結構性困境
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合建失和2/市場傳下個爛尾案在「這區」 賴正鎰:2成合建陷解約危機
近年原物料漲價,營造成本失控下,使不少合建案陷入停擺泥淖中。多位業者及專家觀察,「去年起,全台建商與合建地主多進入『重新協調』拉鋸戰。」鄉林集團董事長賴正鎰就透露,「約有2成合建案面臨解約危機。」CTWANT記者日前就接獲某上市公司發函給地主欲解除合建契約,市場已傳出下個爛尾樓恐出現在大同區。據營建署資料顯示,台北市去年核定都市更新案件計40件,今年1到9月則已核定28案;新北市去年全年核定20件,今年前9月已核定20件。但觀察雙北已核定公布的都更案件累計1272件,至今尚未開工的確有237件。另根據北市建管處統計2018年10月至今,都更危老報開工件數610件,其中尚未領得使用執560件;已請領建築執照而辦理開工展期356件,其中尚未領得使用執照338件。「很多都更危老案核准後不拿建照,拿了建照不開工,開工後慢慢做,真正核准到開工不到5成。」品嘉建設創辦人、老屋改建協會理事長胡偉良觀察,從去年起全台建商與合建地主,都陷入在「重新協調」的拉鋸戰,若地主堅持原分回條件,建商也不可能賠本硬蓋,於是就把合約放到到期無效,再重談條件;已簽約、已開工無退路的,只能等原物料降價,「一切都以拖待變。」胡偉良多年前在北市萬華區買下一棟透天,原本打算插旗整合都更,後來才發現已有建商進駐,於是他成了合建地主之一。「該區整合建商已拿到大部分住戶的同意合建契約,已達都更門檻,但遲遲不送件,拖了快1年。」他推測,原因不外乎是因過去跟地主協議的分回條件,在營建成本不斷上漲下,已無利可圖。「很多小建商前幾年一窩蜂出來搶危老和都更的大餅,沒有太多實績,只能讓利吸引地主合作,但成本上漲後吃掉利潤,現在發現都啟動不了。」胡偉良說,當初跟該名建商講好,若有問題,便無條件讓給胡偉良的品嘉建設接手,但他看了看該建商承諾的條件再對照現況,「連我們實力非常強都不見得能做,現在已經有住戶在吵,發動要建商解除契約,但原條件我是不可能接的,我也要等地主願降低條件才能做。」鄉林集團董事長賴正鎰就表示,3年前每坪營建成本12.5萬元,現在來到25~35萬元,小建商根本開不了工,不然就慢慢蓋,建商推都更要達到損益平衡很困難,因為北市蛋黃區合建案分配比大概都是建商、地主4:6分,也就是說建商未來只能銷售分回的4成房屋,來負擔全案的營建成本,為了讓近年上漲的成本不吃掉利潤,只有在房價上調整。但房價上調,對於小品牌建商有賣不出去的風險,因此有些建商放棄整合。「最近半年就接到5個案子,原來的建設公司做不下去,地主來找我們合建,預估目前合建案有2成都面臨解約危機。」賴正鎰透露。類似情況在雙北非常多,市場已傳出下一個爛尾未爆彈已正在醞釀,大同區一處合建案,建商已將地主房子拆了,但營造發不出去、銀行融資下不來,據聞目前尚在和地主調解中不只中小型建商放棄合建案,就連上市公司也舉白旗投降。CTWANT就接獲民眾提供某上市建商發函給中山區合建案地主,「現因受市場缺工缺料、營建物價高漲影響,成本已高出本公司所能承受範圍,故無法與其他和建範圍內土地所有權人完成合建契約書之簽訂。」「為此特以書面發函通知已簽訂合建契約地主辦理合建契約之解除。」陳先生投訴,三重老家的合建案工程進度緩慢,2021年7月就動工,今年7月底灌了漿又停工,房子停留在4層樓高度。(圖/投訴人提供)一名陳先生就像CTWANT投訴,三重老家的合建案,規劃地上13層、地下2層建築,2021年7月就動工,從去年11月一度停工,今年7月底好不容易有動作,但灌了漿又停工至今,房子仍停留在4層樓高度,而且租金補貼到至今積欠8個月沒給。