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需求面4大利多2025底子「硬」 林正雄：房市仍有黃金20年
中華民國不動產聯盟總會23日召開年終記者會，聯盟總會理事長林正雄表示，今年9月下旬央行驟然實施第七波信用管制，導致今年房市呈現虎頭蛇尾，來不及因應，求貸無門，讓今年房市成為「最錯愕的一年」。不過他也認為1998年以前出生，現年25~45歲的購屋主力族群登場，再加上超過30年屋齡的房子共占全國56%，每年還有19.1萬棟房子邁入30年屋齡，舊換新需求不間斷，因此「房市將迎來20年黃金時代。」林正雄認為現在需求面仍有4大利多，包括購屋主力人口持續登場、家戶結構改變家戶數增、建築技術提升喚起購屋需求，以及都市防災刻不容緩。其中，1998年以前出生的人，介於25~45歲的購屋主力人口，共有692萬人。雖然人口進入負成長，但以購屋主力45歲族群，推估後續20年，平均每年34.6萬人將準備購屋，出生率低目前只影響嬰兒用品、婦產科需求下降，但房市將進入黃金20年。再看家庭結構的改變，2015~2024年的10年間，人口減少7.8萬人，戶數卻稱增加82.7萬戶，因為每戶自3.1人降至2.5人，家戶數仍持續增加中。另外建築技術的進步，以及屋齡老化，市場還有舊換新的需求。林正雄進一步解釋，1999年的921大地震，讓2002年完成修法提高建築耐震係數，目前全台屋齡20年內的住宅僅24%，超過7成住宅都不符合耐震設計。根據不動產資訊平台數據，全國10年內新成屋共113萬棟，占12%；11~20年屋齡110萬棟占12%，21~30年屋齡有191萬棟，占21%，31年以上屋齡則有516萬棟，占55%。林正雄表示，這10年每年進入都更預備軍，也就是屋齡邁入30年的住宅就有19.1萬棟，「但每年新成屋完工核發使照量只有約10萬戶，所以是供不應求。」展望2025年，房市將維持「價穩量縮」格局，因此聯盟總會預測房市代表字為「硬」，意旨面對挑戰，不動產業將展現「硬實力」，因台灣房市擁有家戶數增加與安全宅換屋需求的「房市硬底子」，消費者也懂知曉置產抗通膨的「投資硬道理」、不動產同業更以創新因應綠色通膨衝擊，專注於永續品質與服務展現「產業硬實力」。林正雄也表示，國內建築業因應ESG趨勢，碳費、電價、物價蠢動、原物料價格居高不下的困境，房地產就是將土地與建材加工而成，雖然國際原物料行情非政府所能撼動，但「建築用地」與「容積率」供給正是政府最能影響房價的權柄。反觀全國平均屋齡33年的狀況下，屋齡超過50年的住宅即占比13%共124萬棟。那個在全國統計空屋率9.32%占比中，有多少是屋況不良的「無效供給」？建請政府全面檢討住宅的需求與真正的「有效供給」，並針對缺乏供給之區域予以擴大，才是紓緩房價漲幅的良方。
拜訪紐約城市規劃局 蔣萬安：台北邁向大都更時代
台北市長蔣萬安一行抵達美國後，台灣時間5日首站造訪了紐約城市規劃局（Department of City Planning, DCP），由該局執行長伊迪絲‧許陳（Edith Hsu-Chen）等詳細介紹紐約目前「City of Yes」市政願景下的住房政策，並以台北「安全之都」的市政願景與紐約方進行深度交流。台北市府指出，紐約城市規劃局作為紐約市都市規劃的主管機關，負責該市的土地使用與環境審查、計畫與政策發展。有著台裔身份、在台北出生的許陳執行長開場親切地以中文歡迎大家，並與局內兩位主管一同詳盡地簡報了紐約市「City of Yes」計畫的背景與措施。她提到，當前紐約出租房空屋率僅1.41%，是1968年以來的最低數字，顯示了房屋短缺的嚴重性，這不僅造成租金上漲、市民房租負擔更重，也連帶影響弱勢族群權益、城市住房品質及產業經濟。會談交流中，紐約方對於台北房價所得比高、但有85%市民擁有住宅感到意外，蔣萬安市長與都發局簡副局長也向紐約分享，台北邁向大都更時代、推動降溫城市的經驗，從都市規劃因應人口老化、住宅屋齡老化、氣候變遷加劇的熱島效應，增進台北的安全韌性並邁向2050淨零碳排目標。台北的理念引起紐約方的共鳴，紐約方也分享，紐約也有房屋老化的問題，有54%房屋是1947年以前建成，也期待透過建設新建築，推進碳中和並增加經濟發展機會，這也是紐約City of Yes戰略的另外兩大重點。許陳執行長更感嘆，外界都以為紐約商業空間已很充裕，事實上他們仍要努力增加高品質的商辦大樓，以防企業「flight to quality」逐漸離開紐約。紐約城市規劃局介紹，面對動搖城市的關鍵挑戰，紐約目前大刀闊斧提出全方位的土地使用分區鬆綁，希望有效且快速增加大量住房供給，他們以不同分區進行對應的土地使用法規鬆綁：在低密度開發區推動重新合法化商業區2～4樓可作住宅 、推動大眾運輸導向的開發（TOD）、開放獨棟住宅增加居住單元；中高密度區域則透過政府補助與稅收減免，推動「普惠可負擔住房政策」（Universal Affordability Preference），參與計畫的住宅能增加20%的住房空間，並由法規規定、專責機構追蹤確保房租的是否符合普惠可負擔性。台北市議長戴錫欽及隨行議員提問，聯邦法規是否限制紐約市的土地使用分區，紐約方說明美國相關管制基本由地方政府決定，且住房短缺為當前全美關注的議題，紐約對此的積極解決方案也受到州政府、聯邦政府的支持。雙方互動熱絡且十分深入，蔣萬安也邀請許陳有機會回台北走走、延續本次交流的緣分。
