租金下滑
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台塑大遷徙2／流失5000人店家業績掉5成 商圈爆出走潮、租金下滑
台塑企業總部搬家，帶著5000名員工離開敦化北路、民生東路，人去樓空後對老商圈影響有多大？CTWANT記者實地走訪，直擊台塑大遷徙最後一哩路，周邊商家已有便當店歇業，店家嘆「營業額掉了5成，生意歹做！」房仲業調查，台塑搬遷後，店家爆發出走潮，招租店家從1、2件暴增變10件，有趣的是，周邊房市開價已提前上演台塑總部都更千億開發商機的慶祝行情。「這是最後一批了！」17日早上9點，進入台塑大樓的上班人潮寥寥無幾，最熱鬧的是後門，2、3輛搬家公司小貨車待命著，工人將疊滿紙箱的板車推到門口準備上貨，一旁台塑集團員工忙著清點。後門旁小角落，有工人忙著為草皮植灌溉。記者好奇，大樓即將都更為何還多此一舉？工人們透露，他們的養護工作要做到11、12月，和外界預估最快明年上半年拆除舊大樓的時間所差不遠。這起全台最大自辦都更案，即將啟動！台塑敦北總部都更新後大樓外觀3D模擬圖，從民生國小角度可見3棟大樓，包括2棟商辦及1棟住宅，業者預估開發價值上看千億元。（圖／台塑企業提供）依據台塑都更案規畫，重建後將興建2棟地上22樓、地下5樓A級商辦大樓，以及1棟地上22樓、地下3樓，總戶數約100戶的高級住宅大樓，總樓地板面積5.8萬坪，預估最快2028年完工，房仲業者估算，台塑敦北總部大樓都更後整體開發價值上看千億元。為瞭解消失5000就業人口對商圈的影響，記者探訪周邊店家發現，敦北商圈還有長庚醫院及新落成的開發金總部，但靠台塑上班族為主要消費力的民生東路四段店家，成了台塑搬新家的「受害者」。民生東路上一家便當店的范老闆說，「大概9月就感覺人潮、消費變少，業績約掉了2、3成。」「附近上班人口台塑占很大比例，一下子移走，當然有影響，很多家店都不做了。」對街的連鎖麵店邱老闆搖頭大嘆，「人潮少很多，營業額掉了5成。」在巷弄裡賣四神湯、油飯等小吃的黃老闆也說，「以前一個中午可賣1萬，現在大概5、6000元，砍對半，生意歹做！」黃老闆指著對面鐵捲門緊閉的店家說，原本那裡有2家便當店，在今年6月和9月才不做了，其中一家便當店還是一個媽媽帶著3個女兒經營了26年的老店。在民生東路四段55巷賣四神湯、油飯的黃老闆表示，台塑搬走後人潮、業績少了一半，生意越來越難做，還好他房子是自己的，周邊承租店面的業者很多都已收起。（圖／林榮芳攝）黃老闆算了算，「扣掉月租金7萬、月薪3萬計4人薪水12萬、食材成本抓3成，剛好打平，只賺一般上班族的薪水，再加上媽媽也老了，所以乾脆休息。」他是在地長大，房子是自己的，沒有租金壓力，所以還能生存。有人出場，也有人進場，停業的便當老店原址正在裝潢中，鬍鬚張旗下健康餐盒品牌「金簡康」即將進駐。儘管敦化北路上有長庚醫院、宏國等辦公大樓及住宅區，但受訪的店家一致認為，台塑5000名上班族的量體突然消失，對商圈的影響還是很大。被問到未來拆除重建起碼需要5年時間，要如何因應？仍開業的店家們一時半刻也無對策，除了挺起胸膛面對，再就是想辦法攻外帶生意。元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，台塑搬遷前，敦化北路市場店面網路待租有限，僅1、2件，租金每坪約3900元；今年9月開始搬遷後，待租量暴增，目前約10間店面招租中，每坪租金開價跌至2626元。元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，台塑搬遷後，敦化北路市場店面網路待租量明顯增加，每坪租金開價也下跌。（圖／陳傑鳴提供、林榮芳攝）相較店家生意慘淡，商圈爆發店家出走潮，周邊住宅房市卻熱鬧上演著都更慶祝行情，完全是兩樣情。台灣房屋敦北民生加盟店店長陳恆偉表示，期待房價上漲的預期心理，讓房屋釋出銷售已開出高價，像是軍宅「敦化新城」，目前成交單價9字頭，已有屋主開價突破百萬元；「松山新城」成交單價80萬元起跳，也有屋主開價衝上9字頭的情況。但陳恆偉仍持保守態度，認為現階段房價起伏程度有限，等都更完工後，才會有明顯的房價攻勢。記者繞了一圈，10點多再度回到台塑舊大樓後門，搬運物品從紙箱變成了辦公椅，搬家公司人員依然賣力上貨、運走。目睹這場台灣史上最大規模企業總部搬家，在地店家只能含淚向台塑員工喊話，「期待重建後再相逢！」
