理財型房貸
」 房貸
928強碰打炒房3／社區1/7零貸款大投資客玩法曝光 「現金為王」賺更多
7月「限貸令」席捲全台後，即傳出不少「求貸無門」，甚至房子沒買到，先賠上違約金的慘案，秋節過後，央行再祭第7波信用管制，力保「新青安」及首購族不受影響，卻殃及全國其他購屋客。CTWANT記者調查，央行重拳促下房市出現「現金客為王」，某間近期將交屋的700戶大社區，就有近百戶「不須貸款」，「厲害的投資客早已下車，或改全現金買房！」永慶房產集團整理國銀及民營銀行房貸利率，新青安申貸，8家國銀裡，台銀、土銀最快送件後1~2個月完成審查，但撥款時間未定；一銀則是最快收件後3個月撥款；其餘5家國銀須排隊至今年12月或到明年1月撥款。一般首購貸款，幾乎全面性的利率上升，「央行雖然沒有升息，但銀行房貸利率上調幅度已等同於央行升息1.5至4碼之多，首購仍要排隊！」永慶房產集團業務總經理葉凌棋說。位在桃園龜山A7重劃區就出現活生生被銀行、建商剝皮的實際案例，首購A先生3年前以每坪18萬元購屋，現在房價已翻倍，今年8月使用執照下來準備對保，但因為他的小孩剛出生、手頭吃緊，建商配合銀行給的貸款成數和寬限期不如預期，因此選擇自行找其他銀行對保，但卻要等到12月以後才撥款，建商不願等，認定他違約，要求A先生賠償違約金並解約。業者調查國銀及民營銀行新青安和首購申貸情況，仍是要排隊等撥款，且貸款利率普遍來到3%。（圖／記者黃耀徵攝）目前A先生只好讓合約先進入調解，暫時維持合約效力，等待銀行撥款。A先生認為，這幾年房價漲得一蹋糊塗，建商心態就是客戶無法交屋最好，可以收回再以現在更好的價格再出售。 不只建商想撿漏，一名投資客就分享，他一個朋友，最近就在台南善化，承接一個近期交不了屋的透天新案，前屋主以賠售300萬元出場，「這種機會會越來越多，尤其自備款一下從2成變5成的非七都會更明顯。」而他自己有被打到嗎？「因為政府太賊，避免政府反反覆覆的政策給套，前幾波賺到錢就下車了，現在都量力而為，用最安全的一般貸款且只有貸1戶，其他都靠現金買斷。」據了解，由於「理財型房貸」不在《銀行法》72-2規範內，因此投資客會先以現金購買1戶，或是手上無貸款的房子，以該戶申貸理財型房貸，貸出來的錢拿去買股票、債券、保單等，再將這些資產質押套現，以避開理財型房貸資金用途不得買房的規定。此操作手法不僅可以避開打炒房「購屋貸款」戶數的計算，貸款成數不受影響，現金買房的議價能力又更強。第7波打炒房後，不少非七都的多屋族，從貸款成數8成立刻掉到剩5成，預期刊登「平轉、賠售」的廣告訊息將越來越多。（圖／報系資料庫）記者詢問，萬一房價不漲怎麼辦？他回答，「不會不漲啦！任何東西都會下跌，唯獨房子不會。而且現在打房打下去，以後房子就是有錢人的遊戲，窮人、中產階級買不了、頂多買1戶，未來連換屋都有困難，因為要自備款5成。」「就像現在被打到的，也都是資本不夠雄厚的小投資客，資金軋不過，最後不得已賠錢賣，然後有錢人、大投資客就伺機等著用現金撿這些賠錢貨，再轉賣賺一波！」 記者也詢問到非七都一間總價落在800萬元上下的社區，因鄰近周邊有科技園區話題，2年前預售時很熱門，近期準備交屋，該建商就透露，「總戶數近700戶，就有將近100戶不用貸款，這數字太恐怖了！真正有錢的人，影響不大！」