王棟隆
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獨家/續建機制有等同無?從碧桂園到泊山妍 都更地主皮皮剉
大陸地產龍頭碧桂園上半年爆發財務危機,7月國內又有北投危老案「泊山妍」建商落跑事件發生,讓準備都更的地主們提心吊膽,擔憂爛尾事件也發生在自己身上。近期一位近北門捷運站的地主,就因「續建機制」和建商發生衝突,而該建商並非小公司,在北市也稱得上是知名業者。地主表示,「因為建商自備款不到1億元,卻可以貸款幾十億元,怕建案變爛尾,要求要有續建機制,但建商就是不願意白紙黑字寫進信託合約。」該名林姓地主表示,與建商的合建案,建商自備7000萬元,貸款39億元,「若在簽約前建商有提供事業計畫書,我方不可能同意如此高的貸款金額!尤其中國目前恆大、碧桂園都因負債比過高而破產造成爛尾樓!」他因此要求將續建機制放進信託合約,而建商在協調過程中2次承諾,最後態度轉強硬,就是不肯。據了解,該合建案地主與銀行簽訂之不動產信託契約書,該契約中未明載該案續建機制,而是約定在建商與銀行簽屬的信託契約書中,因林姓地主認為,續建機制也應該要列在所有地主與建商、銀行的信託契約書中,才有保障,因此向建商提出修正。林姓地主表示,都更審議會上,委員也針對此事提出疑慮。翻開去年9月會議記錄,當時委員唐惠群就提出,「本案續建機制是否為地主方、銀行方及實施者三方共同簽署於同一信託合約。倘若非三方共同簽訂於同一信託契約,如何保障地主權益?實施者將信託合約拆成兩部分,似乎為預售履約保證機制,請實施者說明。」「本案既有續建機制應保障三方權益,三方關係應在同一架構內始能執行,倘若無在同一架構內,此續建機制對實施者應無執行約束。」而實施者回應,「本案為100%協議合建,相關內容會依照雙方合約內容執行,不允許所有權人再另行提出額外要求,續建機制會依照事業計畫所載內容執行。」「實務上信託合約分為兩種,一種為委員所提之三方共同簽訂、另一種為所有權人將土地及房屋信託,另外再由實施者與信託銀行另外簽署信託合約,將貸款及未來收入價金納入信託帳戶。本案所有權人將土地及房屋信託於信託銀行,實施者與信託銀行之信託合約中亦有檢附合建契約,倘若未來風險發生時,則由銀行方主導,而非全體所有權人主導。在實務上確實有建商採第一種或是第二種信託方案辦理,無論哪一種信託方式,均能保障所有權人之權益。」最令林姓地主不滿的是,建商也就是實施者還說,「本案實施者與所有權人之合建契約中並未提供續建機制,續建機制亦屬額外之要求。本案合建契約中有載明所有權人在一定期間內必須簽署信託合約,倘若該陳情人未於規定期限內簽署信託合約即屬違約,故其若確實違約,將依法提告,並做強制執行。」「2021年2月,建商丟出從未見過的信託合約,要地主快簽,不然要求償,我方反應續建機制有問題,建商2次承諾改善未果,現在竟以『9成以上地主已完成簽屬信託契約,無法隨意異動合約內容』為由,不肯修正,還反過來要提告地主。」林姓地主忿忿不平地說,「假如地主得知建商要提供續建機制納入地主的信託合約,其他完全不變,請問會有地主不同意嗎?」CTWANT記者詢問多名建商,各家對於續建機制及信託合約簽屬方式似乎沒有標準答案,即便事業計畫書有續建機制,信託合約書中也不見得會載明。更有業者提到,有續建機制,就必須多付建經公司一筆費用,所以很多建案是沒有續建機制的。東龍不動產董事長王棟隆解釋,銀行給予建商土建融貸款,由建經公司做工程進度管理,保障建案順利完工,讓信託銀行取回債權。現在營建成本上漲,怕發生爛尾樓,大多信託銀行會要求要寫續建機制,萬一房子蓋不起來,銀行沒有專業團隊做續建,還有建經公司能找建商接手續建。