章定煊
」 地震 章定煊
房地合一2.0以來最高！短期交易件數創高 Q4恐加碼打房
炒房氣氛拉滿！財政部統計，第2季個人房屋交易件數達到3萬6852件，是房地合一2.0以來最高，其中持有5年內出售占41.64％，創7季以來新高；持有2年到5年者，占21.92％，同步創房地合一2.0上路以來，近3年新高。學者普遍認為，賴清德總統日前宣示繼續打炒房，第4季應會有進一步緊縮措施。財政部數據顯示，今年第2季交易件數達3萬6852件，季增20.9％、相較於去年同期成長率達22.2％；外界所關注，短期交易分別是持有2年內出售，被課徵所得稅45％者有7267件，季增24.5％，占比為19.72％不論是件數或占比，創2022年第3季以來新高。持有2到5年、課徵所得稅35％件數飆升到8079件，不僅較第一季增加24.5％、年增飆上3成以上，達到31.5％，件數和占比21.9％更是創房地合一2.0上路以來新高。另外，第2季房地合一稅額218.78億元，較第1季增漲33％、年增率更是暴漲8成，為87.3％，其中屬於短期交易、持有5年就出售者所繳的稅額就有112.3億元，貢獻超過一半，為51.33％。政大地政學系教授孫振義表示，目前房市確實觀望氣氛較濃，後市恐不像過去1、2年這麼好，惟賣方不會賤賣或降價求售，因此交易量減少，房價還是維持在高檔。他指出，進入11月中旬，就是賴清德政府就任滿半年，外界會檢視賴清德政府政績和推動的各種政策是否符合期待，賴政府已推動兩波房地產管制措施，首波是6月底對新青安的檢視、第2波即是9月央行的管制措施，若打炒房效果未如預期的話，甚至會跨部會「聯合作戰」加強力度。景文科技大學財務金融系副教授章定煊表示，房地合一稅主要是課的是所得稅而非交易稅，然而投資客在銀行槓桿操作，例如貸款7成，槓桿就是開了3倍，只要有利可圖，這些投資客就還是會找人頭進場，規避政府的管制措施，讓政策效果大打折扣。他認為，應抑制人頭文化、加強查核的力道，才能夠協助政策落實。
地震頻傳...台灣房屋高齡化 480萬戶老宅安全堪慮
台灣人口老化，住宅也加速高齡化。依政府統計，全台逾30年老宅高達483.3萬戶，其中有247萬案件因過於老舊，房屋現值未達課稅門檻，免繳房屋稅。學者與業者建議，台灣地震頻傳，老屋安全堪慮，政府應增加危老都更的整體容積獎勵，拉高容積率上限，讓獎勵看得到也吃得到！全國及六都逾30年老宅及房屋稅免稅案統計。蔡英文總統在2016年贏得大選，尚未上任前，於當年3月接受《中國時報》專訪時指出，新北市屋齡30、40年的房子有數十萬棟，最適合大規模都更，好比她在永和住處，「後面一大群房子，我都覺得需要都更」，但是住戶無法獨力完成，應該從雙北做起，以國家政策投入資源，這是政府的責任。蔡總統2016曾提 都更是政府責任8年過去，蔡英文即將卸任，雙北依然是全台高齡化房屋的前2名，老宅甚至老到不必繳房屋稅。財政部統計指出，2022年全台有247萬戶住宅免繳房屋稅，1年增加5.9萬件，新北市約27.5萬件，1年就增約1.3萬戶，戶數與成長數均為全台第1，全台房屋1年老過1年，即使台中、台南、高雄1年免繳房屋稅的住宅都超過21萬件。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，免繳房屋稅須具備兩大要件。首先是「房屋評定現值低於課稅標準」，《房屋稅條例》以10萬元為基準，授權地方政府可隨房屋標準單價的增減做調整，各縣市的免稅現值門檻有些微差異；其次是「房屋必須是住家」，非住家的店面、商廠辦，即使房屋現值低於課稅門檻，仍無法免稅。老屋比重 今年將逾住宅總數一半張旭嵐指出，房屋評定現值會因建物折舊而降低，國內房屋堪稱進入「超高齡社會」，屋齡逾30年危老標準的房屋超過480萬戶，且仍持續增加，低於課稅門檻的房屋越來越多；再來是近年部分縣市調高房屋稅免稅標準，符合免稅標準的房屋數量也會增加。