正心不動產估價師聯合事務所市場研究室協理陳孟筠認為，當前政策彰顯了「現金客為王」的絕對優勢，現金買家不論是在交易靈活度、下手速度、風險控制及議價能力均處於領先地位，將進一步強化馬太效應（指強者愈強、弱者愈弱），讓富者更富。業者認為，此時待售物件傾巢而出，在競爭之下議價程度也更寬裕，此時正是多看房、多出價的好時機。（圖／報系資料庫）陳孟筠也提醒，市場在變動時，不能躁進貪快只想著有便宜價可撿，台灣房地產對於政策的敏感度極高，所以還是建議多「停、看、聽」，以便因應後續可能的變化。好比新青安一開始推行時，因為有寬限期及可貸金額拉高，所以吸引不少人勇敢下手買了比自己原本預算高、甚至是超出自己未來可負擔範圍的房子，還款前期可能會是蜜月期，到後面可能就會窒息，現在正是考驗著大家對突發意外的耐受程度，人人都該有控管資金風險的觀念。至於房價會不會跌？現在是否為進場好時機？葉凌棋分析，現在供給量開始出來，尤其是投資客多的重劃區，競爭之下價格就易出現鬆動、價跌，下半年「量縮價盤整」格局已定，真的有需求的民眾，現在可以認真看屋、勇敢出價。預期這一季度交易價格會在目前實價登錄震盪5%內，「但絕對是上不去了。」
向銀行借4千萬買股票 狂男5年達財富自由「一次還清房貸」：靠收租就能過活
投資股票有賺有賠，有一定的風險。不過，有民眾不惜向銀行借了4000多萬買股票，5年的時間讓他翻轉人生，不僅把房貸一次還清，而且還繼續賺，甚至光靠收租就可以過活，讓大批網友超羨慕。一名男網友在《Dcard》平台提到，近4、5年向銀行借了4000多萬投資股票，買了同一檔股票，總共577張，今年3月開始復活，有如神助開始往上攻，因為錢是借來的，他有不能輸的壓力，因此前陣子就部分獲利了結，賣掉了361張，將房貸都清償完畢，包括本利攤與109年買的房貸，還債完整個如釋重負。原PO透露，他每個月固定的租金收入有15.6萬，他想過股市在2萬點之上已經算是瘋狂價，如果拉回時速度一定又快又猛，2、3000點的修正也是很正常的，因此才會決定賣出，賣出的金額約6650萬，獲利約2600萬，剩下的216張就繼續「飛行」，畢竟已經沒有任何負債，光靠收租就能輕鬆生活。原PO向銀行借款4000多萬，買了577張股票。（圖／翻攝自Dcard）原PO認為，股息百萬也是一筆不錯的額外收入，靠一檔股票還清所有貸款，清償約2000多萬的房貸，現在他手上的資產有8間無貸款的房產、261張市值約4200萬的股票，另外還有2個戶頭，生活戶頭約有200萬，投資戶頭有5550萬，隨時可以動用。經歷曝光後，引來一陣討論，網友紛紛讚嘆：「太厲害了，偶像！」、「可以借4千多萬就不是普通人了」、「如果輸了的話，不敢想像！我應該沒辦法冒這麼大的風險，但還是恭喜你！」還有網友好奇，要如何借到4000萬，「是用房產當擔保嗎？」對此原PO坦承確實是用房子當擔保品，當初申請的就是理財型房貸，金流不是買房，就不會有問題。
3萬元房貸補貼10日入帳 林右昌：累計核定已逾35萬戶
