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2024代表字「旺」 祝文宇：新青安是我看過最好政策
愛山林(2540)今(29)日舉行法說會，董事長祝文宇認為今年代表字「旺」，「新青安政策是我看到台灣做最好的住宅政策。」對於下半年市況冷卻，他坦言來人剩1/10，「但問題出在天氣不佳，不是政策影響。」對於未來房市，他預期「量縮，價緩升」。祝文宇表示，雖然央行打房讓市場急凍，但新青安是他從事房地產40、50年來，看到台灣做最好的一次住宅政策，年輕人喜歡住新房、要停車位、要好環境、要管理，是市場趨勢，年輕人買房從不可能變可能，是非常好的政策。他認為，目前有市場需求有2類，一是年輕人，另一是年紀大的人，舊房子超過30年以上的很多，年紀大還要爬樓梯又沒車位，等都更不知道等到什麼時候，除了新青安，政府應該也要考慮老年人住房政策。對於第七波信用管制以後市場冷卻，他也坦言，來人剩1/10，不過他認為，9月以來地震、颱風、下雨，「光是颱風拆招牌就花了300萬元以上，上禮拜六天氣才開始好，是事實上不是因為政策的關係。」若真有降價情形，也不會在雙北，「主要還是供過於求的區域容易房價鬆動。」對於市況，愛山林總經理張境在則表示，房市要看國內經濟發展，2024資金動能很強，房價漲幅快，因此央行踩煞車，第六波煞車沒踩到底，第七波踩深一點，他認為過完年後大家領完年終獎金還貸款，明年排隊放款的現象會好一點，同時他也看好過完年後的整體買氣，「量慢慢出來，價穩，消費者期待降價，憑良心說，營建成本高居不下，明年又有碳費徵收，1月1日又調漲基本工資，都影響營建成本，川普當選全世界通膨加溫，整體看起來房市不悲觀。」祝文宇表示，甲山林上市7、8年來，自建案和營造業績逐漸展現，含非上市今年度自建案執行超過600億元，明年準備推出1000億元自建案；今年代銷賣了1000多億元房子，2025年擬推代銷案共2307億元。祝文宇說，資本額擴大希望資金進到上市公司做土地及材料的取得，愛山林的優勢是代銷做得久，對市場清楚，所以會比較、預判，做好先期布局，選擇土地時比較有方向，找到哪裡較有發展，公司選案都避開供過於求的區域，因此公司較不受到政策波動影響。愛山林今年第三季以前累計營收75.02億元，當期淨利16.02億元，每股盈餘2.6元。2023年營收81.02億元，今年第三季前累計營收已經逼近去年全年，目前正在向百億營收挺進。愛山林代銷部分，今年1~10月代銷入帳1015億元，全案尚可售金額約有1054億元，2025年預計推出總銷2307億元；目前自建案總銷金額共2631.6億元。近年愛山林積極轉攻自建案，愛山林建設總經理祝藝表示，今年自建案開始交屋，對今年10月、11月較有貢獻反映在財報，2025年開始大量交屋落在，每年會有大量體自建案營收進帳，明年自建案營收超過代銷事業體，愛山林明年準備推出1000億元自建案，其中包括「中和左岸明珠」，目前執照正在申請變更，預計農曆年後推出，本月23日起已在現場熱身舉辦公益活動，預計帶動1萬來人。祝藝也補充說，該案建照下來就會立刻用最快速度動工，2029年底取得使用執照，2030年完工入帳。
建商忙補貨1／房市熱警告！上半年建商推案大爆發 購地金額也大增134%
今年房市持續火熱，不少建商董座坦言「看不到跌勢！」數據會說話，CTWANT記者委託591平台和商仲世邦魏理仕，進行建商推案與獵地的最新統計，發現今年上半年七都新推案件數和總銷金額，雙雙比去年下半年增漲逾2成；也因為案案順銷，建商開始大舉獵地補庫存，今年上半年全台建商購地金額高達798億元，較去年同期大增134%。今年上半年台股指數屢創新高，游資充沛，再加上台積電、AI科技股話題，撐住國內房市表現。（圖／報系資料庫）「房市看不到頂！」6月底愛山林(2540)董座祝文宇接受媒體採訪，對市場看法脫口而出的一句話，讓現場記者訝異，懷疑是否誤聽；興富發集團旗下潤隆(1808)總經理林暐鈞近期受訪也直言「房市看不到悲觀、下跌的情況」；就連第一線銷售的代銷龍頭海悅(2348)董座黃希文也都說，這波房市強勁買氣，短時間內不會退散；鄉林(5531)董事長、全國商總榮譽理事長賴正鎰更是直白用「我自己也看傻眼！」來形容這波房市熱度。 回顧這波房市景氣循環，2022上半年在通膨預期、造價上揚與台積電擴廠話題利多刺激下，房價漲勢凌厲，就連房地合一稅收也創下上路以來新高，不過下半年受到通膨惡化、股市跌跌不休、利率升升不息衝擊，房市由盛轉衰；為防止預售短期炒作，2023年1月三讀通過《平均地權條例》修正草案，讓預售市場2023上半年銷售持續萎縮，不過下半年推出新青安房貸促進成屋銷售，再加上今年上半年台股屢創新高、熱錢滿溢，房市自去年下半年反彈、今年飛高高。去年下半年房市就反常不受總統大選影響，到今年更反彈衝高、順銷的情況更加明顯。（圖／林榮芳攝）CTWANT根據591新建案平台統計六都及新竹(七都)推案件數和總銷金額，2022下半年共推出857件新案、總銷金額1兆1211億元；到了2023年房市降溫，推案也跟著放緩，上下半年推案件數分別不到750件，不過因為價格持續走揚，總銷金額落在1兆元上下；由於去年下半年房市好轉，今年上半年建商推案放量，推案數884件、總銷金額1兆2319億元，分別較去年底成長2成多。591新建案總編輯李忠哲表示，今年Q2確實推案大爆量，關鍵除了高房價推升總銷金額外，建商對市場樂觀積極加碼，因此329、520等檔期的供給皆屢創新高。觀察各縣市可發現上半年以桃園和台南表現最搶眼，兩地除了房價基期相對親民，同時也擁有大量重劃腹地可供開發，加上大量就業人口擁進，建商自然不會錯過良機。 建案順銷也為建商增添信心、加快獵地速度，CTWANT也委託商仲世邦魏理仕統計近年全台建商單筆超過3億元之購地件數和金額，2022上半年以前房市大好去化不少土地存貨，下半年房市雖降溫，但補庫存需求仍帶動46筆、622.8億元建商購地交易；2023年上半年掉至30筆、341億元，下半年房市回溫，建商購地也開始增加，共40筆、455.7億元；2024年更是大爆發，上半年共64筆、798.9億元，較去年同期大增134%。 世邦魏理仕研究部主管李嘉玶分析，2023上半年建商購地金額341億元，創6年來同期新低，主要是在借貸成本上升與房市買氣不振的背景下，建商對於土地儲備普遍採行保守策略。然而自去年下半年起，住宅交易持續回暖，部分建商開始擴充土地庫存，至今年上半年建商於全台購地金額較去年同期大增134%，交易筆數亦呈現翻倍成長，顯示土地買賣市場強勁反彈。 不過今年6月央行調升存款準備後，將使銀行拉高授信門檻，李嘉玶認為，建商是否能順利取得貸款，土地位置與建案規畫尤為重要，恐也對中小型建商造成更大的資金壓力。 展望下半年房市，李忠哲認為政府態度是關鍵，雖然目前已有央行限貸、新青安「一生一次」走在前，但仍難擋這波景氣洪流，房市價量依然是一路向前衝，短期內若無重大事件或更強力的打炒房政策阻攔，估計這波多頭氣勢將繼續延續下去。
建商忙補貨2／卯起來買！全台土地交易建商買進占7成 10大獵地王出爐
