策略轉彎
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打炒房對策2／綁1年百萬入袋 台南投客：跟新竹比不算什麼！
今年房市強強滾，據永慶房產集團統計，全台共有70多個行政區全年房價漲幅高達1成，其中15個區域破3成，有5個就在台南。12月7日台南預售屋「東都綠學」吸引數十人頂著冷風漏夜排隊搶購，「大家只在乎是不是第一批，不在乎日後賣不賣得掉，大家都想擠進去。」投資客說。CTWANT記者採訪到「東都綠學」的投資客S先生，還原當天經過。「朋友前一天就去排隊，我當天早上8點去排，現場很亂，有發號碼牌，10點第一批入場，裡面共7桌，每張坐6人，共42人，從各桌1號開始選屋，1桌1號、2桌1號，以此類推，每人一次只能選一間，跑完一輪再回到1桌1號。」「因為規定一個身分證只能買一間，其中有不少沒排到的，就把身分證交給排在前面的朋友，有人身上帶10幾20個身分證幫人家買，現場氣氛就是大家都想擠進去。」「格局、方位、價格現場才得知，當下就決定要不要，即便早鳥完全不優惠，但大家一樣很熱絡。」S先生形容。「東都綠學」排隊購屋引起台南市地政局派員稽查，地政局長陳淑美說，該新建案訂購門檻低，消費者可無條件退訂，尚無違反紅單轉讓規定。（圖／台南市政府提供）「大家只在乎是不是第一批，不在乎日後賣不賣得掉，因為後面推案價格只會越墊越高，所以建商開價多少都沒差。」Ｓ先生解釋，該案門牌為台南仁德區，開價每坪32萬元，比一旁的精華地段東區副都心價格成交價27萬元還要貴。儘管台南市地政局上午有派員稽查，但截至中午為止，仍簽訂36張購屋意願書。也就是說，不到2個小時，下訂了36戶。「排隊的9成都是投資客，沒有自住客會去排，只有投資客嗅到獲利條件好，且掌握第一手開案資訊，才會去搶貨。」年近40歲的S先生是正港台南人，早在台積電議題發酵的3年前，就開始投資不動產。「過去，都是建商傳簡訊，以預約方式通知（投資客）前往選戶，這次或許為了公平起見，一律現場排隊。開賣前一天，我和朋友還沙盤推演，討論怎麼搶第一波。」不過就在內政部祭出擬「禁止換約」，S先生和幾個朋友選擇退訂，「第一次買這麼激烈，但到最後一場空！」S先生分享，他的投資群好友，很多是台南在地的投資客，同時幫外地客代購，常以團購方式包下一整棟或部分戶數，藉此取得優惠價格。由於建商盤給團購客比自己慢慢賣還輕鬆，因此形成了共生關係，投資客也靠著房價漲幅賺價差，這套共生共榮的玩法，從新竹複製到了台南。據了解，台南不綁約的案子每戶可賺30~40萬，就算綁約一年，一年後賣也能賺100多萬元，不過S先生表示，「跟在新竹投資的朋友放一年是賺300萬、400萬相比，台南真的不算什麼！」S先生表示，當天和朋友共7人下訂，在內政部擬禁止換約後，已有3、4人去退訂，包括他自己，不過他稱，不見得都是怕斷頭才退訂，而是「策略轉彎」。（圖／讀者提供）內政部地政司副司長林家正表示，新修法其中針對意圖影響交易價格、製造熱銷假象及壟斷轉售牟利等炒作行為有增訂處罰規定。以揪團團購為例，如果只是單純提供建案銷售資訊、集合有意願買房者一同進行議價，屬於一般商業行為，不涉及炒作。但若明確以轉售換約、壟斷市場為目的的團購行為，就會涉及罰則規定。對於民眾經團購後撐到交屋再做轉售，是否涉及炒作，林家正表示，要從個案來認定。就像揪團炒作手法，從7月1日修法前利用紅單轉售，演變成現今換約的牟利模式，未來會針對個案有無意圖牟利炒作來做調查認定，請民眾切勿以身試法。
塞港連環套 長榮陽明：明年Q1都難解決
後疫情時代貨量急速成長，全球主要港口塞港問題卻「連環套」，從缺工、缺櫃、缺艙，擴大到缺卡車、缺倉庫，長榮總經理謝惠全、陽明總經理杜書勤昨日異口同聲表示，這難題到明年第1季，恐怕都無法完全解決。萬海甚至因為等待進港太久，船舶不符使用效益，陸續將美西的船舶抽回到亞洲線。全球塞港導致運價飆漲，長榮第3季財報繳出亮眼成績，稅後淨利高達801.38億元，不只單季賺贏上半年，創下歷史單季新高，每股盈餘更高達15.15元，毛利率甚至高達69％，比台積電還要猛，累積前3季已賺足3個股本。運價高點何時見，更成為昨日全國船聯會的熱門話題。長榮總經理謝惠全表示，運價上漲其實沒有那麼複雜，就是需求大於供給，現在的問題已不是缺艙、缺櫃，在於碼頭工人短缺，加上船舶大型化，自動化作業不足，每個環節扣在一起，形成塞港「連環套」。謝惠全認為，美國官方不斷推出策略要解決塞港問題，但因為套得太深，到明年第1季都未必有辦法完全解決，且明年美國西岸碼頭工人工會將進行勞資談判，過往都很難談了，這兩年船公司獲利豐厚，談判難度更高，都可能對供需再度造成影響。美西等待進港需28天陽明總經理杜書勤則說，目前完全看不到塞港問題何時解決，就算是明年第1季，「我覺得也很難」，缺艙、缺櫃問題還比較好解決，可動用船舶去載空櫃，但缺碼頭工人、缺卡車司機就沒辦法，這問題還有得拖。美西塞港遲遲無解，船舶等待進港的時間最少要28天，也讓先前採「打帶跑」策略進軍美西線的萬海，被迫策略轉彎，考量沒有辦法提供穩定的定期航班，近期已將布局在美西線的船舶撤出，回防較穩定的亞洲線。萬海船舶撤回亞洲線萬海總經理謝福隆表示，美西的塞港問題太過複雜，推估在新年假期前都無法改善，就算有專用的停泊碼頭，但因港口無法順利運作，貨櫃也很難卸下來，影響到周轉率，考量船舶的使用效益不大，乾脆撤回亞洲。貨攬業者分析，過往亞洲到美國西岸約15天船期，如今光等待進港就要28天，與其耗在美西線不知何時卸貨，打亂船隻調度，不如回頭爭取亞洲線第4季傳統旺季，尤其印度、越南逐漸擺脫疫情陰霾，近期貨量明顯增加。