王棟隆表示,市場不時就有爛尾樓爆出,地主擔心安身立命的家會有都更風險,合情合理,身為實施者應該給予地主最基本的保障。不過他也表示,地主跟信託銀行的信託合約,比較像是建商為了前期整合階段避免地主反悔所做的產權信託,沒有任何實質撥款意義,真正有保障的是建商與建經公司間的信託合約,因此,既然產權信託合約等同是雙方合議制,地主希望增列續建機制,照理是可以個別修改。一位不願具名的知名建商高層就說,續建本就是商業模式失敗才會發生,即便有約定也只能補救,效果很有限,目前僅有少數特定建經公司願意承接,但實質上就是不會甩鍋而已,也沒啥用。他更直白地說,「寫了代表願意幫你找,但不代表能找到建商願意承接,5成案子建經公司是找不到續建建商,寫了也不見得多有保障。那究竟地主如何才有保障?「大概只能找有實力、口碑、品牌的公司吧!」
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圍堵爛尾樓1/樹林「凱旋大苑」接手建商獨家曝光 背後是「這家」板卡大廠
新北市樹林「凱旋大苑」預售案10月底驚爆建商周轉不靈,宣告停工,為2022年爛尾樓風暴開了第一槍。然CTWANT調查,這齣爛尾樓劇情上周出現神反轉,記者獨家取得第一手資訊,該案將由最大債權人「寶嘉租賃」接手續建,背後大股東有技嘉科技董座葉培城及中和望族游家,103戶購屋民眾權益得以保全。「凱旋大苑」總銷逾10億元,規劃地上14層樓、總戶數103戶的古典美學大樓,2021年開案沒多久便完銷,打著大基地、指標案名號,成交單價每坪約在36~40萬元,算是區域中高價位。但民眾買貴卻沒有得到相對保障,反而原有1億元的信託帳戶,最後價金只剩7000多萬元。該案建商沅臻建設上月底停工後,引起各界對「爛危樓風暴」的隱憂。知情人士透露,沅臻建設的不動產開發信託,向寶嘉租賃貸款數億元,金額遠大於消費者信託的1億元;一名建商試算,現有的7000多萬元只夠蓋350坪的樓地板面積,約1、2層樓,且該案又已完銷,對其他建商來說,完全沒有接手的誘因。「凱旋大苑」在多方協助尋求續建建商下,曾一度傳言麗寶建設有意接手,不過皆被證實是誤傳。近日再傳出將由「寶嘉聯合開發」續建,不過據了解,此「寶嘉」與「寶佳建設」無關,反倒是另一間科技大廠董座正跨足土地開發事業。「凱旋大苑」2020年底銷售時,打出秀泰影城生活圈,開價4字頭,高出區域行情,仍在短短一個月的時間預約就破百組,當時熱銷盛況,在建商跳票後顯得格外諷刺。(圖/翻攝自凱旋大苑臉書)經CTWANT追查,寶嘉聯合開發是「凱旋大苑」最大債權人寶嘉租賃的關係企業,經查公司登記,資本額3.2億元,負責人葉培城。記者電洽寶嘉租賃,業者透露,有進行續建會議,目前還未正式定案,要等這禮拜簽約後才會生效。不過確認寶嘉聯合開發與板卡大廠技嘉(2376)董事長為同一人。除了有技嘉科技當靠山,董事名單還有大富投資負責人游象建,推測是中和望族「游家」成員。葉培城不只是技嘉科技董事長,同時也是寶嘉聯合(寶獅汽車台灣總代理)的創辦人。1986年以主機板的生產起家,技嘉歷經30餘年成長,目前已是台灣第二大的主機板廠商。以寶嘉品牌又發展出寶嘉汽車租賃、寶嘉車貸、寶嘉開發等事業項目。據了解,寶嘉會再開會與購屋人討論換約或是退費事宜。外界推測,以目前剩有的價金來看,新建商要續建,可能會與買方談加價或是降低建材規格。不過從建商倒閉變爛尾樓,劇情神反轉,變由科技大廠為借貸公司的關係企業跳出來承擔續建,已是最圓滿的結局,想必多數民眾仍會選擇履約期待建案完工。