現金買斷
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928強碰打炒房3／社區1/7零貸款大投資客玩法曝光 「現金為王」賺更多
7月「限貸令」席捲全台後，即傳出不少「求貸無門」，甚至房子沒買到，先賠上違約金的慘案，秋節過後，央行再祭第7波信用管制，力保「新青安」及首購族不受影響，卻殃及全國其他購屋客。CTWANT記者調查，央行重拳促下房市出現「現金客為王」，某間近期將交屋的700戶大社區，就有近百戶「不須貸款」，「厲害的投資客早已下車，或改全現金買房！」永慶房產集團整理國銀及民營銀行房貸利率，新青安申貸，8家國銀裡，台銀、土銀最快送件後1~2個月完成審查，但撥款時間未定；一銀則是最快收件後3個月撥款；其餘5家國銀須排隊至今年12月或到明年1月撥款。一般首購貸款，幾乎全面性的利率上升，「央行雖然沒有升息，但銀行房貸利率上調幅度已等同於央行升息1.5至4碼之多，首購仍要排隊！」永慶房產集團業務總經理葉凌棋說。位在桃園龜山A7重劃區就出現活生生被銀行、建商剝皮的實際案例，首購A先生3年前以每坪18萬元購屋，現在房價已翻倍，今年8月使用執照下來準備對保，但因為他的小孩剛出生、手頭吃緊，建商配合銀行給的貸款成數和寬限期不如預期，因此選擇自行找其他銀行對保，但卻要等到12月以後才撥款，建商不願等，認定他違約，要求A先生賠償違約金並解約。業者調查國銀及民營銀行新青安和首購申貸情況，仍是要排隊等撥款，且貸款利率普遍來到3%。（圖／記者黃耀徵攝）目前A先生只好讓合約先進入調解，暫時維持合約效力，等待銀行撥款。A先生認為，這幾年房價漲得一蹋糊塗，建商心態就是客戶無法交屋最好，可以收回再以現在更好的價格再出售。 不只建商想撿漏，一名投資客就分享，他一個朋友，最近就在台南善化，承接一個近期交不了屋的透天新案，前屋主以賠售300萬元出場，「這種機會會越來越多，尤其自備款一下從2成變5成的非七都會更明顯。」而他自己有被打到嗎？「因為政府太賊，避免政府反反覆覆的政策給套，前幾波賺到錢就下車了，現在都量力而為，用最安全的一般貸款且只有貸1戶，其他都靠現金買斷。」據了解，由於「理財型房貸」不在《銀行法》72-2規範內，因此投資客會先以現金購買1戶，或是手上無貸款的房子，以該戶申貸理財型房貸，貸出來的錢拿去買股票、債券、保單等，再將這些資產質押套現，以避開理財型房貸資金用途不得買房的規定。此操作手法不僅可以避開打炒房「購屋貸款」戶數的計算，貸款成數不受影響，現金買房的議價能力又更強。第7波打炒房後，不少非七都的多屋族，從貸款成數8成立刻掉到剩5成，預期刊登「平轉、賠售」的廣告訊息將越來越多。（圖／報系資料庫）記者詢問，萬一房價不漲怎麼辦？他回答，「不會不漲啦！任何東西都會下跌，唯獨房子不會。而且現在打房打下去，以後房子就是有錢人的遊戲，窮人、中產階級買不了、頂多買1戶，未來連換屋都有困難，因為要自備款5成。」「就像現在被打到的，也都是資本不夠雄厚的小投資客，資金軋不過，最後不得已賠錢賣，然後有錢人、大投資客就伺機等著用現金撿這些賠錢貨，再轉賣賺一波！」 記者也詢問到非七都一間總價落在800萬元上下的社區，因鄰近周邊有科技園區話題，2年前預售時很熱門，近期準備交屋，該建商就透露，「總戶數近700戶，就有將近100戶不用貸款，這數字太恐怖了！真正有錢的人，影響不大！」正心不動產估價師聯合事務所市場研究室協理陳孟筠認為，當前政策彰顯了「現金客為王」的絕對優勢，現金買家不論是在交易靈活度、下手速度、風險控制及議價能力均處於領先地位，將進一步強化馬太效應（指強者愈強、弱者愈弱），讓富者更富。業者認為，此時待售物件傾巢而出，在競爭之下議價程度也更寬裕，此時正是多看房、多出價的好時機。（圖／報系資料庫）陳孟筠也提醒，市場在變動時，不能躁進貪快只想著有便宜價可撿，台灣房地產對於政策的敏感度極高，所以還是建議多「停、看、聽」，以便因應後續可能的變化。好比新青安一開始推行時，因為有寬限期及可貸金額拉高，所以吸引不少人勇敢下手買了比自己原本預算高、甚至是超出自己未來可負擔範圍的房子，還款前期可能會是蜜月期，到後面可能就會窒息，現在正是考驗著大家對突發意外的耐受程度，人人都該有控管資金風險的觀念。至於房價會不會跌？現在是否為進場好時機？葉凌棋分析，現在供給量開始出來，尤其是投資客多的重劃區，競爭之下價格就易出現鬆動、價跌，下半年「量縮價盤整」格局已定，真的有需求的民眾，現在可以認真看屋、勇敢出價。預期這一季度交易價格會在目前實價登錄震盪5%內，「但絕對是上不去了。」
