結構性困境
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合建失和2／市場傳下個爛尾案在「這區」 賴正鎰：2成合建陷解約危機
近年原物料漲價，營造成本失控下，使不少合建案陷入停擺泥淖中。多位業者及專家觀察，「去年起，全台建商與合建地主多進入『重新協調』拉鋸戰。」鄉林集團董事長賴正鎰就透露，「約有2成合建案面臨解約危機。」CTWANT記者日前就接獲某上市公司發函給地主欲解除合建契約，市場已傳出下個爛尾樓恐出現在大同區。據營建署資料顯示，台北市去年核定都市更新案件計40件，今年1到9月則已核定28案；新北市去年全年核定20件，今年前9月已核定20件。但觀察雙北已核定公布的都更案件累計1272件，至今尚未開工的確有237件。另根據北市建管處統計2018年10月至今，都更危老報開工件數610件，其中尚未領得使用執560件；已請領建築執照而辦理開工展期356件，其中尚未領得使用執照338件。「很多都更危老案核准後不拿建照，拿了建照不開工，開工後慢慢做，真正核准到開工不到5成。」品嘉建設創辦人、老屋改建協會理事長胡偉良觀察，從去年起全台建商與合建地主，都陷入在「重新協調」的拉鋸戰，若地主堅持原分回條件，建商也不可能賠本硬蓋，於是就把合約放到到期無效，再重談條件；已簽約、已開工無退路的，只能等原物料降價，「一切都以拖待變。」胡偉良多年前在北市萬華區買下一棟透天，原本打算插旗整合都更，後來才發現已有建商進駐，於是他成了合建地主之一。「該區整合建商已拿到大部分住戶的同意合建契約，已達都更門檻，但遲遲不送件，拖了快1年。」他推測，原因不外乎是因過去跟地主協議的分回條件，在營建成本不斷上漲下，已無利可圖。「很多小建商前幾年一窩蜂出來搶危老和都更的大餅，沒有太多實績，只能讓利吸引地主合作，但成本上漲後吃掉利潤，現在發現都啟動不了。」胡偉良說，當初跟該名建商講好，若有問題，便無條件讓給胡偉良的品嘉建設接手，但他看了看該建商承諾的條件再對照現況，「連我們實力非常強都不見得能做，現在已經有住戶在吵，發動要建商解除契約，但原條件我是不可能接的，我也要等地主願降低條件才能做。」鄉林集團董事長賴正鎰就表示，3年前每坪營建成本12.5萬元，現在來到25~35萬元，小建商根本開不了工，不然就慢慢蓋，建商推都更要達到損益平衡很困難，因為北市蛋黃區合建案分配比大概都是建商、地主4:6分，也就是說建商未來只能銷售分回的4成房屋，來負擔全案的營建成本，為了讓近年上漲的成本不吃掉利潤，只有在房價上調整。但房價上調，對於小品牌建商有賣不出去的風險，因此有些建商放棄整合。「最近半年就接到5個案子，原來的建設公司做不下去，地主來找我們合建，預估目前合建案有2成都面臨解約危機。」賴正鎰透露。類似情況在雙北非常多，市場已傳出下一個爛尾未爆彈已正在醞釀，大同區一處合建案，建商已將地主房子拆了，但營造發不出去、銀行融資下不來，據聞目前尚在和地主調解中不只中小型建商放棄合建案，就連上市公司也舉白旗投降。CTWANT就接獲民眾提供某上市建商發函給中山區合建案地主，「現因受市場缺工缺料、營建物價高漲影響，成本已高出本公司所能承受範圍，故無法與其他和建範圍內土地所有權人完成合建契約書之簽訂。」「為此特以書面發函通知已簽訂合建契約地主辦理合建契約之解除。」陳先生投訴，三重老家的合建案工程進度緩慢，2021年7月就動工，今年7月底灌了漿又停工，房子停留在4層樓高度。（圖／投訴人提供）一名陳先生就像CTWANT投訴，三重老家的合建案，規劃地上13層、地下2層建築，2021年7月就動工，從去年11月一度停工，今年7月底好不容易有動作，但灌了漿又停工至今，房子仍停留在4層樓高度，而且租金補貼到至今積欠8個月沒給。