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桃園5大房市熱銷路段出爐 「這3處」2字頭房價吸置產
桃園市過去一年人口增加超過2.2萬人，是六都人口增加最多的直轄市，也帶動房市需求。有巢氏房屋盤點桃園市過去一年最熱銷5個路段的實價登錄資料發現，成交量第一名的桃園區「中山路」、第三名龜山區「文青路」皆具交通便利優勢；另外桃園區「中山路」「大有路」及龜山區「中興路」3條路段，平均單價還落在2字頭，吸引置產。「中正路」過去一年以252件的成交量位居桃園市熱銷路段榜首，平均1.5天就成交1件。有巢氏房屋桃園藝文捷運加盟店長張迺楓指出，中正路從慈文路以北是藝文特區新商圈、以南則隸屬桃園火車站舊商圈，生活機能相當優異。其中藝文特區周遭擁有展演中心、圖書館、電影院、綠地等多樣大型建設，加上桃園捷運綠線規劃將沿著中正路設立站點，帶動交易量熱絡。張迺楓店長補充，從中正路段成交價來看，屋齡10年內每坪成交價已達40-45萬元，屋齡10年以上則落在30-40萬元之間，購屋族群過半為首購族。另因緊鄰國道1號，又擁有同德國中小等明星校區，也讓許多雙北市的開車通勤族在此置產，不僅上班方便，又能顧及孩童的就學需求，成交熱度持續升溫。以年成交量達188件而晉升熱銷路段第三名的「文青路」，每坪30.8萬元的成交均價，是5大熱銷路段中最高。有巢氏房屋林口文青合宜加盟店長蕭凱文表示，文青路物件與其他區最大區別，是民國105年落成、超過4000戶的合宜住宅，全數為電梯大樓，在5年閉鎖期後，110年起陸續有物件釋出。文青路合宜宅坪數介於30-60坪間，大坪數、3房以上房型受到許多首購族和換屋族喜愛。蕭凱文分析，今年每坪成交價為35-40萬元，對於在長庚醫院、林口科學園區等鄰近上班族具吸引力，因為同樣預算在2站之差的林口A9捷運站僅能買到2房物件。此外，文青路鄰接體育大學A7站，在TPASS「1200月票」加持下，也備受雙北市通勤族青睞。熱銷路段第五名的「中興路」，年交易量達139件，每坪平均單價僅23.1萬元，是5大路段中最親民的。有巢氏房屋龜山萬壽加盟店長艾秋蘭說明，中興路是發展成熟的老商圈，能滿足食衣住行等各方面需求，周遭從國小、國中到高中都有，甚至還有銘傳大學分部，可滿足有孩童家庭的求學需求。除了生活機能優異，緊鄰龜山工業區也讓該區上班族就近置產，加上鄰近桃園火車站、開車到板橋市區只要半小時，以及未來台北捷運迴龍線延伸段經過，中興路種種交通優勢磁吸桃園、雙北通勤族提前卡位，帶動當地房市價量穩健成長。永慶房產集團研展中心副理陳金萍指出，路段成交量可以反映特定時間、地點的民眾購屋偏好，以中正路、文青路、中興路來看，交通便利是其共同特色，除了桃園當地購屋需求外，2、3字頭房價較雙北市親民許多，也激發雙北市居民外移到桃園置產，推升住宅需求上漲。長遠來看，跨區通勤族數量不斷上升、加上捷運的延伸建設，擁有交通便利性的住宅，不僅房價保值、更有增值空間。
台塑大遷徙2／流失5000人店家業績掉5成 商圈爆出走潮、租金下滑
台塑企業總部搬家，帶著5000名員工離開敦化北路、民生東路，人去樓空後對老商圈影響有多大？CTWANT記者實地走訪，直擊台塑大遷徙最後一哩路，周邊商家已有便當店歇業，店家嘆「營業額掉了5成，生意歹做！」房仲業調查，台塑搬遷後，店家爆發出走潮，招租店家從1、2件暴增變10件，有趣的是，周邊房市開價已提前上演台塑總部都更千億開發商機的慶祝行情。「這是最後一批了！」17日早上9點，進入台塑大樓的上班人潮寥寥無幾，最熱鬧的是後門，2、3輛搬家公司小貨車待命著，工人將疊滿紙箱的板車推到門口準備上貨，一旁台塑集團員工忙著清點。