「中產以下自用住宅貸款戶支持專案」自6月1日開始開放申請，首批核定戶25萬多萬戶自7月10日起陸續由金融機構撥款，內政部長林右昌今（7日）表示，這次核定戶3萬元支持金，將於8月10日由金融機構陸續撥款，合格戶約10萬戶，目前已累計核定超過35萬戶。至於7萬多戶不合格案件，近期將透過中華郵政寄發駁回函。林右昌表示，首批核定戶25萬1,629戶自7月10日起陸續由金融機構撥款，迄今已發放25萬1,160戶，撥付達成率為99.8%。第2期10萬戶支持金將於8月10日直接存入核定戶於今年2月28日貸款時，金融機構的約定繳納貸款本息帳戶中，如未開設繳款帳戶，或已轉貸到其他金融機構而原先的帳戶已結清的申請人，請務必留意金融機構通知。至於目前申請案經勾稽查核，約有7萬3,000戶不合格戶。林右昌說，不合格原因以「無購置住宅貸款(或非屬購置住宅貸款)」最多，計有4萬8,320戶，約占7成，分析可能的原因包括規定基準日2月28日前貸款已結清、無貸款，或是屬於理財型房貸及周轉金貸款等，而非屬於購置住宅貸款；其次為「原始核貸金額逾臺北市住宅新臺幣850萬元、其他直轄市、縣(市)住宅新臺幣700萬元」，計有2萬2,123戶。林右昌強調，中產以下支持專案開放申請迄今，民眾申請件數已累計逾63萬，已有42萬件完成審查，部分案件因案件複雜、申請貸款時間久遠、須確認家庭成員有無房貸等情形，要花較長時間審認，倘民眾至「中產以下自用住宅貸款戶支持專案線上申請網站」系統查詢後，發現申請案件仍於審查中或尚未收到公文通知，請耐心等待與體諒，營建署將積極查核，分批公布核撥結果與名單。林右昌也提到，不合格戶後續將依本專案作業須知規定，透過中華郵政寄送紙本駁回函予民眾；因本專案貸款部分資格審核，是由金融機構負責，申請人如有疑問，請逕洽貸款的金融機構確認。最後，林右昌再次呼籲，本專案申請期限至今年12月29日下午5時止，倘民眾符合規定資格，歡迎至網路提出申請。
SOGO聯名卡易主3／遠東等了22年終於有發卡話語權！ 銀行摩拳擦掌搶大巨蛋SOGO CITY卡
為何事隔22年，這場「終結SOGO聯名卡」引爆？「遠東集團的零售通路愈做愈大，年底還要進駐大巨蛋的SOGO CITY試營運，看好年營收逾百億元市場大餅，總是想讓自家的遠東銀行通吃！」業界人士向CTWANT記者透露，已有多家銀行業者有意洽談遠東SOGO、SOGO CITY的發卡事宜，而遠東銀原與台塑聯名的加油卡，前陣子則被國泰世華銀搶走。有富爸爸遠東集團當靠山的遠東銀，2022年每股配發0.4089元現金股利，殖利率約3.6％，今年自結前五月累計稅後純益15.66億元，每股稅後純益（EPS）0.38元，較去年成長10.23％，受惠於法金放款海外業務成長與利差收益。「SOGO聯名卡」當初簽訂合約由國泰世華銀行獨家發行時，遠東集團還未入主SOGO百貨，入主後曾推「太平洋集利卡」惹得國泰世華銀抗議；後由遠東銀行針對全集團的零售通路推出「快樂卡」，「這一張有『類聯名卡』的功能，在遠東各個通路都享有優惠，也包括SOGO百貨。」遠東銀行（2845）總經理周添財在6月16日股東會後說。徐旭東看好SOGO進駐大巨蛋後能成為「NO.1的商場」。（圖／SOGO提供）周添財並說，「快樂卡也提供持卡人在SOGO百貨消費，最多4小時的免費停車，CITYSUPER超市刷卡還獨家享九五折，優於聯名卡，而在一般專櫃提供的95折則是略低於聯名卡的9折」。「因此仲裁案解決後，未來也會考慮與SOGO推聯名卡，但這非唯一選項，而是要找到對遠東銀最佳有利方案。」周添財強調，「今年遠東銀鎖定在理財型房貸、信貸、開發高資產客群及高刷卡消費客群等高利差業務，推升獲利成長。」同集團的遠東SOGO百貨，在去年七月確定進駐台北東區大巨蛋後，也讓「SOGO聯名卡」爭議浮上檯面。