財政部為防堵免稅屋成為囤房漏洞，今年7月起實施「囤房稅2.0」，限縮低價免稅屋規範，自然人全國免稅屋限3戶、法人則不適用。加速危老都更 應增加容積獎勵台灣地震頻傳，老宅數量快速增加，居住安全亟待改善。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，30年以上老屋數量至2023年第2季有483.8萬戶，10年累計增加約128萬戶，若依此速度推算，2024年恐將突破500萬戶，老屋比重超過全台住宅總數一半。為加速推動都更、危老改建，不動產開發公會全聯會理事長楊玉全提出三大建言，首先鼓勵協議合建，讓協議合建的土增稅減免與權利變換相同，以減少權利變換審議時間，其次《都更容積獎勵辦法》規範的容積「時程獎勵」應予延長，最後則是內政部計畫下半年推出的「預鑄獎勵」，因全國主要只有3家提供預鑄建材，產能不夠，應增加危老都更的整體容積獎勵，拉高上限，讓獎勵看得到也吃得到！景文科大財務金融系教授學者章定煊示警，1990年代各地政府實施容積率之前，全台掀起搶建潮，那批房子屋齡約莫30年，若要都更，比土地持分高的老舊公寓更困難，老屋安全的改善，政府亟需解決。章定煊建議，應就居住安全出問題的老宅，設定退場機制，同時因應老城區地價貴、房子老舊個案，建立機制，換居地價較便宜的新城區新屋。
要命的屏蔽2／沒管委會政府不甩 老舊公寓公安淪踢皮球
花蓮強震不僅震出老舊房屋的結構安全問題，也抖出不少舊公寓管理爭議，因為早年的老舊公寓並沒有設置管理委員會，不僅部份住戶抱怨公寓管理品質差，遇上「鄰避設施」時更無力據理力爭。對此學者直批，這是許多住民心中的痛，而其根源就在縣市政府怠於行政，刻意漠視。0403強震造成北部縣市多處大樓傾倒，商家和住戶的物品也一片狼藉，住在台北市木新路一棟四樓公寓的L小姐與住戶向本刊記者投訴，她們一樓的知名烤鴨店生意極旺，一樓店面製餐空間不足，老闆娘常利用深夜在二樓自宅使用機器備料，除了夜間不得安寧外，老舊機械臭味撲鼻，甚至曾數度引起火花，梯間更是常堆滿桶裝瓦斯筒，0403大震之後由於強烈搖晃，住戶逃生時甚至看到瓦斯桶傾倒，憂心氣爆，險象環生。烤鴨店遭控長期以2樓民宅違法當備料廠，機器環境髒亂且發出陣陣刺鼻味，衛生局推稱不具搜索票無法強行蒐證，居民生活陷入極度不便。（圖／讀者提供）L小姐手持公文控訴，從去4月起鄰居與自己曾多次申訴北市建管處與衛生局，但最後不是以「免罰」結案，就是從未看到來稽查，都發局甚至直接搬出《公寓大廈管理條例》第59條，聲稱「區分所有權人會議召集人等若發現社區疑似不法情事……管委會可以列舉事證報請縣市主管機關處理」。看似公務機關依法行政言之合理，「老舊公寓根本沒有管理委員會」L小姐說，業管單位都知道老舊公寓沒有管委會的事實，這種答法無疑是踢皮球。對此，北市衛生局食品藥物管理科長林冠蓁表示，目前稽查人員每人身上至少40案，去化確實需要時間。本月3日已有人員稽查，發現排風扇截油設施不潔、食材未加蓋、工作人員沒有健檢報告等問題要求限期改善，10日起已屬隨時複查可開罰階段，衛生局也會隨時派員稽查。林冠蓁坦言，民眾控訴指摘關鍵的二樓備料區，衛生局行政調查有侷限，衛生局不若檢調有搜索票，只要業主自稱是民宅「我們沒辦法進去」。陳情人拿著公文站出來控訴，由於舊公寓沒有管委會與商家抗衡，在衛生與公安上疑慮不斷，自己買屋兩年從沒睡過一天好覺。（圖／記者顏瑋辰攝）景文科技大學財務金融系副教授章定煊直言，都發局的說法就是不想管啦！由於台灣民情關係，對公寓成立管委會，最芥蒂的就是需要交管理費，如果沒有管理費，管委會根本沒法運作。