後門旁小角落，有工人忙著為草皮植灌溉。記者好奇，大樓即將都更為何還多此一舉？工人們透露，他們的養護工作要做到11、12月，和外界預估最快明年上半年拆除舊大樓的時間所差不遠。這起全台最大自辦都更案，即將啟動！台塑敦北總部都更新後大樓外觀3D模擬圖，從民生國小角度可見3棟大樓，包括2棟商辦及1棟住宅，業者預估開發價值上看千億元。（圖／台塑企業提供）依據台塑都更案規畫，重建後將興建2棟地上22樓、地下5樓A級商辦大樓，以及1棟地上22樓、地下3樓，總戶數約100戶的高級住宅大樓，總樓地板面積5.8萬坪，預估最快2028年完工，房仲業者估算，台塑敦北總部大樓都更後整體開發價值上看千億元。為瞭解消失5000就業人口對商圈的影響，記者探訪周邊店家發現，敦北商圈還有長庚醫院及新落成的開發金總部，但靠台塑上班族為主要消費力的民生東路四段店家，成了台塑搬新家的「受害者」。民生東路上一家便當店的范老闆說，「大概9月就感覺人潮、消費變少，業績約掉了2、3成。」「附近上班人口台塑占很大比例，一下子移走，當然有影響，很多家店都不做了。」對街的連鎖麵店邱老闆搖頭大嘆，「人潮少很多，營業額掉了5成。」在巷弄裡賣四神湯、油飯等小吃的黃老闆也說，「以前一個中午可賣1萬，現在大概5、6000元，砍對半，生意歹做！」黃老闆指著對面鐵捲門緊閉的店家說，原本那裡有2家便當店，在今年6月和9月才不做了，其中一家便當店還是一個媽媽帶著3個女兒經營了26年的老店。在民生東路四段55巷賣四神湯、油飯的黃老闆表示，台塑搬走後人潮、業績少了一半，生意越來越難做，還好他房子是自己的，周邊承租店面的業者很多都已收起。（圖／林榮芳攝）黃老闆算了算，「扣掉月租金7萬、月薪3萬計4人薪水12萬、食材成本抓3成，剛好打平，只賺一般上班族的薪水，再加上媽媽也老了，所以乾脆休息。」他是在地長大，房子是自己的，沒有租金壓力，所以還能生存。有人出場，也有人進場，停業的便當老店原址正在裝潢中，鬍鬚張旗下健康餐盒品牌「金簡康」即將進駐。儘管敦化北路上有長庚醫院、宏國等辦公大樓及住宅區，但受訪的店家一致認為，台塑5000名上班族的量體突然消失，對商圈的影響還是很大。被問到未來拆除重建起碼需要5年時間，要如何因應？仍開業的店家們一時半刻也無對策，除了挺起胸膛面對，再就是想辦法攻外帶生意。元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，台塑搬遷前，敦化北路市場店面網路待租有限，僅1、2件，租金每坪約3900元；今年9月開始搬遷後，待租量暴增，目前約10間店面招租中，每坪租金開價跌至2626元。元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，台塑搬遷後，敦化北路市場店面網路待租量明顯增加，每坪租金開價也下跌。（圖／陳傑鳴提供、林榮芳攝）相較店家生意慘淡，商圈爆發店家出走潮，周邊住宅房市卻熱鬧上演著都更慶祝行情，完全是兩樣情。台灣房屋敦北民生加盟店店長陳恆偉表示，期待房價上漲的預期心理，讓房屋釋出銷售已開出高價，像是軍宅「敦化新城」，目前成交單價9字頭，已有屋主開價突破百萬元；「松山新城」成交單價80萬元起跳，也有屋主開價衝上9字頭的情況。但陳恆偉仍持保守態度，認為現階段房價起伏程度有限，等都更完工後，才會有明顯的房價攻勢。記者繞了一圈，10點多再度回到台塑舊大樓後門，搬運物品從紙箱變成了辦公椅，搬家公司人員依然賣力上貨、運走。目睹這場台灣史上最大規模企業總部搬家，在地店家只能含淚向台塑員工喊話，「期待重建後再相逢！」
「這地方」昔日開價8字頭 至今房價還比2015年低5%