台達電Q2獲利99億創次高 董座：「下半年會更好」EV成長下修至12%
台達電 (2308)在8月1日舉行法說會，第二季獲利創歷史次高，交出每股盈餘3.83元的好成績，儘管日前多家券商看好台達電下半年成長、將目標價上調，不過台達電仍維持「不打誑語」、有一說一的低調性格，台達電董事長鄭平表示，今年第四季跟第三季差不多，下半年會比上半年好。電源和零組件在AI市占相當不錯，液冷今年第三季第一台開始交貨，放量要等明年，其他事業則較為平穩，不過再度下修對EV車電產品的看法，從年初認為成長幅度20%、下修至12%，「但電動車還是會賺錢，不會虧錢」。去年台達電的電動車業務成長80%，今年卻遇上逆風，鄭平表示，電動車普及的基礎條件，包括購車成本太貴，電池就占成本4成，以及充電樁基礎設備仍未完善，加上充電速度太慢，所以電動車占整體15%其實已經很多，若這兩大問題解決，就能成長很快；不過現在還有很多要改進的項目。包括瑞銀、匯豐及摩根士丹利證券等在法說會前發佈報告，看好台達電第二季營收大幅成長，以及看好下半年伺服器電源供應器的銷售成長，紛紛上調目標價，台達電1日股價收在424元、漲2.29%。台達電最新財報顯示，第二季營收1034.45億元，季增13.3%，年增2.87%，稅後純益99.48億元，高達72.61%，創下2022年第3季以來的近7季新高，也是歷史次高；每股獲利為3.83元，庫存利益回沖帶動毛利率來到新高34.13%。累積上半年稅後純益157.11億元，每股純益6.05元。摩根士丹利指出，搭載輝達（NVIDIA）圖形處理器（GPU）的資料中心用伺服器機櫃系統所需的散熱系統，預料到2027年將創造價值48億美元的商機，點名奇鋐（3017）和台達電受益；鄭平表示，電源和零組件狀況都相當不錯，上半年AI伺服器佔營收比4到5%，全年營收占比也會是如此，液冷今年第三季第一台開始交貨，不過今年量不會很大，放量會在明年，因為是新技術，還需要很多改進。被問到全球景氣，台達電企業投資部副總裁劉亮甫表示，目前景氣變化迅速、難以預料，美國市場去年下半年平均GDP成長還超過4%，但今年首季就降至1.5%，且有一點值得注意，就是美國商業建築空屋率非常高；歐洲市場全年成長不會超過1%，新興國家印度和中國約在GDP4%，但對中國來說，只成長4%不是特別好，所以接下來景氣看法比較保守，還要持續觀察。而法說會最後，剛在5月底卸下董事長一職的海英俊驚喜現身，他特別到場跟老朋友們打招呼並表達20多年來的謝意，提到過去開法說會只有小貓兩三隻、沒想到現在都坐滿了，他也笑說過去到中國大陸，最熟的就是機場、工廠和旅館，現在要趁還能走時陪家人到處去玩一玩。
高齡化影響...日本空屋近900萬間 東京89.8萬間數量最多
日本總務省4月30日公布2023年住宅與土地統計調查，空屋數量多達899.5萬間，較前次調查增加近50萬間。空屋率則達到13.8％，較前次略為上升0.2％。分析指出，高齡化現象是空屋增加的關鍵，與子女分居兩地、甚至繼承問題都成為空屋數上升的推手。該調查每5年進行一次，前次為2018年。調查指出，近900萬間空屋中有475萬間準備出租或出售，但大多遠離人口集中的都會區。另一方面，空屋率下降的縣市僅有崎玉、千葉、神奈川及茨城縣等，鄰近東京但房價相對低廉的區域。野村綜合研究所甚至估算，空屋數可能高達1100萬間，以每間居住3人計算，日本全國空屋數甚至足以容納全台灣2300萬人口尚且綽綽有餘。日本空屋率最高的地區是較為偏遠的和歌山縣與德島縣，分別以21.2％居冠，空屋數量最多的卻是東京都，以89.8萬間位居第一。總務省分析，高齡化現象仍是空屋數量增加的主因，部分來自親代過世後，子代居住其他地區，不便前來維護房屋；另一部分則是長者選擇入住照護機構，原先居住的房屋便隨之閒置。NHK曾針對前次空屋數最多、有超過5萬間空屋的東京都世田谷區撰文，非政府組織「空屋預防協會」理事長森角和則指出，由於該區房價高昂，子女在長者死後因繼承問題爭執許久，讓房屋因此荒廢。世田谷區房價每坪直逼百萬新台幣，屬於東京傳統高級住宅區。人口減少早已成為日本一大顯學。日本國立社會保障人口問題研究所4月下旬指出，因處於生育年齡的女性人口將減少至當今的半數，加上誘因不足缺乏外來人口移入，2050年日本有744個、近43％地方自治體因為住民少，面臨滅絕危機。除人口與高齡化問題，法律與消費者偏好同為空屋一大推手。根據日本現行法規，空地的稅率高於有建物的土地，因此民眾選擇空置房屋而非直接拆除。然而，2015年推行《空屋特別管理法》後，若是將空屋棄之不理，所有者需要繳納高達數倍的資產稅和都市計畫稅，因而有屋主選擇將閒置許久的老宅以低廉價格出售給海外人士。此外，有分析指出日本人偏好新屋也是空屋增加的原因之一，東京都甚至呈現空屋與新成屋雙雙暴增的現象。