去年下半年起房市回溫，今年上半年建商加速獵地補上土地存貨。CTWANT委託商仲世邦魏理仕統計發現，今年前6個月全台土地交易市場總投資額近1,097億元，建商貢獻就占73%，且購地金額較去年同期大增134%。世邦魏理仕另統計近一年十大獵地建商，總購地金額前三名依序為寶佳、富宇、華固(2548)；其中最受矚目的便是海悅(2348)、璞永等開發商聯手以131.25億元購入北市芙蓉大樓。今年房市熱絡，建商購地力道明顯反彈，世邦魏理仕統計近一年十大獵地建商，以寶佳機構砸105.8億元購地最為積極，主要土地交易案包括27.3億元買下桃園市桃園區4900坪住宅地，另有台中市北屯區2200坪地及苗栗縣後龍鎮3700坪地。寶佳機構每年推出千億案量的建案，近一年砸了105.8億元積極獵地。圖為寶佳機構創辦人林陳海。（圖／CTWANT資料室） 寶佳旗下超過70多家子公司，年推案逾1萬戶，遠高於其他建商1倍以上，因此連年排名十大推案建商龍頭。去年共推出60個新建案，總銷共1461億元，主要集中在桃園、新北及台中等地，從寶佳過近一年的土地交易來看，短期仍把推案主力放在新北至台中一帶不變。 十大獵地建商由富宇建設排名第二，有趣的是，年初才有業者統計2023年台中市十大購地建商，同樣由寶佳機構(櫻花建設)和富宇拿下冠亞軍，其中富宇近一年砸66.8億元拿下的2筆土地皆位在北屯區，建商重資押寶搶進台中，可見市場信心。 第三名由華固以62.6億元拿下，近年華固同樣積極布局台中房市，並於520檔期推出台中首案「華固頂匯」，不過台北大本營也未曾棄守，最近一年也以20.7億元及18億元分別購入新北三重和北市北投土地。 其餘四至十名依序為海悅、國泰、亞昕(5213)、璞永、遠雄(5522)、茂德、愛山林(2540)。其中最撼動市場的，便是今年3月大同公司重訊公告海悅與璞園團隊璞永建設等合計8大不動產開發商，聯手以131.25億元買下芙蓉大樓，不僅為今年度最高金額商用不動產交易案，換算土地單價每坪1526.1萬元也創新高。 海悅不僅是建築代銷龍頭，近年也大舉進軍建築開發，除了與同業合購芙蓉大樓案，6月初海悅也公告以27.5億元取得新北市新店開明高職2200坪土地3位地主中的2位產權，預計待取得完整產權後推出。 另一值得一提的是遠雄，6月間台南市地政局舉辦土地標售中，遠雄標下中西區星鑽段約1400坪土地，換算單價120萬元，創台南地價新高。據了解，遠雄在台南的土地庫存已見底，因此用了未來價搶標展現志在必得的決心，由於目前中西區成交價已來到5字頭，未來開價可望站上6字頭，而遠雄日前也透露該土地預計規劃超高樓，預計最快2027年Q1推案，2032年完工。台南市中西區星鑽段2430地號底價約12.23億餘元，由遠雄得標，以總價約17.6億餘元標脫，得標單價每坪約120萬元，創台南地價新高。（圖／台南市政府提供） 由祝文宇領軍的愛山林也有驚人之舉，今年2月也豪擲33億元，買下新北市泰山近4400坪超大土地，由於該案位於機捷A6站與捷運丹鳳站中間，地理條件佳，換算土地單價約75.4萬元。愛山林日前透露，因為基地夠大，規模將如土城「金城帝寶」看齊，預計1年後推案，市場預估新案單價至少5字頭起跳。 世邦魏理仕研究部主管李嘉玶分析，今年上半年全台土地交易市場總投資額近1,097億元，其中建商即貢獻73%的金額，創下3年來同期新高。檢視過去一年來的交易，台北、台中、新北的素地及具重建開發潛力的資產最受建商青睞，而房市愈趨火熱的高雄及台南亦吸引近3成的建商購地資金。由於此次統計截至6月底，但其實7月初還有多筆建商購地交易持續進行中，像是台中7月不到半個月就已有興富發(2542)、中悅、新美齊(2442)、達麗(6177)等建商多筆土地交易案發生。有趣的是，興富發才剛以22.7億元、單價350萬元以高層私人名義購入朝馬轉運站「國光客運」土地，沒想到過沒幾小時馬上又被中悅以17.5億元、每坪361萬元新高價打破，拿下台中新地王。 連同今年上半年北市、台南皆有區域新高地價的交易，李嘉玶指出，未來2年新建案將陸續問市，而土地價格升高及營建成本上漲的現象勢必也將反映在推案價格上，未來買氣是否仍有支撐值得觀察。
富裔公主變房仲2／富裔連虧5年有望轉盈 祝文定：房市見10年光景
富裔(6264)上個月25日股東會後，董事長祝文定接受CTWANT記者採訪時，他語出驚人地說，台積電帶動的AI產業鏈衍伸出的購屋需求，「最少能讓房市有10年光景！」祝文定透露，今年將出售一批投資型不動產，有望結束連5年虧損，另著手規劃新北市烏來占地37公頃的大片森林，盼打造成渡假園區和森林銀行。富裔前身為「德士通科技公司」成立於1997年，主要從事電腦語音及網路通訊之軟硬體研發與製造；2010年，國礎建設入主德士通，轉型為以營建為主的公司， 2012年5月起，在交易所的產業類別將「通信網路業」更改為「建材營造業」。目前富裔營業項目以投資興建並出售房地、承攬公共工程等，2023年營收2.13億元，年減72%，稅後淨利負1.78億元，較前一年度的淨損2.56億元，反而大幅減少。對於這張成績單，首次上場的祝文定長子、富裔發言人祝泓真解釋，因為「大安corner」已於2022年第四季認列收入，子公司富永營造公共工程施工也於2023年進入收尾階段，全年營收較同期減少，由於去年無建案認列收入和成本，但出售投資性不動產迪化街房地，故損失較去年減少。新店「富裔河」為富裔的代表作之一，個案規畫百坪豪宅，訴求大面窗河岸景觀以及休閒公設，外觀吸睛，為區域地標建築。（圖／業者提供）這也是自2019年以來，富裔連5年虧損。不過就在今年有望翻紅，祝文定說，「今年第二季賣了1戶『富裔河』及台北馬偕醫院車塔一座，加總總價破億，另外也計畫在下半年出售一批位於北市東區的租金收益資產，今年有望虧轉盈。」近年富裔也積極跨出雙北，在各大都會區展開獵地，被問到房市熱況，祝文定語出驚人認為最少會有10年光景，見記者相當驚訝，他反問，「你認為台積電帶動的AI產業鏈會垮嗎？北中南耶！」事實上，他私人在3年前在台南買了一塊地，但土地短時間內翻了3倍，違約金只有1倍，讓地主寧可違約不賣，目前該案官司還在進行中。「台積電技術全球10年內趕不上，工作帶動的居住需求就是這麼大，是真的、是健康的。」祝文定說，這次跟30年前新台幣從40元升到25元不一樣，若是單純熱錢，3年就走，但這次是整個產業鏈的落實，「全世界前幾大、世界級都在台灣設廠，這什麼跟什麼，我本來還看有20年光景。」兄弟同心，恰巧28日愛山林(2540)的股東會，哥哥祝文宇也提到，「房價看不到頂！」「科技業最少再5年10年跑不掉！」富裔子公司快意管理顧問公司經營的泡泡飯店，位於北市東區，交通便利，也是間寵物友善旅館。（圖／翻攝hotelpoispois臉書、報系資料庫）對於未來計畫，祝文定透露，在雙北預計開發自辦重劃區，細節尚無法透露；另外在新北市烏來有一片37公頃的森林，會整理成渡假園區和森林銀行。「現在最夯的就是碳權、永續、ESG等話題，我們成立森林銀行，將有價值的樹整理後賣給關係企業，同時也重新種樹來固碳。」他透露，那塊地有4萬棵日據時代的紅茶樹，過去進貢日本天皇，且都是百年以上的老樹，然而老樹生長過密，樹木間嚴重競爭光線，使得林下植物難以生長，也容易引起火災，因此利用疏伐技術，將部分老樹整理移植出來，原地會再種植如山葵、金線蓮等有價值作物。除了作為森林銀行，可賣碳權、固碳，又符合ESG外，一旁的古蹟也將進行整修，未來將以渡假園區和大家見面。祝泓真補充說明，該地最近在整理中，等待碳權交易子法出來後，對於整體營運會較具體知道如何運作，預計第四季計畫出來。富裔深耕雙北都更危老市場，並與國礎機構成立危老都更品牌「老厝新里」，目前掌握10多處危老都更基地整合中。（圖／報系資料庫）目前富裔營建事業主要有3案興建銷售中，台北市信義區「松裔」已經於上半年動工，採先建後售；大同區「國王雙子星」去年第二季預售起，全案已銷近7成，預計第三季動工；內湖山莊海砂都更案已完成100%簽約，預計第四季取得都更核定，採邊建邊售，拿到建照即動工。另外，富裔在雙北也已掌握10多處危老都更基地整合中。在子公司方面，富永營造桃園八德青年活動中心、楊梅跆拳道體育館2案已進入完工結算階段，北市北投區溫泉度假宅「神隱村」預計2024年第四季完工，同時子公司快意管理顧問公司將承接代銷業務。祝文定表示，快意管理顧問公司不只經營泡泡飯店，也做代銷、建材、裝修一條龍；富永營造可以做包工、公共工程，「子公司接下來都會獲利！」
