白洪章
」 白洪章
頂峰建築保值增值性佳 如何追上富⼈思維
全球通膨壓力緊繃，掀起錢進不動產的避險浪潮，而眼光獨到的高資產族群更鎖定頂峰建築的保值、增值性，達到財富與榮耀雙重成就。資深房產專家針對中部指標豪宅個案的發展走向，分別從產品定位、價格與去化速度歸結出三大特徵，揭秘富人置產思維，在新一波豪宅完工潮中鑑往知來，從資產配置開始贏得先機。解密富人置產公式：絕版地段＋高端設計＋時間淬煉台中市建築經營協會市場資訊主委白洪章指出，台中億級豪宅如「寶輝秋紅谷」、「富邦天空樹」、「聯聚瑞和」、「大陸宝格」、「大陸丽格」，皆座落於面對綠地第一排的絕版地段，豪宅建商無不以珍稀心態與強烈企圖心為此精華地塊打造品牌代表之作，從而各方面設計規劃皆為上上之選，無非就是希望藉由代表作品再攀品牌高峰，宣示豪宅霸主地位。其二，觀察指標豪宅從預售到成屋的價格走勢皆為長線向上，其中「寶輝秋紅谷」與「大陸宝格」在落成完工數年之後仍持續創價，兩者共通點都是出自知名國際建築師之手，顯示具有特殊差異化的高端產品並不會因屋齡漸增而走跌，即使區域內新預售案前仆後繼，頂峰建築仍穩居領導先趨地位。屋齡7年的「寶輝秋紅谷」在今年四月再以單價80.3萬元成交，甚至比同區域預售新案還高出一籌。其三，豪宅建商代表作有如鎮店之寶，賣一戶少一戶，建商多存有惜售心態，預售階段待價而沽，成屋之後眼見為憑，交易快速升溫。以「富邦天空樹」為例，一年內成交均價為66.9萬/坪，社區整體成交均價為59.4萬/坪，換言之該建案整體增值幅度有12.6%左右。而時間越長增值幅度越大，「寶輝秋紅谷」最高單價與最低單價已有一倍價差，足以展現頂峰建築的高度價值與地位。「富邦天空樹」成屋後交易快速升溫，市場眼見為憑。（圖／業者提供）從新一波豪宅完工潮中，預見資產重分配放眼台中即將落成的豪宅新案，分別為「忠泰老佛爺」、「勤美之森」與「寶輝SkyTower」，其中僅「忠泰老佛爺」具有科博、草悟雙園道綠地景觀，朝南面對台灣大道與科博園道的絕版角地，以地標氣勢立足絕版精華地段。據悉，忠泰建設為打入中部層峰豪宅市場，費時多年選地、整合，更不辭勞苦力邀精品時尚大師卡爾拉格斐為忠泰量身高訂建築，打造台中首座忠泰品牌之作。隨著「忠泰老佛爺」愈趨接近完工階段，市場關注度持續加溫，首先反映在成交價格上。近期「忠泰老佛爺」一筆單價70.3萬元的交易紀錄刷新社區新高價，同時也彎道超車周邊預售新案價格，套用富人置產思維，絕版地段的品牌代表作，絕不會委屈產品、委屈價格，市場機制自然會將頂峰建築的價值如實體現。台中指標豪宅價格從預售到成屋長線向上，可作為抗通膨的財富配置選項。（圖／業者提供）
實價登錄蓋牌1／北市200戶預售屋交易「被隱藏」 險釀消費糾紛
為讓預售市場更加透明化，實價登錄2.0去年7月上路，預售屋交易須於30天內即時申報，不過台北市有民眾反映，購買預售屋簽約後遲遲未被放上實價登錄網。CTWANT記者調查，過去一年來，推估北市約有200件預售屋成交筆數，「因被認定成交價偏離市場行情2成以上」，暫不公開，有違「公開透明」之虞。一名民眾近期向CTWANT記者反映，4、5個月前他於北市精華地段購買預售建案，但遲遲未見實價登錄網出現交易紀錄，詢問銷售業者，對方告知有申報但是地政局沒有公布。原以為銷售人員私下做手腳，沒想到致電地政局詢問才知道真有此事，險些造成消費糾紛的他發現，「實價登錄原來沒有想像中這麼透明！」