與祖先為鄰2／無敵海景、萬坪花園成標配 北海岸陰宅價遠勝陽宅還成打卡景點
相較北市地稠人狹，靈骨塔與陽宅幾乎共處同一生活圈，新北市與基隆一帶許多名人長眠之地，不但不輸給「陽人豪宅」，還遠勝陽宅價格。CTWANT盤點新北、基隆知名墓園「金寶山」、「金石園」、「白沙灣陵園」及「基福山」等，美麗花園加無敵海景為標準配備，生命園區多搖身為民眾打卡的休憩園區。雙北私人高級墓園業者主要集中在東北角一帶，和住宅一樣，墓地依環境條件、視野面向喊價出售，尤其是海景第一排，更是搶手，且要價不斐，台灣多個富豪家族甚至在此花上億元打造千坪紀念墓園。元宏不動產研究總監陳傑鳴表示，新北北海岸一帶因地處偏僻，每年建物交易移轉量不多，每月交易量頂多數十件，建物空屋率高達20~30%，陽宅房價每坪僅約10~15萬元之間，就算商圈新案頂多也剛站上3字頭而已，但這些地方景色、風水絕佳，反成為設立高端墓園的優秀條件，經過業者行銷包裝後，每坪價格由45萬元起跳，最高可超過每坪百萬，使得北部沿海一帶可能出現房價比墓地還便宜的狀況。東北角最為人孰知的墓園為「金寶山」，為台灣首創藝術景觀的墓園，以千佛石窟的雕塑聞名，在金寶山可以眺望北海岸日光映海的絕色美景，每到鄧麗君逝世週年，總是吸引許多國內外歌迷前往憑弔；台灣最帥CEO、前裕隆集團董事長嚴凱泰，過世後也葬在金寶山的家族墓園，長眠父母親身側。據聞，金寶山屬龍脈結穴之地，也被喻為風水絕佳之福地，墓地每坪約值100萬元，嚴凱泰安葬的百坪家族墓穴，至少價值上億元起跳。金寶山的鄧麗君墓園，更被交通部觀光署列為新北市景點之一。圖為墓園旁一副巨型琴鍵鑲在地上，只要一踩，便會發出美妙的樂音。（圖／報系資料庫）其他在此長眠的還有富邦集團大家長蔡萬才、中信金控創辦人辜濂松、英業達創辦人之一溫世仁、偶戲大師李天祿和藝人高以翔等。金寶山的官網中自述，「在全國500大企業中，至少就有百位關係人選擇長眠於金寶山園區」，金寶山已成為國內最大頂級墓園代名詞。另一個同樣俯瞰太平洋、貴氣逼人的是瑞芳「金石園」，坐落在金礦山腰，以風水而言是滿盤銀玉後有靠的寶地，正前方就是基隆嶼，擁有絕美海濱景致，台劇《華燈初上》及電影《比悲傷更悲傷的故事》都曾到此處取景。金石園原為瑞芳李家族人李建川的私人墓園，2000年李家將這塊占地38.6公頃的家族墓地開放為休閒墓園，同年遠東集團創辦人徐有庠辭世在此安葬，墓園占地1500坪、耗資2.5億元；2002年，國泰蔡家再買下6000坪的山頭作為家族墓園，2004年霖園集團創辦人蔡萬霖病逝安葬金石園，墓園前後共耗資6億元，從此金石園以蔡萬霖的墓園聞於業界。另一個墓園景點是龍巖位於三芝的白沙灣陵園，占地50多公頃，有仿凡爾賽花園、大量使用花崗岩石材雕塑藝術品的戶外墓園，龍巖也在園區內培育了8種櫻花，每到3、4月清明祭祖，也是櫻花盛開之際。白沙灣陵園包含塔式的真龍殿及戶外墓園。龍巖集團創辦人李世聰去年逝世的追思會就選在真龍殿舉辦，四維航運創辦人藍俊德、國標舞女王劉真也安奉在此。據報導，辛龍特別選了包含2人名字的「真龍殿」，花了130萬元買下夫妻塔位，且推測因是整間純白典雅配色、雙塔位的「無暇骨灰室」，企盼與劉真再續前緣。龍巖位於三芝的白沙灣陵園真龍殿，安奉有國標舞女王劉真，龍巖創辦人李世聰追思會也在此舉行。目前正值櫻花綻放季節，清明祭祖還能順邊出遊賞花。（圖／報系資料庫）而龍巖近年最引以為傲的是請來日本建築大師安藤忠雄打造生態墓園，「光之境服務中心」已在去年2月啟用。該建築三角窗框及鏡面水盤的設計，將光線、水文和風土的藝術性發揮到極致，很快成為另一個北海岸打卡景點，緬懷先人還能一睹大師作品。說到墓園景點，不得不提基隆擁恆文創園區，面積52公頃，2016年剛開幕時，地景藝術「星空草原」利用400萬支寶特瓶重現梵谷名畫，吸引不少民眾前往打卡。由於園區名字有「文創」，且經常有展演活動舉行，入園還必須支付門票，一度讓民眾誤認為是一個展演場域。但其實該園區葬有藝人豬哥亮、余苑綺及音樂教父陳志遠等人。藝人豬哥亮安葬的基福山生命園區，前身為擁恆文創園區，2016年以寶特瓶重現梵谷名畫《星夜》的地景藝術令人印象深刻，去年正式由麗寶集團接手營運。（圖／報系資料庫）去年3月29日，麗寶集團正式跨入殯葬業，加入擁恆文創園區的開發營運，同時也將園區正式更名為「基福山生命園區」。由於麗寶集團接手尚無正式公告訊息，麗寶集團回應CTWANT記者，因目前都還在調整中，主要是業務方面才開始接手整合，行銷部分也才剛開始規劃中。目前沒有辦活動，也免入園門票。