遠東百貨（2903）2022年營收近570億元（不含影城等），子公司太平洋崇光百貨董事長黃晴雯在6月14日股東會中提到，今年訂下485億元營收目標，「明年SOGO CITY全區開幕，將大力挹注SOGO營收。」2022年11月SOGO週年慶，現場湧現的排隊人潮。（圖／方萬民攝）黃晴雯指出，遠東進駐大巨蛋的SOGO CITY共有四區，預計今年底試營運，首階段開放Ｄ區有14家餐飲開幕，屆時連結東區三館成一條「大巨蛋消費聚落購物廊道」，還首次突破營業時間限制，部分餐飲營業延長到深夜。待2024年SOGO CITY全區開幕，業界預估將是SOGO營收大爆發年，商機滿溢，不僅遠東銀行積極佈署欲爭取發行SOGO聯名卡，其他家銀行也躍躍欲試，屆時「SOGO聯名卡、SOGO CITY卡」花落誰家，靜待答案揭曉。
央行打炒房對豪宅下重手 行庫祭切結書限貸令
央行上周在8大地區，祭出第二戶購屋貸款限縮7成管制，近日在通函給銀行的問答集中更明確要求，購買豪宅（高價宅）增貸或轉貸者，貸款人應簽切結書，資金不可再流入不動產；同時對第2戶加強確認，銀行撥貸前要再確認是否有擔保品貸款，避免貸款戶「一次買兩屋」，利用貸款時間差的灰色地帶鑽漏洞。央行對豪宅的信用管制措施。（圖／吳靜君製表）央行15日召開理監事會議，雖然利率按兵不動，卻祭出第5波信用管制措施，自然人在六都以及新竹縣、市購買第2戶，貸款從原本的無寬限期再限縮到最高只有7成。接著央行給銀行的問答集再對豪宅設限，個人購買豪宅自撥款日起算3年內辦理增貸或轉貸者，僅得就還款金額超過本金平均攤還部分，以及原貸金額未達規定成數上限差額部分辦理增貸；惟借款人應切結增貸資金不會流向不動產。公股銀行主管表示，豪宅貸款限縮4成，若是轉貸，銀行都會確認他行餘額，以確保貸款在成數之內。豪宅若是辦理理財型房貸，還款後有「額度」可以再辦理借貸理財，銀行也會嚴格要求不能以此資金再投資不動產。將在貸後3個月檢視資金是否有流向不動產，有些銀行更為謹慎，會一年一年定期檢視資金流向。公股銀行主管認為，央行的要求是確保豪宅貸款資金不會流向不動產，以防透過銀行貸款進行炒房。央行金檢也發現，有房貸戶一次買兩間房，分別抵押給不同的銀行，「一次兩貸」的情況，為防銀行在核貸時查核疏漏。央行在問答集內也提到，「房貸」戶數應依擔保品數量認定，1筆擔保品應認定為1戶「房貸」、金融機構在撥款前應再次確認自然人名下的房貸戶數。銀行業者表示，未來銀行在撥貸時，就要再確認是否已經有房屋貸款，未來即使是一次購買兩戶，特定地區第2戶最高就是只能夠貸款7成。高齡屋的部分，以RC（鋼筋混凝土）的價值年限是55年，如果屋齡偏高的房子，有些銀行就依據同區域、同條件的「實價登錄」價格作為參考；但是年限超過房屋價值太多，例如60、70年者，或真的沒有殘值，部分銀行就會以土地價值作為貸款基準。
徐旭東首談SOGO聯名卡爭議：沒甚麼了不起 「這一動作」回應國泰世華銀索退9億權利金