富裔公主變房仲1／祝家高顏值二代浮檯面 地表最美房仲學「做多」
不少上市櫃公司進入二代接班，雙北都更建商富裔(6264)6月24日股東會上，董座祝文定長子祝泓真首度以發言人身分對外曝光，獨不見負責富裔飯店事業的長女祝宜敬，CTWANT記者獨家調查，富裔大公主在疫情間，悄悄放下身段，轉戰基層房仲，還拿下2023年度千萬經紀人獎項。對此，祝文定向記者證實，「女兒正在歷練『做多』業務」；祝宜敬則回應還在努力中，｢今年再拚一次。」富裔股東會，一位年輕帥氣的男子主動向記者遞上發言人的名片，他是富裔二代長子祝泓真，之前鮮少曝光，他自我介紹，「進入公司5年多，之前在開發部基層，現在負責財務、發言人工作」。富裔董事長祝文定是上市建商愛山林(2540)董事長祝文宇的弟弟，兄弟爬山各自努力，二代也紛紛站上檯面，祝文宇的獨子祝藝目前為甲山林建設總經理，早已獨當一面面對媒體，如今祝文定的二代也逐漸上浮上檯面。祝文定有3個小孩，大女兒祝宜敬78年次，及2個雙胞胎兒子祝泓真、祝泓理則是8年級生。根據公開觀測站揭露，小兒子祝泓理已於2023年2月升任富裔子公司富永營造董事長；大兒子祝泓真則是在同年5月擔任富裔發言人。富裔二代近年陸續浮上檯面，圖為去年6月北市重慶北路預售案「國王雙子星」公開，祝泓真(右2)、祝泓理(右1)就曾亮相，但當時未引起媒體注意。（圖／記者林榮芳攝）「3個人都是讀建築相關，祝泓真現在負責建設與財務，祝泓理負責營造事業，女兒目前在外面歷練業務。」面對記者提問接班計劃，祝文定說3人各有各的領域，但也不排除未來會輪調，「他們都還很年輕，還有很多需要磨練。」不過，二代在家中磨練訓練接班，或是外面歷練完再回家不稀奇；但是像祝宜敬這般已經在家族企業位居高位，再海放到外面當基層的，可說是少之又少。富裔公主祝宜敬的首度曝光秀，是在2019年富裔位於北市東區泡泡飯店空中酒吧開幕。泡泡飯店由當時擔任營運經理的祝宜敬一手打造，成為全台第1間以女性為主題的時尚精品旅店。當時祝宜敬以一頭長捲髮、黑色連身裙出席記者會與媒體面對面，祝文定則誇讚飯店經營2年就損益兩平，除了地點好，就是女兒的行銷策略奏效。泡泡飯店由祝宜敬操刀，鎖定女性客群推出的時尚精品旅店，2019年，空中酒吧開幕，富裔董座祝文定與女兒祝宜敬一同揭幕。（圖／泡泡飯店提供、翻攝hotelpoispois臉書）根據CTWANT記者調查，祝宜敬目前在住商不動産擔任基層房仲，網路資料揭露，祝宜敬從業已有4年4個月，業務特長為豪宅、別墅、學區房，房屋評估、裝潢修繕、精通英語等。她則自我介紹寫到，「旅英6年室內設計系畢，曾參與飯店籌備開幕與主導行銷企劃並經營，2年內成功與各大國內外媒體及國際精品合作。6年後回歸房地產，喜歡與人有更深的交流，樂於協助客戶尋找理想中的房子。」甚至被誇為「地表最美房屋仲介」。據了解，每年佣金收入破千萬的房仲，才能獲得「千萬經紀人」殊榮，住商機構與大家房屋共約1.5萬名房仲，2024年獲得「千萬經紀人」的只有74人，相當於0.5%的頂尖房仲業務。祝文定的哥哥是愛山林董事長祝文宇，祝文宇的兒子祝藝也正在進行二代接班培育，目前已是甲山林建設總經理，經常出席公開活動受訪。（圖／報系資料庫）對於記者詢問，祝宜敬回應，「雖然去年幸運的成為千萬經紀人，今年期許自己再實踐一次，才能真正證明實力，業界有很多厲害的前輩，我們還在努力中。」至於泡泡飯店，她則表示，「目前沒有管理泡泡飯店，不全心投入(房仲工作)不可能會有業績的，希望今年再千萬(業績)一次。」祝文定對於女兒當房仲是相當支持，「業務分好幾種，房仲是做多，開發是做空，不一樣。她去學業務工作，現在還建立自己的人脈網路系統！」
房市價量齊揚「看不到頂」 祝文宇：「這類人」永遠不會有錢
愛山林(2540)股東會28日壓軸登場，由董事長祝文宇主持。祝文宇認為，現在游資太多，價量齊揚的態勢，到目前看不到跌勢，他觀察「跟銀行借錢借越多的賺越多，若只是靠薪水，永遠跟不上，沒有用錢賺錢的本事，永遠都不會有錢。」愛山林2023年營業收入達81.03億元，主要來自代銷案「都廳大院」「金城帝寶」「新竹帝寶」「丹佛花都」；建設案「山森原」及營造案「新竹帝寶」「金城帝寶」「帝景」系列案等。2023年淨利為15.08億元，每股盈餘3.91元。祝文宇表示，現在錢太多，股市非常高，下半年仍是維持價量齊揚態勢，但不敢說房價會漲到什麼程度，依他經驗，非常注重供需，北台灣有需求，但如果全台遍地都能蓋，擔心供過於求，會像中國一樣，一線城市買不到，跑到三、四線城市，蓋很多房子不知道誰來住，沒有住的需求，所以他也不敢在中南部大量推案。他也提到，民國73年到78年，6年時間北市房價從10萬漲到50萬元，漲了5倍；上一波房市低潮時，板橋江翠每坪60萬元的房子壓到45萬元銷售，5年後現在已經漲到80萬元，「還沒有到1倍，現在大家覺得漲很多，但我認為還好。」他觀察目前房市，「價量齊揚會維持，錢少了才要小心，股票跌了，錢就少了，但房地產還會有一波，當那波結束時，就會跌了。跌時一定是跌在供應量多的地方，不過現在還看不到跌勢。」「目前還沒有任何跡象顯示錢會減少，要小心供需而已，就怕供過於求房價down下來。」對於台商資金解禁，是否將流入房市，他認為，台商在中國看過成長爆發，「20多年前看上海房價最震撼，徐家匯從2000年每平米1500元現在已到30萬元。」「台商資金解禁後，會前進房市的應該很多。」他也提到，科技業最少在5年10年跑不掉，錢那麼多，沒有其他地方可以分流。針對新青安貸款管制，他認為對首購沒有影響，今天打房不是打年輕人，但他也說，「年輕人今天再不買，距離會越來越遠，薪水漲幅比房價漲得慢。跟銀行借錢借越多的賺越多，台灣30年利息都是低數，物價房價漲多少，若只是靠薪水永遠跟不上，沒有用錢賺錢的本事，永遠都不會有錢。」
萬年滯銷新古屋1／雙北12案銷逾十年 2特性成推案地雷 滯銷王是「這家」
日前新北迴龍、桃園八德及台中才出現排隊買房盛況，儘管政府屢次出手調控，在通膨避險需求下房市仍維持一定熱度，但也有「某些產品」持續陷入銷售困境，拖上10年仍賣不掉。CTWANT委託住商機構從591平台盤點雙北銷售逾10年的新建案，共計12案，淡水區超過一半，7案含百坪產品，而寶路建設在淡水、新店共4案進榜，堪稱雙北建案「滯銷王」。根據住商機構盤點，雙北銷售超過10年新案，12案中就有7案位於淡水區，當中除了「台北灣-江南大宅」為25~55坪產品外，其餘6案包括「水公園」「海帝景」「台北灣-頤和」「天藝」「達麗世界灣」「水立方」等全都主打中大坪數，甚至不乏百坪以上，明顯發現「淡水」+「大坪數」成為推案地雷。淡海現在每坪開價已站上4字頭，不具名業者就說，「淡水大坪數死翹翹也不是一天兩天的事，那邊交通和生活圈真的扛不住那種價格。」淡水紅樹林、淡海一帶十多年前推有不少度假型的大坪數產品，豪宅規劃搭配淡水夕陽美景，但供給大於需求、交通問題未解，熱潮過後大坪數產品難以消化。圖為「台北灣NO.6江南大宅」。（圖／報系資料庫）大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，淡水包含淡海新市鎮、紅樹林或竹圍等處，由於早期區域屬於雙北房價凹陷區，親民價位受購屋族群青睞，也吸引建商推出各類產品。