想看房代管卻要先收「租押金3.4萬」！ 網曝真相：朋友被騙5、6萬
一名家長日前在網路上發文，指出他的小孩在外地讀大學，因為沒抽到學校宿舍，便上租屋網，打算在學校附近找租屋。沒想到近日要約看一間房時，代管業者卻要求他要先付租金、押金、管理費等費用才能看，共要34583元看房費，讓他相當傻眼。貼文一出立刻引起網友熱議，紛紛表示「要先付錢才能看房的，都是詐騙」、「詐騙吧」。一名家長近日在Facebook社團「爆怨公社」中發文，指出他的小孩在外地讀大學，因為升大二沒抽到宿舍，決定在學校附近看屋提早準備預約租房。沒想到當他們想要約看一間房子時，代管業者卻要求他要先付租金、押金、管理費等費用才能看，共要34583元看房費。不僅如此，原PO更表示，對方還要求看屋者分擔要591廣告費200元，讓他相當傻眼，直呼「這樣會不會太誇張了？扯爆了！」貼文一出立刻引起網友熱議，紛紛留言表示「沒順便問他房貸要不要一起分擔，如果有的話！」、「不管房子有多好，不能實體看絕對有問題」、「怪怪的就不要碰了吧，再找別間就好」、「不合理，看別間，學區基本上很多可以租」、「就算是真的格局也太小了吧，還要分攤刊登費，笑死，這租了一定問題一堆」。而也有網友指出，先付錢才能看房地都是詐騙「朋友被騙5、6萬詐騙的！朋友被騙了五六萬，看房要先給錢的還是搶順位第一的一律詐騙無誤！」、「要先付錢才能看房的，都是詐騙」、「很明顯詐騙阿，空屋率這麼高，找其他的」、「詐騙的啦，沒有先付款看屋的，這之前就有報導是詐騙了」。
居住正義刻不容緩 邱臣遠：政府怠惰導致市場發展方向偏差
民眾黨立法院黨團總召邱臣遠今（12）日在臉書上發文表示，居住正義的實現關乎人民基本權益之維護，也是健全房屋市場很重要的一環，由於政府怠惰與疏忽，導致市場發展方向偏差，如何平衡業者與消費者權益，引導房市回歸正常，政府責無旁貸。邱臣遠表示，國發會近日邀請內政部及財政部等相關單位討論「健全房地產市場行動方案」，並針對建築業者反應的限期開工和貸款融資等議題進行討論，指出將有條件放寬相關規定，不過這樣的回覆，業者並不買單，轉而劍指平均地權條例的實施，將讓業者活不下去。邱臣遠指出，根據主計總處109年所做的空屋普查，全國空閒住宅共有166萬戶，20年內增加43萬戶；另外根據內政部最新統計低度用電戶有85.88萬戶，其中未滿5年的新建住宅空屋率21.9%；另外5年以下尚未售出的新建住宅餘屋也有高達7.7萬戶。所有數據顯示國內空屋數量驚人，顯然供過於求，但房價卻仍不斷攀升，使民眾不吃不喝還是買不起房屋。因此各界建議政府應實施囤房稅，使遭囤積的空屋與新建餘屋能回流市場，以平衡房屋行情，但政府基於各種考量仍遲遲未推動囤房稅。邱臣遠表示，為了實現居住正義，政府在社會不斷的要求下，終於在敗選後通過平均地權條例修法，包括限制換約轉售、重罰炒作行為、解約申報登錄、建立檢舉獎金制度及私法人購買住宅許可制等五大重點，以遏止炒房。目前雖尚未實施，但已嚇退不少投機炒房客。邱臣遠指出，居住正義的實現關乎人民基本權益之維護，也是健全房屋市場很重要的一環，由於政府怠惰與疏忽，導致市場發展方向偏差，如何平衡業者與消費者權益，引導房市回歸正常，政府責無旁貸。如今建商面臨土地融資和缺工缺料等問題急跳腳，政府應儘速研擬有效協助辦法，協助業者度過難關，但千萬不能陷入父子騎驢的盲點，失去這次修法之政策目標。
澳洲租房市場出現「災難性」危機 超過百人排隊「只為看一間房」
近日澳洲雪梨當地租房市場出現「災難性」的供不應求情形。雪梨一些熱門的出租房屋，單日可以超過百人排隊要看房。而當地的租屋仲介表示，會有如此誇張供給不足的情形，除了12月、1月本來就是房市熱門市場外，另外就是經濟衰退的關係，一般家庭習慣的平價或廉價房屋，在市場上幾乎是嚴重不足。根據《每日郵報》報導指出，每年的12月到1月這段時間，是澳洲雪梨當地房市熱潮，因為年底這段時間是當地的新年假期，許多民眾會在這段時間準備新學期的租屋處，或是新工作的住處，也有可能是合約到期想要更換地方。但是由於疫情因素，澳洲當地景氣呈現嚴重衰退，不少家庭為了減少開支，想要趁著這段時間選擇搬遷到租金更便宜、CP值更高的住處，所以反而讓整體租屋市場變得更加瘋狂。為何會用瘋狂來形容？因為當地廉價、CP值高的租物物件根本「供不應求」，一個普通的廉價租屋物件的門口，最誇張時甚至有超過150名租客排隊等著看房，平均每個人只能看到2至3分鐘。房仲甚至沒法即時的打掃房屋，因為來看房的人實在太多了。一名房產經紀人也表示，其實現在更嚴重的問題是租金問題，不少廉價的房屋基本上全部都被租出去，民眾甚至不願意多支付一點費用來租屋。該名經紀人推估，今年雪梨的房價有可能上漲8至12%，墨爾本也可能有6%以上的漲幅。但即便如此，現在的空屋率也是讓經紀人訝異「從沒見過這麼低的空屋率」。