至於建商突然停工一事,鑫建築執行長許峻豪分析,據了解買方目前繳了總價款約10%,大概100萬左右,推測當初應該是向購屋民眾收的自備款太低,「很多建商都會被代銷洗腦,自備款2成,甚至1成,這樣比較好賣;殊不知,沒有經驗的建商相信以後,就發現預收款根本不夠支付營建費用,自有資金流又沒拿捏好,導致原物料上漲時,臨時沒有錢可以支付。」東龍不動產董事長王棟隆表示,之前因營造成本漲不停,很多小建商與地主的合建案,因為分配條件已談定,導致建商騎虎難下,遲遲不敢動工,若是開工的就有可能蓋到一半停工、倒閉。(圖/東龍不動產提供)房市趨勢專家李同榮呼籲,建商不應有先售先贏的思維,應視市場需求而謹慎推案,才不會產生建商間的多殺多現象。而購屋人也不必過於驚慌,他建議,選擇信譽良好的優質建商外,產品挑選軌道經濟帶動的已成熟商圈,進可攻退可守,或是選擇新興工業區所帶動人口淨流入且商圈成熟的區域,都能降低購屋風險。東龍不動產董事長王棟隆也提醒,在國內預售、履約制度不完善下,消費者選擇購買預售屋,一定都具有風險,除了盡量選擇新成屋及品牌建商外,買預售屋也可挑選代銷來過濾建商,雖然建商出事,代銷沒有義務擔責,但是「從過去經驗看,品牌代銷也會挑選一定規模的建商合作,至少幾乎沒有聽過海悅、創意家等大代銷的案子蓋不起來吧!」
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圍堵爛尾樓2/行庫禁令傳「預售也自備5成」 建商氣炸「斷人活路」
大型行庫日前祭出5道禁令嚴控土建融貸款圍堵爛尾樓發生,業者大都老神在在,認為是既有作法,無實質意義;不過,房市專家胡偉良卻十萬火急告訴CTWANT記者,因為他已接獲消息,「行庫將擴大解釋,預售案也擬要建商先存5成自備款入專戶」,若真實施,將使本來資金正常的建商陷入「資金週轉不靈」,恐引爆更多的爛尾樓發生。日前,新北市「凱旋大苑」驚傳停工,使得各界對「爛尾樓風暴」疑慮升高,大行庫隨即在8日對建商發出5道管制令,建商看了卻一頭霧水。東龍不動產董事長王棟隆就說,第1、2條,過去雖沒有強制一定要「信託」及建經公司簽署「續建承諾」,但9成9的建案都有,因為只要跟銀行承作土建融,沒有這兩項不會放款。大型行庫日前祭出5道禁令嚴控土建融貸款圍堵爛尾樓(圖/報系資料庫)第3條規定先建後售建商必須有5成自備款先存入銀行專戶。東泥建設執行副總梁景清表示,建商向銀行融資5成後即動工,再以他案土建融貸款等其他資金來源完成興建,槓桿玩太大、資金週轉不靈即可能倒閉,因此行庫現在強制先建後售的建商要先存入一半自備款,讓建商不能隨便挪移資金,以案養案。不過根據591新建案統計,2021年全年總銷1.7兆元,其中預售屋推案量為1.4兆元、新成屋為2812.1億元,8成以上建案都是預售,況且採先建後售的多是口袋較深的建商,因此業者認為這項規定是多此一舉,影響不大,即使第4條的預售款項必須先撥入銀行專戶,也都是現在進行式。王棟隆就說,現在預售本來就都是請客戶將訂簽開、工程款匯到專戶,專款專用,建商不得隨意動用,當建案產生相關費用或每一期工程進度結束,必須經過建經公司審查和信託銀行同意才能動撥,「向來都是如此。」房市專家胡偉良拿著9日剛收到的核貸通知書,白紙黑字已經要求建商須先匯5成自備款,他說現在銀行以擴大解釋,不只先建後售案,連預售案也都需要先存一半自備款,讓他相當生氣。(圖/胡偉良提供、CTWANT資料室)再回看管制令第5條,建商與銀行往來本來就會考量信評,王棟隆忍不住脫口而出,「這根本都是脫褲子放屁!」況且交屋爭議很難判斷,消費者眼中風評不佳的大建商,在銀行放款中或許是好客戶,難道銀行未來就不放貸嗎?