不動產開發商業同業公會全聯會秘書長于俊明說,合建案建商可說是困境重重,「整合中的進退兩難,已核定的發包困難,興建中的案子,又要面對打房的市場風險與房地合一稅,如果賣不出去,還要被課囤房稅。」根據不動產開發公會整理的營建業主要項目成本漲幅,其中漲最多的是鋼構材料,今年相較2020年每噸漲幅達45%,鋼筋也漲了39%,混凝土則是漲了27.3%;工資方面,鋼構、水電、電銲等專業工人薪資漲都超過5成,模板、泥水也漲超過2成。于俊明就算給記者聽,「每坪投入成本/實施者取得比例=房價」,分子隨著缺工料漲、碳中和的要求,都更案的成本只會越來越高;要讓房價下降,分母必須變大,例如住戶負擔更多重建費用、住戶分回面積減少,或實施者取得比例提高,但是不管哪種,住戶都會反彈,讓重建難以推動,最終結果還是推升了房價,結果政府又加重打房力道。「這是都更與整個產業當前面臨結構性的困境,政府要推動都更,至少要將容積獎勵提高,讓分母變大,才有可能續行啊!」于俊明向政府喊話。
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反擊民進黨抹黑 新北市府:侯友宜向來尊重議會
新北市議會民進黨團今天(31日)指稱,新北市長侯友宜無心市政、不願專案報告;對此,新北市政府表示,議會議程皆由議員所審定決議,侯友宜和市府團隊向來尊重議會,完全配合議會規劃,日前也完成市政報告及總質詢,請有心人士不要惡意扣上藐視議會的假帽子,混淆視聽。新北市議會民進黨團總召鄭宇恩指出,日前提案要求侯友宜專案報告遭拒,侯今日卻跑去立法院拜訪,立院、議會兩樣情,質疑侯友宜眼中只有選舉,沒有新北市民。對此,新北市政府回擊,請有心人士不要惡意扣上藐視議會的假帽子,混淆視聽。針對治安問題,新北市府重申,從最新一份縣市長施政滿意度調查的數據可見,新北市治安滿意度70.5%,和第1、2名的台北市70.9%、桃園市70.6%,數據幾無差異,位居6都前段班,領先台南市和高雄市。新北市府強調,治安絕非單一縣市問題,近期社會案件遍佈全台,從南到北都可見槍、毒、詐騙頻傳,顯見台灣治安面臨急需刨根溯源的結構性困境,沒想到有心人士還挾政治目的打擊地方。市府表示,有心人士不僅未和地方同心齊力打擊犯罪,竟還以「生活在子彈亂飛的城市」等言論,無端製造社會恐慌,實不足取。新北市府指出,綠營一再謬指新聞局剪輯競選影片,市府要再嚴正澄清,新聞局基於職責自製市政行銷影片,將市政出訪過程藉由影音透過網路行銷,不僅能將出訪內容與成果向市民報告,更要讓新北市被國際看見。市府批評,綠營民代卻是非不分,一而再、再而三扭曲污衊,著實令人感到遺憾。新北市府呼籲,有心人士多將時間和心思放在民生議題,為台灣社會盡一己之力,發揮正能量, 不要為了墊高自己聲量、博取政治利益,就以意識形態打擊市府團隊,且不當市政推手,反阻礙市政發展,絕非台灣社會之福。
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新北市府批民進黨亂射「政治慶記」 打擊警察同仁士氣
新北市民進黨團召集人鄭宇恩今(30)日指稱,新北市長侯友宜選總統跑活動跑得如火如荼,新北市治安也槍聲隆隆;對此,新北市政府表示,有心人士不要一再為了選舉目的,以政治語言製造社會不安,打擊第一線警察同仁的士氣,並呼籲政治人物不要再為了政治操作亂射「政治慶記」。新北市府指出,近期從台灣頭至台灣尾都可見詐騙、槍、毒橫行、社會案件頻傳,黑道份子氣燄囂張,昨日南台灣接連發生小港及星巴克槍擊事件,中台灣也傳出民眾到ATM領錢居然能撿到槍。市府表示,當前全台治安問題已陷入結構性困境,執政黨發言體系卻從不思檢討,以及促請中央與地方同心齊力打擊犯罪,反而不斷操作相關議題,成天打擊地方政府對治安的努力,要辛苦的第一線警察同仁情何以堪。