遠東銀（2845）今天（16日）召開股東常會，由董事長侯金英主持，會中通過111年度盈餘分配案，普通股每股配發0.4089元現金股利，股利殖利率約3.6％；獨立董事補選由張家祝博士當選。副董事長徐旭東提到遠東銀正處於一個極佳位置，在遠東集團兩三百家公司的架構下，「擁有很好條件，可以帶動遠東銀未來五年、十年的發展。」徐旭東會後表示遠東銀未來也將可與SOGO發聯名卡，但這不是唯一選項；對於《工商時報》報導前國泰金控副董事長、當初國泰世華銀與SOGO聯名卡主談者蔡鎮宇喊話「作生意以和為貴！」，「請徐旭東收手」停止該合約終止的仲裁案，徐旭東說「合約沒有無限期的，我們也是要顧及客戶權益，和氣生財，這根本不是甚麼大問題，不是甚麼大事，都可以坐下來談談，沒甚麼了不起的。」遠東銀行董事長侯金英16日主持股東會。（圖／焦正德攝）至於國泰世華銀行15日提到「要分手的話，請歸還權利金」（涉及9億元部分）？徐旭東聽了只有兩手一伸，未發一語，未多加回應。但他之後補充說，「那是前一個經營團隊簽的，沒有權利金這件事。」遠東銀111年獲利穩健，總資產年增2.4％達7,400億元；因掌握國內外央行升息步調，改善存放利差，推升淨利息收入成長9％，輔以管銷費用樽節、壞帳提存減少，稅後淨利年增25％，達NT$ 36.8億元，每股盈餘(EPS)回升至1元。此外，因資本規劃以支應業務發展所需，已於111年第四季完成普通股現金增資48億元，資本適足率提升至14.9％，普通股權益占風險性資產比率達11.63％，大幅改善資本結構。112年業務動能持續穩健增長，第一季合併稅後淨利8.5億元，較111年同期增加28.5％。遠東銀於111年持續深耕利基品牌及拓展核心業務，主要進展包括Bankee數位存款帳戶數爆發成長40％，站穩成長曲線；財富管理以「十樂」價值連結客戶，「樂齡安養信託」推出後即獲金管會信託2.0評鑑B組第1名佳績；法金海外業務一掃疫情干擾，跨境聯貸主辦案金額成長36％，帶動全行手續費與利差收益增長，海外稅前淨利占全行稅前淨利比超越45％。展望今年，大環境景氣雖仍無法擺脫通膨居高及地緣政治風險，卻可望受益於全球疫後復甦動能，且在利差收益維持高位之下，遠東銀持續鎖定利基型業務與高利差業務以推升獲利成長，前者包括國際聯貸主辦、Bankee數位帳戶及策略聯盟開拓消貸等；後者包括海外放款、理財型房貸與信貸、開發高資產客群及高刷卡消費客群等相關業務，目標為全年總資產與存、放款均成長6％以上。
用「理財型房貸」小心被銀行盯上？ 通常買房用「指數型」房貸
「Cosmo，我最近才聽到『理財型房貸』，這種房貸的應用時機是什麼，我買房時銀行怎麼沒跟我說。」房貸確實有不同種類，對於房貸新手來說，常常讓他們眼睛為之一亮的就是理財型房貸，「房貸也可以拿來理財？」。因此，本文就來說說理財型房貸的由來，以及通常拿來使用的時機。通常買房時，使用的是「指數型房貸」我們一般在買房時，普遍跟銀行辦的都是「指數型房貸」，指數型房貸的利率＝基礎利率＋個別加碼利率。基礎利率通常由國內十大行庫的定儲利率平均值作為基礎利率，因此你會發現利率會隨著市場的升降息而變化；而個別加碼利率，則依照每個人的年收入、存款、償債能力、信用分數...等條件而有不同，這也是每個人跟銀行貸款利率會不同的原因。當然，也有以指數型房貸為基礎來變形的房貸，就像是階梯型房貸，每一期的還款金額會像階梯一樣分為不同階段，通常初期還款金額較低，會申辦這類房貸的原因是減輕初期還款壓力。而固定利率的房貸，目前較少銀行有承做。理財型房貸的由來現在買房幾乎都用貸款，因為房貸利率低，這也代表其實買房後，有很大一部分的抵押權是握在銀行手上，不能說房子完全屬於自己。然而，如果你去看大約25年前的房貸利率，大約接近10％，當時大多數人買房是用現金，因為貸款利率太高了，也因此父母那個年代才會有一個觀念「貸款趕快還掉」。