指租金補貼形同虛設 民眾黨籲租屋適用消保法
行政院近日提出300億租金補貼專案，民眾黨立委賴香伶、桃園市平鎮區市議員參選人曾姸潔及新北市中和區市議員參選人王如意今（10）日舉行記者會指出，只要租屋黑市不解決，房東不願曝光租屋行為，房客就不敢報稅，補助形同虛設，呼籲政府推動租屋實價登錄，並讓租屋契約適用《消費者保護法》，保障租屋族權益。賴香伶表示，台灣租屋市場長期存在價格不透明、資訊不對等、隨意炒作等問題，許多年輕朋友都很關心《租賃住宅市場發展及管理條例》將租屋市場納入實價登錄，但內政部在委員會審查時仍表示「租屋納入實價登錄會影響市場安定」，迴避修法。賴香伶指出，租屋是消費行為，契約應適用《消保法》，才能強化保障租屋權益。民眾面對租屋糾紛，多以《租賃條例》第16條申請政府免費調處，但實務上曠日廢時且效力有限。依消保處函釋，反覆出租物件者可認定為「企業房東」，出租行為得以《消保法》規範，應該該函釋納入《租賃條例》中，讓房東適用《消保法》罰則。對此內政部次長邱昌嶽僅回覆「會和地政司考慮」，但租屋族要的不是「考慮」，而是實際的作為。曾姸潔表示，平鎮區是桃園市人口第三多的行政區，2021年人口成長3%，社宅比例卻是全行政區倒數第二名，平鎮工業區、龍潭園區的就業及就學人口，都需要安定的居所，但興建中社宅卻只有64戶，「桃市府先前表示社宅進度稍慢是因為土地取得困難等因素」，去年卻被商用不動產業者世邦魏理仕揭露，桃園市標售60筆土地、總計177億元，「土地取得困難」令人不解，「社宅不足是否尚有其他阻擾？」王如意表示，內政部統計2021年上半年空屋約81.29萬宅、占全台約9.13%，其中新北市空屋12.83萬宅、空屋率約7.76%；桃園市空屋近7.75萬宅、空屋率8.92%，全台有那麼多空屋，租金卻一路走高，很多屋主寧願空屋，也不願意降價出租，最主要的原因便是預期房價還會繼續走高，因此若要落實居住正義，應從打壓房價著手。
美國房價持續高漲 年收582萬官員依舊「望房興嘆」
近期美國房市火熱，各地房價持續上升，持續飆升的房價讓不少人都大呼買不起，其實就連美國聯準會（Fed）理事華勒（Christopher Waller），即便年收入已經友20.37萬美元（折合新台幣約582萬元）也在嘆氣說自己買不起房子。綜合外媒報導指出，美國聯準會（Fed）理事華勒24日在特拉維夫大學與羅格斯大學聯合舉辦的住宅網路研討會中表示，在新冠肺炎疫情衰退後，房市迎來一股熱潮，目前想要在華盛頓特區購房的他，是親身體驗到這個誇張的熱潮。華勒表示，就算Fed已經準備升息提高借貸成本，但由於長期性的結構問題，還是對房價、租金造成上漲的壓力。其實這狀況不僅發生在華盛頓特區，全美各地的房價、租金都有明顯上升的跡象，但是出租房、自住房的比例卻是明顯下降，顯然是空屋率明顯上升。而有報導指出，根據Fed官方網站資料顯示，Fed的理事在2022年的年收入預計有20.37萬美元。
炒房客壟斷市場不怕房價跌 因背後有「它」托底
最近可以發現市場上的中古屋和法拍屋的掛牌數量並沒有增加，這是為什麼呢？一位手上有不少房的炒房者就說：買房只出了2~30%，剩下7~80%都是銀行貸款，就算日後房市真的下跌了也有銀行托底！這就是為什麼炒房客不怕房價下跌的原因。不過，銀行真的會給炒房客托底嗎？對於炒房客來說炒作房產其實很簡單，就是一次性買下很多房產，造成市場供應短缺的局面，把房價抬高，而在大多數時候為了能儘量拿下更多的房子，炒房者都會向銀行貸款買房，槓桿能有多大就用多大，因此在很多時候，炒房者都只需要付出20%的頭期款就能拿到房子。有些財力不夠的，則透過揪團買房，總之，就是透過控制大量的房源，來哄抬房價。日後就算房價下跌了，炒房者暫時無力償還貸款，銀行也有可能選擇讓炒房客延期繳納房貸，銀行也明白如果逼得太緊，炒房客很有可能會棄房不繳房貸，銀行要的是錢而不是房子，也因此炒房客總是有恃無恐。房市空屋率偏高其實就是因為炒房客手裡有太多房產，還偏偏不把這些房產拿出來出售，這就導致了房價一直居高不下的局面，所以想要降低房價就必須要把炒房客手裡的房產逼到市場上。而在目前炒房客沒有多大持有成本壓力下，想要讓炒房者主動拋售房產就必須要給炒房客添加壓力，這也是為什麼現在政府推出「房地合一2.0」和對多房者嚴苛的「選擇性信用管制」的原因，在政府嚴打之下，就算銀行有可能幫炒房者托底，但炒房者也會承受巨大的持有成本壓力，到時候就不得不把房子拿出來賣了。