其中，部分高總價物件，雖說主打面山或面海景觀頗具吸引力，惟部分重劃區交通、生活機能未明顯改善，區域房價保值性也較顯不足，且同價位在雙北乃至於桃園都有其他選擇，時至今日，適逢政府打房劍指豪宅物件，市場波動下，讓區域豪宅物件買氣持續低迷。591房屋交易網新聞公關組長林哲緯也分析，淡水區雖有河岸水景加持，但因當地距蛋黃區較遠，買方多半以在地客或首購族居多，難銷的多半屬於高總價大坪數產品，產品規劃不符當地需求。但即便面臨奢侈稅、房地合一等政策亂流，整體房價仍是漲多跌少，加上不動產擁有保值，就算銷售受阻都還是老神在在，「如果碰到好買方當然有機會議價，但說要主動對外宣布降價當然是不可能。」有趣的是，12案中竟有4個案子出自寶路建設，包括淡水的「台北灣-頤和」「台北灣-江南大宅」，及新店的「玉上園」「園頂」。雖然大家對寶路較陌生，但一定聽過新店湯泉系列，就出自寶路建設。知情人士分析，寶路董事長趙子超原是廣告起家，早期接了宏盛的案子，後來一起去大陸投資發展，回國後，宏盛也投資寶路。寶路建設早期於新店所推出的新案，大多為超大量體的社區，且有各類套房、小宅、大坪數產品，客群較難以定位，雖說寶路出自以「帝寶」聞名的宏盛，豪宅品牌力足夠，但價位上也較難有折扣，種種因素為銷售增添難度。市場也傳言，寶路建設是宏泰集團創辦人林堉璘個人轉投資事業，負責人是林堉璘的三房邱寶慧。宏盛建設總經理陸永富過去接受媒體專訪時透露，創辦人林堉璘留下的大片淡海土地，宏泰持有土地就超過5成。除林堉璘外，甲山林集團董事長祝文宇也曾向媒體透露自己也是湯泉(寶路)的小股東。祝文宇曾在林育璘身邊學習十多年，因為林育璘的邀約，才從代銷跨入建案投資，寶路案子也多是交由甲山林代銷。甲山林與三重幫林家合作密切，圖為2014年甲山林董事長祝文宇(右4)與林堉璘的小公子、宏盛建設副董事長林鴻森(左3)等人，同台宣布淡海新市鎮「天藝」正式公開上市。（圖／報系資料庫）甲山林從過去代銷知名豪宅「宏盛帝寶」、和林堉璘三房獨子林鴻森的凱越建設聯手推出「天藝」，到現在和宏國集團合推新竹寶山造鎮案、總銷逾千億的「宏道新竹帝寶」，可以看到祝文宇和「三重幫」林家關係交好、合作頻繁。這次淡水超過10年的難銷案，除了寶路的建案外，甲山林集團自建案「天藝」「水公園」與代銷案「水立方」也進榜，似乎就不那麼意外了。對於淡水為何有這麼多大坪數產品難銷，張境在回應，以前淡水、紅樹林很多豪宅產品是規劃渡假用，大坪數本來就是慢慢賣，但目前最主要的困境是政府豪宅限貸政策，對大坪數不是很友善。淡水居住最大抗性就是上下班塞車，淡江大橋興建將加快淡水進入北市的車程。圖為淡江大橋完工模擬圖。（圖／新北市交通局提供）據了解，「天藝」坪數48~120坪，從2013年起預售，至今已成屋7年，還有3成可售；「水公園」坪數41~86坪，屋齡則已有13年，剩2戶；幫宏國銷售的「水立方」，坪數43~162坪，剩10多戶。以上3個案子皆剩大坪數待銷售。「淡水房市就等淡江大橋、淡北快速道路(淡北快)和淡海二期科技園區3大利多。」儘管銷售慢如牛步，張境在還是很看好地說，淡北快今年2月已動工，預計2029年通車，淡江大橋也已看得到橋體，未來能縮短進入北市車程，過橋也能快速抵達台北港、桃園機場，可望大幅改善交通；淡海科技園區為淡海新市鎮二期，預估約500公頃規劃產專區，引進科技廠進駐，雖還沒通過，但據悉中央地方已開過幾次會議，「以過往經驗，只要定案開始規劃，區域房市就會很不一樣。」
打房政策推陳出新 代銷龍頭祝文宇曝：這群人受影響最大
近年來政府打房政策推陳出新，甲山林董事長祝文宇直言，從豪宅稅到囤房稅，政策主要打到的是有錢人，但卻沒有真正將房價打下去，物價上漲，房價走揚，但年輕人薪水沒漲，這對房巿是一大隱憂，目前年輕人為圓購屋夢，以時間換取空間，從台北巿轉到新北第一圈購屋，或進一步遷徙到桃園等地，建議政府以大禹治水方式，開闢新建重劃區，將交通建設做到位，才能真正解決問題。祝文宇進一步指出，要穩定房價，必須先解決建築成本走揚問題，像現在土方單價越來越高，較過去高出3、4倍，卻還出現沒地方可以倒的問題，這些都需政府協助解決。在囤房稅與平均地權交互影響下，建商何去何從？祝文宇表示，過去以來，有很多建商採取「先建後售」，讓消費者「看得到、摸得到」，但未來可能轉向，改以預售為主，因先建後售，銷售期大幅縮短，否則會被課較高的囤房稅，畢竟虧本的生意沒人做。展望明年房巿，祝文宇指出，明年經濟比今年佳，加上低利率與高通膨走勢不變，房巿將呈現需求高的地區，房價向上攀升，反觀供過於求的地方恐會出現破盤價。
囤房稅讓供應量大區域將殺血本 祝文宇：現在政策不內行
房地產龍頭甲山林集團20日舉辦法說會及2024年展望記者會，統計2023年銷售額高達千億，創歷史新高，有望成為今年建商推案王。展望2024年，董事長祝文宇預告，將推出逾千億案量，業績將再創高。針對昨日通過的囤房稅他也回應，羊毛出在羊身上，未來租金高、房價高，他直言，「現在政策還是有很多缺點！」祝文宇分析，建商被課囤房稅將影響2層面，一是豪宅，自從兩稅合一後還有豪宅稅，都在打有錢人，有錢人換房需求都已被壓下來了；二是會打到供需失衡的地方，供應量多的地方，賣不出去，價格就會殺血本。祝文宇表示，台灣一直沒有用供需控制市場推案量，他以古人治水為例，大禹的父親用圍堵的不成，後來大禹用疏導的就成了，「想壓房價要用疏導，不是拼命圍堵，哪裡有需求就提供量，供應量大的地方就要控制。」「但政府這方面沒概念，現在政策不內行。」他直言，打房沒把房價打下去，薪水沒漲但需求還在，很多年輕人想買房有很大困難，只能買外圍用時間換距離。「想要降低房價，就要先降低建築成本！」祝文宇說，最嚴重的是土方，處理成本越來越高，勞力也不夠，原物料、電費、油費等不斷漲，還有昨天通過囤防稅，也是在增加成本，「羊毛出在羊身上，未來租金高、房價高，如何降低成本才是最好的路，現在政策還是有很多缺點！」祝文宇再批，前陣子上路的平均地權條例，預售屋買了不准轉賣，交屋後短期出售課高額房地合一稅，想中途出場的成本高，新屋市場少了新古屋的競爭對手，房價更容易提升。然囤房稅上路後，造成建商不敢先建後售，擔心被課，預售就開賣，一旦被課稅，未來也是轉嫁給消費者。未來需求越高的地方，房價會漲越兇；供過於求的地方，就會降價賣。甲山林明年推案將延續跟著科學園區走的原則，自建案優先公開包括有竹科旁的「新竹帝寶」第二期、土城AI科技軸心的「金城帝寶」、新北科技園區的「市政官邸」系列、北區科技廊帶的「山河帝寶」第二期；北市則有北士科「士科潤山」、中山區百億大案「中山麗池」等，預估自建案總銷金額突破千億大關，有望成為2024年全台建商推案前段班。代銷事業，2024年有持續熱銷的三重「都廳大院2」、即將開案的南港「首泰大喆」、堃達中和案、竹圍「森原樹3」、「伊豆莊園2」、基隆「德安美麗薈」、高雄台積電旁的「橋科大極」等新案，總計推案量破千億。
立委怒轟NCC放水鏡電視太腐敗 陳椒華赴北檢告發裴偉等7人