CTWANT記者也找到該建案主管，業者無奈解釋，應該是去年銷售較多是低樓層，且因潛銷所以售價較親民；今年成本上漲反映在售價上，同時陸續對高樓層進行銷售，價差因此拉大，結果被認定偏離行情不揭露，所以造成與消費者間的誤會。業者對「被蓋牌」感到疑惑，「我們建案並非總銷百億大案，也未創區域高價，或是特殊關係的交易，是真真實實的成交價格，卻不被揭露。」據了解，該案去年成交價約落在110萬元，今年反映物料成本後，高樓層成交價約落在130萬元，漲幅約2成。「消費者來反映實價登錄沒有揭露的狀況不只一件，我們要消費者放心，都有登記報備，但怎麼解釋客戶都不相信，最後只能請客戶親自詢問北市地政局，才化解誤會。」被蓋牌情況不是單一案例，住展雜誌研發長何世昌表示，北市過往也有不少建案有過類似實價有登錄未揭露的情況，其中最著名的就是豪宅「陶朱隱園」及「世界明珠」，地政局會和估價師公會合作，如果估價師認為成交價高出市價20%以上，擔心少數幾筆高價成交是建商安排定錨拉抬市場行情，就會先暫不公告，等成交量累積到一定程度，才會選擇公開。未求資訊更即時、透明，修法推動實價登錄2.0，不過地政局先過濾再公開的作法，卻讓民眾及業者覺得仍有不便之處。（圖／報系資料庫）根據北市地政局提供數據，去年7月1日預售屋即時實價登錄新制上路截至8月7日，總共受理申報12,469戶成交件數，已經實價揭露的有12,225筆，占98%，剩下的244件除少部分近期申報在查核中，其餘皆已列為暫不揭露，推估數量約有200件。同樣情況也出現在其他縣市，高雄市不動產代銷經紀商業同業公會理事長謝哲耀表示，高雄也曾有案子少數戶別因成交價較高，地政局先暫不做實價登錄。台中市建築經營協會市場資訊主委白洪章也聽聞台中七期豪宅因價格過高沒有被刊登出來的情況。至於房價屢創新高來到7字頭的新竹，銷售業者則表示沒有聽到有蓋牌這種狀況。住宅週報社長陸敬民推估，應是建案普遍熱銷，「如果是一整批送件都是每坪68~72萬元的話，就代表作假可能性低，因此沒有蓋牌的必要。」一位不具名代銷表示，聰明的消費者會去查實價登錄做功課再跟銷售小姐談判，但若地政局選擇性登載交易，消費者相信政府實價登錄的準確性，只會認為是業者不老實，真的是啞巴吃黃蓮。該業者認為，政府想在房價上作管控能理解，但實價登錄的初衷本就是公開揭露最新成交行情，且確確實實是客戶合意的買賣價格，政府希望業者能誠實登錄，自己卻不誠實揭露，有違這項政策設立的初衷，建議審核機制能再更因應實際環境做改善調整。謝哲耀也認為，地政局不該有蓋牌的機制，應該查核一下是事實後直接揭露，才能即時反映行情，不揭露反而不論是買方或賣方都更難判斷市場價格。不過也有人持不同看法，何世昌就表態支持這項作法，才能遏止不肖業者刻意炒作墊高房價，大家不應該苛責北市地政局審查太嚴，而是應該要督促其他縣市也能嚴格審查才對。住展雜誌研發長何世昌表示，北市過往也有不少建案有類似實價有登錄卻未揭露的情況，不過他認為地政局能將價格偏高的交易有所保留，才能遏止不肖業者刻意炒作墊高房價。（圖／CTWANT資料照）
928逆勢爆量3／捷運燒熱北屯2大重劃區 松竹路接待中心2年翻3案