令人打上問號。大家對於5大管制令的結論是,「只能預防未來,對於目前建案已銷售,正處資金困難、開工有問題的小建商,根本沒有預防爛尾的作用。」「宣示意義似乎大於實質意義,只是讓人民知曉政府、行庫有在關注爛尾樓的問題而已。」不過有一個人態度完全不同,品嘉建設創辦人胡偉良這兩天卻是氣得跳腳,因為他9日收到的核貸通知書,他經手的危老合建預售案被要求要動撥前必須匯入5成自備款,「我們今年推案量達百億,信用良好,但好幾間銀行已經透露,行庫擬將第3條自備5成的規定擴大到所有的預售案件,等同『全殺』,那災情之慘重將不堪設想,我覺得非常不可思議。」胡偉良補充說,假使一個案子工程款總需求15億元,銀行借10億元,建商自籌5億元,手上有10個案子,就得自籌50億元,「有50億,我就退休不幹了。太離譜了,以前從來沒有的事。」探究目前盤售案、爛尾樓建案發生的原因,主要多是營造成本攀升,擠壓建商獲利空間,造成入不敷出,影響資金流通所致,大環境因素難避免,但又碰上國內打炒房限縮銀根,一下子勒緊了建商脖子,斷絕金援,反而使建商資金鏈斷鏈加劇而倒閉,如今房市交易已趨緩,行庫又做無益之舉,讓胡偉良痛批,「行庫才是製造大量爛尾樓的禍源,這樣下去房地產真的會完蛋!」行庫5道禁令對於已預售、正在興建的案子,沒有任何預防爛尾的助益,反遭建商痛批使資金斷鏈加劇,爛尾樓的狀況將更嚴重。圖為2018年基隆市七堵區一件預售案爛尾樓。(圖/報系資料庫)
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圍堵爛尾樓3/低自備款建商周轉風險高 常見信託「這情況」錢領光光
行庫圍堵爛尾樓祭出5大禁令,被建商吐嘈都是「現在進行式」,然而,為何看似都有管制,現在建商盤售、跑路仍時有耳聞?CTWANT找到建商帶大家了解建案的金流控管,「其實,消費者保障的最後一道防火牆,還是端看契約怎麼簽及履保是哪一種。」鑫建築執行長許峻豪以工程總額為10億元的預售建案為例,假設建融可貸6億元,建商要準備4億元資金及支付動用建融的利息。如果預售熱銷,預收款達10億元,興建過程中,建商完全不動用到自有資金,靠預收款就能支付營建費用;如果銷售預收款達4億元,建商只剩下建融利息的部分要準備;如果預售狀況不好或是採低自備款,預收款只有2億元,代表建商要準備2億元自有資金加上建融利息費用,過程中若碰到營建成本增加或超過預算,建商還要再自掏腰包,一旦自有資金沒有掌控到位,就可能周轉不靈。目前常見「不動產開發信託」、「價金信託」的請款流程,購屋人將工程款匯到信託帳戶,銀行人員、建經公司會至工地現場拍照確認是否已達本期付款的工程進度,工程確實做到哪,錢就請到哪,但請款也是銀行直接撥款給營造廠,建商不會經手,「建商要拿到錢已經是等客戶對保完成後的事,那時候才是真正有收益,這就是信託機制的安全性。」許峻豪說。不少專家學者都提出警訊,除了地方政府嚴格稽查銷售狀況、合約內容之外,中央也應該針對「預售履保」制度盡速修改。(圖/台中市政府地政局提供)其中,不動產開發信託雖然專款專用避免建商將資金挪用到其他地方,但可能因前期支出都可由專戶中支出,像是砸重金蓋豪華接待中心以及宣傳廣告費,掌控不當即可能造成後期工程款不足,建商跑路後,除了會面臨專戶資金短少的困境,還有債權人順位的問題,不一定能拿回付出款項。除了上述2種預售屋履約保證機制外,還有「同業連帶擔保」及「公會辦理連帶保證協定」及「價金返還信託」,預售案從上述5項中擇一辦理即可。