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暫緩第8波打炒房能鬆口氣？業者：觀望氛圍濃、交易持續緊縮
中央銀行於今(19)日下午舉行第4季理監事會，會中決議利率不變，至於大家最關注是否再祭出第8波打炒房，央行選擇靜觀其變，暫停一回合，符合各界預期，不過業者也預估觀望氣氛可能會更濃厚，房市交易量將持續萎縮至明年。台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴表示，央行端出第7波打炒房後，整體房市明顯降溫，不論是新青安的申貸件數，還是5大行庫新承做房貸金額，第4季的數據表現都較前3季顯著下滑，與央行降低不動產授信風險的目標相符，因此第4季央行一動不如一靜，本次理監事會議按兵不動，讓既有政策持續發酵，符合外界預期。周鶴鳴進一步指出，由於房貸承作量放緩，且明年初為企業發放年終獎金的旺季，短期內民眾的儲蓄金額可望提高，一來一往之下，明年Q1房貸排隊的現象，可望較今年底略為紓解；但春節過後，新建案的交屋申貸需求再度增加，放款水位也將相對緊繃，屆時觀望氣氛可能會更濃厚。另一方面，美國聯準會釋放偏鷹訊息，助長國際通膨預期，房市仍有抗通膨買盤持續佈局，因此在打炒房與通膨的拉扯下，買賣雙方的磨合期長，房市整體買氣雖下滑，價格仍有其僵固性，預估市場發展將呈現拉鋸局面。台北市不動產仲介經紀業公會公關主委張欣民也分析現況，交易萎縮、市況冷清，房貸餘額增幅明顯收斂，預售屋成屋市場交易量持續衰退，房仲及預售中心來人狀況都十分冷清，不正常的市場炒作現象也見銷聲匿跡，因此央行未祭出第8波打炒房。他認為，第7波打炒房政策上路還需要一段發酵期，交易量減縮一段時間後，才會出現價格的修正。央行楊金龍總裁說過，市場對房價上漲的預期已經停止，但房價要到明年中才有辦法慢慢調整下來。央行調控房市，主要目的在降低市場炒作，及市場房價上漲的預期心理，並不是要打趴房市或是打垮產業及國內經濟，所以還是會適可而止的，因此沒有必要再祭出更強力的打炒房措施。為祭出第8波打炒房，能為目前清冷房市帶來喘息空間？根據房屋搜尋平台樂屋網統計線上看屋狀況，今年央行公告2波的選擇性信用管制，線上看屋數一次比一次萎縮，六都普遍下滑22%至25%，評估未來房市降溫狀況將持續延續。樂屋網發言人洪安怡指出，央行接連兩季祭出選擇性信用管制，買氣一次比一次急凍，主因還是因為買家觀望心態加劇，很多人想等房價大跌後再進場，導致買氣急速萎縮，房價也開始進入盤整階段。雖然六都線上看屋數大幅下滑，但樂屋網也觀察，全網流量在第六波打炒房時，不減反增16%，第7波打炒房後，也僅下降8.46%。洪安怡指出，第六波打炒房後，買方在站上的行為更加多元，不一定直接看物件，反而可能是進入樂屋網查詢實價登錄資料，或瀏覽房市新聞等等，顯示買方對房市仍有興趣，只是行為趨向觀望，到了第7波打炒房過後，買方明確縮手，對房市關注度大幅下降。洪安怡説，儘管目前央行決議不推出第8波打炒房，但先前第7波打炒房政策仍持續發酵，房市降溫趨勢恐持續，建議買方出手前，務必仔細評估目標地區的長期發展潛力，才能買得更放心。
央行暫停新八波打房措施 專家示警1件事