房市衛生紙之亂4／專家預測「房價止漲點」 首購千萬別做無謂等待
眼見房價持續看漲，政府又持續打房，究竟該不該買房？還是應該再等等？此一問題困擾不少首購族，就怕進場買在高點，買完就下跌。對此，專家建議，「首購族千萬別再做無謂等待，自備款儲蓄永遠趕不上房價漲幅。」「自備款籌足就要盡快買房，如果不是短期投資，就沒有套牢問題。」吉家網不動產創辦人李同榮直接掀開底牌，為房價臨界點劃出重點，「以前民眾貸款額度大多介於6至7成，只要房價下跌2成以上，銀行逾放比率就會攀升，更何況現在房貸額度動輒達8成，更難容忍房價劇烈跌幅。」李同榮以過去50年來政府五度打房的歷史分析，「每一次房市循環由高峰反轉到谷底，中古屋市場跌幅都沒有超過3成。」「每每房價下跌接近臨界點時，還會有利多政策出手拯救房市。」「政府不容許銀行有倒閉風險出現，房市崩盤會讓經濟陷入困境。」台灣不動產投資協會副理事長謝昆峯也建議，如果是自住，主要的考慮不是價格，而是生活需求。「自住買房子，要住得滿意，維持生活品質，硬是扛扛不動的貸款是不對的，但若想說會不會跌下來而放棄喜歡的房子，是很可惜的。」少子化會造成空屋增加，房價未來會不會下跌？根據美國中情局發表一份「全球總合生育率預測報告」，台灣2021年預測生育率為1.07，拿到全球排名倒數第一，值得注意的是，據內政部最新統計，2020年下半年全台約88.2萬宅空屋，空屋率9.96%，卻創下10年新低。2020年下半年統計全台空屋率9.96%，創10年新低，雖然少子化越來越嚴重，但同時社會也從三代同堂家庭居住方式，走向小家庭或單身貴族的居住模式。（圖／報系資料庫）為何空屋率創新低？內政部另一項統計給出答案，台灣戶籍總戶數從2010年到2019年成長11%以上，從703萬戶增長到883萬戶，同時間平均每戶人數卻減少，每戶2人以下比率已破5成，且戶內只有1人的「單人家戶」正快速增加，目前約208萬戶。「三代不同堂演變成兩代不同堂，趨勢會延續好幾年，在中南部發酵最快。」李同榮觀察，「過去餘屋指的是新屋，如今年輕人買房偏好新屋，反而是家裡的老房子在長輩離世後無人居住，所以未來的空屋，會以老屋為主。」不過，李同榮提醒，「年輕人容易被市場氛圍綁架而追高，目前買成屋風險相對少，若要考慮預售屋，售價也不要和周邊新成屋差價超過2成。以未來持續看漲的趨勢，現在看起來進場風險小。」而究竟這波房價漲勢到底會走多久？李同榮解釋，以往例管控台北房市，資金就往中南部跑，現在六都及新竹縣市房貸第二戶無寬限期和利率調升，熱錢就會往郊區流竄，哪裡有利可圖投資客就往哪去，「要等蛋白區（房價）漲不動時才會反轉，政府沒有再出重手打房下，預計將可維持2~3年。」清景麟建築總經理施棟瀝也指出，申請海外資金匯回共3,559億元，目前從事實質投資僅1,137億元，約2,500億沒拿出來投資，「目前大家都看多，所以要謹慎，不要盲目追高，上升波段買哪裡都對，但現在看起來已是小高峰，現在搶太兇的幾個地方，接下來恐會有一波小盤整。」清景麟建築總經理施棟瀝提醒，目前大家都看多，所以進場要謹慎，不要盲目追高，尤其是出現搶買房的熱門區域，接下來恐會有一波小盤整。（圖／清景麟建築提供）
每6戶就有1戶空屋！166萬戶空屋創新高 立委籲：速審囤房稅
不受疫情影響，今年房市買氣仍然高漲，弔詭的是空閒住宅數從123萬戶上升到166萬戶，創下歷史新高，相當於在台灣每6戶就有1戶空屋。時代力量立院黨團昨呼籲，政府應定期公開持有10戶以上個人及家戶所擁有房屋總數，同時盡速排審囤房稅相關法案。時力立委邱顯智、王婉諭及OURs都市改革專業者組織祕書長彭揚凱昨說明房價及囤房情形。邱顯智說，根據591新建案第二季統計資料及國泰房地產指數第二季皆顯示，全台房價與上季微漲2％。六都除台中市，可能成交價均較上一季微幅成長0.18％到2.19％，新竹縣市達5.07％。最弔詭的是，台灣房價愈高、閒置空屋卻愈來愈多；根據主計總處歷次的10年空屋普查，空屋從2000年123萬戶，2010年增加到155萬戶，2020年高達166萬戶，創下歷史新高，相當於在台灣每6戶就有1戶空屋。王婉諭說，持有非自住房總人數從2015年33萬6000人，成長至2021年的50萬2000人，而非自住者總持有房屋戶數則從54萬6000戶，成長至69萬7000等，顯示持有非自住房屋者有增加趨勢，台灣的住宅呈現集中化現象。彭揚凱也提到，空屋與囤房有同步上升趨勢，1至3房者持有的住宅空屋率為10.39％、4至9房為16.23％，10房以上為18.74％，且法人囤房空置的狀況還更嚴重。這些數據都與過去政府宣稱「都是一屋者在空置房屋，且多為寙陋住宅或祖厝」說法嚴重矛盾。