鏡電視上架爭議不斷，國家通訊傳播委員會（NCC）6月28日強行通過鏡電視上架案，以「附帶停止條件」要求鏡電視股東簽署「不得轉讓股份」切結書，民眾黨立委陳椒華認為鏡電視大股東有轉售股權、人頭代持等違法事宜，今天上午前往台北地檢署告發裴偉、陳泰銘、陳致遠、蘇永平、祝文宇、葉國一、陳進財等7人，涉嫌違反《洗錢防制法》、《稅捐稽徵法》、《刑法》第214條使公務員登載不實等罪。陳椒華手持告發狀指出，裴偉、陳泰銘、陳致遠、蘇永平、祝文宇、葉國一、陳進財等7人的犯罪事實跟證據，包含錄音檔、錄音譯文、NCC的委員會議記錄等均已整理好，會一起呈送給檢察官。陳椒華表示，陳耀祥身為NCC主委，發現鏡電視有人頭代持股東等犯罪違法行為，依法應告發移送，卻放水護航、怠忽職守，社會大眾對陳失望透頂。8月7日開完記者會當天，NCC仍然不調查不實切結及人頭股東代持股份的違法行為，竟以新聞稿表示：「目前已收到該公司全體股東的切結聲明」，完全是腐敗透頂。陳椒華指出，鏡電視人頭股東：祝文宇、蘇永平，還有陳泰銘、陳致遠、葉國一、陳進財4個人在2022年10月前後就已經賣掉鏡電視的持股，但他們卻多次向NCC提出不實的切結書、不實的回函等方式，向NCC表明他們仍然是鏡電視股東，已涉嫌觸犯《刑法》第214條使公務員登載不實的罪嫌。另外，陳泰銘、陳致遠、葉國一和陳進財等4人透過裴偉的帳戶進行股權買賣，也已涉嫌觸犯《稅捐稽徵法》和《洗錢防制法》等罪嫌。陳椒華呼籲檢察官嚴辦此案，並表示曾有立法委員認為北檢故意擺爛，不敢查鏡電視案，期盼北檢實現公平正義，不能屈從上意及執政黨壓力，依法追究裴偉、陳泰銘、祝文宇等7人刑事責任，懲處不法。
立委赴北檢 告發鏡電視大股東涉偽造文書
國家通訊傳播委員會（NCC）6月通過鏡電視上架案，但以「附帶停止條件」要求鏡電視股東簽署「不得轉讓股份」切結書，立委陳椒華卻發現鏡電視大股東有轉售股權、人頭代持的狀況，她今（15）日上午到台北地檢署告發鏡電視大股東不實切結，涉犯刑法偽造文書罪。陳椒華今日上午至台北地方檢察署正式告發裴偉、陳泰銘、陳致遠、蘇永平、祝文宇、葉國一和陳進財等7人，涉嫌違反《洗錢防制法》、《稅捐稽徵法》和《刑法》第214條使公務員登載不實等罪。陳椒華表示，告發鏡電視這些人頭代持股東犯罪，本應是NCC主委陳耀祥該做的事情，公務員在職務上發現違法行為，依法就應告發移送，但在鏡電視一案，陳耀祥放水護航、怠忽職守，已讓社會大眾對於陳耀祥失望透頂。她強調，身為立法委員，發現有犯罪，在主管機關明顯擺爛，不會有任何該有的作為時，不能放任這些違法行徑繼續傷害我國的媒體環境，今天本著良心與初衷來向檢察官告發犯罪。陳椒華說，告發的犯罪事實，主要是自始就是人頭股東的祝文宇、蘇永平，還有陳泰銘、陳致遠、葉國一和陳進財這4個人，在2022年10月前後就已經賣掉鏡電視持股，但卻多次向NCC提出不實切結書、不實回函，向NCC表明仍然是鏡電視股東，這都已經涉嫌觸犯刑法第214條使公務員登載不實的罪嫌。陳椒華也說，陳泰銘、陳致遠、葉國一和陳進財，這4人透過裴偉帳戶進行股權買賣，也已經涉嫌觸犯稅捐稽徵法和洗錢防制法罪嫌。陳椒華也將包含錄音檔、錄音譯文、NCC的委員會議記錄等均已整理在內，今日一起呈送給檢察官。她說，NCC從頭到尾不敢查金流，就是心虛，就是瀆職，NCC不查就請檢調好好查清楚。此外，陳椒華也表示，台鋼集團是不是有大筆金流進入裴偉帳戶，再流入賣股的股東，也會請檢調徹查。陳椒華呼籲，檢察官嚴辦此案，並表示先前已有立委認為北檢故意擺爛，不敢查鏡電視案，今日提交這些事證，期盼北檢的檢察官要能夠實現公平正義，不能屈從於上意及執政黨的壓力，要能依法追究裴偉、陳泰銘和祝文宇等7人的刑事責任，懲處不法。
立委爆料鏡電視8大股東賣股不實切結 揚言告發
國家通訊傳播委員會（NCC）6月28日強行通過鏡電視上架案，但以「附帶停止條件」要求鏡電視股東簽署「不得轉讓股份」切結書，但立委陳椒華日前依據錄音檔爆料，指控鏡電視8大股東有轉售股權、人頭代持的狀況，陳椒華辦公室表示，將於明(15)日上午到台北地檢署告發鏡電視8大股東不實切結，涉犯《刑法》偽造文書罪。由於鏡電視大股東除前董事長裴偉外，還包括國巨陳泰銘、萬海集團陳致遠等商界「大咖」，引發關注。NCC於2022年1月19日許可鏡電視成立新聞台，要求股東在2027年6月底前不得將股權轉讓他人。但自鏡電視取得執照後，內部風波不斷，傳言多位大股東均已賣股。因此6月28日通過鏡電視上架與董監事變更案時，要求大股東切結不可賣股，作為附帶停止條件。8位鏡電視大股東包括前董事長裴偉、國巨集團董事長陳泰銘、穩懋董事長陳進財、甲山林董事長祝文宇、皇普建設董事長蘇永平、麗綺開發公司負責人朱劭華、萬海航運少東陳致遠以及英業達集團創辦人葉國一等人。陳椒華在7日舉行記者會，質問「NCC瀆職放水鏡電視變更申請，大股東也要非法切結扛刑責嗎？」指控鏡電視先前爆出執照取得、負責人變更等爭議，均顯示有政治黑手介入，鏡電視的前董監事都曾具名向NCC檢舉。陳椒華透露，依據她掌握新的錄音檔，可證明鏡電視8大股東自始就是人頭代持，買方的金流甚至透過裴偉流向陳泰銘、陳致遠、葉國一、陳進財，其中陳泰銘、陳致遠已數度承認賣股，並收到股款，陳泰銘親口對她說，「只要去查金流，一切清清楚楚」。陳椒華譏諷「NCC附款要求根本就是一場笑話」。對此，NCC否認陳椒華所言，強調「絕無此事」，並表示已收到8大股東切結書，董監變更程序完成。鏡電視也表示，所有股東皆恪遵NCC許可處分之附款，全體股東均為本人投資並無股權轉讓、借名或代持等情事。陳椒華辦公室今發出採訪通知，表示將在明天上午9時30分到北檢告發鏡電視大股東不實切結等犯罪行為，涉犯《刑法》使公務員登載不實等罪，請求檢察官追究股東刑事責任。
陳泰銘傳親認已賣鏡電視股權 立委陳椒華控人頭代持…批陳耀祥放水應下台
通傳會（NCC）6月28日強行通過鏡電視上架，後續要求鏡電視大股東簽署切結書，證明未將鏡電視股權轉讓。立委陳椒華今開記者會指控，鏡電視8大股東就是人頭代持，國巨集團董事長陳泰銘甚至向她坦言已賣出股權，陳痛斥NCC主委陳耀祥企圖用以附停止條件的行政處分來轉移自己放水的責任，若有股東簽署不實切結，她將親赴提告。NCC今年5月原本排審鏡電視上架有線電視86頻道與董監變更案，最終以董事長鄭優未出席審查會議為由，導致審查無疾而終，陳耀祥當時否認要「強行過關」，依法也必須審查，NCC後續以附款停止條件，許可董監事變更案，要求鏡電視8大股東簽署「不得轉讓股份」切結書，限期1個月內提交。鏡電視8大股東分別是鏡電視前董事長裴偉、國巨集團董事長陳泰銘、穩懋董事長陳進財、甲山林董事長祝文宇、皇普建設董事長蘇永平、麗綺開發公司負責人朱劭華、萬海航運少東陳致遠以及英業達集團創辦人葉國一。陳椒華指控，鏡電視今年3月爆發諸多執照取得、負責人變更等爭議，均顯示有政治黑手介入，違反NCC附款，陳泰銘、陳致遠等人支持的董事黃俊彥、陳宏守、郭蕙蘭及監察人王金山等人都具名向NCC檢舉，裴偉更與鏡電視牽連甚深，根本沒遵守附款要求。陳椒華指出，鏡電視8大股東自始就是人頭代持，更有人在去年9月出脫持股，像是祝文宇就有表示幫助財團媒體大亨張高祥代持股份，台鋼集團也以原價買下這些大老闆的股權，陳泰銘、陳致遠也親口承認，他們與葉國一、陳進財皆已賣股，收到股款。陳椒華說，無論這些代持股份的大股東們如何巧立名目地試圖遮掩，在契約上刻意設計延後股份交割時間，都無法掩飾賣股的事實，就如陳泰銘曾說的「只要去查金流，一切清清楚楚」，但是NCC卻在行政上放水不查，陳耀祥應該為此下台。陳椒華強調，她手中握有相關錄音檔，若鏡電視的代持大股東敢出具內容虛偽不實的切結書，她將親赴北檢告發使《公務員登載不實》等犯罪行為，追究刑事責任。
宏道、愛山林新竹18萬坪造鎮案 簽約美UL標章打造全球首座健康城