章定煊建議參考「美國模式」，美國不少獨棟住宅，看似彼此關聯性低，卻能由政府介入，依照地緣關係強制設立管委會，並由住戶繳交管理費，以利永續經營。而在台灣，不妨也由地方縣市政府都發或城鄉局介入，將各老舊公寓以「鄰」為畫分，統一設立管理委員會，並入法需繳納類似管理費概念的公積金，初期由政府補貼，並階梯式逐步落日，讓即使老舊公寓，也能逐步建立完善健全制度，「對房價也有幫助」。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德則分享，不少老公寓面臨樓下快炒店等油煙、噪音甚至光害汙染，老舊公寓早期法令並不完善，常常需靠里長等鄰里「頭人」協調，現代工商社會則有不少人透過瘋狂檢舉，包含食安、光害、噪音等違規，「以戰逼和」要求商家改善甚至搬遷。曾敬德直言，通常戰敗的都是樓上的住戶，因為快炒等「鄰壁商店」常常比樓上住戶早進駐該區，開店也有盤根錯節的人際網絡。因此若自知是此類高敏感族群，「建議買房子時就先選純住宅物件」。
要命的屏蔽1／0403震出破百危屋 內政部拒揭紅黃單建築扯個資法遭打臉
0403花蓮大震驚撼全台，迄今仍餘震不斷，也震出了居住安全風險。其中慘痛受災戶花蓮天王星大廈，在2018年2月6日地震後即遭貼了「黃單」，代表內部非主結構有傷人可能，但這些資訊卻未充分揭露，導致在災前仍有不少交易，受災的新屋主一夕之間才驚醒直呼「根本不知自家被貼黃單」，引發各界譁然。據了解，花蓮天王星大廈經歷2018年強震後，因外牆玻璃震碎、磁磚剝落等，當年縣府已貼出黃單，然而因未曾公開上網，不少外地買家並不知情。根據國土署截至4月10日前統計，目前全台有紅單44件，黃單73件，以花蓮縣最多，一縣就佔了3成，然弔詭地是，攸關建物安全的紅黃單揭露，全台竟然沒有公開搜尋平台。本刊記者進一步調查，以六都來說，桃園市紅黃單掛零，台北市公開揭露市內全部紅、黃單處所，其餘縣市，包含「紅單」最嚴重的花蓮縣，都未在線上揭露資訊。外界質疑，政府是否因擔心影響房價，繼而屏蔽要命資訊，無辜接手者將慘淪房市冤大頭，輕則財損，重恐奪命。台北市中正區中華路二段一處連棟老宅，因房屋結構毀損，一度遭列「紅單」建築，儘管目前已轉為「黃單」，不少住戶仍感到恐懼。（圖／報系資料照）記者實地走訪新北市受災的土城華廈「台北一家親」，大震之後53戶超過80人被撤離安置，受災民眾直指社區一樓便利商店門口的2根梁柱，鋼筋量根本不足，希望查明是否偷工減料。管委會薛主委無奈表示，自己住的後棟受損已屬輕微，但在短暫回家收拾行囊時，仍感受地面不平造成的傾斜，至於前棟則不少住戶，根本不敢進家門。談到安置，主委坦言，自己因為附近還有一間空屋，目前全家搬過去沒有問題，但社區的清寒或老弱家庭至今沒有收到補助，甚至因此得向親友調頭寸，儘管安置期已於10日屆滿，不少住戶根本不敢回家，下一步在哪都不知道了，雖然住戶有意都更，但現在光是肇因責任歸屬與合作建商磋商，短時間不太可能完成，就地重建實在有些遙遠。針對紅黃單可能影響到房價，薛主委仍呼籲，希望政府單位設立紅黃標查詢網站，不然有人剛花了一生積蓄誤買危樓，垮了還要繳貸款情何以堪？至於曾經有列入黃標建物經過改善，同樣也應該列供民眾查詢，像天王星就是黃標的案例，如果住戶很芥蒂，就加緊尋求都更解危。新北市土城區「台北一家親」社區，由於地震造成房屋毀損，列入黃單警示建築。（圖／讀者提供）對此，內政部國土管理署官員解釋說，由於《個人資料保護法》等因素，不可貿然將紅、黃單建築資料公開上網，卻無法解釋為何台北市建管處能全數揭露。謝姓民眾痛批，不動產交易過程中「凶宅」格外受到民眾關注，也因為揭露與否衍生詐欺爭議，但畢竟凶宅還是屬於心理層面的問題，至多是房價受到波及，後來內政也已明文規定必須在買賣「不動產說明書」記載揭露，坊間也不少仲介網站地圖可查找資訊，但攸關實際人身安全的紅黃標建築資訊卻遭內政部帶頭屏蔽，房價與人命到底孰輕孰重。