美麗新淡海
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連續風災受損嚴重！美麗新廣場宣布暫停營業 日期曝光
今年有多個颱風襲台，使得各地建築部分受到影響。美麗新廣場淡海館昨（15日）宣布，因連續風災而積水、受損嚴重，結構體現況無法通過新北市消防局安全檢查申報，考量消費者安全，12月1日起暫停營業。美麗新廣場表示，本商場建物主體、附屬建物暨機電一次側因近期連續風災而積水、受損嚴重，雖然公司積極聯絡房屋所有權人修繕，但維修進度因故不如預期，以致結構體現況無法通過新北市消防局安全檢查申報。美麗新廣場宣布，鑒於本商場係供不特定多數消費者往來，慮及消費者身體健康、安全之保障，無奈宣布自12月1日起暫時停止營業，「美麗新淡海商場謹此感謝各位忠實客戶長期以來支持，我們有緣再會。」消息曝光後，有在地人直言，「好好個地方也不好好經營，該給專業商場經營像微風、家樂褔，找些日系餐廳日系商家或像王品連鎖品牌餐廳等，也可以帶動你們建商的房市不是很好嗎？」
雙北低總宅現形2／新北超俗宅集中「這3區」 驚見林肯大郡1字頭上榜
不只台北市還能找「千萬有找」、4字頭社區，在新北市都會行政區中，也有2字頭物件仍默默在成交。CTWANT委託房仲業者統計新北市總價低於800萬元以內的熱門交易社區，發現上榜社區淡水就占一半，其餘則落在汐止與中和，大多都是千戶以上大社區。專家表示，戶數多雖可分攤管理費，但往往社區管理不易，日後租售也都必須面對眾多競爭者，須特別留意。根據新北市地政局統計，112年第1季新北市都會區15個行政區以單價30~40萬元產品為交易最大宗，占28%，成交多分布於新莊、林口、中和、淡水；其次為單價40~50萬元的產品，占25%，成交多於中和、新莊、三重、板橋。總價部分，低於1000萬元者占全市交易38%為最大宗，成交多分布於淡水、新莊、三重；其次為1000~1500萬元占31%，多分布於板橋、中和、新莊、淡水。想找更便宜物件嗎？CTWANT委託台灣房屋尋覓新北市總價800萬元以內熱門成交社區，統計時間為2022年至今，10大熱門低總價社區皆落在淡水、汐止、中和，其中淡水就占了一半。入榜的大多都是大型社區，其中不乏座落於商場、捷運旁，可作為預算有限小資族的購屋首選。隨著美麗新淡海影城開幕、淡海輕軌通車，為淡水帶來一波進駐人潮，淡江大橋將在2025年完工，淡北道路工程也預計於2028年完工，將補強淡水對外交通，淡水新建案站穩3字頭，但新古屋成交還在2字頭，相比雙北其他都會區，競爭力十足。根據實價登錄及地政局資料，2022年淡海新市鎮移轉量達2600餘件，低總價熱門交易社區，第一名正是淡海新市鎮造鎮案、總計有5000戶開發量體的「海洋都心1~3期」。雖然淡海新市鎮住宅移轉量體大，但淡水低總價熱門成交社區，竟集中在淡大商圈，像是入榜的「淡大財庫」「海景天下1~2期」「巧克力花園廣場」，主要都是出租給淡江大學學生的套房產品。而靠近捷運紅樹林站的「摩納哥」則因公設、物管完善，以上班族為主。台灣房屋居家宜淡海新市鎮加盟店店東陳姿翎表示，淡大周邊屬舊市區，新建案少，大多都是公寓的隔間套房，或是小套房大樓，但屋況都比較差，每坪單價約15萬元，總價約200~300萬元，大多都是出租給學生，每月租金約7000~8000元；而淡海新市鎮的房子比較新，即便是靠海較偏的區段也都要2字頭。住戶希望與林肯大郡區隔，原名第6區的15樓區後來改名為「雙璽帝堡」。（圖／報系資料庫）緊鄰南港、內湖的汐止區，也有3社區入榜，包括「星野之森B區」「林肯大郡」「摩天鎮」等，其中屋齡27年的「林肯大郡」平均單價僅1字頭，似乎未揮去土石流陰霾。