宏道、愛山林建設攜手於新竹香山推出的18萬坪造鎮案「宏道新竹帝寶」，今(21)日由愛山林董事長祝文宇與美國UL健康建築標章合作簽約，祝文宇表示，科技建築有很多，但科技城市為零，因為打造智慧城市要從基礎建設就做起，UL是全球級的標章，過去都是做單一建築的認證，這次的合作將打造全球首座健康智慧認證的城市。祝文宇表示，把科技放進生活是人類未來方向，科技在台灣做的還不錯，但是往往一個重劃區有很多建設公司，沒辦法在做基礎建設時就做規劃，只有重劃區是一家公司才能統一做整體開發。在科技重鎮新竹能有這塊素地，希望把科技放進來，因此拜託工研院一起參與，也請到UL團隊教我們怎麼落實，導入台灣科技大廠頂尖的研發技術，希望讓世界看見台灣，讓住在這裡的人生活更好。美國UL Solution健康建築標章為美國最具權威，也是世界上從事安全試驗和鑑定的大型民間機構，未來將在「新竹帝寶」光、水、音、空氣、建築衛生五大面向，做最全面的級別認證。愛山林建設執行長李俊平表示，「新竹帝寶」以智慧城市為開發定位，不同一般以單體建築為單位，而是以城市規格為範疇，在基礎建設導入環狀高速光纖骨幹佈建，不只硬體上做到智慧化，更在軟體設計量身定做，運用AI人工智慧大數據與OTA空中傳輸，實現更節能、更安全、更省錢、更便捷、更聰明，打造未來智能生活。李俊平進一步解釋，包括引進 LISA AI智慧大腦，肩負智能數據分析、系統監督，讓住戶可經由iPad，串連住民、社區以及公共環境等智能服務；在城市安全方面則引進iDrone無人機隊，建置安防巡邏路線，確保社區安全。社區建置智慧路燈、節能燈頭，可依照太陽軌道、氣候陽光、有無人車等動態調整路燈照明度，達到節能，並且結合魚眼環景影像系統，即時捕捉各區動態。愛山林建設總經理張境在表示，「新竹帝寶」推出83~150坪2層美式獨棟別墅，以及38~75坪新加坡式花園住宅，總戶數將近3000戶，提供自備5%、工程0付款方案，距離竹科僅8~10分鐘車程，比起竹北坐7望8的高房價，除了地利優勢，高綠覆率生活環境、緊鄰茄苳交流道，1分鐘直上國道3號，更導入5G智慧科技，讓追求高品質生活的竹科人，用超值的價格就能擁有更好的住宅環境。宏道、愛山林建設攜手於新竹香山推出的18萬坪造鎮案「宏道新竹帝寶」，預計需花上10年分期開發。（圖／林榮芳攝）對於下半年房市及愛山林建案銷售狀況，祝文宇表示，每個建案都賣得還不錯，像是三重「都廳大院」有捷運條件，總量非常大有400多億元，已賣到快7成，他強調房市還是看供需，新竹、雙北土地稀缺、有就業人口，像「新竹帝寶」價格是竹北的6折，有價值有競爭力必能獲得認同，工作機會不大的地方，房價自然撐不住，台灣跟著美國利率調升，主要是克制物價，但物價漲更兇，現在財富正在重分配，目前市場上剛性自住客及保值置產客2種客群，大家要買房都會選增值的地方、有競爭力的產品，有需求的地方不用擔心。
祝文宇「被迫銷售」新竹造鎮案金店面 還沒公開年銷70億300戶
今年329檔期，甲山林集團旗下愛山林建設合計將推出8案、總銷547億元，其中以新竹總銷200億元「新竹帝寶」案量最大，寶山鄉農會看準「新竹帝寶」18萬坪基地造鎮計劃，搶先購置新門市，今(16)日舉行簽約，愛山林董事長祝文宇笑稱，「是被迫銷售！」新竹寶山鄉因鄰近新竹科學園區，憑絕佳地理優勢，成為台積電竹科一、二擴建計畫落腳點，號稱「台灣貝爾實驗室」的研發中心將在今年第二季啟用，二奈米廠也已順利進行整地作業，就業機會帶動寶山人口數倍增。「新竹帝寶」18萬坪基地，低密度開發，規劃8座主題公園與中心商業區，未來有店舖、購物中心進駐，是開放式的街道。（圖／林榮芳攝）「新竹帝寶」距離竹科僅8分鐘車程，18萬坪造鎮計畫，開發完成後，總戶數將近3000戶，將帶來龐大車流與人潮，預估將能活絡農業經濟，促進農特產品的銷售，因此寶山鄉農會看好「新竹帝寶」地點想拓展門市。不過據了解，「新竹帝寶」店面祝文宇原打算不賣，經過前縣長邱鏡淳溝通，才讓寶山農會搶先買下3間店面250坪打造旗艦門市。對此，祝文宇開玩笑稱「被強迫賣的」，他說，因為「新竹帝寶」預估10年全區才能完工，因此也規畫10年免管理費，希望把環境維護好，讓房子有價值，同時也打算店面只租不售，等10年後價格漲後再賣，但寶山鄉農會古仁樺理事長來看完後，堅持一定要買，「我要對我客戶好，就應該賣給他，因為他不是來賺增值，是來做服務的。」祝文宇說，這裡是未來收入最高的一群，大家都想要進來買店面，但是他還是希望先出租為主。此交易價格實價尚未揭露，他也不願透露，只說，這裡以最高品質建材興建，房價僅賣40多萬，竹北已經賣70~80萬，平均地權條例實施後，買房重點要買會增值的房子，全台最會增值就在這，未來看得到增值空間。對於工程與銷售進度，他表示，目前建築執照拿到後在變更設計，18號將正式開工動土，下周變更執照好後正式銷售，醞釀一年多已售70億約300戶，還沒真正打廣告，都是來看了喜歡下訂。目前成交戶數大多總價約在2000萬元，若70坪不到4000萬元。祝文宇也說，這2年基地工程，不管公園、道路、管線都花很多錢，為了打造智慧城市，從整地就要做，才能把設備放進去，為此環境公共工程多花40億，未來將規劃9大區，有核心商業區、8座公園、監控中心、華德福小學、鄰街店面、溫泉會館，「我們不是蓋社區，而是蓋城市！」今年房市他以「僵持」形容，開發商面臨到物價、建材、人工漲，還有2025碳排放，擔心造價控制不良；消費端則很多人觀望平均地權條例讓房價跌。但他認為，供應量多的地方價格會下跌，供應量少的自然房價下不來、往上走，房子蓋好有人住，租金就好、房價就會高，中國很多爛尾樓都不在一線城市，都是在二、三線城市，因為沒人住，反觀新竹供應稀缺，沒有價格下跌的問題。
十大巨首觀房市1／「這家」建商去年推案成長4倍 十大建商重洗牌
在升息、打炒房「空軍」襲擊下，2022年房市看似「虎頭蛇尾」，但據591新建案調查，去年全台10大建商推案量達5826億元，不但較前年增加近2000億元，榜單也大洗牌，其中茂德、永信、惠宇交出年增3到4倍的成績單，一舉將麗寶、遠雄等知名建商擠出榜外，而擁有70多家子公司的寶佳機構，照例以打群架方式4度奪龍頭。根據591新建案統計全台推案市況，去年前10大推案建商中，寶佳、興富發、豐邑、國泰去年就在榜中，華固、永信、惠宇則是在新入榜建商，其餘為重返排行。而就新推案量年增幅度，以惠宇營建機構的406.3%奪冠。台中起家的惠宇，除了長期深耕台中北屯14期、機廠特區，近年也將觸手延伸到新竹，特別是東區、竹北兩大高價區推出不少高價案，成功以243億元案量於去年拿下第10。惠宇建設總經理王堅志向CTWANT記者表示，「因為案量剛好集中在2022年，又多是特別大案，才會導致成長率衝高。」像台中南區「惠宇國圖館」總銷約70億元，總戶數271戶，去年8月開賣，至今剩不到2成；同樣下半年開案的竹北「惠宇謙和2期」，每坪開價75萬元，現在也賣了6、7成，「惠宇有很多忠實粉絲，往往開案1、2個禮拜，都可以衝到6、7成銷售，3月馬上在台中十四期推出『惠宇覞山』，總銷至少30億元。」茂德建設則以推案量年增3332%，居成長第二高，總案量排名第三大。茂德去年新案多集中在新北三重、五股等地，指標案如三重「都廳大院」，總銷高達450億元，榮登全台單一總銷最高個案，去年榜上無名，今年一口氣衝進前十。茂德建設副總簡士亮向CTWANT記者透露，今年預計推案量有400~500億元，其中最大案為三重碧華國中案，總銷逾200億元，預計5月取得建照、下半年公開。對於今年房市，簡士亮認為，保守看待，但也還算樂觀，茂德在獵地上都以重劃區為主，但之後會轉趨保守，他也特別點出像是淡水、林口、青埔比較不會是主要獵地區域。他解釋，雖然這幾年青埔整體規模算漂亮，但地理環境只靠高鐵，周遭就業人口稍嫌不足，投資客比較多，茂德未來比較趨向三重、五股、新莊、板橋等地，機能、去化、來客都比較安全。