央行19日召開理監事會，未推出新一波打房措施，住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨則認為，央行此次按兵不動，一方面是肯定第七波選擇性信用管制對房市產生的效果，二方面是因應明年全球政經變局先留一手，對房市不過就是「留校察看」，還沒到「警報解除」，若明年第一季交易過熱故態復萌，恐怕又將迎來新八波的「震撼教育」。徐佳馨預期，大陸打房打出大衰退問題的前車之鑑不遠，加上2025經濟表現趨緩，卻變局不斷，央行必須得花費更多心神與工具防禦，而對房市來說，建商鬆一口氣，但在銀行放款仍有壓力下，整體交易要到農曆年後才有機會見到曙光。根據樂屋網統計線上看屋狀況，今年央行公告2波的選擇性信用管制，線上看屋數一次比一次萎縮，六都普遍下滑22％至25％，評估未來房市降溫狀況將持續延續。央行第六波和第七波選擇性信用管制的公告日，分別是今年的6月13日跟9月19日。樂屋網統計2次央行打炒房，自家網站的流量數據變化，結果發現，第六波打炒房過後，六都線上看屋數除台南外普遍下滑，其中新北市下滑最多，減少近13％，其次為高雄市下滑6.21％，台中市下滑4.66％。第七波打炒房政策公告後，六都線上看屋數更是急遽萎縮，除了台南市，普遍都萎縮了2成以上，其中桃園市跌幅最高，達 25.67％，其次為新北市下滑 24.05％、台北市下滑 23.85％。樂屋網發言人洪安怡指出，央行接連兩季祭出選擇性信用管制，買氣一次比一次下滑，主因還是因為買家觀望心態加劇，很多人想等房價大跌後再進場，導致買氣急速萎縮，房價也開始進入盤整階段。
6月初沒人賞屋比SARS還慘 微解封後可望觸底反彈
根據591新建案調查統計，自5月中旬三級警戒宣布後，第二季房市直接進入「中場休息」，新案延後推出，個案數和戶數大減，案場來人數更是較上季腰斬近一半，減幅高達43%。住展雜誌也統計，全國實施三級警戒衝擊之下，大多數建商暫緩推出新案，以致於北台灣6月預售屋推案量不到300億元，接待中心平均週來人數甚至比2003年SARS還慘。以北台灣6月新案為例，單一案量逾15億元以上的指標案有台北市松山「筑丰敦匯」、新北市蘆洲「城市知己-維也納公寓」、三重「順天淳美術」、桃園市中壢「新潤君頤」、平鎮「海川蘊5」、新竹縣竹北「坤山央央」等案。6月新釋出的成屋案則低於100戶，單一案量逾15億元以上的指標案為零。由於整個6月全國都處於三級警戒，國人自主性軟封城、減少出門看屋，導致新建案市況急轉直下，尤以來客組數銳減最劇烈。住展雜誌統計北台灣6月指標建案平均週來人僅8.8組，較5月每周27.5組銳減18.7組，創下住展統計以來最低值，比2003年SARS、金融海嘯等前幾波低點更低；另，指標建案平均成交組數每週為0.9組，較5月份2.3組減少1.4組，意味大多數新建案單週成交不到1戶，市況慘澹程度可見一斑。一名業者表示，公司銷售建案位於桃園、林口A7、八里等單價20幾萬的低價區銷售勉強有動，50~60萬的地區幾乎停滯，「再這樣下去，會很慘！」對於下半年市場，該業者認為不確定因素高，疫苗普及才有機會點，因此原本今年下半年的新推案，在業主全力配合下已全部延到明年第一、二季再推案。住展雜誌研發長何世昌指出，6月新建案市況不佳的原因，第一是全國三級警戒的衝擊，民眾暫緩賞屋與購屋計畫、第二是買方期待大降價落空，不少建案表示近期出芭樂價的客戶變多，短期內成交量衝不出來、第三是超過8成多的新建案仍維持銷售現場接待客戶模式，並未提供線上看屋、視訊帶看等遠距服務，難以滿足疫情時代下的變化。根據住展調查，市況最差的時間點在6月初，到了6月中下旬，市況已逐漸回升，尤以來人量提升較為顯著。以創意家行銷代銷建案來說，7月第一週和6月第一週同期相比，賞屋來客數成長2.36倍，來電洽詢則是1.65倍。何世昌認為，疫情暫時緩和，且國人恐慌期已過，7月12日後微解封，預料市況將顯著回溫，多頭復甦格局依舊不變，接下來遞延性買盤若順利出籠，市況可望倒吃甘蔗！
三級警戒房市交易停滯 重災區雙北量縮超過3成