東龍不動產董事長王棟隆解釋,「同業連帶擔保」及「公會辦理連帶保證協定」沒有信託和履約專戶,款項是直接匯到建商帳戶,建商若倒閉,則由連帶保證的同業或公會扛起後續續建責任;「價金返還信託」則是將所有消費者繳款都存進專戶,直到完工交屋,建商才能請款,萬一建商倒閉,款項100%可退還消費者。「目前僅價金返還信託最能保障消費者權益,但對建商而言,不符合經濟效益,因此業界幾乎無人採用。」王棟隆說,因為這等同建商須自籌更多營建成本,尤其目前銀行收緊銀根,幾乎不可能有建商會採取對自我營運不利的模式進行信託。不動產開發信託可用在「建案的貸款」、「開發支出」等雜項,可請款的名目較多,仍有可能讓建商使用各種名目將資金掏空。示意圖。(圖/業者提供)上有政策,下有對策,建商以營利為導向,並無不法,重點在於有能力制定政策的政府,如何完善制度。政大地政系主任孫振義向政府提出5點改善建議:1.根據建商資本額與資歷設定預售門檻或比例。2.履保制度改善、同業保證加嚴。3.以先建後售為原則,預售為例外,例如只有都市更新案,及政府主導的開發案才可以預售。4.政府視市場風險可斟酌一定期限內放寬預售比例。5.政府應提供相對應的救濟措施。孫振義認為,現行預售、履約制度仍有漏洞,尤其這幾年不少因小規模開發案臨時組成的小(新)建設開發團隊,面對市場變數仍有不足以因應的疑慮,在現今市場變動風險下,政府應對預售屋交易安全加速檢討腳步,提出更完整的履約保障機制,才能真正保障消費者權益。
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住宅牛肉辨真假1/雙北候選人都更政見PK 「這項」被批最慘「來亂的」
距離縣市長選舉剩下半個月,電視辯論會上各候選人的政見百花齊放,其中雙北30年以上的老屋近133萬戶,使得都更及危老改建議題,成了「未來市長」交鋒重點。CTWANT記者整理雙北市長候選人端出的政見,包括「預審制」、「中繼宅」,以及承諾「1坪換1坪」等,詢問專家、業者及學者,帶大家辨識政策牛肉的真假。918台東強震重創東台灣,震出全台老屋危機隱憂,尤其首都市長候選人之戰,國民黨蔣萬安、民進黨陳時中、以及前副市長無黨籍黃珊珊等3人,不約而同表示,「上任後首要執行的政策就是都更!」前防疫指揮官陳時中提出「優先介入處理危老住宅」,擴大住都中心,設立都更專案小組,建立完善「預審制」,以4年內都市更新核定2成為目標。蔣萬安來勢洶洶,主張現行公辦都更同意比例90%門檻要降低,另就有公共安全疑慮及特殊歷史背景的整宅,專案方式檢討基準容積率,提升民眾參與意願。黃珊珊則延續柯市府政策,提出第三代公辦都更計畫「都更3.3」,為安置都更中的住戶,另設「中繼住宅」。新北市長侯友宜則延續目前「都更三箭」政策,挑戰者林佳龍則喊出「1坪換1坪」「危老都更4年4萬戶」等大方向。雙北市老屋共133萬戶,918台東強震重創東台灣後,候選人都紛紛提出都更政見。(圖/民眾提供)針對以上5名未來市長政見,CTWANT記者以「候選人A~E」代號,採訪第一線執行整合的建商、都更諮商師、匿名的都更單位公務員及學者,被批最慘的就屬林佳龍的「1坪換1坪」。「太空泛,沒有方法,只有口號」「不要再1坪換1坪的口號來亂…到底是權狀坪換權狀坪,還是主建物坪換主建物坪,都講不清楚」「每個地方容積率不同,分配條件不可能拉在齊平的狀態。」就連匿名都更公務員都說,「非所有都更案均可達成,面對都更成本持續飆漲更添難度,且往往造成地主過大期待,導致都更破局。」「雖然1坪換1坪最貼近民意,但實際運作大多不可行。」