高雄在地建商永信去年一口氣推出多個指標案，推案量265億元，較前一年的66億元，成長達301.5%，躍身為前十大榜上新秀，排名第9。這份榜單的另一名新秀「愛山林建設」，雖是建築新兵，但母公司為代銷老將「甲山林」。愛山林去年在新竹寶山更推出總銷300億元的代表作「新竹帝寶」，成功擠進第5名。「之前都在買地，現在愛山林土地有快7萬坪，去年開始將重心轉向推自建案，今年至少就有500~600億元釋出，其中光土城一個案子就200多億元，不過公開時間未定。」愛山林董事長祝文宇對CTWANT記者透露，土城案現在已經在興建，將視市場狀況決定推出時間點。愛山林董事長祝文宇看好雙北和新竹人口密集和供給不多的價格凹陷區，圖為指標案「新竹帝寶」。（圖／甲山林提供、CTWANT資料室）「蓋出來的房子要有人住，沒人住，房價就會降，現在很多中南部建商都在賣地，因為土地太多，供給量大的地方，未來比較困難，只能求個案表現。」因此祝文宇鎖定土地稀有的雙北和新竹，同時還要考量消費者負擔程度，「北市哪裡價格不到百萬，就是買點，台灣人口集中在北部，需求量決定房價漲跌，因此看準淡水、基隆等房價凹陷區、每坪3字頭的地方推案，未來還有增值空間。」排名第4的豐邑機構，則是少數年年穩定入榜的建商，近年除了積極開發桃竹，也不忘回防發跡地台中市，去年一口氣在北屯、西屯及南屯等蛋黃區釋出300多億量能，其中水湳特區「豐邑PARK ONE」，根據實價登錄，還創下台中歷史新高的三位數行情。向來獵地不手軟的興富發建設，近年出手幾乎都是重量級推案，雖去年僅7案登場，但其中卻有4案總銷超過百億元，前年就名列第2，即便去年榜單經歷一波洗牌，仍穩坐亞軍。而寶佳機構憑子公司「團體戰」輪番推案的優勢，去年以2129億元的案量，雄踞十大建商之首。根據591統計，寶佳機構子公司約有70餘家，分別以不同名字在各地區插旗推案，幾乎是有新建案的地方，就有寶佳的影子，去年指標案包括左營高鐵站周邊總銷逾百億的「世紀莊園」，新竹高鐵站所在的竹北市，也有「合新詠遇」、「寶佳奇磊」等案公開，「寶佳奇磊」開價甚至來到每坪75萬元。擁有70多家子公司的寶佳機構，則是以打群架策略，4度拿下龍頭寶座，圖為寶佳機構董事長林陳海。（圖／CTWANT資料室）房市專家何世昌分析寶佳經營策略，在留才方面，採取各立山頭、分而治之模式，讓有能力的人才成立、管理各子公司；在採購方面，採用大軍團作戰方案統一採購、控制成本；在推案策略方面，過去是走市場派路線，購地、推案、價格變動都是快、狠、準，市場不好敢降價，市場好則全面漲價，像前年8、9月，預售屋實價登錄實施後，寶佳董事長林陳海就決定調漲。不過他也提到，寶佳近年來確實有調整策略，第一，積極強化售後服務，讓屋主叫修更快速；第二，部份個案廚衛配置中高規格建材，與以往平民規格不同；第三，寶佳定價策略變得更大膽靈活，一改過去全平價策略，部份建案反而開出區域新高價，定價與市場脈動貼合得更緊密。何世昌也觀察，或許是因爛尾樓議題發酵，去年下半年以來，缺乏品牌、能見度建商的案子銷售明顯趨緩，預期今年銷售成績恐怕也不太好看，而且會面臨削價爭的壓力；但品牌力強的建商，銷售狀況依然穩定，而且售價調漲的機會偏高；而低首付的建案仍相當受歡迎，預料今年市場上低首付建案會大量增加。
房市大逃殺3／染「荷蘭病」台經濟超越日韓 房市大老：盤整1年快進場
走了4年大多頭的房市，2022年下半年有感降溫，地產大老們對2023年的展望也轉趨保守，永慶房屋總經理葉凌棋和創意家行銷董事長王明正不約而同示警，「哪裡漲最多，哪裡就跌最兇！」甲桂林廣告董事長張裕能則認為，2023年是自住客最好的入場時間點，「錯過這班車就不會回來了！」「2023年，房市推案量會減少，價會撐住，但供過於求的地方，有局部降價。」「受到總統大選影響，房市錯綜複雜，未來將視個案表現。」愛山林建設董事長祝文宇與達麗建設董事長謝志長，12月法說會上透露著對後市的隱憂。2022年在打炒房和升息黑天鵝環繞下，房市在下半年明顯萎縮，歲末年終，政府又再一記重拳，《平均地權條例》草案初審過關，更令市場譁然。「法案中預售屋禁止轉讓，確實會快速衝擊房市，預估半年內房價跌幅約3~10%。」根據永慶房屋統計，過去4年，雙北漲幅約2成，桃園以南五大都會區各有4~6成漲幅。永慶房產集團業務總經理葉凌棋預告，過去房價漲幅較高的縣市，2023年下跌幅度預期也會較大。創意家行銷董事長王明正（左）認為，過去幾年漲得多的地方一定回檔比較多，但條件好、地點好的案子，在成本高漲下，沒有跌價理由。圖為創意家代銷的北市大同區總銷80億指標案「首岳」，右為聖得福建設執行長洪正雄。（圖／林榮芳攝）「政治的事，我們也沒辦法掌握，只能平常心看待！」創意家行銷董事長王明正表示，政策上路對市場一定有影響，但影響多大還要觀察。不過他回想起疫情初期，大家都認為很慘，結果沒想到房市大好，「誰能保證？現在也沒辦法一刀切（好或壞）。」王明正也認為，這幾年漲越多的地方，一定回檔比較多，房市大好時，豬也會飛，條件不好的案子也跟著漲，「2023年開始，漲跌就因案而異，雖然普遍認為價格回檔，但地點條件好的案子，賣掉就沒了，建商一定惜售且照漲！」甲桂林廣告董事長張裕能認為，台灣在台積電等半島體業水平分工成功模式下，未來經濟發展將更加超越日韓，在此情況下房價不可能便宜，反倒要注意過度集中某一產業，拉大貧富差距，想買房的要趕快趁房市盤整進場。（圖／CTWANT資料室）「按照現在消費者認知的價格賣會賠錢，建商要馬不賣，就是晚點再推出！」近年鮮少在媒體上談論房市的甲桂林廣告董事長、大隱開發創辦人張裕能也難得開釋，現在的建築造價真的太高太高，有限的營造工人要蓋住宅，又要蓋商辦、廠房，資源被拉扯，讓造價居高不下，「以後房價絕對不可能便宜！2023年是自住客上車最好時機，錯過了，這班車就不會回來了！」他解釋，以台積電為首的高科技產業，讓台灣2022年的人均GDP超越日韓，在經濟學中有個現象叫「荷蘭病」，國家經濟過度集中在某一產業，這樣的現象就出現在台灣，他認為台灣經濟會持續往前走，不只2022年超越日韓，未來更會慢慢拉開距離，這樣的條件下，未來台灣房價不可能會便宜。他預估盤整時間，雙北大概1年，雙北以外多是投資客倒貨，約要1年半，在這段時間內，是自住客最好的進場時機，找到適合的物件，該買就要買，甚至還可以議價一點，「現在門是開的，過了2023年後，新一波態勢又起來，到時連門都沒有。」至於還想把住宅當投資的，他認為大可不必。
愛山林存7萬坪地轉建商 祝文宇：明年房市「這樣走」