國內疫情升溫，全國疫情警戒提升至第三級，讓原本有意購屋的民眾放緩看屋腳步，延後看屋、購屋時程。根據永慶房產集團統計，5月全台交易量與4月相比量縮26%，其中疫情最嚴峻的雙北，量縮幅度超過3成。通常第二季是傳統房市交易旺季，4月初雖有房地合一稅修法紛擾，不過，自住、置產族群購屋需求仍強，買氣也延續至5月上旬，交易量表現與4月持平。始料未及5月中開始，國內疫情急轉直下，本土確診人數從每天2位數擴增至每日破百例，全國提升至三級警戒，房仲業者也紛紛自行升級防護，避免成為防疫破口，減少人與人接觸的機會。根據永慶房產集團統計：5月房市交易量與4月相比，台北減少37%，新北量縮34%，桃園減少17%，新竹縣市量縮27%，台中減少12%，台南與高雄則分別量縮23%與21%。若與去年5相比，全台交易量量縮8%，雙北減幅均超過2成，台北年減25%，新北量縮26%，桃園增加5%，新竹縣市微減1%，台中以南三大都會區也都呈現小幅成長，台中增9%，台南與高雄分別成長1%與5%。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，由於去年5月國內疫情控制得宜，疫情趨緩而逐步解封，農曆年後因疫情壓抑且觀望的買氣回籠，帶動當月房市交易量增，對照今年5月中下旬受疫情爆發影響，房市交易瞬間轉冷，較去年同期減少8%，顯示這波疫情衝擊不小。中信房屋總經理張世宗也表示，這次警戒提升後，許多實體作業服務都只能利用線上來進行，雖有線上看屋、VR環景等工具輔助與客戶的基本互動，不過仍無法取代真實看屋體驗，最終交易簽約仍然受限，成效不如預期。多空相互拮抗房市要能恢復往日正常的運作，端賴於疫情控制以及疫苗的施打，不過6月底前要能看到這樣的轉機其實相當的困難。張世宗分析，現階段雖仍有金融面低利率、資金寬鬆政策等有利條件，不過國際間已開始浮現通膨訊號，加上國內7月開始實施房地合一稅2.0，因此整體房市變數猶存。房價短期內仍有支撐，除非經濟面出現明顯下滑，房價才有可能出現鬆動。
【AI應用情報】信義房屋率先推出「DiNDON智能賞屋」
信義房屋觀察發現，網路看屋服務越完善，物件瀏覽量、預約帶看量及成交時間表現都能好1倍以上，因此掌握趨勢，領先業界透過「圖像識別、深度學習等AI演算法自動3D建模」與「即時渲染」等新技術，率先推出「DiNDON智能賞屋」：強化「2D/3D空間圖」、新增「3D變裝」功能等線上賞屋服務，不僅可同角度、全方位對比原屋和變裝後的效果，更優化購售屋體驗與服務流程，預計年底信義房屋官網超過8成物件會套用此功能，可帶動網站訪次及流量成長7~8成、物件委託量增加2~3成，信義房屋AI應用大爆發，不止開啟消費者對家的想像，也正式啟動線上賞屋的新紀元。「DiNDON智能賞屋」讓消費者早一步看到未來家的樣貌。「DiNDON智能賞屋」除保有過去「720度隨選隨看高畫質影像」優勢外，更推出「2D/3D空間圖」、「3D變裝」兩大特色服務，為台灣房仲業界首次運用AI演算法產生3D建模降低拍攝成本。「2D/3D空間圖」功能，以3D視野多角度檢視個別房間的相對位置，能迅速了解整體的空間概念，讓消費者身歷其境房屋的內部細節，快速瀏覽並篩選合適物件；而「3D變裝」功能，使用AI人工智慧去辨識計算牆的遠近、房間的尺寸、家具的位置，提供日式、北歐風及後現代三種風格的場景變裝，突破房屋既有現況的限制，立即看到房屋在不同變裝風格下的感覺，搭配量尺概算功能，在線上就能概知房屋內部的長寬高，節省找屋初期與屋主或房仲來回確認的時間。以往售屋若要建構物件的3D立體圖，必須使用設備昂貴的3D專屬相機，拍攝時每一個步伐都必須是拍攝點位，約30坪的空間，就要拍攝超過60分鐘，通常都是代銷的樣品屋、高總價中古屋或是大型商場才會選用；信義房屋數位智能中心副總經理陳麗心表示，這次推出的「DiNDON智能賞屋」，同樣的空間用一般單眼相機約20分鐘就完成拍攝，再透過圖像識別、深度學習等人工智慧演算法自動3D建模，以全景即時渲染，實現線上即時變裝圖預覽效果，預計今年底信義房屋官網內超過8成中古屋物件，消費者都可透過「DiNDON智能賞屋」，開啟對家未來的想像。