景文科技大學財務金融系副教授章定煊認為，紅、黃單建築公告都已貼在建築大門口，不可隨意塗改拆卸，主要是為了「警示不知情人士走進建築後果自負」，且紅、黃單本來就滾動式修正，只要補強結構，經過結構技師複驗通過，就可報請縣市政府拆單，上傳全國資訊網雖不致違法，但意義不大，且資訊不能即時更新，又會引發爭議。至於兇宅有永久性「做完法會也不能解除列管」。然而法界對於公告紅黃標建築是否違反《個資法》有不同見解，鼎川法律事務所主持律師梁繼澤指出，像手機號碼等有高度屬人性，確實是《個資法》中的列舉保護事項；然而，地址不屬於其中保護事項，畢竟「給你地址誰看得出裡面住誰呢」，因此地址應當不屬於個資法所要保護的個人資料。他表示，可以理解國土署受到地方居民抗議房價的壓力，但地震紅黃單的目的，是災後立即針對建築物受災程度進行判定，依《災害防救法》「提升全民防災意識」的立法意旨，以及《政府資訊公開法》相關規定，紅黃單資訊本就該即時正確公開，以便民眾合理安排防災措施。
0403災民安置補貼金額曝 專家籲加嚴老屋耐震規定促重建
身兼0403地震中央災害應變中心指揮官的內政部長林右昌11日表示，災應中心近期已解除開設，而各部會仍會持續復原重建任務。0403大震全台有感，也造成花蓮、臺北、新北、基隆、桃園等縣市災情。投入安置更是刻不容緩。林右昌表示，內政部已盤點全台共1,198間建築供受災戶租住。以花蓮縣來說，就有高達69間包租代管屋源，目前內政部已媒合出租13間，也會把關品質，災民不用擔心沒地方可住。林右昌說明，國土署已專案研擬「0403震災受災戶住宅補貼方案」，會整合現有租金補貼、自購或修繕住宅貸款利息補貼等方案，擴大照顧受災民眾，讓民眾及早恢復生活。官員指出，此次「0403震災受災戶住宅補貼方案」整合租金補貼、自購住宅貸款利息補貼及修繕住宅貸款利息補貼，包裹成專案計畫，受災民眾如有租屋需要，不管是民眾自行或透過包租代管業者媒合租屋，都由政府提供租金補貼。官員試算，補貼以戶籍人口計算，3口以內每月新台幣8,000元，最高到8口以上每月1.8萬元；如果民眾無法自行租房，政府也會出面協調旅館、民宿業者提供月租方案，除受災民眾可領取租金補貼外，也將提供旅館民宿業者受災戶租用獎勵金，初步清查已有70家業者可提供498間房，預計可滿足1,000人以上的租屋需求。至於各界關注的危老重建，林右昌指出，內政部將提供擬訂危老重建計畫每案5.5萬元，每戶最高300萬元危老重建工程貸款信用保證，也將補貼每戶最高350萬元危老重建住宅貸款利息等財務協助。此外，若達到都市更新重建規劃規模，每案補助最高達800萬元，整建維護規劃每案也提供至少80萬元補助。對此，景文科大財經系副教授章定煊向CTWANT表示，以日本經驗來說，住宅安全是優先國策，政府部分補助全面大量提高老屋防震要求，若因此屋主維護費暴增，也有望讓屋主放棄維護老屋，加速推動都更。而針對坊間謠傳遭貼建築不安全的「紅」、「黃」單可於重建時享更多容積。台北市政府都發局專委鄭大川也透過CTWANT向民眾澄清，一般建築危險提醒的「紅」、「黃」單與都更容積獎勵無關連，並非「拿著黃單可換更多容積」。呼籲屋主若名下建物遭貼「紅」、「黃」單，要盡速補強或考慮重建、都更，也可聯繫各地方政府提供必要協助。
租屋族日子更苦了…今年3大殺手級政策上路 專家學者預測最快下半年調整租金