北市店面租金下滑不是因疫情？「這原因」讓每坪萬元租約剩2筆
根據實價揭露顯示，台北市店面租賃市場近年表現冷颼颼，今年上半年只有2筆交易每坪租金超過萬元，不過店面租金價格下滑並非單純受疫情影響，觀察近5年表現，2018年北市還有11筆店面每坪租金超過1萬元，不過從2019年後就明顯減少，推估是陸客限縮來台後，又碰上疫情所致。統計顯示，2018年北市店面還有11筆實價行情超過萬元，且商圈包括東區、西門町、士林夜市，甚至中正區、北投也都有單坪萬元的紀錄，反映店面市場仍維持相對熱絡；不過隨陸客來台灣觀光縮減和疫情衝擊，國際觀光人次比疫情前銳減千萬人次，2019~2022年上半年北市累計僅11筆店面單坪租金超過萬元，相當於2018年一年的總和。從2020年開始一年僅有3筆租金實價超過萬元，到今年上半年也僅有2筆租金超過萬元水準，其中還有開幕不久後退出空置，今年包括東區商圈、士林夜市商圈都沒有單坪破萬租金的實價紀錄，商圈生意清淡蕭條。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，從2019年陸客來台開始緊縮，北市許多觀光商圈就受到衝擊，之後又遇到疫情，讓來台觀光人次呈現「雪崩式衰退」。現在房東已經經歷疫情2年多的震撼教育，不少願意降價爭取租客，避免出現長期空置的損失。「過去一段時間國內各類型不動產，包括住宅、工業、商辦、土地幾乎全面性的走揚，唯獨觀光類的不動產，成為國內不動產的『慘業』。」曾敬德指出，較有規模的飯店有些參與危老改建，但更多的是主要商圈出現店面大量空置的現象，再加上國人的消費習慣改變，與大型商場的興起，未來店面是否會重返榮耀，可能有許多挑戰。
危機入市？開除房東？鐘錶老店積極置產再砸1.7億買金店面
雖然疫情重創觀光商圈店面市場，不過仍有人趁勢出手！鐘錶老店金生儀，今年5月砸1.7億元買下北市博愛店現址，中正區博愛路35號卓越時代大樓1樓179.99坪店面，扣除車位價格，單坪約在百萬左右。金生儀博愛店位於博愛路33號及35號，共2個門牌，33號由金生儀老闆陳家持有，35號則是向大陸建設承租。今年5月，陳家以家族公司「榮台投資」名義砸1.7億元買下35號店面。事實上「榮台投資」在2014年也以5.6億元接手「亨得利」持有的忠孝東路75坪金店面，交易單價756.8萬元，僅次於同期交易的隔壁店面，成為「台北店后」。相對東區店面，金生儀新店面，購入單價僅約百萬左右，投資金額和單價都低很多。（圖／內政部／台灣房屋集團中心製表）台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，實價登錄以來，博愛路店面最高交易單價為236萬元，最低也要125萬元，該店面以百萬單價成交，應為房東給房客的「友情價」。台北店面市場近年受國際觀光和疫情的影響，大坪數店面交易趨弱，加上空置率增，租金下滑，也少有創新高的交易，而對於鐘錶精品業者而言，長年累積豐沛金流，由租轉買不是難事，且趁著低利進場，也是為家族企業的資產做長期投資規劃。張旭嵐分析，金生儀博愛店位於博愛路漢口街口，三角窗店面，店面寬，招牌醒目，推估新購入的店面市場租金行情，每月40～50萬左右，估算該店面出租投報率有2.8~3%，未來不管是出租或自用都算是穩賺不賠。該店址雖非一級觀光商圈，不過由於鐘錶老店在此地起家，加購這店頗有擴大家業，永續經營意味。