聽了劉奕成說的話，上班族存了700萬！ 他自己也嚇了一跳
政府頒發的房地合一稅2.0即將上路，看似給了年輕人一個買房的希望，然而這項政策恐怕也得配合新一代的喜好方能奏效。金融界名人IC劉奕成表示，台灣的空屋率其實偏高，造成房價上升的原因仍然是圖新房和交通方便，他建議，趁著現在利率偏低，若有足夠現金，「買好過租」。「買房子」這個遙不可及的痴夢，似乎隨著政府抵制炒房的政策，慢慢讓無殼蝸牛們恢復一點信心。IC劉奕成（前將來銀行總經理）於臉書發文，分享與一名北漂青年的對話，表示這位年輕人隻身北上打拼8年，稱說聽了他的話，買了一堆比特幣、以太幣，上個月又聽了他說，出了一半，存了700萬元想當自備款，打算在台北黃金地段大安區買下1400萬、16坪的房子，想詢問意見。這篇發文也獲臉友熱烈討論，分享次數已累積79次。劉奕成表示，買房或租房各有好壞，「利息低是許多人考慮買房的原因。但是別忘了現金（自備款和未來連本帶利支出）要夠。」他提醒買房時也要注意房子地點是否長期不易貶值、是否查清實價登錄，最最重要的是自己喜歡那個房子。劉奕成提醒，台灣「『空屋率』真的偏高」，然而因為很多人買房的頭期款是別人出的，且有許多所得沒有紀錄，因此「台灣的高房價所得比未必能夠反映台灣房價扭曲的狀況」，但真正造成房價仍然上升的主因還是來自於交通、房子新舊等因素。貼文中劉奕成表示，「大家都想要台北東區的房子，車程30分鐘的基隆就乏人問津；年輕一代喜歡新房子，老房子空屋多：投資客盛行，房市遠大於債市，REITs及許多不動產的收益率長期偏低。」他建議，如果現金足夠，也沒特別投資想法，只是找到喜歡的住處，那麼「買（房）好過租（房）」。最後，劉奕成也呼籲：「請不要以投資的眼光買太多的房子，請留給要自住的人。」
成本3年漲2成 亞昕董座苦撐預告將反映房價
亞昕集團(5213)於林口昕境廣場旁第3案「昕上城」日前舉辦動土典禮，董事長姚連地表示，最近房市非常好，亞昕在台中崇德路看上一塊地，結果被加價買走，原物料一直再漲，3年來物價工資已漲2成，「未來林口每坪價格若沒有42萬元乾脆不要賣了！」姚連地表示，最近台灣房地產由南到北銷售狀況非常好，去年感覺土地原料蠢蠢欲動，新冠肺炎疫情有稍微壓制，但現在房市回溫，土地、原物料一直漲，他以3年前推的「昕樂章」與目前開案的「昕上城」做比較，原物料工資平均漲了2成，還有單項超過2成。其中他也提到缺工嚴重，戶外工作辛苦，勤勞一點一個月7、8萬也沒有人要做，目前除了公共工程能有外勞，民間工程不能請外勞，是造成造價上漲很重要的原因，他也呼籲政府，「房價要穩定要適度開放外勞。」姚連地特別點出4個北台灣房市熱區，包括林口、青埔、桃園小檜溪、龜山A7等皆為重劃區。其中林口以前不到3萬人，現在已有11.5萬人，一年去化2000戶房子，空屋率低，入住率達9成。「以前曾說過林口將超越天母，現在機捷通了，康橋、伯大尼、新北美國學校來了，4大影視集團插旗林口，工一工業區將於2年後完工，交通、環境、生活機能3大要素皆被滿足，帶動房市發展。」姚連地說。姚連地也分享，青埔以前行情每坪30多萬，最近一個案子賣42萬全部完銷，「人家一次調1萬，他一口氣從37上調到42萬，還全部clean，也讓我回去思考是否也要在價格上反映一下成本。」據了解，以即將售罄的「昕樂章」而言，開價約落在46~52萬，成交價尚不到4字頭。姚連地說，林口的環境條件和青埔很像，要站上4字頭不是問題，再加上成本上漲壓力，「未來林口每坪價格若沒有42萬元乾脆不要賣了！」「昕上城」是繼「昕樂章」、「昕聯心」後，亞昕在林口昕境廣場旁的第3個案子，本來打算將3個推案和昕境廣場、扶輪公園用空橋串連，但礙於法令規範限制無法達成。姚連地說，幸好現在剛好碰到景氣不錯、台商回流，「昕聯心」去年開案300多戶，2個月賣6成，現在只剩個位數，「昕上城」將延續買氣，採邊建邊售。
不要再喊「鬼城林三淡」 非空屋逾7成三峽發展最成熟
雖然「林三淡」過去常被市場認為點燈率過低，空屋問題常常成為市場焦點，不過根據最新官方統計數據顯示，發展較早的林口新市鎮與三峽北大特區，低度使用用電宅數比例分別為15.9%與7.9%，從用電狀況來看，兩者非空屋比例達84%以上，其中三峽北大特區空屋比例不到8%，已經步入發展成熟期，而從金融海嘯後才開始開發的淡海新市鎮，則空屋比例仍約3成左右。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，早年重劃區並沒有那麼熱門，主要是因為重劃區的新房屋與中古屋的屋齡差距有限，不過隨整體房屋的屋齡越來越為老舊，重劃區的電梯大樓屋齡與規劃新穎，同時又具備社區管理與豐富公設，重劃區住宅日漸受到消費者的歡迎，北中南的重劃區也成為建商買地與推案的熱區。