三民書局爭產2／台灣出版龍頭創立69年 劉振強花1.6億編辭典爭口氣
三民書局在1953年由劉振強和友人柯君欽、范守仁創立，當時因為劉等3人自認只是「3位小民」，所以將書局取名為「三民書局」。創立時三民書局蝸居於台北市衡陽路，與文具行和其他書局共用店面，1961年遷居重慶南路，雖然歷經柯、范兩位共同創辦人退股等風波，劉振強獨資經營的三民書局仍日益茁壯，歷經近69年的努力，成為出版1萬多種書籍的業界龍頭，還擁有重慶南路、復興北路兩棟大樓，室內總面積達1200多坪的大型書店。提到三民書局，不能不介紹創辦人劉振強，祖籍江蘇南通的他，堪稱台灣出版界傳奇人物，他少年適逢戰亂，17歲隻身從上海來台，孤苦無依、流落街頭，幸經好心的台北關渡陳姓阿嬤收留，不但讓他有棲身之所，每餐還讓他吃白米飯，陳姓阿嬤和家人卻只吃番薯籤，讓劉振強感念一輩子，視阿嬤如親生母親，經常照顧、奉養，不但替她送終，還買了數百坪墓地，每逢阿嬤忌日總要親自上香致意。劉振強做生意的特色是以現金結帳，因此大受同業歡迎，不過也經常讓他在月中就資金用罄，月底只能呆坐228公園發愁，還好總有貴人相助，讓他度過一次又一次的難關。有學界人士認為，三民書局的成功除了來自上海的劉振強極具生意頭腦又刻苦耐勞，也與他現金買斷學者著作權的作法頗有關係。以三民書局1957年開始發行的大專黃皮教科書為例，只要是念過大專院校的學生幾乎都使用過，而三民書局多擁有這些教科書的著作權。不過如果以為劉振強只是靠著手捧現金，就讓學富五車的大教授心甘情願配合，那就大錯特錯，他經常資助阮囊羞澀的學者，不開立字據、也不催討稿件，讓學者們心甘情願替他寫書。劉振強創立的三民書局成出版界龍頭，他預付稿費訂金、不催稿，許多學者心甘情願替他寫書。（圖／三民書局提供）教育界盛傳，1987年前後，劉振強得知台大教授胡耀恆好不容易獲得宿舍承購資格，但付不出頭期款，劉親自登門拜訪資助，讓胡嚇了一跳，直說「我怎麼還你呢！」劉連說不必還，以後寫了書交給三民出就可以了。胡在宿舍住了30年，書稿也拖了30年，胡終於在80歲交卷，將《西方戲劇史》大作交予三民書局出版，成為學界佳話。不要以為拖30年才交稿太離譜，還有一位台師大教授黃慶萱曾撰文自述，他1974年簽約收了三民書局2萬元訂金，開始撰寫《周易六十四卦經傳通釋》一書，直到2020年才全部交稿。黃寫書的46年間，劉未曾催稿，讓黃慶萱感念不已。劉振強在出版界最著名的事蹟，首推編纂三民書局鎮店之寶「大辭典」，劉明知編辭典吃力不討好，仍從1971年起，以公司盈餘和房地產向銀行借貸籌資，費時14年出書，耗資巨資1億6千餘萬元。由於當時台灣印刷廠都是採用日本漢字的銅模，字形既不標準也不夠美觀，劉不願「大辭典」誤人子弟，乾脆以教育部公布的標準字體為準，自費刻了3套銅模，光是鑄字用的銅模和鉛條，就買了70噸。三民書局耗資1億6千萬元出版《大辭典》，讓日本漢學家驚艷，還榮獲金鼎獎優良圖書獎。（圖／翻攝三民書局網路書店）可惜台灣當時印刷技術不夠成熟，因此拿到日本印刷，對方營業部負責人與劉面談時，竟把腳翹在咖啡桌上，不屑地說：「中國人還會有用14年才完成的事嗎？」劉受了日本人不少氣，仍耐著性子跟對方協商，後來日本漢學家看到「大辭典」內容大為驚嘆，從此不敢小看劉和三民書局。出版「大辭典」後，劉振強深刻認識到，市面上排版通用的日本漢字急需改進，他開始還進行造字工程、自行成立造字工作室，並發展專屬的中文排版軟體系統，以因應電腦作為出版工具時代的來臨。劉振強不惜成本、致力出版業基礎工程，奠定他在台灣出版界無可動搖地位。