租屋族的日子更苦了！今年3大殺手級政策上路，包含電價上漲、央行升息、囤房稅2.0版7月上路，專家學者預測，房東最快下半年就會調整租金，漲幅10到50％。景文科技大學財務金融系副教授章定煊表示，年輕人面臨租金上漲、另還要忍受通膨，兩邊夾攻生活將會更困難。住商不動產企研室資深經理徐佳馨表示，通常房東都會超額反映成本上漲，例如央行升息半碼，房東房貸1000萬元，貸款30年、每個月本息攤房貸負擔增加630多元，就會漲1000元因應。目前會造成房東成本增加，除了房貸利率增加，還有電價上漲、囤房稅2.0即將在7月上路，明年5月開徵等，預估每月租金在5萬以下的房子將面臨被漲1成左右的危機。立委郭國文也憂心，囤房稅2.0上路之後，租金轉嫁的問題，他引用財政部委外研究報告《我國房屋稅轉嫁租金效果之研究》，以台北市為例，如果房東稅額成本增加2776元；反映在租金上成長3萬8975元，等於是實際成本的14倍，恐會發生超額轉嫁的現象，造成租屋者負擔過高的轉嫁。他擔憂在租屋市場保障不足下，7月即將上路的囤房稅2.0恐造成甫創下歷史新高的房租物價指數再暴增。章定煊認為，「通膨」是驅動房東漲房租的最大因素，當滷肉飯的價格從30元漸漲到50元，房東就會有感、進而漲房租。2023年消費者物價指數（CPI）平均漲幅2.50％，章定煊表示，現在台北市分租套房租金7、8000元起跳，漲幅甚至會達到50％。40歲汪先生與妻子皆是上班族，每月收入10多萬，在新北市蘆洲區租三房兩廳約30坪房子，育有兩個子女，每月租金3.3萬元，汪先生無奈表示，上次搬家是因為房東要賣房子，為了生活穩定，如果房東只漲1、2000元，還是能夠接受。單身、北漂的許小姐是租台北市文山區屋齡超過40年的分租雅房，裝潢陽春沒有空調，每個月租金可壓在6000元，為了享受便宜的租金，她每天通勤時間來回超過2個小時，扣除必要支出，每個月剩下不到2萬元可用，許小姐說，如果房東漲租超過50％，她就考慮搬到離公司較近的地方。
全球建商倒閉潮！台灣卻無風無雨 學者點1關鍵：央行只想「苟」下去
由於美國鷹式升息，各國建商紛紛傳出倒閉和房市泡沫化，但台灣房市為何卻穩如泰山？對此，政大商學院信義不動產研究中心學者章定煊接受《三立新聞網》專訪時也解釋，世界各國在美國鷹式升息下，4至5%都是常見利率，但仍追不上美國腳步，過去泡沫化的房市，在升息加上資金外流下自然破滅，然而台灣目前利率約2%，房市未受創，主要原因與央行升息牛步、護國神山台積電及中國台商回流有關。章定煊認為，各國建商紛紛傳出倒閉，主要是因為美國鷹式升息，各國追不上其腳步有關，當初美國QE寬鬆政策，資金流向全球，也讓各國房價飆漲，但實際上剛性需求卻沒有這麼多，也出現了所謂的房市泡沫化。接著美國鷹式升息加上資金外流，銀行對於建商融資條件越趨苛刻，建商開始倒閉，房價也開始下跌。例如2023年日本H1破產就有約785家；瑞典2023年前8個月的公司違約數量也飆破逾5千家；另澳洲已有1709家進入破產程序；德國則有439家建築公司申請破產；英國截至6月則有約4280家建築公司破產。章定煊續稱，其實目前台灣央行的利率就跟日本、中國差不多，日本是因為負債過多，而中國經濟鏈出了問題，才會如此低利，而台灣外匯存底高，排除日本、中國的2大因素，相較其他主要經濟國家4%起跳，現階段利率實在低得不像話。他也點出關鍵，直指台灣央行利率政策長年死守，沒有快速升息，是房市不會受創的主因，但央行之所以這樣做，主要是因為銀行土建融佔比過高，與其說是怕建商倒，不如說是怕建商倒閉後的呆帳，會影響到銀行。當然央行也想出冠冕堂皇的理由，聲稱不升息是擔心中小企業承受不住，但章定煊認為，台灣通膨目前仍沒有明顯緩解，直言央行就只能這樣一路「苟」（苟且）到最高點。也因為央行只想控制在穩定範圍，因此只要匯率不要升太快、GDP好看，其他民生物價、房價等，央行都不太想管，「所以才會出現每次升息都半碼，甚至凍漲，如同小狗撒尿的結果。」章定煊表示，雖然央行的做法很難說對或錯，但對於房市來說，一些奇奇怪怪的建商、區域都在前幾年大撒幣時代亂蓋房子，因此邏輯上只要升息就會洗去這一些「無效供給」，但央行現在的做法就是讓「無效供給」持續累積，空餘屋也會越來越多，何時壓垮台灣經濟就無人知曉了。至於台灣有沒有可能因央行承受不了通膨壓力，進一步快速升息？章定煊分析，「台灣外匯存底多、近年從中國回流的台商資金多，而且又有護國神山台積電，讓資金不快速流出，讓國內資金相對穩定，所以除非是物價過高，導致民怨沖天，才有可能迫使央行快速升息。」