不動產開發商業同業公會全聯會秘書長于俊明說，合建案建商可說是困境重重，「整合中的進退兩難，已核定的發包困難，興建中的案子，又要面對打房的市場風險與房地合一稅，如果賣不出去，還要被課囤房稅。」根據不動產開發公會整理的營建業主要項目成本漲幅，其中漲最多的是鋼構材料，今年相較2020年每噸漲幅達45%，鋼筋也漲了39%，混凝土則是漲了27.3%；工資方面，鋼構、水電、電銲等專業工人薪資漲都超過5成，模板、泥水也漲超過2成。于俊明就算給記者聽，「每坪投入成本／實施者取得比例＝房價」，分子隨著缺工料漲、碳中和的要求，都更案的成本只會越來越高；要讓房價下降，分母必須變大，例如住戶負擔更多重建費用、住戶分回面積減少，或實施者取得比例提高，但是不管哪種，住戶都會反彈，讓重建難以推動，最終結果還是推升了房價，結果政府又加重打房力道。「這是都更與整個產業當前面臨結構性的困境，政府要推動都更，至少要將容積獎勵提高，讓分母變大，才有可能續行啊！」于俊明向政府喊話。
反擊民進黨抹黑 新北市府：侯友宜向來尊重議會
新北市議會民進黨團今天（31日）指稱，新北市長侯友宜無心市政、不願專案報告；對此，新北市政府表示，議會議程皆由議員所審定決議，侯友宜和市府團隊向來尊重議會，完全配合議會規劃，日前也完成市政報告及總質詢，請有心人士不要惡意扣上藐視議會的假帽子，混淆視聽。新北市議會民進黨團總召鄭宇恩指出，日前提案要求侯友宜專案報告遭拒，侯今日卻跑去立法院拜訪，立院、議會兩樣情，質疑侯友宜眼中只有選舉，沒有新北市民。對此，新北市政府回擊，請有心人士不要惡意扣上藐視議會的假帽子，混淆視聽。針對治安問題，新北市府重申，從最新一份縣市長施政滿意度調查的數據可見，新北市治安滿意度70.5%，和第1、2名的台北市70.9%、桃園市70.6%，數據幾無差異，位居6都前段班，領先台南市和高雄市。新北市府強調，治安絕非單一縣市問題，近期社會案件遍佈全台，從南到北都可見槍、毒、詐騙頻傳，顯見台灣治安面臨急需刨根溯源的結構性困境，沒想到有心人士還挾政治目的打擊地方。市府表示，有心人士不僅未和地方同心齊力打擊犯罪，竟還以「生活在子彈亂飛的城市」等言論，無端製造社會恐慌，實不足取。新北市府指出，綠營一再謬指新聞局剪輯競選影片，市府要再嚴正澄清，新聞局基於職責自製市政行銷影片，將市政出訪過程藉由影音透過網路行銷，不僅能將出訪內容與成果向市民報告，更要讓新北市被國際看見。市府批評，綠營民代卻是非不分，一而再、再而三扭曲污衊，著實令人感到遺憾。新北市府呼籲，有心人士多將時間和心思放在民生議題，為台灣社會盡一己之力，發揮正能量， 不要為了墊高自己聲量、博取政治利益，就以意識形態打擊市府團隊，且不當市政推手，反阻礙市政發展，絕非台灣社會之福。
新北市府批民進黨亂射「政治慶記」 打擊警察同仁士氣
新北市民進黨團召集人鄭宇恩今（30）日指稱，新北市長侯友宜選總統跑活動跑得如火如荼，新北市治安也槍聲隆隆；對此，新北市政府表示，有心人士不要一再為了選舉目的，以政治語言製造社會不安，打擊第一線警察同仁的士氣，並呼籲政治人物不要再為了政治操作亂射「政治慶記」。新北市府指出，近期從台灣頭至台灣尾都可見詐騙、槍、毒橫行、社會案件頻傳，黑道份子氣燄囂張，昨日南台灣接連發生小港及星巴克槍擊事件，中台灣也傳出民眾到ATM領錢居然能撿到槍。市府表示，當前全台治安問題已陷入結構性困境，執政黨發言體系卻從不思檢討，以及促請中央與地方同心齊力打擊犯罪，反而不斷操作相關議題，成天打擊地方政府對治安的努力，要辛苦的第一線警察同仁情何以堪。