業者表示，所有估價師都估不到187億元的價值，至今仍覺得這件交易案疑雲重重。鄰近「T.CBD」周邊的商辦大樓，近期交易有「識野科技大樓」，今年2月國內汽車金融龍頭「和潤企業」砸近7.2億買下7樓整層辦公室，拆算車位單價約55.29萬元；4月，威剛科技砸26.23億餘元向長虹建設包下興建中的廠辦「長虹雲端科技大樓」1/4棟產權，每坪均價約45萬元。今年8月間，三商美邦人壽也以34億元包下全棟「華固智富中心」，雖然每坪單價破60萬元，不過業界人士認為，「華固智富中心」地點較佳，取得面積較小，照理說應該較貴，因此仍不及2018年台塑買下「T.CBD」的未來價，時隔3年來看，仍是「買貴了！」台塑大樓從興建、整合到搬遷、都更，一舉一動都是矚目焦點，過去王永慶對經營成本斤斤計較，也從不炒作房地產，如今經營之神的兩大堅持是否還被視為集團圭臬，還有待觀察。今年2月，距離「T.CBD」500公尺的「識野科技大樓」被「和潤企業」砸近7.2億元買下7樓整層辦公室，拆算車位單價約55.29萬元，比起批發採購3棟商辦的台塑買得還便宜。右為和潤、和運董事長劉源森。（圖／翻攝自益靖有限公司官網、報系資料庫）
台塑房事賺百億3／政府送容獎反成都更阻礙？建商地主「利益得失」重分配
全台最大的台塑都更案一波多折，一再延宕，從整合釘子戶、送件卡關，今年 11月又因「都更條例」新法重新送件，最後爭取的獎勵容積反而多增3600坪，開發價值也從2018年估算的800多億推估已破千億，讓外界有「等越久，賺越多」的錯覺。其實不只台塑都更案，每每政府祭出新獎勵，都會讓都更案裡的建商與地主重新檢視手上的「利益得失」。一位建商坦言，獎勵能越多越好，每回頒布新獎勵，如果差很多，當然會重新申請，不然成本一直漲，只有地主享受房價的漲幅，又不用負擔成本。「都更條例」2019年大翻修，為解決整合實務困境，特別強調獎勵的明確化，除了訂定各種建築容積獎勵的計算方式及申請條件外，還新增完整街廓或土地面積達一定規模、結構堪慮建築、智慧建築、無障礙環境設計、耐震設計等獎勵項目。然而今年5月再度放寬，實施容積管制前的中高樓層以上建築得以原建築容積1.2倍，危險建築得以原建築容積1.3倍。根據台北市都更處統計，民間提出更改都更計畫申請重公展的12案中，有11件是受到2019年「都市更新條例」修法中央祭出容積獎勵誘因後重新變更計畫，目前僅台塑都更案是依今年5月「都市更新條例」修法再加碼容獎而重新再遞件申請。台北市都更處主秘謝明同表示，容積獎勵增加，相對與地主的協議與分配條件也會跟著改變，需要一段時間再協商，通常需要1至2年的醞釀期，才會在實質申請上見效，像台塑都更案產權整合較具共識、反應速度快的案子相對具優勢。鑫建築執行長許峻豪認為，容積獎勵固然能增加誘因，但該有的代拆魄力或是抑制大開口地主的稅負規定，都應該同時要有配套措施。（圖／本刊資料室、馬景平攝）不僅如此，本月4日內政部會議通過，耐震力未達現行標準的1/3，地方政府可強拆，不限定中高樓建築，一般老舊公寓也能有1.3倍的容積獎勵，預計年底前可發布實施。據了解，不少業者都重新精算，希望爭取更多的容積獎勵。不只業者見獵心喜，還在整合中的同意戶，也可能翻盤。「地主們也不是省油的燈，看到容積獎勵的提升，也想要得到更好的分配條件，往往導致改建案一拖就是十餘載歲月。」對於「都更條例」1998年成立以來歷經9次修法，是否真正鼓勵危險或老舊公寓加速改建，鑫建築執行長許峻豪持保留態度。他認為，容積獎勵固然能增加誘因，但該有的代拆魄力或是抑制大開口地主的稅負規定，都應該同時要有配套措施，才能讓改建同意戶能有新家可歸。「本來是希望當成改建的誘因，但已經要改建的、不需要在外力鼓勵的，反而賺得快又多。」瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，獎勵持續加碼之下，確實有「撐得越久、領得越多」、「等得越久、賺得越大」的感覺。都更過程中，整合是最困難的一環，目前業界希望能設立「都更危老整合業」的新業別及相關管理條例，能有法律約束和明確收費項目，以健全都更市場。示意圖。（圖／馬景平攝）黃舒衛也提醒，台塑都更案壓倒性的產權集中特質，非一般合建案可比，一般地主不能只看到政策獎勵值的增加，卻忽略更多的市場不確定性，尤其近期各縣市為了反映物價，紛紛調高都更案建物工程造價標準，會直接影響合建分屋的條件，過度的期待與等待，反而得不償失。都更專家彭彥祥也提出另一修法方向，都更條例裡「共同負擔項目」裡面有人事費用、風險管理費，但卻少了最重要的初期整合者的勞務報酬，目前都更推動師必須掛在建築師、建經公司、營造廠或建商名下才能讓報酬有名目核銷，因此他建議成立「都更危老整合業管理條例」，就如同仲介有經紀業管理條例一樣，「能有法律約束和收費項目，明確規範整合到多少程度就能有多少報酬，並於都更條例增訂整合業視都更規模或住戶人數得獲得不同百分比的容積獎勵，避免都更推動師還沒完成任務先被餓死。」