市府強調,新北警方對發生槍擊案件的態度絕對是全力投入、積極偵辦,包括今日因網路賭債糾紛發生的三重開槍事件,3小時內就速逮槍手,只要一有案件發生,轄區分局及刑警大隊就會立即組成專案小組,報請地檢署檢察官指揮,不眠不休追查。市府表示,警方就是要在最快時間內,動員優勢警力火速將所有涉案犯嫌逮捕到案,一個也不會放過,連警政署長黃明昭今日前往刑事局時也稱槍擊案件數下降。新北市府進一步根據《遠見》最新評比數據,指出新北市治安滿意度70.5%,和第一、二名的台北市70.9%、桃園市70.6%,數據幾無差異且都在抽樣誤差3.7%的範圍內,都屬治安滿意度數一數二的前段班,並且遙遙領先台南市和高雄市。市府強調,即使台南和高雄都在治安後段班,但整頓治安不分區域、不分你我,新北市府全力以赴和各縣市政府,以及合作中央,聯手打擊犯罪不遺餘力。市府也指出,綜觀過去這段時間各縣市數據,顯見治安問題在全台各地遍地開花,黑槍流竄、毒品氾濫、詐騙猖獗,犯罪絕對不會只發生在單一地區,呼籲政治人物不要再為了政治操作亂射「政治慶記」,批評單一縣市政府 ,打擊警察同仁士氣。市府認為,冰凍三尺非一日之寒,執政黨針對治安應該思考正本清源的政策,不要再甩鍋新北,只顧政治操作,不顧全台改造槍支氾濫、詐欺與黑幫等治安問題,無疑是辜負人民所託!鄭宇恩表示,侯友宜選總統跑活動跑得如火如荼,新北市的治安槍響也是槍聲隆隆,治安敗壞已成事實,沒有市長專心努力市政。她呼籲,侯友宜若是不想當市長就該辭職,而不是得隴望蜀當投機分子。
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被害人保護流於形式 王婉諭提「有溫度」的四大改革
時代力量立委王婉諭今(18)日召開「有溫度的連結:啟動犯罪被害人保護制度改革」記者會,並邀李宣毅律師和兒童權益促進協會王薇君理事長等人出席,共同提出四大改革訴求,包括「決策貼近被害人需求」、「保障被害人經濟安全」、「強化被害人訴訟參與」及「行政院應設立常設性之犯罪被害人保護會」。王婉諭指出,在過去的經驗裡,「犯罪被害人保護協會」是希望協助被害人的,但很可惜的,落實的情況卻往往流於形式;王婉諭舉例,「像是事發後,他們隨即提供一整疊相關文件給我,但在當時混亂的狀態下,我們根本沒有心力去閱讀這麼大量又繁瑣的文字;另外,每逢三節固定的訪視與慰問,卻令人感到像是例行公事。」王婉諭表示,犯罪被害人保護協會應以達到「專責人力一路相伴」為目標,但受限於人力、經費與層級的不足,提供的服務難以貼近被害人的需求。李宣毅律師指出,犯罪被害人在事發當下,必須面對警詢筆錄、相驗解剖、喪葬準備與司法程序等一連串的過程,往往已心力交瘁,另一方面,遭逢變故的醫療支出或喪葬費用,乃至頓失生計的情形相當常見,但台灣的犯罪被害補償仍長期停留在「國家代償民事賠償」與「社會保險補充性質」。王薇君理事長則說,「犯罪被害人保護協會」從屬於檢察體系之下執行犯罪被害人保護工作,董事會組成未廣納被害人及實務工作者代表,組織決策不易貼近被害人的需求。因此,首要之務應該將董事會成員納入一定比例之犯罪被害人、家屬代表,以及具有從事犯罪被害人保護工作經驗的實務工作者,促成組織改造,並提升專業自主性。最後,王婉諭也說「行政院應設立常設性之犯罪被害人保護會」的主張,其實是源自2017年司改國是會議第一分組保護犯罪被害人的決議內容,因為犯罪被害人的保護,並不僅限於金錢補償或訴訟程序中的法律協助,而是需要「以人為本」的支持網絡,由警政、社政、衛政、勞政、教育及法務等相關部門共同撐起,有賴行政院層級的權限予以整合,積極敦促各機關與各地方政府,落實具整合性、計畫性的保護措施。面對犯罪被害人保護業務草創時期至今的階段性任務,王婉諭肯定已奠下相當的基礎,但希望政府能夠具體回應,面對現行犯罪被害人保護工作的結構性困境,建構「以人為出發點」的制度,朝向有溫度的連結,陪伴受害人邁向復原之路。