主計總處稱「台灣窮人比率低於美日韓」 財經專家坦言：中產階級有感貧窮
台灣貧富差距問題越來越嚴重，家戶所得差距倍數逐漸擴大，前20%與後20%相差6.15倍，有數據也顯示，台灣每5人就有1人是窮人，但主計總處卻反駁，家戶可支配所得，會因為戶內人數消長影響，不容易反映真實數據，所以應該以「人數」來觀察。過去曾是連鎖餐飲集團總經理的35歲專欄作家、社會觀察家劉人豪，之前為了理想而裸辭，雖然曾短暫沒有固定收入，但因為之前的儲蓄，日子還是能勉強維持。劉人豪感嘆：「錢滾錢的狀態下，有錢的人會越有錢，那在沒有錢的人的狀態底下，他的資產始終包含是通膨，或者是物價上漲，他始終會被吞噬掉，或者是說可能是不當的投資。」根據2022年家庭收支調查結果顯示，台灣的貧富差距持續擴大，每戶家庭可支配所得平均數為110.9萬元、年增1.7%，若將戶數分5組，每戶可支配所得，最高20%家庭每戶224.4萬元，最低20%家庭每戶36.5萬元，差距6.15倍。對此，主計總處則反駁，家戶可支配所得會因戶內人數消長影響，不易反映真實數據，應以「每人」來做觀察。若透過OECD的衡量方式，以家庭收支調查資料推估，台灣相對貧窮人數比率2022年是7.4%，低於2021年美國的15.1%、2018年日本的15.7%、2020年南韓的15.3%、2020年加拿大的8.6%。劉人豪也解釋：「這個家庭，我有4個人，那我4個人都有所得，一個人假設給你100、200萬，加起來將近1000萬的家戶所得，但可是遇到現在的高齡化，跟小家庭化，有些長輩可能只有自己一戶，長輩自己一戶，他只有一些退休金或者一些股票的所得，那他的所得當然就是相對低，所以你的家戶所得看起來就會差距很大。」國家認定的經濟弱勢者，由貧窮線來定義所謂的「中低收入戶」與「低收入戶」，現行的社會救助法計算財力時，不只計算個人，還會連同計算家戶，許多人因為與沒有往來的家人合併計算，而無法申請救助資格。對此，景文科大財金系副教授章定煊說明，法令上定義的貧窮就是20%以下，但是貧窮線是不是真的定義在這邊，是一個很武斷的數字，「這個20%只是說我們現在要決定補助啊、誰是低收入戶啊，對不對？誰有資格拿這個補助，所以我們說定20%，但實際上要怎麼衡量？也就是你現在這個人的所得，能不能滿足食衣住行育樂的基本需求。」章定煊續稱，為什麼大家現在都覺得自己很窮？為什麼所得看起來不錯，可是覺得自己很窮？可能就是因為家庭消費扣掉之後，儲蓄所剩無幾，不是要通勤很遠，不然就是要吃得很差，不然就要犧牲孩子的教養費。數字是死的，實際走在街上，還是能看到，貧富差距的模樣。財經專家郭莉芳也指出，一般中產階級一定是有感的貧窮，因為我們的薪水沒有成長，但是我們的物價卻越來越高，相對的，我們在有限的賺錢能力之下，可以負擔的、可以消費得起的消費其實是越來越少，「可是大家都是這樣嗎？沒有，像前一陣子1111，電商這些相關的消費或百貨周年慶，你會發現很多的賣場，它還是銷售創新高，代表有錢人，他還是有這個消費能力的，只是一般收入能力不是那麼好的人，他可能相對的在物價的部分，他受到的影響就比較大一點，他的可支配所得其實是變少的。」也就是說有錢的越來越有錢，一般民眾面對低薪、通膨，卻只能自己想辦法度過難關。
最會賺錢央行3／「台灣住宅已變成準金融商品」 房市專家：低利率熱錢助長炒房