「林肯大郡」為林肯建設在1993年推出，分有公寓的金龍特區，及電梯大樓的總統特區、15樓區等，總戶數約1450戶。原本建商以「大眾貴族化社區」做賣點，卻因1997年8月18日溫妮颱風讓一切變調。颱風帶來的雨量破壞地基，同時挾帶大量水分的泥土衝破擋土牆，直接衝向金龍特區第3區建築，導致120戶住家嚴重傾斜，甚至2樓以下約40戶遭埋，造成28人死亡，百餘人無家可歸。如今總統特區改名「青山綠築」、15樓區改名「雙璽帝堡」，各有獨立的管委會管理，雖然建築結構未受影響，但近年汐止房價飆漲，「林肯大郡」及改名的社區卻仍停留在1字頭。汐止另一入榜建案「摩天鎮」則位在大同路三段路底，共有7幢大樓，樓高33層，建成當時為汐止第一高樓。基地前身是台塑集團創辦人王永慶的新茂木業工廠，結束營業後，土地被東帝士集團買下，總戶數達1750戶，規劃12~54坪1~4房，是1990年代建築業熱潮的知名住宅案，也是東帝士於汐止的代表作。 台灣房屋汐止站前加盟店店長徐國裕表示，除「星野之森B區」主要為建商銷售戶及轉約戶外，「林肯大郡」「摩天鎮」則為20多年、位處偏遠的中古屋，兩者價格都非常實惠。「摩天鎮」總價500萬元起，900萬元可買電梯3房，「因為低總價，也創造出高投報率。有些租客也發現『租不如買』，於是產生高頻繁的交易量。」不同的是「林肯大郡」買的多是拿來出租，徐國裕解釋，因為大家普遍還留有風災的刻板印象，較不受自住青睞，500萬元總價可買公寓3房，600萬元有機會入手電梯大樓，租金約1~2萬元，投報率還不錯，「但銀行也有疑慮，認為流通性不好，在貸款上是『完全不貸款』或是低成數，也因此價格始終上不去。」新北市總價800萬元以內10大熱門成交社區，有2件就是東帝士集團於90年代推出的摩天高樓住宅，集團創辦人陳由豪曾是房地產知名人物，於財務危機後潛逃大陸。（圖／黃耀徵攝、報系資料庫）有趣的是，中和入榜的「摩天東帝市」恰巧也是由東帝士集團佳懿建設興建，3大棟樓就豎立在景平路上，最高樓層達41樓，也是地標型建築。東帝士幾乎同時蓋了中和的「摩天東帝市」及汐止的「摩天鎮」，沒想到「摩天鎮」落成的1998年碰上亞洲金融風暴，創辦人陳由豪出現財務危機，於2001年倒債宣布解散，陳由豪也逃往中國。雖然如此，這兩棟大樓在各自管委會管理下，仍正常運行，未受到東帝士跨台影響。而「摩天東帝市」更是因為就在捷運環狀線景平站旁，樓下還有大賣場、知名健身房，生活機能完整，成為中和熱門交易社區。中和另一上榜社區「四季紐約」則是位在中和環球百貨旁，不管各式採買、餐飲都很方便，還有影城滿足娛樂需求。不過該案屬於乙種工業用地，基本上是不能當住宅使用，但因價格比同區域社區低2~3成，政府也未嚴格取締，因此仍有不少人當住宅使用。但也特別提醒，購買「乙工宅」的貸款成數較差，也無法申請軍公教房貸、青年安心成家貸款等優惠利率，購屋人需特別留意。2014年時人民民主陣線曾在「四季紐約」舉行記者會，痛批建商低價收購工業區土地，以偷渡方式，大舉蓋房包裝成一般住宅出售；時至今日，各地仍有不少工業宅當成住宅銷售。（圖／報系資料庫）元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示，大社區往往因基地大，公設配置更周全，加上規劃戶數較多，在多戶繳納管理費下，公設易維持完善，居住品質較容易有所提升；不過，也會因為社區出入人流大，管理不易，特別是基地廣闊的社區可能會有多個出入口，若需要增加人力駐守，社區開支也會因此增加，也將反映在管理費成本上。周昆立也提到，大社區另一個最常見的問題就是住戶難有共識，以每年須舉辦的「區分所有權人大會」來說，人多就容易嘴雜，難以形成決議，社區吵架吵上新聞版面的案例，時有耳聞，須特別留意。