市府強調，新北警方對發生槍擊案件的態度絕對是全力投入、積極偵辦，包括今日因網路賭債糾紛發生的三重開槍事件，3小時內就速逮槍手，只要一有案件發生，轄區分局及刑警大隊就會立即組成專案小組，報請地檢署檢察官指揮，不眠不休追查。市府表示，警方就是要在最快時間內，動員優勢警力火速將所有涉案犯嫌逮捕到案，一個也不會放過，連警政署長黃明昭今日前往刑事局時也稱槍擊案件數下降。新北市府進一步根據《遠見》最新評比數據，指出新北市治安滿意度70.5%，和第一、二名的台北市70.9%、桃園市70.6%，數據幾無差異且都在抽樣誤差3.7%的範圍內，都屬治安滿意度數一數二的前段班，並且遙遙領先台南市和高雄市。市府強調，即使台南和高雄都在治安後段班，但整頓治安不分區域、不分你我，新北市府全力以赴和各縣市政府，以及合作中央，聯手打擊犯罪不遺餘力。市府也指出，綜觀過去這段時間各縣市數據，顯見治安問題在全台各地遍地開花，黑槍流竄、毒品氾濫、詐騙猖獗，犯罪絕對不會只發生在單一地區，呼籲政治人物不要再為了政治操作亂射「政治慶記」，批評單一縣市政府 ，打擊警察同仁士氣。市府認為，冰凍三尺非一日之寒，執政黨針對治安應該思考正本清源的政策，不要再甩鍋新北，只顧政治操作，不顧全台改造槍支氾濫、詐欺與黑幫等治安問題，無疑是辜負人民所託！鄭宇恩表示，侯友宜選總統跑活動跑得如火如荼，新北市的治安槍響也是槍聲隆隆，治安敗壞已成事實，沒有市長專心努力市政。她呼籲，侯友宜若是不想當市長就該辭職，而不是得隴望蜀當投機分子。
被害人保護流於形式 王婉諭提「有溫度」的四大改革
時代力量立委王婉諭今（18）日召開「有溫度的連結：啟動犯罪被害人保護制度改革」記者會，並邀李宣毅律師和兒童權益促進協會王薇君理事長等人出席，共同提出四大改革訴求，包括「決策貼近被害人需求」、「保障被害人經濟安全」、「強化被害人訴訟參與」及「行政院應設立常設性之犯罪被害人保護會」。王婉諭指出，在過去的經驗裡，「犯罪被害人保護協會」是希望協助被害人的，但很可惜的，落實的情況卻往往流於形式；王婉諭舉例，「像是事發後，他們隨即提供一整疊相關文件給我，但在當時混亂的狀態下，我們根本沒有心力去閱讀這麼大量又繁瑣的文字；另外，每逢三節固定的訪視與慰問，卻令人感到像是例行公事。」王婉諭表示，犯罪被害人保護協會應以達到「專責人力一路相伴」為目標，但受限於人力、經費與層級的不足，提供的服務難以貼近被害人的需求。李宣毅律師指出，犯罪被害人在事發當下，必須面對警詢筆錄、相驗解剖、喪葬準備與司法程序等一連串的過程，往往已心力交瘁，另一方面，遭逢變故的醫療支出或喪葬費用，乃至頓失生計的情形相當常見，但台灣的犯罪被害補償仍長期停留在「國家代償民事賠償」與「社會保險補充性質」。王薇君理事長則說，「犯罪被害人保護協會」從屬於檢察體系之下執行犯罪被害人保護工作，董事會組成未廣納被害人及實務工作者代表，組織決策不易貼近被害人的需求。因此，首要之務應該將董事會成員納入一定比例之犯罪被害人、家屬代表，以及具有從事犯罪被害人保護工作經驗的實務工作者，促成組織改造，並提升專業自主性。最後，王婉諭也說「行政院應設立常設性之犯罪被害人保護會」的主張，其實是源自2017年司改國是會議第一分組保護犯罪被害人的決議內容，因為犯罪被害人的保護，並不僅限於金錢補償或訴訟程序中的法律協助，而是需要「以人為本」的支持網絡，由警政、社政、衛政、勞政、教育及法務等相關部門共同撐起，有賴行政院層級的權限予以整合，積極敦促各機關與各地方政府，落實具整合性、計畫性的保護措施。面對犯罪被害人保護業務草創時期至今的階段性任務，王婉諭肯定已奠下相當的基礎，但希望政府能夠具體回應，面對現行犯罪被害人保護工作的結構性困境，建構「以人為出發點」的制度，朝向有溫度的連結，陪伴受害人邁向復原之路。