新莊副都心重劃區曾有新案喊出8字頭高價，也曾因市場反轉價格大跌，要說雙北房價漲幅最大的地區，新莊副都心絕對名列前茅。根據東森房屋研究中心統計副都心周邊新古屋成交資料，這2年房市大好帶動房價上揚，但各地都在創歷史高價之際，副都心卻未回到2015年價格高點，至今仍有5%跌幅。東森房屋研究中心針對機捷新莊副都心站周邊5年內新古屋進行統計，2015年每坪51.2萬元是價格高點，往後開始逐年狂落，在2019年跌落谷底至每坪37.5萬元，今年上半年每坪均價已回到48.6萬元，距離2015年仍有每坪3萬元的距離。新莊昌平中原加盟店店東黎聖忠店東分析指出，2019年新莊副都心的周邊房價是相對低點，因為房地合一稅影響劇烈，從2015年後就開始下修，這2、3年雖有受疫情影響，但還是持續回升，目前新古屋大約在50~58萬元，預售屋則還是維持在60~68萬元。黎聖忠進一步說明，其實新建案的開價與營造成本有關，幾年前的營造成本一坪大概10~12萬元，現在飆漲到17~19萬元，加上土地成本，價格基本上會有一個門檻；新古屋由於可能賠售的影響，目前惜售狀況明顯，屋主若無資金考量，都用以租待售方式，出租投報率大約在2%，不無小補。「其實中原老商圈的買氣反而比較好。」黎聖忠說，雖然新莊副都心近幾年買氣稍稍停滯，但僅鄰幾百公尺的中原老商圈，中古屋買賣卻強強滾，由於這一區除了吃到舊商圈的生活機能，周邊還有國小、文化中心林立，到宏匯廣場也步行可達，加上屋齡20年以上的中古大樓，每坪不到4字頭，35坪大小的產品，約1300萬元就可以入手，但這邊的新建案不多，目前緊鄰榮富國小的指標建案為「榮馥大院」，開價也是有6字頭的水準，一推出就接近完售。對於新莊副都心未來發展，由於交通系統都已完備，商場、飯店還有科技商業大樓也已經成型，加上行政中心進駐，周邊還有發展空間，「像新北大道對面舊五股工業區，已變更為新北知識產業園區，現在土地一坪賣價大約150萬元以上，再5到10年後，還會有更明顯的變化。」黎聖忠說。
都市藏鬼樓2／老台中人小時景點全變城市毒瘤 流鶯阿嬤一次500維生
「城中城」燒出全台老舊大樓危機，各地縣市政府都緊張起來。20日台中市都發局前往關切緊鄰台中火車站的老商圈台中中區，此區老舊大樓群聚，「市府應更積極介入，要不是『城中城』大火，根本沒人會在意。」附近住戶說。儘管市府2016年即鎖定合作大樓、綜合大樓丶原遠東百貨丶原永琦東急百貨丶千越綠川大樓丶原財神百貨丶中英育樂大樓丶第一廣場（東協廣場）大樓等8棟老舊建築推動都更宣導，但多棟大樓仍處荒廢或雜亂的狀態。台中中區有許多類似城中城的廢棄大樓，最出名的是「千越大樓」，在藝文團體進駐後老屋活化，成為網美、攝影愛好者朝聖地，台中公園旁的「合作暨觀光大樓」則是昔日台中人上戲院、遊樂場休閒好去處，如今已淪為紅燈區，流鶯站壁攬客，讓居民相當頭痛。當地房仲也透露，「台灣大道一段上的中正大樓及很多規模不大的社區，裡面的屋況環境更糟。」老台中人都知道「千越大樓」可說是台中昔日繁榮光景的代表，1977年啟用時擁有高檔的超級市場、百貨公司和旋轉餐廳，還有冰宮、舞廳、KTV等娛樂場所，但在歷經3次火災後，外觀焦黑、磁磚剝落、窗戶破損，「千越大樓」從指標建築變成城市毒瘤。「千越大樓」已連續7年28次消防安檢不合格，累計罰鍰達154萬元，雖然2016年已成立都市更新會，但產權複雜多達400人，目前72%同意都更，但未達80%的門檻，其中又對重建或整建持不同意見，距離都更還有一段時間。目前「千越大樓」除了一樓店面，部分樓層還有年輕藝術家進駐，將殘破的空間經過塗鴉和廢棄家具點綴裝飾，成為拍片和打卡景點，算是全台老舊大樓裡把缺點變亮點的代表建築。