東龍不動產董事長王棟隆解釋,依目前容積標準及高營建成本,新北市大概只有容積300%的板橋市中心,或房價每坪60萬元以上的地區,4樓以下的老屋改建,才有可能達到「室內1坪換1坪」;就北市來說,房價雖較高,主要容積大多225%,4樓以上產品即便拿到容積獎勵最高50%,也只能換回「權狀坪1坪換1坪」。雙北市候選人提出的都更政見中,林佳龍的「1坪換1坪」受到專家學者及業者最多質疑。(圖/黃耀徵攝)就算是侯友宜的現行政策「防災都更2.0」,同意比率達9成即可申請1.5倍原建築容積,「防災都更當然勢在必行,但是1.5倍的容積上限,相信是很難1坪換1坪。」都更諮商師胡家瑒直白地說。政治大學地政系主任孫振義也說,喊1坪換1坪就能解決問題的時代已經過了,若能做到1坪換1坪,基本上不用政府擔心,自己就能成功。他認為現在已進入多元協助都更的時代,要視個案情況調整政府協助力道與措施,例如輔導協助、公辦都更、代為協調、都市計畫變更、代拆...等。王棟隆認為,目前都更危老改建速度緩慢,最大問題就是分不回原坪數,尤其年長者對於都更後空間變小很抗拒,「台灣營建技術建築高度不是問題,最有效的方式是提高容積,才有足夠本錢支付營造費用,同時讓原地主能取得室內1坪換1坪以上的空間。」包括蔣萬安也提到檢討基準容積率。孫振義表示,調整基準容積,基本上是都市計畫委員會通過就可以,但具體而言,也不是市政府自己調整,而是說服「市都委會」通過變更,或者立專法(例如:自治條例)通過議會,方可增加獎勵容積。匿名公務員就說,「調整基準容積是屬大事,往往屢遭專家學者批評及監察院糾正,不得不慎。」近年原物料飆漲,使得都更案整合越來越困難,專家、業者認為可以調整基準容積率與獎勵,讓建商與地主都能有更多誘因促成改建的共識。(圖/黃鵬杰、林榮芳攝)針對陳時中喊出「目標4年內都市更新核定2成」及林佳龍「危老都更4年4萬戶」等目標,「(講這話)一定不了解都更為什麼這麼難核定,主要就是代拆戶的問題跟比例原則。」匿名公務員則說,都更關鍵在整合共識,有賴住戶參與意願,時間不可控難預測,數量無法用喊的,以免跳票。另外像是陳時中、蔣萬安都有提到「預審制」,陳時中還提出都更要「正副首長親自督導」,讓業者相當有感,因為從送都市計畫到定案動工,都更流程少則3年多則5年以上,預審制委由建築師或其他單位多個窗口做前置作業,可加快時程;加上正副首長親自督導,有利了解運作實務及改善行政效率。業者也認為擴大住都中心是好事,「但危老推動師素質跟能力都太差了,沒有建商或開發商專業,要有足夠專業人員。」黃珊珊的「中繼住宅」不少業者按讚。鑫建築執行長許峻豪認為,不願意都更改建的地主未必都是獅子大開口,有些是年紀大的老人家,要搬出去找房子租,對他們來說很麻煩,中繼住宅可安頓是不錯的選項。不過,對她所提公辦都更分回一定比例回饋社福,業者擔憂恐降低住戶參與都更的慾望,如何從中取得平衡是關鍵。蔣萬安、陳時中所提「降低公辦都更公權力介入的門檻」,獲得專家業者支持。現行規定公辦都更要90%以上住戶同意,公權力才能介入,「這是民國88年訂的,早該檢討」「降低門檻確實有必要,否則連案子都送不進去根本毫無希望」「同意成數降低也不能太低,最好是8成以上」除此之外,「政府也要有魄力執行(待拆)」。老屋改建協會理事長、品嘉建設董事長胡偉良表示,「目前危險建築都更不同意戶規定需要經過2次公部門調處和2次民間調處,之後若仍不能取得共識,公部門可以進行強拆,這個公私協調程序相當的費時耗時。」「不管是都更或危老,講求的是時間跟效率,都是為了要跟大型災難的發生賽跑。」許峻豪說,台灣超過30年以上老舊建築太多,已不符合921地震後的耐震規範,加上專家學者已示警未來一定會有海溝型的強烈地震發生,所以任何形式的改建,都是未來災難發生時可降低傷亡人數的提前防範。