美麗新淡海影城快撐不住 訴請208萬月租金打2折輸了
淡水的美麗新淡海影城，去年2月起受新冠肺炎影響，觀影人數雪崩式下滑，因此向房東宏泰人壽提告，希望每月208萬餘元租金打2折，降為每月41萬多元。台北地院簡易庭採信宏泰人壽主張，認為雙方簽約前，已就租金協調過營運風險，判決美麗新敗訴，還可上訴。美麗新主張，疫情嚴重影響影城收入，呈現大幅赤字，長期下來將無法繼續照顧17名員工生計，也無法支應每月208萬餘元租金。此外，去年3月以後，美國電影供應商拒絕將「花木蘭」、「007系列」等強片，在美國以外地區首映，導致國內電影院陷入無重量級新片可放的窘境，讓票房收入雪上加霜，因此請求降租。宏泰人壽則認為，雙方前約前，曾約定租金依影城當年度營業額多寡進行核算，若影城當年度營運收益良好、營業額超過1.4億元部分應給房東抽成，若營運收益不如預期，美麗新同意至少支付「包底租金」208萬多元，可見美麗新已對營運風險縝密估算，請求降租並不合理。台北簡易庭採信宏泰人壽說法，認定宏泰人壽在疫情期間、影城收入不佳時，只收取「包底租金」，並未收取「抽成租金」，且宏泰人壽並未對其他承租人降租，卻刻意不降美麗新租金，因此判美麗新敗訴。
購屋族最愛買哪？新北中古屋交易「中和、新莊、淡水」最夯
2019年正式突破400萬人口、全國人口最多的新北市，民眾購屋交易熱區在哪？永慶房屋根據實價登錄資料統計新北市各行政區2019年屋齡5年以上中古屋交易量進行排序，新北市中古屋交易量由捷運題材發燒的中和區奪冠，新莊、淡水緊追在後。據實價登錄，新北市交易量第一名中和區，電梯大樓平均單價為39.4萬，民眾主要青睞路段為中正路、景平路、圓通路、中興街、中山路三段；公寓平均單價為31.8萬，熱門路段落在中山路二段、忠孝街、連城路、景新路、興南路一帶。永慶房產集團業管部資深經理謝志傑分析，中和區生活採購機能便捷，有許多大型量販店，如Costco、特力屋、家樂福、大潤發及環球購物中心，且近期環狀線第一階段通車，未來將還有萬大線使交通機能更加完善，吸引多數通勤族作為購屋選擇。交易量居次的為新莊區，電梯大樓平均單價為32.0萬，民眾較青睞購買在中平路、中正路、中港路、昌平街、新北大道上；公寓平均單價為26.9萬，熱門路段落在中正路、天祥街、民安西路、福壽街一帶。謝志傑表示，新莊區受惠於機場捷運、三環三線的雙捷運優勢，大幅提升交通機能，3月也將迎來結合購物中心、影城的宏匯廣場，在交通建設更加完備、商場開發議題陸續到位下，進而強化在地生活機能，吸引許多民眾前往購屋。交易量第三的淡水區，成交產品多為電梯大樓，平均單價落在22.4萬，民眾多青睞中正東路、淡金路、新市一路、新春街、濱海路一帶；公寓平均單價為17.2萬，熱門路段為水源街、新民街、鄧公路、學府路上。謝志傑說明，隨著淡水輕軌通車，淡水行政大樓、運動中心入駐，美麗新淡海影城和國賓影城陸續開幕，提升淡水區的生活機能。再加上重大交通建設助攻，從去年開始動工的淡江大橋及剛通過環評的淡北道路，也替淡水注入新動能，帶動民眾購屋意願。謝志傑也補充，從雙北市中古屋交易量來看，民眾普遍較青睞大樓型物件，但若想入住精華區卻預算有限，不妨考量先從公寓類型入手，以去年交易熱區來看，公寓平均單價約便宜大樓2至3成，且除了房價較為親民外，土地持分較高、公設比低，坪數實在，用相對便宜的房價享受到相同的生活機能，非常適合預算有限的民眾。（圖／永慶房產集團）