既然當時買房幾乎用現金，那也就代表房子紮紮實實屬於自己的，許多做生意的人，如果在收到貨款之前臨時需要一筆錢進行周轉，就能以房子作為抵押，向銀行借出一筆「理財型房貸」，當收到貨款後再將這筆貸款繳清，於是就產生了理財型房貸這種「可以隨借隨還，並且只在貸款期間計算利息」的理財型房貸。理財型房貸的申請條件講到這邊，大家應該知道為什麼在買房時通常不會使用理財型房貸，因為房子有一大部分是跟銀行貸款的，嚴格來說房子還不屬於你。但當逐漸地償還貸款後，舉例900萬的房貸已經還了200萬，那就可以跟銀行申請將這200萬的房貸再以理財型房貸的方式貸出來，當有實際領出使用時，才計算利息，並且可以隨時還回去。由於理財型房貸有隨借隨還、有使用才計息、並且領出和歸還可以不需要辦手續等靈活方便的特性，才使得這類房貸通常被用來做為理財的方式之一。然而，理財型房貸雖然有上述好處，但它的利息通常比一般指數型房貸多出0.5~1％左右，並且近年政府打炒房，因此用理財型房貸貸出來的資金，銀行會特別關切其用途，這點是使用理財型房貸必須注意的地方。（本文為「RICHARK財富方舟」總經理Cosmo口述內容，經「理財新手福利社」作者卡爾整理編輯。）
央行擬限縮30年房貸 月付款變高該怎麼辦？
「Cosmo，最近有新聞說央行要限縮30年房貸了，如果以後房貸只有20年，那勢必月付款會變高，不就更負擔不起買房了嗎？」，說真的，許多市井小民只看到了新聞的標題，但卻沒有仔細的去看內容，才導致這樣的擔憂。實際上，央行這次擬限縮的對象包含4種，「法人購置高價宅」、「自然人購置高價宅」、「特定區第二戶以上購屋貸款」、「第三戶以上購屋貸款」，而特定區包含：臺北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市、高雄市、新竹縣、新竹市。因此，對於小資首購族來說，只要不買豪宅，就不用擔心成為被限縮的對象。然而，對於想買在特定區域第二戶以上的人，或許未來會面臨到房貸僅能20年，致使月付金負擔增加的情況。如果真的月付金無法負擔，有什麼辦法可以幫助自己呢？善用銀行的房貸規則減少月付款壓力許多人買房只知道一般指數型房貸，然而銀行還有不同的房貸來符合不同的需求；例如國泰銀行的定額還款制度，可以跟銀行談前10年先還款小額，所謂的小額的定義就是至少利息的2倍，如此一來在前10年便可以用較低的還款壓力來度過，解決月付款負擔過重的問題。另外像是「回復型房貸」利用一般型房貸與理財型房貸的搭配，所還回去的房貸本金可以再用理財型房貸的利率借出來，雖然利率會稍微高些，但再借出來的金額可以減少往後每月的月付款壓力。許多人覺得買房僅需要準備2成頭期款＋裝潢款就夠，舉例來說假設兩者總共需要300萬，若擔心往後的月付款壓力無法負擔，則建議準備400萬，多出來的100萬可以放著讓它扣月付款，每隔1年再將已還款的部分增貸出來，用於月付款的扣除上，減少月還款壓力。由家中不同人買房避免房貸限制舉例若丈夫在特定區準備買第二間房，為了避免20年房貸的限制，可以由妻子買房，便可以不須受到20年房貸的限制。當然，這個政策目前還只是擬案，是否會真的上路不確定，但我們可以先具備解決問題的知識，這樣當政策真的實施時，便可以幫自己找到出口。（本文為「RICHARK財富方舟」總經理Cosmo口述內容，經「理財新手福利社」作者卡爾整理編輯。）