愛山林今(9)日舉行法說會，董事長祝文宇表示，愛山林除了代銷外，現在已經多了建設開發和營造收入，目前已開始賺錢入帳，走向建設公司為主的方向。對於2023年房市，祝文宇認為，「量會減少，價會撐住，但供過於求的地方，明年有局部降價的隱憂。」祝文宇表示，愛山林過往營業項目以代銷為主，去年將股本增加1.65倍，主要是賺錢的項目開始動作了，這兩年增加營建和建設開發收入。過去愛山林沒有配股配息一直積蓄能量，每年營收都有10多億元，應該有很好配息條件，但都拿來儲存土地及負擔相關利息及費用，現在愛山林土地非常多快7萬坪，對公司能回饋的量也非常大，今年把股本從19億調到26億元，接下來還有增資計畫，加上更多營運資金，把手上土地更快變現利潤。愛山林去年合併營收55.21億元，刷新近8年最高，今年受到政府打房政策與央行升息影響，截至2022年第三季前，營業收入32億元，每股盈餘0.57元，每股淨值21.96元。祝文宇表示，今年有疫情、選舉、政府打房因素造成銷售上，去年銷售共700多億，今年預估600億元左右，「房價因為造價增加不斷提升，前陣子大家把房價升的較快，現在消費者僵持，量會少價會撐住。」目前愛山林線上銷售案量850億元，其中以北市南港「世界明珠」222億元為首，其次為新北淡水「海上皇宮」89億元、高雄鼓山「美術1號院」83億元。12月起新增個案北市高達341億元，以北市松山興富發復興北路145億元為首，另外還包括新北三重「都廳大院」450億元、新北「甲山林土城永寧案」150億元。對於明年市場降溫的疑慮，祝文宇回應，明年度市場會有些競爭，公司都選擇競爭力產品，開價太貴或品質不好都不會參與，手上目前個案都是會動的個案，有市場需求還是會增值。營建個案方面，目前線上預售案共246億元，案量最大為屏東「甲山林花園帝寶」及北市士林「圓山帝寶」分別是54及50億元。2023年預計公開銷售總銷247億元，目前房市成長動能主要來自首購的剛性需求，未來開發主力朝向雙北去域或以外精華區。祝文宇補充說明，明年自建案會非常多，但代銷案能當年認列，自建案代銷收入是要跟著完工認列。愛山林總經理張境在表示，自建案營收主要會在2年後入帳，預估每年自建案收入能帶進20~30億元，未來每年代銷營收約10~15億元。愛山林近年推案重壓基隆，祝文宇表示，高雄周邊、台南周邊3字頭，基隆也3字頭，「是要選擇1000萬人口的3字頭，還是200萬人口3字頭重要？」他也提到，台北周邊3字頭剩淡水，A7都要4字頭，基隆到北市只要15分鐘，讓很多年輕人圓夢，3字頭買30坪總價不超過1000萬，有需求價就不會跌，尤其大片社區跟自辦重劃一樣，環境會好，如果是小案，當然會比較困難。祝文宇表示，甲山林過去都是在不景氣大賣，景氣時反而看不到我，「城上城」、「湯泉」都是不景氣時大賣，「不景氣時誰還有在動就很清楚，我都幫客戶先挑過房子才賣給客戶。」他也強調，今年大家都說房市降溫，事實上因為兩岸問題和選舉，沒有人會看房子，現在選也選完了，才開始安定，很多案子才要蓄勢待發，「北北基供不應求，還會往上，但供過於求的地方，明年有局部降價的隱憂。」
房市爆多殺多1／兩大政治利空來搗亂 業者持續看壞下半年「量縮但仍價穩」
房價飆高引來政府打炒房、擬禁止轉售換約，今年房市出現「消風」態勢，「投資客狂倒貨，建商預售市場受衝擊，成交衰退3成以上」，「7月預售屋轉售量，較去年大增5成。」專家預測，「房市多殺多恐持續到年底！」上週美眾議長裴洛西訪台，惹怒中國軍演，台海局勢緊張升溫，加上年底選舉到來，2大政治因素干擾，CTWANT記者訪查，不少房產業者修正看法，「直接看壞下半年房市，等待2023年到來。」前年、去年連夜排隊買預售案的盛況在今年出現反轉，去年底內政部開始醞釀5大修法，推出《平均地權條例》修正草案，針對預售市場擬採取禁止轉售換約，消息一出，衝擊市場信心，投機客從今年初就開始猛倒貨，再加上本土疫情爆發、升息因素，接待中心來人、下單，明顯不如去年順暢。房市歷經2年大好時光，各地房價飆高，在政府打炒房、擬禁止轉售政策下，今年起風向轉變，市場陸續出現「消風」雜音，接待中心銷況明顯不如去年。示意圖。（圖／報系資料庫）根據永慶房屋統計預售實價登錄，去年9~12月與今年前4月相比，全台預售屋交易件數大減37.9%，總銷金額衰退31.6%，預售買氣出現明顯降溫。屋比房屋也統計售屋網上預售案的轉售數量，今年7月單月較去年12月全台增加4423件，增幅達53%。台北市不動產代銷公會理事長、海悅國際總經理王俊傑粗估，在缺工缺料、營建成本上漲難控制的情況下，今年上半年桃園以北推案量降3成，成交量減少15~20%；桃園以南推案量降15%，成交量減少10%以內。高雄市不動產代銷公會理事長、景銳廣告總經理謝哲耀也坦言，今年的確新案交易量縮，不過因為兩年來平均房價漲幅都來到40~50%，基期低的區域漲幅甚至8成以上，「價格都那麼高，量縮是正常，如果還能秒殺，那才有鬼！」「預售市場銷售率大減，主要來自打房手段凌厲，嚇跑投資客，短線炒作收斂，同時投資客狂倒貨，市場產生多殺多現象。」房市趨勢專家李同榮表示，由於投資客進價低，大咖小賺就出，小咖不賠就售，因此與建商的推案產生排擠現象，預期多殺多現象會持續到年底。海悅國際總經理王俊傑表示，央行限制購地後必須在18個月內動工興建，所以造成一窩蜂搶工搶料的問題。（圖／黃耀徵、黃鵬杰攝）雖房市降溫是事實，但要論反轉向下，李同榮認為仍言之過早。雖下半年觀望的買盤會增加，交易量受影響，部分區域房價稍會鬆動，但土地、營建成本高，房價雖說上不去也下不來，全年整體房價表現呈現小漲隔局，房市暫時沒有反轉危機，預期房市餘溫的末升段尚可延續到2023年底甚至2024上半年。謝哲耀也說，兩岸局勢不明，讓建商延後推案的態勢更明確了，現在選擇現金為王的人可能會增加，不過了2~3個月後，會感受到因為通膨而現金縮水，後續反而產生出更大的置產力度。甲山林集團董事長祝文宇則有恃無恐地說，「投資客現在換一換（約）以後就沒有東西換，況且現在政府刻意壓物價，選後物價房價還會再漲，現在轉手的是傻蛋。」面對大陸禁止「天然砂」進口來台，祝文宇也不擔心，「禁砂是小事，缺工問題嚴重多了。」王俊傑無奈表示，央行限制購地後18個月內動工興建，所以造成搶工搶料，政府就是最大通膨推手，現在又推平均地權條例修法，每次選舉到了就拿產業祭旗，其實每個產業都有景氣循環，政府針對特定產業有太多限制，反而不公平。「現在缺工缺料、兩岸關係不好，政府又要選舉，利空消息不斷，房市怎麼可能好，大家還是去健身、運動，放輕鬆一下啦！」
建商推案、企業自用都搶進 「這裡」被看好為下個補漲區
各地土地價格飆漲，有「北台灣玄關」之稱的基隆在上波漲幅中受惠較小，交通與價格優勢下，吸引建商與自用型買方搶進插旗。統一集團旗下子公司斥資14億元推進物流事業的長期發展，愛山林建設今年上半年也以28億元獵地，基隆被看好成為下個補漲區域。為打造基隆市成為大台北首都圈唯一的海洋門戶城市，近幾年來中央與地方政府共同投入資源，推動多項重大建設，如基隆港力求轉型發展，除作為國際郵輪母港外，也將成為海運貨物的重要據點；還有基隆輕軌等軌道建設，將拉近基隆與台北的通勤距離，促使北北基桃生活共榮圈發展更趨完整。近5年基隆市大型不動產交易金額。（圖／世邦魏理仕提供）不過近年房價飆漲受到科技產業話題帶動，即便基隆有緊鄰雙北的優勢，卻沒有帶來太多漲幅。愛山林建設看好土地價格便宜、能創造首購市場產品，未來還有基隆捷運通車話題，今年上半年投入近28億元，購入安樂區與暖暖區大面積住宅區土地。愛山林建設董事長祝文宇也曾暗指，「橋科、楠梓3字頭，基隆也3字頭，一個總量大，一個土地稀缺，要選哪個？」不過基隆大型不動產投資過去以企業自用為主，根據世邦魏理仕研究部統計，2017年迄今，基隆市大型不動產投資額共計近86億元，其中56%為工業地產交易。2018、2019年主要為廠房交易，2020、2021年，疫情拉抬宅經濟，帶動宅配遞送服務業暢旺，也連帶讓業者紛紛搶進物流倉儲用地自用。像是統一集團旗下子公司統昶行銷，與大智通文化行銷，分別斥資新台幣6.4億元、7.6億元，買下位於暖暖區及安樂區的物流倉儲用地，以推進物流事業的長期發展。 世邦魏理仕研究部主管李嘉玶指出，基隆向來具有能快速連結大台北消費市場的優勢，可預期未來將吸引更多廠商進駐，形成物流產業聚落。像是近期基隆安樂區有一倉儲土地公開標售案，除了是難得的近萬坪倉儲區用地，也具備近基隆輕軌、距基隆港車程約15分鐘，並能快速連接國道一、三號高速公路等優勢。以土地有效利用觀點來看，倉儲區土地除可供倉儲物流業使用外，變更為產業專用區土地亦能帶動產業發展、提升土地價值。