「台灣現在已經是當住宅變成一個準金融商品」「央行不敢升息很多，到底是不是怕房市大跌？影響金融秩序？」景文科技大學財務金融系副教授章定煊說，「我想，楊總裁應該都知道！」中華經濟研究院國際所研究員王儷容提出近日一份學術研究指出，「利率下降1％，對短中期房價有顯著提高，長期則影響不明顯」。對於把房價高、低薪、貧富差距大的社會問題，推給央行的「雙低扭曲政策」，CTWANT採訪多名學者專家都認為「過於單一性苛責」「不公平」，但一致認為，房價居高不下與貨幣政策過於寬鬆有關。章定煊說，我國貨幣政策過於寬鬆，但又不像歐美等有強大的債券市場，以致熱錢無處可去，流入房市、股市等，「房地產」就被當成債券型的金融商品「炒房」，政府要靠稅務等打房措施恐怕難除病根，這已經和住宅函數、所得人口的基本剛性需求脫節。升息會不會動搖房市？中華民國不動產仲介公會全國聯合會榮譽理事長李同榮斬釘截鐵地說，「升息初期往往是經濟景氣熱絡時候，因此不會影響房市，中期就會影響到經濟，升息末期就會直接影響房市」。依據央行法，央行工作目標「重中之重」是協助我國經濟之發展，只是台灣這些年國人深感房價炒高、低薪等社會問題加劇，亟需政府儘快找到解方。（圖／黃鵬杰攝）依臺灣銀行揭示2023年11月24日的基準利率3.119％，基本放款利率是基準利率+2.14％來看；再看信義房價指數自2003年迄今走勢，雙北等七個都會區，房價季指數從平均39持續上升，雖2015年至2019年間漲幅放緩，但2020年起重新走高，今年第三季來到149.82，二十年來成長74％。李同榮還說，疫情後，2022年3月首度提高利率升息1碼，連續五季至2023年3月共升息3碼（1碼是0.25個百分點），房市仍是充滿資金，其中還有台商資金回流，這波升息對豪宅高價房影響有限，反而讓中低房價高漲，國人對買不起房更有感。利息調整的源頭是央行每季公布的「重貼現利率」，「這涉及到1年期定存利率、房貸利率」，一名經濟學家跟CTWANT記者說，「央行若在每季週四會後宣布提高重貼現利率，銀行就會在隔周一跟著提高1年期定存利率」「房貸利率就是會跟著1年期定存利率走」。美國央行暴力升息後，房貸利率從3.3％提高到7.7％，「不過，9成的美國房貸戶是選擇固定利率的，也就是受到升息的衝擊有限。」這位經濟學家繼續分析說，「我國房貸戶若是選擇浮動式利率，受到升息影響就變大，繳房貸壓力就增加。」美國聯準會FED（美國央行）從2022年起迄今升息共11次，累積升息21碼（525bp），利率來到5.25％～5.50％區間，台灣央行則共升息3碼。（圖／劉耿豪攝）李同榮進一步分析，低利率導致高房價，但若升息幅度增高，讓一般民眾對房貸利率負擔更有感，這與國人所得分配不均，跟產業發展不平衡有關，「台灣產業集中在高科技業，但我們是國際觀光島，一般服務業、餐飲業、觀光業等的薪資偏低，因此房價所得比就偏高，高房價與低所得雙重影響年輕人購屋能力」。依金管會統計，截至2023年9月底，國銀不動產放款占比平均比率續升至26.75％、月增0.28％，創下近一年新高，對於不動產資金集中度情況，立委郭國文指出，儘管央行實施5波信用管制，不動產放貸集中度仍比沒有信用管制時高，「我質疑管制手段需不夠多元，央行總裁卻不願面對此問題，導致目前信用管制的成效仍不顯著。」「民眾有感的通膨與官方通膨好像還是有個gap（代溝）」，「到底要如何調整，市場可以自由經濟化一些」，受訪的專家學者期待新政府有新作為。
全台52.6萬囤房族 1659人手上握10戶↑