不過對於管委會、藝術團隊向參觀民眾同時收費和權責多有爭議，曾發生民眾因樓地板年久失修踩空受傷，收費方推託環境維護非己之責，在網路上掀起討論。台中市光復路、公園路上的合作大樓與觀光大樓，昔日有歌廳、戲院、遊樂場，假日不少民眾到此遊樂，如今蕭條成為流鶯站壁熱點。圖為合作大樓2003年發生火警。（圖／報系資料庫）另一棟位於公園路上「合作大樓」及「觀光大樓」又稱「合作暨觀光大樓」，屋齡已有50多年，30年前社區中庭曾進駐知名的聯美歌廳、豪華戲院及金馬遊樂場，擁有不少老台中人兒時回憶。1992年，一場大火把豪華戲院、聯美歌廳燒了，從此大樓由盛而衰，由於建物占地面積廣，有多個出入口，有利於躲避警察，老公娼慢慢聚集在這裡「做生意」。一位民眾表示，曾經早上7點經過被一位阿嬤攔下，還稱「早上咖新鮮啦！」讓他哭笑不得。據了解，在該處站壁的流鶯至少都有60歲以上，一次只要300~500元，「沒辦法，她們只能靠著這種方式賺錢生活！」「合作暨觀光大樓」雖然面對台中公園第一排，但產權人數多，整合困難，再加上為風化區，過去幾年還曾出現每坪5萬元的離譜價格。中信房屋台中向上加盟店店長洪順雄表示，中區的成交量向來不多，前幾年中古屋行情約每坪10萬左右，這兩年房價才有些微漲幅。「30、40年前中區正繁華時，3層樓透天漫天喊價到1、2億元，現在僅剩2000萬上下，要是賣就虧大了，這也是很多老居民不肯搬走的原因。」他解釋。「我們仲介經常出入這些大樓，這裡有非常多治安死角，平常沒有人關注，只有發生問題了警察才會進去。」洪順雄說，目前都更只有自由路與台灣大道口的綜合大樓及遠東百貨舊址有通過都更，其他若是住宅式的大樓，多半產權複雜很難整合，樓梯走廊擺放很多廢棄物，即便有管委會也都沒在管理，不僅消防安全有問題，還有大樓發生過性侵事件，裡面的住戶沒錢搬走，逐漸被社會遺忘，希望台中市政府能重視中區老大樓的問題。在地房仲指出，不只台中市府點名的8棟老舊大樓，中區還有不少喊不出名字的建築，裡面堆滿廢棄物、缺乏管理，成為治安死角。（圖／報系資料庫、翻攝台中市政府網站）
新光三越吳家老么浮上檯面 最嫩店長樂玩最老店面
今年新光三越邁向第31個年頭，台日合資不變，但經營團隊傳承卻隨時挹注新血，新光三越集團副總、吳家老么吳昕昌7月1日起多了一個身份等同「執行副總」職務的業務本部長，儘管曾私下透露對接任任何職務一向沒有「選」的權利，但任務下來他二話不說「只有往前衝」。吳昕昌結束十多年海外求學生涯返台後第一個工作即擔任董事長吳東興的特助，並接手內部資訊系統建置工程，在此之前的新光三越自2000年起更是全台舖天蓋地拓展新店，從成立新光三越網站擴大服務、成立新光影城、百貨店王台中中港店開幕、到完整建構信義新天地A8、A4館加入等，2007年以碩士修IT商業管理深諳網路世界負責布建集團數位化工程的開始，年輕且無時無刻有點子想法，除了在數位領域發揮長才，在調任台北南西店長歷練期間，更是快速發揮好玩創意到極致。台北南西店是新光三越體系起家店，最年輕店長接掌最老的店極具反差，但吳昕昌第一任務就是要讓它年輕化，首波周年慶造勢就把誓師大會搬到頂樓，集結員工與廠商數千人來一場當年話題最夯的哈利波特神奇魔法大會，集結南西商圈巷弄大小店推出品牌玩偶遊街，精通數位領域的他，更進一步把南西店做為「數位化實驗室」，包括首家啟動App行動促銷、App兌點禮券、App停車、訂候位系統等，甚至即使他調任總部副總、新光影城董事長，台北南西店持續扮演數位實驗室角色，連電商美麗台也是在南西店試測水溫一年後再正式推出，完全翻轉過往老商圈百貨形象，後續帶動連結迪化街商圈與誠品進駐，皆成就南西商圈完成年輕化。