新冠疫情打亂2020年全球經濟，全台房地產受惠台商資金回流及重大建設利多加持，反而愈走愈旺；六都928檔期推案量近5000億元，平均而言，全台熱門區段房價已漲1至2成。今年台中受年底捷運通車帶動，推案量逆勢成長，928檔期，台中推案量逾968億元，逆勢成長近2成。台中代銷業者世界鴻副總白洪章分析：「台中今年推案可望破3000億元，幾乎是2018年的2倍。其中，北屯區由於好市多及台中捷運綠線年底即將完工啟用，燒熱周邊房市。」「富旺天際W ONE」為七期稀有小坪數低總價建案，專案經理陳浩維透露，不只國內人士買來做資產配置，其中6戶的買家為香港客。圖為該案接待中心。（圖／黃威彬攝）北屯區人口近30萬，為台中市之冠，松竹路為此區主要幹道之一。松竹路一段以北為台中機捷特區，有好市多進駐，商業機能強大；以南為民間自辦重劃區「單元12」，強調質感生活，兩區氛圍不太一樣。本刊記者走訪松竹路一段，發現短短600公尺，竟有11個百坪大的接待中心。「機捷特區房價從每坪23萬元漲到27萬元，『單元12』半年來，房價漲了一成，如今每坪已破3字頭，其中『雋業Ｕ雋』共136戶，5月開案8月就賣完。」一位不具名的代銷業者笑說：「市況太熱，接待中心翻『案』率高，松竹路上的接待中心2年已換了第3案，創下新紀錄。」業者表示，台中928前能開案的都已開案，還沒開案的大多是建照還沒拿到，才會拖到年底。（圖／黃威彬攝）即將開案的「豐謙森立方」，接待中心正在裝修，一組客人即使面對嘈雜的木作切割聲，仍然願意費力聽著銷售小姐介紹。「本來7月要施工，但缺工找不到師傅，還好市況熱，對銷售影響不大。目前潛銷中，所有戶別預約已滿，這也是為什麼很多案件『未公開即完銷』。」專案經理蕭富祐表示。西屯區也是強強滾，「客戶下決定速度很快，每個區域都在創高價，價格沒有天花板。」「富旺天際W ONE」專案經理陳浩維表示，台商資金回流熱錢不斷湧進台灣，房產保值性高，不只國內人士作資產配置，也出現不少香港客來台購屋。台中代銷業者世界鴻副總白洪章表示，有些建案原本第四季要登場，受缺工影響，延到明年第一季。「商場」為今年台中房市關鍵字，除了機捷特區的好市多，東區有三井LaLaport，清水、梧棲區則是三井OUTLET二期。「接下來看好14期，受惠中信漢神合作案，明年應有一波推案量。」白洪章說。「雖全年推案量大，但928檔期新推案反而沒那麼多。」白洪章說，主要是前幾個月已陸續推出，現在叫工不易，有些預計第四季要登場的延到明年第一季，反正台中房價上漲可期，也不求快速銷售；不過也有業者不擔心搶工問題，只沒怕搭到這波熱潮。
百年大缺工5／不只工資混凝土也漲 工程造價墊高房價購屋人埋單
除了缺工及工資飆漲，營建業還面臨預拌混凝土大漲價。2019年元旦，國內5家預拌混凝土業者同步調漲18％，遭公平會處以6,000萬元罰鍰，但今年價格仍持續衝高。大陸工程表示，混凝土這2年已從每立方公尺1,700元上漲到2,700元，漲幅近6成；興富發的數據則顯示，混凝土漲幅約20％至25％。目前北部地區的混凝土報價每立方公尺2,500元，創下10年新高，中南部地區報價為每立方公尺1,800元。一位不具名業者抱怨，「罰款和漲幅怎麼比，最終都將轉嫁給消費者。」興富發總裁鄭欽天也認為，台灣混凝土價格已跟國際市場脫鉤，如果能開放進口，單價就不會這麼高。然而，一名混凝土業者卻喊冤，原料砂石前年底就漲了一波，每立方公尺增加200元，他自行吸收了1年，去年才反映在價格上。此外，該業者表示，飛灰、爐石粉甚至運費等價格都狂飆，其中飛灰因火力發電限縮供應減少，近1年價格就漲了大約2倍，「預拌混凝土只是加工業，手上沒有漲價決定權，若原物料再次上漲，也只能反映於售價。」缺工問題，現已反映在房價上，「營建成本大幅提升，各地房價不斷創新高，沒有天花板可言。」台中房價近兩年已漲兩波，漲幅達1至2成，台中代銷業者「世界鴻」副總白洪章分析，因推案量大，工資隨缺工惡化而喊漲，加上原物料上漲，大樓工程造價已墊高3到5成，讓建商不得不反映在售價上，由購屋者埋單。