根據官方發布的低度用電資料顯示，北部常期被認為空屋率高的「林三淡」，實際上仍以後期開發的淡海新市鎮空屋率較高，區域內空屋宅數約為7839宅，比例接近3成，不過經過幾年的去化，非空屋的比例也接近7成；至於發展最早的林口新市鎮，房屋數量最多有6.3萬宅，空屋宅數約在1萬宅，比例也約16%，也就是非空屋的數量約5.3萬宅，顯見經歷長期開發的林口新市鎮，的確也是發展有成，吸引許多台北等外來客入住。發展最為成熟的則是三峽北大特區，區域內房屋稅籍數量為2.3萬戶，由於北大特區可開發土地不若林口新市鎮規模那麼大，開發至今區域內空屋比例僅約7.9%，數量不到2000戶，三峽北大特區已經進入發展成熟期，尤其是未來還有捷運路線的交通利多，北大特區已經發展成為一個優質的住宅區域。曾敬德表示，從2013年以來包括林口與三峽的空屋率都有效下降，反應人口逐漸進住空屋量減少，與這幾年台北市房價居高不下，同時屋齡日益漸老有所關係，重劃區初期通常生活機能不足，不過只要發展過一段時間，基本的生活機能與周邊的商業機能都會逐漸成熟，居住品質也會進一步提升。
民眾黨發房地產三支箭 落實居住正義
民眾黨團今(13)日召開記者會，宣布「居住正義三支箭」政策理念，黨團總召賴香伶表示，台灣這些年來的「居不易」已經是年輕族群心中最大的痛，在薪資成長率緩慢的狀態下，「台灣年輕人究竟要不吃不喝幾年才能買到自己的窩？」民眾黨團今也針對黨團優先條例之一的「居住正義」，提出修法草案。民眾黨提出的「三箭」分別是課徵「囤房稅」、實價登錄資訊揭露到戶、預售屋納入實價登錄。黨團表示，「房子是拿來住的，不是拿來炒的」，因此希望有效遏止囤房、抑制不當炒作房價行為；同時推動包含預售屋在內的實價登錄，盼讓房市交易資訊徹底公開透明，以完備實價登錄2.0制度，健全房地產市場。立委蔡壁如也提到，隨著空屋率每年不斷攀升，閒置的空屋越來越多，多數的民眾卻必須面臨因為高額房價而買不起房屋、租不起房子的困境。她也強調，希望能讓房價盡可能的回歸到正常的市場機制下來運作，「我們不是仇富，也不是要造成社會階級對立」她希望執政者跟朝野黨團一起努力，落實居住正義。民眾黨團指出，在歐洲國家如法國、荷蘭等，一旦空屋達一年未使用，無住屋者可合法佔領，擁有部分居住權，台灣也應與時俱進修法，民眾黨團呼籲國、民兩黨不要再迴避居住正義議題，把立場說清楚講明白，讓民眾都能「住者適其屋」。
【直擊0元買房5】空屋率高待租期長 現實狀況狠打投客臉
近來桃園房仲業者「億萬房產集團」近來頻推「零元買房」免費投資講座，宣稱無需自備款就能輕鬆購屋、投資致富，並鼓勵民眾掏出36000元加入會員。本刊直擊，其實「億萬房產集團」推廣的買賣手法就是坊間俗稱的「AB合約」，和房貸加信貸的全額貸款。「穩城建設」創辦人張宏福和「億萬房產集團」總經理呂原富相識二十多年，雙方曾短暫合作，分享買賣資訊，「呂原富早期曾當過琴師，變成房仲老闆後，他找人做網路行銷，舉辦說明會吸引人潮。其實『零元買房』只是一種話術、噱頭，不稀奇，早在20、30多年前房產界就有『假契約、真超貸』，連裝潢費都是出自銀行貸款。」「穩城建設」創辦人張宏福早年曾和呂原富合作資訊共享，後來他專注做土地開發推案，呂則在金主支持下，鎖定桃園大有區、中正特區的中古屋市場。（圖／本刊財經組）張宏福繼續直白地說，「要做包租公、投資客，台北市及新北市還是比較有機會。桃園中古屋市場過去呈上漲趨勢，每坪12萬到14、16萬是有獲利空間，現在漲到每坪18萬後，已呈現緩慢成長，要賣也是先賣自己的房屋，挑好說話的人買，才可以賺到價差。」「居而易全球房產教育機構」創辦人康秩維曾聽過「億萬房產集團」講座，他坦言，「講座教育的本質在傳授投資機會與風險，內部教育訓練上也要考慮客人財務狀況，避免為成交而成交。」康秩維說，「他們（億萬房產集團）教導透過信貸做財務槓桿的理論，本身並沒有錯，假設租屋穩定，以不斷承租這個獲利模式或許成立；但真實的情況是，台灣空屋率高，待租時間長，當租不出去時，投資人必須自行承擔風險。」大家聽到「零元買房」就衝進場，一旦無法負擔房貸，將可能賠上之前的獲利，甚至法拍負債出場。億萬房產集團加盟各房仲品牌，疑用他牌名義招攬會員及售屋。（圖／翻攝自臉書）面對外界對於「AB合約」的質疑，「億萬房產集團」總經理呂原富透過特助葉冠微回應，「公司並未做涉及假契約，也從未教導工作人員有此說法，此為員工及同業的惡意毀謗，希望媒體提供來源，以透過法律求償。此外，公司也不會把會員所持有的房屋轉手脫售給會員，這是有所牴觸的，是出售給自住客。」葉冠微還強調，「公司現以企業經營傳達買屋投資理財祕訣，主力在藝文特區物件，是非常有把握獲利，也希望藉此給予會員信心，而可能導致外界誤解有保證獲利說法，並以為公司說明會為傳銷手法。」至於不再使用起家品牌「積富房屋」，是因為受到同業攻擊影響名聲，才忍痛捨棄。