「DiNDON智能賞屋」的3D變裝功能展示-客廳日式。統計信義房屋線上看屋使用者體驗的數據，2019第四季至2020年第一季，有拍攝720度互動看屋功能的物件，相較一般物件的瀏覽量多1.7倍、透過網站預約看屋的帶看量高出2.4倍、在網站上流通至成交的時間快1.2倍。陳麗心指出，一般買賣房屋到實際成交，通常需費時數月或半年以上，若屋況老舊或屋主自住不便隨時看房的物件，而無法看出房子的價值，就容易被買方忽略，現在透過「DiNDON智能賞屋」，消費者更能體驗到物件的內在美與價值，就能因而縮短購售屋時間，預期委託量、網站訪次及流量都可較以往有再次的成長。信義房屋讓客戶用全新方式在網路看房，看到房子的未來，而將這份感受帶到線下，最後一哩路的關鍵，仍是實體門市房仲專業的服務，因此透過科技與數據的交互運用，洞察並掌握客戶需求，將再次拉高房仲業對數位服務的標準，成為線上賞屋服務的標準配備。
永慶宣布防疫升級 連假到訪國家警報點居家辦公12天
4月清明連假國內各大景點人潮爆量，中央疫情指揮中心針對各大景點緊急發佈「國家警訊」，昨(5)晚間永慶房屋防疫小組也完成員工及同住者連假出遊狀況盤點，並通知所有連假期間曾到訪「國家警訊」11個熱門景點者，6日起至17日改為「居家辦公」。永慶房屋發言人謝志傑說明，為確保客戶安全和服務不受影響，特別要求第一線經紀人拜訪客戶時須戴口罩，每日測量體溫，並勤洗手；店內亦備有酒精，提供客戶和同仁進行消毒，落實防疫措施。日前也已經正式啟動「異地辦公」機制，也將密切關注疫情發展，配合政府政策，採取必要措施。永慶房屋創新線上看屋服務，由於提前的數位佈局，也讓此次客戶服務不受疫情影響。透過「實境找房」服務，客戶不用出門就能在「買房前，先體驗生活圈」，結合Google街景功能，消費者在家就能透過手機、平板或電腦等裝置，漫步物件週邊生活圈，不僅街景一覽無遺外，也能掌握學校、交通、醫療機構、餐廳及商場等位置，充分了解生活機能；另外，720度屋內環景照片賞屋，較以往僅有照片能看到更多細節，幫助客戶快速過濾不適合的物件。若客戶需經紀人進一步解說，更可預約「實境Live賞屋-達人線上互動解說」服務，由經紀人在線上實際解說屋況，客戶不出門也能在家賞屋、看屋。永慶房屋表示，早在農曆年節期間就成立防疫小組，即時掌握員工、同住親友的出遊行程，提供相關防疫資訊，疫情期間，永慶房屋門市持續服務，除落實政府防疫工作外，更持續提供客戶便利的線上科技賞屋服務，讓客戶不出門也可在家看屋。
春節業績大補丸成票房毒藥 業者：沒台商看房
1月本是房市淡季，過去春節期間業者還能靠著「台商返鄉賞屋」彌補業績缺口，今年新冠肺炎讓「台商」買氣出不來，來人組數與成交組數持續滑落，人人唯恐避之不及，業者更強調「最近沒台商來看房子」。過去房市春節期間，雖然是國人的購屋淡季，但卻是台商返鄉歸國的購屋旺季，所以往年春節不打烊的建案多把銷售重心瞄準在台商身上。然而，因境外移入新冠肺炎患者有多位身份是台商，台商兩個字變得格外敏感，台商竟然「被消失」，許多建案反而強調「最近沒台商來看房子」。依住展雜誌追蹤指標建案，1月週來人組數平均為21.6組，較上個月減少2.8組；另，1月週成交組數則約1.6組，較去年12月減少0.3組。1月新建案不管是來人組數或成交組數，滑落的幅度都比去年12月更大，尤以豪宅、換屋型產品所受衝擊最大。總統大選、農曆春節與新冠肺炎接連轟炸，嚴重衝擊房產業者銷售信心，紛紛減緩廣告宣傳，住展調查，1月釋出的報紙廣告量僅剩約0.63萬批，創下近10年來單月新低。不過面對肺炎疫情嚴竣，有些業者反應動作迅速，推出「防疫宅」、「賞屋送口罩」、或是「線上看屋」等相關服務，以期消費者能夠回心轉意。