在家裡兩個哥哥吳昕達、吳昕陽與他年齡差距10多歲像「半長輩」，在集團裡長輩們總會說，吳昕昌與父親吳東興個性與行事作風最像，不僅凡事低調謙卑，作決策前做好所有準備，做出決策俐落不拖泥帶水，且總是以團隊一起運營的角度，做好業務部門與營業部門之間最佳協調溝通角色。在甫任新光影城董事長時，永遠臉上堆滿笑容的他，除了一肩扛起新光影城存續時做好所有準備，跟過往他所學到的百貨通路為王的世界不一樣，在影城市場是片商為王，所以他做好新光影城繼續做下去的準備時，曾一度詢問父親要注意什麼，父親只告訴他一句話「慶功宴別喝酒」，顯然是要他在影城事業自我發揮，於是他一路改裝台中、台南、西門町獅子林新光影城，更把獅子林新光影城打造成台北影展必到之地，也讓現世90後年輕文青對新光影城品牌印象完全反轉，7月15日吳昕昌還要把籌備已久的第四家新光影城桃園店開出，他在剛開始接手影城事業時，就一直思考著如何將零售與電影院結合為真正複合式、好玩的影城，桃園店將是個反轉的開始。
【江浙菜革命家-3】栽培後進不藏私的豁達人生
2003年台灣出現SARS疫情，經濟低迷，多家餐廳不支倒閉，陳力榮卻大膽逆向操作，將「極品軒」暫時停業，並豪砸4千萬元重新裝潢。不久SARS疫情結束後，「極品軒」便以「黑色系掛紅燈」的嶄新面貌重新出發，立刻成了老商圈的新焦點，人潮和錢潮跟著快速回籠。不斷激盪腦力的陳力榮，去年又有了新花樣，他學起日本料理店，在「極品軒」一樓增設吧台區，讓中式料理也能有「板前」，讓江浙菜的價值及美感再往上提升。一路走來，陳力榮與客人的關係，亦師亦友，也有了意外的收穫。「（煉珍堂）10幾年燒菜過程中，我一邊燒菜一邊『偷聽』各界菁英的對話，真正體悟了『每個人成功都有他的道理』。」陳力榮說。對於自家廚師，陳力榮只有兩個要求，一是不抽煙，二是不嚼檳榔，「這是為了確保舌頭味蕾不受傷害。還有，好廚師必須『快樂』和『貪吃』，若是心中不快樂，對美食沒有渴望，絕對做不出好菜。」不只愛才，陳力榮也相當惜才，他大方鼓勵廚師向外發展，例如之前獲得「兩岸十大名廚獎」的路凱源，在「極品軒」工作期間，就曾外派到香港知名餐廳「杭州酒家」歷練，路凱源出書時，陳力榮也幫忙寫序推薦。如今路凱源已獨當一面，讓「前老闆」陳力榮感到驕傲。陳力榮笑說，如果旗下廚師不受教時，他也會氣到飆血壓。幸好近年來靠著書法「練字靜心」，漸漸懶得罵人，還找知名書法家艾和繁老師登門「家教」。如今陳力榮的雙手除了可以掌杓，更練就一手好字，時常拍照發Line和好友分享自己的「墨寶」。由於近來台灣興起一股米其林熱潮，記者順勢追問陳力榮，有沒有想過挑戰摘星？他先是一楞，隨後揮揮手表示：「不重要。」接著語重心長地說：「一般餐廳經營者忽略『摘星』對廚師造成多大的壓力，實在沒必要太在乎！」目前「極品軒」有16個廚師、10幾名外場，3層樓餐廳月租百萬元，每天一開門得支出15萬元，屈指算一算，「極品軒」年營業額至少8千萬元。面對這一大盤生意，動過心導管手術的陳力榮坦言沒有接班人，「我兒子不接，還有什麼好說的！」不過，他說小時候一家8口蝸居在政府配給的8坪小屋，深知「窮則變，變則通」的道理，如今他擁有廚藝、擁有事業，空閒時還能揮毫養性，真的已經心滿意足了。(朱晨寧) 更多精采內容，詳見最新出刊272期《周刊王》和2158期《時報周刊》。《周刊王》與《時報周刊》聯姻，一套雙雜誌「旺透價39元」，2019/06/26全省4大超商、全聯及美廉社強勢上架。雜誌內附超商折價券，幫您激省931元，粉絲切勿錯過。想追蹤周刊王最勁爆消息，請進最新臉書：https://www.facebook.com/119wantweekly 想掌握最Fashion、最IN的娛樂流行資訊，請點讚時報周刊粉絲團：https://www.facebook.com/want.ctw/