財政部公布全國非自住房屋稅籍總歸戶統計，擁有5戶以上囤房大戶為9127戶，擁有10戶以上的超級囤房戶有1659人，均較去年減少。對此，財政部歸功於政府打炒房策略奏效。但巿場人士直言，這說法實在太天真！真實情形是「囤房大戶口袋夠深」，以人頭戶分散、避稅。財政部統計，今年截至6月30日，擁有非自住房子的個人，1年增加2.4萬人，總數達52.6萬人，總歸戶後以家戶計算為49.3萬戶，也較2021年的47萬戶增加。不過擁有10戶以上的家戶數約2110戶，5戶以上的家戶1萬2508戶，都比去年少。景文科技大學財務金融系副教授章定煊表示，國人喜歡投資不動產，一般民眾買不起大房子，就轉投資在小坪數或小套房上，所以擁有非自住房屋的人數一直增加。不過，囤房大戶減少並不代表地方政府採行「囤房稅」政策有效果。住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨說，囤房大戶減少，買賣交易量卻不見大幅增加，顯見大戶並非拋售，而是學聰明，懂得透過降低持有戶數，達到節稅效果。她舉例指出，那些大戶只要控制名下3戶以內即為自住，其他找人頭，就不會成為適用較高稅率的非自住住宅，且囤房稅往往要到6戶以上才會被課到，大戶們會自己找到平衡點。瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛分析，擁有1至2戶非自住房子人數，由去年46.5萬人，大幅攀升至今年48.9萬人，可看出兩大趨勢，首先，買屋抗通膨效應發酵，推升民眾除了自住，想再買1戶動機，促使非自住買家增加；第二，近2年房價急漲，令不少想買房給子女等置產族，為「鎖住成本」搶進巿場，在國外也有這種情況，英國甚至以「搶屋競賽」來形容這股風潮。不過，未來進入升息循環，這種情況將會減少。就囤房大戶布局，徐佳馨指出，財政部資料顯示，囤屋大戶購買標的多集中在推案大的六都，特別是新北、台中，主因看好這些地區預售案量多、獲利相對較高。
崩世代養兒不防老 父母還要幫忙抗啃老
現代父母除了自己要養老，還有可能得幫孩子啃老！？景文科技大學財務金融學系副教授章定煊在臉書發表文章提到，「崩世代」的收入型態在30歲就會達到收入高峰，接下來快速下滑，根本很難靠自己的能力搬開購屋的門檻，所以現在負責任的父母不只要規劃自己的養老生活，還得規劃下一代的「啃老」生活。章定煊說，小時候很少有雙薪家庭，都是父親一份薪水養一大家子，那時候「最負責任」的父母，就是想辦法籌足學費讓孩子大學畢業，有些早早念畢業出來賺錢，大概30多歲就買得了房子，還可以拿錢回家孝養父母。在那個錢淹腳目年代，年輕時收入會一直上升，而且到了40歲才會到收入的高峰，然後慢慢的減少一些。那是一個「養兒防老」的年代，生很多孩子，早早的就自立，每個孩子拿些孝養金回家，老人家的生活費就很夠用了。章定煊替孩子存了一小筆錢夠他付4年的大學學雜費，本來以為符合「最負責任」的父母條件，後來想想，他的孩子將來要面對的是「崩世代」的收入型態，不但收入曲線在所有的世代最低，而且在30歲就會達到收入的高峰，接下來收入快速下滑。「簡單的說，他根本很難靠自己的能力搬開購屋的巨大門檻。」所以他只好咬牙將預備的養老金再存一些進孩子的帳戶，以聊表他的「孝心」。現在根本不是「養兒防老」時代，而是「養老防兒」，不只要規劃自己的養老生活，還要規劃下一代的「啃老」生活。為此，他也多次告訴孩子不希望太長壽，並已經在找自主醫療文件拒絕過度醫療，希望可以多留一些錢下來幫忙孩子購屋。常常有業者建議政府如何以利息補貼與輕鬆貸款來幫助青年購屋，他認為崩世代一旦過了30歲收入大幅下滑，貸款的寬限期又過了，此時就會有許多青年可能付不出貸款，他們失去了房子，銀行端產生了許多不良資產，社會就要付出很大的代價。因此章定煊認為，現代父母除了自己要養老，還有可能得幫孩子啃老。當個負責任的父母，獎勵金拐去多生孩子，到時候自己受苦，孩子也受苦。其次就是青年買屋時要想清楚，自己行業性質是不是能夠在30歲之後還能維持一定的穩定性，到時付不出貸款被逼著賣房，就是一場成家夢而已。